Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện tứ kỳ, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN VĂN HẢI ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỨ KỲ, TỈNH HẢI DƯƠNG Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Quân NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hải i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Văn Quân, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Tứ Kỳ, phịng Tài ngun Mơi trường huyện Tứ Kỳ, Ủy ban nhân dân cán địa xã, thị trấn thuộc huyện Tứ Kỳ tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu, đồ trình nghiên cứu luận văn Cuối trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hải ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Trích yếu luận văn viii Thesis abstract x Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Một số vấn đề quyền sử dụng đất 2.1.1 Tổng quan đất đai 2.1.2 Quyền sở hữu 2.1.3 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất số nước giới 13 2.2.1 Một số nước phát triển 13 2.2.2 Một số nước khu vực 15 2.3 Căn pháp lý thực quyền sử dụng đất Việt Nam 17 2.3.1 Quyền sở hữu đất đai Việt Nam qua giai đoạn 17 2.3.2 Quyền sử dụng đất Việt Nam 19 2.3.3 Khái quát văn quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 26 2.3.4 Tình hình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 29 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 37 3.1 Địa điểm nghiên cứu 37 3.2 Thời gian nghiên cứu 37 3.3 Đối tượng nghiên cứu 37 iii 3.4 Nội dung nghiên cứu 37 3.5 Phương pháp nghiên cứu 38 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 38 3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 39 3.5.3 Phương pháp tổng hợp, thống kê, so sánh xử lý số liệu 40 Phần Kết nghiên cứu 41 4.1 Khái quát huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương 41 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tứ Kỳ 41 4.1.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Tứ Kỳ 47 4.1.3 Những thuận lợi khó khăn việc quản lý sử dụng đất 50 4.2 Tình hình thực quyền sử dụng địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2014-2016 53 4.2.1 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55 4.2.2 Tình hình thực quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 57 4.2.3 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 59 4.2.4 Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất 60 4.3 Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất 62 4.3.1 Đánh giá thực quyền chuyển nhượng 62 4.3.2 Đánh giá thực quyền thừa kế 64 4.3.3 Đánh giá thực quyền tặng cho 66 4.3.4 Đánh giá thực quyền chấp 68 4.3.5 Đánh giá cán 70 4.3.6 Đánh giá chung việc thực quyền người dân huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2014-2016 72 4.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tứ Kỳ 74 4.4.1 Giải pháp quản lý đầu tư sở vật chất 74 4.4.2 Giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch đất đai 75 Phần Kết luận kiến nghị 76 5.1 Kết luận 76 iv 5.2 Kiến nghị 77 Tài liệu tham khảo 78 Phụ lục 81 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản DT Diện tích ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân TN&MT Tài nguyên Mơi trường VPĐKQSDĐ Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Tốc độ phát triển kinh tế huyện Tứ Kỳ (2014 - 2015 - 2016) 43 Bảng 4.2 Tình hình dân số huyện Tứ Kỳ (Năm 2014 – 2015 – 2016) 44 Bảng 4.3 Tình hình lao động huyện Tứ Kỳ (Năm 2014 - 2015 - 2016) 45 Bảng 4.4 Diện tích, cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2016 huyện Tứ Kỳ 47 Bảng 4.5 Hiện trạng, cấu sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Tứ Kỳ năm 2016 48 Bảng 4.6 Tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016 53 Bảng 4.7 Tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn Huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016 54 Bảng 4.8 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016 56 Bảng 4.9 Tình hình thực tặng cho quyền sử dụng đất huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016 58 Bảng 4.10 Tình hình thực thừa kế quyền sử dụng đất huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016 60 Bảng 4.11 Tình hình thực chấp quyền sử dụng đất huyện Tứ Kỳ giai đoạn 2014-2016 61 Bảng 4.12 Tổng hợp đánh giá người dân thực quyền chuyển nhượng 63 Bảng 4.13 Tổng hợp đánh giá người dân thực quyền thừa kế 65 Bảng 4.14 Tổng hợp đánh giá người dân thực quyền tặng cho 67 Bảng 4.15 Tổng hợp đánh giá người dân thực quyền Thế chấp 69 Bảng 4.16 Đánh giá khó khăn q trình thực quyền người sử dụng đất 71 vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Văn Hải Tên luận văn: Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương - Đề xuất số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương thực đầy đủ, hợp pháp quyền theo quy định pháp luật Phương pháp nghiên cứu + Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tứ Kỳ; tình hình sử dụng biến động đất đai địa bàn huyện Tứ Kỳ - Tình hình thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, chấp, tặng cho huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2014-2016 - Đánh giá việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, chấp, tặng cho người sử dụng đất thông qua kết điều tra, thuận lợi, khó khăn, tồn nguyên nhân - Đề xuất giải pháp để việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, chấp, tặng cho thuận lợi, dễ dàng + Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp: - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp thu thập phịng Tài ngun Mơi trường huyện Tứ Kỳ, phòng Thống Kê huyện Tứ Kỳ, chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hải Dương, huyện Tứ Kỳ - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 173 hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, chấp, tặng cho huyện Tứ Kỳ giai đoạn từ 2014-2016 Và điều tra 30 cán liên quan trực tiếp đến việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn Huyện Tứ Kỳ , tỉnh Hải Dương giai đoạn 2014-2016 viii - Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu: Thống kê, tổng hợp tình hình thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, chấp, tặng cho theo số liệu đăng ký làm thủ tục chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hải Dương, huyện Tứ Kỳ; xếp, xử lý số liệu thu thập phần mềm Excel 2010 - Phương pháp so sánh: Phương pháp sử dụng để so sánh số liệu việc thực quyền sử dụng đất đơn vị hành cấp xã thuộc Huyện, khu vực nghiên cứu năm thực đánh giá Kết nghiên cứu kết luận Tứ Kỳ huyện nằm phía Đơng Nam tỉnh Hả Dương g áp vớ Hả Phịng, có tỉnh lộ 391 nố thành phố Hả Dương- Tứ Kỳ- Quý Cao, quốc lộ 10 đ Hả Phịng, Thá Bình Vớ vị trí địa lý thuận lợ đ ều k ện để huyện Tứ Kỳ giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội với vùng lân cận Việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, chấp người sử dụng đất huyện Tứ Kỳ thực theo quy định cịn số khó khăn, tồn như: Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản chưa miễn thuế thu nhập cá nhân; phí thẩm định đăng ký biến động nhận thừa kế quyền sử dụng đất cao; cán tiếp nhận, giải hồ sơ gây phiền hà Để việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, chấp, tặng cho người sử dụng đất thuận lợi hơn, cần thực giải pháp: Xây dựng sở liệu đất đai từ Trung ương đến địa phương để cung cấp thông tin quản lý, sử dụng đất; tiếp tục cải cách hành chính, giảm thời gian giải hồ sơ thực quyền người sử dụng đất; tập huấn nâng cao lực hiệu làm việc cán ix Bảng 4.14 Tổng hợp đánh giá người dân thực quyền tặng cho STT Nội dung đánh giá Chỉ tiêu Rất đơn giản Đơn giản Thủ tục Bình thường Phức tạp Rất phức tạp Rất nhanh so quy định Nhanh so quy định Thời gian hoàn Đúng với quy định thành thủ tục Chậm với quy định Rất chậm với quy định Rất dễ hiểu Dễ hiểu Các văn hướng Bình thường dẫn Khó hiểu Rất khó hiểu Rất dễ thực Dễ thực Khả thực Trung bình quy định Khó thực Rất khó thực Rất cao Cao Phí, lệ phí, thuế thu Trung bình nhập cá nhân Thấp Rất thấp Rất nhiệt tình Nhiệt tình Thái độ cán Bình thường thực Phiền hà Rất phiền hà Rất dễ dàng Dễ dàng Tìm kiếm thơng tin, văn Bình thường hướng dẫn Khó khăn Rất khó khăn 67 Số phiếu 12 29 0 41 0 39 0 35 0 36 0 36 0 35 Tỷ lệ (%) 28 67 0 95 0 91 0 12 81 0 12 84 0 12 84 0 14 81 4.3.4 Đánh giá thực quyền chấp - Trong số hộ điều tra thực quyền chấp, có 31 hộ nơng, hộ bn bán kinh doanh, hộ làm quan nhà nước hộ làm nghề khác - 44 hộ gia đình thực quyền chấp đất ở, khơng có hộ gia đình thực quyền chấp đất nơng nghiệp - Tồn số hộ gia đình điều tra thực quyền chấp đất có GCN 100% - Qua việc thực quyền chấp người dân, hộ gia đình có nhận xét: + Về thủ tục: 44% trả lời đơn giản, 50% trả lời bình thường, 6% trả lời phức tạp + Về thời gian hoàn thành thủ tục: 89% trả lời với quy định, 11% lại trả lời lâu lâu + Về văn hướng dẫn: 68% trả lời hiểu được, 23% trả lời dễ hiểu, 9% cịn lại trả lời khó hiểu + Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 73% trả lời vừa phải, 16% trả lời cao, 11% trả lời thấp + Cán tiếp nhận: 68% bình xét mực, 27% bình xét nhiệt tình, 5% bình xét chưa nhiệt tình Như vậy, theo thống kê ta thấy được, tồn số hộ điều tra có GCN QSDĐ thực quyền chấp đất có GCN, thái độ làm việc cán tốt Số liệu khả quan cho thấy, đại đa số người dân điều tra hộ nông, người dân nắm thông tin, luật 68 Bảng 4.15 Tổng hợp đánh giá người dân thực quyền Thế chấp STT Nội dung đánh giá Thủ tục Thời gian hoàn thành thủ tục Các văn hướng dẫn Khả thực quy định Phí, lệ phí, thuế thu nhập cá nhân Thái độ cán thực Tìm kiếm thông tin, văn hướng dẫn Chỉ tiêu Rất đơn giản Đơn giản Bình thường Phức tạp Rất phức tạp Rất nhanh so quy định Nhanh so quy định Đúng với quy định Chậm với quy định Rất chậm với quy định Rất dễ hiểu Dễ hiểu Bình thường Khó hiểu Rất khó hiểu Rất dễ thực Dễ thực Trung bình Khó thực Rất khó hiểu Rất cao Cao Trung bình Thấp Rất thấp Rất nhiệt tình Nhiệt tình Bình thường Phiền hà Rất phiền hà Rất dễ dàng Dễ dàng Bình thường Khó khăn Rất khó khăn 69 Số phiếu 19 22 0 39 Tỷ lệ (%) 44 50 0 89 11 0 10 30 0 10 31 0 32 0 12 30 0 33 0 23 68 0 23 70 0 16 73 11 0 27 68 0 20 75 4.3.5 Đánh giá cán Có 30 phiếu điều tra cán xã, thực 26 xã, thị trấn huyện Tứ Kỳ 27 phiếu ý kiến từ cơng chức địa xã, phiếu lấy từ cán chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hải Dương, huyện Tứ Kỳ Qua thống kê tổng hợp số liệu vướng mắc đây: - Với quyền chuyển nhượng QSDĐ: + Về phía nhà nước: Chủ yếu vướng mắc thủ tục GCN chưa cấp xét duyệt + Về phía người dân: Hồ sơ không đầy đủ 50%, người dân chưa nắm rõ quy trình thủ tục 17%, giấy tờ chưa rõ ràng 33% Với quyền thừa kế QSDĐ: + Về phía nhà nước: Chủ yếu vướng mắc thủ tục GCN chưa cấp xét duyệt + Về phía người dân: hồ sơ không đầy đủ 50%, việc phân chia tài sản phức tạp 20%, 30% người dân chưa nắm rõ quy định - Với quyền tặng cho QSDĐ: + Về phía nhà nước: Chủ yếu vướng mắc thủ tục GCN chưa cấp xét duyệt + Về phía người dân: Hồ sơ khơng đầy đủ 60%, khơng nắm rõ quy trình thủ tục 20%, 20% giấy tờ không rõ ràng - Với quyền chấp QSDĐ: + Về phía nhà nước: Chủ yếu vướng mắc thủ tục GCN chưa cấp xét duyệt + Về phía người dân: Hồ sơ không đầy đủ 57%, không nắm rõ quy trình thủ tục 27%, 16% giấy tờ không rõ ràng - Như số liệu thống kê từ điều tra cán xã, mức hiểu biết luật người dân là: Có hiểu biết 63%, rành mạch rõ ràng 7%, hiểu biết 30% 70 Bảng 4.16 Đánh giá khó khăn q trình thực quyền người sử dụng đất Nội dung đánh giá Chỉ tiêu Vướng mắc thủ tục Nhà nước Do GCN chưa cấp, đợi xét duyệt Chuyển nhượng Người dân 15 50 Khác 0 Hồ sơ không đầy đủ 15 50 Không nắm rõ quy trình thủ tục 17 Giấy tờ khơng rõ ràng 10 33 Khác 0 Vướng mắc thủ tục 14 47 16 53 Khác 0 Hồ sơ không đầy đủ 15 50 Việc phân chia tài sản kế thừa phức tạp 20 Người dân chưa nắm rõ quy định luật 30 Khác 0 Vướng mắc thủ tục 18 60 12 40 Khác 0 Hồ sơ không đầy đủ 18 60 Không nắm rõ quy trình thủ tục 20 Giấy tờ không rõ ràng 20 Khác 0 Vướng mắc thủ tục 18 60 12 40 Khác 0 Hồ sơ không đầy đủ 17 57 Không nắm rõ quy trình thủ tục 27 Giấy tờ khơng rõ ràng 16 Khác 0 Biết rõ 19 63 30 0 Nhà nước Do GCN chưa cấp, đợi xét duyệt Thừa kế Người dân Nhà nước Do GCN chưa cấp, đợi xét duyệt Cho tặng Người dân Nhà nước Do GCN chưa cấp, đợi xét duyệt Thế chấp Người dân Số Tỷ lê phiếu (%) 15 50 Mức độ hiểu biết Hiểu biết người dân Ít hiểu biết Khác 71 4.3.6 Đánh giá chung việc thực quyền người dân huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2014-2016 4.3.6.1 Thuận lợi Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành Luật quy định cụ thể trình tự, thủ tục, thành phần số lượng hồ sơ, tham gia thực đăng ký biến động đất đai người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất (Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ, Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài ngun Mơi trường, ) Điều góp phần lớn để người dân dễ dàng thực quyền người sử dụng đất; hạn chế tối đa việc cán gây phiền hà, nhũng nhiễu giải thủ tục hành (hiện có 50% ý kiến chủ sử dụng đất cho việc tìm kiếm thơng tin giao dịch dễ dàng dễ dàng; 63% chủ sử dụng đất cho văn hướng dẫn hiểu được; có 5% ý kiến đánh giá cho tiếp xúc, giao tiếp với cán có thái độ phiền hà) UBND tỉnh Hải Dương ban hành văn quy định phí lệ phí mà người sử dụng đất phải nộp thực quyền sử dụng đất (Quyết định số 29/2016/QĐ-UBND ngày 01/01/2016 ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương, Nghị số 18/2016/NQ-HĐND ngày 05/10/2016 Hội đồng nhân dân tỉnh Hải Dương, Quyết định số 02/2016/QĐ-UBND ngày 07/03/2016 ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương) Điều giúp người dân dễ dàng xác định số tiền mà phải nộp thực đăng ký biến động thực quyền người sử dụng đất (có tới 89% chủ sử dụng đất cho khả thực từ mức trung bình đến mức dễ thực hiện) 100% thủ tục đăng ký biến động thực quyền người sử dụng đất tiếp nhận trả kết phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai Hải Dương, huyện Tứ Kỳ (Bộ phận Một cửa) Các văn quy định, hướng dẫn trình tự, thủ tục thực quyền người sử dụng đất công khai phận Một cửa chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hải Dương, huyện Tứ Kỳ, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất tra cứu, tìm kiếm thông tin thực quyền người sử dụng đất (có tới 95% ý kiến hỏi cho cho tìm kiếm thơng tin, văn hướng dẫn từ mức trung bình đến mức dễ dàng) 72 Văn phịng cơng chứng, đăng ký đấ đai huyện Tứ Kỳ làm tương đối tốt, ý kiến người sử dụng đất cho 85% thủ tục hồn thiện nhanh đến trung bình 4.3.6.2 Khó khăn Luật thuế thu nhập cá nhân quy định: Trường hợp người sử dụng đất có bất động sản nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất miễn thuế thu nhập cá nhân Trên thực tế, quy định chưa thực chưa có hệ thống sở liệu đất đai đầy đủ để tra cứu, kiểm tra việc người sử dụng đất có bất động sản Tồn trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Tứ Kỳ phải nộp thuế thu nhập cá nhân Trường hợp chuyển nhượng phần đất trước thực thủ tục chuyển nhượng, người sử dụng đất phải thực thủ tục tách đất chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hải Dương, huyện Tứ Kỳ Tuy nhiên, đo đạc để thực thủ tục tách thửa, giấy chứng nhận QSDĐ cấp trước năm 2010 huyện Tứ Kỳ thường xảy việc thực tế sử dụng đất không phù hợp với giấy chứng nhận QSDĐ cấp, tăng, giảm diện tích đất thay đổi hình thể, kích thước cạnh đất Do vậy, người sử dụng đất phải thực thủ tục đính chính, điều chỉnh giấy chứng nhận QSDĐ Việc đính chính, điều chỉnh giấy chứng nhận trường hợp thường phức tạp liên quan đến nhiều đơn vị UBND xã, thị trấn phải kiểm tra, lấy ý kiến hộ liền kề, thực công khai để xác định việc tăng kích thước, diện tích đất Điều làm kéo dài thời gian người sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ để thực quyền chuyển nhượng Trường hợp thừa kế QSDĐ, người sử dụng đất phải cung cấp thông tin, giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống, chứng minh nhân thân trước năm 1970, việc quản lý nhà nước hộ tịch cịn bng lỏng người dân lưu trữ không đầy đủ nên người sử dụng đất vất vả hoàn thiện hồ sơ để thực khai nhận thừa kế QSDĐ( đề nghị cấp lại giấy chứng tử, cấp lại giấy khai sinh, cấp lại giấy đăng ký kết hôn ) 4.3.6.3 Nguyên nhân tồn Trước năm 2010, người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận thường không thuê đơn vị tư vấn đo đạc thực đo vẽ lập hồ sơ kỹ thuật đất, UBND xã, thị trấn thành lập tổ công tác gồm cán thôn, tổ dân phố thực đo vẽ thước dây nên q trình đo vẽ chưa đảm bảo xác dãn 73 đến việc giấy chứng nhận QSDĐ cấp giai đoạn thường không phù hợp giấy chứng nhận thực tế sử dụng đất Việc lưu trữ, quản lý hồ sơ quan nhà nước người sử dụng đất thời kỳ trước chưa chặt chẽ, đầy đủ Các quan quản lý nhà nước đất đai từ Trung ương đến địa phương chưa tập trung thực việc xây dựng sở liệu đất đai để phục vụ yêu cầu quản lý yêu cầu tìm kiếm, tra cứu thơng tin người dân đơn vị, tổ chức có liên quan 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỨ KỲ 4.4.1 Giải pháp quản lý đầu tư sở vật chất Các quan quản lý nhà nước đất đai từ Trung ương đến địa phương cần tập trung xây dựng, hoàn thành sở liệu đất đai để phục vụ yêu cầu quản lý u cầu tìm kiếm, tra cứu thơng tin người dân đơn vị, tổ chức có liên quan; phục vụ việc người sử dụng đất chuyển nhượng bất động sản hưởng sách miễn thuế thu nhập cá nhân Tiếp tục thực đơn giản hố thủ tục hành chính, giảm thời gian thực đăng ký biến động đất đai thực quyền người sử dụng đất Tiếp tục thực tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng trực tiếp thông qua lớp tập huấn để giúp người dân nâng cao hiểu biết pháp luật, từ người dân thực làm theo pháp luật Tiếp tục tập huấn nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ, kỹ tiếp dân cho đồng chí cán có liên quan đến việc tiếp nhận, giải hồ sơ đăng ký biến động đất đai thực quyền người sử dụng đất UBND tỉnh Hải Dương xem xét, điều chỉnh giảm mức thu phí đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất Mức thu phí cao so với thu nhập đại đa số người dân huyện Tứ Kỳ Sở Tài ngun Mơi trường Hải Dương, Văn phịng đăng ký đất đai Hải Dương Chi nhánh, UBND huyện Tứ Kỳ UBND xã, thị trấn địa bàn Huyện cần tập trung tuyên truyền, tháo gỡ khó khăn vướng mắc việc thực cơng tác cấp giấy xác nhận đăng ký đất đai 74 4.4.2 Giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch đất đai Phần lớn trường hợp sử dụng đất huyện Tứ Kỳ khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Đến nay, toàn Huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ đạt 89,91%, vậy, UBND huyện Tứ Kỳ cần tiếp tục quan tâm, đạo công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu để người sử dụng đất có đủ điều kiện thực quyền người sử dụng đất UBND huyện Tứ Kỳ cần xây dựng quy trình thực việc đính chính, điều chỉnh giấy chứng nhận QSDĐ cấp có sai sót kích thước, hình thể, diện tích đất Việc tạo điều kiện thuận lợi để người dân hoàn thiện hồ sơ để thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trường hợp chuyển nhượng phần đất) 75 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN (1) Tứ Kỳ huyện nằm phía Đơng Nam tỉnh Hả Dương g áp vớ Hả Phịng, có tỉnh lộ 391 nố thành phố Hả Dương- Tứ Kỳ- Quý Cao, quốc lộ 10 đ Hả Phòng, Thá Bình Vớ vị trí địa lý thuận lợ đ ều k ện để huyện Tứ Kỳ g ao lưu phát tr ển k nh tế, văn hóa, xã hộ vớ vùng lân cận Và năm gần kinh tế huyện có bước phát triển đáng kể rõ rệt theo chương trình phát triển nơng thơn mới, cơng trình trọng điểm tỉnh, đời sống người dân ngày cải thiện nâng cao (2) Tình hình thực quyền người sử dụng đất giai đoạn 2014-2016 huyện Tứ Kỳ diễn sơi động Trên địa bàn huyện, có quyền chung: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Năm 2014 có 833 vụ, đến năm 2016 có 2153 vụ; có xu hướng tăng lên Thực tế địa bàn huyện người dân chủ yếu thực bốn quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chấp Trong số giao dịch thực QSDĐ hộ gia đình, cá nhân đăng ký quan nhà nước quyền chuyển nhượng quyền có lượng giao dịch nhiều nhất, cho thấy nhu cầu trao đổi, mua bán đất địa bàn huyện lớn (3) Tổng quan việc tìm hiểu thực quyền địa bàn huyện Tứ Kỳ, rút số đánh giá sau: - Tỷ lệ chưa hài lòng thực quyền sử dụng đất quan nhà nước Điều cho thấy người dân địa bàn nắm bắt sách pháp luật đất đai tốt (11/173 phiếu trả lời thực theo quy định khó, tỷ lệ 6,4%; 163/173 phiếu trả lời văn hướng dẫn hiểu dễ hiểu, tỷ lệ 92%) - Tỷ lệ hồ sơ bị chậm muộn hạn thấp cho thấy đội ngũ cán thực giải hồ sơ hiệu có trách nhiệm ( 19/173 phiếu điều tra trả lời chậm muộn hạn hồ sơ, tỷ lệ 11%) - Việc thực quyền QSDĐ giai đoạn từ năm 2014-2016 có chiều hướng gia tăng từ đầu giai đoạn đến cuối giai đoạn Tổng trường hợp thực quyền sử dụng đất năm 2014 833/4680 trường hợp; đến năm 2016 2153/4680 trường hợp, gấp 2,5 lần so với năm 2014 76 (4) Trong trình thực quyền, cịn khó khăn, vướng mắc thủ tục hành cịn số điểm phiền hà, mặt khác tập quán, nhận thức người dân pháp luật đất đai cịn nhiều hạn chế Vì cần có giải pháp thích hợp để nâng cao việc thực quyền người sử dụng đất bao gồm giải pháp quản lý đầu tư sở vật chất; giải pháp cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch đất đai 5.2 KIẾN NGHỊ Từ kết nghiên cứu, để việc thực quyền người sử dụng đất có hiệu hơn, thời gian tới cần: - Tiếp tục nghiên cứu sâu quy định sách, đánh giá thực trạng, tìm hiểu khó khăn vướng mắc đề xuất chế sách giải pháp nhằm giúp người dân (người có QSDĐ) thuận lợi việc thực quyền - Tăng cường cơng tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ quyền sử dụng đất Do hạn chế thời gian kinh phí nên nghiên cứu phạm vi hẹp, để nghiên cứu có giá trị hơn, đề nghị tiếp tục nghiên cứu toàn địa bàn tỉnh Hải Dương 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định đồ địa Bộ Tài ngun Mơi trường (2015) Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn thực thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập cá nhân đối cới cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực số nội dung sửa đổi, bổ sung thuế cá nhân quy định luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế số 71/2014/QH13 Chính Phủ (2009) Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ (2014) Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất Chính phủ (2014) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Chính phủ: Quy định khung giá đất Chính phủ (2014) Nghị định số102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 quy định xử phạt VPHC lĩnh vực đất đai 10 Đào Trung Chính (2005) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Tạp chí Tài ngun Mơi trường 11 Hồng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ khoa học Hợp tác quốc tế 12 Hồng Việt Hồng Văn Cường (2008) Bình ổn giá quyền sử dụng đất nông thôn Việt Nam NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 78 13 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 14 Nguyễn Đình Bồng Nguyễn Thanh Trà (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr 26 - 27; tr.33 - 34 15 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 16 Nghị 19-NQ/TW, Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XI (2012) Về tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại 17 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 18 Nguyễn Đình Bồng (2010) Một số vấn đề sở hữu đất đai, Tạp chí tài ngun mơi trường 4:Tr 35-39 19 Nguyễn Thị Mai (2002) - Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội 20 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr 26 - 27; tr.33 - 34 21 Quốc hôi nước Cộng hòa XHCN Việt Nam Bộ luật dân 2005 NXB trị quốc gia, Hà Nội 22 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992, 2013 23 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật Đất đai 1987, 1993, 2003, 2013 24 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998, 2001 25 Tơn Gia Hun Nguyễn Đình Bồng (2007) - Quản lý đất đai thị trường bất động sản NXB Bản đồ 9/2007, Hà Nội 79 26 Trần Tú Cường (2012) - Nghiên cứu sở lý luận quy định QSH, QSDĐ đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài cấp Bộ Bộ Tài Nguyên Môi trường 27 Trần Thị Minh Hà (2000) - Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ơxtrâylia, Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế - Bộ Khoa học Công nghệ 28 UBND tỉnh Hải Dương (2006) Quyết định số 4426/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 việc ban hành quy định danh mục, mức thu; chế độ thu, nộp quản lý sử dụng phí, lệ phí địa bàn tỉnh Hải Dương 29 UBND tỉnh Hải Dương (2013) Quyết định số 21/2013/QĐ-UBND ngày 13/09/2013 ban hành cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Hải Dương 30 UBND tỉnh Hải Dương (2016) Quyết định số 02/2016/QĐ-UBND ngày 07/03/2016 quy định số nội dung miễn, giảm tiền sử dụng đất người có cơng với cách mạng địa bàn tỉnh Hải Dương 31 Tơn Gia Hun, Nguyền Đình Bồng, Nguyễn Dũng Tiến, Trần Minh Hà (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 32 Tơn Gia Hun, Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai thị trường bất động sản NXB Bản đồ, Hà Nội 80 PHỤ LỤC PHỤ LỤC 81 ... cứu - Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương - Đề xuất số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương thực đầy... - Đánh giá tình hình thực quyền người SDĐ + Đánh giá việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 37 + Đánh giá việc thực tặng, cho quyền sử dụng đất; + Đánh giá việc thực thừa kế quyền sử. .. nhận quyền sử dụng đất; cá nhân chuyển quyền sử dụng đất - Các quan, tổ chức liên quan thực quyền người SDĐ - Việc thực số quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương