Thực trạng và giải pháp hoàn thiện đánh giá tài sản bảo đảm tại một số ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn tỉnh bắc giang trường hợp nghiên cứu ngân hàng TMCP sài gòn SCB

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI NGUYỄN DUY MAI NGUYỄN DUY MAI QUẢN LÝ KINH TẾ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐÁNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH, TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Quản lý kinh tế 2016B Hà Nội – Năm 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI - Nguyễn Duy Mai THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐÁNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH, TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) Chuyên ngành: Quản lý kinh tế LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Quản lý kinh tế NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Bùi Liên Hà Hà Nội – Năm 2019 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐÁNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 14 1.1 Tổng quan đánh giá tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại 14 1.1.1 Khái niệm Tài sản bảo đảm 14 1.1.2 Định nghĩa đánh giá Tài sản bảo đảm 15 1.1.3 Vai trò việc đánh giá Tài sản bảo đảm 16 1.2 Nội dung công tác đánh giá tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại 17 1.2.1 Lập kế hoạch công tác đánh giá TSBĐ 17 1.2.2 Nội dung thực công tác đánh giá TSBĐ 17 1.2.3 Tổ chức thực công tác đánh giá TSBĐ 28 1.2.4 Giám sát điều chỉnh công tác đánh giá TSBĐ 28 1.3 Các tiêu chí phản ánhmức độ hồn thiện công tác đánh giá tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại 28 1.3.1 Các tiêu chí định tính 29 1.3.2 Các tiêu chí định lượng 29 1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến công đánh giá tài sản bảo đảm NHTM 30 1.4.1 Các nhân tố chủ quan: 30 1.4.2 Các nhân tố khách quan: 32 1.5 Kinh nghiệm học thực tiễn công tác đánh giá TSBĐ NHTM 33 1.5.1 Công tác đánh giá TSBĐ Ngân hàng TMCP An Bình 33 1.5.2 Cơng tác đánh giá TSBĐ Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội 35 1.5.3 Kinh nghiệm công tác đánh giá TSBĐ cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn 36 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐÁNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH, TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) 38 2.1 Giới thiệu chung Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Chi nhánh Bắc Ninh 38 2.1.1 Giới thiệu tổng quan tỉnh Bắc Ninh 38 2.1.2 Tổng quan Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Chi nhánh Bắc Ninh 39 2.1.3 Các kết đạt SCB – Chi nhánh Bắc Ninh 41 2.2 Thực trạng công tác đánh giá TSBĐ SCB – Chi nhánh Bắc Ninh 49 2.2.1 Lập kế hoạch công tácđánh giá TSBĐ 49 2.2.2 Nội dung thực công tác đánh giá TSBĐ 50 2.2.3 Tổ chức thực công tác đánh giá TSBĐ 57 2.2.4 Giám sát điều chỉnh công tác đánh giá TSBĐ 61 2.3 Các tiêu chí đánh giá cơng tác đánh giá TSBĐ 62 2.3.1 Các tiêu chí định tính 62 2.3.2 Các tiêu chí định lượng 76 2.4 Đánh giá trạng công tác đánh giá TSBĐ 81 2.4.1 Kết đạt 81 2.4.2 Hạn chế 81 2.5.3 Nguyên nhân hạn chế 82 2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đánh giá TSBĐ SCB – Chi nhánh Bắc Ninh 84 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐÁNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH 88 3.1 Định hướng hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Bắc Ninh 88 3.1.1 Phương hướng hoạt động kinh doanh chung NHTM 88 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng có tài sản bảo đảm 90 3.2 Định hướng phát triển SCB – Chi nhánh Bắc Ninh 91 3.2.1 Định hướng phát triển SCB – Chi nhánh Bắc Ninh 91 3.2.2 Mục tiêu quan điểm hồn thiện cơng tác đánh giá TSBĐ SCB 92 3.3 Giải pháp hoàn thiện đánh giá tài sản bảo đảm SCB – Chi nhánh Bắc Ninh 95 3.3.1 Xây dựng hệ thống sở liệu TSBĐ ngân hàng 95 3.3.2 Vận dụng linh hoạt phương pháp định giá TSBĐ 96 3.3.3 Tăng cường công tác đào tạo, bồi cưỡng chuyên môn cho cán thẩm định 99 3.3.4 Áp dụng mơ hình định giá tập trung .1011 KẾT LUẬN 1022 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Nguyễn Duy Mai DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT KÝ HIỆU DIỄN GIẢI TMCP Thương mại cổ phần NHTM Ngân hàng thương mại TSBĐ Tài sản bảo đảm BĐS ABBANK SHB Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội SCB Ngân hàng TMCP Sài Gòn NHNN Ngân hàng Nhà nước KHDN Khách hàng doanh nghiệp 10 KHCN Khách hàng cá nhân 11 TCTD Tổ chức tín dụng 12 PTVT/MMTB 13 HTTTL Hình thành tương lai 14 ĐG&QLTSBĐ Định giá Quản lý TSBĐ 15 GĐ 16 TGĐ 17 HĐQT Hội đồng quản trị 18 NVKD Nhân viên kinh doanh 19 LĐ BPĐG 20 NVĐG 21 KĐG Khung định giá 22 TSSS Tài sản so sánh 23 TGTK/GTCG 24 VNĐ Bất động sản Ngân hàng TMCP An Bình Phương tiện vật tư/Máy móc thiết bị Giám đốc Tổng giám đốc Lãnh đạo phận định giá Nhân viên định giá Tiền gửi tiết kiệm/Giấy tờ có giá Việt Nam đồng DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh SCB – Chi nhánh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 41 Bảng 2.2: Cơ cấu huy động vốn giai đoạn năm 2015- 2017 SCB – Chi nhánh Bắc Ninh 43 Bảng 2.3: Doanh số cho vay SCB–Chi nhánh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017 46 Bảng 2.4: Dư nợ cho vay theo TSBĐ SCB – Chi nhánh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 48 Bảng 2.5 Tỷ lệ cấp tín dụng tối đa giá trị TSBĐ 78 Bảng 2.6: Tình hình phân loại nợ SCB–Chi nhán Bắc Ninh giai đoạn 2015–2017 79 Bảng 2.7: Cơ cấu nợ xấu tỷ lệ nợ xấu cho vay có TSBĐ SCB Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 2017 79 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Sơ đồ 1.1 Quy trình thẩm định giá TSĐB 20 Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức SCB – Chi nhánh Bắc Ninh 40 Biểu đồ 2.1 Dư nợ cho vay theo TSBĐ SCB Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 2017 49 Sơ đồ 2.2 Sơ đồ tổ chức Phòng Hỗ trợ kinh doanh SCB – Chi nhánh Bắc Ninh 58 Sơ đồ 2.3 Quy trình định giá TSBĐ SCB 63 MỞ ĐẦU Lý thực đề tài: Các hoạt động kinh tế có nhu cầu sử dụng vốn, vốn yếu tố quan trọng, tiền đề cho phát triển kinh tế Mức tăng trưởng kinh tế quốc gia phụ thuộc quy mô hiệu vốn đầu tư Vì tiến trình phát triển, doanh nghiệp Việt Nam đòi hỏi phải mở rộng, phát triển quy mô, đổi dây chuyền công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ, có khả cạnh tranh với hàng hóa dịch vụ nước khu vực quốc gia giới Bởi nhu cầu vốn đầu tư cho kinh tế ngày tăng Một địa quen thuộc mà người cần vốn tìm đến ngân hàng thương mại Ngân hàng thương mại (NHTM) doanh nghiệp đặc biệt chuyên kinh doanh tiền tệ, hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại vừa với danh nghĩa tổ chức hạch tốn kinh tế kinh doanh, vừa với vai trị trung gian tài Với vai trị trung gian tài chính, NHTM tập trung nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi kinh tế phân phối cho nhu cầu đầu tư, sản xuất kinh doanh nhu cầu khác doanh nghiệp cá nhân, tổ chức kinh tế theo nguyên tắc tín dụng Nhu cầu vốn đầu tư ngày tăng kinh tế tương đương với việc huy động vốn NHTM phải tăng cường, đẩy mạnh cho phù hợp Việc đẩy mạnh huy động sử dụng vốn hợp lý giúp cho hoạt động kinh doanh ngân hàng an toàn, hiệu Trong năm gần đây, NHTM nhắc đến thường xuyên liên quan tới vấn đề tái cấu trúc, đặc biệt công tác xử lý nợ xấu Chu kỳ kinh tế tác động đến hầu hết ngành nghề ngành Ngân hàng nằm chu kỳ Sau thời kỳ hồng kim với việc tăng quy mơ hệ thống, phát triển tín dụng nóng thời gian gần năm tháng đầy sóng gió kinh tế hệ thống Ngân hàng Nhiều thách thức diễn tầm quản lý kinh tế vĩ mô, tác động lớn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh doanh nghiệp ngân hàng Hệ tích tụ có hàng trăm ngàn doanh nghiệp phá sản, nợ xấu hoạt - Nâng cao công tác quản lý rủi ro tín dụng NHTM thời kỳ hội nhập, theo hướng: + NHTM minh bạch hóa hệ thống tài theo chuẩn mực quốc tế, từ tăng lực tự giám sát quản lý rủi ro nội + NHTM xây dựng hoàn thiện chiến lược, sách quản trị rủi ro phù hợp Nâng cao chất lượng cá cơng cụ lượng hóa rủi ro tiếp tục áp dụng công cụ đo lường mới, giúp nhà lãnh đạo ngân hàng lượng hóa mức độ rủi ro, phát sớm dấu hiệu rủi ro, nhận biết xác nguyên nhân chủ yếu gây rủi ro để có giải pháp kịp thời hữu hiệu + NHTM phải hoàn thiện quy trình cho vay, quy chế hóa hoạt động ngân hàng, đảm bảo nguyên tắc hạn chế rủi ro khâu ngân hàng Thường xuyên xem xét lại quy trình theo định kỳ, đảm bảo công việc xử lý cách đầy đủ, xác, kịp thời, thẩm quyền Tuân thủ quy định tỷ lệ đảm bảo an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro hoạt động ngân hàng tổ chức tín dụng, tăng cường biện pháp phòng ngừa rủi ro hoạt động ngân hàng - Hiện đại hóa cơng nghệ ngân hàng, hệ thống thơng tin quản lý cho tồn hệ thống ngân hàng phục vụ công tác điều hành hoạt động kinh doanh, kiểm soát hoạt động ngân hàng, quản lý vốn tài sản, quản lý rủi ro, quản lý cơng nợ cơng tác kế tốn, hệ thống toán liên ngân hàng, hệ thống giao dịch điện tử giám sát điện tử từ xa,… nhằm nâng cao chất lượng phục vụ cho khách hàng Xây dựng tảng công nghệ đại, đảm bảo yêu cầu quản lý nội ngân hàng, yêu cầu phát triển giao dịch kinh doanh ngày đa dạng, có khả kết nối với ngân hàng khác Phát triển dịch vụ ngân hàng đại sở đảm bảo phòng chống rủi ro, bảo mật, hoạt động an toàn - Đào tạo, nâng cao trình độ nhận thức kỹ thuật nghiệp vụ ngân hàng yêu cầu thường xuyên Đảm bảo chất lượng nguồn nhân lực với tiêu chí lực trình độ, khả hội nhập, hiệu công tác phẩm chất đạo đức tốt 89 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên, đào tạo đào tạo lại cán thực tốt nghiệp vụ ngân hàng đại, tiêu chuẩn hóa đội ngũ cán làm công tác hội nhập quốc tế, cán trực tiếp tham gia vào trình đàm phán, ký kết hợp đồng quốc tế, cán tra giám sát cán chuyên trách làm công tác pháp luật quốc tế, cán sử dụng công nghệ - Thực minh bạch cơng khai hóa thơng tin Đây tiền đề để nâng cao chất lượng quản lý rủi ro Việc minh bạch công khai thông tin không thực NHTM với NHNN, nội NHTM mà NHTM với nhà đầu tư, với công luận - Từng bước xây dựng định vị thương hiệu ngân hàng, trọng phát triển sản phẩm, dịch vụ mới, tăng thu phí dịch vụ, giảm dần tỷ lệ thu từ sản phẩm dịch vụ tín dụng truyền thống Đẩy mạnh phát triển dịch vụ ngân hàng, thực dịch vụ ngân hàng điện tử nhằm phục vụ cho khách hàng 24/24, từ giảm việc phát triển chi nhánh tốn việc xây dựng trụ sở lãng phí việc sử dụng lao động 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng có tài sản bảo đảm Trong xu hướng hội nhập kinh tế nay, hoạt động cho vay có Tài sản đảm bảo quan trọng Đặc biệt tài thời điểm kinh tế rơi vào tình trạng khó khăn hoạt động cho vay có TSBĐ điều kiện để Ngân hàng tồn xu hướng chung hoạt động tín dụng NHTM Do đó, việc nâng cao chất lượng hiệu khoản vay điều cấp thiết Trên quan điểm an toàn giảm thiểu rủi ro, NHTM mở rộng hoạt động cho vay có TSBĐ Bên cạnh việc tăng tỷ trọng cho vay có tài sản đảm bảo cơng tác mở rộng đa dạng hóa danh mục tài sản đảm bảo chấp, đưa mức tỷ lệ cho vay có tài sản đảm bảo tổng dư nợ 60%-70% Các NHTM thực việc cho vay có tài sản đảm bảo xử lý tài sản đảm bảo theođúng quy định Nhà nước ban hành, đồng thời phải phù hợp 90 với điều kiện hoàn cảnh ngân hàng thương mại để việc cho vay phù hợpvới đối tượng phù hợp với khoản vay Bên cạnh đó, thực biện pháp nhằm nâng cao tính an tồn hệ thống Thực nghiêm túc quy định đảm bảo tỷ lệ an toàn hoạt động kinh doanh Coi trọng hoàn thiện dần công tác định giá tài sản đảm bảo nhằm phục vụ cho hoạt động cho vay, coi hoạt động mang tính thống hệ thống ngân hàng Với quan điểm định hướng hoạt động nói chung hoạtđộng cho vay chấp nói riêng sở quan trọng cho hoạt động NHTM, giúp NHTM thực thành công tiêu kế hoạch đặt thời gian tới 3.2 Định hướng phát triển SCB – Chi nhánh Bắc Ninh 3.2.1 Định hướng phát triển SCB – Chi nhánh Bắc Ninh SCB – Chi nhánh Bắc Ninh phận hệ thống SCB, SCB – Chi nhánh Bắc Ninh định hướng theo định hướng chung toàn hệ thống SCB Đề án chiến lược kinh doanh giai đoạn 2017- 2020, tầm nhìn năm 2030 Mục tiêu SCB đề giữ vững vị trí Ngân hàng Thương mại hàng đầu Việt Nam, hoạt động theo mơ hình NHTM cổ phần Nhà nước nắm cổ phần chi phối; Có tảng cơng nghệ, mơ hình quản trị đại, tiên tiến lực tài cao; hoạt động kinh doanh an tồn, hiệu quả, phát triển ổn định bền vững; Giữ vững vai trò chủ lực đầu tư, hỗ trợ phát triển cung cấp dịch vụ tài chính, tín dụng cho khu vực kinh doanh Phát triển hệ thống ngân hàng đa năng, đa tiện ích sở tiếp tục nâng cao chất lượng hiệu dịch vụ, cải tiến thủ tục giao dịch đặc biệt dịch vụ ngân hàng bán lẻ, tiếp cận tồn diện hoạt động ngân hàng đại, có hàm lượng công nghệ cao, đáp ứng tốt nhu cầu kinh tế Trên sở tiêu Ngân hàng cấp giao, SCB – Chi nhánh Bắc Ninh đưa định hướng phát triển mặt sau: 91 -Tín dụng: Đa dạng hóa cấu tín dụng theo ngành nghề, lĩnh vực đối tượng khách hàng, đảm bảo tăng trưởng quy mơ chất lượng tín dụng - Huy động vốn: gia tăng nguồn vốn trung, dài hạn, nguồn vốn huy động từ dân cư; tiếp cận nguồn vốn thị trường tài quốc tế; điều chỉnh cấu nguồn vốn theo kỳ hạn khách hàng để đạt chất lượng bền vững hiệu - Kinh doanh vốn: Đa dạng hóa sản phẩm, gia tăng thị phần để khẳng định vị ngân hàng lĩnh vực kinh doanh vốn tiền tệ - Đầu tư: Nâng cao hiệu khoản đầu tư góp vốn đầu tư vào công ty con; cắt giảm khoản đầu tư ngành lĩnh vực kinh doanh - Thu nhập: Đa dạng hóa nguồn thu nhập, đảm bảo số phản ánh khả sinh lời theo tiêu đặt - Phát triển ngân hàng bảo lãnh: đa dạng hóa đồng thời nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ ngân hàng bảo lãnh, tăng cường nguồn lực tài chính, nhân lực, công nghệ cho hoạt động - Nguồn nhân lực: xây dựng, củng cố đội ngũ cán nhân viên hoạt động hiệu quả, chun nghiệp, tích cực - Cơng nghệ kỹ thuật: Củng cố, nâng cấp hệ thống công nghệ thông tin đại, hỗ trợ cách hiệu cho hoạt động ngân hàng 3.2.2 Mục tiêu quan điểm hồn thiện cơng tác đánh giá TSBĐ SCB ❖ Mục tiêu: Trước xu hội nhập thị trường cạnh tranh việc cho vay chấp TSBĐ vơ có ý nghĩa, quan trọng tổ chức tín dụng việc điều tiết rủi ro qua hoạt động kinh doanh Hoạt động cho vay có TSBĐ nguồn dư nợ cho vay chủ yếu NHTM Việc định giá TSBĐ sở xác định khoản vay cho khách hàng, đảm bảo rủi ro cho hoạt động tín dụng Ngân hàng Do đó, để hồn thiện cơng tác tổ chức định giá TSBĐ SCB thời gian tới cần đạt mục tiêu phương hướng sau: + Thứ nhất: Xây dựng môi trường làm việc chuyên nghiệp, nhân viên đào tạo chuyên sâu với vị trí cơng việc đảm nhận Như nêu 92 trên, số Ngân hàng xảy tình trạng nhân viên tín dụng kiêm nghiệm nghiệp vụ định giá nhân viên định giá không đào tạo chuyên ngành, khơng thể tránh khỏi rủi ro q trình định giá tài sản Bên cạnh việc tổ chức định giá chưa chuyên nghiệp, có tình trạng nhân viên định giá theo kiểu quen biết, định giá sở định trước khoản vay khách hàng, từ kết định giá không phản ảnh rủi ro hoạt động cho vay Do đó, cần xây dựng mơi trường chun nghiệp, bố trí chặt chẽ khâu tổ chức, bố trí nguồn nhân lực, phân định rõ ràng trách nhiệm phần định giá phận liên quan + Thứ hai: Xây dựng hệ thống tổ chức định giá, quy trình định giá phương pháp định giá TSBĐ SCB Hiện nay, ngân hàng nói chung SCB nói riêng có cách thức tổ chức định giá, quy trình định giá riêng ngân hàng Hầu hết quy định khơng giống nhau, không thống hệ thống ngân hàng Đã có tượng tài sản mà hai ngân hàng định giá hai giá khác nhau, làm cho khách hàng nghi ngại xảy việc cạnh tranh khơng lành mạnh Do đó, việc hồn thiện cơng tác Thẩm định giá SCB nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá SCB giá trị thời gian thẩm định, góp phần nâng cao khả cạnh tranh kinh doanh SCB + Thứ ba: Xây dựng chế sách thống hoạt động định giá TSBĐ SCB nhằm nâng cao hiệu cơng tác Các chế sách hoạt động thẩm định giá TSĐB bao gồm chế tổ chức hoạt động định giá hệ thống NHTM, vấn đề đào tạo bồi dưỡng đội ngũ cán định giá, quy định hoạt động định giá TSBĐ SCB quy định hiệp hội thẩm định ngân hàng nhà nước ❖ Quan điểm: + Thứ quán quy định hoạt động định giá SCB so với quy định, tiêu chuẩn thẩm định giá Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam: hoàn thiện thực quy chế cách thức tổ chức định giá, quy trình định giá phương pháp định giá SCB Mỗi ngân hàng sử dụng hình thức 93 định giá riêng, mà họ “ nghĩ “ đảm bảo an toàn cho Ngân hàng Hơn nữa, NHTM lại khơng đào tạo chuyên sâu, dẫn đến thực nghiệp vụ định giá vấp phải sai lầm quy trình phương pháp định giá Và thời gian gần đây, mà nên kinh tế Việt Nam có biến động khó tiên đốn, cơng tác định giá Ngân hàng bộc lộ khuyết điểm SCB ngoại trừ Do đó, cần có qn, xác hoạt động thẩm định giá SCB để đảm bảo tối đa rủi ro cho khoản vay, đảm bảo khoản, cho giá trị thẩm định thể giá trị thị trường mà hỗ trợ phát triển kinh doanh + Thứ hai công tác thẩm định giá TSĐB SCB phải phù hợp với điều kiện thực tế Việt Nam Trước biến động thị trường BĐS phải có cách nhìn đa dạng tổng quan đảm bảo phù hợp với hoạt động cho vay thời điểm Cụ thể phù hợp phát triển xu hướng phát triển tất yếu tương lai, phù hợp loại tài sản chấp thời kỳ, không gian cụ thể; phù hợp việc định giá tài sản cho mục đích khác Với định giá tài sản cho mục đích cho vay, giá trị định giá giá kỳ vọng ngân hàng tương lai mà khách hàng rơi vào trường hợp xấu phát mại tài sản Do đó, không đánh giá thị trường BĐS thực tại, mà nhân viên định giá SCB phải nhận định xu hướng tăng giảm thị trường tương lai, giá trị định giá phải đảm bảo tính khoản nhanh thời gian ngắn Do đó, việc đánh giá, nhận định thị trường BĐS Việt Nam quan trọng nhân viên định giá SCB + Thứ ba hồn cơng tác phương pháp thẩm định giá TSĐB động sản (máy móc thiết bị, xe tơ tô du lịch, xe ô tô vận tải…) để phản ánh xác giá trị TSĐB, vừa đảm bảo rủi ro, vừa đảm bảo giá trị thị trường TSĐB động sản, khâu hạn chế hoạt động thẩm định giá động sản SCB hệ thống NHTM nói chung + Thứ tư hài hịa lợi ích SCB khách hàng SCB - người vay có TSBĐ Quan điểm thể mối quan hệ tiêu chí phục vụ khách hàng 94 vay vốn SCB Quan điểm đảm bảo quyền lợi khách hàng vay đảm bảo rủi ro cho ngân hàng hoạt động cho vay, bên cạnh tăng tính cạnh tranh lành mạnh SCB với NHTM khác Trong thời buổi kinh tế, khách hàng thượng đế, NH tranh giành khách nhau, việc làm cho khách hàng có cảm giác hài lòng với chất lượng dịch vụ SCB quan trọng Có thể nói sở để khách hàng “chọn mặt gửi vàng” Việc quan trọng hài hịa lợi ích khách hàng SCB, khách hàng hài lòng SCB thu lợi nhuận đồng thời đảm bảo rủi ro 3.3 Giải pháp hoàn thiện đánh giá tài sản bảo đảm SCB – Chi nhánh Bắc Ninh 3.3.1 Xây dựng hệ thống sở liệu TSBĐ ngân hàng a Cơ sở lựa chọn giải pháp: - Cơ sở lý luận: Phát triển hoàn thiện hệ thống thông tin liệu TSBĐ để phục vụ tốt cho công tác tra cứu thông tin định giá - Cơ sở thực tiễn: SCB chưa có hệ thống sở liệu đồng quản thông tin định giá TSBĐ thực b Mục tiêu: Có hệ thống sở liệu TSBĐ ngân hàng để giúp công tác đánh giá TSBĐ nhanh hơn, hiệu c Nội dung giải pháp: Phát triển hồn thiện hệ thống thơng tin liệu TSBĐ, đặc biệt TSBĐ BĐS để phục vụ tốt cho công tác tra cứu thông tin định giá Các thông tin giao dịch BĐS thị trường nguồn liệu vô quý giá người định giá BĐS Do phải luôn cập nhập, bổ sung kho liệu thông tin, theo dõi, bám sát thị trường BĐS để có hệ thống thông tin phong phú Các nguồn thông tin cần phải xác, trung thực phản ánh diễn biễn thị trường BĐS, thơng tin phải có nguồn gốc tin cậy Vì để đảm bảo chất lượng thơng tin thu thập cần phải ý tới số vấn đề sau: 95 Đối với thông tin khách hàng cung cấp BĐS chấp cần kiểm tra, tham khảo ý kiến hộ gia đình xung quanh để xác thực lại tính xác thơng tin Đối với thơng tin nhân viên thẩm định thu thập từ internet, báo, khách hàng điều tra thực tế khu vực BĐS toạ lạc, cần phải tiến hành điều chỉnh lại thông tin đó, đảm bảo thơng tin thu thập xác, đầy đủ phục tận dụng cho công tác định giá Các thông tin thu thập phải lưu trữ lại máy tính giấy, để có trường hợp cần rà sốt sử dụng lại thơng tin tìm lại cách dễ dàng , so sánh giá BĐS thời kỳ khác nhau, qua thấy biến động thị trường BĐS có phương hướng dự báo cho tương lai Ngoài ra, cần phải tổ chức điều tra giá đất thị trường, năm lần năm lần lần tùy theo tốc độ biến động thị trường, kết đợt điều tra xây dựng khung giá thị trường cho khu vực, vào để nhân viên thẩm định tham khảo mức giá thị trường đưa xem có phù hợp hay khơng, mặt khác sau lần điều tra cán định giá có nhìn tổng qt khu vực thực điều tra, đồng thời thấy rõ thực trạng thị trường BĐS 3.3.2 Vận dụng linh hoạt phương pháp định giá TSBĐ a Cơ sở lựa chọn giải pháp - Cơ sở lý luận: Theo lý thuyết chung có phương pháp định giá là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư - Cơ sở thực tiễn: Trên thực tế NHTM nói chung SCB nói riêng thường sử dụng phương pháp định giá chủ yếu phương pháp so sánh phương pháp chi phí b Mục tiêu: Giúp công tác định giá TSBĐ phản ánh giá trị tài sản c Nội dung giải pháp: 96 * Đối với TSBĐ BĐS: Đối với BĐS dùng để thường sủ dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất phương pháp chi phí để xác định giá trị cơng trinh đất Có số trường hợp, thông tin BĐS so sánh thông tin rao bán, giao dịch thực tế diễn thị trường, điều dẫn đến sai lầm định giá áp dụng theo phương pháp so sánh, ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS chấp Vì vậy, cần phải tiến hành thu thập thơng tin xác có kiểm tra điều chỉnh hài hồ thơng tin để từ giá trị định giá xác thực với thị trường kết hợp với phương pháp khác để đối chiếu kết Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị cơng trình đất đơn giá xây dựng Ngân hàng sử dụng đơn giá Tổng giám đốc ngân hàng ban hành theo thời kỳ theo đơn giá UBND Thành phố ban hành thị trường giá nguyên, nhiên vật liệu xây dựng liên tục tăng, kết định giá khơng phản ánh giá trị thực tế cơng trình đất, thời gian tới NHTM cần đưa sách định giá phù hợp cơng trình đất, sử dụng mức giá thị trường để định giá giá trị cơng trình đất Khi định giá BĐS phục vụ cho mục đích thương mại, BĐS cho th văn phịng NHTM cần phải sử dụng kết hợp phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp thu nhập Có thể sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS chấp trường hợp cú cỏc giao dịch tương tự thị trường, sau dùng phương pháp thu nhập để kiểm tra lại, nhân viên thẩm định phải vào trạng BĐS tiềm BĐS tương lai để đưa kết định giá cuối Ngoài ra, định giá mảnh đất trống mà môi trường hạ tầng kỹ thuật, môi trường xã hội môi trường kinh doanh khu vực mà BĐS toạ lạc phát triển nhân viên định giá sử dụng phương pháp thu nhập phương pháp lợi nhuận để xác định giá trị BĐS chấp đú khụng thiết phải dùng phương pháp 97 so sánh, sử dụng phương pháp trên, phải người có kinh nghiệm, am hiểu thị trường BĐS phải dự đốn xác luồng thu nhập mang lại từ BĐS tương lai, kết định giá phản ánh giá trị thực BĐS chấp, đảm bảo nhu cầu khách hàng hạn chế rủi ro cho Ngân hàng * Đối với TSBĐ Động sản: Cũng thị trường bất động sản thị trường máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ, nhà xưởng, thiết bị, vật tư, hàng hoá gọi chung thị trường động sản “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến động sản chủ thể tham gia vào thị trường Giá động sản phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung - cầu thị trường: giá thị trường động sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá bên người sẵn sàng mua bên người sẵn sàng bán giao dịch khách quan độc lập điều kiện thương mại bình thường Tuy nhiên, giá động sản bị phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố cân thị trường nhiều ngun nhân khơng tính trước tính độc quyền, tính đầu cơ, nhân tố cạnh tranh khơng lành mạnh có yếu tố xuất phát từ can thiệp sách Nhà nước điều chỉnh sách thuế, hạn mức nhập khẩu… Do để hồn thiện phương pháp thẩm định động sản ta cần số giải pháp sau: - Cần có quy định cụ thể việc nhận TSBĐ máy móc thiết bị Những loại tài sản nhận, khấu hao vòng năm phải có quy chế rõ ràng Do từ khâu nhận hồ sơ thẩm định tình trạng pháp lý tài sản Tránh trường hợp tài sản không đủ điều kiện phải định giá - Cần xây dựng kho giữ liệu thơng tin máy móc thiết bị để phục vụ cho cơng tác định giá: Phân loại máy móc thiết bị, thời gian khấu hao thực tế, công dụng, công MMTB, 98 - Thực việc thẩm định trạng MMTB đủ Việc kiểm tra thực tế MMTB điều kiện tiên quyết, cần thiết để nhận thống nhất, ví dụ năm sản xuất sổ ghi kế toán năm sản xuất máy móc lắp đặt nhà xưởng khác thay máy móc ban đầu, để đưa giá trị tài sản sát với thực trạng máy móc thiết bị thị trường - Xác định phương pháp thẩm định phù hợp: Căn vào mục đích thẩm định giá; tính chất, đặc điểm tài sản cần thẩm định giá; điều kiện, tính chất thơng tin thị trường mà chun viển thẩm định cần lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp phương pháp thẩm định giá quy định để đánh giá tốt giá trị tài sản 3.3.3 Tăng cường công tác đào tạo, bồi cưỡng chuyên môn cho cán thẩm định a Cơ sở lựa chọn giải pháp - Cơ sở lý luận: Hoạt động định giá TSBĐ thành công thiếu đội ngũ nhân viên định giá, nên để hồn thiện hoạt động định giá TSBĐ trước mắt ngân hàng cần trọng đến giải pháp nâng cao trình độ nhân viên định giá - Cơ sở thực tiễn: Năng lực đội ngũ nhân viên định giá chưa cao b Mục tiêu: Xây dựng đội ngũ cán thẩm định có trình độ để hỗ trợ tốt cho Khối kinh doanh c Nội dung giải pháp: Thứ nhất, nhằm thực định hướng chung tiết kiệm chi phí cho nguồn nhân lực, tận dụng tối đa nguồn nhân lực sẵn có chi nhánh nên nhân viên định giá TSBĐ đơn vị chuyển từ nhân viên tín dụng, nhân viên hỗ trợ kinh doanh nhân viên phòng ban khác sang nhận nhiệm vụ nên việc cấp thiết phải tổ chức lớp huấn luyện tập trung nhằm đào tạo kiến thức chuyên môn lĩnh vực định giá tài sản, phổ cập văn pháp luật quy trình quy chế liên quan để nhân viên trang bị tảng kiến thức vững vàng định giá tài sản, giúp nhân viên định giá 99 đánh giá tính hợp lý hợp lệ hồ sơ pháp lý tài sản sử dụng tốt phương pháp định giá, công cụ kỹ thuật thực hoạt động định giá TSBĐ Thứ hai, sau trang bị đầy đủ kiến thức nhân viên định giá cần phải tích luỹ kinh nghiệm khảo sát trạng tài sản thực tế Việc thực tế cần phải có nhiều thời gian tài sản trường hợp riêng biệt, đa dạng hình dáng, khác vị trí nhiều vấn đề rắc rối phức tạp giấy tờ pháp lý tài sản Do đó, để rút ngắn thời gian giúp nhân viên định giá không gặp lúng túng khảo sát thực tế trạng tài sản ngân hàng xem xét cách sau: Tổng hợp phát hành sổ tay định giá chuyên dùng cho nhân viên định giá TSBĐ Trong sổ tay bao gồm tình định giá riêng biệt tài sản thực tế phát sinh có hướng dẫn cách thức xử lý cụ thể, tổng hợp từ kinh nghiệm nhân viên định giá có chuyên môn hoạt động lâu năm nghề Và ban hành sổ tay nên quan tâm mực tính phù hợp giai đoạn để trọng cập nhật thường xuyên, nhằm chia sẻ kinh nghiệm định giá thực tế cho nhân viên định giá nhận nhiệm vụ, bước chân vào nghề chun mơn kinh nghiệm cịn yếu Mặt khác, thời gian chuyên viên P.ĐG&QLTSĐB điều động hỗ trợ đơn vị nhân viên định giá chi nhánh phải chủ động học tập kinh nghiệm thực tế phối hợp định giá nhân viên Bên cạnh đó, nên tổ chức buổi tọa đàm định kỳ cho nhân viên có liên quan trực tiếp đến hoạt động định giá TSBĐ tồn hàng để vừa phổ biến quy định mới, cập nhật thông tin quan trọng thị trường tạo môi trường để chia sẻ kinh nghiệm thực tế nhân viên Hàng năm ngân hàng tổ chức thi để kiểm tra trình độ chun mơn, vốn tích lũy kinh nghiệm thực tế nhân viên định giá để từ có chế độ thưởng phạt cơng bằng, mở hội thăng tiến cho nhân viên Như 100 khuyến khích tự thân nhân viên định giá phải chủ động trau dồi kiến thức nâng cao kinh nghiệm thực tế Thứ ba, thân nhân viên định giá phải chủ động mở rộng mối quan hệ xung quanh với quan ban ngành, tích cực tìm hiểu tiếp cận với nguồn thông tin thị trường, liên tục cập nhật biến động để tự nâng cao khả thu thập, phân tích, xử lý đánh giá thơng tin Có nhân viên định giá đủ sở để đánh giá xác mức độ tin cậy giá trị thị trường TSSS, tránh phạm phải sai lầm nghiêm trọng dẫn đến định giá tài sản chênh lệch so với thực tế Bên cạnh việc bổ sung kiến thức định giá thông tin thị trường, vấn đề quan trọng khác nhân viên định giá cần phải tự rèn luyện đạo đức nghề nghiệp, khơng lợi ích cá nhân mà làm trái nguyên tắc, chấp nhận yếu tố chủ quan phát sinh q trình định giá TSBĐ, dẫn đến sai lệch kết định giá tài sản 3.3.4 Áp dụng mơ hình định giá tập trung a Cơ sở lựa chọn giải pháp: Mơ hình định giá SCB - Chi nhánh Bắc Ninh toàn hệ thống SCB áp dụng mơ hình định giá tập trung Thành phố Hồ Chí Minh phân quyền định giá khu vực khác Mơ hình bộc lộ nhiều bất cập, chi nhánh có quyền định giá khung, cịn vượt khung Phịng định giá Hội sở tái định giá nên cần chuyển sang mơ hình định giá tập trung tất khu vực b Mục tiêu: Chuyển mơ hình định giá từ tập trung Thành phố Hồ Chí Minh, phân quyền khu vực khác sang mơ hình định giá tập trung tất khu vực c Nội dung giải pháp: SCB cần áp dụng tồn hàng định giá trập trung, theo Phòng định giá Hội sở thực định giá trực tiếp Phòng định giá Hội sở cử cán thẩm định chi nhánh để đảm bảo hiệu công tác định thúc đẩy tiến độ định giá TSBĐ Điều giúp công tác đánh giá TSBĐ SCB nói chung SCB – Chi nhánh Bắc Ninh nói riêng tiến hành tốt hơn, giúp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng 101 KẾT LUẬN Hòa xu hội nhập phát triển kinh tế, Việt Nam ghi nhận phát triển lớn mạnh Ngành Ngân hàng Không tạo khối lượng lớn công ăn việc làm mà Ngành Ngân hàng tạo khơng lợi nhuận thực tốt cơng tác lưu thông, luân chuyển tiền tệ kinh tế Mà hoạt động tạo lợi nhuận hoạt động tín dụng cho vay hoạt động ln tiền ẩn nhiều rủi ro Để giảm thiểu rủi ro Ngân hàng yêu cầu cá nhân/tổ chức vay phải có TSBĐ Đánh giá TSĐB hoạt động kinh tế Việt Nam, khơng ngành nghề định loại hình tài sản đảm thẩm định Tuy nhiên, sớm khẳng định vị trí quan trọng phát triển kinh tế nói chung ngành ngân hàng nói riêng Trong ngành ngân hàng đánh giá TSĐB hoạt động hỗ trợ nhiều cho hoạt động tín dụng ngân hàng, từ đẩy nhanh phát triển ngân hàng Đồng thời đánh giá TSBĐ cịn góp phần nâng cao vai trò quản lý Nhà nước TSĐB như: thị trường BĐS, thị trường MMTB góp phần làm minh bạch hóa giá trị tài sản Cơng tác tổ chức đánh giá TSBĐ giữ vai trò quan trọng hoạt động tổ chức quản lý NHTM Từ việc bố trí, xếp nhân hợp lý đến việc đạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động phụ trợ khác nói lên tính chuyên nghiệp phận NHTM Qua góp phần vào phát triển lớn mạnh NHTM Việt Nam Do lực thời gian có hạn nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô Hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn! 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo tiếng Việt PGS.TS Nguyễn Văn Dần (2009), Giáo trình Kinh tế học vi mơ, NXB Tài chính, Hà Nội TS Phan Thị Thu Hà (2007), Ngân hàng thương mại, NXB Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội PGS.TS Nguyễn Thị Mùi (2005), Giáo trình Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, NXB Tài chính, Hà Nội PGS.TS Nguyễn Thị Mùi Ths Trần Cảnh Toàn (2011), Giáo trình Quản trị Ngân hàng thương mại, NXB Tài chính, Hà Nội TS Nguyễn Minh Kiều (2007), Nghiệp vụ ngân hàng, NXB thống kê, Hà Nội PGS.TS Phạm Thị Kim Vân TS Chu Văn Tuấn (2013), Giáo trình Lý thuyết thống kê phân tích dự báo, NXB Tài chính, Hà Nội David Cox (2007), “Nghiệp vụ Ngân hàng đại”, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Báo cáo kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Chi nhánh Bắc Ninh (2015, 2016, 2017) Quy trình nhận quản lý tài sản bảo đảm Ngân hàng TMCP Sài Gịn 10 Quy trình định giá Bất động sản Ngân hàng TMCP Sài Gịn 11 Quy trình định giá Động sản Ngân hàng TMCP Sài Gòn Website https: //www.scb.com.vn/ 103 ... THỰC TRẠNG ĐÁNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH, TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) 38 2.1 Giới thiệu chung Ngân hàng TMCP. .. 2: THỰC TRẠNG ĐÁNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH, TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) 2.1 Giới thiệu chung Ngân hàng TMCP. .. LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐÁNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan đánh giá tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm Tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm tài sản