Đang tải... (xem toàn văn)
Mục tiêu nghiên cứu của luận án này là hệ thống hóa cơ sở lý luận về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai; xác định các biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố do nhà nước can thiệp đến gia tăng giá trị đất đô thị. Phân tích cơ chế tác động gia tăng giá trị đất đai từ các yếu tố can thiệp do nhà nước thực hiện; đề xuất các giải pháp và khuyến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách trong điều tiết giá trị đất gia tăng do can thiệp của nhà nước, qua đó góp phần huy động nguồn lực tài chính đất đai.
1 PH N M U Tính c p thi t c a đ tài t đai v a tài nguyên v a tài s n, đóng vai trò quan tr ng đ i v i m i qu c gia, dân t c c ng nh đ i v i cá nhân, h gia đình bên liên quan s d ng đ t (SD ) Vi t Nam, đ t đai thu c s h u toàn dân nhà n c ng i đ i di n ch s h u (Qu c h i, 2013) Trong nh ng n m g n đây, sách v đ t đai n c ta có nhi u thay đ i nh m huy đ ng ngu n l c t đ t đai cho phát tri n kinh t - xã h i ý, sách liên quan đ n tài đ t đai liên t c đ c nghiên c u u ch nh nh m qu n lý u ti t nhu c u l i ích t đ t đai ho t đ ng SD Tuy nhiên, th c t cho th y, quy đ nh sách liên quan đ n u ti t ph n gia t ng giá tr đ t đai b t c p Trên th c t tri n khai nh ng quy đ nh sách cho th y, ho t đ ng quy ho ch, đ u t phát tri n c s h t ng (CSHT) ho c phát tri n d án trình th hố tác đ ng làm t ng giá tr c a đ t lên r t l n, nh ng vi c u ti t (hay phân ph i) l i ích gi a ch th liên quan ho t đ ng l i không hi u qu thi u công b ng Có v n đ đ t làm th có th xác đ nh bi u hi n c a gia t ng giá tr đ t đai c ng nh phân tích c ch tác đ ng c a y u t tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đai? ây m t nh ng c s c n c quan tr ng ho ch đ nh th c hi n sách u ti t ph n giá tr đ t gia t ng V m t lý thuy t, ch đ nghiên c u đ n giá tr đ t đai giá tr đ t gia t ng nh n đ c s quan tâm c a m t s nhà nghiên c u n c th i gian qua ý có m t s l ng l n cơng trình đ c p đ n v n đ chung lý thuy t giá tr đ t đai c s phân tích đ a tơ đ t đai nh ng v n m t s m cịn nhi u tranh lu n Chính v y, vi c phân tích đo l ng y u t tác đ ng nh m u ti t ph n giá tr đ t gia t ng hi n v n gây nhi u tranh lu n ch a có s th ng nh t [Ibeas c ng s (2012); Zhong and Li (2016)] ý, có r t nghiên c u xem xét giá tr đ t gia t ng, d i góc nhìn đánh giá c a cá nhân bên liên quan l a ch n đ a m đ u t , s d ng đ t đai (C Higgins, 2015) Vi t Nam, có m t s nghiên c u đánh giá, phân tích sách th c tr ng tri n khai sách pháp lu t đ t đai có liên quan đ n m t s y u t làm gia t ng giá tr đ t đai u ti t ph n giá tr đ t gia t ng ( Th Thanh Vân, 2013; Phan V n Th , 2012) Tuy nhiên, cho đ n v n ch a có nghiên c u đ c p phân tích đ n c ch tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đai t i Vi t Nam Chính nh ng lý trên, nghiên c u sinh quy t đ nh th c hi n cơng trình nghiên c u v i tên là: “Nghiên c u y u t tác đ ng đ n gia t ng giá tr đ t đô th t i Vi t Nam” M c tiêu nghiên c u Nghiên c u đ c th c hi n nh m m c tiêu là: H th ng hóa c s lý lu n v y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai; Xác đ nh bi u hi n v gia t ng giá tr đ t đai m c đ nh h ng c a y u t nhà n c can thi p đ n gia t ng giá tr đ t th ; Phân tích c ch tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai t y u t can thi p nhà n c th c hi n; xu t gi i pháp khuy n ngh hoàn thi n c ch , sách u ti t giá tr đ t gia t ng can thi p c a nhà n c, qua góp ph n huy đ ng ngu n l c tài đ t đai đ t m c tiêu nghiên c u, Lu n án đ t 03 câu h i nghiên c u sau đây: Bi u hi n tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t t i đô th gì? (ii) Tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t đai t i th Vi t Nam đ c nhìn nh n đánh giá nh th nào? (iii) Nhà n c s d ng cơng c sách u ti t ph n gia t ng giá tr đ t đai nh th nào? i t ng, ph m vi ph ng pháp nghiên c u i t ng nghiên c u: i t ng nghiên c u h ng t i y u t tác đ ng đ n gia t ng giá tr đ t đai sách u ti t ph n giá tr đ t gia t ng C th , nghiên c u xem xét y u t có liên quan tr c ti p đ n quy t đ nh can thi p c a nhà n c làm thay đ i giá tr đ t đô th nh là: quy ho ch, đ u t CSHT, sách chuy n m c đích SD ; Ph m vi nghiên c u: V n i dung: Nghiên c u tác đ ng y u t đ n gia t ng giá tr đ t t i th sách u ti t ph n giá tr đ t gia t ng t i đô th Trong đó, Lu n án đ t tr ng tâm xem xét y u t nhà n c can thi p V th i gian: Các d li u th c p s c p ph c v cho nghiên c u s đ c thu th p giai đo n 2003 -2019 V không gian: Nghiên c u đ c t p trung vào m t s khu v c đô th t i Vi t Nam Trong đó, ph m vi khơng gian đ t đô th đ c xem xét t i khu v c quy ho ch tr thành đô th khu v c đ t thu c đô th hi n h u ti p t c đ c đ u t , phát tri n Lu n án s d ng mơ hình phân tích đ nh l ng d a vào d li u thu th p phân tích tình hu ng t i đ a bàn Thành ph Hà N i Ph ng pháp nghiên c u: Lu n án s d ng k t h p ph ng pháp nghiên c u đ nh tính k thu t phân tích đ nh l ng, k t h p gi a thu th p d li u th c p d li u s c p đ phân tích C th , ph ng pháp thu th p d li u k thu t phân tích đ c mô t t i Ch ng c a lu n án 3 Nh ng đóng góp c a lu n án K t qu nghiên c u c a lu n án có nh ng đóng góp sau đây: M t là: Xác đ nh đ t i Vi t Nam; c bi u hi n ph n ánh v gia t ng giá tr đ t đô th Hai là: Nh n di n s tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th t i Vi t Nam; ch r ng, nhóm y u t nhà n c can thi p có tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai m nh h n so v i nhóm y u t khác; Ba là: Ch ng minh đ c nhóm y u t nhà n c can thi p, y u t liên quan đ n quy đ nh sách chuy n m c đích s d ng đ t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th m nh nh t so v i y u t có liên quan đ u t CSHT quy ho ch SD ; B n là: Xác đ nh phân tích đ c 03 c ch tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đô th nhà n c th c hi n can thi p là: C i thi n ti n ích & kh n ng ti p c n đ t đai; T o c h i phát tri n; M c đ th c thi can thi p; N m là: Phân tích kh ng đ nh đ c c a 02 c ch làm gia t ng giá tr đ t đô th nhà n c đ u t phát tri n CSHT giao thơng (nghiên c u tình hu ng xây d ng đ ng T H u – Yên L , t i Thành ph Hà N i) c ch “C i thi n ti n ích & kh n ng ti p c n” “T o c h i phát tri n”; v i m c gia t ng giá tr đ t t i khu v c d án qua giai đo n công b d án, giai đo n d án hoàn thành giai đo n d án thác khai thác v n hành sau đ u t l n l t 6,1%; 10,8% 46,9%; Sáu là: ánh giá mô t th c tr ng sách u ti t ph n gia t ng giá tr đ t đô th t i Vi t Nam T đó, lu n án đ a m t s khuy n ngh v m t qu n tr đ i v i doanh nghi p B S đ u t s d ng đ t; khuy n ngh v m t sách đ i v i nhà n c hồn thi n quy đ nh có liên quan đ n u ti t giá tr đ t gia t ng t ng c ng y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th K t c u lu n án Lu n án đ c k t c u thành 05 ch ng, bao g m: Ch ng 1: T ng quan nghiên c u v y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai; Ch ng 2: C s lý thuy t v y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th ; Ch ng 3: B i c nh ph ng pháp nghiên c u; Ch ng 4: K t qu phân tích y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th t i Vi t Nam; Ch ng 5: Hàm ý rút t k t qu nghiên c u CH NG 1: T NG QUAN NGHIÊN C U 1.1 Giá tr gia t ng giá tr đ t đai 1.1.1 Giá tr đ t đai Giá tr đ t đai lao đ ng xã k t tinh đ t đai Giá tr đ t đai bao g m thành t nh : M t là, chi phí dùng khai thác đ t đai Hai là, giá tr tích l y kinh doanh đ t đai, bao g m: (i) Giá tr s n ph m đ c hình thành t lao đ ng v t hóa lao đ ng s ng đ u t cho đ t đai, đ c k t đ ng d ch chuy n vào đ t đai; (ii) Giá tr b n thân đ t đai đ c hình thành t chuy n d ch k t đ ng đ t đai Trong th tr ng đ t đai- B S, giá tr đ t đai đ c th hi n ph n ánh b ng ti n thơng qua giá đ t – lu ng thu nh p t đ t đai mang l i cho ng i s h u, SD đai 1.1.2 Gia t ng giá tr đ t đai V thu t ng , gia t ng giá tr đ t đai đ c hi u ph n chênh l ch gi a giá tr hi n t i so v i giá tr ban đ u c a đ t đai nh ng thay đ i v v trí c a đ t đai ho c s tác đ ng c a ng i trình s d ng qu n lý đ t đai Quan ni m gia t ng giá tr đ t đai xu t hi n đ ng th i v i trình th c hi n c i cách thu đ t đai, song song s đ i c a ph ng th c thu h i giá tr đ t đai (land value capture) l nh v c tài công c a khu v c đô th (Walters, 2013) ý, Mill (1884) có đ c p đ n s gia t ng ti n thuê đ t (land rent) (hay g i đ a tô) đ ph n ánh lu ng thu nh p có xu h ng t ng lên ch đ t đ c h ng mà h không c n b t c s n l c đ u t vào di n tích đ t c a UN-Habitat (1976, tr.30) s d ng thu t ng “unearned increment of land value” đ c p đ n n i dung gia t ng giá tr đ t đai là: “ph n giá tr đ t t ng lên t k t qu c a thay đ i m c đích s d ng đ t, quy t đ nh ho c đ u t c a nhà n c hay nh s t ng tr ng chung c a c ng đ ng” ây đ c coi nh khái ni m v gia t ng giá tr đ t đai đ c nhi u nhà nghiên c u s d ng nghiên c u v sau 1.2 Nh ng y u t tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đai Ch đ nghiên c u y u tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đai u ti t ph n giá tr gia t ng thu hút đ c nhi u s quan tâm c a nhà nghiên c u, ho t đ ng th c ti n nh ng n m qua ý, công trình nghiên c u c a Knight and Trygg (1977b) t ng h p đ c p đ n h n 30 y u t quy t đ nh phát tri n đ t đai có nh h ng đ n giá tr đ t đai.Tuy nhiên, G Ingram and Hong (2012) cho r ng vi c xác đ nh u ti t đ c ph n gia t ng giá tr đ t đai r t ph c t p th ng g n v i t ng y u t tác đ ng tr ng h p c th Theo đó, Lu n án t ng h p phân chia thành m t s nhóm y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t theo nhóm y u t g n v i ch th tác đ ng, t p trung y u t nhà n c th c hi n 1.2.1 u t phát tri n c s h t ng Khi t ng quan nghiên c u v tác đ ng c a đ u t phát tri n CSHT đ n giá tr đ t đai, th y r ng, có r t nhi u nghiên c u đ c p đ n tác đ ng c a CSTH đ n SD giá đ t đai, thông qua vi c đánh giá, đo l ng kh n ng ti p c n c a đ t đai đ n CSHT (Henneberry, 1998) Cho đ n th i m hi n nay, có m t s l ng cơng trình nghiên c u th c nghi m v n i dung ng th i, có m t s nghiên c u s d ng ph ng pháp phân tích t ng h p (metal – analyses) tìm hi u m i quan h tác đ ng c a CSHT đô th lên giá tr đ t đai B S Nhìn chung, nghiên c u c b n đ u đánh giá CSHT giao thơng có th làm t ng kh ti p c n làm gia t ng giá tr đ t đai, B S Tuy nhiên, b ng ch ng nghiên c u th c nghi m l i cho th y nh ng k t qu thú v theo nhi u cách khác C th , k t qu thay đ i có th ph thu c vào t ng lo i hình CSHT giao thơng c ng nh t ng m c đích SD lo i B S đ c xem xét, b i c nh phân tích ph ng pháp đ c s d ng nghiên c u, đó: V k t qu phân tích: Ph n l n phân tích cho k t qu t ng đ ng, c th , s tác đ ng tích c c đ n thay đ i giá tr đ t đ t đai – B S c a CSHT kh ng CSHT m t y u t quan tr ng nh h ng đ n gia t ng đ u t giá B S (Cervero & Landis, 1995) Tuy nhiên, cịn có s ch a th ng nh t v k t qu , m t s nghiên c u cho th y CSHT có th tác đ ng gi m giá B S ho c không cho th y tác đ ng gia t ng giá tr ; V lo i hình CSHT tác đ ng đ n giá tr đ t đai – B S: Các nhà nghiên c u t p trung phân tích lo i hình CSHT giao thơng nh đ ng cao t c, h th ng đ ng s t (đ ng xe bus, BTR, tàu n ng m, đ ng s t v.v.), có tác đ ng nh h ng gia t ng giá tr đ t đai – B S khác Tuy nhiên, m c đ tác đ ng m nh, y u khác thay đ i theo thu nh p c a ch s h u đ t, kho ng cách đ n trung tâm, đ a m vi c làm ho c kho ng cách đ n nhà ga lo i hình v n t i đ ng s t v.v V ph ng pháp phân tích đ c s d ng: o l ng tác đ ng c a CSHT nh h ng đ n giá đ t đai - B S th ng s d ng 03 k thu t phân tích là: (i) Mơ hình Hedonic, (ii) Ph ng pháp ki m soát so sánh, v i vi c s li u chu i th i gian, (iii) V n d ng k thu t đo l ng v m t đ m c đ đa d ng SD ; V lo i hình đ t đai – B S s d ng phân tích: Trong nghiên c u th c nghi m, có lo i hình s d ng đ t B S khác đ c xem xét thu th p d li u Theo đó, đ i v i m i lo i đ t đai B S c ng cho th y m c đ gia t ng v giá tr khác V d li u thu th p: Có s khác bi t đáng k vi c s d ng giá đ t ho c/và giá B S q trình phân tích v s gia t ng giá tr đ t tác đ ng CSHT 1.2.2 Quy ho ch s d ng đ t Trong trình phát tri n, quy ho ch nói chung quy ho ch SD ln t n t i qu c gia có tác đ ng m nh m đ n gia t ng giá tr đ t đai theo nhi u cách khác (Jones, 2008) Trong đó, nhà nghiên c u nh n m nh s tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai quy ho ch mang l i s thay đ i v kh n ng ti p c n (do xây d ng h t ng c s ), kh n ng phát tri n đ t s ki m soát ngu n cung đ t (Hannah, Kim, & Mills, 1993) Tuy nhiên, tùy theo ch c n ng c a t ng lo i quy ho ch m c đích SD mà tác đ ng thay đ i đ n giá tr khác đ i v i đ t đai m nh đ t lân c n (Van Cao & Cory, 1982) Ngoài ra, quy đ nh v quy ho ch SD th c hi n SD h n h p quy ho ch c ng mang l i nhi u l i ích v kinh t - xã h i hay c i thi n nhi u phúc l i xã h i (Cheshire & Sheppard, 2002) có tác đ ng tích c c đ n giá tr đ t đai, B S Tuy v y, s thay đ i giá tr đ i v i lo i đ t đai nhà l i khác nhau, cho dù chúng có kh n ng ti p c n đ n ti n ích xã h i hay trung tâm (Song & Knaap, 2004) khu v c quy ho ch ho c gi a khu v c có quy ho ch khu v c li n k (Eves, 2007) Bên c nh đó, nhìn t góc đ chi phí giao d ch th tr ng đ t đai B S, phân tích c a Buitelaar (2004) cho th y r ng, quy ho ch làm t ng giá tr đ t, B S công b phê t quy ho ch kh ng đ c đ c quy n s h u/ s d ng đ t đai – B S Nh v y, quy ho ch nói chung quy ho ch s d ng đ t nói riêng đ c xác đ nh bao g m nhi u n i dung ch không ch đ n thu n vi c l p b n quy ho ch Chính v y, quy ho ch ch đ t đ c hi u qu mà m c tiêu c a quy ho ch đ c tri n khai th c hi n th c t Theo đó, c n có cơng c đ th c hi n nhi m v , m c tiêu n i dung mà b n quy ho ch đ ra, đó, quy đ nh sách m t nh ng công c quan tr ng tr c ti p đ th c quy ho ch (S S Fainstein & DeFilippis, 2016) Theo Hopkins (2001), đ i v i quy ho ch s d ng phát tri n đ t đai th ng có cơng c sách tr c ti p liên quan đ n trình th c thi, quy đ nh v phân vùng (zonning), quy ch phân khu (subdivision regulations) b n đ (official maps); c th h n, quy đ nh liên quan đ n vi c SD h n h p, ki m soát đ u t , quy đ nh v m t đ SD Trong đó, quy đ nh có s tác đ ng đ n giá tr đ t đai, B S theo nh ng chi u h ng khác - có th làm gia t ng, khơng thay đ i ho c gi m giá tr đ t B S 1.2.3 Quy đ nh s d ng đ t Các quy đ nh s d ng đ t g m nhi u loija, đ c s d ng d i nhi u hình th c khác ph m vi khơng gian hành khác Quigley and Rosenthal (2005) Saiz (2010) kh ng đ nh r ng, s đa d ng đa chi u c a quy đ nh SD làm cho vi c phân tích m i quan h c a quy đ nh SD giá tr đ t – B S r t khó kh n Do đó, đ phân tích đ c m i quan h c n phân chia quy đ nh SD tác đ ng c a quy đ nh đ n giá đ t – B S góc đ t ng quát, quy đ nh SDD có th hi u m t lo t sách, pháp lu t, tiêu chu n, nhi m v th t c hành đ c quy n (trung ng đ a ph ng) thông qua th c hi n đ tác đ ng, u ti t đ n hành vi c a ng i dân v vi c SD (Ramírez De La Cruz & Jun Park, 2008) Carruthers (2002) l i kh ng đ nh, quy đ nh SD có nh h ng đ n giá đ t – B S ch theo 02 tác đ ng chính, là: (i) Thông qua th c hi n quy đ nh, đ t đai đ c h ng l i t ti n ích ti n ích s đ c v n hóa vào giá tr đ t đai; (ii) Các quy đ nh SD có nh h ng đ n giá tr B S (cơng trình đ t), u kho n quy đ nh có th làm h n ch cung B S th tr ng Khi xem xét chi ti t h n v tác đ ng c a quy đ nh SD , Jaeger (2006) chia tác đ ng c a quy đ nh SD đ i v i giá đ t – B S thành 03 hi u ng hi u ng khan hi m, hi u ng ti n ích hi u ng h n ch 1.2.4 Các y u t khác K t qu nghiên c u t ng quan cho th y, ph n gia t ng giá tr c a đ t đai c ng s đ c t o ch u tác đ ng b i y u t khác không ch y u t nhà n c hay c ng đ ng th c hi n Trong đó, y u t khác nh h ng đ n giá tr gia t ng đ t đai đ c đ c p bao g m: Các y u t ban đ u thu c v đ t đai; Các ho t đ ng đ u t phát tri n đ t đai c a c a ch s h u, s d ng đ t; M c đ t ng tr ng kinh t t p trung dân c ; M c đ th hóa; S phát tri n th tr ng B S 1.3 Các công c u ti t giá tr đ t gia t ng m t góc nhìn khác, nghiên c u y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai, bên c nh m c tiêu c b n xem xét đánh giá s thay đ i giá tr đ t c n quan tâm đ n công c đ c s d ng đ u ti t ph n gia t ng giá tr đ t V lý lu n, vi c thu h i giá tr đ t đai (land value capture) nói chung hay u ti t giá tr đ t gia t ng nói riêng q trình phát tri n đ c đ i v n d ng t lâu, v i ý t ng ban đ u c a David Ricardo (1821) c a Henry George (1879) Nguyên lý c b n u ti t giá tr đ t gia t ng d a nguyên t c: “Ph n gia t ng giá tr đ t đai tác đ ng xã h i (ví d nh q trình đ u t CSHT ho c quy t đ nh c a nhà n c) c n ph i đ c đ c thu h i (hay g i u ti t) cho xã h i” Smolka (2013) cho r ng, thu h i giá tr đ t gia t ng trình mà ph n giá tr đ t t ng lên n l c (đ u t ) c a nhà n c ho c c ng đ ng đ c huy đ ng ho c chuy n đ i thành kho n thu thu , phí ho c kho n đóng góp t ng t khác vào ngân sách nhà n c t nh ng c i thi n c a đ t đai mang l i cho ng i s h u, s d ng đ t Các công c u ti t giá tr đ t gia t ng có th phân chia thành 03 nhóm c b n là: Cơng c u ti t chung (công c v mô – macro instruments), công c tr c ti p (Direct instruments) công c gián ti p (Indirect instruments) Trong đó, cơng c u ti t chung giá tr đ t gia t ng đ c ph n ánh ch đ pháp lý s d ng đ t c a m i qu c gia Công c tr c ti p công c không c n ph i áp d ng bi n pháp b sung tri n khai th c hi n c n c vào ph n giá tr gia t ng c a đ t đai/ B S – là cơng c thu Công c gián ti p công c phí/ mang tính ch t c a phí đ c áp d ng trình đ u t , phát tri n d ng đ t đai/ B S 1.4 Kho ng tr ng nghiên c u Cơng trình ch m t s kho ng tr ng c n ti p t c nghiên c u là: Th nh t: N i hàm v giá tr đ t gia t ng c ch tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t đai ch a đ c th ng nh t làm rõ nghiên c u công b ; Th hai: K t qu phân tích trình bày v y u t tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đai, c ng nh vi c u ti t giá tr đ t gia t ng r t khác có nhi u m b t t ng đ ng Nguyên nhân c a nh ng b t đ ng s khác quan m đánh giá c a nhà nghiên c u; ph ng pháp th c hi n nghiên c u; th i m phân tích; m u nghiên c u kh n ng thu th p d li u; Th ba: B i c nh nghiên c u có nh h ng l n đ n vi c phân tích, đánh giá tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t sách u ti t giá tr đ t gia t ng Tuy nhiên, nh ng đ c tr ng riêng c a Vi t Nam (c th đ c tr ng v ch đ s h u toàn dân v đ t đai) ch a đ c đ c p nghiên c u công b v gia t ng giá tr đ t đai c a sách u ti t ph n giá tr đ t gia t ng 10 CH NG 2: C S LÝ THUY T V CÁC Y U T TÁC NG GIA T NG GIÁ TR T Ô TH 2.1 Các khái ni m nghiên c u 2.1.1 t đô th t th tồn b ph n di n tích đ t đ c s d ng thành ph (khu v c đô th ) ph n di n tích đ t có quy t đ nh đ n vi c b trí đ a m ho t đ ng t i đô th , qua hình thành lên mơ hình SD th (O'sullivan, 2012) t th có th đ c đ nh ngh a đ t đ c s d ng ho c d ki n s đ c s d ng cho ho t đ ng c a đô th (Qadeer, 1981) Trong ph m vi c a nghiên c u này, đ t đô th đ c xác đ nh qu đ t đai bao g m tồn b di n tích đ t đai t i khu v c quy ho ch s tr thành th di n tích đ t thu c đô th hi n h u ti p t c đ c đ u t , phát tri n Trong đó, đ i t ng mà nghiên c u xem xét c th đ t s d ng cho m c đích đ t ho c lo i đ t s đ c chuy n đ i thành đ t t i đô th 2.1.2 Gia t ng giá tr đ t đô th Giá tr đ t đô th , v i vai trò m t h p ph n c u thành giá tr B S cơng trình xây d ng, l i mang tính c m nh n đ c đánh giá d a vào tính ch t, đ c m c a B S b ng ch ng th tr ng Theo đó, gia t ng giá tr đ t th t l ph n tr m v giá tr đ t t ng thêm so v i giá tr đ t đai ban đ u q trình phát tri n th mang l i (Oppio, Torrieri, & Bianconi, 2018) Các tiêu chí đánh giá gia t ng giá tr đ t đai đ c th hi n thông qua s thay đ i c a thu c tính đ t đai có y u t can thi p Các thu c tính có liên quan đ n th a đ t đ c xác đ nh: v trí th a đ t, đ c m th a đ t khu v c th a đ t t a l c 2.1.3 Quy ho ch s d ng đ t đô th Quy ho ch SD t i đô th nh m đ m b o cho ho t đ ng c a đô th đ c t ch c di n không gian đô th , h ng đ n vi c quan tâm b o v l i ích cơng c ng nh s c kho , an toàn, ti n l i, hi u qu , ch t l ng môi tr ng, công b ng xã h i ti n nghi (Ajibola c ng s , 2012) ây h th ng quy ho ch t i th đ c b trí nh m t o thành ph hi n đ i b ng cách thúc đ y vi c s d ng đ t hi u qu đ m b o yêu c u c a trình phát tri n v m t đ , b c c, thi t k (Ratcliffe c ng s , 2009) 2.1.4 Quy đ nh s d ng đ t Quy đ nh SD m t lo t sách, pháp lu t, tiêu chu n, nhi m v th t c hành đ c quy n (Trung ng đ a ph ng) thông qua th c hi n đ tác đ ng u đ n hành vi c a ng i dân v vi c SD Quy đ nh chuy n m c đích SD là: Các bi n pháp can thi p, đ c th c hi n m c đ chi ti t c a c quan qu n lý nhà n c v đ t đai nh m th c hi n trình chuy n đ i m c đích SD đ đ t đ c m c tiêu qu n lý v đ t đai theo nh ng đ nh h ng xác đ nh T i khu v c đô th , quy đ nh liên quan đ n m c đích SD y u t quy t đ nh đ n hình thái cách th c phát tri n th , chi phí phát tri n nhà , B S c ng nh v n đ liên quan đ n phúc l i đô th ý, quy đ nh SD tác đ ng đ n s bi n đ ng c a giá đ t đô th ây đ c xem nh ch báo c b n v tính h p d n ti n ích c a m i đ a m đ t đai c th 2.1.5 Phát tri n c s h t ng CSHT bao g m t p h p h th ng ph c t p, liên hồn cơng trình k thu t ph c v cho ho t đ ng kinh t dân sinh c a khu v c đô th V m t c u thành, CSHT đô th bao đ c chia thành hai b ph n l n: c s h t ng k thu t c s h t ng xã h i Phát tri n CSHT ph m vi nghiên c u đ c hi u ho t đ u t nh m gia t ng s l ng ho c c i thi n ch t l ng cơng trình k thu t, c th cơng trình giao thơng nh m ph c v cho ho t đ ng kinh t dân sinh c a khu v c đô th 2.2 M t s lý thuy t có liên quan nghiên c u v gia t ng giá tr đ t đô th Lu n án t ng quan t p trung rà soát, nghiên c u 03 lý thuy t có liên quan đ n ch đ nghiên c u là: Lý thuy t quy n s h u; Lý thuy t đ a tô; Lý thuy t l a ch n v trí dân c Trong đó: Lý thuy t quy n s h u cho th y n i dung trung tâm c a vi c xác đ nh quy n s h u đ t đai - c s n n t ng đ th c hi n nghiên c u phân tích n i dung v kinh t đ t (Ryan-Collins et al., 2017) Theo lý thuy t này, vi c đ m b o pháp lý quy n s h u (n m gi ) v đ t đai s góp ph n làm gia t ng giá tr đ t đai Thêm vào đó, quy n s h u đ t đai đóng vai trị quan tr ng q trình phân ph i, u ti t giá tr đ t gia t ng (D Liu & Ge, 2018) Lý thuy t đ a tô t p trung lu n gi i s thay đ i giá tr đ t đai y u t tác đ ng t ch s h u ch s d ng đ t Trên c s đó, lý thuy t cung c p nguyên lý kinh t vi c u ti t ph n giá tr đ t gia t ng, d i góc nhìn t ngu n t o giá tr gia t ng s tham gia tác đ ng c a ch th liên quan trình đ u t , phát tri n s d ng đ t đai 12 11 Lý thuy quy t đ nh l d ng đ t B đ nh đ u t , s t l a ch n v trí dân c s cung c p c s đ gi i thích q trình a ch n v trí đ t đai B S trình ng i dân đ u t , s S (c th B S nhà ) V i lu n m ban đ u quy t d ng đ t & B S nh m m c tiêu t i đa hóa l i ích, ng i dân s l a ch n v trí đ t đai có ti m n ng gia t ng giá tr 2.3 Các y u t xác đ nh giá tr m i quan h tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th 2.3.1 Các y u t xác đ nh giá tr đ t đô th Khi xem xét y u t xác đ nh giá tr đ t đai, B S nói chung (trong bao g m đ t đô th ), nhà nghiên c u th ng phân tích đánh giá thơng qua nhóm y u t (hay g i thành t ) có liên quan đ n đ t đai/ B S V m t t ng quát, có th chia làm 02 nhóm c b n (i) Nhóm y u t thu c v th a đ t (ii) Nhóm y u t n m ngồi th a đ t (Dziauddin & Idris, 2018) ng th i, vi c phân nhóm y u t khác tùy thu c vào m c đích nghiên c u kh n ng thu th p d li u (Abidoye & Chan, 2016) quan tâm, xác đ nh giá tr đ t đô th , c n xem xét đ n m i quan h c a y u t bên bên th a đ t Trong đó, y u t bên th a đ t đ c xem thành t n i t i t o nên giá tr th a đ t; Các y u t bên ngồi l i có nh ng tác đ ng làm thay đ i y u t c u thành bên u ki n đ xác đ nh giá tr th tr ng c a th a đ t Chính v y, c n xem xét m i quan h tác đ ng gi a nhóm y u t s t ng tác thay đ i giá tr đ t đô th CH NG 3: B I C NH VÀ PH NG PHÁP NGHIÊN C U 3.1 Th c tr ng đ t th sách u ti t giá tr đ t gia t ng t i Vi t Nam 3.1.1 Th c tr ng đô th hóa thay đ i đ t th t i Vi t Nam ánh giá v th c tr ng th hóa s thay đ i đ t đô th , lu n án t p trung xem xét v n i dung s l ng đô th , dân c thành th qu đ t đô th th i qua qua C th , b ng ch ng th c t cho th y, h th ng đô th n c ta t ng lên đáng k v m t s l ng Quy mô dân c đô th n c ta liên t c t ng qua n m, đ c ph n ánh thông qua t l dân c thành th ngày gia t ng S thay đ i di n tích đ t th Vi t Nam so v i t ng di n tích đ t t nhiên t ng đ t bi n Sau 30 n m (1998-2019), t l dân s thành th n c ta t ng t 20,1% lên 34,4% (t ng t ng ng 14,3 m ph n tr m) T c đ t ng dân s t i th bình qn n m giai đo n 2009 - 2019 đ t 2,64%/n m, th p h n t c đ t ng dân s thành th c a giai đo n tr c (giai đo n 1999 – 2009) B ng 3.4 ô th hóa v đ t đai dân c t i Vi t Nam giai đo n 1995 – 2020 N m S th T ng di n tích đ t đô th (ha) T l đ t đô th t ng di n tích đ t (%) 1995 420 836117 2,53 14,9 20,75 17,9 2000 629 990276 2,99 18,7 24,12 18,9 2005 675 1153549 3,48 22,3 27,10 19,4 2010 752 1372038 25,5 25,5 29,60 18,6 2015 775 1642420 31,0 31,0 34,30 18,9 thi p tr ng tâm c a nghiên c u) đ t m i quan h tác đ ng qua l i v i nhóm y u t khác nh m tìm hi u c ch tác đ ng s thay đ i giá tr 2017 813 3400000 - 32,8 34,14 - 2018 819 - 42,46 - 38,0 - đ t th Trong đó, lu n án d a vào lu n m lý thuy t v m i quan h gi a thay giá tr đ t đai kh n ng ti p c n - ây khung phân tích đ c phát tri n b i Alonso (1964), Muth (1969) Mills (1972) l a ch n s d ng đ t đô th (C D Higgins & Kanaroglou, 2016) 2019 833 - - 33,1 38,4 - Tháng 10/2020 841 - - - 39,3 - 2.3.2 M i quan h c a y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th Lu n án t p trung vào xem xét nhân t nh là: quy ho ch, phát tri n CSHT sách thay đ i m c đích SD (đây y u t nhà n c can T ng dân s đô th (tri u ng i) T l th hóa (%) M tđ dân s đô th (ng i/ha) Ngu n: T ng h p theo s li u c a B Xây d ng T ng c c Th ng kê 13 14 3.1.2 Th c tr ng sách u ti t giá tr đ t đô th gia t ng t i Vi t Nam Lu n án rà soát đánh giá quy đ nh liên quan đ n u ti t ph n gia t ng giá tr đ t đai t i Vi t Nam (t Lu t t đai 1993 đ n nay) Trong đó, Lu n án ti p c n phân tích theo nhóm sách u ti t ph n giá tr đ t gia t ng là: Chính sách giá đ t đóng vai trò “d n truy n” u ti t ph n giá tr đ t gia t ng; Chính sách thu tài đ t đai đóng vai trị u ti t tr c ti p ph n giá tr đ t gia t ng; Chính sách u ti t l i ph n gia t ng giá tr đ t (c th sách b i th ng, h tr , tái đ nh c nhà n c thu h i đ t; Chính sách phát tri n t o qu đ t nh m huy đ ng tài đ t đai) 3.2 Thi t k nghiên c u 3.2.1 Quy trình nghiên c u M c tiêu nghiên c u ánh giá tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th Xác đ nh bi u hi n c th c a gia t ng giá tr đ t đai N i hàm c a gia t ng giá tr đ t đai; C n c xác đ nh giá tr đ t gia t ng Tiêu chí ph n ánh s gia t ng giá tr đ t đô th ánh giá s u ti t giá tr đ t gia t ng c a m t s cơng c Phân tích s tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t Bi u hi n c a c ch tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th t i Vi t Nam; Xác đ nh kh n ng tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th c a y u t ; o l ng gia t ng giá tr đ t t i đô th đ u t m đ ng giao thông (a cases study) ánh giá th c thi công c sách u ti t giá tr đ t gia t ng; Xác đ nh công c sách quan tr ng u tiên u ti t ph n giá tr đ t gia t ng M c tiêu Hàm ý khuy n ngh hồn thi n sách Hình 3.1 Quy trình nghiên c u Ngu n: Tác gi xây d ng 3.2.2 Ph ng pháp nghiên c u Lu n án s d ng k t h p ph ng pháp nghiên c u đ nh tính đ nh l ng Trong đó, tr ng tâm c a lu n án s d ng ph ng pháp đ nh tính nh m tìm hi u bi u hi n th m dò c ch tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th Trong nghiên c u này, bên c nh ph ng pháp nghiên c u t i bàn (desk research), ph ng pháp nghiên c u đ nh tính (ph ng v n bán c u trúc, th o lu n nhóm, nghiên c u tình hu ng) 3.2.3 Quy trình thu th p d li u D li u th c p liên quan đ n giá đ t giá B S: Thu th p t báo cáo đ nh giá, th m đ nh giá giao d ch rao bán t i v n phòng môi gi i B S; Ph ng v n sâu th o lu n nhóm: Th c hi n 09 cu c ph ng v n sâu 01 cu c th o lu n nhóm t p trung (06 đ i t ng) v i s tham gia c a chuyên gia, gi ng viên, nhà nghiên c u, qu n lý đ t đai nhà ho t đ ng th c ti n v phát tri n đ t đai, đ u t B S Kh o sát 125 chuyên gia, gi ng viên, nhà nghiên c u qu n lý v đ t đai, cán b đ nh giá đ t & B S (tr c ti p qua email) đ đánh v y u t tác đ ng đ n gia t ng giá tr đ t đô th ; Phân tích tình hu ng d án đ u t CSHT giao thông đ n gia t ng giá tr đ t đô th (D án T H u – Yên L t i Thành ph Hà N i) thông qua vi c thu th p 02 ngu n d li u đ phân tích: (1) Ngu n d li u 1: Giá tr đ t thông tin th a đ t đ c xác đ nh b ph n th m đ nh/ đ nh giá th c hi n (có 338 quan sát); (2) Ngu n d li u 2: ánh giá c a ng i s d ng t i khu v c vùng d án đ ng giao thơng qua (có 216 quan sát) 3.3 Phân tích d li u i v i d li u ph ng v n sâu, th o lu n nhóm: Th c hi n nh p li u, chuy n sang d ng v n b n d ng, t ng h p thành h i tho i, n i dung đ c phân lo i theo ch đ ; tác gi k t h p s d ng nguyên lý ph ng ph ng pháp th ng kê h c nh t n s , t n su t, y u v t / c m t ph n ánh/ liên quan đ n ch đ nghiên c u; i v i d li u kh o sát: c x lý d li u thông qua ph n m m Excel SPSS, s d ng k thu t đ nh l ng đ phân tích (So sánh giá tr trung bình, trung v , ki m đ nh gi thuy t b ng phân tích ANOVA, phân tích th ng kê mơ t , phân tích EFA, h i quy đa bi n) B ng t ng h p cách thu th p, x lý d li u ph ng pháp phân tích s d ng đ c mô t t i B ng 3.2 16 15 B ng 3.2 T ng h p ph Ph ng pháp Tri n khai th c t ng pháp thu th p phân tích d li u Phân tích d li u - Rà sát, đánh giá sách liên quan H th ng c s d - Thu th p s li u v Nghiên c u t i li u (tài li u, s li u giá đ t, phân tích so bàn v giá đ t) sánh bi n đ ng (t ng đ i t đ i) t i th i m khác Ph ng v n sâu (Chuyên gia) Th o lu n nhóm (Chuyên gia) M c đích - T ng quan tài li u; - S li u th c p, v n b n quy đ nh sách liên quan đ n ch đ nghiên c u - Nh p d li u d i d ng v n b n; - Khám phá bi u hi u 09 cu c - Th c hi n coding c a gia t ng giá tr đ t đai; (30 -45 phút/cu c) phân nhóm; - Tìm hi u c ch tác đ ng - So sánh, đánh giá làm gia t ng giá tr đ t; vi t nh n đ nh 01 cu c (06 chuyên gia) - Nh p d li u d i - B sung khái quát hóa d ng v n b n; thu t ng gia t ng giá tr đ t - Th c hi n coding đai; phân nhóm; - ánh giá & đ nh h ng - So sánh, đánh giá hồn thi n sách u vi t nh n đ nh ti t ph n gia t ng giá tr đ t đai; i u tra kh o sát (d li u di n r ng) Phân tích th ng kê mơ t , ti n hành so sánh 125 chuyên gia, nhà d a nguyên lý ho t đ ng đ nh giá c a k thu t phân tích đ nh l ng (thông qua đ t&B S giá tr trung bình, trung v , m đánh giá) - Th m dò thêm ý ki n, thu th p c ng c phát hi n v gia t ng giá tr đ t sách u ti t có liên quan; Nghiên c u tình hu ng (1) Giá đ t giao d ch giá đ t đ c đ nh 01 d án giá: S d ng k thu t (đ u t CSHT giao phân tích Hedonic thơng th ) (2) Kh o sát ng i SD : Th ng kê mô t ; EFA; H i quy đa bi n - Phân tích, đánh giá đo l ng tác đ ng đ u t CSHT giao thông làm gia t ng giá tr đ t Ngu n: Tác gi xây d ng CH NG 4: K T QU PHÂN TÍCH CÁC Y U T TÁC NG GIA T NG GIÁ TR T Ô TH T I VI T NAM 4.1 Bi u hi n gia t ng giá tr đ t đô th K t qu phân tích ph ng v n sâu th o lu n nhóm chuyên gia cho th y bi u hi n v giá tr đ t đai gia t ng giá tr đ t đai đ c ph n ánh góc đ kinh t phi kinh t Tuy nhiên, s đánh giá v giá tr đ t đai gia t ng giá tr đ t l i đ c xem xét nhi u h n d i góc đ giá tr kinh t c a đ t đai Trong đó, bi u hi n liên quan góc đ phi kinh t nh giá tr s gia t ng giá tr v môi tr ng, c nh quan hay xã h i đ c quan tâm ý, bi u hi n liên quan đ n gia t ng giá tr phi kinh t th ng đ c nhóm nhà ho t đ ng th c ti n phát tri n đ t đai đ u t B S quan tâm đánh giá Tác gi th c hi n phân nhóm, th ng kê t v ng, khái ni m hóa đ a m t s phát bi u liên quan đ n gia t ng giá tr đ t đai phân tích K t qu cho th y, bi u hi n gia t ng giá tr đ t đai đ c khái quát thông qua bi u hi n ch y u, là: i) Thay đ i t ng lên c a m c giá đ t sau lo i b y u t l m phát; ii) Giá tr đ t đai thay đ i g n li n v i ngu n gây tác đ ng; iii) T ng kh n ng s n xu t kinh t s c sinh l i c a đ t 4.2 Th c tr ng tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th 4.2.1 So sánh tác đ ng c a nhóm y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th K t qu phân tích d li u thu đ c t ph ng v n sâu th o lu n nhóm t p trung v tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th phân theo nhóm y u t tác đ ng t cao đ n th y là: Nhóm y u t nhà n c th c hi n; Nhóm y u t ng i s d ng đ t đ u t ; Nhóm y u t bên ngồi đ t đai (đơ th hóa, s phát tri n c a th tr ng n n kinh t ); Nhóm y u t thu c v đ t đai t gia t ng ý, nhóm y u t đ u t t ng i SD , ho t đ ng đ u t c a doanh nghi p phát tri n d án có s d ng đ t B S đ c ghi nh n, đánh giá cao Trong đó, ho t đ ng đ u t t ng i s d ng đ t khác (h gia đình cá nhân) nh h ng đ n gia t ng giá tr đ t đai l i không đ c nhìn nh n Tác gi th c hi n phân tích d li u t kh o sát chuyên gia (di n r ng) đ b sung đánh giá m c đ gia t ng giá tr đ t đai nhóm y u t t ng y u t tác đ ng c a m i nhóm K t qu phân tích ch r ng: nhóm y u t nhà n c can thi p tác đ ng gia t ng m nh nh t so v i nhóm cịn l i Trong nhóm y u t nhà n c can thi p, y u t liên quan đ n sách chuy n m c đích s d ng đ t đ c đánh giá có tác đ ng m nh h n so v i y u t đ u t CSHT t ng quy ho ch liên quan đ n SD 18 17 B ng 4.9 T ng h p đánh giá v c ch c a y u t nhà n Hình 4.2 Bi u đ đánh giá m c đ giá tr đ t gia t ng 60 47 46 45 38 40 29 30 30 27 u t CSHT Quy ho ch Chuy n m c đích SD T 5%-d 20 18 Quy ho ch 24 18 10 5% < 44 40 38 19 20 55 54 50 Y ut i 20% u t CSHT T 20 % - d i 50% t t gia t ng T 50% - 100% Ng i SD ≥ 100% Ngu n: Tác gi t ng h p t k t qu kh o sát 4.2.2 Phân tích tác đ ng c a y u t nhà n c can thi p làm gia t ng giá tr đ t đô th - C ch tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t th : Qua phân tích đ nh tính, có th t ng k t đ c 03 c ch tác đ ng đ c bi u hi n y u t nhà n c can thi p đ i v i s gia t ng giá tr giá tr đ t đô th t i Vi t Nam, bao g m: C i thi n ti n ích kh n ng ti p c n đ t đai; T o c h i phát tri n; M c đ th c thi c a can thi p C th , bi u hi n có liên quan đ n c ch tác đ ng đ c t ng theo b ng d i B ng 4.3 Tóm t t bi u hi n c a c ch tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th C ch tác đ ng C i thi n ti n ích kh n ng ti p c n đ t đai Các bi u hi n - Hình thành trung tâm phát tri n m i; - Rút ng n kho ng cách th i gian di chuy n - K v ng v l i ích t ng lai; T o c h i phát tri n m i - Xu t hi n c h i SD kinh doanh B S; - Thu hút đ u t phát tri n kinh t ; - Giá đ t cá bi t bi n đ ng theo thông tin liên quan M c đ th c thi c a can đ n can thi p; thi p nhà n c th c hi n - Các giai đo n khác s bi n đ ng giá khác nhau; Ngu n: Tác gi t ng h p - Lu n án t ng h p đ c bi u hi n m c đ c a c ch tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đô th t i Vi t Nam nhà n c th c hi n can thi p theo b ng d i Chính sách chuy n đ i m c đích SD ánh giá tác đ ng N i dung can thi p Quy ho ch đô th Quy ho ch thay đ i, th c hi n u ch nh đ a gi i hành Quy ho ch t ng th kinh t - xã h i Quy ho ch phân khu ch c n ng Quy ho ch s d ng đ t u t xây d ng cơng trình h t ng xã h i (tr ng h c, bênh vi n v.v.) u t làm m i ho c nâng c p đ ng giao thông u t XD công viên, khu v c không gian xanh ph c v c c ng đ ng Chính sách chuy n m c đích SD , đ t nơng nghi p ph c v c m c đích phi th ng m i Chính sách chuy n m c đích SD s n xu t kinh doanh phi nông nghi p sang làm đ t , phát tri n d án nhà Chính sách chuy n m c đích SD nông nghi p sang làm khu công nghi p Chính sách chuy n m c đích SD nơng nghi p sang đ t s n xu t kinh doanh phi nơng nghi p Chính sách chuy n m c đích SD nơng nghi p sang làm đ t , phát tri n d án nhà , khu đô th m i c can thi p tác đ ng giá t ng giá tr đ t đô th ánh giá bi u hi n c a c ch tác đ ng M cđ +++ +++ ++ ++ + C i thi n ti n ích & kh n ng ti p c n đ t đai T o c h i phát tri n M cđ th c thi + ++ +++ ++ +++ + + +++ ++ ++ +++ + + ++ ++ +++ +++ Ngu n: Tác gi t ng h p Ghi chú: N i dung đánh giá v m c đ tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th : Cao (+++); Trung bình (++); Th p (+) 19 4.3 Phân tích tác đ ng c a đ u t CSHT đ 20 đ t đô th - qua nghiên c u tình hu ng d án n đ ng T H u – Yên L 4.3.1 K t qu phân tích h i quy Hedonic d a vào giá đ t th tr ng Nghiên c u t p trung đánh giá tác đ ng c a đ u t CSHT giao thông t i giai đo n khác đ n giá đ t xem xét tác đ ng y u t khác thu c v th a đ t đ n s thay đ i giá đ t Do đó, mơ hình phân tích đ c vi t l i d i d ng là: (2) Nghiên c u th c ki m đ nh các gi thuy t thông qua k thu t phân tích tr c sau (before – after analysis) h i quy Hedonic nh sau: H1: Có hay khơng s khác bi t v giá đ t trung bình c a m i khu v c? H2: Có hay khơng s khác bi t v giá đ t trung bình theo th i gian? H3: Có hay không s khác bi t v giá đ t trung bình theo th i gian t i m i khu v c? Lu n án th c hi n vi c ki m đ nh T-test k thu t phân tích Anova (phân tích ph ng sai thay đ i) V c b n, giá đ t đ c phân tích khác bi t theo hai thành t là: Theo khu v c Theo th i gian (giai đo n đ u t ) Các gi thuy t đ uđ B ng 4.10 K t qu phân tích h i quy ng giao thơng đ n gia t ng giá tr c ki m đ nh k t qu th ng kê kh ng đ nh có có s thay đ i v giá đ t trung bình t i khu v c theo giai đo n th c hi n c a d án đ u t CSHT K t qu mơ hình phân tích h i quy Hedonic (đánh giá tác đ ng) cho th y: Coefficientsa Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients Model t Std B Beta Error (Constant) 2.792 098 28.370 Plotarea -6.947E-5 000 -.006 -.341 Widthfacade -.002 004 -.008 -.431 Shape 005 026 003 205 Housing 012 020 010 622 Strtype 518 026 363 20.170 Disdistrictcenter -.192 016 -.245 -12.068 Security 110 022 110 4.995 Disbazaar -.151 019 -.126 -8.121 Environment 049 024 039 2.047 cyear1 -.119 029 -.061 -4.033 cyear2 177 026 108 6.901 cyear3 767 031 469 25.019 a Dependent Variable: LnLandprice1 4.3.2 K t qu phân tích d a đánh giá c a ng s t c 93,8% s thay c a giá đ t ng th i, có ng tác th i gian khu v c th a đ t tác đ ng lên s thay đ i giá đ t giai đo n cơng b d án, giai đo n d án hồn thành giai đo n d án thác khai thác v n hành sau đ u t C th , đó, giai đo n cơng b d án, giai đo n d án hoàn thành giai đo n d án thác khai thác v n hành sau đ u t , giá tr đ t trung bình thay đ i gia t ng gi a khu v c tác đ ng khu v c ki m soát l n l t 6,1%; 10,8% 46,9% .000 734 666 838 534 000 000 000 000 041 000 000 000 Tolerance VIF 594 603 843 746 566 446 377 765 516 800 753 523 1.684 1.658 1.186 1.341 1.768 2.243 2.654 1.307 1.936 1.249 1.328 1.914 i s d ng đ t Trên c s t ng quan tài li u, Lu n án đ xu t mơ hình nghiên c u phân tích tác đ ng đ u t đ ng giao thông đ n giá đ t đô th H1 Kho ng cách đ n trung tâm Mơ hình có ý ngh a th ng kê v i h s R u ch nh = 0.938, có ngh a bi n mơ hình gi i thích đ Sig Collinearity Statistics Th i gian di chuy n H2 H3 C h i phát tri n Thay đ i s d ng đ t Bi n ki m soát Giá tr đ t gia t ng H4 Tác đ ng c a đ u t CSHT giao thông Lu n án thu th p s d ng 216 quan sát (phi u tr l i h p l t ng i SD ) đ th c hi n phân tích Sau phân tích th ng kê mô t , ki m tra th c đo, phân nhân t khám phá (EFA), phân tích t ng quan h i quy Lu n án đ a m t s k t qu nh sau: 22 21 CH B ng 4.20 Tóm t t k t qu ki m đ nh gi thuy t Các gi thuy t nghiên c u H1: Kho ng cách đ n trung tâm có tác đ ng đáng k đ n giá tr đ t gia t ng; H2: Th i gian di chuy n có tác đ ng đáng k đ n giá tr đ t gia t ng; H3: C h i phát tri n t i khu v c có tác đ ng đáng k đ n giá tr đ t gia t ng; H4: Thay đ i s d ng đ t có tác đ ng đáng k đ n giá tr đ t gia t ng; NG 5: HÀM Ý RÚT RA T K T QU NGHIÊN C U Cơng trình nghiên c u đ xu t m t s khuy n ngh v hàm ý qu n tr hoàn thi n sách u ti t ph n giá tr đ t gia t ng K v ng d u H s Beta chu n hóa + 095** c ng h 5.1 Hàm ý qu n tr đ i v i doanh nghi p đ u t s d ng đ t phát tri n b t đ ng s n + 225*** c ng h + 400*** c ng h + 380*** c ng h Th nh t: Khi doanh nghi p l a ch n v trí & đ a m đ u t s d ng đ t/ phát tri n B S, doanh nghi p c n quan tâm đ n xu h ng c a nh ng thay đ i có liên quan c a y u t nhà n c can thi p T đó, doanh nghi p c n xây d ng ph ng án vi c t n d ng l i th can thi p tác đ ng b i nhà n c t o v kh n ng ti p c n đ t đai t i khu v c có th c hi n d án đ u t B S; K t lu n Trong đó: ***: v i P-value < 0,001; **: v i P-value < 0,05 K t qu ki m tra gi đ nh v mơ hình h i quy cho th y mơ hình d li u thu th p t t Theo đó, tác gi xây d ng đ c ph ng trình h i quy chu n hóa s là: MLVU = 0,095 * MDIS + 0,225*MLUC +0,4*MTIME + 0,38*MOPT Nh v y, b ng ch ng t 02 ngu n d li u thu th p, Lu n án ch r ng, đ u t CSHT đ ng giao thông đô th tác đ ng làm gia t ng giá đ t giai đo n công b d án, giai đo n d án hoàn thành giai đo n d án thác khai thác v n hành sau đ u t 6,1%; 10,8% 46,9% ng th i, k t qu phân tích c ng kh ng đ nh đ c t n t i 02 c ch tác đ ng gia t ng gia t ng giá tr đ t t i tình hu ng phân tích là: c ch “C i thi n ti n ích & kh n ng ti p c n” “T o c h i phát tri n” 4.4 ánh giá v sách u ti t ph n gia t ng giá tr đ t đô th K t qu t ng h p n i dung ph ng v n sâu th o lu n nhóm v v n đ u ti t giá tr đ t gia t ng n i lên 02 m chính: (i) Nhà n c hi n ch a th c hi n u ti t th a đáng ph n giá tr đ t gia t ng; (ii) Nguyên nhân c a th c tr ng xu t phát t b t c p c a quy đ nh sách trình t ch c th c thi tri n khai sách u ti t Bên c nh đó, k t qu phân tích n i dung ph ng v n sâu, th o lu n nhóm kh o sát (di n r ng) c ng cung c p m t s g i ý v đ nh h ng hồn thi n sách u ti t quan tr ng nh sách giá đ t, sách thu đ t v.v Th hai: Các doanh nghi p c n nh n th c đ c vai trị c a doanh nghiêp vi c t o đóng góp vào ph n gia t ng giá tr đ t/ B S thông qua ho t đ ng đ u t phát tri n đ t B S; Th ba: Các doanh nghi p B S c n tr ng t o l p gia t ng giá tr (giá tr kinh t giá tr phi kinh t ) trình đ u t phát tri n s n ph m B S 5.2 Hàm ý sách u ti t giá tr đ t gia t ng 5.2.1 nh h ng hồn thi n sách u ti t giá tr đ t gia t ng - Vi c u ch nh, s a đ i hoàn thi n quy đ nh sách u ti t ph n gia t ng giá tr đ t c n đ m b o cân đ i gi a m c tiêu qu n lý m c tiêu phát tri n u ti t huy đ ng ngu n l c tài đ t đai; - Chính sách u ti t ph n gia t ng giá tr đ t đai c n đ m b o c s u ti t c n c trình thay đ i bi n đ ng c a giá đ t th tr ng; - Tri n khai đ ng th i vi c s d ng công c thu đ t giá đ t phù h p u ki n phát tri n c a th tr ng đ t đai B S; y m nh c ch chuy n d ch đ t đai t nguy n d a quan h th tr ng; đ ng th i th c hi n đa d ng hóa cơng c huy đ ng/ u ti t ngu n l c tài đ t đai cho trình phát tri n 5.2.2 M t s đ xu t hồn thi n sách u ti t giá tr đ t gia t ng Chính sách v giá đ t: - S a đ i nguyên t c xác đ nh giá đ t quan h s d ng đ t đai theo h ng: “giá đ t đ c xác đ nh ph i ph n ánh giá tr th tr ng c a đ t 24 23 đai" Giá tr th tr ng m c giá ph n ánh đ y đ l i ích kinh t đ t đai mang l i đ c xác đ nh d a y u t c u thành giá tr đ t xu t b quy đ nh v Khung giá đ t B ng giá đ t, s d ng th ng nh t c ch m t giá đ t giá đ t c th Trong đó, giá đ t c th ph n ánh giá tr th tr ng c a đ t đai - B sung quy đ nh v vi c th c hi n đ ng ký giá qu n lý giá đ t c th ; h p t i th i m thu h i, giá đ t th tr ng t ng cao đ t bi n b i th ng theo giá th tr ng; ph n chênh l ch gi a giá b i th ng giá tính thu c a th a đ t s đ c u ti t theo nguyên t c u ti t giá tr gia t ng đ a tô chênh l ch t o 5.2.3 Khuy n ngh nh m t ng c đ t đô th ng tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr - Hoàn thi n ph ng pháp đ nh giá đ t (t p trung nghiên c u áp d ng ph ng pháp đ nh giá đ t theo vùng giá tr ) Th nh t: i m i công tác l p quy ho ch đ m b o quy ho ch t i đô th mang tính liên k t th ng nh t, đ ng b kh thi - M t s quy đ nh gi i pháp khác có liên quan trình tri n khai quy đ nh sách giá đ t: Quy đ nh t th c l i c quan đ nh giá/ th m đ nh giá đ t đ c l p; Nâng cao n ng l c đ nh giá đ t; Xây d ng c p nh t h th ng thông tin đ t đai đa m c tiêu , đó, c n thi t l p c p nh t thông tin v giá đ t Th hai: Thúc đ y trình đ u t phát tri n CSHT đô th , bao g m tr ng nâng c p h th ng CSHT (k thu t & xã h i) t i đô th hi n h u, qu n lý phát tri n m i có hi u qu h t ng c s t i khu v c s tr th Chính sách v thu đ t: - B sung nguyên t c v thu đ t đai đ o Lu t t đai đ đ m b o s th ng nh t v m t pháp lý s d ng công c kinh t đ t u ti t ph n giá tr đ t gia t ng - Nghiên c u b sung thêm quy đ nh v Thu u ti t giá tr gia t ng gi a giá mua giá bán gi a l n giao d ch đ t đai; - S a đ i c s tính thu c a s c thu s d ng đ t hi n hành theo h ng: C s tính thu s d ng đ t c n d a giá tr đ t đai ph n giá tr đ t đai gia t ng thay đ i u ki n c a đ t đai Chính sách tài đ t đai khác có liên quan: - Chính sách thu ti n SD : Th c hi n đ i m i c ch th c hi n thu ti n SD theo h ng xác đ nh kho n thu d a vào kh n ng sinh l i c a th a đ t tr ng h p th c hi n chuy n m c đích SD Ngoài ra, c n th c hi n phân lo i (chia nh ) đ t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p theo m c đích s d ng thu ti n SD ; - Th c hi n sách t o qu đ t đ u giá đ i v i ph n qu đ t ph c n t i d án đ u t phát tri n CSHT đô th ; - B i th ng v đ t nhà n c thu h i đ t: Nghiên c u s a đ i áp d ng nguyên t c là: Xác đ nh giá đ t b i th ng c n tính theo giá đ t c th đ c s d ng tính thu ghi c s d li u c a th a đ t Trong tr ng Th ba: Có đ nh h ng gi i pháp th c hi n hi u qu nh ng bi n đ ng trình chuy n m c đích SD t i khu v c ven đô khu v c quy ho ch tr thành đô th K T LU N V i nh ng phát hi n nghiên c u, lu n án đóng góp c v m t lý lu n th c ti n V lý lu n, lu n án phát hi n phân tích b i c nh th c a Vi t Nam, bi u hi u gia t ng giá tr đ t v m t kinh t đ c đánh giá nhi u h n y u t tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t ghi nh n ch y u nhà n c tác đ ng can thi p, theo sau tác đ ng đ u t c a ng i SD doanh nghi p B S y u t khác Lu n án c ng nh n di n phân tích 03 c ch tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t th là: C i thi n ti n ích & kh n ng ti p c n đ t đai; T o c h i phát tri n; M c đ th c thi can thi p ý, nhà n c th c hi n đ u t làm đ ng giao thơng th , có 02 c ch “C i thi n ti n ích & kh n ng ti p c n đ t đai”; “T o c h i phát tri n” đ c kh ng đ nh đo l ng V m t th c ti n, k t qu nghiên c u lu n án s cung c p thông tin tham kh o cho doanh nghi p vi c l a đ a m, v trí đ u t ph ng án s d ng đ t phát tri n B S i v i c quan nhà ho ch đ nh sách, lu n án đ đ nh h ng hồn thi n sách u ti t ph n giá tr đ t gia t ng m t s khuy n ngh nh m t ng c ng s tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th Cu i cùng, lu n án c ng ch nh ng h n ch nghiên c u g i m m t s h ng nghiên c u ti p theo đ i l nh v c nghiên c u v xác đ nh giá đ t, kinh t đ t B S ... tiêu nghiên c u ánh giá tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th Xác đ nh bi u hi n c th c a gia t ng giá tr đ t đai N i hàm c a gia t ng giá tr đ t đai; C n c xác đ nh giá tr đ t gia. .. n ánh s gia t ng giá tr đ t đô th ánh giá s u ti t giá tr đ t gia t ng c a m t s cơng c Phân tích s tác đ ng c a y u t làm gia t ng giá tr đ t Bi u hi n c a c ch tác đ ng c a y u t làm gia. .. t ng giá tr đ t đô th t i Vi t Nam; Xác đ nh kh n ng tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th c a y u t ; o l ng gia t ng giá tr đ t t i đô th đ u t m đ ng giao thông (a cases study) ánh giá th