Pháp luật về quyền sở hữu đối với nhà chung cư ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP HỒ CHÍ MINH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƢ Ngành: LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn : ThS Dương Tuấn Lộc Sinh viên thực MSSV: 1411270705 : Đinh Thị Kim Lan Lớp: 14DLK11 TP Hồ Chí Minh, năm 2018 LỜI CẢM ƠN Trong trình 15 tuần nghiên cứu để hồn thiện khóa luận tốt nghiệp, ngồi cố gắng thân, với lịng biết ơn sâu sắc xin gửi lời cảm ơn đến : Lời xin chân thành cảm ơn đến Trường Đại Học Công Nghệ TP.HCM, quý thầy, cô khoa Luật Kinh Tế người trực tiếp giảng dạy, truyền đạt kiến thức thật bổ ích cho tơi suốt thời gian học trường, tảng bản, hành trang vô quý giá, bước cho bước vào nghiệp sau tương lai Và đặc biệt, khóa luận tốt nghiệp khơng hồn thành tốt khơng có giúp đỡ tận tụy Thầy Dương Tuấn Lộc – Giảng viên hướng dẫn, người nhiệt tình truyền dạy kiến thức cho tơi thời gian học trường suốt trình làm khóa luận để tơi hồn thành tốt khóa luận Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln động viên, giúp đỡ tơi q trình làm khóa luận Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn đến anh/chị nhân viên thư viện trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi tìm kiếm tài liệu suốt thời gian thu thập tài liệu thư viện trường Vì vốn kiến thức kinh nghiệm hạn chế nên q trình hồn thiện chun đề tơi khơng tránh khỏi hạn chế, sai sót, kính mong nhận đánh giá, góp ý q thầy Hội đồng chấm bạn đọc khóa luận để tơi trau dồi, bổ sung thêm nhiều kiến thức hữu ích cho sống việc làm sau Kính chúc người vui vẻ, hạnh phúc, sức khỏe dồi gặt hái nhiều thành công công việc Một lần xin chân thành cảm ơn ! LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: ĐINH THỊ KIM LAN MSSV: 1411270705 Tôi xin cam đoan số liệu, thông tin sử dụng khóa luận tốt nghiệp thu thập từ nguồn thực tế, sách báo khoa học chun ngành (có trích dẫn đầy đủ theo qui định); Nội dung báo cáo kinh nghiệm thân rút từ q trình nghiên cứu thực tế, KHƠNG SAO CHÉP từ nguồn tài liệu khác Nếu sai sót tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định Nhà Trường pháp luật Sinh viên ĐINH THỊ KIM LAN DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 3.1 Hợp đồng mua bán hộ C’land cư dân chung tư CT3 Hình 3.2 Cư dân Home City mang băng rôn tố chủ đầu tư “lừa đảo” sáng ngày 05/03/2018 bịt kín lối cổng Hình 3.3 Cư dân Văn Phú Victoria căng băng rơn kín ban công hộ để phản đối Ban quản trị MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Kết cấu khóa luận CHƢƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Khái niệm phân loại nhà chung cƣ 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư 1.1.2 Phân loại nhà chung cư 1.2 Đặc điểm vai trò nhà chung cƣ .7 1.2.1 Đặc điểm nhà chung cư .7 1.2.2 Vai trò nhà chung cư .8 1.3 Khái quát quyền sở hữu nhà chung cƣ 1.3.1 Khái niệm quyền sở hữu 1.3.2 Các loại hình sở hữu nhà chung cư .10 1.3.2.1 Khái quát quyền sở hữu riêng nhà chung cư 11 1.3.2.2 Khái quát quyền sở hữu chung nhà chung cư 11 1.4 Căn xác lập chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cƣ .12 1.4.1 Căn xác lập quyền sở hữu nhà chung cư 12 1.4.2 Căn chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư .12 KẾT LUẬN CHƢƠNG 14 CHƢƠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỞ HỮU ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƢ 15 2.1 Vấn đề xác định phần sở hữu riêng phần sở hữu chung nhà chung cƣ 15 2.1.1 Phần sở hữu riêng nhà chung cư 15 2.1.2 Phần sở hữu chung nhà chung cư 17 2.2 Thực quyền sở hữu chủ thể nhà chung cƣ 21 2.2.1 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư 21 2.2.1.1 Quyền trách nhiệm chủ đầu tư quản lý, sử dụng nhà chung cư 22 2.2.1.2 Quyền trách nhiệm chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư giao dịch với chủ thể khác 23 2.2.2 Chủ sở hữu nhà chung cư 24 2.2.2.1 Quyền trách nhiệm chủ sở hữu nhà chung cư quản lý, sử dụng nhà chung cư 24 2.2.2.2 Quyền trách nhiệm chủ sở hữu nhà chung cư giao dịch với chủ thể khác .25 2.2.3 Người sử dụng nhà chung cư .27 2.2.4 Ban quản trị nhà chung cư 28 KẾT LUẬN CHƢƠNG 31 CHƢƠNG THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƢ 32 3.1 Thực trạng quyền sở hữu nhà chung cƣ .32 3.1.1 Thực trạng quyền sở hữu riêng nhà chung cư 32 3.1.1.1 Tranh chấp cách đo diện tích hộ 33 3.1.1.2 Tranh chấp cách xác định diện tích lơ gia 34 3.1.1.3 Tranh chấp việc thực thi quyền chủ sở hữu nhà chung cư phần diện tích sở hữu riêng: 35 3.1.2 Thực trạng quyền sở hữu chung nhà chung cư 36 3.1.2.1 Tranh chấp chỗ để xe 37 3.1.2.2 Tranh chấp sân thượng 40 3.1.2.3 Tranh chấp lối 41 3.1.2.4 Tranh chấp phí dịch vụ phí bảo trì nhà chung cư 42 3.1.3 Thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư 43 3.1.3.1 Tranh chấp chủ đầu tư tự ý cải tạo chung thành riêng 43 3.1.3.2 Ban quản trị cư dân nhà chung cư 45 3.2 Kiến nghị hoàn thiện quyền sở hữu nhà chung cƣ .46 3.2.1 Đối với Nhà nước .46 3.2.2 Đối với quyền sở hữu nhà chung cư 47 3.2.2.1 Quyền sở hữu riêng nhà chung cư 47 3.2.2.2 Quyền sở hữu chung nhà chung cư 47 3.2.3 Đối với việc thực thi quyền chủ sở hữu thông qua Hội nghị nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư 48 KẾT LUẬN CHƢƠNG 50 KẾT LUẬN 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO 52 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt người Xuất phát từ quan niệm “an cư lạc nghiệp” , nhà tài sản có giá trị lớn người, khơng có giá trị kinh tế đơn mà cịn có nhiều ý nghĩa mặt xã hội Nhu cầu nhà vấn đề xúc tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Bởi lẽ, năm có hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp từ trường đại học lại thành phố tìm việc làm, người đến tuổi lập gia đình tách khỏi hộ gia đình để riêng, diện tích nhà chật… Sự xuất nhà chung cư góp phần cải thiện đáng kể mặt đô thị giải chỗ cho người dân Bên cạnh đó, tốc độ thị hóa nhanh với vấn đề bùng nổ dân số dẫn đến tình trạng quỹ đất dân sinh ngày bị thu hẹp, điều làm cho người dân quan tâm nhiều đến loại hình nhà tiết kiệm đất tiện nghi phù hợp lối sống đô thị Đáp ứng điều này, nhà chung cư lựa chọn phù hợp cho người dân với ưu điểm tiết kiệm đất đầy đủ tiện nghi, tận dụng tối đa sở hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống làm cho diện mạo đô thị phát triển theo hướng văn minh, đại Các sách phát triển cơng tác quản lý nhà chung cư tồn từ lâu (ngay từ thời bao cấp tồn mơ hình khu tập thể) mà đa phần cư dân tự quản, nhà chung cư phát triển nhanh chóng giải chỗ đáng kể cho người dân, nhiên, quy định pháp luật nhà chung cư đặc biệt vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư chưa hoàn thiện nên xảy nhiều vướng mắc, tranh chấp điển hình như: phần sở hữu chung riêng chủ sở hữu nhà chung cư, mâu thuẫn chủ đầu tư cư dân toàn quốc ngày nhiều Điều làm ảnh hưởng tới chất lượng mơi trường sống cư dân vơ hình chung tạo rào cản tâm lý cho người có ý định mua chung cư, ảnh hưởng tới định hướng phát triển nhà chung cư Nhà nước Chính lý trên, định chọn đề tài “Pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư Việt Nam”, nhằm tìm hiểu rõ quyền sở hữu nhà chung cư Đưa nhìn tổng thể nhà chung cư, quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư, phân tích thực trạng góp phần hoàn thiện pháp luật để hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư trở nên cao trào hầu hết khu chung cư đặc biệt khu chung cư cao cấp toàn quốc 2 Tình hình nghiên cứu Hiện nay, có nghiên cứu liên quan nhà chung cư “Pháp luật kinh doanh nhà chung cư”/Hồ Thị Lan, “Pháp luật quản lý chung cư Việt Nam”/Nguyễn Thị Thanh Nhàn,… ra, viết vấn đề liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư đăng báo giấy báo điện tử nhiều, cịn cơng trình nghiên cứu cụ thể sâu vào khía cạnh quyền sở hữu nhà chung cư Nhận thức điều này, tác giả chọn đề tài để làm khóa luận tốt nghiệp mình, nhằm làm sáng tỏ quy định pháp luật liên quan đến vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư, từ tìm bất cập hướng hoàn thiện pháp luật đề tài Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đề tài “Pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư Việt Nam” có đối tượng chủ yếu tập trung nghiên cứu vấn đề xoay quanh xác định quyền sở hữu nhà chung cư Tơi tập trung khái qt chung, nghiên cứu, giải thích quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư, nêu thực trạng tranh chấp liên quan đến đề tài, từ đưa kiến nghị để hoàn thiện pháp luật Phạm vi nghiên cứu luận văn nghiên cứu quy định pháp luật liên quan tới quyền sở hữu nhà chung cư - Nghiên cứu văn pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư trước sau Luật Nhà 2014 có hiệu lực, Bộ luật Dân 2015 văn pháp luật liên quan - Nghiên cứu tranh chấp điển hình quyền sở hữu nhà chung cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội; - Tìm luận khoa học thực tiễn cho việc tìm giải pháp để hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư kiến nghị sửa đổi bổ sung quy định hành quyền sở hữu nhà chung cư Phƣơng pháp nghiên cứu Để phân tích, nghiên cứu đề tài “Pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư Việt Nam” sở kiến thức thực tiễn thân, nghiên cứu cách sử dụng số phương pháp như: phân tích, tổng hợp, so sánh, tổng kết kinh nghiệm, áp dụng kiến thức học vào thực tế Ngồi ra, tơi tham khảo số tài liệu sách báo, giáo trình, tạp chí tài liệu khác trường Đại học Công nghệ TP HCM, trường Đại học Luật TP HCM phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài Thêm vào phương pháp thu thập thơng tin, liệu từ nguồn online internet đặc biệt phương pháp thảo luận, trao đổi để tích lũy kiến thức hữu ích từ bạn bè, thầy người có chun mơn Kết cấu khóa luận Chương 1: Khái quát chung quyền sở hữu nhà chung cư Chương 2: Quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư Chương 3: Thực trạng giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư 40 Cư dân chung cư CT3 Lê Đức Thọ (số 81, Lê Đức Thọ, Mỹ Đình 2, Nam Từ Liêm, Hà Nội) “tố” chủ đầu tư Công ty Đầu tư bất động sản Hà Nội (C’land) xâm phạm quyền sở hữu chung hai tầng hầm B1 B2 Cụ thể, chủ đầu tư khẳng định hai tầng hầm thuộc sở hữu riêng họ theo Ban quản trị tồ nhà cho sở hữu chung cư dân chung cư, Điều 11 hợp đồng mua bán hộ chủ đầu tư C’land cư dân quy định rõ diện tích sở hữu chung riêng, khơng có nội dung hợp đồng quy định hai tầng hầm thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư Trao đổi với phóng viên, ơng Tạ Văn Giang, Trưởng Ban quản trị chung cư CT3 Lê Đức Thọ cho biết: “Trong Điều 11 hợp đồng, C'land rõ cư dân sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung, có nơi để xe CĐT sở hữu riêng văn phòng thuộc tầng hầm (tại hầm B1 để bảo vệ sử dụng)” Như vậy, nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư CT3 Lê Đức Thọ khẳng định chủ đầu tư nhà rõ ràng thể khơng qn: ban đầu quy định tầng hầm sở hữu chung cư dân, sau bán nhà lại nói diện tích sở hữu riêng 3.1.2.2 Tranh chấp sân thượng Theo Điểm b Khoản Điều 100 Luật Nhà 2014, sân thượng thuộc phần sở hữu chung nhà chung cư Nhưng liệu cư dân/người sử dụng định sử dụng sân thượng cho mục đích thương mại (giả sử trường hợp 100% cư dân trí) Trong thực tế tồn nhiều khu chung cư sử dụng sân thượng để khai thác kinh doanh cho thuê, chí chuyển nhượng để tăng thêm nguồn thu cho khu chung cư Nếu nhìn nhận khía cạnh chất quy định Luật Nhà 2014, mục đích sử dụng phần diện tích chung cố định phần dự án xây dựng nhà Ngay phần diện tích tài sản thuộc phần sở hữu chung, khơng có nghĩa cư dân định điều chỉnh mục đích, chức phần diện tích hay thiết bị này, điều chỉnh thiết kế sở phần nội dung dự án Có thể nói, quyền sở hữu chung cư dân nhà chung cư cần xem xét quy định có đặc thù so với chế định chung sở hữu chung Bộ luật Dân 2015 Nói cách khác, cư dân thực quyền chủ sở hữu chung phù hợp với mục đích dự án (bao gồm thiết kế, mục đích sử dụng …) sở có đồng thuận theo tỷ lệ thơng qua định theo hội nghị nhà chung cư sở uỷ quyền/phân quyền cho Ban quản trị nhà chung cư Giá trị hộ sân thượng cao ốc cao hộ tầng vừa thoáng mát, vừa tận dụng không gian sân thượng, lại tương 41 đối riêng biệt Vì vậy, khơng nhà đầu tư chung cư muốn dùng không gian để tăng thêm lợi nhuận Dưới tranh chấp cụ thể vấn đề này:  Tranh chấp: Cao ốc Orient Apartment (331 Bến Vân Đồn, quận 4, TP.HCM) nhìn từ Đại lộ Đơng Tây Mâu thuẫn người dân cao ốc Orient Apartment chủ đầu tư (Công ty cổ phần Thủy sản 4) xảy gay gắt từ tháng 11 năm 2010 chủ đầu tư định xây thêm bốn hộ sân thượng nhà Người dân cao ốc dựa vào Luật Nhà 2005 cho sân thượng phần sở hữu chung tất chủ hộ chung cư Vì vậy, chủ đầu tư không tự ý xây hộ để kinh doanh Ông Nguyễn Văn Lực, tổng giám đốc Công ty Cổ phần Thủy sản 4, viện lý cho thấy chủ đầu tư có đầy đủ sở pháp lý để xây dựng bốn hộ Cụ thể: định phê duyệt điều chỉnh dự án năm 2008 Sở Xây dựng ghi nhận phần sở hữu chung chung cư khơng có sân thượng Sau đó, Uỷ ban Nhân dân thành phố đồng ý cho công ty xây dựng thêm bốn hộ sân thượng với điều kiện chủ đầu tư phải làm thủ tục kiểm định kết cấu cơng trình, làm nghĩa vụ tài “Lấy ý kiến người dân chung cư chúng tơi tơn trọng khách hàng” - ơng Lực nói Sau đó, ông Lực phải thủ tục xin xây thêm bốn hộ sân thượng nhà Orient Apartment, đại diện chủ đầu tư thừa nhận sân thượng thuộc sở hữu chung tất chủ sở hữu cao ốc Vậy, chủ đầu tư trực tiếp sử dụng sân thượng (sở hữu chung) cho mục đích kinh doanh riêng việc khai thác tài sản thuộc sở hữu người khác Nếu chủ đầu tư muốn sử dụng tài sản chung (sân thượng) để xây nhà phải đồng ý, thỏa thuận tất đồng sở hữu, tức tất người sở hữu hộ nhà Nếu khai thác để kinh doanh, sinh lợi nhuận phải thỏa thuận phân chia lợi nhuận Cịn trường hợp chủ đầu tư sử dụng phần không gian riêng thuộc sở hữu riêng nằm tầng cao tồ nhà lại hoàn toàn luật 3.1.2.3 Tranh chấp lối Theo Điểm b Khoản Điều 100 Luật Nhà 2014, sân thượng thuộc phần sở hữu chung nhà chung cư Dưới điển hình vụ tranh chấp chung cư Home City 177 Trung Kính (Cầu Giấy, Hà Nội) chủ đầu tư Văn Phú người dân địi trả lại lối 42 Hình 3.2 Cư dân Home City mang băng rôn tố chủ đầu tư “lừa đảo” sáng ngày 05/03/2018 bịt kín lối cổng (Nguồn: Bizlive41)  Tranh chấp: Ngày 05/03, hàng trăm hộ dân chung cư Home City 177 Trung Kính (Cầu Giấy, Hà Nội) xuống đường, căng băng rôn biểu ngữ đề nghị chủ đầu tư Văn Phú Invest trả lại lối Theo phản ánh cư dân Home City, mua hộ tồn giấy tờ liên quan chủ đầu tư ghi rõ ràng 177 Trung Kính nhận nhà xong bịt lối bắt toàn cư dân theo đường Nguyễn Chánh khơng lời giải thích Tuy nhiên, đường Nguyễn Chánh lại vịng khơng có địa rõ ràng gây nhiều phiền hà xúc cho cư dân Người dân mua nhà dự án nhiều lần xuống đường căng băng rơn địi lại lối 3.1.2.4 Tranh chấp phí dịch vụ phí bảo trì nhà chung cư Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư loại phí cư dân cần nộp hàng tháng cho Ban quản trị nhằm chi trả chi phí dịch vụ bảo vệ, vệ sinh, điện nước khu vực chung,… Tùy theo tồ nhà mà mức thu phí khác tranh chấp thường diễn thu chi không minh bạch Một thực tế diễn chung cư cao cấp tranh chấp phí dịch vụ gay gắt Mâu thuẫn tranh chấp chung cư xuất phát từ nhiều vấn đề từ phí dịch vụ, quỹ bảo trì 41 Thiều Quang (2017), https://bizlive.vn/dia-oc/cu-dan-home-city-mang-bang-ron-treo-dau-de-ban-thit-chophan-doi-chu-dau-tu-2528434.html 43 Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thực theo thỏa thuận chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành sở quy định pháp luật nhà Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư phải bảo đảm mục đích, cơng khai, minh bạch, theo quy định pháp luật nhà Quy chế này; việc đóng góp khoản phí, lệ phí q trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ quy định pháp luật Quy định vậy, thực tế, vụ tranh chấp có liên quan tới mức phí quản lý nhà chung cư thường xuyên xảy ra, chí với chung cư cịn chưa vào sử dụng Chẳng hạn, Chung cư Mipec Riverside (quận Long Biên, Hà Nội), cư dân căng băng rơn phản đối mức phí trơng giữ xe tơ theo 4.000 đồng/giờ, 1,8 triệu đồng/tháng phí dịch vụ 10.000 đồng/m2 cư dân Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông, Hà Nội) phản ứng việc chủ đầu tư tồ nhà tự ý tăng phí trơng giữ ô tô từ 900.000 đồng lên 1,2 triệu đồng/tháng chưa lấy ý kiến người dân việc tranh chấp quyền sở hữu tầng hầm để xe hai bên chưa giải Ngồi ra, cư dân cịn xúc với mức phí dịch vụ truy thu lên tới 6.500 đồng/m2 để chi trả cho hoạt động liên quan đến nhà, thực tế dịch vụ mà họ hưởng không tương xứng Không dự án chủ đầu tư nước, tranh chấp mức phí quản lý xảy nhiều dự án chung cư cao cấp nhà đầu tư nước ngồi thực Trước đó, vụ tranh chấp chủ đầu tư, đơn vị quản lý với cư dân Chung cư Keangnam Hà Nội Chung cư Mulberry Lane (phường Mỗ Lao, quận Hà Đông) CapitaLand (Singapore) làm chủ đầu tư Theo cư dân đây, dù phải đóng tới 11.000 đồng/m2 tồ nhà có lượng người vào lớn, ngày đơn vị quản lý lau sàn hành lang lần Chưa kể, nhà khơng có camera an ninh Việc tranh chấp phí quản lý tồ nhà chung cư khơng Bản thân việc vận hành chung cư dự án có đặc điểm riêng, nên việc thu phí quản lý khác Tuy nhiên, vấn đề cư dân khơng phải việc phí quản lý thấp hay cao, mà minh bạch chi tiêu đơn vị quản lý 3.1.3 Thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư 3.1.3.1 Tranh chấp chủ đầu tư tự ý cải tạo chung thành riêng Đối với việc chuyển đổi công phần sở hữu chung thành sở hữu riêng: Như nêu trên, phần sở hữu chung thuộc quyền sở hữu sử dụng tất chủ sở hữu nhà chung cư, chủ sở hữu nhà chung cư có quyền nghĩa 44 vụ ngang việc quản lý, sử dụng phần diện tích thiết bị chung Hơn nữa, giá trị phần sở hữu chung phân bổ vào giá trị hộ, chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành để khai thác sử dụng tồn phần sở hữu chung Do đó, chủ đầu tư không tự ý chuyển đổi công phần sở hữu chung thành phần sở hữu riêng Về mặt pháp lý, việc chuyển đổi hình thức sở hữu từ sở hữu chung sang sở hữu riêng phải có đồng thuận tất đồng chủ sở hữu (đương nhiên chủ đầu tư phải toán cho chủ sở hữu khác khoản lợi ích định) ghi nhận/đồng ý quan chức  Tranh chấp: Chung cư 229 Phố Vọng, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Chung cư 229 Phố Vọng, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội bàn giao cho người dân từ năm 2008 Dự án công ty đầu tư Xây lắp phát triển nhà Hà Nội (trước trực thuộc Văn phòng Thành ủy Hà Nội) làm chủ đầu tư Tuy nhiên, năm 2011, sau công ty đầu tư Xây lắp phát triển nhà Hà Nội cổ phần hóa, Văn phịng Thành ủy Hà Nội giao cho công ty Công ty TNHH MTV đầu tư thương mại du lịch Sao Mai (Công ty Sao Mai) tạm thời quản lý, vận hành “Từ giao quản lý vận hành, công ty Sao Mai ngang nhiên phá bỏ tường rào ngăn cách chung cư với mặt đường Trần Đại Nghĩa, chia nhỏ diện tích tầng tồ nhà A1 A2 thuê phòng tập thể dục, nhà trẻ, phòng chơi game, cửa hàng bách hóa… Theo ước tính cư dân 229 Phố Vọng, tiền thuê hàng tháng công ty Sao Mai thu khoảng gần 300 triệu đồng/tháng, khoảng tỷ đồng/năm Trong đó, theo báo cáo cơng ty Sao Mai, mức thu tháng 50 triệu đồng Bà Vũ Thu Hương – tổ trưởng dân phố cụm nhà A2 cho biết, toàn phần tầng tầng hầm lên tới 2.000 m2 lẽ thuộc sở hữu cư dân Bởi mua nhà, diện tích tính vào giá bán nhà song nhiều năm bị chủ đầu tư xẻ cho thuê thu tiền, không chịu trả lại Bức xúc, người dân yêu cầu các chủ cửa hàng kinh doanh tầng phải dừng hoạt động Tuy nhiên, Ban quản trị nhà chưa nhận bàn giao từ phía cơng ty Sao Mai nên khơng thể thực việc đình việc kinh doanh trái phép này”42 42 Khánh An (2017), Tranh chấp sở hữu chung riêng chung cư 229 Phố Vọng, Hà Nội, http://cafef.vn/tranh-chap-so-huu-chung-rieng-tai-chung-cu-229-pho-vong-ha-noi-20170221084957512.chn 45 3.1.3.2 Ban quản trị cư dân nhà chung cư Tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh cư dân với người họ bầu làm đại diện Ban quản trị tranh chấp phổ biến nhà chung cư Thành lập Ban quản trị khó, song nhiều chung cư dù có Ban quản trị chưa hết tranh chấp Thậm chí, mâu thuẫn cư dân Ban quản trị phức tạp, kéo dài chẳng thua tranh chấp với chủ đầu tư Những hình ảnh cư dân treo băng rơn phản đối Ban quản trị khơng thực cam kết, khơng cơng khai tài với cư dân, thiếu minh bạch việc quản lý thu chi phí bảo trì, hay "đường cùng" u cầu bãi miễn Ban quản trị ngày phổ biến Ngay đầu năm 2018, vụ việc gây ý lớn dư luận tranh chấp cư dân Ban quản trị dự án Văn Phú Victoria, Hà Nội Mặc dù hoạt động thời gian ngắn, Ban quản trị chung cư vấp phải phản đối liệt cư dân khúc mắc xung quanh vấn đề quản lý tài quy chế hoạt động Hình 3.3 Cư dân Văn Phú Victoria căng băng rơn kín ban công hộ để phản đối Ban quản trị (Nguồn: An ninh thủ đô43) “Anh Phong, cư dân Văn Phú Victoria cho biết, nhà chung cư nơi anh sinh sống tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bầu Ban quản trị từ cuối năm 2016 Tuy nhiên, sau năm hoạt động, Ban quản trị không đại diện cho lợi ích số đông cư dân, không tạo đoàn kết khu dân 43 Huệ Linh (2017), https://anninhthudo.vn/kinh-doanh/chung-cu-the-van-phu-victoria-khi-cu-dan-venh-voiban-quan-tri/747491.antd 46 cư Đặc biệt không đảm bảo vấn đề công khai minh bạch tổ chức hoạt động Ban quản trị tự ý ký hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành, tự ý áp phí dịch vụ quản lý hàng tháng cư dân, tự ý sử dụng phí bảo trì mà khơng có kế hoạch, dự tốn chi cư dân thông qua”44 “Hơn năm Ban quản trị không tổ chức họp cư dân, cư dân không thông báo hay nắm thông tin tình hình chi tiêu, thu chi tài chính, tình hình quản lý vận hành tồ nhà, tình hình phịng chống cháy nổ dự án Trong tồ nhà chung cư tài sản chung cư dân, Ban quản trị người đại diện cho quyền lợi cư dân tài sản riêng họ", cư dân xúc cho hay”.45 Sau mâu thuẫn dai dẳng giải quyết, vừa qua 700 cư dân Văn Phú Victoria ký vào đơn đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu lại Ban quản trị Sự việc mâu thuẫn cư dân Ban quản trị không phải thành phố lớn, đặc biệt Hà Nội TP HCM Thực tế xuất ngày nhiều Ban quản trị chung cư khiến cư dân xúc cách làm việc thiếu hiệu quả, thiếu lực minh bạch gây ảnh hưởng không nhỏ đến cư dân chí chủ đầu tư dự án Khơng ảnh hưởng đến lợi ích cư dân, mâu thuẫn cư dân Ban quản trị gây ảnh hưởng lớn đến uy tín chủ đầu tư Tại nhiều dự án, khơng tìm tiếng nói chung, người dân lại quay sang đổ lỗi chủ đầu tư khơng có trách nhiệm với cư dân, dù họ bàn giao hết cho Ban quản trị mà trước cư dân bầu Một chung cư muốn có sống tốt, đảm bảo đẩy đủ quyền lợi ích đáng cư dân Ban quản trị chung cư phải đủ lĩnh trình độ nhận thức định 3.2 Kiến nghị hoàn thiện quyền sở hữu nhà chung cƣ 3.2.1 Đối với Nhà nước - Trong năm gần đây, mơ hình phát triển nhà chung cư đô thị ngày tăng cao Mô hình coi xu hướng phát triển tất yếu khu vực đô thị, đặc biệt thị lớn Hà Nội TP.HCM Song, quan quản lý nhà nước ban hành quy định cịn thiếu tính đồng nên nhà chung cư 44 An Chi (2018), Góc khuất xung đột cư dân Ban quản trị nhà chung cư, https://baomoi.com/gockhuat-xung-dot-giua-cu-dan-va-ban-quan-tri-chung-cu/c/25885686.epi 45 An Chi (2018), Góc khuất xung đột cư dân Ban quản trị nhà chung cư, https://baomoi.com/gockhuat-xung-dot-giua-cu-dan-va-ban-quan-tri-chung-cu/c/25885686.epi 47 đưa vào sử dụng, vận hành lượng xung đột, tranh chấp chung cư nảy sinh nhiều đặc biệt tranh chấp vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư Vì vậy, đề nghị sớm ban hành Luật Chung cư để điều chỉnh tất quan hệ liên quan đến nhà chung cư từ hình thành đến vào vận hành sử dụng Việc tạo hành lang pháp lý hoàn chỉnh giúp hạn chế giải nhanh tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư, góp phần phát triển sách chung cư - Bổ sung quy định tách bạch chủ đầu tư xây dựng dự án đơn vị quản lý vận hành nhà Mang quyền quản lý tồ nhà đấu thầu cơng khai, có ban xét thầu, chấm điểm để doanh nghiệp nào, kể chủ đầu tư, dự thầu - Bổ sung quy định buộc chủ đầu tư lập tài khoản bảo đảm Ngân hàng sử dụng để giải tranh chấp, bồi thường thiệt hại xảy với người mua nhà - Uỷ ban Nhân dân cấp huyện, phường, xã, thị trấn cần tăng cường công tác kiểm tra, tổng hợp vướng mắc khó khăn, bất cập quy định pháp luật liên quan đến nhà chung cư nói chung vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư nói riêng để kiến nghị quan có thẩm quyền kịp thời ban hành, chỉnh sửa để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước việc hướng dẫn xử lý hành vi vi phạm trình đầu tư, quản lý, sử dụng chung cư 3.2.2 Đối với quyền sở hữu nhà chung cư 3.2.2.1 Quyền sở hữu riêng nhà chung cư - Đề nghị bổ sung quy định hướng dẫn cách xác định phần diện tích lơ gia tính diện tích sử dụng hộ chung cư - Tại Khoản Điều 100 Luật Nhà 2014 quy định phần sở hữu riêng theo dạng liệt kê, xác định đâu phần diện tích sở hữu riêng mà không xác định chủ phần diện tích đó, cần bổ sung chi tiết đâu phần diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu hộ chung cư, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư chủ thể khác liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư 3.2.2.2 Quyền sở hữu chung nhà chung cư - Bộ luật Dân sự2015 có điều (Điều 214) dành cho sở hữu chung nhà chung cư Bản thân điều luật quy định: “Phần diện tích, trang thiết bị tài sản khác dùng chung nhà chung cư theo quy định Luật nhà thuộc sở hữu chung hợp tất chủ sở hữu hộ nhà khơng phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác tất chủ sở hữu có thỏa thuận khác; Chủ sở hữu hộ nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang việc quản lý, sử dụng tài sản quy 48 định khoản Điều này, trừ trường hợp luật có quy định khác có thỏa thuận khác” Vậy phần sở hữu coi phần sở hữu chung, thiết bị chung, phần sở hữu bố trí khu vực chung cư? Khi mua, bán hộ, người dân có định đến phần diện tích coi sở hữu chung hay không? Bộ luật Dân sự2015 cần quy định rõ vấn đề - Tại Điểm b Khoản Điều 100 Luật Nhà 2014 quy định phần sở hữu chung nhà chung cư gồm “Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lơi, cứu hỏa phần khác không thuộc phần sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư”, bổ sung thêm quy định phần diện tích sở hữu chung gồm phần diện tích tầng hầm, tầng lửng, tầng trừ trường hợp phần sở hữu riêng chủ đầu tư, Luật Nhà 2014 cần liệt kê rõ vấn đề 3.2.3 Đối với việc thực thi quyền chủ sở hữu thông qua Hội nghị nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư “giống như” Hội đồng quản trị công ty thực trách nhiệm định nhân danh lợi ích cư dân, cư dân cần có Ban kiểm soát tồn độc lập với Ban quản trị để kiểm tra, giám sát, đảm bảo hoạt động Ban quản trị phù hợp với quy định pháp luật, quy chế lợi ích cư dân, việc áp dụng mơ hình tương tự quản trị doanh nghiệp hoàn toàn phù hợp tân tiến cho mơ hình tổ chức hoạt động Hội nghị nhà chung cư - Ban quản trị - Ban kiểm soát Tác giả  Mục tiêu - Xác lập, hỗ trợ thiết lập công cụ quản lý nghiệp vụ tất hoạt động cá nhân, tập thể Ban quản trị nhà chung cư - Hướng dẫn, làm sở cho việc xây dựng tài liệu phục vụ công tác quản lý vận hành Ban quản trị nhà chung cư - Xây dựng công cụ để làm tiến hành thủ tục kiểm soát nội bộ, đánh giá tính tuân thủ, trung thực, đắn công tác quản lý điều hành hoạt động Ban quản trị nhà chung cư  Nội dung cơng việc 49 - Thẩm định tính xác thực, độ tin cậy thông tin quản trị, tài cá nhân, tập thể Ban quản trị báo cáo cho Hội nghị nhà chung cư - Giám sát tính tuân thủ luật pháp quy định nội - Xem xét, quản lý sai phạm, rủi ro, đề biện pháp bảo đảm an toàn tài sản nguồn tiền quỹ - Kiến nghị biện pháp khắc phục rủi ro tiềm tàng vốn có xảy tương lai hoạt động chung cư  Thành viên Tùy theo chung cư, trưởng ban nên người có nghiệp vụ kế tốn, kiểm tốn, giới thiệu bầu Hội nghị nhà chung cư  Kinh phí hoạt động Trích từ kinh phí quản lý vận hành, cá nhân khơng nhận thù lao, có trợ cấp Ban quản trị nhà chung cư  Nhiệm kỳ Bằng với nhiệm kỳ Ban quản trị nhà chung cư 50 KẾT LUẬN CHƢƠNG Có thể thấy rằng, hậu bất cập, hạn chế quy định quyền sở hữu nhà chung cư có tác động lớn đến việc gây tranh chấp, mâu thuẫn liên tục xảy ra, ngày tranh chấp diễn biến phức tạp, gây nhiều khó khăn quản lý sử dụng nhà chung cư Một số bất cập, hạn chế quy định quyền sở hữu nhà chung cư Luật Nhà 2005 Luật Nhà 2014 sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Tất nhiên, kể sửa đổi, bất cập, hạn chế quy định quyền sở hữu nhà chung cư không tránh khỏi thiếu sót định Chính vậy, nội dung khóa luận bên cạnh việc phân tích vướng mắc, bất cập quy định quyền sở hữu nhà chung cư, tác giả đề xuất số kiến nghị bổ sung, sửa đổi số vấn đề cụ thể, hoàn thiện quy định quyền sở hữu nhà chung cư để hồn thiện pháp luật Các ý kiến tác giả đề xuất đưa chủ yếu tập trung vào việc hoàn thiện quy định quyền sở hữu nhà chung cư, góp phần giảm bớt tranh chấp hiệu việc thực thi pháp luật 51 KẾT LUẬN Nhà chung cư đời góp phần cải thiện đáng kể mặt đô thị giải chỗ cho người dân, lựa chọn phù hợp cho người dân với ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa sở hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống làm cho diện mạo đô thị phát triển theo hướng văn minh, đại Và “Pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư Việt Nam” vô quan trọng Trong nội dung khóa luận, tác giả trình bày vấn đề khái quát chung quyền sở hữu nhà chung cư, làm rõ quy định pháp luật liên quan đến nội dung quyền sở hữu nhà chung cư Việt Nam, đồng thời tác giả số bất cập, vướng mắc gây tranh chấp áp dụng quy định việc xác định quyền sở hữu nhà chung cư, từ đưa hướng giải bất cập quyền sở hữu nhà chung cư Việt Nam để hoàn thiện pháp luật, khắc phục tranh chấp diễn toàn quốc Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Những bất cập nêu kiến nghị nhiều sách báo, nghiên cứu khoa học khác, văn pháp luật chưa khắc phục tình trạng Qua khóa luận này, tác giả kính mong quan lập pháp nhanh chóng ban hành văn hướng dẫn, điều luật cụ thể để giải bất cập trên, góp phần vào q trình hồn thiện pháp luật Việt Nam, bảo quyền lợi cho chủ thể liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư Trong q trình nghiên cứu hồn thiện đề tài, tác giả nhận thấy số vấn đề bất cập pháp luật liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư, nhiên thời gian, tư liệu, khóa luận xây dựng tảng kiến thức hạn chế nên nghiên cứu khơng tránh khỏi sai sót cho dù nội dung có nêu lên bất cập quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu rộng, ý kiến khơng thể giải hết bất cập phát sinh phát sinh tương lai Vì tác giả mong muốn nhận đóng góp thầy Hội đồng, đọc giả giúp khóa luận hoàn thiện 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Văn pháp luật Bộ luật Dân 2015 Công văn 266/BXD-QLN, ngày 27/09/2017 gửi văn phịng luật sư INTERLA, cách tính diện tích sử dụng phần lô gia hộ chung cư Bộ Xây dựng Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 1980 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 1992 Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà 2005 Luật Nhà 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số Điều Luật Nhà 10 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, ngày 27/11/2017, quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở 11 Thông tư 16/2010/TT-BXD, ngày 01/09/2010, hướng dẫn số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 12 Thông tư 03/2014/TT-BXD, Thông tư sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 13 Thông tư 19/2016/TT- BXD hướng dẫn nghị định 99/2015/ NĐ- CP hướng dẫn Luật Nhà  Quy chế Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD, ngày 03 tháng 04 năm 2003 Bộ trưởng Bộ Xây dựng 53 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, ngày 15 tháng 02 năm 2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng  Sách, tạp chí Encyclopedia Britanica, 2006 Hồ Thị Lan (2011), Pháp luật kinh doanh nhà chung cư , luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật TP.HCM Lê Minh Hùng (chủ biên) (2015), Giáo trình Pháp luật tài sản, quyền sở hữu quyền thừa kế, NXB Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam Lê Văn Hiển (2013), “Vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư” , Khoa học pháp lý, số 03 (76), tr.54-62, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Cừ - Trần Thị Huệ (Đồng chủ biên) (2015), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự2015 nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Quốc hội (2008), Quy định pháp luật nhà chung cư, NXB Chính trị Quốc gia Vũ Thị Hồng Vân (chủ biên) (2016), Giáo trình Luật Dân sựViệt Nam, Nhà xuất Chính trị quốc gia Sự Thật  Nguồn Internet An Chi (2018), Góc khuất xung đột cư dân Ban quản trị nhà chung cư, https://baomoi.com/goc-khuat-xung-dot-giua-cu-dan-va-ban-quan-tri-chungcu/c/25885686.epi.Wikipedia, Condominium, https://en.wikipedia.org/wiki/Condominium Huệ Linh (2017), https://anninhthudo.vn/kinh-doanh/chung-cu-the-van-phuvictoria-khi-cu-dan-venh-voi-ban-quan-tri/747491.antd Khánh An (2017), Tranh chấp sở hữu chung riêng chung cư 229 Phố Vọng, Hà Nội, http://cafef.vn/tranh-chap-so-huu-chung-rieng-tai-chung-cu-229pho-vong-ha-noi-20170221084957512.chn Kiến trúc gia đình (2013), Khái niệm, đặc điểm, phân loại chung cư nhiều tầng, https://kientrucgiadinh.com/khai-niem-dac-diem-phan-loai-chung-cu-nhieutang/ Lý Thế Dân (2008), Đi tìm định nghĩa https://kienviet.net/2008/06/04/di-tim-dinh-nghia-chung-cu/ chung cư, Thiều Quang (2017), https://bizlive.vn/dia-oc/cu-dan-home-city-mang-bangron-treo-dau-de-ban-thit-cho-phan-doi-chu-dau-tu-2528434.html 54 Văn INTERLA (2017) ngày 01/08/2017 văn phòng luật sư INTERLA gửi văn số 170/CV-INTERLA đề nghị hướng dẫn xác định phần diện tích lơ gia tính diện tích sử dụng hộ chung cư Xuân Tùng (2018), https://baomoi.com/bai-3-cu-dan-ct3-le-duc-tho-to-c-landkhong-thuc-hien-chi-dao-cua-so-xay-dung/c/25031845.epi ... kế Đối với quyền sở hữu chung, xác lập quyền sở hữu phần sở hữu chung quyền kéo theo phát sinh quyền sở hữu riêng hộ nhà chung cư xác lập 1.4.2 Căn chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư Chủ sở hữu. .. quy định pháp luật nhà Đối với quyền sở hữu chung, quyền sở hữu riêng nhà chung cư chấm dứt quyền sở hữu chung chấm dứt theo Ngoài ra, quyền sở hữu nhà chung cư cịn chấm dứt chủ sở hữu tuyên... sở hữu riêng phần sở hữu chung nhà chung cƣ 2.1.1 Phần sở hữu riêng nhà chung cư Về phần sở hữu riêng nhà chung cư, Luật Nhà 2014 kế thừa quy định Luật Nhà 2005, phần sở hữu riêng nhà chung cư