Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã quảng yên, tỉnh quảng ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐỐNG QUANG QUẾ ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Thị Đức Hạnh NHÀ XUẤT BẢN HỌC VİỆN NÔNG NGHİỆP - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Đống Quang Quế i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Đỗ Thị Đức Hạnh tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thị xã Quảng Yên, phòng ban thị xã, Ủy ban nhân dân, cán địa nhân dân xã, phường điều tra giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp trực tiếp gián tiếp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả Luận văn Đống Quang Quế ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sở hữu đất đai 2.1.3 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất số nước giới 10 2.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất Úc 11 2.2.2 Quyền sở hữu sử dụng đất Trung Quốc 11 2.2.3 Quyền sở hữu sử dụng đất Thụy Điển 13 2.2.4 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 15 2.3 Tình tình thực quyền người sử dụng đất Việt Nam 16 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 16 2.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất 20 2.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 21 iii 2.3.4 Những tồn việc thực quy định Luật đất đai quyền người sử dụng đất Việt Nam 29 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 31 3.1 Địa điểm nghiên cứu 31 3.2 Thời gian nghiên cứu 31 3.3 Đối tượng nghiên cứu 31 3.4 Nội dung nghiên cứu 31 3.4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị quản lý đất đai thị xã Quảng Yên 31 3.4.2 Kết thực quyền người sử dụng đất thị xã Quảng Yên giai đoạn 2014-2018 31 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất thị xã Quảng Yên 32 3.4.4 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên 32 3.5 Phương pháp nghiên cứu 32 3.5.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 32 3.5.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 32 3.5.3 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 33 3.5.4 Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu 33 3.3.5 Phương pháp phân tích 33 Phần Kết thảo luận 35 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quản lý đất đai 35 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39 4.1.3 Công tác quản lý đất đai thị xã Quảng Yên đến năm 2018 43 4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Quảng Yên năm 2018 55 4.2 Kết thực quyền người sử dụng đất thị xã Quảng Yên giai đoạn 2014 – 2018 57 4.2.1 Tình hình thực quyền người sử dụng đất 57 4.2.2 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59 4.2.3 Kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 61 4.2.4 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 62 4.2.5 Kết thực quyền chấp quyền sử dụng đất 64 iv 4.3 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên 66 4.3.1 Về việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Thị xã Quảng Yên 66 4.3.2 Về thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn Thị xã Quảng Yên 69 4.3.3 Về thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn Thị xã Quảng Yên 71 4.3.4 Về thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên 73 4.3.5 Đánh giá chung việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên 75 4.4 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên 76 4.4.1 Tăng cường khả tiếp cận quy định người sử dụng đất thực quyền 76 4.4.2 Về thủ tục hành thực quyền người sử dụng đất 76 4.4.4 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai 77 Phần Kết luận kiến nghị 79 5.1 Kết luận 79 5.2 Kiến nghị 80 Tài liệu tham khảo 81 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường BTP Bộ Tư Pháp CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CN-TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp CQNN Cơ quan nhà nước CT-TTg Chỉ thị -Thủ tướng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân HTX Hợp tác xã NĐ-CP Nghị định - phủ NS2 Giấy chứng nhận sở hữu đất NS3 Giấy chứng nhận loại NS3K Giấy chứng nhận loại NS3K NS4 Giấy chứng nhận sở hữu đất QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất THCS Trung học sở THPT Trung học phổ thông TN&MT Tài Nguyên Môi Trường TNCN Thu nhập cá nhân TT Thị trấn TT-BTC Thơng tư - Bộ Tài Chính TTLT Thông tư liên tịch UB Ủy ban UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2018 55 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018 56 Bảng 4.3 Kết thực quyền người sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2014-2018 57 Bảng 4.4 Tình hình thực quyền người sử dụng đất giai đoạn 2014-2108 (theo đơn vị hành chính) 58 Bảng 4.5 Kết thực quyền chuyển nhượng QSDĐ thị xã Quảng Yên giai đoạn 2014 – 2018 59 Bảng 4.6 Kết thực quyền tặng cho QSDĐ thị xã Quảng Yên giai đoạn 2014 – 2018 61 Bảng 4.7 Kết thực quyền thừa kế QSDĐ thị xã Quảng Yên giai đoạn 2014 – 2018 63 Bảng 4.8 Kết thực quyền chấp QSDĐ thị xã Quảng Yên giai đoạn 2014 – 2018 65 Bảng 4.9 Kết điều tra việc thực chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Thị xã Quảng Yên 67 Bảng 4.10 Kết điều tra việc thực quyền thừa kế QSDĐ 70 địa bàn thị xã Quảng Yên 70 Bảng 4.11 Kết điều tra việc thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn thị xã Quảng Yên 72 Bảng 4.12 Kết điều tra việc thực chấp QSDĐ địa bàn thị xã Quảng Yên 73 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành thị xã Quảng Yên 35 Hình 4.2 Cơ cấu thực quyền người sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2014-2018 57 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Đống Quang Quế Tên luận văn: Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018 - Đề xuất số giải pháp nhằm khắc phục hạn chế trình thực quyền người sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh thời gian tới Phương pháp nghiên cứu Nội dung nghiên cứu: Khái quát điều thị xã Quảng Yên; Khái quát việc thực quyền người sử dụng đất thị xã Quảng Yên; Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất thị xã Quảng Yên; Đề xuất số giải pháp nhằm khắc phục hạn chế việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp; Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê xử lý số liệu; Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu; Phương pháp phân tích Kết kết luận Từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Người sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật Người dân thực khai báo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng đất Do cơng tác quản lý biến động đất đai địa bàn ngày chặt chẽ Công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thực theo quy định Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành luật Điều tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Người sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật ix có 23 ý kiến cho biết việc thực thủ tục thực QSDĐ mức bình thường (chiếm 76,7 %) Theo họ, có số thủ tục dễ hiểu, số khó hiểu số khó thực họ hiểu việc thực nhiều tiền, thời gian nên họ ngại làm Các hộ cho việc thực thủ tục rườm rà thân sách, quy định người thực thi pháp luật Từ có phận cửa, thủ tục hành đơn giản nhiều Vì vậy, việc nghiên cứu quy trình, thủ tục hành đơn giản, khép kín quan trọng để nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai 28/30 ý kiến cho thời gian để hoàn thành thủ tục thực QSDĐ hẹn, chiếm 93,3%, có 2/30 ý kiến cho thời gian để hoàn thành thủ tục thực QSDĐ sai hẹn, chiếm 6,7% Một số hộ thừa nhận rằng, việc chậm thực thủ tục có nhiều nguyên nhân, phần lớn thân mảnh đất cịn nhiều vấn đề chưa rõ ví dụ nhiều lần thực thủ tục chuyển nhượng mà chưa đóng lệ phí, tình trạng tranh chấp quy hoạch Thực thủ tục nhanh hay chậm đánh giá theo thời gian phiếu hẹn Trên thực tế việc thực thủ tục nhanh hay chậm phần lớn trục trặc liên quan đến sở pháp lý giấy tờ Những trường hợp giao dịch có GCNQSDĐ giấy tờ pháp lý khác đầy đủ thực nhanh Những trường hợp phải thẩm định lại sở pháp lý thường nhiều thời gian Đặc biệt trường hợp có tranh chấp đất đai phải giải lâu Về khả thực quy định pháp luật chuyển QSDĐ 30 hộ điều tra hỏi, kết sau: có 10 ý kiến cho quy định Luật đất đai dễ thực chiếm 33,3%, có 20 ý kiến cho khả thực quy định Luật đất đai bình thường, chiếm 66,7 Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ phần lớn hộ hỏi 30 hộ cho loại phí mức cao, cụ thể: có 19 ý kiến cho loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ cao chiếm 63,3%, có 11 ý kiến cho loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ trung bình chiếm 36,7% khơng có ý kiến cho thấp Theo họ, việc thu phí cao dẫn đến việc trốn thuế cách không khai báo khia báo thấp giá trị giao dịch thật nhiều lần Vì việc điều chỉnh lệ phí thu quan trọng, góp phần giúp người dân thực đầy đủ nghĩa vụ 68 Cán tiếp nhận hồ sơ mặt quan Nhà nước Người cán tiếp xúc trực tiếp với dân có vai trò quan trọng việc đảm bảo nhanh chậm thủ tục hành thực quyền Về thái độ cán thực công tác chuyển quyền 30 hộ điều tra: có 18 chiếm 60% ý kiến cho cán thực công việc chuyển quyền nhiệt tình, có ý thức trách nhiệm cao với công việc, 12 ý kiến cho thái độ tiếp đón cơng dân vừa phải chiếm 40% khơng có ý kiến cho họ bị gây khó khăn đến đăng ký thực quyền Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ Qua nhiều thời kỳ lịch sử chịu nhiều tác động thiên tai nên phận người dân giấy tờ chứng minh QSDĐ bị thất lạc hay hư hỏng Một phận người sử dụng đất khác có giấy tờ chứng minh QSDĐ nhiều lý mà chưa cấp GCNQSDĐ cấp việc công nhận lại hạn mức đất từ trước ngày 18/12/1980 cịn gặp khó khăn Theo quy định, người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ hồ sơ đăng ký biến động đất đai để thực quyền sử dụng đất mình; trường hợp chưa có GCNQSDĐ phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn cấp GCNQSDĐ phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, khơng có đầy đủ giấy tờ việc xét cấp giấy chứng nhận nghiêm ngặt, khắt khe có nhiều trường hợp để cấp GCNQSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất Từ đó, cịn tồn vài trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận hợp đồng ủy quyền; giấy tờ viết tay với (có khơng có người làm chứng) mà khơng khai báo với quan Nhà nước Tâm lý chung người có đất sau chuyển nhượng việc thực thủ tục sang tên phó mặc cho người nhận chuyển nhượng chi phí trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ lệ phí địa chính) thường người nhận chuyển nhượng phải chịu Theo cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản xác định theo Thơng tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 thuế thu nhập cá nhân phải nộp 2% giá chuyển nhượng Đây mức thu cao nên xảy tượng đến quan nhà nước người dân khai báo giá trị hợp đồng chuyển nhượng thực tế thấp nhiều so với giá trị nhà nước quy định để giảm thiểu tiền thuế phải nộp vào ngân sách nhà nước 4.3.2 Về thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn Thị xã Quảng Yên 69 Bảng 4.10 Kết điều tra việc thực quyền thừa kế QSDĐ địa bàn thị xã Quảng Yên Chỉ tiêu Tổng số phiếu điểu tra Mục đích thừa kế Phân chia tài sản Theo di chúc Mục đích khác Khai báo với CQNN thực quyền thừa kế VPĐKQSDĐ thị xã Quảng Yên Cơ quan nhà nước nước Giấy tờ thực quyền thừa kế Văn khai nhận di sản thừa kế công chứng Loại giấy tờ khác Thủ tục thực thừa kế quyền sử dụng đất Số hộ điều tra (hộ) 30 Tỷ lệ % 100 30 0 100 0 30 100 27 90 10 Dễ hiểu 16,7 Bình thường 23,3 Phức tạp 18 60 Thời gian hoàn thành thủ tục quan nhà nước Đúng hẹn 25 83,3 16,7 Dễ thực 13,3 Bình thường 26,7 13 43,3 16,7 23,3 Bình thường 22 73,3 Gây khó khăn 3,3 Sai hẹn Khả thực quy định pháp luật thừa kế Khó thực Rất khó thực Thái độ cán thực Nhiệt tình Kết điều tra bảng hỏi cho 30 cá nhân, hộ gia đình có thực quyền thừa kế năm 2018 thị xã Quảng Yên thể qua bảng 4.10 Qua kết điều tra 30 hộ gia đình cá nhân thực quyền thừa kế đất cho thấy có 100% số trường hợp thực quyền thừa kế với mục đích phân chia tài sản Có 100% số trường hợp thừa khai báo thực Văn phòng 70 đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên; Tuy nhiên có nhiều trường hợp thiếu khơng có văn thỏa thận phân chia khai nhận di sản thừa kế lập quan công chứng (27/30 trường hợp chiếm 90,0% số người hỏi) Thủ tục Văn phịng đăng ký đánh giá bình thường 23,3%, dễ hiểu 16,7%, 60% cho thủ tục thực chuyển quyền thừa kế phức tạp Về thời gian thực thủ tục Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thị xã Quảng Yên, 30 trường hợp điều tra có 25 trường hợp đạt tỷ lệ 83,3% thực hẹn; 16,7% sai hẹn; Về khả thực quy định pháp luật chuyển QSDĐ 30 hộ điều tra hỏi, kết sau: có ý kiến cho quy định Luật đất đai dễ thực chiếm 13,3%, có ý kiến cho khả thực quy định Luật đất đai bình thường, chiếm 26,7%, có 13 ý kiến cho khó thực hiện, chiếm 43,3% ý kiến cho khó thực chiếm 16,7% Về thái độ cán thực hướng dẫn giải thủ tục 30 hộ điều tra: có ý kiến cho cán thực cơng việc nhiệt tình, có ý thức trách nhiệm cao với công việc, 22 ý kiến cho thái độ tiếp đón cơng dân vừa phải có ý kiến cho họ bị gây khó khăn đến đăng ký thực quyền 4.3.3 Về thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn Thị xã Quảng Yên Kết điều tra bảng hỏi cho 30 cá nhân, hộ gia đình có thực quyền tặng cho năm 2018 Thị xã Quảng Yên thể qua bảng 4.11 Qua kết điều tra 30 hộ gia đình cá nhân thực quyền tặng cho đất cho thấy 76,7% số trường hợp thực quyền tặng cho với mục đích phân chia tài sản ông bà, bố mẹ cho cháu, lại 23,3% trường hợp tặng cho với mục đích cho cháu đất để xây nhà 100% số trường hợp tặng khai báo thực Văn phòng đăng ký QSDĐ thị xã Quảng Yên Thực trạng giấy tờ thực quyền thời điểm tặng cho 100% có hợp đồng tặng cho Thủ tục Văn phịng đăng ký QSDĐ đất đánh giá bình thường 73,3%, dễ hiểu 26,7% khơng có trường hợp cho thủ tục thực chuyển quyền tặng cho phức tạp Về thời gian thực thủ tục Văn phòng đăng ký QSDĐ điều tra 30 hộ đánh giá tốt với 100% trường hợp thực hẹn 71 Về khả thực quy định pháp luật tặng cho QSDĐ 30 hộ điều tra hỏi, kết sau: có 12 ý kiến cho quy định Luật đất đai dễ thực chiếm 40%, có 18 ý kiến cho khả thực quy định Luật đất đai bình thường, chiếm 60% khơng có ý kiến cho khó thực Bảng 4.11 Kết điều tra việc thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn thị xã Quảng Yên Số hộ điều tra (hộ) Chỉ tiêu Tổng số phiếu điểu tra Tỷ lệ % 30 100 23 76,7 23,3 0 30 100 30 100 0 26,7 22 73,3 0 30 100 0 Mục đích tặng cho Phân chia tài sản Cho đất xây nhà Khai báo với CQNN thực quyền tặng cho UBND xã VPĐKQSDĐ thị xã Quảng Yên Giấy tờ thực chuyển quyền Hợp đồng tặng cho Giấy tờ viết tay Thủ tục thực tặng cho quyền sử dụng đất Dễ hiểu Bình thường Phức tạp Thời gian hoàn thành thủ tục quan nhà nước Đúng hẹn Sai hẹn Khả thực quy định pháp luật thực quyền tặng cho Dễ thực 12 40 Bình thường 18 60 0 Nhiệt tình 14 46,7 Bình thường 15 50 Gây khó khăn 3,3 Khó thực Thái độ cán thực 72 Về thái độ cán thực công tác chuyển quyền 30 hộ điều tra: có 14 ý kiến cho cán thực công việc chuyển quyền nhiệt tình, có ý thức trách nhiệm cao với công việc, 15 ý kiến cho thái độ tiếp đón cơng dân vừa phải có ý kiến cho họ bị gây khó khăn đến đăng ký thực quyền 4.3.4 Về thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên Kết điều tra bảng hỏi cho 30 cá nhân, hộ gia đình có thực quyền chấp năm 2018 Thị xã Quảng Yên thể quan bảng 4.12 Qua kết điều tra 30 hộ gia đình cá nhân thực quyền chấp đất cho thấy 50% số trường hợp thực quyền chấp với mục đích vay vốn với nhua cầu đầu tư hay mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, 33,3% trường hợp chấp với mục đích trả nợ, cịn lại 16,7% trường hợp chấp để đầu tư bất động sản 100% số trường hợp tặng khai báo thực Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên Thủ tục văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên đánh giá bình thường 16,7%, dễ hiểu 83,3% không ý kiến cho thủ tục thực chuyển chấp phức tạp Có kết thủ tục đăng ký thực quyền chấp đơn giản, nhanh gọn, cần giấy tờ có liên quan trường hợp chuyển quyền lại Về thời gian thực thủ tục chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất điều tra 30 hộ đánh giá tốt với 100% trường hợp thực hẹn Về khả thực quy định pháp luật chấp QSDĐ 30 trường hợp điều tra hỏi, kết sau: có 25 ý kiến cho quy định Luật Đất đai dễ thực chiếm 83,3%, có ý kiến cho khả thực quy định Luật Đất đai bình thường, chiếm 16,7 % khơng có ý kiến cho khó thực hiện, chiếm 0% 100 % ý kiến cho mức phí, lệ phí thực quyền chấp trung bình; Về thái độ cán thực công tác hướng dẫn thực quyền chấp 30 trường hợp điều tra: có 25 ý kiến cho cán thực công việc nhiệt tình chiếm 83,3%, có ý thức trách nhiệm cao với công việc, ý kiến cho thái độ tiếp đón cơng dân vừa phải đạt tỷ lệ 16,7% 73 Bảng 4.12 Kết điều tra việc thực chấp QSDĐ địa bàn thị xã Quảng Yên Số hộ điều tra (hộ) Chỉ tiêu Tổng số phiếu điểu tra Tỷ lệ % 30 100 Vay vốn sản xuất 15 50 Trả nợ 10 33,3 16,7 30 100 0 30 100 0 25 83,3 Bình thường 16,7 Phức tạp 0 30 100 0 Dễ thực 25 83,3 Bình thường 16,7 Khó thực 0 25 83,3 Bình thường 16,7 Gây khó khăn 0 0 30 100 0 Mục đích chấp Đầu tư bất động sản Khai báo với CQNN thực quyền chấp VPĐKQSDĐ thị xã Quảng Yên Cơ quan nhà nước khác Giấy tờ thực chấp Hợp đồng chấp Giấy tờ khác Thủ tục thực chấp quyền sử dụng đất Dễ hiểu Thời gian hoàn thành thủ tục CQNN Đúng hẹn Sai hẹn Khả thực quy định pháp luật chấp Thái độ cán thực Nhiệt tình Mức phí, lệ phí thực chấp quyền sử dụng đất Cao Trung bình Thấp 74 4.3.5 Đánh giá chung việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên 4.3.5.1 Ưu điểm Tạo vốn cho người sử dụng đất thông qua chấp quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất trình phân chia tài sản Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành Trung ương, UBND tỉnh Quảng Ninh quy định cụ thể trình tự, thủ tục, thành phần số lượng hồ sơ, thời gian thực hiện, người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Điều góp phần lớn để người dân dễ dàng thực quyền người sử dụng đất; hạn chế tối đa việc cán gây phiền hà, nhũng nhiễu giải thủ tục hành Do đó, tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất quyền chuyển nhượng, chấp làm đầy đủ thủ tục với quan nhà nước có thẩm quyền địa bàn thị xã có xu hướng tăng qua năm Các văn quy định, hướng dẫn trình tự, thủ tục thực quyền người sử dụng đất công khai 100% thủ tục đăng ký biến động thực quyền người sử dụng đất tiếp nhận trả kết phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành UBND thị xã Quảng Yên Tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất tra cứu, tìm kiếm thơng tin, nộp hồ sơ nhận kết thực quyền người sử dụng đất Trong số quyền mà Luật Đất đai 2013 cho phép chủ sử dụng đất thực thị xã Quảng Yên chủ sử dụng đất chủ yếu thực quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chấp QSDĐ Việc thực quyền người sử dụng đất có tác động tích cực tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn thị xã Quảng Yên Quyền sử dụng đất coi hàng hóa đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh 4.3.5.2 Hạn chế Bên cạnh mặt đạt được, việc thực QSDĐ địa bàn thị xã Quảng n gặp khơng khó khăn, tồn tại, cụ thể là: - Hạn chế lớn khó tiếp cận với thủ tục cụ thể thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất, người dân không 75 biết thủ tục, giấy tờ cần có để thực chuyển quyền Trong người dân thấy khó chịu, cản trở khó khăn thái độ thực cán hướng dẫn thục - Trong việc thực chấp quyền sử dụng đất gặp khó khăn việc thu thập tài liệu phân chia tài sản; chuyển nhượng quyền sử dụng đất mức phí chuyển nhượng cao so với mức thu nhập người dân; thừa kế quyền sử dụng đất thủ tục thực phức tạp người dân khơng tiếp cận cần giấy tờ nên cảm thấy thủ tục khó - Một phận nhỏ cán địa chính; cơng chức, viên chức trực tiếp giải hồ sơ chuyên môn nghiệp vụ cịn hạn chế gây tình trạng người dân không hiểu nội dung, thủ tục cần thực theo quy định phải làm lại gây thòi gian thực - Một số địa phương thị xã trình độ nhận thức pháp luật, trình độ dân trí hạn chế nên việc thực quyền người sử dụng đất cịn gặp nhiều khó khăn 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN 4.4.1 Tăng cường khả tiếp cận quy định người sử dụng đất thực quyền Qua điều tra cho thấy hầu hết người dân không tiếp cận với quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất Người dân chủ yếu tiếp cận qua đường công chứng người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại người dân phải lên trực tiếp VPDKQSDĐ biết làm thời gian lại nhiều Vì để tăng cường khả tiếp cận quy định người sử dụng đất thực quyền cần: Tăng cường kênh phố biến tuyên tuyền để người dân biết thủ tục thông qua hệ thống phát thanh, thông qua buổi nói chuyện người dân cán nhà văn hóa, thơng qua đường link trang web… 4.4.2 Về thủ tục hành thực quyền người sử dụng đất Trong địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung địa bà thị xã Quảng Yên nói riêng thủ tục hành xây dựng tương đối tốt 76 địa phương đầu công tác cải cách thủ tục hành đơn giản hóa thủ tục chính, lẽ thủ tục tốt Tuy nhiên thực tế thực tìm hiểu thu thập việc thực quyền người sử dụng đất đại bàn thị xã Quảng n cịn thấy người dân có ý kiến cho q trình nhận kết cịn tương đối phức tạp làm cho người dân phải lại nhiều lần gây thời gian, việc nộp tiền vào ngân sách cịn nhiều điểm khó khăn người dân buộc phải dùng tiền mặt trực tiếp nộp ngân hàng kho bạc thủ tục cần cải tiến như: nên có liên kết kho bạc, thuế, ngân hàng quan Văn phòng đăng ký đất đai cho phép người dân nộp tiền trực tuyến thơng qua tài khoản thay phải đến tận nới, nhận kết quả, xếp hàng nộp tiền Để giảm tính phức tạp, tránh gây nhiều thời gian lại cho người dân nộp hồ sơ trực tiếp Bộ phận tiếp nhận hồ sơ, nên thực tiếp nhận trả kết thông qua dịch vụ chuyển phát bảo đảm, hay qua mạng in-tơ-nét 4.4.3 Nâng cao lực cán tiếp nhận thụ lý hồ sơ Cần thường xuyên tổ chức buổi tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn cho cơng chức địa chính; cơng chức, viên chức trực tiếp giải hồ sơ để nâng cao nghiệp vụ chuyên mơn nhằm hướng dẫn người dân dễ hiểu, xác, cụ thể thủ tục hành tránh tình trạng người dân không hiểu nội dung, thủ tục cần thực theo quy định phải làm lại thủ tục gây thời gian, công sức xúc không cần thiết Bên cạnh đó, người tiếp nhận giải hồ sơ cần kiểm tra kỹ giấy tờ cần thiết liên quan nội dung tính pháp lý để thông báo kịp thời cho người dân sau nhận qua đường điện thoại in-tơ-nét với nội dung yêu cầu hoàn thiện hồ sơ cụ thể, rõ ràng; không yêu cầu người dân đến nhận nội dung cần chỉnh sửa, bổ sung hồ sơ Bộ phận tiếp nhận 4.4.4 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai Đối với người dân, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai cách thường xuyên liên tục nhằm nâng cao hiểu biết pháp luật đất đai, giải thích hành vi vi phạm pháp luật đất đai để tránh mắc phải chấp hành nghiêm chỉnh quy định nghĩa vụ tài chính, kê khai đúng, đủ thông tin theo pháp luật đất đai giúp công tác giải TTHC vào nề nếp, tránh tình trạng vừa hướng dẫn thủ tục tỏ khó chịu, cho phức tạp làm khó người dân 77 Đối với UBND thị xã Quảng Yên cần thường xuyên tổ chức giao ban theo định kỳ (từng quý) với phận giải TTHC nhằm nắm bắt kết thực từ đưa giải pháp tháo gỡ khó khăn vướng mắc; đồng thời tuyên truyền nâng cao ý thức trách nhiệm, đạo đức công vụ cho công chức, viên chức người chịu trách nhiệm giải TTHC cho người dân Thực quy định, có thái độ hòa nhã, lịch tiếp dân, trường hợp người dân có thái độ nóng giận phải mềm mỏng thuyết phục Đối với trường hợp cố tình vi phạm pháp luật đất đai trốn tránh nghĩa vụ tài chính, khai báo tài sản đất không trung thực, sử dụng không ranh giới đất, giả mạo chữ ký giấy tờ kèm theo thực quyền người sử dụng đất cần xử phạt nghiêm, kịp thời, quy định pháp luật 78 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thị xã Quảng Yên với diện tích 30184.85ha chia 19 đơn vị hành cấp xã, cầu nối phát triển kinh tế với Hải Phòng Mạng lưới giao thông thuỷ trải rộng khắp địa bàn, điều kiện thuận lợi để thị xã giao lưu kinh tế với bên ngoài, tiếp cận nhanh thông tin thị trường hội đầu tư sản xuất kinh doanh Đây điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội thị xã, có việc thực quyền người sử dụng đất đất năm gần Công tác quản lý Nhà nước đất đai tất mặt thị xã ngày tốt theo yêu cầu Luật Đất đai năm 2013 Đặc biệt công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, lập hồ sơ địa Trong giai đoạn 2014 - 2018, tổng số giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình cá nhân 8339 giấy chứng nhận Đây tiền đề quan trọng giúp người dân thực quyền sử dụng đất quyền chuyển nhượng, chấp, tặng cho quyền sử dụng đất Giai đoạn 2014-2018 địa bàn thị xã Quảng Yên có 8339 lượt thực quyền tập chung vào quyền: chuyển nhượng quyền sử dụng đất (3118 lượt thực hiện), tặng cho quyền sử dụng đất (2706 lượt thực hiện), thừa kế quyền sử dụng đất (647 lượt thực hiện) chấp quyền sử dụng đất (1868 lượt thực hiện) Các quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất không thực giai đoạn 2014-2018 Trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2014 đến năm 2018 tổng số lượt chấp quyền sử dụng đất 1868 lượt, chiếm 22,4%; tổng số lượt thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3118 lượt, chiếm 37,4%; tổng số lượt thực tặng cho quyền sử dụng đất 2706 lượt, chiếm 32,4%; tổng số lượt thực hiền thừa kế quyền sử dụng đất 647 lượt, chiếm 7,8% Tình hình thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chấp QSD đất người sử dụng đất diễn xã, phường thị xã Quảng Yên có khác biệt, giao dịch diễn sôi động phường Quảng Yên, Hà An, Minh Thành (chiếm 26% toàn địa bàn nghiên cứu) xã xa trung tâm thị xã Tiền Phong, Liên Vị, Cẩm La ( chiếm 9,9% toàn địa bàn nghiên cứu) có điều kiện kinh tế - xã hội 79 Kết đánh giá người dân việc thực quyền người sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên cho thấy: số đánh giá Khả thực quy dịnh pháp luật thực quyền người sử dụng đất đánh giá từ mức dễ (đối với quyền chấp) đến mức khó (đối với quyền thừa kế) đánh giá mức trung bình quyền tặng cho với 18/30 phiếu chiếm 60% Về thủ tục thực quyền người SDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên giai đoạn 2014-2018 người dân đánh giá từ mức bình thường dễ hiểu, nhiên riêng với việc thực quyền thừa kế phần lớn ý kiến cho thủ tục thực phức tạp với 18/30 phiếu chiếm 60% Điều chứng tỏ thời gian vừa qua công chức, viên chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên thực nghiêm túc cải cách hành chính, thái độ cán tiếp nhận hồ sơ cải thiện làm hài lòng người dân đến thực quyền chuyển nhượng, thừa kế tặng cho chấp quyền SDĐ Để khắc phục tồn tại, bất cập trình thực quyền người sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên đề tài nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp : Tăng cường khả tiếp cận quy định người sử dụng đất thực quyền; thủ tục hành thực quyền người sử dụng đất; nâng cao lực cán tiếp nhận thụ lý hồ sơ; tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai 5.2 KIẾN NGHỊ Để đánh giá cách hệ thống toàn diện việc thực quyền người sử dụng đất, đồng thời để có giải pháp đồng cho vấn đề này, đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất HGĐ, cá nhân cần tiếp tục nghiên cứu việc thực quyền người sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất, cho thuê đất địa bàn nghiên cứu Đề nghị phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Quảng Yên quan có liên quan xem xét kết đánh giá việc thực quyền sử dụng đất giải pháp đề xuất luận văn để tham mưu cho UBND thị xã ban hành quy định hồn thiện cơng tác giải thủ tục hành liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thị xã 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo tổng kết Nghị số 26-NQ/TW tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Hà Nội Chu Tuấn Tú (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc Tế Đào Trung Chính (2007) Sở hữu đất đai Dự thảo sửa đổi Hiến pháp Truy cập ngày 16/03/2017 tại: http://baochinhphu.vn/Lay-y-kien-nhan-dan-ve-du-thaoLuat-dat-dai/So-huu-dat-dai-trong-Du-thao-sua-doi-Hien-phap/163902.vgp Đào Trung Chính (2013) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Tạp chí Tài nguyên Môi trường Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất Thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật (10/2003) Hồng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS NXB Hồng Đức, Hà Nội Lê Xuân Bá (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài ngun Mơi trường (8/2006) 10 Nguyễn Đình Bồng (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 11 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng nguyên nhân giải pháp tháng 3/2006, Hà Nội 12 Nguyễn Đình Bồng (2009) Giáo trình hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản; Quản lý đất đai thị trường bất động sản 13 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động 81 sản NXB Nông nghiệp, Hà Nội 14 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng dẫn hoàn thiện pháp luật đất đai Hội thảo Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 15 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 16 Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Quảng Yên (2017) Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2018 phương hướng nhiệm vụ năm 2019 17 Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Quảng Yên (2017) Số liệu thống kê đất đai năm 2018 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 2014-2018 18 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1987) Luật đất đai Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 19 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1993) Luật đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai 1998; 20 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2001) Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 2001 NXB Bản đồ, Hà Nội 21 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003a) Luật đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003b) Luật đất đai đổi chế tài đất đai thời gian tới Trung tâm thông tin tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản - Bộ Tài Hà Nội 2004 23 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2005) Luật dân NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2013) Luật đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 25 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ơxtrâylia Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 26 UBND thị xã Quảng Yên (2011) Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đai thị xã Quảng Yên đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) 27 UBND thị xã Quảng Yên (2018) Báo cáo tổng kết tình hình kinh tế xã hội năm 2017 phương hướng nhiệm vụ năm 2018 thị xã Quảng Yên 28 UBND thị xã Quảng Yên (2017) Niên giám thống kê năm 2012-2017 29 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên (2015.2016.2017 2018 2019) Báo cáo kết công tác năm 2014.2015.2016 2017 2018 ; phương hướng nhiệm vụ 2019 82 ... địa bàn thị xã Quảng Yên - Về thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên - Về thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên - Về thực quyền chấp quyền sử dụng. .. quyền sử dụng đất 64 iv 4.3 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên 66 4.3.1 Về việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Thị xã Quảng. .. dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên - Đánh giá chung việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng Yên 3.4.4 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Quảng