Định hướng phát triển Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020

Định hướng phát triển Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020

PHẦN MỞ ĐẦU1.Tính cần thiết của đề tài

Hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu tạo ra nhiều thách thức và cơ hội chocác doanh nghiệp trong nước Các doanh nghiệp phải nhận ra được đâu là cơ hộicần nắm bắt và đâu là những thách thức mà cần phải vượt qua Tổng Công ty địaốc Sài Gòn (Resco) cũng không nằm ngoài sự tác động của việc hội nhập vàonền kinh tế toàn cầu Sau hơn 1 năm hội nhập chúng ta đã nhận thấy tác động rõrệt của các tổ chức, tập đoàn kinh tế nước ngoài đến nền kinh tế nước ta nóichung va ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản Các tổ chức, tập đoànkinh tế nước ngoài họ có tiềm lực về vốn, về trình độ quản lý và sẽ là 1 đối thủcạnh tranh nặng ký cho các doanh nghiệp trong nước

Tuy nhà nước có can thiệp bằng những chính sách kinh tế đối với các tổchức nước ngoài nhằm bảo vệ doanh nghiệp trong nước, nhưng lộ trình hội nhậpvề lâu dài thì phải dựa vào nội lực của chính doanh nghiệp trong nước, bởi sựcam kết gia nhập đòi hỏi phải theo 1 lộ trình nhất định, nhà nước không thể canthiệp mãi vào được

Kinh tế trong nước đang trên đà phát triển bởi những chính sách đúng đắncủa đảng va chính phủ trong việc định hướng phát triển và điều hành nền kinhtế Mạnh dạn xóa bỏ cở chế cũ để tạo cho mình một nền kinh tế với bản sắcriêng phù hợp với kiều kiện của mình Thu nhập của đại bộ phận dân cư tăng lênđáng kể và có điều kiện tích lũy của cải, nhu cầu về nhà ở nhờ đó cũng ngàycàng lớn Nguồn cung cấp về nhà ở hiện này và thời gian qua khá nhiều và đadạng từ nhiều doanh nghiệp và tổ chức kinh doanh bất động sản trong và ngoàinước

Trước những bối cảnh đó đòi hỏi Resco, là một trong những doanh nghiệpnhà nước hàng đầu mang trong mình một sứ mạng góp phần phát triển kinh tếcũng như đóng góp cho bộ mặt kiến trúc thành phố ngày càng hiện đại, Rescocần xây dựng cho mình một định hướng phát triển lâu dài

Vì vậy chúng tôi chọn đề tài “Định hướng phát triển Tổng Công ty địaốc Sài Gòn Resco đến năm 2020” với mong muốn góp phần cho sự tồn tại và

phát triển của Resco trong nền kinh tế thị trường, để xứng tầm là một trongnhững doanh nhiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản.

2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Qua nghiên cứu khái quát về thị trường nhà ở tại TP.HCM và đánh giá thựctrạng hoạt động của Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn chúng tôi đã đưa ra đượcnhững quan điểm và mục tiêu phát triển phù hợp với tổng công ty nhằm đề ra

các định hướng và các nhóm giải pháp thực hiện định hướng phát triển của TổngCông ty địa ốc Sài Gòn đến năm 2020

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu là hoạt động sản xuấtkinh doanh của Tổng Công ty Địa Ốc Sài Gòn và các doanh nghiệpthành viên trực thuộc.

b Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong lĩnhvực kinh doanh bất động sản của Resco trên địa bàn TP.HCM

4.Phương pháp nghiên cứu :

Đây là một đề tài nghiên cứu ứng dụng, trên cơ sở vận dụng lý thuyết vềquản trị chiến lược Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong Luận văn là phươngpháp mô tả, phân tích và tổng hợp, dựa trên nguồn số liệu và thông tin thực tếcủa Tổng Công Ty Địa Ốc Sài Gòn, Sở Tài Nguyên Môi Trường Tp.HCM, Niêngiám Thống kê Tp.HCM, và thông tin thu thập từ các phương tiện truyền thông,bài viết, bài nghiên cứu từ tạp chí chuyên ngành, báo chí v.v Trên cơ sởnhững kiến thức về quản trị kinh doanh, kết hợp nghiên cứu thực tế, đề xuất địnhhướng và giải pháp phát triển Tổng Công Ty Địa Ốc Sài Gòn Resco đến năm2020.

5.Kết quả đạt được của luận văn :

Luận văn đã trình bầy khái quát được về thị trường nhà ở tại TP.HCM vàđã đánh giá được thực trạng hoạt động của resco trên cơ sở đó đề ra được cácquan điểm và mục tiêu phát triển cho tổng công ty địa ốc Sài Gòn Luận văn đãvạch ra các định hướng, các nhóm giải pháp cụ thể và các kiến nghị đối với nhànước, với thành phố và với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với mụctiêu chính là phát triển Tổng công ty địa ốc Sài Gòn Resco thành 1 trong nhữngdoanh nghiệp kinh doanh địa ốc hàng đầu

6.Cấu trúc luận văn

Ngoài Phần mở đầu và Phần kết luận, Luận văn có 3 chương gồm :

 Chương 1 : Tổng quan về nhà ở và đặc điểm thị trường nhà ở tạiTP.HCM

 Chương 2 : Đánh giá thực trạng hoạt động sản xuất kinh doanhcủa Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn.

 Chương 3 : Định hướng phát triển Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn(Resco) đến năm 2020.

đình Chỗ ở có nghĩa rộng hơn nhà ở, nó còn bao gồm cả các tiện nghi trong nhà,

kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường sống của khu vực dân cư Mộtnhà văn Anh đã từng cho rằng chỗ ở là một trong ba yếu tố tạo nên hạnh phúc:

Hạnh phúc là khi bạn có một việc gì đó để làm, một nơi nào đó để ở và một

người nào đó để yêu.

Chỗ ở thích hợp có nghĩa rộng hơn là một mái che trên đầu Đó là: một sự

riêng tư thích hợp, một khoảng không gian thích hợp, một sự an ninh thích hợp,điều kiện chiếu sáng và thông gió thích hợp, hạ tầng cơ sở thích hợp và vị tríthích hợp cho việc đi làm, đi tới các công trình phục vụ, tất cả với giá phảichăng Ở Việt Nam, chỗ ở thích hợp cho dân cư có nghĩa là diện tích nhà ở vàokhoảng 8m2/người; mái nhà bằng vật liệu lâu bền; không gian kiến trúc phù hợpvới tập quán sinh sống và tín ngưỡng của các tầng lớp dân cư, các dân tộc và cácmiền khác nhau; nhà đủ vững chắc để chịu được tác động của bão lụt; có nướcuống hợp vệ sinh, có nơi thoát nước, quanh nhà và lối đi không bị bùn lầy, nước.

Mỗi gia đình Việt Nam đều cố gắng làm việc, tích lũy trong nhiều năm đểcó tiền tạo lập nhà ở riêng cho mình, và sau đó là nâng cao giá trị nhà ở đang có,vì vậy nhà ở là tài sản có giá trị lớn của mỗi gia đình dân cư Nhà ở vừa là nơiđáp ứng nhu cầu thiết yếu về chỗ ở, vừa là tài sản để lại cho thế hệ sau này, lạivừa là tài sản có thể đem thế chấp để vay tiền khi cần thiết Việc duy tu nhà ởhiện có và xây dựng nhà ở mới tại các khu dân cư đòi hỏi phải phát triển côngnghiệp xây dựng và công nghiệp vật liệu xây dựng, tạo ra nhiều việc làm cho xãhội và đóng góp đáng kể cho ngân sách Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt,gắn liền với đất và có một thị trường rộng lớn, đòi hỏi phải có sự quản lý củaNhà nước bằng pháp luật, kế hoạch và chính sách.

Sự phân hóa giàu nghèo trong nền kinh tế thị trường cũng kéo theo sự phânhóa chỗ ở của các tầng lớp dân cư Có những người chỉ có thể tạo được một chỗở tạm bợ, trong khi có những người có thể có một hoặc nhiều chỗ ở khang trang,đầy đủ tiện nghi, tại những nơi thuận tiện cho ăn, ở, kinh doanh

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề chỗ ở, Liên Hiệp Quốc đãquyết định lấy năm 1987 là năm Quốc tế chỗ ở cho người vô gia cư, cuối năm1988 đã thông qua chiến lược toàn cầu về chỗ ở nhằm kêu gọi các Chính phủhuy động những nguồn lực nước mình thực thi các chiến lược về chỗ ở Trên cơsở đó, Việt Nam cũng đã xây dựng Chiến lược quốc gia về chỗ ở đến năm 2010.

Chiến lược quốc gia về chỗ ở đặt trọng tâm vào việc tạo điều kiện chonhững người có thu nhập thấp có được chỗ ở thích hợp để an cư lạc nghiệp, đồngthời thông qua chương trình xóa đói giảm nghèo để giúp đỡ cho những ngườinghèo có việc làm ổn định, có thu nhập tối thiểu và cải thiện được chỗ ở Nhànước tạo điều kiện cho những người có thu nhập trung bình, tầng lớp trung lưuđẩy nhanh quá trình tạo lập chỗ ở khang trang Đối với những người giàu có,không hạn chế việc tạo lập chỗ ở tương xứng với thu nhập của họ, nhưng thôngqua việc cấp đất và cấp giấy phép, Nhà nước điều tiết một phần thu nhập của họđể phát triển kết cấu hạ tầng khu dân cư và giúp đỡ người có thu nhập thấp vàngười nghèo Nhà nước và xã hội cũng cần đẩy mạnh phong trào xây dựng nhàtình nghĩa để đền ơn đáp nghĩa cho những gia đình có công với đất nước, hỗ trợxây dựng nhà tình thương để giúp cho các nạn nhân chiến tranh, người tàn tật,già yếu cô đơn, trẻ mồ côi không có khả năng tự lực trong cuộc sống.

Chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người, là nguyệnvọng chính đáng của mỗi gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn lựccon người Đó là sự biểu hiện cụ thể của những thành tựu đạt được trong quátrình phát triển kinh tế - xã hội nhằm mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hộicông bằng, dân chủ, văn minh”.

1 Vai trò của nhà ở:

Nhà ở là một tập hợp không gian kiến trúc phục vụ riêng cho một gia đình.Nó có thể là ngôi nhà với sân vườn hoàn chỉnh như nhà thấp tầng biệt lập, màcũng có thể chỉ là một căn hộ trong các chung cư Vì thế, yêu cầu cơ bản của nólà tính độc lập và không gian sử dụng khép kín nhằm bảo đảm thuận lợi trongsinh hoạt, thỏa mãn tính thẩm mỹ, đáp ứng thị hiếu gia chủ, và thỏa mãn các yêucầu đời sống sinh hoạt khác của gia đình Gia đình là tế bào của xã hội, là đốitượng phục vụ của căn nhà, do vậy căn nhà cũng có các chức năng cơ bản giốngnhư gia đình là: bảo vệ và phát triển thành viên; phục hồi sức lao động; xã hộihóa hay giáo dục xã hội cho con trẻ; chức năng văn hóa giáo dục; chức năngkinh tế Do vậy, yêu cầu chung của nhà ở hiện đại bao gồm: Tính độc lập khépkín, bảo đảm khai thác sử dụng theo sở thích từng gia đình; Tính an toàn thuậntiện sinh hoạt và thích nghi đa dạng cho nhiều dạng đối tượng; Thỏa mãn đồngthời yêu cầu vật chất và tinh thần.

Từ yêu cầu đó, có thể thấy vai trò của nhà ở là:

- Nhà ở là tư liệu sinh tồn cần thiết để tái sản xuất sức lao động, cùng vớitái sản xuất tư liệu sản xuất để đảm bảo sản xuất xã hội tiến hành liêntục không ngừng Tái sản xuất sức lao động bao gồm tái sản xuất sức laođộng bản thân người lao động và sự sinh tồn, phát triển của người laođộng thế hệ sau.

- Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh tồn, mà còn là tư liệu hưởng thụ và tưliệu phát triển, làm cho người lao động và thế hệ sau sống yên vui vàphát triển thể lực, trí lực Nhà ở gần hay xa nơi làm việc, điều kiện nơicư trú tốt hay xấu, không chỉ liên quan đến tái sản xuất sức lao động, màcòn tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất của người lao động Dovậy nhà ở còn có ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao chất lượngsức lao động.

- Nhà ở không chỉ là một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dâncư mà còn là điều kiện vật chất để tiến hành các hoạt động kinh tế, nhấtlà ở đô thị Sự sản xuất nhà ở trực tiếp chế ước sự phát triển của cácngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thiết bị - máy móc xây dựng Sựphát triển nhà ở còn kích thích nhu cầu dân cư đối với các loại hàng điệntử, dụng cụ gia đình, trang trí nội thất

- Hình thức xây dựng của nhà ở còn quy định hình thức cư trú của dân cư,ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm giữa những conngười Bố cục nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến bộ mặt khu dân cư, giaothông và tình hình sử dụng đất ở địa phương đó.

Nhà ở với tính cách là một tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá trình sinhhoạt của con người, vừa phục vụ cho quá trình sản xuất xã hội; vừa có tác dụngđối với sản xuất sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng đối với sản phẩm tinh thần.Vì vậy sự phát triển nhà ở cần phải phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội.

1.1 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG NHÀ 2 Các yếu tố môi trường.

+ Vị trí địa lý kinh tế: có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển và mở rộng

quy mô của thị trường nhà ở đô thị Nhà ở nằm trong vùng kinh tế trọng điểm,đô thị trung tâm kinh tế, công nghiệp, đầu mối giao thông quan trọng, nơi có lựclượng lao động dồi dào, có nhiều cơ quan nghiên cứu khoa học, cơ sở đào tạo…bao giờ cũng sôi động và hấp dẫn người mua.

+ Điều kiện tự nhiên, thiên nhiên luôn là một yếu tố quan trọng trong cuộc

sống con người Điều này thường được khách hàng quan tâm khi mua sản phẩm:vị trí nhà ở có thuận tiện nơi làm việc, các dịch vụ sức khỏe, điều kiện giáo dục

và các dịch vụ xã hội khác, đặc biệt môi trường ở đó có bị ô nhiễm không?Tiếng ồn, điện nước và khu vực đó có an ninh hay không ?

+ Hạ tầng kỹ thuật: là bộ phận quan trọng quyết định chất lượng chỗ ở

thích hợp Sự hoàn thiện và đồng bộ của hệ thống kết cấu hạ tầng góp phần mởrộng không gian của nhà ở đô thị, mở rộng thị trường nhà ở trong và ngoài khuđô thị.

Trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật thì giao thông là một bộ phận hết sức quan

trọng, quyết định quá trình hình thành những khu nhà ở Đa số các đô thị, khudân cư lớn đều nằm trên các đầu mối giao thông quan trọng, có nhiều cửa ngõthông thương ra vào thuận tiện (đường bộ, đường sắt, sân bay, cảng sông -biển…).

3 Các yếu tố kinh tế

Những diễn biến của môi trường kinh tế bao giờ cũng chứa đựng những cơhội lẫn đe dọa, và ảnh hưởng đến các loại thị trường, kể cả thị trường nhà ở.

Yếu tố lãi suất :

Vòng quay vốn trong kinh doanh nhà ở rất chậm, bình quân hơn 18tháng/vòng, tùy theo quy mô dự án Do hoạt động kinh doanh nhà ở đòi hỏi một

lượng vốn rất lớn, nên các đơn vị phải huy động từ nhiều nguồn vốn khác nhauđể đầu tư, và phần lớn là sử dụng vốn vay để đầu tư vào đất, đầu tư xây dựng hạtầng và các công trình Vì vậy lãi suất vốn vay là một trong những nhân tố quantrọng quyết định tính hiệu quả trong đầu tư kinh doanh địa ốc

Mức thu nhập thực tế có thể sử dụng được

Nền kinh tế phát triển ổn định và tăng trưởng tạo điều kiện tăng việc làm,thu hút lao động, tăng thu nhập thực tế cho người dân Cùng với sự tăng trưởngdân số cơ học, nhu cầu nhà ở cũng tăng theo Và khi thu nhập của người dântăng lên, người chưa có nhà sẽ tích lũy mua nhà, người có nhà sẽ có nhu cầu nhàở tiện nghi hơn, cao cấp hơn

Nền kinh tế được công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH-HĐH)

CNH-HĐH tạo tiềm lực to lớn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, làm thay đổicăn bản hình thức sản xuất nhỏ sang hình thức sản xuất lớn dẫn đến tập trung lựclượng sản xuất với mật độ cao tác động đến việc phân bố lao động xã hội, phânbố lại các điểm dân cư và tổ chức kết cấu hạ tầng kỹ thuật.

Đầu tư (trong nước và quốc tế):

Đây là yếu tố quan trọng tạo nên sự tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng đô thị,đẩy nhanh tốc độ xây dựng và phát triển của nền kinh tế nói chung và đô thị nóiriêng Sự gia tăng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam là sự gia tăng nhu cầu về

văn phòng làm việc, khách sạn, nhà ở đây là một vận hội không nhỏ đối vớicác doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực nhà đất.

1.2.3 Các yếu tố xã hội :

Trước áp lực ngày càng cao về công ăn việc làm - nhất là tại các đô thị lớn- nhiều khi người dân buộc phải hy sinh các tiện nghi về ở, hay chỉ ở mức tốithiểu để đổi lấy một nơi ở đáp ứng được việc đi lại thuận lợi như gần chỗ làm,chỗ kinh doanh, gần trường học cho con cái…

Tâm lý cá nhân và xã hội

Tác động của định kiến xã hội: Định kiến xã hội về nơi ở được hình thànhtrong hoàn cảnh cụ thể, lâu ngày trở thành một thông tin chi phối khi chọn nơi đểở.

Tâm lý đẳng cấp xã hội thể hiện qua chỗ ở: Thực tế xã hội đã hình thànhcác vùng dân cư theo giàu - nghèo, là kết quả của lịch sử phát triển qua thời gianvà phân hóa xã hội trong nền kinh tế thị trường Điều này ảnh hưởng đến tâm lýngười dân khi đánh giá về nhà ở: nhà ở nằm trong “khu nhà giàu” thì đươngnhiên giá phải cao hơn nhà - đất tương tự bên ngoài

Vấn đề phong thủy : Nhà - đất nằm ngay ngã ba đường; chỗ cong lồi ra củahẻm, đường; nhà - đất bị tóp hậu, nhà hướng phong thủy xấu rất khó bán Nhàđất phong thủy đẹp lại dễ bán được giá cao.

Ảnh hưởng của thông tin quy hoạch được công bố: là nguồn thông tin gâyảnh hưởng đến nhu cầu ở của người dân, hay ít nhất cũng làm xáo động điềukiện sinh hoạt của họ.

Phát hiện cơ hội gia tăng thu nhập tiềm năng: Một số ý tưởng quy hoạch khiđi vào thực tế tạo ra cơ hội gia tăng thu nhập cho người dân, khi nhà họ sát khu

thương mại mới, thuận lợi cho việc kinh doanh khi phóng đường hay chỉ đơn giảnlà giá nhà - đất tăng do hạ tầng được cải thiện

“Cầu” giả tạo trên thị trường địa ốc cũng tạo nên sự đầu cơ, tạo nên cáccơn “sốt” giá khi có một thông tin nào đó về dự án sắp hình thành Mức độ giatăng còn tùy thuộc vào tính chất, quy mô dự án, tiến độ triển khai.

Tốc độ phát triển dân cư

Với tốc độ gia tăng dân số tự nhiên nhanh chóng, nhưng lượng đất đaikhông thay đổi, diện tích ở cho mỗi cá nhân giảm xuống thì nhu cầu cần cónhững căn nhà to hơn, đẹp hơn ngày càng gia tăng Tp.HCM với tốc độ pháttriển kinh tế cao, mức sống cao hơn các khu vực lân cận, cùng với sự gia tăngchất lượng, số lượng và hiệu quả của hệ thống đào tạo, của một đời sống vănhóa phong phú sẽ không ngừng hấp dẫn, thu hút người dân ở các nơi khác di dântới Thành phố với tốc độ cao: bình quân mỗi năm có trên 40.000 người nhập cưvào Thành phố, dân số vãng lai có xu hướng tăng, bình quân có trên 300.000người có mặt tại Tp.HCM để sinh sống, tìm kiếm công ăn việc làm, học hành Dưới áp lực gia tăng dân số, áp lực về nhu cầu nhà ở sẽ gia tăng không ngừng.

4 Các yếu tố cơ chế - chính sách - luật pháp :

Trong thực tế yếu tố về cơ chế - chính sách - luật pháp tác động trực tiếpđến sự phát triển của thị trường nhà ở trên các mặt :

Định hướng phát triển: với những chương trình phát triển nhà ở, việc quyhoạch lại các khu dân cư, khu công nghiệp, hình thành các quận mới, đô thị hóacác vùng ngoại thành, các khu vực trung tâm mới cũng đòi hỏi một khối lượngnhà ở mới rất lớn, tạo cơ hội kinh doanh và tạo thị trường cho kinh doanh nhàđất.

Sự thay đổi của luật pháp có ảnh hưởng lớn đến ngành kinh doanh nhà đất.Việc cho phép các hộ gia đình có thể sở hữu nhiều nhà ở, công nhận quyền sửdụng đất với 5 quyền cơ bản, các cá nhân được mua nhà ở ngoài địa phương màmình cư trú, cho phép Việt kiều được mua nhà ở… là những cơ hội to lớn cho cácdoanh nghiệp kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện cho việc sang nhượng, mua bánnhà ở, đất ở trở thành một trong những lĩnh vực to lớn, năng động, đóng gópkhông nhỏ cho ngân sách.

Các yếu tố pháp lý là yếu tố ảnh hưởng sau cùng nhưng lại là căn cứ đầutiên khi xem xét mua - bán nhà đất: như giấy tờ sở hữu nhà - đất; các vấn đề vềtranh chấp tài sản là nhà - đất ; …

5 Sự tiến bộ khoa học công nghệ.

Khoa học công nghệ là một trong những động lực thúc đẩy quá trình pháttriển Nhờ tiến bộ của khoa học công nghệ có thể làm cho các yếu tố về khoảngcách không gian và thời gian… được rút ngắn lại (phương tiện vận tải hiện đại,thông tin liên lạc phát triển cao…), người dân có thể sinh sống mọi nơi, với nhiềuchủng loại nhà ở mà vẫn đáp ứng được các tiện nghi, góp phần mở rộng khônggian sinh sống cho mọi người.

Trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, sự phát triển nhanh chóng của công nghệxây dựng, vật liệu xây dựng trong vài năm trở lại đây đã tạo nên sự gia tăngnhanh chóng các công trình xây dựng công nghiệp, dân dụng, nhà ở… đáp ứngnhu cầu phát triển nơi ăn ở sinh sống của nhân dân

Việc xây dựng mới các chung cư hư hỏng nặng cũng đã được Thành phốquan tâm giải quyết trong thời gian qua Theo thống kê, trên địa bàn Thành phốcó 123 chung cư và 29 nhà tập thể hư hỏng nặng cần khắc phục và xử lý Hiệntại 5 lô chung cư, nhà tập thể đã được sửa chữa, cải tạo và bán theo Nghị định61/CP cho các hộ đang sử dụng tổng cộng 245 căn (9.320 m2); sửa chữa hoặctháo dỡ xây dựng mới 18 lô chung cư với tổng cộng 1.259 căn (65.678 m 2),trong đó, chuyển mục đích sử dụng, đấu giá đất 4 lô chung cư với tổng diện tích

2.127 m2 ; đang lập phương án di dời và tháo dỡ xây dựng mới 14 lô đất chungcư Tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn trong công tác bồi thường giải tỏa, thiếuquỹ nhà tạm cư, tái định cư do các hộ dân không đủ tiền để mua lại căn hộ mớivà diện tích sau khi tháo dỡ không đủ kêu gọi xã hội hóa đầu tư.

Về nhà ở cho công nhân: đã đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân117.688 chỗ lưu trú, với diện tích khoảng 657.414 m2,đạt 65% so chỉ tiêu đếnnăm 2010 là 1 triệu m2, về cơ bản đã giải quyết chỗ lưu trú cho công nhân Tuynhiên, các nhà lưu trú do các hộ gia đình, cá nhân xây dựng chưa đảm bảo vềchất lượng, tiêu chuẩn ở theo quy định, mặt khác chưa có cơ chế, chính sách ưuđãi khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà lưu trúcông nhân.

Về nhà ở xã hội: thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 90/2005/NĐ-CP củaChính phủ, các quận, huyện đã chủ động rà soát lại quỹ đất công để xây dựngnhà ở xã hội, tính toán nhu cầu đưa vào trong chương trình phát triển nhà ở củaquận, huyện và lập danh mục các dự án để có kế hoạch triển khai thực hiện theohướng xã hội hóa đầu tư xây dựng, có thể đấu thầu dự án.

Về công tác chỉnh trang nhà ở đô thị cũng đã được chính quyền thành phốchú trọng giải quyết nhằm đem lại sự khang trang hiện đại cho bộ mặt thànhphố Các cơ quan chức năng đang triển khai Dự án nâng cấp hạ tầng đô thị khudân cư thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Giai đoạn 1 của dự án tập trungvào lưu vực Tân Hóa - Lò Gốm và đã nâng cấp hạ tầng 33 khu lụp xụp trên địabàn các quận 6, Tân Bình, Tân Phú và Bình Tân, nâng cao điều kiện sống cho21.979 hộ, đạt 29,4% ( so với chỉ tiêu đến năm 2010 là 74.877 hộ), đã di dời2.892 hộ Hiện nay, Dự án đang triển khai giai đoạn 2 (ngoài lưu vực Tân Hóa -Lò Gốm) và dự kiến di dời 11.510 hộ.

Đối với kế hoạch di dời 15.000 hộ dân sống trên và ven kênh rạch, Thànhphố mới chỉ di dời được 2.565 hộ (đạt 17,1% ) thuộc dự án cải tạo kênh TânHóa - Lò Gốm và dự án tiêu thoát nước, cải thiện ô nhiễm kênh Tham Lương -Bến Cát - Rạch Nước lên; hiện đang tiếp tục thực hiện dự án tiêu thoát nước, cảithiện ô nhiễm kênh Tham Lương - Bến Cát - Rạch Nước lên, dự án cải thiện môitrường nước giai đoạn 2, dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm và cải tạo các kênhrạch trên địa bàn quận - huyện để khai thông tuyến đường thủy vành đai

Đối với việc di dời các hộ đang cư ngụ trong khuôn viên trường học, bệnhviện, các cơ sở thể dục thể thao, lao động thương binh xã hội trên địa bàn, chođến nay Thành phố đã giải quyết di dời 786 hộ/833 hộ đạt 94,3%, số hộ còn lạiở các quận 1, 3, 5 và 8 vẫn đang tiếp tục di dời.

Ngoài ra, góp phần quan trọng cho công tác chỉnh trang nhà ở đô thị là cáchộ gia đình và cá nhân đã xây dựng và cải tạo mở rộng diện tích nhà ở thời gian

qua Trong 6 tháng đầu năm 2007, với 1,017 triệu m2 sàn được xây dựng là mộtcon số tuy không lớn nhưng nó cũng đã góp phần xã hội hóa công tác chỉnhtrang nhà ở đô thị và làm cho bộ mặt Thành phố ngày càng khang trang và hiệnđại

Trên địa bàn Tp.HCM, dân số luôn tăng ở mức cao, bình quân 3,36%/năm,

trong đó tăng cơ học khoảng 2%/năm, tương đương 43 ngàn người Thời kỳ nàytuy tăng trưởng GDP của Thành phố chỉ khoảng 8%9%/năm , nhưng tốc độphát triển nhà ở đã có chuyển biến tích cực Nếu 5 năm 19911995 diện tíchnhà ở tăng bình quân 2 triệu m2/năm, thì 5 năm 19911995 là 2,5 triệu m2 Tổngdiện tích quỹ nhà ở của Thành phố từ 31 triệu m2 (năm 1990) lên 52 triệu m2(năm 2000) Diện tích ở bình quân từ 7,5 m2/người (năm 1991) đã nâng lên10,27m2/người (năm 2000) gần đuổi kịp một số nước trong khu vực (10,2m2 ởJakharta, 12,02m2 ở Manila, 16,5m2 ở BangKok - năm 1999).Nhiều khu dân cưhình thành và đang thi công nhộn nhịp Quá trình tư nhân hóa nhà ở cũng diễn rakhá nhanh, chiếm 89,7% vào năm 2000 (so 75,9% năm 1989) Trong khi đó nhàthuộc sở hữu Nhà nước tỷ lệ giảm từ 16% còn 9% Thực hiện Nghị định 61/CPngày 05-7-1994 của Chính phủ, Thành phố đã duyệt giá bán 30.119 căn hộ, vớitổng diện tích là 2,6 triệu m2 Trong đó trên 25 ngàn căn hộ đã nhận giấy chứngnhận chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, với tổng số tiền thuđược trên 2.000 tỷ đồng Đồng thời cũng hoàn trả theo quyết định 118/TTg, 65/TTg và 20/TTg của Thủ tướng Chính phủ 95 tỷ đồng cho các đối tượng chínhsách Nguồn thu đã tập trung phát triển quỹ nhà ở mới, bổ sung vào vốn sửachữa, duy tu quỹ nhà Thành Phố đang quản lý.

* Tuy nhiên quá trình phát triển nhà ở vẫn còn những hạn chế nhất định:- Cho dù quỹ nhà ở có tăng lên, nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn

không tăng do mức tăng sản xuất nhà ở không theo kịp mức tăng dân sốvà nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở tại các đô thị Thiếu nhà ở vẫn là mộtvấn đề thời sự, bức thiết ở Tp.HCM Biểu hiện của “Cầu nhà ở” lớn hơn“Cung nhà ở”.

- Trong tổng số 54,4 triệu m2 nhà ở hiện nay ở các đô thị Việt Nam có tới32 triệu m2 cần được sửa chữa, bảo dưỡng và 1,7 triệu m2 cần phải dỡ bỏxây mới Nhưng do các nguồn vốn đầu tư cho quỹ nhà ở rất hạn hẹp nênhàng triệu người vẫn còn phải sống trong các khu nhà cũ, thiếu tiện nghi.- Việc quản lý, điều tiết thị trường nhà đất hiện nay vẫn còn nhiều thiếusót, hiện tượng đầu cơ đất và nhà ở đang diễn ra, nhưng Nhà nước chưacó các biện pháp kiểm soát và quản lý hữu hiệu.

- Việc quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại các đô thị còn kém hiệuquả Sự bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát với các biểu hiện như

chiếm đất trái phép, xây dựng nhà ở không phép, cơi nới, xây chenkhông theo quy hoạch, tự ý thay đổi kết cấu, công năng nhà ở chung cư…diễn ra khắp nơi và gây ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ các công trìnhcũng như kiến trúc, cảnh quan môi trường đô thị.

- Các chính sách về nhà ở trong thời gian qua vẫn còn mang tính chất chắpvá nhất thời để đối phó với hiện trạng thiếu nhà ở, nên thường khôngđồng bộ, hoặc chưa phù hợp với cơ chế kinh tế mới Việc thực hiện chínhsách lại thiếu sự thống nhất giữa các bộ, các ngành và các địa phương,dẫn tới tình trạng các quy tắc, luật lệ bị vi phạm, vai trò quản lý của Nhànước giảm sút, gây phức tạp thêm cho vấn đề nhà ở trong các đô thị ViệtNam.

- Vẫn tồn tại một thị trường ngầm nhà đất “không thể kiểm soát được” bên

cạnh thị trường nhà đất công khai Tp.HCM có ít nhất 50.000 căn nhàđược mua bán / năm Trong đó khoảng 30.000 căn được các cơ quancông chứng chứng nhận chuyển dịch quyền sở hữu, chiếm 10% số nhà ởhợp lệ; 20.000 căn mua bán qua giấy tay Do luật pháp chưa chính thứccông nhận “thị trường địa ốc” với tính chất “nhà+đất”, nên dù luật đấtđai cho phép chuyển nhượng đất nhưng những hướng dẫn cụ thể vẫnchưa phù hợp khi người dân mua bán nhà, đã gây nên việc mua bán giấytay, và đặt Nhà nước vào tình thế phải giải quyết những việc đã xảy rabằng hình thức thu hồi đất và giao đất để tránh thất thu ngân sách, ổnđịnh cuộc sống người dân.

Tóm lại, tuy còn gặp nhiều khó khăn khách quan lẫn chủ quan nhưng mộtsố kết quả đã đạt được về chương trình nhà ở thời gian qua của TP HCM là mộtnỗ lực đáng được ghi nhận của Thành phố khi giải quyết vấn đề xã hội phức tạpnày

7363/QĐ-Sau đó, ngày 21/10/2004, Ủy Ban Nhân Dân Thành phố ra quyết định số5211/QĐ-UB về việc tổ chức lại Tổng Công ty Địa Ốc Sài Gòn hoạt động theomô hình Công ty mẹ - Công ty con Trong đó, Tổng Công ty (được gọi là Công tymẹ) trực tiếp thực hiện các hoạt động kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thứcsở hữu trong vốn điều lệ của các công ty con và công ty liên kết.

Mối quan hệ giữa Tổng Công ty và các công ty con, công ty liên kết dựatrên nguyên tắc quan hệ sở hữu về vốn điều lệ Tổng Công ty thực hiện quyềnchi phối đối với hoạt động của các công ty này theo tỷ lệ cổ phần chi phối, vốngóp chi phối của Tổng Công ty hoặc quyền chi phối được quy định trong Điều lệcủa các công ty.

Tổng Công ty đã chính thức đi vào hoạt động theo mô hình Công ty Mẹ Công ty Con theo quyết định số 541/QĐ-UBND ngày 10/02/2006 của Ủy BanNhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt Điều lệ tổ chức và hoạt động củaTổng Công ty.

-Vốn điều lệ :

- Vốn điều lệ của Tổng Công ty tại thời điểm 31/12/2003 là1.015.811.497.230 đồng.

- Nhà nước sở hữu toàn bộ vốn điều lệ của Tổng Công ty Đại diện chủ sởhữu nhà nước là Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hồ Chí Minh.

+ Trụ sở chính : 86 Lê Thánh Tôn, Q.1, TP.HCM + Điện thoại : 8291054 – 8291055 – 8291056

+ Fax : 8296988 – 8295675

2.1.2 Ngành nghề kinh doanh:

Đầu tư, quản lý vốn đầu tư và thực hiện trực tiếp sản xuất kinh doanh trongcác ngành nghề, lĩnh vực chính :

- Kinh doanh địa ốc, kho bãi, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, nhà ở theoNghị định 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1999 của Chính phủ.

- Kinh doanh dịch vụ, kho , bãi, văn phòng cho thuê và các dịch vụ nhà ởkhác.

- Khảo sát thiết kế, tư vấn đầu tư xây dựng, thi công các công trình dândụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật; trang trí nội thất, sửa chữa, duy tu, bảodưỡng, nâng cấp các loại công trình xây dựng.

- Sản xuất, lắp đặt, sửa chữa duy tu, bảo dưỡng và kinh doanh thang máy,các thiết bị nhà cao tầng.

- Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, cấu kiện bê tông đúc sẳn, vật liệutrang trí nội thất.

- Đầu tư tài chính vào doanh nghiệp khác

2.1.3 Các công ty con và các đơn vị trực thuộc :

Các công ty con:

- Công ty TNHH một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà- Công ty Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5

- Công ty Phát triển nhà Bình Thạnh- Công ty Địa Ốc Gò Môn

- Công ty Xuất nhập khẩu - Đầu tư và Xây dựng Gò Vấp- Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa Ốc III- Công ty Cổ phần Địa Ốc 8

- Công ty Cổ phần Địa Ốc 10

- Công ty Cổ phần Kinh doanh nhà Quận 11- Công ty Cổ phần Địa Ốc Tân Bình

- Công ty Cổ phần Địa Ốc Chợ Lớn

- Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Kinh doanh nhà Sài Gòn- Công ty Cổ phần Đầu tư và Địa Ốc Sài Gòn - Chợ Lớn

Các đơn vị trực thuộc:- Công ty Kho Bãi

- Xí nghiệp Tư vấn Thiết kế - DERESCO - Xí nghiệp Xây lắp dân dụng và Công nghiệp- Chi nhánh RESCO tại Bình Dương

2.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SẢN XUẤT KINH DOANH CỦA CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN

2.2.1 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh

Tình hình thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh 09 tháng đầu năm 2007 củaTổng Công ty

Doanh thu: 1.640,47 tỷ/2.276,58 tỷ, đạt 72,06% kế hoạch năm, tăng 28,87% so

với cùng kỳ năm trước Trong đó:

- Doanh thu kinh doanh nhà : 1.052,01 tỷ, chiếm 64,13 % - Doanh thu xây lắp : 434,05 tỷ, chiếm 26,61 % - Doanh thu kinh doanh vật liệu xây dựng : 41,14 tỷ, chiếm 2,52 % - Doanh thu kinh doanh kho bãi : 31,94 tỷ, chiếm 1,95 % - Doanh thu tư vấn thiết kế : 8,13 tỷ, chiếm 0,50 % - Doanh thu khác : 73,19 tỷ, chiếm 4,46 %.

Chi phí đầu tư : 1.773,76 tỷ/ 3.115,98 tỷ, đạt 56,92% kế hoạch và so với cùng

kỳ năm trước tăng 26,28% Trong đó, chi phí xây lắp là 505,697 tỷ đồng.

Thu nhập bình quân: 2.400.000 đ/người/tháng.

Nộp ngân sách: 106,631 tỷ đồng đạt 59,48 % kế hoạch năm, tăng40,94% so với

cùng kỳ năm trước.

Lợi nhuận: 94,34 tỷ đồng đạt 55,59% kế hoạch năm, tăng 18,93% so với cùng

kỳ năm trước

Trong 9 tháng đầu năm 2007, toàn Tổng Công Ty đã tạo được 1.640,47 tỷđồng doanh số; 94,34 tỷ lợi nhuận; và nộp ngân sách 106,631 tỷ; thu nhập bìnhquân 2,4 triệu đồng/người/tháng Tổng Công Ty cũng đang triển khai thực hiệnđưa vào khai thác nhiều dự án với qui mô lớn Doanh số từ lĩnh vực kinh doanhnhà chiếm từ 60% đến 65% trong tổng doanh số chung.

Hoạt động thi công nhận thầu xây lắp cũng là 1 thế mạnh của RESCO.Doanh thu xây lắp đạt 434,05 tỷ chiếm 26,61% Hoạt động này sẽ hỗ trợ tốt chotiến trình thực hiện thi công xây dựng dự án Với lợi thế này, các đơn vị trựcthuộc tông công ty với kinh nghiệm trong lĩnh vực thi công các công trình, sẽ làmgiảm giá vốn thi công xây dựng công trình, sẽ đem đến một sự khác biệt về giáso với các đối thủ cạnh tranh khác

Về hiệu quả kinh doanh: 100% Các Công ty sản xuất kinh doanh đều cólãi Tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu đạt từ 14% đến 20%;

Kết quả đạt được như trên là do nỗ lực phấn đấu của tất cả các công tythành viên thuộc RESCO thời gian qua, đồng thời do có các mặt thuận lợi như:sự hỗ trợ nhiều mặt của các cơ quan liên quan; các chủ trương chính sách mớicủa chính phủ và cơ quan công quyền Tp.HCM; thị trường nhà đất tuy nhiềubiến động nhưng thuận lợi cho kinh doanh; sự chủ động thí điểm xây dựng nhà ởphục vụ nhu cầu cho người có thu nhập thấp;…

Tuy nhiên Tổng Công Ty cũng gặp nhiều khó khăn, tồn tại: thị trường địaốc không ổn định, có lúc trầm lắng, “đóng băng”, nhất là thời điểm hiện nay,đầu tư giảm sút, sức mua và nhu cầu đầu tư xây dựng, mua bán nhà chựng lại;giá cả vật liệu xây dựng leo thang dẫn đến chi phí xây dựng tăng cao, có lúc“sốt cao”, cạnh tranh quyết liệt nhất là trong khâu tìm đất cho dự án Thiếu vốnđể đáp ứng quy mô đầu tư và tiến độ dự án trong thời điểm hiện nay cũng gâykhó khăn cho RESCO để thực hiện các dự án Lãi suất cho vay của các ngânhàng thương mại tăng cao ảnh hưởng đến việc huy động vốn để triển khai các dựán đã được duyệt trong thời điểm hiện tại Đền bù giải tỏa chậm trễ, gặp nhiềubiến động trong giá đền bù, nên nhiều dự án triển khai rất chậm; đấu thầu thamgia xây dựng các công trình ngày càng khó khăn;

6 Tình hình các dự án của Tổng Công Ty Địa Ốc Sài GònKhu dân cư:

Một số dự án tiêu biểu của tổng công ty và các đơn vị thành viên- Khu nhà ở Cù Lao Chà, Phường 17 - Bình Thạnh

Chủ đầu tư: Chi nhánh RESCO tại Bình Dương Diện tích khuôn viên: 1.0896 ha

Tổng vốn đầu tư: 113.29 tỷ ôồng

Đầu tư xây dựng khu dân cư phường Phước Long A, Bắc Rạch Chiếc Quận 9

-Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Địa Ốc 10

Diện tích khuôn viên: 34.573 ha Tổng vốn đầu tư: 535.26 tỷ đồng

- Khu dân cư Phú Lâm C mở rộng - Bình Tân

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Sài Gòn Diện tích khuôn viên: 5.4119 ha

Tổng vốn đầu tư: 186.74 tỷ đồng - Khu dân cư ven sông Sài Gòn

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Diện tích khuôn viên: 8.553 ha

Tổng vốn đầu tư: 105.78 tỷ đồng - Khu dân cư , Phường 7 - Quận 8

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư và Địa Ốc Sài Gịn - Chợ Lớn Diện tích khuôn viên: 11.8 ha

Tổng vốn đầu tư: 334.86 tỷ đồng - Dự án khu dân cư Phú Thuận - Quận 7

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư - Xây dựng Điện Sài Gịn Diện tích khuôn viên: 6,0812 ha

Tổng vốn đầu tư: 574 tỷ đồng - Khu chung cư - Phường 15 - Quận 8

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Địa Ốc 8 Diện tích khuôn viên: 4,1653 ha Tổng vốn đầu tư: 185,91 tỷ đồng - Khu dân cư - Phường Phú Hữu

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa Ốc III Diện tích khuôn viên: 14,93 ha

Tổng vốn đầu tư: 336,56 tỷ đồng

- Khu chung cư Bàu Cát II Phường 10 Quận Tân Bình Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Địa Ốc Tân Bình Diện tích khuôn viên: 4,386 ha

Tổng vốn đầu tư: 399,93 tỷ đồng

- Khu dân cư INTRESCO - Phong Phú - Huyện Bình Chánh Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Diện tích khuôn viên: 32,7212 ha

Tổng vốn đầu tư: 380,13 tỷ đồng

- Đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thị An Phú - An Khánh, Quận 2

Chủ đầu tư: Công ty TNHH một thành viên Phát triển và Kinh doanhnhà

Diện tích khuôn viên: 131 ha Tổng vốn đầu tư: 1,386 tỷ đồng

- Khu dân cư nhà vườn Xã Đức Lập Thượng - Đức Hòa - Long An

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Khu công nghiệp và Đô thị Đức Hòa III- RESCO

Diện tích khuôn viên: 68,2 ha Tổng vốn đầu tư: 320 tỷ đồng

- Cao ốc An Khang khu B An Phú An Khánh - Quận 2- Chung cư An Thái khu A An Phú An Khánh - Quận 2- Cao ốc An Thịnh - Quận 2

- Chung cư An Hòa

- Chung cư 16 tầng An Phú An Khánh- 227 Lý Thường Kiệt - Quận Tân Bình

7 Tình hình các mặt hoạt động của bộ máy RESCO.

Mối quan hệ giữa các công ty trực thuộc Tổng Công Ty

Các đơn vị thành viên của Tổng Công Ty gồm các đơn vị có mức độ pháttriển không đồng đều và kinh doanh các lĩnh vực khác nhau, mối con hệ giữatổng công ty hoạt động theo mô hình công ty mẹ công ty con, quyền kiểm soátchi phối hoạt động kinh doanh tại công ty thành viên, thông qua số vốn góp vàocủa công ty mẹ (tổng công ty) Công ty mẹ với vai trò của “người mẹ” với sứcmạnh về vốn, trình độ quản lý, về công nghệ sẽ dần dắt “đàn con” đi theo địnhhướng chiến lược mà tổng công ty đã hoạch định để phát triển tổng công ty Cácđơn vị thành viên với thương hiệu và uy tín, qui mô to lớn của công ty mẹ sẽ dễdàng vượt qua được sức ép cạnh tranh ngày càng gay gắt và khốc liệt trong nềnkinh tế thị trường và trong nền kinh tế toàn cầu

Do chức năng kinh doanh như nhau ở các đơn vị thành viên, dễ gây tìnhtrạng cạnh tranh nội bộ Cần phải rà soát lại để đưa ra một qui trinh quản lýthống nhất từ trên xuống dưới tránh sự trồng chéo nhau trong kinh doanh Mặtkhác lại chưa khai thác được sở trường chuyên môn hóa của từng đơn vị (tư vấnthiết kế cho dự án, cung ứng vật liệu xây dựng cho thi công,…) Hiện nay, côngtác phối hợp dưới sự chỉ đạo của Ban Tổng Giám Đốc đang được quan tâm, vớinhận thức phải đoàn kết tạo nên sức mạnh tổng hợp, hướng tới phát triển thànhtập đoàn kinh doanh địa ốc có tầm cỡ về lâu dài và quy mô hoạt động rộng lớn

Quá trình chuyển đổi mối quan hệ giữa công ty mẹ và các đơn vị thànhviên theo mô hình công ty mẹ và công ty con đã có những chuyển biến tích cực.Điển hình như sự thành công của dự án khu đô thị mới An Phú – An Khánh, Q2là một minh chứng trong quá trình chuyển đối mối quan hệ giữa tổng công ty vàcác đơn vị thành viên …

Công tác hoạch định

Công tác hoạch định vẫn chưa được sự quan tâm thỏa đáng của Tổng CôngTy và các Công Ty thành viên Phòng Kế hoạch Kinh doanh Tổng Công Ty tổnghợp xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh toàn Tổng Công Ty trên cơ sở thựclực, tiềm năng của từng công ty, nhiệm vụ kinh tế - xã hội được Thành phố giao,

nghị quyết Đảng bộ Tổng Công Ty, đinh hướng mục tiêu phát triển từng nămcủa Tổng Công Ty Tuy nhiên, do Tổng Công Ty không trực tiếp kinh doanh,nên công tác hoạch định phục vụ kinh doanh chủ yếu được xây dựng và thựchiện ở từng công ty thành viên.Vì vậy công tác hoạch định đôi khi dễ bị hànhchính hóa, sự tham mưu hỗ trợ và điều phối có khi lỏng lẻo, và không kiểm soátđược hoạt động kinh doanh thực tế của các công ty thành viên Các công ty kinhdoanh đôi khi xem nhẹ công tác hoạch định, không chú trọng xây dựng chiếnlược phát triển, chiến lược kinh doanh, kém chuẩn bị cho thời kỳ kinh doanh lâudài sau này, một khi không còn nguồn đất ở trong quy hoạch chung của Thànhphố.

Tổ chức bộ máy và nhân sự :

Tổng Công Ty Địa Ốc Sài Gòn đã và đang thực hiện tổ chức lại các đơn vịtrực thuộc, từ 17 đơn vị khi thành lập (1998) Sau đó, ngày 21/10/2004, Ủy BanNhân Dân Thành phố ra quyết định số 5211/QĐ-UB về việc tổ chức lại TổngCông ty Địa Ốc Sài Gòn hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con.Trong đó, Tổng Công ty (được gọi là Công ty mẹ) trực tiếp thực hiện các hoạtđộng kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở hữu trong vốn điều lệ của cáccông ty con và công ty liên kết.

Mối quan hệ giữa Tổng Công ty và các công ty con, công ty liên kết dựatrên nguyên tắc quan hệ sở hữu về vốn điều lệ Tổng Công ty thực hiện quyềnchi phối đối với hoạt động của các công ty này theo tỷ lệ cổ phần chi phối, vốngóp chi phối của Tổng Công ty hoặc quyền chi phối được quy định trong Điều lệcủa các công ty Hiện tại RESCO có 4 đơn vị trực thuộc, 13 công ty con và 18công ty liên kết

Đội ngũ cán bộ quản lý của Tổng Công Ty và các công ty trực thuộc đượcđánh giá là có năng lực, trình độ, đạo đức Công tác đào tạo được khuyến khích.Đây là nguồn lực quan trọng góp phần thực hiện tốt nhiệm vụ sản xuất kinhdoanh Tuy nhiên một số Công ty thành viên bộ máy quản lý còn nặng nề, chưatinh gọn; trình độ năng lực chuyên môn của một số cán bộ được cử tham giaCông ty liên doanh với nước ngoài chưa đáp ứng được yêu cầu, tham gia quản lýcòn lỏng lẻo hoặc ngại đụng chạm, bảo vệ quyền lợi của phía Việt Nam cònyếu.

Hoạt động Marketing :

Hoạt động marketing được thực hiện từ các công ty kinh doanh như quảngcáo trên TV, báo chí, tập san, mở trang web giới thiệu các tờ bướm quảng cáođược phát ở hội chợ cũng đã có những đóng góp bước đầu Một số Công ty kinhdoanh nhà thực hiện khuyến mãi qua việc giảm giá bán từ 5% đến 10% chonhững người mua đầu tiên ở những khu dân cư mới, giảm giá cho những người

trả tiền trước hợp đồng… đã mang lại hiệu quả thiết thực Phương thức kinhdoanh dựa trên sự phân khúc thị trường bước đầu đã được chú trọng.

Tuy vậy hoạt động marketing trong toàn Tổng Công Ty chưa mạnh và đềuđặn, mới chỉ thực hiện ở khâu bán sản phẩm và chỉ quảng cáo khi nhà - đất bánchậm; sự phối hợp lẫn nhau trong các hoạt động marketing giữa các công ty trựcthuộc Tổng Công Ty vẫn còn yếu Tổng Công Ty cũng chưa có những chươngtrình marketing dài hạn để nâng cao thương hiệu RESCO Nhiều công ty nghĩđơn giản marketing chỉ là quảng cáo, hoặc không cần marketing vì thị trườngnhà đất đang không đủ hàng cung ứng

+ Trong quản lý và điều hành vốn kinh doanh, trực tiếp thực hiện các hoạt

động kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở hữu trong vốn điều lệ của các

công ty con và công ty liên kết Tổng công ty thực hiện quyền chi phối hoạt

động của các công ty này theo tỉ lệ cổ phần chi phối Đây là 1 hình thức rất năngđộng của mô hình công ty mẹ và công ty con Do đó tổng công ty phải cân nhắcđể tiếân hành đầu tư và tham gia điều hành tại các công ty con và các công tyliên kết sao cho đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất

+ Công tác nghiệp vụ tài chính - kế toán được coi trọng ở Tổng Công Ty và

các đơn vị trực thuộc, các công ty con và các công ty liên kết đảm bảo thực hiệntốt các nguyên tắc và quy định chung về tài chính - kế toán doanh nghiệp Tuynhiên, việc lưu trữ hồ sơ, quyết toán công trình, chi sai chế độ, trong đó có mộtsố sai phạm vẫn còn, cần nghiêm túc khắc phục.

II TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN VÀ NHỮNG THÁCH THỨCCỦA RESCO.

2.3.1 Nhu cầu và định hướng phát triển nhà ở trên địa bàn Tp.HCM.2.3.1.1 Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2020 :

Lịch sử cho thấy, Sài Gòn từ xa xưa đã là địa bàn chiến lược quan trọngnhất ở phía Nam, từ rất sớm đã trở thành một đô thị, một trung tâm thương mạisầm uất, một cửa ngõ và đầu mối giao dịch quan trọng trong và ngoài nước … Làmột trung tâm nhiều chức năng về kinh tế, thương mại tài chính, công nghiệp, dulịch và giao lưu quốc tế …Tp.HCM đã trở thành một đô thị dân cư đông đúc, vớitrên 5 triệu dân sinh sống và trên hàng trăm ngàn người vãng lai hàng năm Dựkiến tăng trưởng GDP bình quân hàng năm trên địa bàn Tp.HCM trong 10 nămtới từ 10 đến 12%, trong đó tỷ trọng công nghiệp và xây dựng trong GDP chiếm48,9% Và dự báo số dân cư sẽ phát triển lên đến khoảng 8,3 triệu người vàonhững năm 2020.

Tp.HCM với dân số trên 6.6 triệu người, gần 1 triệu căn hộ các loại, vớidiện tích 41 triệu m2 đất ở, là đô thị có dân số và quỹ nhà ở lớn nhất cả nước, tuy

nhiên dù có cố gắng đầu tư phát triển nhà ở nhưng cũng chưa theo kịp với đàtăng dân số

Với dân số ngày càng tăng mà diện tích đất ở thì có hạn và không tăng, do

vậy nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, điều này tạo ra các cơ hội, triển vọng

kinh doanh và sự cạnh tranh cho những đơn vị hoạt động kinh doanh trong ngànhnhà đất.

1.1 Phương hướng phát triển nhà ở của Tp.HCM:

+ Gia tăng số lượng và nâng dần chất lượng quỹ nhà ở theo quy hoạch phùhợp với từng giai đoạn cụ thể Đa dạng hóa các phương thức đầu tư nhà ở.

+ Tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở thích hợp Chỗ ở thích hợp là nơibảo đảm cuộc sống riêng tư, có không gian vừa đủ và tạo sự bảo đảm an toàn,có độ chiếu sáng và thông gió thỏa đáng, có công trình hạ tầng cơ sở tươngxứng, có địa điểm thuận lợi cho việc đi đến nơi làm việc và các dịch vụ cơ bản,tất cả với giá phải chăng vừa sức người sử dụng

+ Tập trung giải quyết tốt và nhanh việc di dời tái định cư dân sống trênkênh rạch; cải tạo các khu nhà lụp xụp; tiếp tục phát động phong trào xây dựngnhà tình nghĩa, nhà tình thương; giải quyết cơ bản chỗ ở cho công nhân, viênchức, sỹ quan trong lực lượng vũ trang trên địa bàn thông qua sự hỗ trợ của Nhànước.

+ Tăng cường công tác quản lý nhà ở gắn với quản lý quy hoạch và kếhoạch sử dụng đất ở, đơn giản tối đa các thủ tục hành chính về nhà đất mà vẫnđáp ứng được các yêu cầu quản lý Nhà ở không thể tách rời khỏi đất đai, quảnlý nhà ở gắn liền với quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

+ Giải quyết chỗ ở đi đôi với kế hoạch hóa gia đình Tạo chỗ ở thích hợpgắn với sự phát triển bền vững của kiến trúc đô thị và mang tính kết nối với cácđô thị vệ tinh xung quanh Thành phố; không làm ô nhiễm môi sinh, môi trường.

+ Khuyến khích các thành phần kinh tế xã hội và nhân dân, kể cả nướcngoài tham gia đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Nhà nước, tư nhân hóacác hoạt động về xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà đất.

1.2 Mục tiêu phát triển nhà ở :

+ Nâng diện tích ở bình quân người dân thành phố từ 10,27 m2/người lên

15,46 m2/người vào năm 2020 Nghĩa là nâng tổng diện tích quỹ nhà ở của

Thành phố từ 95,5 triệu m2 lên 127 triệu m2 Bình quân mỗi năm xây mới

khoảng 5 triệu m2 nhà ở Nâng quỹ nhà ở kiên cố từ 20,4% lên 40%.

+ Hoàn thành việc di dời và tái định cư dân sống trên kênh rạch nội thành;cải tạo các khu nhà lụp xụp với hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật cơ bản; di dời

tái định cư các hộ đang sống trong khuôn viên trường học, bệnh viện, chung cưhư hỏng nặng cần phá dỡ Hầu hết gia đình chính sách nghèo khó đều được giải

quyết nhà ở; giảm 50% nhà tạm trên địa bàn Thành phố.

+ Tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua các mô hình huy

động vốn dưới sự hỗ trợ của chính quyền bằng cơ chế tạo điều kiện về đất xâydựng, hạ tầng, và các dịch vụ công cộng Đến năm 2010 đầu tư xây dựng 30.000căn hộ cho công nhân thuê, 40.000 căn hộ cho công nhân viên chức, lực lượngvũ trang và nhân dân lao động nghèo Bình quân mỗi năm xây dựng khoảng

Một Chỉnh trang đô thị:

- Di dời và tái định cư 25.044 hộ dân.

- Nâng cấp khu nhà lụp xụp (phần hạ tầng kỹ thuật) 50.000 hộ.

- Phá dỡ xây mới chung cư hư hỏng nặng 7050 hộ Thành phố đang có 445chung cư xây dựng trước năm 1975 đang xuống cấp, trong đó khoảng 105chung cư hư hỏng nặng Như vậy cần phải có nơi tạm trú hoặc tái định cưtrước khi tháo gỡ, xây dựng lại chung cư Nhu cầu giải quyết cho 7050hộ dân.

- Cải tạo, sửa chữa nâng cấp nhà ở 185.185 căn.

Hai Xây dựng quỹ nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tập trung, khu chếxuất, nhà ở cho cán bộ viên chức và nhân dân lao động nghèo có nhu cầu chỗ ở.

- Diện chính sách và gia đình quá nghèo, neo đơn không có khả năng tựcải tạo, xây nhà ở thông qua chương trình xây dựng nhà tình nghĩa vàtình thương Nhu cầu cần 15.000 căn.

- Xây dựng quỹ nhà cho công nhân thuê: 30.000 căn.

- Xây dựng quỹ nhà ở bán trả góp và cho thuê các đối tượng thu nhập thấpcó nhu cầu, dự kiến 40.000 căn.

Ba Xây dựng và nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành: dự kiến

xây mới khoảng 40.000 căn.

Bốn Phát triển các khu dân cư mới và kinh doanh nhà ở cho tất cả các đốitượng có nhu cầu: dự kiến khoảng 561.756 căn.

Triển khai đồng bộ 4 chương trình nhà ở, đến năm 2010 Thành phố tạo raquỹ nhà mới khoảng 705.300 căn hộ, cải tạo sửa chữa 285.062 căn.

Để đạt được mục tiêu và nội dung của 4 chương trình nhà ở, Tp.HCM tiếptục tạo các cơ chế và đề nghị Chính Phủ bổ sung các chính sách nhằm đẩy mạnhđầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho đối tượng có thu nhập từ trung bình trở xuống(chiếm 73,5% dân số Thành phố).

Mục tiêu và những chương trình phát triển nhà ở của Thành phố cho thấy

triển vọng phát triển kinh doanh địa ốc trên địa bàn Thành phố là hết sức tolớn, vì các chương trình này sẽ tạo ra một thị trường lớn về nhà ở mà các doanh

nghiệp địa ốc có khả năng tham gia để cung ứng hàng cho nó Đồng thời cân đốitừ khả năng tài chính và kết quả thực hiện các chương trình nhà ở trong 10 năm

qua, dự kiến tổng diện tích quỹ nhà xây mới trong 10 năm tới là 50,69 triệu m2;cải tạo, sửa chữa và nâng cấp quỹ nhà ở khoảng 247.000 căn, tương đương với

12,4 triệu m2 nhà ở.

2 Các yếu tố ảnh hưởng đến định hướng phát triển củaRESCO.

2.1 Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp cùng ngành.

Có thể nhận thấy rằng mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực kinh doanh nhà đấthiện nay không cao lắm, do “cung” không đủ “cầu” trong thị trường địa ốc.

Một số DNNN lớn như Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà Quận 5, Côngty Phát triển và Kinh doanh nhà Quận Phú Nhuận…, một số Công ty trách nhiệmhữu hạn, Công ty cổ phần có vốn lớn như Công ty cổ phần kinh doanh nhà BìnhChánh, Công ty cổ phần phát triển Nam Sài Gòn, Công ty liên doanh Phú MỹHưng, Công ty TNHH Him Lam, Kiến Á… chủ yếu kinh doanh các loại sản phẩmcao cấp như biệt thự, các khu chung cư, các dãy nhà phố liên kế cao cấp, đầu tưxây dựng các khu dân cư mới đầy đủ tiện nghi; hoặc tham gia chuyển nhượngquyền sử dụng các khu đất lớn, các loại nền nhà Sản phẩm chủ yếu củaRESCO hiện nay nền nhà có hạ tầng các loại, nhà ở trung bình, căn hộ chung cư,một ít nhà ở cao cấp Do vậy sản phẩm của RESCO không gặp nhiều sự cạnhtranh, nhất là loại căn hộ cho người thu nhập thấp.

RESCO cũng còn được nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ để có được một sốkhu đất đầu tư phát triển các khu dân cư mới, phần nào thuận lợi hơn trong kinhdoanh Bên cạnh đó, hầu như những công ty kinh doanh nhà ở đều không đủ vốnđể đầu tư lớn, chưa đủ “cung” để đáp ứng “cầu”, đã làm giảm mức độ cạnhtranh giữa các doanh nghiệp cùng ngành Ngoài ra, việc mua nhà của người dânngoài yếu tố giá cả, chất lượng còn phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố chủ quan của

người mua như sở thích, vị trí của hướng nhà cũng như vị trí của khu vực, nên sảnphẩm của các công ty kinh doanh nhà ít khi trực tiếp cạnh tranh với nhau.

Ngoài các doanh nghiệp kinh doanh nhà, người dân cũng tham gia kinhdoanh nhà đất, chủ yếu là mua đi bán lại các loại nhà đơn lẻ, riêng biệt hoặc cáccăn hộ chung cư, các nền đất, khu đất nhỏ có giá trị không cao lắm, thôngthường là với hạ tầng không hoàn chỉnh, hoặc thụ hưởng hạ tầng từ các khu dâncư đã được quy hoạch và xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng Đây không phải là đốitượng cạnh tranh của RESCO.

Vấn đề cạnh tranh khá quyết liệt hiện nay giữa các doanh nghiệp kinhdoanh nhà là xin được quyền đền bù, sử dụng, đầu tư dự án nhà ở - khu dân cưmới Doanh nghiệp nào dành được khai thác khu đất thuận lợi sẽ tạo được lợi thếcạnh tranh và tạo nên mức sinh lợi lớn.

Một số doanh nghiệp cạnh tranh trong ngành:

* Công ty Cổ phần Phát Triển Nam Sài Gòn :

Tên giao dịch : Công ty cổ phần Phát triển Nam Sài Gòn Tên tiếng Anh: South Saigon Development Corporation Tên viết tắt: SADECO

Trụ sở: 29/1 Nguyễn Bỉnh Khiêm, quận 1, TP.HCM Vốn điều lệ: 41,2 tỷ đồng

Đến tháng 7/2007, vốn điều lệ được tăng lên 100 tỷ đồng.

- Các dự án đang kinh doanh: Khu định cư An Phú Tây – huyện BìnhChánh (47ha); Khu dân cư Phong Phú – huyện Bình Chánh (46ha); Khudân cư Phước Kiểng (155ha); Khu công nghiệp Phong Nhã 165ha - cổphần); Khu nhà ở nghỉ ngơi và giải trí Tân Phong (15ha); Khu dân cư vensông (28ha): khu SADECO OASIS (40.7ha): khu SADECO Duyên Hải(39ha)

Đây là một công ty khá mạnh trong ngành địa ốc do được hình thành từ cácdoanh nghiệp địa ốc của nhà nước, liên doanh, công ty TNHH; và được giao mộtquỹ đất khá lớn phía nam Sài Gòn Công ty khá thuận lợi về vốn kinh doanh, đấtđai, tiếp thị, tiêu thụ sản phẩm Tuy nhiên công ty có khó khăn trong khâu nhânlực quản lý, duyệt dự án, cũng như gặp nhiều khó khăn trong đền bù giải tỏa.

* Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng.

Công Ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng được thành lập ngày 19/05/1993 là liêndoanh giữa Công ty Phát Triển Công Nghiệp Tân Thuận (IPC - Việt Nam) vàTập đoàn Central Trading & Development (CT&D - Đài Loan)

IPC: Đại diện cho UBND TP.HCM, góp 30% vốn qua quyền sử dụng đất vànguồn nhân lực cho sự phát triển Đô Thị Mới Phú Mỹ Hưng

CT&D: Là một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất và thành côngnhất tại Việt Nam với số vốn đầu tư trên 650 triệu USD Bên cạnh 70% cổ phầntrong dự án phát triển đô thị Phú Mỹ Hưng, Tập đoàn CT&D còn là nhà đầu tưKhu Chế Xuất Tân Thuận, Nhà Máy Điện Hiệp Phước và Công ty Tư vấn Xâydựng Sino-pacific (SPCC)

- Tên giao dịch Phu My Hung Corporation; Trụ sở chính nằm trên Đại lộNam Sài Gòn (Nguyễn Văn Linh) Phường Tân Phú, Quận 7, Tp.HCM;Hoạt động trên các lĩnh vực: xây lắp, kinh doanh địa ốc; Sản phẩm chủyếu hiện nay là đất nền nhà, nhà ở cao cấp.

- Các dự án kinh doanh: 05 cụm đô thị mới Nam Sài Gòn trên diện tích750ha bao gồm : trung tâm đô thị mới (409ha), làng đại học (95ha), trungtâm kỹ thuật cao (46ha), trung tâm lưu thông hàng hóa (200ha), Ngoàira, các dự án đang xây dựng nhà để kinh doanh của Công ty trong khu Atrung tâm đang được triển khai với diện tích 554.056 m2.

Đây là một công ty mạnh trong ngành địa ốc và được giao một quỹ đất khálớn phía nam Sài Gòn Công ty khá thuận lợi về vốn kinh doanh, đất đai, tiếp thị,tiêu thụ sản phẩm, nhân lực quản lý Tuy nhiên công ty có khó khăn trong khâuduyệt dự án, cũng như gặp nhiều khó khăn trong đền bù giải tỏa, tìm đất cho dựán do bên Việt Nam chưa giao đủ đất góp vốn.

2.2 Nguy cơ xâm nhập thị trường của các đối thủ tiềm năng.

Trước đây, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc tương đối khó khăn,đặc biệt là khi đi vào phát triển dự án các khu dân cư mới, vì hàng loạt các thủtục nhiêu khê liên quan đến các quy chế xây dựng cơ bản, quy chế cấp đất, thuêđất chưa rõ ràng, kinh doanh nhà ở lại đòi hỏi một số vốn rất lớn, vì vậy nhữngtổ chức hoặc doanh nghiệp tư nhân ít có khả năng gia nhập thị trường Các nhàđầu tư nước ngoài bị những chế tài của luật pháp cũng khó lòng gia nhập thịtrường địa ốc, ngoại trừ việc liên doanh với các đơn vị kinh doanh nhà ở của nhànước khi được nhà nước cho phép Vì vậy đối thủ tiềm ẩn trước đây là khôngđáng kể.

Nhưng thời gian gần đây (và tương lai sắp đến) với những chủ trương, địnhchế cởi mở hơn, nguy cơ thâm nhập của các nhà đầu tư tư nhân trong và ngoàinước vào lĩnh vực nhà đất sẽ rất lớn Nhiều doanh nghiệp thuộc các ngành kinhdoanh khác (thương mại, xây dựng, …) cũng bắt đầu thâm nhập thị trường nhà

đất, và cạnh tranh quyết liệt với các doanh nghiệp chuyên ngành, tạo áp lựccạnh tranh lớn trong kinh doanh địa ốc.

2.3 Áp lực từ các sản phẩm thay thế.

Nhà ở với những tính năng và vai trò nêu trên (chương một) là một sảnphẩm cho đến nay chưa có sản phẩm tương đương thay thế Do đó không có áplực từ các sản phẩm thay thế.

2.4 Quyền lực của các nhà cung cấp (chủ yếu là đất).

Đất đai là áp lực lớn nhất của những yếu tố đầu vào trong kinh doanh nhàđất Trước đây, đất đai chủ yếu là do nhà nước cấp quyền sử dụng đất theo quyhoạch, chính quyền Tp.HCM tạo điều kiện cho Tổng Công Ty được nhận đất đểxây dựng các khu dân cư mới theo chương trình nhà ở của Thành phố, đủ sứcđáp ứng hoạt động sản xuất kinh doanh của toàn Tổng Công Ty Nhưng hiện naykhi tốc độ đô thị hóa ngoại thành tăng cao, sự thừa nhận quyền sở hữu quyền sửdụng đất của người dân, chính sách đền bù thỏa đáng theo giá thị trường khi giaođất cho các đơn vị kinh doanh nhà ở, nhiều doanh nghiệp lao vào mua - sang

nhượng đất để kinh doanh Vì vậy áp lực của nhà cung cấp đất là rất lớn cần

quan tâm.

2.5 Quyền chọn lựa của khách hàng.

Khách hàng của RESCO gồm nhiều tầng lớp dân cư thuộc mọi thành phầnkinh tế có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thuộc các dự án của RESCO Có thể phânloại khách hàng thành 2 đối tượng: Nhà nước và nhân dân.

- Nhà nước giao cho Tổng Công Ty thực hiện các sản phẩm nhà mà chủyếu là nhà chung cư để phục vụ cho chương trình xóa bỏ nhà ổ chuột,nhà ở trên kênh rạch, nhà trong diện giải tỏa phục vụ công trình côngcộng…với một số điều kiện ưu đãi Đây là khách hàng lớn của RESCO,mà cũng là một nhiệm vụ chính trị của một DNNN.

- Người dân mua nhà ở, đất ở là đối tượng kinh doanh chính của RESCO.Căn cứ vào thu nhập ta có thể phân loại khách hàng làm các nhóm đốitượng:

+ Khách hàng có nhu cầu mua nền nhà có hạ tầng+ Khách hàng có nhu cầu thuê nhà ở

+ Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở giá rẻ + Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở trả góp

+ Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở với tiện nghi trung bình+ Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở với tiện nghi cao cấp

+ Khách hàng có nhu cầu thuê nhà ở với tiện nghi cao cấp…Sản phẩm của Tổng Công Ty hiện nay là nhà ở phù hợp đáp ứng mọi kháchhàng có nhu cầu, nhưng số lượng không đủ cung ứng cho nhu cầu khách hàng.Sản phẩm nhà của RESCO thường là ở khu quy hoạch mới với điều kiện sống,sinh hoạt tương đối đầy đủ, đảm bảo thủ tục pháp lý, nên được khách hàng tínnhiệm Tuy nhiên hiện nay dù “cung” chưa đủ đáp ứng “cầu” (nói chung), nhưngkhách hàng có nhu cầu mua nhà biệt thự và nhà liên kế cao cấp có hạn chế.Khách hàng có nhu cầu thật sự hiện nay là khách hàng có thu nhập thấp cần muanhà ở giá rẻ, thuê nhà ở, mua nhà trả góp trong nhiều năm, ký túc xá cho côngnhân khu công nghiệp - sinh viên…

Ngoài ra tâm lý của khách hàng là vẫn muốn có nhà riêng gắn với đất Nhàở gắn với đất thường không bị mất giá lại dễ sinh lời, thuận tiện kinh doanh, cógiá trị hơn nhà chung cư Tuy nhiên khả năng thanh toán lại là vấn đề quyết địnhsự chọn lựa mua sản phẩm của khách hàng Những người có tiền thường khôngthích ở chung cư Tuy nhiên số người có khả năng mua nhà riêng gắn với đấtkhông lớn Đối với những người có thu nhập trung bình và thấp thì việc mua cănhộ chung cư rẻ tiền hơn là giải pháp mà họ buộc phải tính đến Vì vậy phải nắmđược mong muốn và khả năng thanh toán của khách hàng để quyết định đầu tư.Kết quả điều tra cho thấy, khả năng trả ngay của các giao dịch rất thấp (chiếm18%), trong khi đó khả năng trả góp chiếm 82%, khả năng trả trước 70% tổnggiá trị giao dịch chiếm 53%, trả trước 30  50% tổng giá trị giao dịch chiếm35% và trả trước dưới 30% chỉ chiếm 12% Như vậy, những người mua nhà cónhu cầu thực sự, có khả năng trả trước trên mức 30% là rất cao, nghĩa là các giaodịch này có thể kết thúc được nếu người mua nhà được hỗ trợ thêm về tài chính.

3 Tiềm năng phát triển của RESCO.

3.1 Nhận định các cơ hội và điều kiện thuận lợi của RESCO.

Qua phân tích các phần trên, có thể thấy RESCO có nhiều cơ hội phát triển:

- Nhu cầu sản phẩm nhà ở trên địa bàn là rất lớn và ngày càng tăng (5triệu m2 nhà ở/năm) Nhà ở bán kiên cố - khung gỗ và nhà đơn sơ chiếmkhoảng 70% tổng số nhà và căn hộ trên địa bàn Thành phố Số này sẽcần thay thế nâng cấp theo đà phát triển kinh tế chung.

- Thu nhập của dân cư cũng dần dần được gia tăng theo sự tăng trưởngkinh tế: dân cư có mức sống khá và cao từ 25,3% năm 2006 tăng lên26,5% năm 2007; chi tiêu bình quân cho nhà ở - điện - nước cũng tăng từ10,5% năm 2006 lên 12,5% năm 2007.