Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Đinh Thu Trang ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT ĐẾN CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – Năm 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Đinh Thu Trang ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT ĐẾN CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG Chun ngành: Địa Mã số: 60 44 80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TSKH Đặng Hùng Võ Hà Nội – Năm 2012 Lời cảm ơn Đầu tiên, xin bày tỏ biết ơn sâu sắc kính trọng đến GS.TSKH Đặng Hùng Võ, người thầy tâm huyết nhiệt tình dành nhiều thời gian dạy tận tình cho tơi suốt thời gian thực luận văn Quá trình học tập trường Đại học Khoa học Tự nhiên khiến trưởng thành lên nhiều mặt kiến thức, nhờ truyền đạt tận tình thầy cô khoa Địa lý Tôi ghi nhớ biết ơn dạy dỗ thầy cô Xin chân thành cám ơn cán Phịng Tài ngun mơi trường quận Tây Hồ, quận Cầu Giấy, huyện Đan Phượng , cán Phòng Địa phường Thanh Nhàn, phường Nam Đồng (Thành phố Hà Nội) quận Tân Bình (Thành phố Hồ Chí Minh) hết lịng giúp đỡ tơi thu thập tài liệu, số liệu ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn Cuối cùng, hoàn thành luận văn thiếu động viên, cổ vũ gia đình, bạn bè tập thể lớp Cao học Địa k9 Cho tơi gửi lời cám ơn sâu sắc đến người bên Do thời gian số liệu thu thập cịn hạn chế, luận văn chắn khơng thể tránh khỏi thiếu sót, tơi mong nhận ý kiến đóng góp thầy, bạn để tơi hồn thiện Hà Nội, tháng 01 năm 2012 Học viên Đinh Thu Trang DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CNH – HĐH : Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa GPMB : Giải phóng mă ̣t bằ ng TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Quá trình chuyển dịch đất đai dân cư Việt Nam giai đoạn 2000-2010 dự kiến phát triển đến năm 2025…………………………………….………….32 Bảng Biến động đất nông nghiệp nước 33 Bảng 3: Tổng hợp kết thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư năm 2010 TP.Hà Nội…………………………………………………………………… … 40 Bảng 4: Tổ ng hơ ̣p mô ̣t số dự án có thu hồ i đấ t điạ bàn TP.Hà Nô ̣i……… …41 Bả ng 5: Tổ ng hơ ̣p mô ̣t số dự án có thu hồ i đấ t điạ bàn TP Hồ Chí Minh 47 Bả ng :Mứ c đô ̣ tăng á n………………52 giá đấ t quá tri ̀ n h thư c̣ hiê ̣n dư ̣ DANH MỤC HÌNH VẼ Hình Tỷ lệ đất phi nông nghiệp đất nông nghiệp 2006 – 2009………… …35 Hình Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa nước giai đoạn 2000 – 2010………………………………………………………… ……………35 Hin ̀ h 3: So sánh giá đấ t đề n bù và giá đấ t thi ̣trường năm 2009………………44 Hình 4: So sánh giá đấ t đề n bù và giá đấ t thi ̣trường năm 2010………………44 Hình 5: So sánh giá đấ t đề n bù và giá đấ t thi ̣trường năm 2011………………45 Hin ̀ h 6: Tỉ lê ̣ phầ n trăm giữa giá đấ t đề n bù và giá đấ t thi ̣ trường qua các năm 2009 – 2010 – 2011………………………………………………… ……………45 Hình 7: So sánh giá đấ t đề n bù và giá đấ t thi ̣trường năm 2009 49 Hình :Khiếu nại hành đền bù, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất………………………………………………………………… ………….55 MỞ ĐẦU Trước Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực việc quản lý đất đai biện pháp hành chính, quan hệ đất đai thực chế xin cho, thu hồi Luật Đất đai chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa thừa nhận đất đai có giá Khi kinh tế nước ta chuyển sang chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, có điều tiết quản lý Nhà nước quan hệ đất đai chịu chi phối chế thị trường Sự đời Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào năm 1998, 2001 đặc biệt Luật Đất đai năm 2003 tạo hành lang pháp lý cho giao dịch dân đất đai thừa nhận đất có giá loại hàng hóa đặc biệt (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và công cụ thiếu việc thực quan hệ tài đất đai Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có bước phát triển mạnh mẽ quy mơ, cấu, góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội nước phát triển, phát huy nguồn vốn xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách nơng thơn thành thị, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước… Song phát triển chủ yếu tự phát, chưa có quản lý chặt chẽ nên thị trường bất động sản bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến kinh tế đất nước; đặc biệt “sốt giá”, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo tạo giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh mối quan hệ cung cầu thị trường Nhưng có thời kỳ thị trường bất động sản “lạnh” gần “đóng băng” làm cho đối tượng tham gia thị trường phải băn khoăn lo lắng, nhà hoạch định sách phải lúng túng việc đề sách quản lý cho phù hợp Thực tế tồn hai loại giá đất giá giao dịch thị trường giá Nhà nước quy định Giá đất thi ̣ trườ ng thi ̀ biế n đô ṇ g liên tu c̣ và chi ụ ả nh hưở ng củ a rấ t nhiề u yế u tố (yế u tố tâm lý , chi ́ n h tri ,̣ phá p luâ ̣t giới đầu đất đai) Song song tồn là giá đấ t UBND ti ̉ n h, thà nh phố trư c̣ thuô ̣c trung ương ban hà nh ổ n nh ̣ năm đó Điều 56, Luật Đất đai 2003 ghi rõ giá đất Nhà nước quy định phải “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tr ên thị trường điều kiện bình thường“ Tuy nhiên, thâ ̣t khó để xá c nh ̣ thế nà o là điề u kiê ̣n bi ̀ n h thườ ng mà giá đất thay đổi liên tục? Giá đất UBND cấp tỉnh quy định thường 20-70% giá đất thị trường Sự chênh lệch lớn hai loại giá đất gây khơng khó khăn cơng tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất, phát triển kinh tế - xã hội thu hút đầu tư Đă ̣c biê ̣t là việc áp đặt mức giá đền bù thấp nhiều so với giá thị trường Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phịng, an ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng khiến cho hộ gia đình khơng đồng ý với phương án bồi thường, dẫn đến làm chậm tiến độ GPMB Khi tiền đền bù mà người dân nhận không đủ để trang trải sống kiếm kế sinh nhai sau bị thu hồi đất trở thành vấn nạn xã hội Ngoài ra, chậm trễ GPMB gây thiệt hại không nhỏ cho chủ đầu tư, từ làm giảm tính hấp dẫn môi trường kinh doanh Xuất phát từ vấn đề bất cập lĩnh vực quản lý đất đai trên, nghiên cứu thực đề tài “Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng” đớ i vớ i loa ̣i đấ t ở và đấ t sả n xuấ t nông nghiê ̣p ta ̣i đô thi ,̣ cu ̣ thể là ta ̣i TP.Hà Nô ̣i và TP.Hồ Chi ́ Minh * Mục tiêu: - Nghiên cứu sở lý luâ ̣n và thực tiễn giá đất đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất GPMB ta ̣i cá c đô thi ̣ - Đề xuất quy định định giá đất cá biệt nhằm áp dụng côn g tác thu hồi đất, GPMB * Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Giá đấ t đề n bù và giá giao di ch ̣ thi ̣ trườ ng đố i vớ i đấ t ở đô thi ̣ và đấ t sả n xuấ t nông nghiê ̣p; từ đó đá nh giá ả nh hưở ng sư ̣ chênh lê ̣ch giữ a hai loa ̣i giá đấ t tới công tác thu hồi đất, GPMB - Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứ u giá đấ t ta ̣i mô ̣t số dư ̣ á n ở TP Hà Nô ̣i và TP Hồ Chi ́ Minh * Nội dung nghiên cứu: - Nghiên cứu tổng quan giá đất, định giá đất, công tác thu hồi đất; - Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế việc định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất và rú t bà i ho ̣c kinh nghiê ̣m; - Nghiên cứu thực trạng giá đền bù đấ t ở giá đất giao di ch ̣ thị trường TP.Hà Nội TP Hồ Chí Minh; - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất * Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp phân tích, so sánh: Được sử dụng q trình nghiên cứu nguồn gốc, sở pháp lý, xác định nguyên nhân hình thành hai loại giá đất, rà sốt lại văn pháp luật có liên quan đến việc xác định giá đất So sánh để tìm chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá thị trường - Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế: Điều tra giá đất đền bù, giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường số dự án có thu hồi đất bắt buộc địa bàn TP Hà Nội TP.Hồ Chí Minh - Phương pháp thu thập, thống kê xử lý thông tin: Sau thu số liệu điều tra cần tiến hành thống kê, phân tích chiết xuất thơng tin nhằm minh chứng cho luận điểm đề tài - Phương pháp chun gia: Vì đề tài địi hỏi lý luận sâu sắc, phân tích thực tiễn tầm nhìn chiến lược nên cần tham vấn ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm chuyên sâu ngành Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, luận văn gồm phần sau: Chương 1: Tở ng quan cá c vấ n đề nghiên cứ u Chương 2: Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt (Lấy minh chứng TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh) Chương 3: Đề xuất hoà n chi ̉ n h quy nh ̣ phá p luâ ̣t về nh ̣ giá đấ t phu c̣ vu ̣ công tá c thu hồ i đấ t, giải phóng mặt CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.Tổng quan giá đất 1.1.1 Lý luâ n ̣ về giá đấ t điề u kiê ̣n đấ t đai thuô c̣ sở hữ u toà n dân Tại Việt Nam, lý thuyết kinh tế đất đai xây dựng dựa lý thuyết địa tô Các Mác Tư Cụ thể, nghiên cứu chủ nghĩa tư nông nghiệp, Mác phát giá trị thặng dư sản xuất nông nghiệp thể hình thức địa tơ Căn vào ngun nhân điều kiện sản sinh địa tô, Mác chia địa tô thành loại địa tô chênh lệch địa tơ tuyệt đối Đây hình thức địa tô tư chủ nghĩa a) Địa tơ chênh lệch có chất lợi nhuận siêu ngạch, chênh lệch giá sản xuất chung giá sản xuất cá biệt Giá sản xuất chung giá sản phẩm thị trường xác định phụ thuộc vào nhiều yếu tố giá sản xuất cá biệt trung bình, khối lượng sản phẩm thị trường, nhu cầu tiêu thụ, Giá sản xuất cá biệt giá thành sản phẩm nơi sản xuất cụ thể Có loại địa tơ chênh lệch: * Địa tô chênh lệch tạo thành chênh lệch điều kiện sản xuất xấu điều kiện sản xuất thuận lợi ưu đãi điều kiện tự nhiên mang lại độ phì nhiêu đất, gần nguồn nước, đất phẳng, mưa thuận gió hòa,  Thành lập Hiệp hội định giá đơn vị tư vấn độc lập, nơi quy tụ chuyên gia, nhà khoa học đầu ngành lĩnh vực đất đai, kinh tế, xã hội học 3.2 Đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất Theo pháp luật hành, dịch vụ định giá đất đai bất động sản trung tâm định giá thuộc Bộ Tài chính, Sở Tài doanh nghiệp phép hành nghề định giá thực Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý chặt chẽ quy định hoạt động doanh nghiệp hành nghề định giá cịn tồn chồng chéo Có doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá giá hoạt động theo khung pháp lý Luật Kinh doanh bất động sản quy định cụ thể Bộ Xây dựng, số doanh nghiệp khác lại hoạt động theo khu pháp lý Pháp lệnh giá quy định cụ thể Bộ Tài Cơ quan có thẩm quyền cấp chứng hành nghề định giá viên đất đai bất động sản Bộ Tài Sở Xây dựng Cịn quan chịu trách nhiệm ban hành khung giá đất áp dụng tính giá đất đền bù, thu hồi đất UBND cấp tỉnh Tuy nhiên, quan xử lý tranh chấp, khiếu nại tố cáo giá đất đền bù Điều bất hợp lý quan quản lý bảo vệ quyền lợi cho người thực pháp luật đẩy phần thiệt thịi phía người bị thu hồi đất Để giải bất cập đó, đề tài đề xuất sau:  Chính phủ định thành lập Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp quốc gia (gọi Hội đồng định giá bất động sản quốc gia) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp tỉnh (gọi Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh) 63  Hội đồng định giá có Chủ tịch, số Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Ủy viên hội đồng, Ủy viên lựa chọn từ cá nhà quản lý, nhà khoa học, định giá viên, nhà đầu tư, v.v có trình độ cao Chủ tịch Hội đồng định giá bất động sản quốc gia Thứ trưởng Bộ có chức quản lý giá đất, giá bất động sản; Chủ tịch Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh  Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành định giá đất đai, bất động sản ban hành định giải lần đầu tranh chấp giá đất đai, bất động sản, định cấp chứng hành nghề cho định giá viên đất đai, bất động sản đăng ký hành nghề  Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành định giải lần cuối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản, định cấp chứng hàn h nghề cho định giá viên bậc cao đất đai, bất động sản  Trong thời gian chưa bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai, Hội đồng định giá đất đai bất động sản thành lập hội đồng tư vấn cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thẩm quyền định giá đất thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chính phủ ban hành nghị định quy định mối quan hệ làm việc Hội đồng định giá đất đai bất động sản với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để ý kiến tư vấn Hội đồng có giá trị định giá đất Ủy ban nhân đân Mối quan hệ xác lập nguyên tắc phải làm rõ luận ý kiến định Ủy ban nhân dân khác với ý kiến tư vấn Hội đồng 64 3.3 Bổ sung quy định trình tự, thủ tục thực định giá đất Hiện nay, hầu hết địa phương giao cho Ban Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện đề xuất giá đất áp dụng để tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quan có thẩm quyền định Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp tỉnh Riêng thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng nhân dân định phải giao cho tổ chức định giá đất thực định giá Sở Tài chính/Phịng Tài thẩm định lại giá để trình Ủy ban nhân dân định Về trình tự, thủ tục thực hướng tới đồng thuận giá đất, quy trình sửa đổi, bổ sung cần tập trung vào nội dung bao gồm:  Quy định áp dụng chế bắt buộc việc giao cho tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất thực việc định giá đất phục vụ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tổ chức định giá lựa ch ọn sở đồng thuận người bị thu hồi đất tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư  Hiện nay, việc công khai tiếp thu ý kiến giá đất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực dạng niêm yết khu dân cư nơi có đất bị thu hồi tiếp nhận ý kiến văn bản; cần bổ sung thêm hình thức gặp gỡ, thảo luận giá đất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư người bị thu hồi đất tổ chức giao thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người bị thu hồi đất phép sử dụng dịch vụ trợ giúp pháp lý văn phịng luật sư cơng ty luật người bị thu hồi đất quyền thuê luật sư đại diện cho việc có liên quan đến trình thực thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 65  Quyết định giá đất áp dụng cho tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc thẩm quyền quan hành chính; cần sửa đổi lại định giá đất áp dụng cho tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc thẩm quyền Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh, có khiếu nại giá đất Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh định Hội đồng định giá bất động sản quốc gia có trách nhiệm giải (quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc thẩm quyền quan hành phải áp dụng giá đất Hội đồng định giá đất định)  Hiện nay, Sở Tài nguyên Môi trường có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án sử dụng đất địa bàn từ đơn vị hành cấp huyện trở lên (đối với trường hợp khác Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt); cần quy định thống Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trường hợp nhằm tăng thêm chất lượng định phê duyệt phương án phù hợp với chế định giá đất thuộc thẩm quyền Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh  Pháp luật hành cho phép giao nhiệm vụ thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện; địa phương thường giao cho Hội đồng cấp huyện sử dụng máy hành cấp huyện để thực hiện, cách làm phù hợp với chế thị trường; cần thống giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho tất trường hợp 66  Việc giải khiếu nại người bị thu hồi đất giá đất, định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương án bồi thường , hỗ trợ, tái định cư cần tách thành trường hợp: khiếu nại giá đất Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh định Hội đồng định giá bất động sản quốc gia giải quyết; khiếu nại định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải theo quy định pháp luật khiếu nại, tố cáo (hiện Luật Khiếu nại, tố cáo chuẩn bị theo hướng tách riêng thành luật: Luật Khiếu nại Luật Tố cáo) 3.4 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật thực tế - Nâng cao nhận thức cộng đồng: Phổ biến kiến thức pháp luật cho người dân điều quan trọng, cần triển khai sâu rộng Khi đa phần người dân nhận thức luật, họ biết cách tự bảo vệ q uyền lợi tn thủ luật pháp Cụ thể áp dụng số biện pháp sau:  In ấn phát tài liệu hướng dẫn pháp luật rộng rãi, nội dung giản lược, dễ hiểu phải phù hợp với trình độ nhóm cộng đồng dân cư khác nhau, tăng cường kết hợp với tổ chức xã hội địa phương để tuyên truyền đến tận tay đối tượng  Hợp tác với quan thơng tấn, báo chí để phổ biến pháp luật theo nhóm vấn đề, tập trung vào nhu cầu xúc chủ yếu ngành đất đai, đặc biệt chủ trương thu hồi đất để phục vụ mục đích cơng cộng Giáo dục người dân đặt lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng lên lợi ích cá nhân  Tổ chức hệ thống trợ giúp tư vấn pháp lý miễn phí phí thấp trường hợp người dân nghèo có nhu cầu Biệ n pháp cần 67 hỗ trợ mạnh mẽ từ Bộ Tư Pháp Hiệp hội Luật gia nguồn vốn tài trợ  Đưa thông tin phổ biến lên mạng Internet quy hoạch, số liệu giá nhà đất thị trường, thủ tục, trình tự thu hồi đất, quyền lợi người dân bị thu hồi đất, - Tăng cường trình độ chun mơn cán quản lý đất đai : Hiện số cán chưa đào tạo cách qua đào tạo chưa nắm bắt thấu đáo văn pháp luật ứng dụng vào thực tế Do cần phải thực biện pháp tổng thể nâng cao lực máy quản lý, đặc biệt pháp luật đất đai Ngoài cách triển khai Bộ Tài nguyên Môi trường, UBND cấp tỉnh tổ chức hội nghị phổ biến văn quy phạm pháp luậ t mới, ta áp dụng số biện pháp như:  Tổ chức lớp đào tạo thường xuyên ngắn hạn nâng cao trình độ quản lý cấp quản lý, cấp đào tạo cho cấp theo chương trình thống nhất, hợp lý, dễ hiểu  Đưa thông tin hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, trao đổi kinh nghiệm công tác quản lý nhiệm vụ chuyên môn lên trang tin điện tử để nhiều người truy cập học hỏi  Tìm kiếm trợ giúp, tài trợ tổ chức quốc tế nước phát triển để có nguồn kinh phí đào tạo - Tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực định giá đất, công tác thu hồi đất, đảm bảo quyền lợi người dân, chủ đầu tư Nhà nước: Nghị định 181/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai dành chương kỷ luật cán không thực thi trách nhiệm mình, thực tế áp dụng không triệt để Pháp luật đất đai xác định chế cơng khai minh bạch trình tự, thủ tục quản lý đất đai; có 68 “đường dây nóng” tiếp nhận ý kiến người dân có xúc phản ánh tiêu cực Vấn đề quy định có tương đối chặt chẽ thực thi lại lỏng lẻo, qua loa Do đó, cần tăng cường biện pháp kiểm tra, giám sát để đạt hiệu cao hơn:  Các cấp hành chính, quan quản lý có trách nhiệm lập kế hoạch triển khai kiểm tra hàng năm việc thực thi pháp luật cấp trực thuộc  Thành lập tổ tra độc lập, kiểm tra đột xuất quan quản lý địa phương theo đơn thư khiếu nại người dân  Khuyến khích tổ chức phi phủ, cộng đồng dân cư tham gia vào việc soạn thảo, sửa đổi bổ sung văn pháp luật giám sát việc thực quan Nhà nước - Tạo chế để cộng đồng dân cư người bị thu hồi đất trực tiếp tham gia vào trình thu hồi đất, bồi thường, tái định cư: Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quan trọng, cần khơng cán quản lý mà nên có tham gia cộng đồng dân cư, người bị thu hồi đất trực tiếp góp ý vào trình thu hồi, bồi thường, hỗ trợtái định cư Sự tham gia đẩy nhanh tiến độ GPMB, sớm đạt đồng thuận, hạn chế khiếu nại tố cáo đất đai tạo mối quan hệ tốt quyền nhân dân Hơn nữa, thực thực tế cần có phân tích kỹ lưỡng điều kiện kinh tế, xã hội , văn hóa, tập quán địa phương, nhóm cư dân để đưa giải pháp triển khai phù hợp Sự tham gia cộng đồng dân cư theo kiểu cịn làm giảm chi phí đầu tư nâng cao tinh thần dân chủ, tôn trọng quyền lợi nhân dân Trong việc thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần tính tốn đầy đủ tới lợi ích cộng đồng dân cư, hỗ trợ để bù đắp thiệt hại cho người có đất bị thu hồi theo hướng trả lại đời sống, việc làm trước bị thu hồi 69 đất, tạo điều kiện cho người tái định clựa chọn vị trí phù hợp quỹ nhà tái định cư Các quy định cần có quy định khung hệ thống pháp luật, điều quan trọng phải thực thi đầy đủ thực tế Để thực được, cần phải áp dụng biện pháp sau:  Cần có phân tích cụ thể điều kiện kinh tế, xã hội, văn hóa, tập quán, cộng đồng dân cư khu vực đất bị thu hồi, cần phân tích kỹ đói nghèo ảnh hưởng xã hội để đưa phương án thực cụ thể  Những người bị thu hồi đất cử đại diện để tham g ia vào trình thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư  Việc bồi thường thiệt hại cho người dân phải tính đến lâu dài, thiệt hại khơng tính tiền (như liên quan đến phong tục, tập quán, ) nhằm đảm bảo ổn định đời sống, việc làm cho người dân trước bị thu hồi đất  Cần có quỹ nhà tái định cư trước tiến hành thu hồi, cho phép người dân lựa chọn quỹ nhà  Đảm bảo nguyên tắc chia sẻ lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người bị thu hồi đất  Phát triển rộng rãi hình thức thực dự án dạng “Cộng đồng tham gia phát triển” nhằm giúp người dân ý thức vai trị mình, tăng cường đối thoại tạo đồng thuận giải tranh chấp quyền lợi tiến hành thu hồi, bồi thường, tái định cư 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Từ kết nghiên cứu đề tài, đưa số kết luận sau: (1) Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp địi hỏi tất yếu trình phát triển tiềm ẩn nhiều nguy Dưới áp lực gia tăng dân số trình CNH-HĐH, nhu cầu chuyển đổi đất đai để xây dựng sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị,… ngày cao Tuy nhiên, cần phải ý phát triển sở hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người bị thu hồi đất (2) Thực tế tồn hai loại giá đất giá Nhà nước quy định giá giao dịch thị trường Giá đất Nhà nước quy định khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm ổn định năm (trừ trường hợp có điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) Đối với dự án phục vụ cho mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc giá, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế áp dụng hình thức thu hồi đất bắt buộc định hành (áp dụng khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành) Việc đền bù theo khung giá Nhà nước ban hành (cá biệt có số dự án sử dụng hệ số k = 1,2 đến 1,8 nhân với khung giá đất) gây tình trạng khiếu nại, tố cáo, làm chậm tiến độ GPMB không đảm bảo đời sống người dân sau bị thu hồi đất Nguyên nhân khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành thường 20-70% mức giá thị trường khiến cho người dân không đồng tình di dời (3) Đề tài thực nghiên cứu, so sánh giá đất đền bù giá đất thị trường; đánh giá hiệu việc đền bù đất đai theo giá thị 71 trường TP Hà Nội TP.Hồ Chí Minh Từ đó, rút kết luận, việc áp dụng bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành để đền bù cho người bị thu hồi đất không hợp lý, cần phải xây dựng quy trình định giá cá biệt phù hợp với giá thị trường làm sở đền bù, hỗ trợ thu hồi đất (4) Đề tài đề xuất giải pháp nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất, GPMB sau: Quy định phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường; Bổ sung quy định trình tự, thủ tục thực định giá đất; Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật thực tế KIẾN NGHỊ Trong trình nghiên cứu, đề tài có số kiến nghị sau: (1) Cần nhân rộng việc đền bù đất đai theo giá thị trường dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất TP.Hồ Chí Minh điều chứng minh tính hiệu phù hợp (2) Áp dụng phương pháp định giá đất cá biệt đền bù, hỗ trợ công tác thu hồi đất nhằm làm giảm tình trạng khiếu nại tố cáo, đẩy nhanh tiến độ GPMB làm đảm bảo ổn định đời sống người bị thu hồi đất an sinh xã hội nói chung (3) Cần sớm thành lập Hiệp hội định giá quan tư vấn độc lập để đưa tiêu chuẩn định giá, phương pháp đị nh giá phù hợp (4) Tăng cường công tác giám sát thực để nâng cao tính minh bạch khâu thực đền bù, hỗ trợ, tái định định cư thu hồi đất 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), “Báo cáo môi trường quốc gia năm 2010 - Tổng quan môi trường Việt Nam” Bộ Xây dựng (2011), “Dự thảo chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 2030” Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005, Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Hiến pháp Cộng hòa Trung Hoa (Đài Loan) Lê Thị Quỳnh Trâm, Phạm Duy Nghĩa, Hồ Đăng Hòa Malcolm F McPherson (2011), Báo cáo “Phân tích sách đất đai phục vụ ph át triển kinh tế xã hội Việt Nam” Luật Chiếm giữ đất đai Luật Bình quân địa quyền (Đài Loan) Tổng cục quản lý đất đai (2011), “Báo cáo Kết kiểm kê đất đai năm 2010” World Bank (2011), “Nghiên cứu hoàn thiện chế giải khiaái nại bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Việt Nam” World Bank (2009), “Báo cáo đề xuất hồn thiện sách Nhà nước thu hồi đất chế chuyển đổi đất đai tự nguyện Việt Nam” Tiếng Anh 10 Dr.Sopon Pornchokchai, “International Vietnam: Status-quo, problem and solutions” 73 workshop valuation in 11 Tzu-Chin Lin, Stephen D Roach (2008), “The materialization of protection of property rights through just compensation – Experiences from Taiwan and California” 12 Elaine Monaghan (2010), “Land valuation taxation in Ireland: information implementation issues” 13 Karl Marx and Frederick Engels (1995), “Captial, National Publishing House of Politics” 14 R.O Rost and H.G Collins, 1993, Land valuation and compensation in Australia, Australian Institute of Valuers and Land Economists Các trang Web 15 http://diaoconline.vn 16 http://thongtinduan.vn 17 http://khudothimoi.com 74 MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.Tổng quan giá đất 1.1.1 Lý luâ ̣n về giá đấ t điề u kiê ̣n đấ t đai thuô c̣ sở hữ u toà n dân 1.1.2 Đặc điểm yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 1.1.2.1 Đặc trưng giá đất 1.1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 1.1.3 Tóm tắt trình hình thành pháp luật giá đất Việt Nam 10 1.1.3.1 Giai đoạn 01/01/1988 – 14/10/1993 11 1.1.3.2 Giai đoạn 15/10/1993 – 31/06/2004 11 1.1.3.3 Giai đoạn 01/7/2004 đến 12 1.1.4.Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường 13 1.2.Cơ sở pháp lý xác định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất, giải phóng mặt 14 1.2.1.Khái niệm định giá 14 1.2.2 Khái niệm định giá đất 15 1.2.3 Các văn pháp luật định giá đất 15 1.2.4.Các phương pháp định giá đất, định giá đất hàng loạt định giá đất cá biệt 17 1.2.4.1 Nguyên tắc định giá đất phương pháp định giá đất 17 1.2.4.2 Định giá đất hàng loạt 18 1.2.4.3 Định giá đất cá biệt 21 1.3 Kinh nghiệm định giá đất Australia và Đà i Loan 23 1.3.1 Vấn đề định giá đất phục vụ bồi thường chiếm giữ đất đai b buộc Australia 23 1.3.2 Vấn đề định giá đất Đài Loan Trung Quốc 26 43 1.4.Cơ sở pháp lý công tác thu hồi đất, giải phóng mặt 29 1.4.1 Các hình thức chuyển đổi đất đai 29 1.4.2.Các quy định pháp lý chủ yếu cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt 31 CHƯƠNG 2ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT ĐẾN VIỆC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (Lấy minh chứng TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh) 32 2.1 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp địi hỏi tất yếu q trình phát triển tiềm ẩn nhiều nguy 32 2.2 Kế t quả nghiên cứ u thư c̣ tra ̣ng giá đấ t đề n bù thu hồ i đấ t, giả i phó ng mă ̣t bằ ng 37 2.2.1 Đi ạ bà n nghiên cứ u điể m 37 2.2.2.1 Ta ̣i TP.Hà Nô ̣i 37 2.2.2.2 Ta ̣i TP.Hồ Chi ́ Minh 47 2.3 Đá nh giá hiê ̣u quả kinh tế – xa ̃ hô ị củ a viê ̣c nh ̣ giá đấ t phu c̣ vu ̣ công tá c thu hồ i đấ t 51 2.3.1 Đánh giá hiệu kinh tế 51 2.3.2 Đánh giá hiệu xã hội 53 2.4 Những bất cập quy định pháp luật giá đất định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất 55 2.5.Nguyên nhân chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường 59 CHƯƠNG ĐỀ XUẤ T HOÀ N CHỈ N H QUY ĐI ̣NH PHÁ P LUẬT VỀ ĐI ̣NH GIÁ ĐẤ T PHỤC VỤ CÔNG TÁ C THU HỒ I ĐẤ T, GIẢ I PHÓ NG MẶT BẰ NG 62 3.1 Quy định phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường 62 3.2 Đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất 63 44 3.3 Bổ sung quy định trình tự, thủ tục thực định giá đất 65 3.4 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật thực tế 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 KẾT LUẬN 71 KIẾN NGHỊ 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 45 ... thực tiễn giá đất đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất GPMB ta ̣i cá c đô thi ̣ - Đề xuất quy định định giá đất cá biệt nhằm áp dụng côn g tác thu hồi đất, GPMB... ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT ĐẾN VIỆC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (Lấy minh chứng TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh) 2.1 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất. .. TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Đinh Thu Trang ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT ĐẾN CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Chuyên ngành: Địa Mã số: 60 44 80 LUẬN VĂN