Bài giảng Định giá đất: Chương 3 - Bùi Nguyên Hạnh

kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai.Thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa có khả năng thay thế cho[r]

(1)

CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ CÁC NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

BÙI NGUYÊN HẠNH

1 Khái niệm định giá đất

Định giá loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật

hoạt động định giá hình thành, tồn phát

triển gắn liền với hình thành, tồn phát triển thị trường

Định giá đất

nắm tư liệu thị trường đất;

vào thuộc tính kinh tế tự nhiên đất; xem xét đầy đủ ảnh hưởng yếu tố;

dự kiến thu nhập từ đất sách sử dụng đất phương pháp;

nguyên tắc;

Tổng hợp để định giá cho nhiều

thửa đất

(2)

ĐGĐ hiểu ước tính giá trị QSDĐ hình thái tiền tệ cho MĐSD xác định, thời điểm xác định

2 Thông tin định giá đất 2 Thông tin định giá đất2 Thông tin định giá đất 2 Thông tin định giá đất

Định giá bất động sản (đất cơng trình

trên đất) cần dựa thông tin thu thập bất động sản Thơng tin xác, cụ thể, đảm bảo độ tin cậy định giá xác

Thơng tin thu thập yếu

tố định đến giá trị bất động sản, thu thập thông tin không đầy đủ dẫn đến định giá sai lệch giá trị bất động sản

2.1 Giá trị thông tin định giá 2.1 Giá trị thông tin định giá2.1 Giá trị thông tin định giá 2.1 Giá trị thông tin định giá

Nếu có nhiều thơng tin người

(3)

Thông tin thực

là thông tin hợp thức, quy định pháp luật, bao gồm: a) Quyền sở hữu, sử dụng

a) Quyền sở hữu, sử dụng a) Quyền sở hữu, sử dụng a) Quyền sở hữu, sử dụng

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà

+ Giấy tờ lý, hoá giá theo chế độ quy định Nhà nước.v v b) Đặc điểm đất đai

b) Đặc điểm đất đai b) Đặc điểm đất đai b) Đặc điểm đất đai + Diện tích

+ Kích thước + Vị trí + Địa hình

c) Những thơng tin khác liên quan đến giá trị đất đai c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị đất đai c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị đất đai c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị đất đai + Thông tin quy hoạch sử dụng đất

+ Thông tin kế hoạch sử dụng đất + Thông tin hạn chế tài sản

Tất thơng tin cấp có thẩm quyền xác nhận

2.2 Phương pháp xác định thông tin 2.2 Phương pháp xác định thông tin2.2 Phương pháp xác định thông tin 2.2 Phương pháp xác định thông tin

Nguồn thông tin nơi phát tin tức, tín

hiệu Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai

Nguồn tin định nội dung tin tức

tiền đề sinh tin tức Chúng ta xem xét đến nguồn tin đất đai sau:

2.2 Phương pháp xác định thông tin 2.2 Phương pháp xác định thông tin2.2 Phương pháp xác định thông tin 2.2 Phương pháp xác định thông tin

- Các văn tự quản lý, bảo quản lưu giữ - Văn tự, thông tin chủ sử dụng, sử hữu cung cấp - Ngoài cần điều tra quần chúng để xác minh

(4)

2.2 Phương pháp xác định thông tin 2.2 Phương pháp xác định thông tin2.2 Phương pháp xác định thông tin 2.2 Phương pháp xác định thông tin Các thông tin cần thu thập theo nội dung: + Văn tự đất: sở hữu, sử dụng, thuê mướn… + Tên địa chủ nhân

+ Mơ tả đất: kích thước, diện tích, đặc điểm + Những hạn chế giới hạn

+ Những chi tiết chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian

+ Định giá cơng trình đầu tư theo chi tiết + Khả sử dụng đất dự kiến + Đặc điểm khả sở dịch vụ, phục vụ,

giao thông, tưới tiêu điện nước…

3 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT3 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

3 NGUYÊN TẮC ĐGĐ

Thay thế

SD hiệu

quả

nhất

Biến động

(5)

Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường

một đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán đất thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với đất chủ thể, với giả thiết khơng có chậm trễ việc thoả thuận giá tốn

Hay nói cách khác, giá đất

đó chịu ràng buộc với giá đất có giá trị sử dụng tương đồng loại hình có khả thay

3.1 Nguyên tắc thay thế 3.1 Nguyên tắc thay thế3.1 Nguyên tắc thay thế 3.1 Nguyên tắc thay thế

Khi hàng hóa hiệu cung cấp dịch

vụ giống tương tự thì hàng hóa có giá thấp thu hút nhu cầu cao nhất.

Khi có hai loại hàng hóa trở lên có tính thay

thếso sánh phân tích ảnh hưởng lẫn

nhau định.

Khi xác định giá đất thơng qua điều

(6)

Khi định giá đất khó tìm vật thay thế

có điều kiện chất lượng hồn tồn giống nhau hàng hóa thơng thường, vì vậy thường phải sau tiến hành hiệu chỉnh mới sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cho đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.

Có thể thấy nguyên tắc thay một

trong nguyên tắc biểu hiện hành vi, kinh tế hợp lý.

Phạm vi thích nghi nguyên tắc rộng,

(7)

Nguyên tắc sử dụng hiệu nhất Nguyên tắc sử dụng hiệu nhấtNguyên tắc sử dụng hiệu nhất Nguyên tắc sử dụng hiệu nhất

3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu nhất 3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu nhất3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu nhất 3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu nhất

Trong số nhiều sử dụng khác nhau,

thơng thường đất có sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn khoảng thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi sử dụng hiệu

3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu nhất 3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu nhất3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu nhất 3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu nhất

““““ SửSử dụngSửSửdụngdụngdụng hiệuhiệu quảhiệuhiệuquảquảquả nhấtnhấtnhấtnhất đượcđượcđượcđược xem

xem xem

xem làlàlàlà mộtmộtmộtmột trongtrongtrongtrong sốsốsốsố cáccáccáccác nguyên

nguyên nguyên

nguyên tắctắctắctắc quanquanquanquan trọngtrọngtrọngtrọng nhấtnhấtnhấtnhất của

của của