Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt Đinh Thu Trang Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Luận văn Thạc sĩ ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80 Người hướng dẫn: GS.TSKH Đặng Hùng Võ Năm bảo vệ: 2012 Abstract Trình bày tở ng quan các vấ n đề nghiên cứu : tổng quan giá đất; sở pháp lý xác định giá đất phục vụ cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; kinh nghiệm định giá đất Australia và Đài Loan ; sở pháp lý công tác thu hồi đất, giải phóng mặt Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt (Lấy minh chứng TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh): chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nơng nghiệp đòi hỏi tất yếu q trình phát triển tiềm ẩn nhiều nguy ; kế t quả nghiên cứu thực tra ̣ng giá đấ t đề n bù thu hồ i đấ t , giải phóng mặt ; đánh giá hiệu kinh tế – xã hội việc định giá đất phục vụ công tác t hu hồ i đấ t ; bất cập quy định pháp luật giá đất định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất; nguyên nhân chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Đề xuất hoàn chỉnh quy đinh ̣ pháp luâ ̣t về đinh ̣ g iá đất phục vụ công tác thu hồ i đấ t , giải phóng mặt bằng: quy định phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường; đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất; bổ sung quy định trình tự, thủ tục thực định giá đất; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật thực tế Keywords Quản lý đất đai; Giá đất; Địa Content Trước Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực việc quản lý đất đai biện pháp hành chính, quan hệ đất đai thực chế xin cho, thu hồi Luật Đất đai chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa thừa nhận đất đai có giá Khi kinh tế nước ta chuyển sang chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, có điều tiết quản lý Nhà nước quan hệ đất đai chịu chi phối chế thị trường Sự đời Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào năm 1998, 2001 đặc biệt Luật Đất đai năm 2003 tạo hành lang pháp lý cho giao dịch dân đất đai thừa nhận đất có giá loại hàng hóa đặc biệt (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) m ột công cụ thiếu việc thực quan hệ tài đất đai Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có bước phát triển mạnh mẽ quy mô, cấu, góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội nước phát triển, phát huy nguồn vốn xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách nông thôn thành thị, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố đất nước… Song phát triển chủ yếu tự phát, chưa có quản lý chặt chẽ nên thị trường bất động sản bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến kinh tế đất nước; đặc biệt “sốt giá”, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo tạo giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh mối quan hệ cung cầu thị trường Nhưng có thời kỳ thị trường bất động sản “lạnh” gần “đóng băng” làm cho đối tượng tham gia thị trường phải băn khoăn lo lắng, nhà hoạch định sách phải lúng túng việc đề sách quản lý cho phù hợp Thực tế tồn hai loại giá đất giá giao dịch thị trường giá Nhà nước quy định Giá đ ất thi ̣trường thì biế n đô ̣ng liên tu ̣c và chiụ ảnh hưởng của rấ t nhiề u ́ u tớ (́ u tớ tâm lý , trị, pháp luật gi ới đầu đất đai) Song song tồn là giá đấ t UBND tỉnh , thành phố trực thuộc trung ương ban hành ổ n đinh ̣ năm đó Điều 56, Luật Đất đai 2003 ghi rõ giá đất Nhà nước quy định phải “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường“ Tuy nhiên, thâ ̣t khó để xác đinh ̣ thế nào điều kiện bình thường mà giá đất thay đổi liên tục? Giá đất UBND cấp tỉnh quy định thường 20-70% giá đất thị trường Sự chênh lệch lớn hai loại giá đất gây khơng khó khăn cơng tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất, phát triển kinh tế - xã hội thu hút đầu tư Đặc biệt việc áp đặt mức giá đền bù thấp nhiều so với giá thị trường Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng khiến cho hộ gia đình không đồng ý với phương án bồi thường, dẫn đến làm chậm tiến độ GPMB Khi tiền đền bù mà người dân nhận không đủ để trang trải sống kiếm kế sinh nhai sau bị thu hồi đất trở thành vấn nạn xã hội Ngoài ra, chậm trễ GPMB gây thiệt hại khơng nhỏ cho chủ đầu tư, từ làm giảm tính hấp dẫn mơi trường kinh doanh Xuất phát từ vấn đề bất cập lĩnh vực quản lý đất đai trên, nghiên cứu thực đề tài “Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng” đớ i với loa ̣i đấ t ở và đấ t sản xuấ t nông nghiê ̣p ta ̣i đô thi ̣, cụ thể là ta ̣i TP.Hà Nội TP.Hồ Chí Minh * Mục tiêu: - Nghiên cứu sở lý luâ ̣n và th ực tiễn giá đất đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến cơng tác thu hồi đất GPMB ta ̣i các đô thi.̣ - Đề xuất quy định định giá đất cá biệt nhằm áp dụng công tác thu hồi đất, GPMB Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Giá đất đề n bù và giá giao dich ̣ thi ̣trường đố i với đấ t ở đô thi ̣và đấ t sản xuấ t nông nghiê ̣p ; từ đó đánh giá ảnh hưởng sự chênh lê ̣ch giữa hai loa ̣i giá đất tới công tác thu hồi đất, GPMB - Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu giá đấ t ta ̣i mô ̣t số dự án ở TP Hà Nội TP Hờ Chí Minh Nội dung nghiên cứu: - Nghiên cứu tổng quan giá đất, định giá đất, công tác thu hồi đất; - Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế việc định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất và rút học kinh nghiệm; - Nghiên cứu thực trạng giá đền bù đấ t ở giá đất giao dich ̣ thị trường TP.Hà Nội TP Hồ Chí Minh; - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp phân tích, so sánh: Được sử dụng trình nghiên cứu nguồn gốc, sở pháp lý, xác định nguyên nhân hình thành hai loại giá đất, rà sốt lại văn pháp luật có liên quan đến việc xác định giá đất So sánh để tìm chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá thị trường - Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế: Điều tra giá đất đền bù, giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường số dự án có thu hồi đất bắt buộc địa bàn TP Hà Nội TP.Hồ Chí Minh - Phương pháp thu thập, thống kê xử lý thông tin: Sau thu số liệu điều tra cần tiến hành thống kê, phân tích chiết xuất thơng tin nhằm minh chứng cho luận điểm đề tài - Phương pháp chun gia: Vì đề tài đòi hỏi lý luận sâu sắc, phân tích thực tiễn tầm nhìn chiến lược nên cần tham vấn ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm chuyên sâu ngành Kế t cấ u luâ ̣n văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, luận văn gồm phần sau: Chương 1: Tở ng quan các vấ n đề nghiên cứu Chương 2: Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt (Lấy minh chứng TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh) Chương 3: Đề xuất hoàn chin̉ h quy đinh ̣ pháp luâ ̣t về điṇ h giá đấ t phu ̣c vu ̣ công tác thu hồ i đấ t, giải phóng mặt Nghiên cứu ta ̣i TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh: Tác giả lựa chọn điều tra số dự án TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh để minh chứng cho những lâ ̣p luâ ̣n củ a luâ ̣n văn Lý lựa chọn thành phố xếp vào loại đô thị đặc biệt , trung tâm kinh tế – văn hóa – trị lớn đất nước Đặc biê ̣t, là khu vực có tố c đô ̣ phát triể n kinh tế ma ̣nh mẽ với tố c đô ̣ tăng trưởng GDP năm 2010 TP.Hà Nội 11% TP.Hồ Chí Minh là 11,5% Đây cũng là điạ bàn thực hiê ̣n rấ t nhiề u dự án xây dựng khu công nghiê ̣p , khu đô thi ̣, sở ̣ tầ ng ,… phu ̣c vu ̣ cho công cuô ̣c phát triển kinh tế Tuy vâ ̣y, công tác thu hồ i đấ t , GPMB đã và trở thành vấ n đề bức xúc cho xã hô ̣i bởi rấ t nhiề u bấ t câ ̣p đã nảy sinh Đề tài giới hạn việc khảo sát khía cạnh sau: (1) Điều tra giá đất đền bù số dự án địa bàn thành phố (dựa khung giá UBND thành phố quy định) mức giá giao dich ̣ thực tế thi ̣trường thời điểm Từ đó, đề tài phân tić h hệ việc áp dụng mức giá đền bù theo khung giá đất nay; (2) Đánh giá hiệu cuả việc chi trả đền bù theo giá thị trường Kế t quả khảo sát cho thấ y , giá đất đền bù thường khoảng 15% đến 20% giá đấ t thi ̣trường ta ̣i vi ̣trí có khả sinh lợ i rấ t cao Còn vị trí (đường An Dương Vương và Xã Đàn ) giá đất đền bù chiếm khoảng 50% đến 30% giá thị trường Và qua các năm thì sự chênh lê ̣ch này ngày càng tăng lên giá đ ất UBND thành phố quy đinh ̣ thường điề u chỉnh tăng rấ t it́ giá thi ̣trường có xu hướng tăng nhanh Mă ̣c dù áp du ̣ng ̣ số k = 1,2 k =1,5 nhân với khung giá của UBND thành phố để đền bù hai đường Thanh Nhàn An Dương Vương không c ải thiện nhiề u mức chênh lê ̣ch với giá thi ̣trường Thực tế đã cho thấ y , dự án có thu hồi đất theo khung giá đề u gă ̣p ách tắ c khâu GPMB Hầ u hế t các dự án bi ̣ngừng trê ̣ và châ ̣m tiế n đô ̣ nhiề u năm liề n người dân khiếu nại tố cáo đặc biệt mức đền bù đất đai không hợp lý Đối với dự án thu hồi đất nông nghiệp, mức giá đền bù áp dụng theo khung giá đất nơng nghiệp UBND cấp tỉnh quy định Ví dụ dự án xây dựng đường nhánh N12 (đi qua thị trấn Phùng, xã Đan Phượng, xã Thượng Mỗ Hạ Mỗ, dự án xây dựng nhà máy chế biến xử lý rác thải thành nhiên liệu (ở xã Phượng Đình) Người dân bị thu hồi đất nơng nghiệp đền bù theo Quyết định số: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2011 Theo đó, giá đền bù 162.000 đồng/m2 đất trồng hàng năm 189.000 đồng/m2 đất trồng lâu năm Chính mức giá đền bù thấp nên công tác GPMB thường xuyên bị chậm trễ người dân không chấp nhận giá đền bù Bởi sau chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp, đầu tư sở hạ tầng giá đất lên đến vài chục triệu/m2 Sự so sánh giá trị với giá trị tương lai khiến cho người nông dân cảm thấy không đền bù xứng đáng Hệ sau bị thu hồi đất, hầu hết người dân bị đặt vào tình cảnh khó khăn trước Họ lo ngại với số tiền đền bù vậy, họ không đủ để mua nhà nơi khác có điều kiện tương đương vị trí thuận lợi hạ tầng kiến trúc Đặt hoàn cảnh bị xáo trộn nơi ở, nằm diện bị thu hồi đất nông nghiệp cơng ăn việc làm, người bị thu hồi đất lâm vào hoàn cảnh thực khó khăn để ni sống gia đình Thậm chí số tiền đền bù khơng đủ để họ mua nhà tái định cư (nguyên nhân đền bù thấp diện tích nhà tái định cư lớn diện tích bị thu hồi) Tại TP Hờ Chí Minh, theo khảo sát đề tài thấy dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất, cải tạo đường Lê Văn Linh mở rộng đường Đặng Trần Cơn có mức giá đất đền bù tương đối sát với giá thị trường (bằng khoảng 85 – 90% giá thị trường) Cụ thể, giá đền bù Hội đồng bồi thường GPMB quận lập, vào giá chuyển nhượng đất thực tế thực thành công thời điểm 2009 Trung tâm thẩm định giá miền Nam thực Giá đền bù Hội đồng thẩm định giá thành phố xem xét thông qua UBND thành phố chấp thuận Trên sở mức giá tương đối phù hợp với giá thị trường nên việc thuyết phục, vận động người dân trở nên đỡ phức tạp Dự án xây dựng đường cao tốc TP.Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây Dự án chống sạt lở kênh Thanh Đa sử dụng hệ số 2,4 nhân với khung giá đất UBND thành phố quy định Kết khảo sát cho thấy, mức giá đền bù khoảng 50-60% mức giá thị trường Thực tế cho thấy, dự án đền bù theo giá thị trường người dân chấp nhận phương án đền bù nhanh chóng hơn, xảy khiếu kiện khiến cho cơng tác GPMB trở nên dễ dàng Lý với số tiền đền bù họ có nhiều hội để tái định cư nơi khác tự ổn định sống Kết vòng tháng kể từ tiến hành GPMB, 200 hộ (chiếm 25%) nằm dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất 50% số hộ thuộc dự án cải tạo xây dựng đường Lê Văn Linh tự nguyện di dời Tuy nhiên, dự án áp dụng mức giá đền bù phù hợp với giá thị trường nhỏ lẻ mang tính thử nghiệm chưa có quy định pháp luật cụ thể, chặt chẽ công tác định giá đất cá biệt công ty tư vấn, thẩm định giá Đánh giá hiêụ quả kinh tế – xã hội của việc định giá đất phục vụ công tác thu hồi đấ t Theo quy định pháp luật, việc thu hồi đất giải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực thời gian khoảng từ tháng tới năm kể từ có chủ trương thu hồi đất phổ biến đến người dân Trên thực tế, không dự án thực việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB khoảng thời gian (trừ trường hợp dự án trọng điểm mà Chính phủ trung ương trực tiếp thực hiện, có định kịp thời) Hầu hết Dự án thực việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB phải từ tới năm kể từ ngày có định thu hồi đất Thông thường, khu vực dự án có đất nơng nghiệp thời gian thực khoảng năm, khu vực dự án có đất phi nơng nghiệp thời gian phải tới năm, lên tới năm Việc chậm GPMB làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư , làm chậm lại trình phát triển kinh tế Trong khoảng thời gian gần năm triển khai thực Dự án , có hàng loạt văn pháp luật bồi thường , hỗ trợ , GPMB đươ ̣c ban hành , văn sau lại quy định mức bồi thường cao thay đổi số trình tự, thủ tục Điều khiến cho nhà quản lý lúng túng xử lý công việc, nhà đầu tư hoang mang, người dân cảm thấy bị đối xử không công bị “tước đoạt” đất đai Việc kéo dài thời gian khiến cho nhà đầu tư bị thiệt hại lớn từ việc gia tăng lạm phát, giá nguyên liệu, vật tư, nhân công Chưa kể đến việc giá đền bù sau cao điều chỉnh giá đất thành phố giá thị trường tăng mạnh Nếu dự án hoàn thành tiến độ , với sở hạ tầng hoàn thiện thu hút đầu tư mang lại giá trị kinh tế lớn Giả sử nhà đầu tư thực dự án xây dựng 10km đường ta ̣i đô thi ̣lớn với giá tri ̣đầ u tư là 1.000 tỉ đồng Chi phí đền bù , giải phóng mặt chiếm 80% 800 triệu đồng Rõ ràng hệ thống pháp luật quy định việc bồi thường, hỗ trợ, GPMB làm giảm lợi môi trường đầu tư Quả thực, việc đền bù thu hồi đất nông nghiệp tiềm ẩn nhiều nguy xã hội Thứ việc chuyển đổi đất nông nghiệp chưa tương xứng với việc đào tạo nghề cho lao động nông thôn Các dự án sau thu hồi đất thường có khoản tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho nơng dân sau khơng có ích thiếu nhận thức định hướng phát triển Thứ hai việc đền bù tiền đền bù lần không đầy đủ chưa đủ quan tâm đến cộng đồng dân cư bị thu hồi đất Kinh nghiệm số nước đền bù thu hồi đất áp dụng hình thức chia sẻ lợi ích đền bù tiền dài hạn (xây dựng sở hạ tầng, cung cấp điện nước nơi tái định cư,…), chia sẻ nguồn thu (một phần nguồn thu dự án trích lại để phân phối cho người bị thu hồi đất), khôi phục phát triển đời sống kinh tế người dân thông qua đào tạo nghề nghiệp,… Còn dự án thu hồi đất nơng nghiệp nước ta chưa áp dụng việc chia sẻ lợi ích mà chưa thực việc đền bù tiền nhằm đảm bảo khôi phục đời sống cho người dân Những bất cập quy định pháp luật giá đất định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất Hiện nay, pháp luật liên quan đến việc xác định giá đất phức tạp, chồng chéo số quy định khơng phù hợp với thực tiễn Điều góp phần gây khó khăn, kéo dài thời gian thực thu hồi đất, GPMB b) Dùng bảng giá đất bộc lộ nhiều bất cập, nên thay việc thể giá đất theo vùng giá trị Về cách thể giá đất theo vùng giá trị sát với thực tế phù hợp qui luật vận động giá đất thị trường – theo khu vực Kinh nghiệm nước phát triển chia nhỏ đất đai thành vùng giá trị, vùng có giá đất chuẩn làm sở Áp dụng theo cách làm giảm tham nhũng, sai sót q trình xác định giá đất c) Hiện Chính phủ quy định áp dụng phương pháp định giá đất Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư phương pháp chiết trừ Tiêu chuẩn quốc gia định giá Bộ Tài lại đưa phương pháp, khơng có phương pháp chiết trừ lại có thêm phương pháp chi phí phương pháp lợi nhuận Sự phức tạp mâu thuẫn làm cho cán thực thi pháp luật khó khăn Vì vậy, nên thống có đơn vị có quyền đưa tiêu chuẩn phương pháp định giá đất Trong thực tế, số phương pháp định giá đất áp dụng chưa phù hợp d) Các hoạt động tư vấn giá đất độc lập phát triển mạnh việc thẩm định giá đất tổ chức định giá đất độc lập chưa pháp luật quy định cụ thể đến chưa có tổ chức chuyên nghiệp Nhà nước giao chịu trách nhiệm thẩm định kết định giá đất tổ chức tư vấn giá đất độc lập nêu e) Hệ thống pháp luật hành thiếu quy định tiêu chuẩn kỹ thuật đánh giá dịch vụ định giá đất, chế phân định có tranh chấp kết định giá f) Hiện việc xác định giá đất không lưu tâm đến vấn đề văn hóa, tơn giáo, xã hội gắn liền với đất đai Ví dụ đất thờ tự dòng họ, đất người dân tộc thiểu số gắn liền với sinh hoạt văn hóa tín ngưỡng Vì vậy, định giá đất cần phải có thêm những nghiên cứu liên quan đến bảo tồn giữ gìn giá trị xã hội, nhân văn, văn hóa gắn liền với đất đai g) Pháp luật đất đai chưa có quy định bắt buộc sử dụng dịch vụ định giá đất để đề xuất giá đền bù thu hồi đất, GPMB Việc sử dụng bảng giá đất Nhà nước điều chỉnh theo hệ số k cách làm cứng nhắc, khơng phù hợp với tình hình thực tế Cần phải có hội đồng định giá với thành phần chuyên gia uy tín sử dụng quan tư vấn giá đất có độ xác, tin cậy cao Đề xuấ t hoàn chỉnh quy đinh ̣ pháp luâ ̣t về đinh ̣ giá đấ t phu ̣c vu ̣ công tác thu hồ i đấ t , giải phóng mặt bằng Quy định phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường Đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất Bổ sung quy định trình tự, thủ tục thực định giá đất Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật thực tế Kế t luâ ̣n: Từ kết nghiên cứu đề tài, đưa số kết luận sau: (1) Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đòi hỏi tất yếu q trình phát triển tiềm ẩn nhiều nguy Dưới áp lực gia tăng dân số trình CNH-HĐH, nhu cầu chuyển đổi đất đai để xây dựng sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị,… ngày cao Tuy nhiên, cần phải ý phát triển sở hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người bị thu hồi đất (2) Thực tế tồn hai loại giá đất giá Nhà nước quy định giá giao dịch thị trường Giá đất Nhà nước quy định khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm ổn định năm (trừ trường hợp có điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) Đối với dự án phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc giá, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế áp dụng hình thức thu hồi đất bắt buộc định hành (áp dụng khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành) Việc đền bù theo khung giá Nhà nước ban hành (cá biệt có số dự án sử dụng hệ số k = 1,2 đến 1,8 nhân với khung giá đất) gây tình trạng khiếu nại, tố cáo, làm chậm tiến độ GPMB không đảm bảo đời sống người dân sau bị thu hồi đất Nguyên nhân khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành thường 20-70% mức giá thị trường khiến cho người dân khơng đồng tình di dời (3) Đề tài thực nghiên cứu, so sánh giá đất đền bù giá đất thị trường; đánh giá hiệu việc đền bù đất đai theo giá thị trường TP Hà Nội TP.Hồ Chí Minh Từ đó, rút kết luận, việc áp dụng bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành để đền bù cho người bị thu hồi đất không hợp lý, cần phải xây dựng quy trình định giá cá biệt phù hợp với giá thị trường làm sở đền bù, hỗ trợ thu hồi đất (4) Đề tài đề xuất giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất, GPMB sau: Quy định phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường; Bổ sung quy định trình tự, thủ tục thực định giá đất; Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật thực tế Kiế n nghi ̣ : Trong q trình nghiên cứu, đề tài có số kiến nghị sau: (1) Cần nhân rộng việc đền bù đất đai theo giá thị trường dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất TP.Hồ Chí Minh điều chứng minh tính hiệu phù hợp (2) Áp dụng phương pháp định giá đất cá biệt đền bù, hỗ trợ cơng tác thu hồi đất nhằm làm giảm tình trạng khiếu nại tố cáo, đẩy nhanh tiến độ GPMB làm đảm bảo ổn định đời sống người bị thu hồi đất an sinh xã hội nói chung (3) Cần sớm thành lập Hiệp hội định giá quan tư vấn độc lập để đưa tiêu chuẩn định giá, phương pháp định giá phù hợp (4) Tăng cường công tác giám sát thực để nâng cao tính minh bạch khâu thực đền bù, hỗ trợ, tái định định cư thu hồi đất References Tiếng Việt Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), “Báo cáo môi trường quốc gia năm 2010 - Tổng quan môi trường Việt Nam” Bộ Xây dựng (2011), “Dự thảo chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 2030” Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005, Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Hiến pháp Cộng hòa Trung Hoa (Đài Loan) Lê Thị Quỳnh Trâm, Phạm Duy Nghĩa, Hồ Đăng Hòa Malcolm F McPherson (2011), Báo cáo “Phân tích sách đất đai phục vụ ph át triển kinh tế xã hội Việt Nam” Luật Chiếm giữ đất đai Luật Bình quân địa quyền (Đài Loan) Tổng cục quản lý đất đai (2011), “Báo cáo Kết kiểm kê đất đai năm 2010” World Bank (2011), “Nghiên cứu hoàn thiện chế giải khiaái nại bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Việt Nam” World Bank (2009), “Báo cáo đề xuất hồn thiện sách Nhà nước thu hồi đất chế chuyển đổi đất đai tự nguyện Việt Nam” Tiếng Anh 10 Dr.Sopon Pornchokchai, “International workshop valuation in Vietnam: Status-quo, problem and solutions” 11 Tzu-Chin Lin, Stephen D Roach (2008), “The materialization of protection of property rights through just compensation – Experiences from Taiwan and California” 12 Elaine Monaghan (2010), “Land valuation taxation in Ireland: information implementation issues” 13 Karl Marx and Frederick Engels (1995), “Captial, National Publishing House of Politics” 14 R.O Rost and H.G Collins, 1993, Land valuation and compensation in Australia, Australian Institute of Valuers and Land Economists Các trang Web 15 http://diaoconline.vn 16 http://thongtinduan.vn 17 http://khudothimoi.com ... th ực tiễn giá đất đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất GPMB ta ̣i các đô thi.̣ - Đề xuất quy định định giá đất cá biệt nhằm áp dụng công tác thu hồi đất, GPMB Đối... từ vấn đề bất cập lĩnh vực quản lý đất đai trên, nghiên cứu thực đề tài Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đố i với loa ̣i đấ t ở và... Chương 1: Tổ ng quan các vấ n đề nghiên cứu Chương 2: Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt (Lấy minh chứng TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh) Chương 3: Đề