Phân tích và quản lý rủi ro trong đầu tư bất động sản du lịch

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA - NGUYỄN BÁ THỌ Chuyên ngành: Công Nghệ Quản Lý Xây Dựng LUẬN VĂN THẠC SĨ TP Hồ Chí Minh, Tháng 12 năm 2010 Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA Cán hướng dẫn khoa học: TS LƯU TRƯỜNG VĂN……………………………… Cán chấm nhận xét : TS LƯƠNG ĐỨC LONG……………………………… Cán chấm nhận xét : TS.LÊ HOÀI LONG…………………………………… Luận văn thạc sĩ bảo vệ Hội Đồng Chấm, Bảo Vệ Luận Văn Thạc Sĩ Trường Đại Học Bách Khoa Tp.Hồ Chí Minh Ngày 15-16 tháng 01 năm 2011 Thành phần Hội Đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: TS LƯƠNG ĐỨC LONG Chủ Tịch TS LÊ HOÀI LONG Thư ký PGS.TS NGUYỄN THỐNG Uỷ Viên TS NGÔ QUANG TƯỜNG Uỷ Viên THS ĐỖ THỊ XUÂN LAN Uỷ Viên TS.LƯU TRƯỜNG VĂN Uỷ Viên TS NGUYỄN DUY LONG Uỷ Viên TS.ĐINH CÔNG TỊNH Uỷ Viên TS PHẠM HỒNG LUÂN Uỷ Viên Chủ tịch Hội Đồng đánh giá luận văn TS LƯƠNG ĐỨC LONG HVTH: Nguyễn Bá Thọ  Bộ Môn quản lý chuyên ngành TS LƯƠNG ĐỨC LONG Page 1  Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc …………………………………………… Tp.HCM ngày 06 tháng 12 năm 2010 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : Nguyễn Bá thọ Phái Năm sinh Nơi sinh : Phú yên : 18-07-1983 : Nam Chuyên ngành : Công Nghệ Quản Lý Xây Dựng MSHV : 09080255 TÊN ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG Phân tích, nhận dạng xếp hạng rủi ro ảnh hưởng tới dự án Phân nhóm yếu tố rủi ro định tính để quản lý tốt phương pháp phân tích nhân tố Mơ ảnh hưởng yếu tố rủi định lượng ảnh hưởng tới dự án, sử dụng Mô Monte Carlo Đề xuất biện pháp quản lý, kiểm soát rủi ro NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 05.07.2010 NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ LUẬN VĂN: 06.12.2010 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS.LƯU TRƯỜNG VĂN Nội dung đề cương Luận văn thạc sĩ Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NHIỆM BỘ MÔN QL CHUYÊN NGÀNH TS LƯU TRƯỜNG VĂN TS LƯƠNG ĐỨC LONG HVTH: Nguyễn Bá Thọ  KHOA QL CHUYÊN NGÀNH Page 2  Ý KIẾN NHẬN XÉT 1- Về nội dung & đánh giá thực nhiệm vụ nghiên cứu đề tài: - Khối lượng thực luận văn lớn - Luận văn có nhiều lỗi tả, ví dụ ‘sai xót’ Nhiều kí hiệu sử dụng ngoại văn khơng giải thích rõ Phải sử dụng tiếng Việt chuẩn nghiên cứu (ví dụ bảng 4.12…) - Trình bày luận văn phải theo quy định trường thơng lệ Ví dụ bảng qua trang phải đánh số ‘tiếp theo’, không nên để bảng kéo dài 2-3 trang - Tác giả nói yếu tố có giá trị bảng 4.18 > 0.4 có ý nghĩa yếu tố ‘thieu hut nhan su du lich trinh cao’ ‘giao thong di lai kem phat trien’ có giá trị bảng > 0.4 thành tố khác mà lại khơng nhóm vào thành tố - Nội dung cần trình bày rõ nghiên cứu tổng quát cho bất động sản du lịch Lan Anh trường hợp ví dụ minh họa; hay luận văn làm trực tiếp cho dự án công ty Lan Anh Theo nội dung người phản biện ‘đốn rằng’ học viên làm luận văn trực tiếp cho dự án khu du lịch Lan Anh – Đà Lạt Nếu nội dung phương pháp luận văn nhiều bất cập nói rõ phần nhận xét - Nội dung nhìn chung phù hợp với nhiệm vụ luận văn giao 2- Về phương pháp nghiên cứu, độ tin cậy số liệu: - Số liệu trình bày rõ ràng, có nguồn gốc ghi rõ hạn chế chọn sử dụng nên kết luận đáng tin cậy - Tuy nhiên nêu trên, cách tiếp cận luận văn có bất cập Dự án đầu tư bất động sản du lịch loại dự án đặc thù phổ biến Tác giả nghiên cứu cho dự án Lan Anh yếu tố rủi ro lại thu thập đánh giá thông qua ý kiến việc lấy mẫu ngẫu nhiên Độ xác số liệu tương ứng với mục tiêu luận văn khơng đảm bảo người tham gia có khả năng: khơng hiểu khơng có kinh nghiệm với loại dự án, quan điểm họ đặc trưng dự án khu du lịch Lan Anh – Đà Lạt - Quan điểm phân tích luận văn xác định rõ Chủ đầu tư nội dung phân tích luận văn chưa tuân thủ nghiêm ngặt Chỉ có phần phân tích yếu tố định lượng tuân thủ Phần thu thập số liệu phân tích yếu tố định tính phân tán mặt quan điểm - Chọn yếu tố phân tích có tích số ‘xác suất biến cố’ x ’mức độ ảnh hưởng’ khơng nhỏ 12 để phân tích sâu xa khơng giải thích chưa thuyết phục - Mục đích phân tích nhân tố khơng trình bày Khơng rõ học viên muốn giảm số lượng biến để quản lý hay tìm mối quan hệ ẩn biến Nếu muốn giảm số biến quản lý hiệu áp dụng phân tích thành tố phân tích 13 yếu tố rút xuống cịn thành tố 5- Những thiếu sót & vấn đề cần làm rõ (nếu có): - Các lỗi tả, sử dụng ngoại văn nói Trang 80, ‘Các nhân tố có Component > 0.4…’ nhầm lẫn; phải ‘loading’ thay ‘component’ Bảng 4.11, tiêu đề ‘Xác suất xảy ra’ không xác mà ‘Mức độ khả xảy ra’ Kết luận kiến nghị phần thể kết khoa học, cá tính, thành nghiên cứu thân người nghiên cứu Nên dùng câu văn kết phân tích từ luận văn để diễn đạt phần kết luận kiến nghị Hạn chế cắt dán nguyên văn ý kiến (cả đoạn văn) tác giả khác Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn LỜI CẢM ƠN Trước hết xin chân thành cảm ơn thầy Lưu Trường Văn người trực tiếp, tận tình hướng dẫn tơi suốt q trình thực luận văn Cảm ơn thầy cô khoa môn Công nghệ Quản Lý Xây Dựng trường Đại Học Bách Khoa Tp.Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, kiến thức mà tơi học kiến thức quý báu trình làm việc nghiên cứu sau Tơi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, bạn bè tận tình giúp đỡ tơi q trình khảo sát luận văn Cảm ơn công ty TNHH Lan Anh cho phép sử dụng số liệu dự án Lan Anh – Đà Lạt để thực luận văn, cảm ơn Ban Giám đốc công ty Lan Anh, đại diện công ty Vinacapital, Công ty Greenword cho ý kiến quý báu thực luận văn Tp.Hồ Chí Minh ngày tháng năm 2010 Nguyễn Bá Thọ HVTH: Nguyễn Bá Thọ  Page 1  Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn TÓM TẮT Bất động sản du lịch là dự án đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực du lịch kết hợp bất động sản, nghĩ dưỡng Trên giới lĩnh vực bất động sản du lịch phát triển từ lâu Việt Nam bất động sản du lịch lĩnh vực mới, kết hợp hai lĩnh vực quan trọng du lịch bất động sản, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, phương thức kinh doanh, xây dựng dự án đủ tầm để cạnh tranh….ảnh hưởng trực tiếp tới thành công dự án đầu tư Vì việc phân tích rủi ro quản lý đầu tư dự án bất động sản du lịch quan trọng, từ đề phương án hạn chế rủi ro xảy có định đầu tư vào dự án hay không Với lý trên, tác giả chọn phân tích quản lý rủi ro đầu tư bất động sản du lịch nhằm giúp chủ đầu tư hiểu rõ dự án hơn, nhận dạng rủi ro tác động dự án đầu tư từ đề biện pháp quản lý nó, thực mục tiêu đề cho dự án Trong luận văn tác giả khảo sát, phân tích, nhận dạng rủi ro ảnh hưởng tới dự án Đối với biến định tính dùng phương pháp phân tích nhân tố chương trình SPSS để nhóm nhân tố từ đề biện pháp quản lý tốt Đối với biến định lượng tác giả khảo sát số liệu, sử dụng mô Monte Carlo để mô ảnh hưởng yếu tố rủi ro tới dự án đầu tư Từ qua vấn chuyên gia đầu tư bất động sản du lịch để đề biện pháp kiểm soát quản lý yếu tố rủi ro để chủ đầu tư đạt mục tiêu đề đầu tư dự án HVTH: Nguyễn Bá Thọ  Page 2  Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn ABSTRACT Tourism Property is an investment in hospitality combined to real estate and resort In the World, the real estate tourism has been develop in a long ,time but in Vietnam the tourism property is a new field of tourism, combining two important sectors are tourism and real estate, which has many potential risk such as legal risk, business methods, buiding high quality project to be competitive…ro have direct impact in to the success of investment projects So the risk analysis and management of its investment projects in tourism property is very important, since it set out plans for limiting the risks that may occur and have a decision to invest in projects or not For these reasons, I choose to analyze and manage the risks in tourism property investment to help developer better understand the project, identification the risk and its impact on project Making a proposal in project management Carry out objectives for the project In this thesis I have examined, analyzed, identifying the risks affecting the project For quanlitative variables, use factor analysis method in the SPSS program to group the main factors which set out method for better management For quantitative variables the authors have examined the data, using Monte Carlo simulation to simulate the effects of risk factors to investment projects From then, through the interviews with experts in real estate tourism investment to put forward the method of controlling and management of risk factors for investors to achieve the objectives of investment projects HVTH: Nguyễn Bá Thọ  Page 3  Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn MỤC LỤC CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 12 1.1 Giới thiệu chung Bất Động Sản Du Lịch 12 1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu 17 1.3 Mục tiêu nghiên cứu 18 1.4 Phạm vi nghiên cứu 18 1.5 Đóng góp kỳ vọng nghiên cứu 19 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 21 2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 21 2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư 21 2.1.2 Khái niệm dự án - đầu tư Bất Động Sản Du Lịch 21 2.1.3 Khái niệm rủi ro 21 2.1.4 Phân loại rủi ro 22 2.1.5 Quản lý rủi ro 22 2.1.6 Phân tích dự án có xét đến rủi ro 25 2.1.7 Lợi ích việc phân tích rủi ro 29 2.2 Các quan điểm phân tích 30 2.2.1 Phân tích kinh tế - Xã hội 30 2.2.2 Phân tích tài 31 2.3 Phương pháp phân tích dịng tiền tệ 32 2.3.1 Phương pháp giá trị tương đương (Equivalent Worth) 32 2.3.2 Phương pháp suất thu lợi ( Rate of return) 34 2.3.3 Phương pháp dựa tỉ số lợi ích chi phí (benefit/cost-B/C) 34 2.3.4 Thời gian hồn vốn (PP) 36 HVTH: Nguyễn Bá Thọ  Page 4  Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn 2.4 Các nghiên cứu trước 36 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43 3.1 Quy trình nghiên cứu 43 3.1.1 Phân tích rủi ro 44 3.1.2 Đánh giá, xếp hạng rủi ro 44 3.1.3 Định lượng rủi ro 46 3.1.4 Giám sát kiểm soát rủi ro 46 3.2 Thu thập liệu 47 3.2.1 Quy trình thu thập số liệu 47 3.2.2 Thiết kế bảng câu hỏi thu thập số liệu 47 3.3 Các cơng cụ nghiên cứu phân tích dự liệu 51 3.3.1 Các công cụ nghiên cứu 51 3.3.2 Phân tích liệu 51 3.3.2.1 Mơ Monte-Carlo dùng phần mềm Crystal Ball 52 CHƯƠNG 4: GIỚI THIỆU DỰ ÁN & PHÂN TÍCH SỐ LIỆU 54 4.1 Giới Thiệu Cơng Ty 54 4.2 Giới thiệu dự án 55 4.2.1 Vị trí, diện tích, ranh giới hạn, quy mơ dự án 55 4.2.2 Thông Tin Xây Dựng 55 4.2.3 Cơ Sở Lập Dự Án Đầu Tư 59 4.2.3.1 Các xu thế giới nước tác động đến phát triển du lịch 59 4.2.3.2 Sự Cần Thiết Đầu Tư 61 4.2.4 Hiệu Quả dự án 62 4.3 Phân Tích Số Liệu Khảo Sát 62 HVTH: Nguyễn Bá Thọ  Page 5  Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  – GVHD: TS. Lưu Trường Văn Theo lệ thường giá cho th phịng cao lợi nhuận cao, tăng cao giá cho thuê phòng ảnh hưởng nhiều tới yếu tố khác lượng khách tới dự án, cần thận trọng đưa giá thuê phòng cho phù hợp Vì khơng thể xét riêng tác động giá phòng tới IRR dự án */ Để xây dựng giá phịng hợp lý, cần • Đầu tư dự án đủ tầm mà chủ đầu tư đề ban đầu, không nên đầu tư không tới mà lại đề giá cao, mà đầu tư lớn lại định giá thấp thu hồi vốn lâu • Khảo sát kỹ dự án lân cận giá cho thuê phòng, tham khảo thêm giá cho thuê phòng dự án để định giá hợp lý có tính cạnh tranh cao • Kế hoạch quảng cáo cho dự án, đào tạo nhân viên theo phong cách phục vục cho tốt để khách cảm thấy hài lịng với số tiền bỏ tới dự án quay lại 5.2 Kết Luận Sự phát triển mạng mẽ bất động sản du lịch năm qua góp phần phát triển khơi dậy phát triển bất động sản Việt Nam thúc đẩy ngành du lịch phát triển Bất động sản du lịch đà phát triển mạnh mẽ thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực nhà đầu tư nước Việc tìm hiểu rủi ro khả xảy mức độ ảnh hưởng chúng, phân tích ảnh hưởng yếu tố rủi ro mà chủ đầu tư gặp phải đầu tư dự án giúp cho chủ đầu tư đề biện pháp phòng ngừa, hạn chế tác động nhân tố rủi ro… Lĩnh vực bất động sản du lịch phát triển từ lâu nhiều nước giới Việt Nam xuất năm gần phát triển mạnh mẽ năm trở lại đây, nhầ đầu tư chưa có kinh nghiệm đầu tư lĩnh vực này, sách luật chưa hoàn thiện… HVTH: Nguyễn Bá Thọ  Page 136  Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn Việc tìm hiểu rủi ro khả xảy mức độ ảnh hưởng chúng, phân tích ảnh hưởng yếu tố rủi ro mà chủ đầu tư gặp phải đầu tư dự án giúp cho chủ đầu tư đề biện pháp phòng ngừa, hạn chế tác động nhân tố rủi ro… Qua khảo sát thấy có nhiều nhân tố rủi ro tiềm ẩn đầu tư bất động sản du lịch, phân tích khảo sát chúng chia làm nhóm có ảnh hưởng tới dự án nhiều quản lý khai thác chủ đầu tư, yếu tố thu hút khách, trạng bất động sản du lịch Việt Nam, thủ tục hành chính, tài chủ đầu tư, quản lý giám sát dự án Dựa vào kết tìm hiểu phân tích cần tìm hiểu kỹ lại nhân tố rủi ro, cần xác định rõ nhân tố rủi ro thời gian xuất chúng, khả xảy ra, mức độ ảnh hưởng, thuộc cấu cơng việc nhóm ban quản lý…từ đề biện pháp quản lý cho phù hợp nên tránh, chấp nhận hạn chế tác động nó, chuyển rủi ro cho đơn vị liên quan… Việc đánh giá hiệu dự án có xét đến yếu tố rủi ro có ý nghĩa quan trọng, giúp chủ đầu tư hiểu rõ dự án, từ có nhìn đắn lường trước rủi ro có chiến lược phù hợp để quản lý, đầu tư dự án hiệu Hiện nay, phương pháp phân tích rủi ro áp dụng phân tích đánh giá dự án đầu tư phương pháp xác suất kết hợp với phân tích độ nhạy Một phương pháp phương pháp mơ Monte Carlo sử dụng phần mềm Crystal ball chạy Microsoft Excel áp dụng phổ biến Kết phân tích dự án có xét đến yếu tố rủi ro, khơng cho ta biết xác suất thành công dự án mà qua cịn đánh giá mức độ ảnh hưởng nhân tố đến hiệu tài dự án, biết nhân tố nhạy cảm, nhân tố cần kiểm soát để từ hạn chế rủi ro cho dự án Ngồi khác với phương pháp thơng thường cho biết giá trị tiêu cần đánh NPV, IRR Việc phân tích dự án có xét đến yếu tố rủi ro cịn HVTH: Nguyễn Bá Thọ  Page 137  Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn cung cấp cho ta biết hàm phân phối xác suất, thông số hàm phân phối để từ tính xác suất xảy cho trường hợp cụ thể 5.3 Kiến Nghị 5.3.1 Đối Với Nhà Nước - Qua khảo sát phân tích dự án thấy có nhiều nguyên nhân làm cho chủ đầu tư không dám mạnh dạn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản du lịch sở hạ tầng phát triển, thủ tục hành nhiêu khê, sách thu hút đầu tư chưa rõ rang thay đổi nhiều, quy hoạch chung khu vực cịn yếu kém…điều phân tích rõ nhóm nhân tố rủi ro - Kinh nghiệm thành công BĐS du lịch Phukhet Bali đúc kết Đó nhờ vị trí địa lý thuận lợi, gần sân bay quốc tế, quyền địa phương tích cực phát triển du lịch, điều kiện tự nhiên hấp dẫn Các khu nghỉ dưỡng chuyên nghiệp, uy tín phục vụ nên thu hút lượng du khách cao cấp lớn kích thích nhu cầu quay lại đầu tư BĐS, vừa mục đích hưởng thụ, vừa sinh lời, giúp giá trị BĐS tăng lên (http://tintuc.xalo.vn/00307807651/bat_dong_san_nghi_duong_kenh_dau_tu_tiem_nang html ) - Qua thấy để đẩy mạnh phát triển bất động sản du lịch, vai trị nhà nước đóng vai trị quan trọng Các quan nhà nước cần: • Xây dựng, phát triển hệ thống pháp luật áp dụng cụ thể lĩnh vực bất động sản du lịch • Chính sách thu hút đầu tư rõ ràng, hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư • Quy hoạch chung cho khu vực hoạch định cho phát triển du lịch, tránh phá vỡ cảnh quan chung làm giảm giá trị du lịch vùng • Kế hoạch phát triển bất động sản du lịch vùng, miền, tránh cân đối cung cầu vùng HVTH: Nguyễn Bá Thọ  Page 138  Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn • Đi song hành với kế hoạch phát triển vùng miền đầu tư phát triển sở hạ tầng tương xứng (như Phú Quốc cần nâng cấp sân bay, sở hạ tầng Phú Quốc cịn kém, giao thơng đường Phú Quốc bất cập….) • Giảm thiểu thủ tục hành đầu tư dự án • Cần có sách rõ ràng, ưu tiên diều dắt nhà đầu tư nước phát triển Song song có sách thu hút nhà đầu tư nước ngoài, xây dựng hành lang pháp lý cho kết hợp nhà đầu tư nước nước • Các quyền địa phương cần có sách phát triển du lịch, khai thác văn hóa đa dạng vùng miền tổ chức lễ hội thu hút khách • Có kế hoạch phát triển nguồn nhân du lịch trình độ cao, phát triển cơng ty du lịch lữ hành 5.3.2 Đối với nhà đầu tư − Các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ sách thu hút đầu tư, thủ tục pháp lý đầu tư dự án trước đinh đầu tư − Tìm hiểu rủi ro đầu tư dự án, xác định rõ thời gian xảy ra, khả xảy ra, mức độ ảnh hưởng…của nhân tố, mối tương quan nhân tố để xây dựng biện pháp quản lý kiểm soát rủi ro phù hợp − Cần có kế hoạch đầu tư phù hợp không nên thấy lợi trước mắt, nắm giữ đất vàng chờ bán lại dự án kiếm lời (hiện trạng số nhà đầu tư Việt Nam) mà phải đầu tư, chuẩn bị nguồn vốn, lien kết đầu tư − Tích cực học hỏi đầu tư kinh doanh lĩnh vực bất động sản du lịch nhiều nước mà thành công đầu tư lĩnh vực − Cần tìm hiểu kỹ đặc điểm riêng bất động sản du lịch, nghiên cứu thị trường để xác định quy mô đầu tư, kế hoạch kinh daonh phù hợp HVTH: Nguyễn Bá Thọ  Page 139  Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  − GVHD: TS. Lưu Trường Văn Trong triển khai dự án đầu tư, có bất cập trao đổi rút kinh nghiệm nhà đầu tư thông qua hiệp hội bất động sản du lịch thành lập, sách, thủ tục nhà nước góp ý thơng qua quan, hiệp hội đại diện 5.3.3 Những Hạn Chế Của Luận Văn Và Kiến Nghị Nghiên Cứu Tiếp Theo 5.3.3.1 Những hạn chế luận văn Do thời gian làm luận văn có hạn, kiến thức tác giả hạn chế nên luận văn nhiều hạn chế như: • Chỉ tìm hiểu báo nước ngồi rủi ro, Monte Carlo lính vực tương tự, chưa tìm hiểu kỹ báo nước ngồi lĩnh vực • Thu thập số liệu khứ cịn thiếu nhiều chưa sát với thực • Xây dựng hàm phân phối cịn dựa vào giả định hàm phân phối chỉ, dựa nhiều vào sách báo, chưa đủ số liệu thực tế • Chỉ nghiên cứu số liệu cục Đà Lạt chưa đánh giá tác động vùng miền, khu du lịch lớn nước • Dự án áp dụng dự án Đà Lạt • Nhận dạng rủi ro, xây dựng biệp pháp ứng phó rủi ro dựa vào sách báo, vấn số chuyên gia mà tác giả quen biết chưa khảo sát, tìm hiểu rộng rãi 5.3.3.2 Kiến nghị nghiên cứu - Có thể nghiên cứu dự án tương tự vùng miền khác - Trong nghiên cứu cần khắc phục nhứng nhược điểm nghiên cứu thu thập số liệu khứ, đọc nhiều sách báo, kinh nghiệm đầu tư thành công nước, khảo sát rộng tới nhà đầu tư - Có thể nghiên cứu chuyên sâu lĩnh vực dự án, giai đoạn triển khai dự án HVTH: Nguyễn Bá Thọ  Page 140  Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn PHỤ LỤC 2: BẢNG KHAI BIẾN TRONG SPSS HVTH: Nguyễn Bá Thọ    Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  HVTH: Nguyễn Bá Thọ  GVHD: TS. Lưu Trường Văn   Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  HVTH: Nguyễn Bá Thọ  GVHD: TS. Lưu Trường Văn   Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  HVTH: Nguyễn Bá Thọ  GVHD: TS. Lưu Trường Văn   Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn PHỤ LỤC 3: TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Tổng hợp từ báo - “ Triển vọng dài hạn từ bất động sản du lịch” ngày 12.07.2009 (www.nhadatdanang.com.vn/modules.php?name=News&op=viewst ) - Theo “thị trường bất động sản Việt Nam bùng nổ năm tới giới đầu tư định vị tiềm có chiến lược phát triển thị trường hợp lý” (http://nhadat.diaocsao.com/bdsdulich/tin/batdongsandulichsebungnotrong5namtoi ) - “ Hướng cho bất động sản du lịch 2010 ” (http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/58/19461/huong-di-cho-bat-dong-san-du-lich-2010/ ) - “ Bất động sản du lịch khởi sắc” báo địa ốc online ngày 28.03.2010 (http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/58/19762/bat-dong-san-du-lich-khoi-sac/ ) - “ Bùng nổ thành phố nghỉ dưỡng” báo địa ốc online ngày 01.04.2010 ( http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/1/19831/bung-no-o-cac-thanh-pho-nghi-duong ) [2] “Nghệ thuật dự báo doanh thu chi phí” Tạp chí nhịp cầu đầu tư ngày 15-21 tháng năm 2010 [3] Lê công Hùng-2006, Ứng dụng mô Monte-Carlo để phân tích, đánh giá dự án đầu tư khu cơng nghiệp, Luận văn thạc sĩ Trường Đại Học Bách Khoa Tp.HCM [4] Trần Minh Trí-2009, Phân tích lợi nhuận đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố rủi ro, Luận văn thạc sĩ Trường Đại Học Bách Khoa Tp.HCM [5] Akintola S Akintoye, Malcolm J MacLeod, Risk Analysis And Management In Construction, International journal of project management vol.15, No.1, pp31-38,1997 HVTH: Nguyễn Bá Thọ    Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn [6] A Hacura, M Jadamus-Hacura and A Kocot, Risk Analysis In Investment Appraisal Based On The Monte Carlo Simulation Technique, Eur Phys J B 20, 551-553 (2001) [7] Chris Chapman, Project risk analysis and management—PRAM the generic process, School of Management, University of Southampton, Southampton SO17 1BJ, UKAvailable online June 1998 [8] Savvakis C Savvides, Risk Analysis in Investment Appraisal, Published in “Project Appraisal”, Volume Number 1, pages 3-18, March 1994 [9] Willem J H Van Groenendaal & Jack P C Kleijnen, On The Assessment Of Economic Risk: Factorial Design Versus Monte Carlo Methods, Department of Information Systems and Auditing/Center for Economic Research (CentER), School [10] Young Hoon Kwak and Lisa Ingal, Exploring Monte Carlo Simulation Applications For Project Management, Risk Management (2007) 9, 44 – 57 [11] Đinh Như Cao, Quản lý rủi ro cho nhà đầu thầu xây dựng nước thực dự án Việt Nam [12] Công ty TNHH Lan Anh, Dự Án Khả Thi khu du lịch Lan Anh – Đà Lạt, tháng 102008 [13] Hồng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, phân tích dự liệu nghiên cứu với SPSS, Nhà xuất Hồng Đức, Tháng 9-2008 [14] Hair, J.F., Anderson, R.E., Tatham, R.L., And Black, W.C(1998), Multivariate Data analysis, 5th, Ed., Prentice Hall [15] Kim Young –Mok, Kim Soo-Young, Luu Truong Van, Cause pf contruction Delays of Apartment contruction Project: Comparative Analysis Between Vietnam and Korea, October 214-226, 2008 [16] Micheal W.Newell PMP.VNP, “management rish” sách “ Project managent professinal” HVTH: Nguyễn Bá Thọ    Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn [17] Leonas Ustinovichius, Zenonas Turskis, Galina Shevchenko, Multiattribute Analysis Of Investment Risks In Construction, International symposium on automation and robotics in construction, June 26-29, 2008 [18] Hamimah Adnan, Mohd Nidzam Rahmat and Nur Fatanah Nadiah Mazali, Risk Management Assessment for Partnering Projects in the Malaysian Construction Industry, jounal of politic anh law, march 2008 [19] Saiful azri bin abu hasan sazalli, Risk analysis of housing projects in malaysia using an Industrialised building system, universiti putra malaysia, may 2008 [20] J.R Evans, D.L Olson, Introduction to Simulation and Risk Analysis (Prentice Hall inc., 1998) [21] Ho, S S M and Pikes, R H., The use of risk analysis techniques in capital investment appraisal In Risk:analysis, assessment and management, ed J Ansell and, F Wharton John Wiley and Sons Ltd., Chichester,England, 1992 [22] Brealey, R A and Myers, S C., Principles of corporate finance, Fourth edition McGraw-Hill, Inc., New York, USA, 1991 [23] Kleijnen, J P C., Verification and validation of simulation models European Journal of Economic, Research, 1995, 82, 145-162 [24] UNIDO, Manual for the preparation of industrial feasibility studies United Nations Industrial Development, Organization, Vienna, Austria, 1986 [25] Hurley , W ( 1998 ) On the Use of Martingales in Monte Carlo Approaches to Multiperiod Parameter Uncertainty in Capital Investment Risk Analysis The Engineering Economist 43 (2) , p 169 [26] Jing Yang, Geoffrey Qiping Shen, Derek S.Drew and Mantong Ho, Critical success factors for Stakeholder Management Contruction Practitioner’s perspectives, ASCE July 2010, 778-786 HVTH: Nguyễn Bá Thọ    Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn [27] Atothony W.Y.Lai and Peggy S.M.Pang, Measuring performance for Building Maintenance Providers, ASCE, August-2010, 864-876 [28] Daniel W.M.Chan, Albert P.C.Chan, Patrick T.l.Lam, and James M.W.Wong, Empirical Study of the Risk And Difficulties in Implementing Guaranteed Maximum Price and target Cost Contracts In Contruction, ASCE May-2010, 495-507 [29] Albert P.C.Chan, Patrick T.l.Lam, Daniel W.M.Chan, Esther Cheung and Yongjian Ke, Critical Success Factor fpr PPPs in Infrastructure Developments: Chinese Perspective, ASCE May 2010, 484-494 [30] Cooper, D F and Chapman, C B., Risk analysis for large projects John Wiley and Sons, Chichester, Great Britain, 1987 [31] Ashley, D B Construction Project Risk Sharing Technical Report No.220, The Construction Institute, Department of Civil Engineering, Stanford University, Stanford, CA, July (1977) [32] Simister, SJ 'Usage and benefits ofproject risk analysis and management' International Journal of Project Management 12 (1994) 5-8 [33] Birch, D G W and McEvoy, M A 'Risk analysis for information systems' Journal of Information Technology (1992) 44-53 [34] Brekke, K., and Schieldrop, B., 1999, "Investment in flexible technologies under uncertainty", in Brennan, M., and Trigeorgis, L (eds.), Project Flexibility, Agency, and Competition: New Developments in the Theory of Real Options, Oxford University Press, New York [35] Trần Lan Anh – 2005: Các nhân tố ảnh hưởng đến thành công thất bại dự án xây dựng chung cư Tp Hồ Chí Minh, luận văn thạc sỹ ngành công nghệ quản lý xây dựng đại học Bách Khoa TP.HCM HVTH: Nguyễn Bá Thọ    Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn [36] Lê thị Phương Vi – 2005: Phân tích chi phí lợi ích dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phịng - thương mại có tính đến yếu tố rủi ro, luận văn thạc sỹ ngành công nghệ quản lý xây dựng đại học Bách Khoa TP.HCM [37] Nguyễn thị Phương Dung– 2007: Phân tích rủi ro tài dự án B.O.T, luận văn thạc sỹ ngành công nghệ quản lý xây dựng đại học Bách Khoa TP.HCM [38] Nguyễn Hải Thanh– 2008: Phân tích nhân tố làm thay đổi chi phí dự án đầu tư xây dựng Việt Nam, luận văn thạc sỹ ngành công nghệ quản lý xây dựng đại học Bách Khoa TP.HCM [39] Nguyễn Kế Nghiệp– 2009: Phân tích chi phí bị vượt dự án cao ốc chung cư cao tầng: Áp dụng mô Monte-Carlo, luận văn thạc sỹ ngành công nghệ quản lý xây dựng đại học Bách Khoa TP.HCM HVTH: Nguyễn Bá Thọ    Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch  GVHD: TS. Lưu Trường Văn LÝ LỊCH TRÍCH NGANG Họ tên: Nguyễn Bá Thọ Phái : Nam Năm Sinh: 18-07-1983 Nơi sinh: Phú Yên Địa Liên lạc: 246/82 Hòa Hưng, Phường 13, Quận 10, Tp.HCM Điện Thoại: 0987775171 Email: Phuclocthopy@yahoo.com Quy Trình Đào Tạo • 1999-2002: Trường PTTH Chuyên Lương Văn Chánh • 2002-2007: Trường Đại Học Bách Khoa Tp.HCM • 2009-nay: Học Viên Khoa Cơng Nghệ Và Quản Lý Xây Dựng, Trường Đại Học Bách Khoa, Tp.HCM Q trình cơng tác • Tháng 1.2007-tháng 5.2008: Tổng cơng ty GTVT Sài Gịn (SAMCO) • Tháng 5.2008-tháng 4.2009: Cơng ty cổ phần Kiến Á • Tháng 7.2009-nay: Công ty TNHH Lan Anh HVTH: Nguyễn Bá Thọ    ... tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch? ? GVHD: TS. Lưu Trường Văn TÓM TẮT Bất động sản du lịch là dự án đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực du lịch kết hợp bất động sản, ... án đầu tư thường xem xét đến tác động yếu tố rủi ro đến hiệu dự án Trong đầu tư vào dự án bất động sản du HVTH: Nguyễn Bá Thọ  Page 17  Đề tài: Phân tích quản lý rủi ro Trong đầu tư dự án Bất Động. .. Nghệ Quản Lý Xây Dựng MSHV : 09080255 TÊN ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG Phân tích, nhận dạng xếp hạng rủi ro ảnh hưởng tới dự án Phân