Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ HIN HOàN THIệN PHáP LUậT Về DịCH Vụ MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN TRÊN SàN GIAO DịCH KINH DOANH BấT §éNG S¶N ë VIƯT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NI KHOA LUT NGUYN TH HIN HOàN THIệN PHáP LUậT Về DịCH Vụ MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN TRÊN SàN GIAO DịCH KINH DOANH BấT ĐộNG SảN VIệT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Hiển MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 1.1.1 Mục đích, ý nghĩa đặc điểm dịch vụ mơi giới sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 19 1.1.2 Kinh nghiệm môi giới bất động sản số nước giới học rút cho Việt Nam 25 1.2 Khái quát chung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch 31 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch 31 1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG 36 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 38 2.1 Thực trạng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 38 2.1.1 Chủ thể tham gia môi giới sàn giao dịch bất động sản 38 2.1.2 Nguyên tắc điều kiện hoạt động dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 42 2.1.3 Nội dung hoạt động dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 44 2.1.4 Quy trình kỹ mơi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản 46 2.1.5 Thù lao hoa hồng môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản 54 2.1.6 Hợp đồng môi giới bất động sản 55 2.1.7 Quản lý nhà nước dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản 59 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 60 2.2.1 Đánh giá tổng quan dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 60 2.2.2 Nguyên nhân hạn chế, bất cập 69 KẾT LUẬN CHƯƠNG 70 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 72 3.1 Sự cần thiết phương hướng hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch Việt Nam 72 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 77 3.2.1 Các giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 77 3.2.2 Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 83 KẾT LUẬN CHƯƠNG 90 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC 100 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ASEAN: Hiệp hội Quốc gia Đông Nam Á LKDBĐS: Luật Kinh doanh bất động sản SGDBĐS: Sàn giao dịch bất động sản WTO: Tổ chức Thương mại giới MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với phát triển không ngừng thị trường bất động sản, hoạt động môi giới đời tất yếu khách quan Việc cho phép tổ chức, cá nhân mơi giới bất động sản với mơ hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành làm tăng giá trị bất động sản Qua tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu kinh tế, tăng uy tín tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người tiêu dùng có hội phục vụ tốt Với ý nghĩa đó, dịch vụ môi giới bất động sản ngày chiếm vị trí quan trọng cấu ngành dịch vụ nước ta Hiện nay, đội ngũ môi giới bất động sản nước ta chia thành nhiều cấp độ, quy mô Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động bản, tiếp văn phịng nhà đất hình thức hoạt động cá nhân riêng lẻ Hình thức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiệu tổ chức kinh doanh bất động sản thành lập hình thức sàn giao dịch Đây trung tâm giúp nhà đầu tư, nhà kinh doanh bất động sản tiếp cận nguồn thơng tin xác hàng hóa bất động sản, cung cấp đầy đủ dịch vụ cách nhanh gọn, chuyên nghiệp Có thể nói, đời SGDBĐS đưa loại hình dịch vụ bất động sản, đặc biệt môi giới bất động sản vào quản lý theo hệ thống, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh theo định hướng Đảng Nhà nước Tuy nhiên hoạt động môi giới bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, quy định môi giới bất động sản ghi nhận kể từ LKDBĐS năm 2006 đời, việc áp dụng quy định môi giới bất động sản nhiều trở ngại, pháp luật chưa quy định riêng chi tiết dịch vụ môi giới SGDBĐS Để khắc phục trở ngại cần thiết phải hoàn thiện pháp luật mơi giới bất động sản nói chung, quy định pháp luật mơi giới SGDBĐS nói riêng Để đưa giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ quy định pháp luật hành, thực trạng áp dụng quy định để tìm tồn tại, khuyết điểm Chính vậy, tơi chọn đề tài “Hồn thiện pháp luật dịch vụ mơi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu xây dựng thị trường bất động sản với thể chế nước có kinh tế thị trường phát triển khơng cịn vấn đề Tuy nhiên thị trường bất động sản Việt Nam, công việc quan tâm nghiên cứu chủ yếu mức độ lý luận Hơn nữa, cơng trình nghiên cứu tổng qt, chưa vào lĩnh vực cụ thể, chi tiết Điều thể số cơng trình nghiên cứu như: - Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản - Lý luận thực tiễn Việt Nam” PGS.TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam NXB Tài xuất năm 2003 - Sách chuyên khảo “Pháp luật kinh doanh bất động sản” Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến NXB Tư pháp xuất năm 2009 - Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu T11/2009 Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội - Sách chuyên khảo “Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung, NXB Lao Động xuất năm 2010 - Sách chuyên khảo “Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản” PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến NXB Tư pháp xuất năm 2012 Nhiều vấn đề liên quan đến tổ chức hoạt động sàn giao dịch môi giới, định giá, quảng cáo bất động sản vai trị phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt góc độ pháp lý đề cập, nhiên chưa toàn diện, địi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, hồn thiện Đặc biệt, tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản thời kỳ phát triển “đỉnh điểm”, khác với thời điểm tại, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”, Nhà nước phải nghiên cứu đưa giải pháp để khắc phục khó khăn kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng, nghiên cứu, sửa đổi LKDBĐS phù hợp với thực tiễn xu hướng giới Mục đích nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận thực tiễn dịch vụ môi giới bất động sản SGDBĐS vai trị với phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hồn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực thi pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Trong phạm vi luận văn, tác giả tập trung làm rõ số nội dung sau: Nghiên cứu quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam; phân tích quy định pháp luật Việt Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản môi giới bất động sản SGDBĐS Thơng qua đó, tác giả đề xuất số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch cạnh giải pháp hoàn thiện pháp luật, giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới SGDBĐS cần thiết Trong có đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản; tạo lập nguồn hàng hóa cho thị trường bất động sản; thành lập SGDBĐS nhà nước hồn thiện tiêu chí, quy trình hoạt động sàn chuẩn cho phù hợp với thực tiễn Qua việc nghiên cứu đề tài, tác giả có nhận thức sâu sắc dịch vụ môi giới SGDBĐS đề xuất số giải pháp góp phần phát triển dịch vụ môi giới SGDBĐS giai đoạn thị trường bất động sản “đóng băng” Năm 2015, thị trường bất động sản có nhiều biến chuyển, thị trường “ấm dần” lên, giao dịch phát triển theo chiều hướng gia tăng; nhu cầu giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư khách hàng song song tồn với giao dịch SGDBĐS Theo đó, dịch vụ mơi giới SGDBĐS đã, dịch vụ quan trọng, hữu ích thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hà An (2010), Môi giới bất động sản - cần chế tài đủ mạnh, http://www.thongtinphapluatdansu.com, (ngày 14/6/2010) Vũ Anh (2011), “Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (8) Ban Chấp hành Trung ương (2012), Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng để đến 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, Hà Nội Báo Người Lao động online (2010), Giao dịch bất động sản qua sàn thấp, http://nld.vn, (ngày 22/8/2010) Báo Xây dựng điện tử (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Hoàn thiện cấu chủ thể tham gia thị trường bất động sản, http://www.moc.gov.vn, (ngày 08/5/2014) Báo Xây dựng điện tử (2014), Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, http://www.moc.gov.vn, (ngày 07/5/2014) Gia Bảo (2014), Những điểm đáng ý Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản mới, http://www.cafef.vn, (ngày 25/11/2014) Bộ Xây dựng (2007), Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn số nội dung Nghị định 153/NĐ-CP ngày 15/10/2007, Hà Nội 94 10 Bộ Xây dựng (2011), Thông tư số 12/2011/TT-BXD ngày 01/9/2011 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 74/2005/NĐCP ngày 07/6/2005 Chính phủ phịng, chống rửa tiền hoạt động kinh doanh bất động sản, Hà Nội 11 Chính phủ (2009), Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà cơng trình, Hà Nội 12 Chính phủ (2012), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội 13 Chính phủ (2013), Nghị số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu, Hà Nội 14 Chính phủ (2005), Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 07/6/2005 phòng, chống rửa tiền hoạt động kinh doanh bất động sản, Hà Nội 15 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 16 Công ty Bất động sản Goldland (2012), Hoạt động môi giới bất động sản Mỹ, Tài liệu đào tạo chứng môi giới bất động sản, http://www.daotaobatdongsan.info 17 Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng (2009), Kinh nghiệm nước dịch vụ môi giới bất động sản, http://www.vnreal.vn, (ngày 30/11/2009) 18 DA (2012), Người mua ngại giao dịch qua sàn, http://dothi.net, (ngày 31/5/2012) 95 19 Nguyễn Văn Danh (2013), “Thực trạng thị trường bất động sản thành phố giải pháp thành phố nhằm tháo gỡ khó khăn, khơi phục thị trường thời gian tới”, Tạp chí Sài Gòn đầu tư xây dựng 20 Huỳnh Anh Dũng (2013), Giảng viên – CRS – Hoa Kỳ, Trường đào tạo Quốc tế Leader Real, Chuẩn mực cho sàn giao dịch bất động sản, http://www.cafeland.vn, (ngày 20/02/2013) 21 Huỳnh Anh Dũng (2013), Giảng viên – CRS – Hoa Kỳ, Trường đào tạo Quốc tế Leader Real, 05 sai lầm người môi giới bất động sản dễ mắc phải, http://www.alonhadat.com.vn, (ngày 02/12/2014) 22 Huỳnh Anh Dũng (2014), Giảng viên – CRS – Hoa Kỳ, Trường đào tạo Quốc tế Leader Real, Hành nghề mơi giới bất động sản: Nhìn từ kinh nghiệm quản lý nước, http://www.batdongsan.com.vn, (ngày 12/7/2014) 23 Đặng Văn Được (2005), “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ Luật kinh tế, Khoa Luật - Đại học Quốc gia, Hà Nội 24 Hà Nội financial Investment (2010), Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng kiến thức kinh doanh bất động sản, Hà Nội 25 Lưu Đức Hải - Hà Huy Ngọc (2011), Dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam, http://luathoc.cafeluat.com, (ngày 18/1/2011) 26 An Huy (2012), Báo kết giao dịch bất động sản qua sàn, http://www.tienphong.vn, (ngày 5/7/2012) 27 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, NXB Tư pháp, Hà Nội 28 Bùi Hoà (2014), Luật kinh doanh bất động sản 2014 – quy định bảo vệ quyền lợi người mua, thuê mua bất động sản hình thành tương lai, http://www.vuanhlaw.com.vn, (ngày 17/12/2014) 96 29 Ngọc Khánh (2010), Chấn chỉnh hoạt động môi giới, http://www.anninhthudo.com, ngày 08/03/ 2010 30 Trung Kiên (2012), Báo cáo giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản: Một bước tiến mới, http://tinnhanhchungkhoan.vn, (ngày 24/7/2012) 31 Hoàng Lan (2013), Không thể bỏ mặc thị trường bất động sản, http://www.vnexpress, (ngày 02/4/2013) 32 Ngọc Mai (2014), Giao dịch qua sàn bất động sản: Khơng quản bỏ, http://www.tienphong.vn, (ngày 19/6/2014) 33 Lê Thanh Nam (2013), Tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, http://www.hanoimoi.com.vn, (ngày 12/6/2013) 34 Thanh Ngà (2013), Dư nợ xấu bất động sản tăng tồn kho lại giảm, http://www.baodatviet.vn, (ngày 9/8/2013) 35 Kim Ngân (2014), Giao dịch bất động sản qua sàn: Cần bổ sung thêm quy định để quản lý chặt chẽ, http://congan.com.vn, (ngày 11/3/2014) 36 Minh Ngọc - Minh Châu (2009), Môi giới bất động sản phải dần chuyên nghiệp, http://www.baoxaydung.com, (ngày 03/4/2009) 37 Nguồn Đầu tư (2014), Sàn giao dịch bất động sản: Bỏ khó thực hiện, http://www.batdongsan.com.vn, (ngày 7/6/2014) 38 Dỗn Hồng Nhung (2009), “Đôi điều nghề môi giới bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Xây dựng, Bộ Xây dựng, (9), tr.46-49 39 Dỗn Hồng Nhung (2009), Hồn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 40 Doãn Hồng Nhung (2009), “Tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam”, Tạp Chí bất động sản - nhà đất Việt Nam, Tạp chí Hiệp hội bất động sản Việt Nam, (702), tr.41-42 97 41 Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, NXB Lao động xã hội, Hà Nội 42 Quốc hội (2003) Luật Đất đai, Hà Nội 43 Quốc hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội 44 Quốc hội (2006), Luật Dân sự, Hà Nội 45 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 46 Quốc hội (2013), Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Báo cáo thẩm định dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) số 294/BC-HĐTĐ Hội đồng Thẩm định dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 13/12/2013, Hà Nội 47 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 48 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 49 Sàn giao dịch bất động sản ACB (2014), Biểu phí dịch vụ bất động sản ACBRS 50 Sàn giao dịch bất động sản Châu Á (2014), Biểu phí dịch vụ bất động sản Asianreal 51 Sàn giao dịch bất động sản COMA18 (2009), Quy định quy trình thực mức thu phí dịch vụ mơi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản COMA18 52 Sàn giao dịch bất động sản LanMak (2014), Tài liệu quy trình kỹ mơi giới bất động sản 53 Thanh Thịnh (2013), Môi giới bất động sản Việt Nam thiếu nhiều kỹ năng, http://www.cafeland.vn, (ngày 13/4/2013) 54 Trần Cao Thức – Phạm Minh Hồng (2014), VPLS Trí & cộng sự, “Chính sách sàn giao dịch bất động sản”, http://www.diaocvietnam.org.vn, (ngày 14/5/2014) 98 55 Chu Thái Trinh (2009), Phát triển thị trường bất động sản công đổi đất nước, http://www.vnrea.vn, (ngày 26/9/2009) 56 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội 57 Nguyễn Quang Tuyến (2012), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 58 UBND thành phố Hồ Chí Minh (2012), Chỉ thị số 18/2012/CT-UBND ngày 29/6/2012 việc quản lý hoạt động sàn giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 59 Viện Kinh tế Xây dựng (2013), Thị trường bất động sản tác động đến ổn định kinh tế vĩ mô, sản xuất kinh doanh bảo đảm an sinh xã hội, http://www.cus.vnu.edu.vn, (ngày 15/4/2013) 99 PHỤ LỤC PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH (Bên mơi giới cá nhân) CỘNG HỊA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Số: - Căn Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Căn Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Căn Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; - Căn Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Căn vào nhu cầu khách hàng khả cung cấp dịch vụ Sàn giao dịch bất động sản, Hôm nay, ngày tháng năm , gồm: Bên A: SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Địa : Điện thoại: Fax: Mã số thuế: Tài khoản : Đại diện: Chức vụ: 100 Bên B: Địa chỉ: Điện thoại: Fax: Mã số thuế: Tài khoản : Đại diện: Chức vụ: Số CMND: cấp ngày: Nơi cấp: Hai bên thống ký kết thực hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản (BĐS) với điều khoản sau đây: Điều 1: Đối tượng nội dung dịch vụ - Bên A tiến hành dịch vụ môi giới BĐS cho Bên B theo nội dung Giấy đăng ký môi giới bất động sản mã số bên B kèm theo hợp đồng - Bên A tìm kiếm khách hàng đáp ứng điều kiện Bên B để tham gia đàm phán, ký hợp đồng (mua, bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua) BĐS qua sàn; đại diện theo ủy quyền Bên B để thực cơng việc liên quan đến q trình giao dịch BĐS; cung cấp thông tin hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký kết hợp đồng Điều 2: Thời gian thực Thời gian thực hợp đồng kể từ ngày ký kết hợp đồng dịch vụ mơi giới hồn thành hết thời hạn hiệu lực Giấy đăng ký môi giới BĐS Điều 3: Giá hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS phương thức, thời hạn toán 3.1 Giá hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS: - Thù lao môi giới: đồng - Hoa hồng mơi giới tạm tính % giá chào bán là: đồng - Giá sau giảm giá: đồng - Thuế GTGT: đồng - Tổng giá trị dịch vụ tạm tính (bao gồm thuế GTGT): đồng (Bằng chữ: ) 101 Tổng giá trị tốn thực tế dịch vụ mơi giới BĐS điều chỉnh theo giá BĐS môi giới thành công hợp đồng (mua, bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua) Bên B bên thứ ba 3.2 Phương thức thời hạn toán: - Việc tốn giá trị hợp đồng dịch vụ mơi giới BĐS Bên B cho Bên A thực sau: + Thanh toán lần 1: Ngay sau ký hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS đồng + Thanh toán lần 2: Số tiền lại sau Bên B đồng ý giao dịch với bên thứ ba: đồng - Phương thức toán: Chuyển khoản tiền mặt Điều 4: Quyền nghĩa vụ bên 4.1 Quyền nghĩa vụ bên A - Yêu cầu Bên B cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS - Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực công việc môi giới phạm vi hợp đồng môi giới BĐS với bên B phải chịu trách nhiệm trước Bên B kết môi giới - Được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận Điều hợp đồng - Chịu trách nhiệm tư vấn cho bên thứ ba vấn đề có liên quan đến hợp đồng mơi giới BĐS mà Bên A môi giới - Cung cấp thông tin BĐS, chịu trách nhiệm thông tin cung cấp bồi thường thiệt hại lỗi gây - Hỗ trợ bên B bên thứ ba việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua (hoặc bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua) BĐS 4.2 Quyền nghĩa vụ Bên B - Yêu cầu Bên A hỗ trợ việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua (hoặc bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua) BĐS - Yêu cầu Bên A bồi thường thiệt hại Bên A gây 102 - Cung cấp đầy đủ kịp thời hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS cho Bên A, chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp bồi thường thiệt hại lỗi gây - Đảm bảo điều kiện thuận lợi cho Bên A thực dịch vụ mơi giới BĐS - Thanh tốn thù lao, hoa hồng môi giới cho Bên A theo thỏa thuận hợp đồng Điều 5: Các cam kết khác - Hai bên cam kết thực đầy đủ tất điều khoản ghi hợp đồng Trong trình thực hợp đồng có vấn đề vướng mắc phát sinh, bên phải kịp thời thông báo cho biết chủ động bàn bạc, giải với tinh thần hợp tác, tương trợ, bình đẳng, tơn trọng lẫn - Trong trường hợp không tự thỏa thuận để giải tranh chấp đưa giải Tịa án có thẩm quyền, định Tồ án định cuối buộc hai bên phải thực - Hợp đồng lập thành 03 có giá trị nhau, Bên A giữ 02 bản, Bên B giữ 01 có hiệu lực kể từ ngày ký kết hợp đồng Bên A hoàn thành dịch vụ quy định Điều Bên B toán xong giá trị hợp đồng dịch vụ cho Bên A hợp đồng xem lý hai bên thống chấm dứt hợp đồng văn Đại diện Bên B Đại diện Bên A 103 PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH (Bên môi giới tổ chức) CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Số: - Căn Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Căn Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Căn Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Căn vào nhu cầu khách hàng khả cung cấp dịch vụ Sàn giao dịch bất động sản, Hôm nay, ngày tháng năm …………… , gồm: BÊN ĐƯỢC MÔI GIỚI (BÊN A): Địa chỉ: Điện thoại: Fax: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số……… cấp ngày …… Tại …………… Đại diện: Chức vụ: Số CMND: cấp ngày: Nơi cấp: BÊN MÔI GIỚI (BÊN B): SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Địa chỉ: Tài khoản : Mã số thuế: Điện thoại: Fax: Đại diện: Chức vụ: 104 Sau bàn bạc, thảo luận hai bên đến thống ký hợp đồng môi giới với nội dung điều khoan sau: Điều 1: Đối tượng nội dung môi giới 1.1 Đối tượng - Tên Dự án (tên bất động sản): - Diện tích đất:…… Diện tích sử dụng nhà: - Địa điểm dự án tại: - Chủ đầu tư là: - Địa chủ đầu tư: 1.2 Nội dung môi giới Bên A giao cho Bên B công việc môi giới tìm khách hàng để bán (hoặc để mua) bất động sản Điều 2: Yêu cầu kết mơi giới: Cơng việc mơi giới xem hồn thành Bên A khách hàng Bên B giới thiệu đàm phán thỏa thuận, thống ký hợp đồng mua bán Điều 3: Thời hạn thực hợp đồng môi giới: … Ngày kể từ ký hợp đồng Điều 4: Phí dịch vụ phí mơi giới: - Phí dịch vụ khoản tiền Bên A phải toán cho Bên B sau ký hợp đồng dịch vụ môi giới (môi giới không thành công phải trả khoản tiền này) ………………………………………………………………………………… - Phí mơi giới khoản tiền Bên A phải tốn cho Bên B giao dịch thành cơng: - Phí mơi giới tính theo Biểu phí áp dụng Sàn giao dịch bất động sản …… Điều 5: Phương thức tốn: - Phí dịch vụ toán tiền mặt chuyển khoản sau ký hợp đồng 105 - Phí mơi giới tốn tiền mặt chuyển khoản sau Bên A người mua (người bán) làm hợp đồng phịng cơng chứng Điều 6: Quyền nghĩa vụ bên 6.1 Quyền nghĩa vụ Bên A 6.1.1 Quyền - Yêu cầu sàn không cung cấp thông tin khách hàng chưa yêu cầu - Không tiếp xúc khách hàng không đủ độ tin cậy - Bên A tạo điều kiện tốt để bên B hoàn thành nhiệm vụ mình, điều kiện cho phép Bên A ủy quyền cho Bên B làm thủ tục mua bán sang tên nhà cho người mua với chi phí là…………… đồng (chi phí ngồi hợp đồng mà hai bên ký kết) 6.1.2 Nghĩa vụ - Cung cấp hồ sơ pháp lý bất động sản - Chịu trách nhiệm hồ sơ - Cung cấp thông tin bất động sản - Tham gia đàm phán với khách hàng Bên B giới thiệu - Thanh toán đầy đủ phí dịch vụ phí mơi giới - Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 6.2 Quyền nghĩa vụ bên B 6.2.1 Quyền - Thực dịch vụ môi giới theo yêu cầu Bên A - Bên B tiến hành nghiệp vụ trung gian tìm khách hàng mua bất động sản hình thức quảng cáo báo chí, truyền hình hình thức thơng tin khác……………… Chi phí Bên A phải tốn cho Bên B theo hóa đơn thu tiền theo quy định quan quảng cáo - Bên B mời chuyên gia giám định hàng hóa khách hàng có yêu cầu, số tiền chi phí cho giám định Bên A phải toán cho bên B sau Bên B xuất trình hóa đơn hợp lệ - Thu phí dịch vụ phí mơi giới theo thỏa thuận hợp đồng 106 6.2.2 Nghĩa vụ - Chịu trách nhiệm tư vấn cho khách hàng vấn đề có liên quan đến hợp đồng mua bán hàng hóa mà Bên A môi giới - Hỗ trợ bên việc đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng - Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Điều Giải tranh chấp - Hai Bên cần chủ động thông báo cho biết tiến độ thực hợp đồng, có vấn đề bất lợi phát sinh, bên kịp thời báo cho biết chủ động bàn bạc giải sở bình đẳng, tơn trọng lẫn - Mọi sửa đổi, bổ sung hợp đồng có giá trị lập văn hai bên ký tên, đóng dấu - Trong trường hợp khơng tự giải hai bên đồng ý khiếu nại tới tòa án Mọi chi phí kiểm tra, xác minh lệ phí tịa án bên thua kiện chịu Điều Hiệu lực hợp đồng - Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký - Hai bên tổ chức họp lập biên lý hợp đồng sau bên hoàn tất việc thực hợp đồng - Hợp đồng lập thành bản, bên giữ có giá trị pháp lý BÊN B (ký tên, đóng dấu) BÊN A (ký tên, đóng dấu) 107 ... môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam Chương CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG... VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 38 2.1 Thực trạng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 38... quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam; phân tích quy định pháp luật Việt Nam có liên quan đến dịch vụ mơi giới bất động sản môi giới bất động sản SGDBĐS