Bài tập lớn học kỳ pháp luật kinh doanh bất động sản

TÌNH HUỐNG Doanh nghiệp cổ phần A có quyền sử dụng đất khu công nghệ cao X để thực dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử Do mâu thuẫn nội dẫn tới định: Tháng 7, năm 2015, doanh nghiệp A thực chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nước Hỏi:  Việc chuyển nhượng dự án thực nào?  Hãy tư vấn cho nhà đầu tư nước việc giao dịch quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam? GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Việc chuyển nhượng dự án thực nào? 1.1 Điều kiện chuyển nhượng dự án Theo tình nêu ra, doanh nghiệp A có quyền sử dụng 5ha đất khu công nghệ cao để thực dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử Trước hết, cần xác định, việc chuyển nhượng thực việc chuyển nhượng dự án bất động sản, nhiên, tình khơng nêu cụ thể hình thức sử dụng đất mà doanh nghiệp A thuộc hình thức Căn Điều Nghị định 99/2003/NĐ-CP việc ban hành quy chế khu công nghệ cao sau: “1 Ban Quản lý Khu công nghệ cao giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo trình tự quy định pháp luật đất đai 2.Nhà đầu tư sử dụng đất Khu công nghệ cao cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai ” Cùng với quy định trên, vào quy định Điều 55, 56 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp A sử dụng dất hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Theo đó, Căn vào Điều 174 Điều 175 Luật Đất đai 2013, trường hợp doanh nghiệp A sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền lần doanh nghiệp có quyền thực việc chuyển nhượng dự án Đối với trường hợp doanh nghiệp A giao đất trả tiền hàng năm, theo quy định Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp khơng có quyền thực việc chuyển nhượng dự án Xét với trường hợp, doanh nghiệp A sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền cho thuê đất trả tiền lần,căn Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS để chuyển nhượng dự án bất động sản, doanh nghiệp A phải đáp ứng điều kiện sau: Điều kiện dự án chuyển nhượng  Dự án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt phê duyệt  Dự án, phần dự án chuyển nhượng hồn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt  Dự án khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền;  Khơng có định thu hồi dự án, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trình triển khai dự án chủ đầu tư phải chấp hành xong định xử phạt Điều kiện doanh nghiệp A Doanh nghiệp A có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn dự án chuyển nhượng đáp ứng đủ điều kiện quy định Điều 45 Luật đầu tư 2014 Điều kiện Nhà đầu tư nước : Theo Khoản Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nhà đầu tư nước thuộc đối tượng nhận chuyển nhượng bất động sản Đồng thời, khoản Điều 49 Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn dự án bất động sản phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ lực tài cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án”  Trong trường hợp này, nhà đầu tư nước đầu tư vào Việt Nam thơng qua hình thức quy định Điểm d, khoản 6, điều 2, Nghị định 118/2015/NĐ-CP: “ Nhận chuyển nhượng dự án đầu tư trường hợp tiếp nhận dự án đầu tư khác”  Theo Điểm a, khoản 2, điều 10 Nghị định 118/2015/NĐ-CP nhà đầu tư nước ngồi thực hoạt động đầu tư thuộc ngành nghề phải đáp ứng toàn điều kiện đầu tư ngành nghề Cụ thể, nhà đầu tư kinh doanh BĐS, vậy, nhà đầu tư nước ngồi phải đáp ứng điều kiện quy định Điều 10, Luật KDBĐS 2014 Ngoài điều kiện nêu trên, việc chuyển nhượng dự án doanh nghiệp A phải đảm bảo nguyên tắc theo quy định Khoản Điều 48 Luật kinh doanh BĐS: “2 Việc chuyển nhượng dự án BDS phải đảm bảo nguyên tắc sau: a) Không làm thay đổi mục tiêu dự án; b) Không làm thay đổi nội dung dự án; c) Bảo đảm quyền lợi khách hàng bên có liên quan” 1.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án Căn Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản quy định sau: “1 Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) định cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản dự án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định việc đầu tư 2.Thủ tướng Chính phủ định cho phép chuyển nhượng tồn phần dự án bất động sản dự án Thủ tướng Chính phủ định việc đầu tư.” Căn vào Điều 32 Luật Đầu tư 2014, xét với tình huống, xác định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản doanh nghiệp A Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có dự án Căn theo Điều 50 Luật kinh doanh BĐS Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư thực sau: Thứ nhất, Chủ đầu tư chuyển nhượng doanh nghiệp A gửi 01 hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án quan Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cụ thể trường hợp Sở quản lý chuyên ngành Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (Sở Kế hoạch Đầu tư) Hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn phần dự án bao gồm: (a) Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án chủ đầu tư chuyển nhượng theo mẫu; (b) Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm: – Văn cho phép đầu tư văn chấp thuận đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền (bản có chứng thực); – Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt (bản có chứng thực); – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản có chứng thực) (c) Báo cáo trình thực dự án chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu; (d) Hồ sơ Nhà đầu tư nước bao gồm: – Đơn đề nghị nhận chuyển nhượng dự án phần dự án theo mẫu; – Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu quy định pháp luật (bản có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định pháp luật đầu tư; – Văn chứng minh có vốn thuộc sở hữu để thực dự án theo quy định pháp luật đầu tư, đất đai Trường hợp chưa có văn chứng minh có vốn thuộc sở hữu theo quy định pháp luật đầu tư, đất đai phải có văn xác nhận tổ chức kiểm tốn độc lập báo cáo tài kiểm toán mức vốn chủ sở hữu doanh nghiệp thời điểm gần (năm nhận chuyển nhượng năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) doanh nghiệp hoạt động; doanh nghiệp thành lập số vốn tiền Việt Nam ngoại tệ phải ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp mở tài khoản xác nhận số dư tiền gửi doanh nghiệp, số vốn tài sản phải có chứng thư tổ chức có chức định giá thẩm định giá hoạt động Việt Nam kết định giá, thẩm định giá tài sản doanh nghiệp Thứ hai, thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền có trách nhiệm lấy ý kiến Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài ngun Mơi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế Sở quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định theo quy định pháp luật báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành định cho phép chuyển nhượng Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan chuyên môn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền phải thông báo văn cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý Thứ ba, giao kết hợp đồng: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có định cho phép chuyển nhượng dự án phần dự án quan nhà nước có thẩm quyền, bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoàn thành việc bàn giao dự án phần dự án Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án phần dự án sau nhận bàn giao Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn hồ sơ dự án phần dự án, có biên bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ Sau có định cho phép chuyển nhượng dự án quan nhà nước có thẩm quyền, Doanh nghiệp A làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất Nhà đầu tư nước thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Trước làm thủ tục bàn giao, doanh nghiệp A phải thông báo văn cho tất khách hàng (nếu có) thơng báo phương tiện thơng tin đại chúng trước 15 ngày (ít 03 số liên tiếp tờ báo phát hành địa phương đài truyền hình địa phương Trung ương trang thông tin điện tử quan đầu mối (nếu có) việc chuyển nhượng dự án phần dự án, quyền lợi khách hàng bên có liên quan Trường hợp khách hàng bên có liên quan có ý kiến quyền lợi liên quan đến dự án phần dự án chuyển nhượng Doanh nghiệp A có trách nhiệm giải theo quy định pháp luật trước ký hợp đồng chuyển nhượng Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản quy định điều 53 Luật kinh doanh BĐS 2014 Tư vấn cho nhà đầu tư nước việc giao dịch quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Khoản 14 Điều Luật Đầu tư 2014 quy định: “Nhà đầu tư nước cá nhân có quốc tịch nước ngồi, tổ chức thành lập theo pháp luật nước thực hoạt động đầu tư kinh doanh Việt Nam” Đồng thời, Khoản Điều 22 Luật Đầu tư 2014 quy định: “ Nhà đầu tư nước ngồi thực dự án đầu tư thơng qua tổ chức kinh tế thành lập theo quy định khoản Điều này, trừ trường hợp đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp đầu tư theo hợp đồng” Như vậy, Nhà đầu tư nước thực giao dịch quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam, việc nhận chuyển nhượng dự án tình nêu phần để thực dự án đầu tư, nhà đầu tư nước ngồi thực giao dịch quyền sử dụng đất sau: Thứ nhất, thực việc thuê đất, thuê lại đất khu công nghệ cao để thực dự án đầu tư việc xây dựng phát triển kết cấu hạ tầng, thực hoạt động sản xuất kinh doanh theo Khoản Điều 150 Khoản Điều 185 Luật Đất đai 2013 Thứ hai, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế để thành lập doanh nghiệp liên doanh thực dự án đầu tư Căn Điều 174, 184 Luật Đất đai 2013, Nhà đầu tư nước ngồi có quyền nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Khi nhận góp vốn quyền sử dụng đất, nhà đầu tư quyền thực dự án đầu tư quyền sử dụng đất góp vào doanh nghiệp Thứ ba, nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất để thực dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Căn vào Điều 169 Luật Đất đai 2013, Nhà đầu tư nước tiếp nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất nhà đầu tư theo quy định Chính phủ Có thể thấy, pháp luật đất đai quy định cụ thể giao dịch quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư nước thực để thực dự án đầu tư Việt Nam Tuy nhiên, với tính chất đặc thù quyền sử dụng đất tính chất nước nhà đầu tư, nên pháp luật có quy chế pháp lý đặc biệt áp dụng riêng với nhà đầu tư nước Khi thực hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam giao dịch thuê lại, chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất hay nhận chuyển nhượng vốn góp giá trị quyền sử dụng đất Nhà đầu tư cần phải lưu ý đến điều kiện để thực giao dịch theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, sau: “1 Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất 2.Ngoài điều kiện quy định khoản Điều này, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật 3.Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Đối với trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền cho thuê đất, nhà đầu tư phải thực trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật để Nhà nước giao đất, cho thuê đất trường hợp cụ thể Giấy chứng nhận quyền dụng đất giấy tờ pháp lý quan trọng việc thực quyền mà chủ sử dụng đất pháp luật cơng nhận Khi nhà đầu tư nước ngồi giao dịch quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam, điều mà nhà đầu tư nên quan tâm Doanh nghiệp A quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa Một điều kiện bắt buộc để chủ sở hữu quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Mục a, khoản 1, điều 188 Luật Đất Đai 2013 Tiếp đó, Luật KDBĐS quy định điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng – Khoản 2, điều 49, Luật KDBĐS 2014 Để thuận tiện nhà đầu tư nên thuê một nhóm gồm luật sư chuyên viên giúp việc Việt Nam để đứng đại diện cho hoạt động tìm hiểu thơng tin q trình giao dịch quyền sử dụng đất 10 Đầu tiên, Nhà đầu tư nước cần phải yêu cầu doanh nghiệp A xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử khu cơng nghệ cao X Sau đó, Nhà đầu tư cần phải xác thực tính xác thơng tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà đầu tư cần yêu cầu bên Doanh nghiệp A cung cấp có cơng chứng GCNQSDĐ, sau mang cơng chứng đến UBND quận, huyện nơi có đất để hỏi cung cấp thơng tin tính xác thực thơng tin có GCNQSDĐ Tiếp đó, nhà đầu tư nước cần quan đến việc thực có đầy đủ hay khơng nghĩa vụ tài đất Doanh nghiệp A Nếu phát Doanh nghiệp A chưa thực đầy đủ nghĩa vụ tài phải u cầu Doanh nghiệp A cam kết thực đầy đủ nghĩa vụ tài đến trước thời điểm Cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư 11 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KDBĐS Kinh doanh bất động sản UBND Ủy ban nhân dân 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh bất động sản 2014 2.Luật đất đai 2013 Luật đầu tư 2014 Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư Nghị định 76/2015 NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định 43/2014 NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Nguyễn Thị Thùy Linh- Trường Đại học Luật Hà Nội, “ Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản thực tiễn thi hành địa bàn thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội-2019 Nguyễn Thị Hải Anh, Trường Đại học Luật Hà Nội, “Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản thực tiễn thi hành địa bàn thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội-2017 13 14 ... chuyển nhượng toàn dự án bất động sản phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ lực tài cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ,... chứng nhận quyền sử dụng đất KDBĐS Kinh doanh bất động sản UBND Ủy ban nhân dân 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh bất động sản 2014 2 .Luật đất đai 2013 Luật đầu tư 2014 Nghị định 118/2015/NĐ-CP... tư nước : Theo Khoản Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nhà đầu tư nước thuộc đối tượng nhận chuyển nhượng bất động sản Đồng thời, khoản Điều 49 Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định: “Chủ