Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thanh oai, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LÊ MINH THÚY ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Tám TS Đào Trung Chính NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu Các kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Mọi giúp đỡ cảm ơn thông tin trích dẫn nêu rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 14 tháng năm 2019 Tác giả luận văn Lê Minh Thúy i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dậy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn lời biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Đỗ Thị Tám, TS Đào Trung Chính người trực tiếp giúp đỡ bảo tận tình cho tơi suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thanh Oai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Oai, Uỷ ban nhân dân xã,và cán địa xã, xã địa bàn huyện Thanh Oai giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn Tơi xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè đồng nghiệp tạo điều kiện giúp đỡ động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Một lần xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, ngày 14 tháng năm 2019 Tác giả luận văn Lê Minh Thúy ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận quyền sở hữu quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Sở hữu toàn dân đất đai 2.1.3 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 10 2.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất Thái Lan 10 2.2.2 Quyền sở hữu sử dụng đất Malayxia 12 2.2.3 Quyền sở hữu sử dụng đất Trung Quốc 13 2.3 Bài học kinh nghiệm rút từ nước 14 2.4 Tình hình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 15 2.4.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền người sử dụng đất Việt Nam 15 2.4.2 Hệ thống văn pháp luật liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất hành 20 iii 2.4.3 Thực tiễn tình hình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 24 2.4.4 Thực tiễn tình hình thực quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 24 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 29 3.1 Địa điểm nghiên cứu 29 3.2 Thời gian nghiên cứu 29 3.3 Đối tượng nghiên cứu 29 3.4 Nội dung nghiên cứu 29 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai 29 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai huyện Thanh Oai 29 3.4.3 Đánh giá tình hình thực số quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai 29 3.5 Phương pháp nghiên cứu 30 3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: 30 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 3.5.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 31 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 32 3.5.5 Phương pháp so sánh, phân tích, đánh giá 32 Phần Kết thảo luận 33 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 38 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai 41 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Thanh Oai 42 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Thanh Oai giai đoạn 2014-2018 42 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai 50 4.3 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014-2018 53 4.3.1 Kết thực quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai 53 4.3.2 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai 66 4.3.3 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai 82 iv 4.4 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất theo pháp luật 84 4.4.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật 84 4.4.2 Giải pháp quản lý hoạt động liên quan đến thực quyền sử dụng đất 84 4.4.3 Giải pháp đầu tư sở vật chất đội ngũ cán 85 4.4.4 Giải pháp sách 86 Phần Kết luận kiến nghị 88 5.1 Kết luận 88 5.2 Kiến nghị 89 Tài liệu tham khảo 91 Phụ lục 93 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài ngun & Mơi trường GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTX Hợp tác xã HTXNN Hợp tác xã nông nghiệp NĐ Nghị định QĐ Quyết định QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu SDD Sử dụng đất THCS, THPT Trung học sở, Trung học phổ thông TL Tỉnh lộ TN&MT Tài nguyên Môi trường TT Thông tư TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTHC Thủ tục hành UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Giá trị, cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 37 Bảng 4.2 Hiện trạng dân số huyện Thanh Oai năm 2018 38 Bảng 4.3 Kết cấp giấy chứng nhận đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 46 Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai năm 2018 52 Bảng 4.5 Tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 53 Bảng 4.6 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 54 Bảng 4.7 Kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 57 Bảng 4.8 Kết thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 59 Bảng 4.9 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 61 Bảng 4.10 Kết thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 63 Bảng 4.11 Kết thực quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 64 Bảng 4.12 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị nghiên cứu 67 Bảng 4.13 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị nghiên cứu 69 Bảng 4.14 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị nghiên cứu 75 Bảng 4.15 Tình hình thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị nghiên cứu 76 Bảng 4.16 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất xã, thị trấn điều tra 80 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành huyện Thanh Oai 34 Hình 4.2 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 55 Hình 4.3 Kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 58 Hình 4.4 Kết thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 60 Hình 4.5 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 62 Hình 4.6 Kết thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 64 Hình 4.7 Kết thực quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 65 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Lê Minh Thúy Tên luận văn: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2018 - Đề xuất số giải pháp nhằm khắc phục tồn việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai - thành phố Hà Nội Nội dung phương pháp nghiên cứu Nội dung nghiên cứu đề tài: - Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai; Tình hình quản lý trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai; Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018; Đề xuất giải pháp để thực quyền sử dụng đất theo pháp luật Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu là: - Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp; - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; - Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu - Phương pháp phân tích, đánh giá - Phương pháp so sánh Kết kết luận Chế định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung quy định quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân chế định pháp luật đất đai Quy định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất đời kể từ Luật Đất đai năm 1993 ban hành tiếp tục kế thừa, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng đất đai thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước ix 4.3.2.5 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất Thực tế cho thấy, quy định pháp luật tác động đến việc thực quyền người sử dụng đất Yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ người sử dụng đất, người sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi họ Tuy nhiên có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực nên số vụ đăng ký hàng năm tăng lên quyền chuyển nhượng chấp giá trị QSDĐ Còn vấn đề chưa cụ thể quy định người sử dụng đất khó thực (quyền cho th lại QSDĐ), có trường hợp né tránh khơng đăng ký (chuyển nhượng đất nông nghiệp, quyền cho thuê QSDĐ), có trường hợp khơng hiểu hết nên khơng thực (quyền góp vốn giá trị QSDĐ) Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất thể bảng 4.16, cụ thể sau: 79 Đánh giá Rất dễ hiểu thực Rất nhanh Rất cao Rất dễ Chỉ tiêu đánh giá Thủ tục thực quyền sử dụng đất văn phòng Đăng ký đất đai Thời gian hồn thành thủ tục Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ Khả thực quy định chuyển QSDĐ STT 31 26 26 28 Số người Dễ hiểu thực Đánh giá 12,92 10,83 Dễ Cao 10,83 Nhanh 11,67 Tỷ lệ (%) 81 59 64 92 Số người 80 33,75 24,59 26,67 38,33 Tỷ lệ (%) Trung bình Trung bình Đúng hẹn Trung bình Đánh giá 103 135 132 100 Số người Khó hiểu thực 42,92 56,25 Khó Thấp 5,83 7,50 5,00 Rất khó Rất thấp Rất chậm 11 4,58 0,83 2,50 Tỷ Tỷ Đánh Số lệ lệ giá người (%) (%) Rất khó hiểu 7,08 1,25 thực Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra 14 18 12 17 Đánh Số giá người 55,00 Chậm 41,67 Tỷ lệ (%) Bảng 4.16 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất xã, thị trấn điều tra - Thủ tục thực quyền sử dụng đất văn phòng đăng ký đất đai Huyện Thanh Oai tích cực cải cách để thực thủ tục hành liên quan quan đến đất đai đơn giản nhất, nhanh đảm bảo quản lý chặt chẽ, đảm bảo theo quy định pháp luật Trong 240 phiếu điều tra, có 28 ý kiến cho thủ tục thực quyền sử dụng đất dễ hiểu dễ thực chiếm 11,67%, có 92 ý kiến cho dễ hiểu thực chiếm 38,33%, có 100 ý kiến cho trung bình chiếm 41,67%, có 17 ý kiến cho khó hiểu thực chiếm 7,08% có ý kiến cho việc thực quyền sử dụng đất khó hiểu thực chiếm 1,25% - Thời gian hoàn thành thủ tục thực quyền sử dụng đất Trong 240 phiếu điều tra, có 26 ý kiến cho thủ tục thực quyền sử dụng đất nhanh chiếm 10,83%, có 64 ý kiến cho nhanh chiếm 26,67%, có 132 ý kiến cho hẹn chiếm 55,00%, có 12 ý kiến cho chậm chiếm 5,00% có ý kiến cho việc thực quyền sử dụng đất chậm, chiếm 2,5% - Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất Trong 240 phiếu điều tra, hỏi loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ, kết sau: có 26 ý kiến cho loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ cao chiếm 10,83%, có 59 ý kiến cho loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ cao chiếm 24,59%, có 135 ý kiến cho biết loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ trung bình chiếm 56,25%, có 18 ý kiến cho biết loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ thấp chiếm 7,50% có ý kiến trả lời thấp chiếm 0,83% - Khả thực quy định chuyển quyền sử dụng đất Trong 240 phiếu điều tra hỏi khả thực quy định Luật Đất đai chuyển QSDĐ, kết sau: có 31 ý kiến cho quy định Luật đất đai dễ thực chiếm 12,92%, có 81 ý kiến cho quy định Luật đất đai dễ thực chiếm 33,75%, có 103ý kiến cho quy định Luật đất đai thực bình thường chiếm 42,92%, có 14 ý kiến cho quy định Luật Đất đai khó thực chiếm 5,83% 11 ý kiến cho quy định Luật đất đai khó thực chiếm 4,58% tổng số ý kiến hỏi 81 4.3.3 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai 4.3.3.1 Ưu điểm Nhìn chung, tác dụng tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Thanh Oai lớn, thể qua mặt sau đây: - Làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư đất đai - QSDĐ coi hàng hoá đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất phát triển kinh tế trang trại với quy mơ diện tích lớn - Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền cịn thấp có biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ giai đoạn sau cao tỷ lệ giai đoạn trước Điều mặt phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến hơn, mặt khác cho thấy công tác quản lý nhà nước đất đất đai địa bàn huyện có nhiều chuyển biến tích cực - Việc thực QSDĐ người sử dụng đất diễn địa bàn huyện Thanh Oai có khác biệt Có địa phương diễn sơi động có địa phương diễn trầm lắng Những địa phương diễn sôi động xã, thị trấn có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang cơng nghiệp, thương mại dịch vụ Những xã có kinh tế chủ yếu nơng nghiệp giao dịch đất đai Điều phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu kinh tế, cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương Ngoài quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực QSDĐ, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ 4.3.3.2 Hạn chế - Việc thực quyền chấp yêu cầu bắt buộc bên tham gia chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng người sử dụng đất) phải khai báo với 82 quan nhà nước có thẩm quyền, quyền cịn lại có tỷ lệ số trường hợp khơng khai báo cịn cao, phản ánh tình trạng phận khơng nhỏ người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà không tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai - Tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đồn kết cộng đồng làng xã, ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng vượt khỏi làng xã việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn khơng cịn phù hợp, khơng cịn trở thành ngun nhân làm tăng số lượng trường hợp tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội - Quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng cịn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước, cụ thể là: + Về tiền sử dụng đất: Như phân tích trên, phận người sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế cha ông để lại giấy tờ QSDĐ làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay + Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo vụ việc mà không phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu sản xuất đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Từ khơng khuyến khích việc tập trung đất đai cho sản xuất cải thiện đời sống đa số nhân dân, không điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời - Công tác tổ chức quản lý việc thực QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) nhiều hạn chế Qua kết điều tra nghiên cứu hạn chế, tồn chủ yếu sau đây: 83 + Pháp luật đất đai chưa phổ biến đến sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thơng tin đất đai cịn thiếu, thất lạc chưa kịp thời Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành + Trình tự thủ tục khai báo để thực QSDĐ người sử dụng đất rườm rà, phức tạp, người dân cịn phải qua nhiều cửa, nhiều cơng đoạn Vai trị quan chun mơn chưa phát huy: chưa có phối hợp quan địa quan tài huyện; việc giao thẩm quyền giải thủ tục QSDĐ cho UBND huyện dẫn đến không nâng cao trách nhiệm quan quản lý đất đai cấp huyện, phát sinh thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ Văn phòng UBND huyện thực làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT 4.4.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật Kết nghiên cứu cho thấy hiểu biết người dân đóng vai trị quan trọng việc thực quyền nghĩa vụ giao dịch QSDĐ Kết điều tra cho thấy nơi người dân có hiểu biết pháp luật tốt tự giác nghiêm túc thực QSDĐ Do đó, việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin thực QSDĐ, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho nhân dân 4.4.2 Giải pháp quản lý hoạt động liên quan đến thực quyền sử dụng đất Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh hợp pháp Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà, đóng vai trị quan trọng Qua khảo sát, huyện Thanh Oai đất cấp trái thẩm quyền sau năm 1993 chưa cấp GCNQSDĐ số trường hợp đất thổ cư khu dân cư người dân chưa làm thủ tục xin cấp GCNQSD đất Để việc thực QSDĐ dễ dàng, cần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Qua thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng 84 minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng Thị trường đất đai trở nên thông thống để có nhu cầu đáng dễ dàng mua có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà dễ dàng bán chuyển nhượng Huyện Thanh Oai không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng cơng nghệ thơng tin vào chương trình quản lý tiếp nhận trả kết hồ sơ Tất hồ sơ tiếp nhận gắn mã số quản lý riêng, dễ theo dõi, quản lý đôn đốc tình trạng hồ sơ Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Đặc biệt huyện Thanh Oai, nhu cầu thực QSDĐ cao, chuyển nhượng QSDĐ chấp (hoặc bảo lãnh) QSDĐ Muốn giải tình trạng này, trước hết cần cải cách thủ tục hành chính, nghiên cứu đề xuất biện pháp thực nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền SDĐ thuận lợi, nhanh chóng Và thực dịch vụ công đất đai cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin đất đai, hỗ trợ pháp lý giao dịch đất đai, việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhượng đất đai 4.4.3 Giải pháp đầu tư sở vật chất đội ngũ cán Qua khảo sát thực tế huyện Thanh Oai cho thấy nơi làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chật hẹp, cán thiếu so với khối lượng công việc tiếp nhận hồ sơ nhà đất nhiều Do UBND xã cần khẩn trương tiến hành đầu tư xây dựng sở vật chất, trang thiết bị cần thiết để môi trường làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất rộng rãi Đối với cán địa xã phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật , khen thưởng người có cơng Ngồi ra, cần thường xun bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chun mơn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực nhà đất vốn phức tạp 85 4.4.4 Giải pháp sách Theo quy định pháp luật, điều kiện để người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất phảicó GCNQSDĐ Vì vậy, cần đẩy nhanh sớm hồn thành cơng tác GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ Để bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất, yêu cầu pháp luật đất đai phải ngày chặt chẽ, rõ ràng người sử dụng đất bắt buộc người sử dụng đất phải thực đăng ký với quan nhà nước thực quyềncủa người SDĐ Trên thực tế huyện Thanh Oai, trường hợp không thực kê khai, cho thuê QSDĐ, UBND huyện quan thuế cần có chế tài quy định xử phạt hành theo mức độ khác để tăng cường việc quản lý đất đai nhằm hạn chế thất thu thuế cho nhà nước Về việc thu tiền sử dụng đất: Bổ sung, sửa đổi sách thu tiền sử dụng đất trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp Trong trường hợp họ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước chênh lệch giá đất đất phi nông nghiệp với giá đất nơng nghiệp, mà hưởng tồn giá trị quyền sử dụng đất Trong năm gần đây, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất quận diễn nhiều Song hầu hết trường hợp giải chậm, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực QSDĐ Ngun nhân mặt sách pháp luật thay đổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chuyên mơn, khơng tập trung, cịn rườm rà (Phịng Tài ngun & Mơi trường - Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất; kiểm tra, xác định giới quy hoạch; phịng Tài - Kế hoạch hồn thiện sách thuế - họp thông qua Hội đồng định giá…) Mặt khác giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng q cao, gần sát giá thị trường Chính vậy, nhiều người dân làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách Tiền thuế, phí lệ phí thực chuyển quyền sử dụng đất cao Cũng giống địa phương khác, văn quy định pháp luật liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất yếu tố 86 ảnh hưởng nhiều đến việc thực QSDĐ Hiện nay, với phát triển chung đất nước, quan hệ xã hội ngày phức tạp theo; nhiều chủ thể sử dụng đất xuất hiện; nhiều mục đích, nhu cầu SDĐ hình thành Mặc dù văn pháp luật liên tục sửa đổi bổ sung để phù hợp với tình hình SDĐ song việc liên tục ban hành văn kéo theo nhiều hạn chế tải chồng chéo, gây nhiều phiền hà cho người dân khó khăn cho quan nhà nước việc thực Vì vậy, việc kiểm tra rà soát lại hệ thống văn bản, thống nội dung hủy bỏ nội dung chồng chéo cần thiết 87 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thanh Oai huyện ngoại thành, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế - văn hố - xã hội; q trình thị hố diễn mạnh, khu đô thị, cụm công nghiệp xây dựng thu hút nhiều dân cư sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu cải thiện Tuy nhiên, tốc độ thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập quản lý hành chính, việc thực QSDĐ Bên cạnh đó, nhu cầu sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên hoạt động thực QSDĐ có xu hướng ngày gia tăng Việc đăng ký quan nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất ngày tăng, nhiên có số quyền chưa thực hay thực chưa theo quy định Công tác quản lý Nhà nước đất đai tất mặt huyện ngày tốt theo yêu cầu Luật Đất đai năm 2013 Giai đoạn 2014 – 2018, 21 đơn vị hành xã, thị trấn huyện có đồ địa giới hành theo Chỉ thị 364 Thủ tướng Chính phủ với đường ranh giới, mốc giới xác định rõ ràng Tính đến năm 2018, huyện Thanh Oai giao 7396,22 đất nông nghiệp cho hộ nông dân, 10,97 đất xây dựng cho tổ chức Năm 2015 thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất xã: Bình Minh, Thanh Cao, Bích Hịa, Mỹ Hưng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, hỗ trợ giải phóng mặt 62 dự án giai đoạn 2014 – 2018 Trong giai đoạn 2014 - 2018, huyện tham gia giải 168 trường hợp tranh chấp đất đai, riêng năm 2018, giải xong 45 trường hợp tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền giải UBND huyện, không để tồn đọng trường hợp tranh chấp có tính chất phức tạp, vượt cấp nghiêm trọng xảy địa bàn, góp phần làm ổn định trật tự an ninh xã hội địa phương Đặc biệt công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, lập hồ sơ địa Trong giai đoạn 2014 - 2018, tổng số giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình cá nhân 7.775 giấy chứng nhận đất 29.057 giấy chứng nhận đất nông nghiệp Kết điều tra huyện Thanh Oai cho thấy giai đoạn 2014 - 88 2018, huyện Thanh Oai thực 10.511 hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất Trong số hồ sơ thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.574 trường hợp; 1.246 trường hợp thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất; 1.404 trường hợp thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất; 5.256 trường hợp thực quyền chấp quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi QSDĐ, cho thuê QSDĐ thực Quyền cho th lại, góp vốn giá trị QSDĐ khơng thực Tình trạng giao dịch QSDĐ không làm thủ tục khai báo với quan nhà nước cịn khơng nhiều Ngun nhân tình trạng người sử dụng đất không khai báo thực QSDĐ ý thức người sử dụng đất việc tuân thủ quy định pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng cịn hạn chế Mặt khác cơng tác cấp GCNQSDĐ cịn chậm giấy tờ bắt buộc phải có để thực QSDĐ theo quy định pháp luật Qua kết nghiên cứu xã, thị trấn địa bàn huyện Thanh Oai, đề xuất nhóm giải pháp hồn thiện chế sách để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực QSDĐ, là: nhóm giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật, nhóm giải quản lý hoạt động liên quan đến thực quyền sử dụng đất, nhóm giải pháp đầu tư sở vật chất đội ngũ cán bộ, nhóm giải pháp quy hoạch sử dụng đất, nhóm giải pháp sách Huyện Thanh Oai thành phố Hà Nội cần tiếp tục cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan Nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực cách thống Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng địi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế 5.2 KIẾN NGHỊ - Để đánh giá cách hệ thống toàn diện thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời để có giải pháp đồng cho vấn đề này, đề nghị cần tiếp tục mở rộng đối tượng nghiên cứu với việc thực quyền tổ chức sử dụng đất 89 - Cần tạo điều kiện đầu tư kinh phí xây dựng hệ thống sở hạ tầng đồng bộ, đặc biệt xây dựng hệ thống sơ liệu đất đai chuẩn, thống cho ngành Tài nguyên Môi trường (từ thành phố Hà Nội-trực tiếp Sở TN&MT Thành phố Hà Nội, Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội đến chi nhánh cấp huyện) để người sử dụng đất tra cứu thực quyền sử dụng đất thuận lợi - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ quyền sử dụng đất lợi ích tham gia thực đăng ký thực quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền - Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định pháp luật 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo tổng kết Nghị số 26-NQ/TW tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Hà Nội Chi cục Thống kê Thanh Oai (2019) Niên giám thống kê huyện Thanh Oai Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai (2019) Tổng hợp số liệu biến động đất đai huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 Chu Tuấn Tú (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Đảng Cộng sản Việt Nam (1993) Văn kiện Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương khóa VII NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2001) Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2006) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đào Trung Chính (2007) Sở hữu đất đai Dự thảo sửa đổi Hiến pháp Truy cập ngày 15/03/2019 http://baochinhphu.vn/Lay-y-kien-nhan-dan-ve-du-thaoLuat-dat-dai/So-huu-dat-dai-trong-Du-thao-sua-doi-Hien-phap/163902.vgp Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất Thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003) 10 Hồng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 11 Nguyễn Đình Bồng (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 12 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản Thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 91 13 Nguyễn Đình Bồng (2009) Giáo trình Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản Quản lý đất đai thị trường bất động sản NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 14 Nguyễn Minh Hồn (2013) Sự thay đổi sách từ quốc hữu hóa đến thị trường hóa đất đai Trung Quốc Tạp chí Lý luận trị tr 89-93 15 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp, Hà Nội 16 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng dẫn hoàn thiện pháp luật đất đai Hội thảo Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 17 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1980) Hiến pháp năm 1980 NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 18 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1992) Hiến pháp năm 1992 NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 19 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1998) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 20 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2001) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003a) Luật đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003b) Luật đất đai đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản - Bộ Tài chính, Hà Nội 2004 23 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007) Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013a) Hiến pháp năm 2013 NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 25 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013b) Luật Đất đai năm 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 26 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 27 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015) Bộ Luật Dân năm 2015 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 28 UBND huyện Thanh Oai (2018) Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai năm 2018 29 UBND huyện Thanh Oai (2019) Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2018 92 PHỤ LỤC DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 01 Phiếu điều tra tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất Phụ lục 02 Phiếu điều tra tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ người sử dụng đất Phụ lục 03 Phiếu điều tra tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ người sử dụng đất Phụ lục 04 Phiếu điều tra tình hình thực quyền chấp QSDĐ người sử dụng đất Phụ lục 05 Thống kê diện tích đất đai huyện Thanh Oai năm 2018 Phụ lục 06 Diện tích đất nơng nghiệp huyện Thanh Oai theo cấp xã 93 ... hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2018 - Đề xuất số giải pháp nhằm khắc phục tồn việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai - thành phố. .. Hiện trạng sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai 50 4.3 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014-2018 53 4.3.1 Kết thực quyền sử dụng đất huyện. .. toàn địa bàn thành phố, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn phức tạp dần UBND thành phố phối hợp với quan dần vào nề nếp Trên sở giá trị quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất theo Luật Đất