Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta

VIỆN NC NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TRẦN ĐÃNG VINH HOAN THIỆN PHAP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN s d ụ n g ĐÂ't Ở NƯỚC TA CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 50515 THƯ VIỆN TRƯỜNG ĐAI HOCLÙÂT HÀ NÔI _PHÒNG Đ O C - LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC • • • • NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TIẾN Sĩ PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI - 2002 Đề tài "Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta ” nghiên cứii bối cảnh thị trường quyền sử dụng đất nước có nhiều biến động thiếu hành lang pháp lý; vấn đề nghiên cứu để xây dựng hoàn thiện sở pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung thu hút ý nhiều nhà nghiên cứu, nhà quản lý dư luận Trong trình nghiên cứu tác giả cố gắng trình bày nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cố số nội dung chưa thật phù hợp với thực tiễn vận động kinh tế thị trường xu hướng chủ động hội nhập quốc tế đ ể sở đưa phương hướng hồn thiện Tuy nhiên, hạn chế định, lần tác giả tham gia nghiên cứu khoa học, chơ nên kết nghiên cứu khơng tránh khỏi thiếu sót hình thức, nội dung phương pháp nghiên cứu Vì vậy, tác giả mong muốn nhận đóng góp ỷ kiến thầy cô đồng nghiệp Tác giả bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo - Tiến sỹ Luật học Phạm Hữu Nghị tận tình hướng dẫn động viên tinh thần lúc gặp khó khăn đ ể tác giả hoàn thành luận văn Tác giả chân thành cám ơn thầy cô giáo Viện Nghiên cứu Nhà nước Pháp luật, Trường Đại học Luật Hà Nội, đồng nghiệp công tác Tổng cục Địa chính, sở Địa Nghệ An gia đình, bạn bè tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ trình học tập nghiên CÍM đ ể tác giả hồn thành luận văn rpi ỵ * • •> lác giá TRẤN ĐẢNG VINH NHŨNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VÃN BLDS: Bộ luật dân GCNQSDĐ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KTTT: kinh tế thị trường RĐ: ruộng đất QSDĐ: quyền sử dụng đất SDĐ: sử dụng đất SĐ, BS: Sửa đổi, bổ sung TCĐC: Tổng cục Địa UBND: u ỷ ban nhân dân 10 XHCN: xã hội chủ nghĩa MỤC LỤC Trang CHƯƠNG 1: N hững vấn đề ch u n g pháp luật chuyên nhượng quyền sử d ụng đất 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 11 11 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai 11 1.1.2 Quyền sử dụng đất 14 1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 18 1.2.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.2.3 So sánh chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác mua bán tài sản 23 1.3 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật mua bán đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta 29 1.3.1 Thời kỳ phong kiến Đại Việt 29 1.3.2 Thời kỳ nửa thực dân, nửa phong kiến 32 1.3.3 Thời kỳ quyền tay nhân dân 33 1.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất - nhu cầu tất yếu kinh tế thị trường 36 CHƯƠNG Thực trạng pháp luật ch u yên nhượng qu yền sử d ụ n g đất nước ta 2.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43 43 2.1.1 Điều kiện bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.1.2 Điều kiện bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 2.2 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng QS DĐ 55 2.2.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng QSDĐ 55 2.2.2 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng QSDĐ 58 2.3 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61 2.3.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 2.3.2 Giấy chứng nhận QSDĐ giấy tờ hợp lệ QSDĐ 67 2.3.3 Trích lục đồ đất, trích đo thực địa 67 2.3.4 Chứng từ nộp tiền sử dụng đất 69 2.4 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 2.5 Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72 2.6 Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa 76 2.6.1 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 76 2.6.2 Lệ phí trước bạ 79 2.6.3 Lệ phí địa 80 2.7 Giá đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81 2.7.1 Giá đất 81 2.7.2 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 84 2.8 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật trách nhiệm pháp lý 85 CHƯƠNG 3: Đ ịn h hướng hoàn thiện pháp luật ch u yển nhượng quyền sử d ụ n g đất 89 3.1 Các việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 89 3.1.1.Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều hạn chế, bất cập 89 3.1.2 Định hướng Đảng Nhà nước ta việc hình thành, xây dựng phát triển thị trường bất động sản 3.1.3 Đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế 91 93 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.1 96 Phương hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 96 3.2.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 99 KẾTLƯẬN 119 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 120 TÍNH CẢP THIẺT CUA ĐẼ TẢI Mỗi dân tộc, quốc gia giới hình thành, tồn tại, phát triển tảng quan trọng đất đai Ngay từ xuất hiện, người lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn phát triển Ngày nay, đất đai trở thành tài nguyên đặc biệt quan trọng quốc gia, ln gắn liền với sống, lao động người, có vai trị to lớn đời sống xã hội Tuy nhiên, đất đai phát huy tác dụng tác động người cách thường xuyên tích cực Ở nước ta, đất đai giữ vai trò quan trọng phát triển kinh tế đất nước, trở thành tư liệu sản xuất thiếu suốt nghìn năm lịch sử Từ thời kỳ Văn Lang nay, nhân dân ta coi đất đai tảng, yếu tố hàng đầu tồn vong dân tộc Ngày nay, đất đai xác định tài sản vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, nghành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống, nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Đất đai có tầm quan trọng nên kể từ Hiến pháp năm 1980, Nhà nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chủ thể quan hệ SDĐ Nghị định 201/CP ngày 1/7/1980 Hội đồng Chính phủ Luật Đất đai năm 1987 quy định nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai Nhưng thực tế quan hẹ chuyển nhượng, mua bán đất đai diễn thường xun, tồn khách quan, độc lập ngồi ỷ thức chế định pháp luật hình thành thị trường ngầm nằm quản lý Nhà nước, tạo nên mâu thuẫn ngày cao pháp luật thực tiễn Chỉ thời gian ngắn, Hiến pháp năm 1992 đời tạo sở cho việc ban hành Luật Đất đai năm 1993 Một mặt, Luật khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mặt khác, Luật cho phép người SDĐ chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật Nhờ thế, người SDĐ hợp pháp, việc khai thác, SDĐ cịn chuyển nhượng QSDĐ cho người khác để thu cho khoản tiền tương ứng với giá trị Đến ngày 29/3/1999, Nghị định 17/1999/NĐ-CP Chính phủ (Nghị định 17/1999) ban hành, Nghị định quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 (Nghị định 79/2001) Việc Chính phủ ban hành hai Nghị định tạo sở pháp lý cho quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn cách thuận lợi sở Nhà nước dần đưa quan hệ chuyển nhượng QSDĐ vào quản lý Tuy nhiên, nhiều trường hợp chuyển nhượng QSDĐ nằm ngồi vịng kiểm sốt Nhà nước, địa bàn phức tạp Một nguyên nhân pháp luật chuyển nhượng QSDĐ bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu Các quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ban hành chậm, nằm rải rác nhiều văn khác nhau, số quy định mâu thuẫn, chồng chéo; bên cạnh đó, việc tổ chức thực quan quản lý Nhà nước chuyển nhượng QSDĐ thiếu nhanh nhạy, kịp thời chuẩn xác; ý thức chấp hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nhân dân chưa nâng cao, dẫn đến thị trường “ngầm” QSDĐ không giảm mà có xu hướng gia tăng, sốt giá đất đai trở thành vấn đề thời nóng bỏng làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ ngày diễn phức tạp, đòi hỏi cần phải có can thiệp Nhà nước việc nâng cao hiệu lực pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Hiện nay, nước ta mở rộng quan hệ hợp tác đầu tư với nước giới, đặc biệt việc mở rộng quan hệ kinh tế với Mỹ hành động đàm phán thông qua Hiệp định Thương mại Việt Nam - Hoa Kỳ Trong thời gian tới, nhà tư nước đến kinh doanh đất nước ta theo sách quy định Hiệp định, đó, khơng tránh khỏi trường hợp Nhà nước khơng đáp ứng nhu cầu SDĐ họ họ phải chủ động tìm kiếm cho địa điểm thích hợp thông qua hành vi nhận chuyển nhượng QSDĐ từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Vì vậy, pháp luật cần phải tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho vừa đảm bảo lợi ích chung Nhà nước, vừa tạo điều kiện cho họ có QSDĐ để làm địa điểm kinh doanh Trong q trình đó, địi hỏi Nhà nước ta phải có hệ thống quy phạm pháp luật tương đối hoàn thiện đảm bảo cho quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói diễn cách an tồn, thuận lợi Những điều trình bày cho thấy việc nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nước ta” cấp thiết có ý nghĩa lý luận thực tiễn TÌNH HÌNH NGHIÊN c ứ u ĐỀ TÀI Chuyển nhượng QSDĐ chế định mới, lần ghi nhận Luật Đất đai năm 1993 Cho đến nay, có nhiều văn Nhà nước quy định chuyển nhượng QSDĐ có số đề tài nghiên cứu đến pháp luật chuyển nhượng QSDĐ chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu cách có hệ thống pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Trong thời gian vừa qua, có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng nó, qua có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng QSDĐ Nay sở đó, tác giả nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đưa nhận định, đánh giá nội dung có liên quan đến pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ thực tiễn quan chuyển nhượng QSDĐ diễn thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, tác giả thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình MỤC ĐÍCH, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CÚƯ CỦA ĐÊ TÀI Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, luận giải tính hiệu quy định pháp luật hành chuyển nhượng QSDĐ để nghiên cứu đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nhằm góp phần làm lành mạnh hoá quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn KTTT Để đạt mục đích tác giả sâu phân tích khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng QSDĐ; nêu thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tìm mâu thuẫn, chồng chéo, điểm bất cập Qua đưa sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn Cơ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN c ú u Luận văn dựa cở lý luận Chủ nghĩa Mác Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng vấn đề đất đai Đặc biệt luận văn vận dụng số luận điểm chuyển nhượng QSDĐ nhà khoa học, nhà quản lý trình bày thực tiễn kiểm nghiệm năm gần Luận văn thực phương pháp Duy vật biện chứng Duy vật lịch sử, trọng phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, đồng thời sử dụng phương pháp so sánh hình thức chuyển nhượng QSDĐ với hình thức chuyển quyền khác; thăm dị dư luận xã hội thị trường bất động sản nói chung việc mua bán nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ nói riêng để nhằm lý giải vấn đề nêu luận văn NHŨNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN VÃN Luận văn “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nước ta” cơng trình nghiên cứu góc độ pháp luật đất đai - dân sự, nhằm khắc phục nhược điểm pháp luật hành để điều chỉnh kịp thời quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn ngày phức tạp KTTT giai đoạn Vì thế, nói, luận văn có đóng góp sau: - Đưa khái niệm đầy đủ quyền sở hữu, QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Trong phần cụ thể, tác giả có đưa khái niệm điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ chuyển nhượng bất động sản, đó, cần phải thuộc đối tượng quản lý quan Thực tiễn cho thấy, số địa phương thí điểm sáp nhập phòng quản lý nhà thuộc Sở Xây dựng vào Sở Địa để lập thành Sở Địa - Nhà đất gặp nhiều thuận lợi công tác quản lý, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ thị Ví dụ Hà Nội, nhờ việc sáp nhập mà Sở Địa - Nhà đất cờ đầu việc tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ thị Tính đến tháng 8/2001, Hà Nội hoàn thành kê khai, đăng ký nhà đất khu vực đô thị, đạt 98,65%, cấp 63.052 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ đô thị, đạt 34,47% tỷ lệ cao tồn quốc Vì vậy, thiết nghĩ, việc sáp nhập hệ thống quan có chức quản lý Nhà nước quy hoạch SDĐ đô thị quản lý nhà trực thuộc nghành M y dựng vào nghành Địa để tạo thành nghành Địa - Nhà đất: trung ương Bộ Địa - Nhà đất; địa phương sỏ, Phòng, Cán Địa - Nhà đất giúp cơng tác quản lý Nhà nước đất đai, nhà tập trung thống Hệ thống quan có trách nhiệm thực nội dung quản lý Nhà nước đất đai Luật đất đai năm 1993 quy định quản lý nhà ở, quy hoạch SDĐ Việc sáp nhập khắc phục tình trạng “tranh giành”, “lấn sân” “đùn đẩy” trách nhiệm nghành Địa nghành Xây dựng công tác tạo thống quản lý bất động sản, từ làm tiền đề cho việc xây dựng chế, sách việc hình thành phát triển quản lý thị trường bất động sản nước ta thời gian tới Cùng với việc sáp nhập việc hồn thiện Trung tâm Thơng tin lưu trữ Địa trực thuộc nghành Địa - Nhà đất để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước hỗ trợ cho thị trường bất động sản khai thác số liệu, tài liệu, hồ sơ kỹ thuật, quy hoạch SDĐ, giấy tờ QSDĐ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp đất chuyển nhượng Có Nhà nước thực có đủ điều kiện để quản lý quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn thực tế, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu SDĐ việc tìm hiểu cách xác đất chuyển nhượng trước lựa chọn xử nhận chuyển nhượng QSDĐ hay không Thứ hai, theo quy định Luật đất đai đánh giá đất (trong bao gồm định giá đất) nội dung quản lý Nhà nước đất đai quan Địa địa phương chịu trách nhiệm giúp UBND cấp thực nội dung quản lý Nhà nước đất đai địa phương Vì vậy, hiểu việc định giá đất quan Địa chịu trách nhiệm thực tham mưu giúp UBND tỉnh định giá Tuy nhiên, theo quy định Chính phủ thực tế, hầu hết địa phương, nghành Tài - Vật giá chủ trì thực việc định giá đất, ngành Địa có trách nhiệm tham gia Điều tạo thiếu thống có mâu thuẫn quy định Luật đất đai Nghị định Chính phủ Theo chúng tơi, định giá đất công việc phức tạp, khơng đơn có phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác Vì vậy, nên giao chức định giá đất cho nghành Địa - Nhà đất chủ trì Để tổ chức thực chức này, nghành Địa - Nhà đất phải thành lập hệ thống quan giúp việc với tên gọi “Trung tâm định giá đất” có trách nhiệm theo dõi biến động giá đất đai thị trường để giúp nghành Địa - Nhà đất xác định giá đất phù hợp với thực tiễn trước trình quan Nhà nước có thẩm quyền Quyết định ban hành bảng giá đất, đồng thời Trung tâm có chức làm dịch vụ cung cấp thông tin giá Nhà nước quy định, giá thị trường để trình thoả thuận chuyển nhượng QSDĐ bên chuyển nhượng tham khảo giá đất Nhà nước quy định, giá thị trường nghĩa vụ nộp thuế trước đến thống việc chuyển nhượng Việc thành lập Trung tâm đắn, dựa số sở khoa học thực tiễn sau: * Việc xác định giá đất vấn đề vừa mang tính chun mơn pháp lý (vì phải dựa vào ngun tắc, phương pháp xác định giá đất Chính phủ), vừa mang tính kinh tế (liên quan đến giá trị sử dụng, giá trị kinh tế đất), vừa mang tính trị - xã hội (vì tăng giảm nhiều có phụ thuộc vào chế, sách Đảng Nhà nước trào lưu, thói quen, tâm lý, phong tục tập quán, nhu cầu SDĐ nhân dân) * Trong thời gian vừa qua, quan Nhà nước có nỗ lực định việc ban hành Bảng giá loại đất vừa chậm, vừa không phù hợp với giá thị trường, cịn nhiều nơi chưa có giá đất có lạc hậu Vì vậy, phải có quan theo dõi thường xuyên biến động giá thị trường dựa vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, khung giá đất Chính phủ để tham mưu giúp Sở Địa - Nhà đất thẩm định giá đất trình UBND cấp tỉnh ban hành Bảng giá loại đất, điều chỉnh kịp thời giá đất quy định Bảng giá loại đất có biến động * Giá đất cầu nối cho mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước quản lý đất đai thơng qua giá đất, giá đất xác định xác, khách quan cơng tác quản lý đất đai Nhà nước thực đạt hiệu cao, kể việc chi phối, quản lý thị trường Để đạt điều này, việc cập nhật thông tin thị trường cách kịp thời thông qua Trung tâm định giá đất quan trọng 5.2.2.7 Cải cách frình tự, thủ tục hành lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ Cơ chế thị trường theo định hướng XHCN địi hỏi u cầu cơng tác quản lý Nhà nước đất đai vừa khai thác tiềm đất đai cách có hiệu nhất, vừa hạn chế đến mức tối đa mặt trái chế thị trường Thời gian vừa qua, quan hệ chuyển nhượng QSDĐ dần vào ổn định, nhiều địa phương quan hệ diễn theo mạch ngầm phát triển vơ tổ chức, nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Thậm chí số địa phương nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng đầu đất đai, làm rối loạn thị trường QSDĐ, giá Một nguyên nhân xuất phát từ chế quản lý Nhà nước cịn nặng nề, hiệu quả, cần phải có cải cách thường xuyên Trong năm qua, Nhà nước ta có cải cách định lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, chưa đáp ứng yêu cầu, 112 quan hệ chuyển nhượng diễn ngày phức tạp, đa dạng VI vậy, cần phải cải cách thủ tục bước nữa, là: * Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng chuyển nhượng QSDĐ: Như biết, thời gian vừa qua, pháp luật đất đai có phân cấp thẩm quyền cho phép chuyển nhượng QSDĐ đô thị từ UBND cấp tỉnh sang UBND cấp huyện Việc phân cấp làm giảm gánh nặng cho quan quản lý cấp tỉnh bước đầu tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng hành chưa thực phù hợp, giảm đến mức tối đa thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cải cách quy định quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng cách triệt để Vì vậy, theo chúng tơi, cần phải quy định quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng hộ gia đình, cá nhân Phịng Địa cấp huyện, tổ chức UBND cấp huyện’, bỏ qua khâu đăng ký ban đầu UBND cấp xã chuyển sang khâu đăng ký, theo dõi biến động đưa vào quản lý trực tiếp sau quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận cho phép chuyển nhượng Ngoài ra, để tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ xã miền núi, hải đảo, nên quy định quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng UBND xã mà không thiết phải UBND huyện xác nhận cho phép chuyển nhượng UBND huyện đóng vai trị quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng Việc quy định có tương xứng với Luật thuế chuyển QSDĐ Luật quy định cho trường hợp nói người chuyển nhượng khơng phải nộp thuế chuyển QSDĐ * Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ: Nhìn vào trình ban hành văn quy định trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ năm vừa qua thấy quan Nhà nước (Chính phủ, Tổng cục Địa Chính) có cố gắng lớn Tuy nhiên, quy định hành trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ rườm rà, nhiều thời gian, cần phải tiếp tục cải cách theo hướng đơn giản hoá thủ tục hành mà khơng làm vai trị quản lý Nhà nước Để đạt điều này, thiết nghĩ, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nên sửa đổi quy định lại sau: "Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp Phịng Địa nơi có đất Trong thời hạn ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phịng Địa xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào phần ghi quan Nhà nước hợp đồng chuyển nhượng cho trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng Nếu khơng đủ điều kiện chuyển nhượng, trả lại hồ sơ cho đương Nếu đủ điều kiện thông báo cho bên chuyển nhượng đến Chi cục thuế thực nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ theo diện tích, giá đất, giá trị tài sản đất đất chuyển nhượng ghi thông báo; Trong thời hạn ngày, kể từ ngày nhận thông báo, Chi cục thuế vào diện tích, giá đất đất chuyển nhượng kiểm tra, đối chiểu với hồ sơ, bảng giá đất, giá nhà ở, yêu cầu bên chuyển nhượng bổ sung hồ sơ miễn giảm ị có), lập tờ khai nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ vào quy định pháp luật thông báo cho người có trách nhiệm thực nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ ghi hợp đồng chuyển nhượng; Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận thông báo Chi cục thuế, người có trách nhiệm thực nghĩa vụ ghi hợp đồng phải có trách nhiệm nộp tiền vào kho bạc Nhà nước đưa chứng từ nộp tiền chứng từ miễn giảm (nếu có) nộp cho Phịng Địa chính; Trong thời hạn ngày, kể từ ngày nhận đủ chứng từ, Phịng Địa trình UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCNQSDĐ theo thẩm quyền (quy định Khoản 11 Điều Luật SĐ, BS số điều Luật đất đai ngày 291612001) cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phần diện tích chuyển nhượng bên chuyển nhượng phần diện tích cịn lại (nếu có); Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cấp GCNQSDĐ có trách nhiệm đăng ký QSDĐ UBND xã, phường, thị trấn trước nhận GCNQSDĐ ƯBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm đăng ký, chỉnh lý biến động QSDĐ theo hợp đồng chuyển nhượng Phòng Địa xác nhận Quyết định cấp GCNQSDĐ quan Nhà nước có thẩm quyền" Với quy định thấy hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tập trung vào quan quản lý Nhà nước Phịng Địa quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, điều quan trọng trình tự chuyển nhượng xác định rõ ràng gọn gàng trước, có tạo điều kiện thuận lợi khơi dậy ý thức chấp hành pháp luật bên chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, để có thống kiến nghị cải cách quy định quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận cho phép chuyển nhượng, nên quy định trình tự chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân xã miền núi, hải đảo cách đơn giản sau: Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp UBND xã Trong thời hạn ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã xem xét, thẩm tra hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào phần ghi quan Nhà nước hợp đồng chuyển nhượng cho trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng Nếu khơng đủ điều kiện chuyển nhượng, trả lại hồ sơ cho đương Nếu đủ điều kiện làm thủ tục đãng kỷ, chỉnh lý biến động gửi hồ sơ cho Phịng Địa để trình UBND huyện cấp GCNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ 3.2.2.8 Bổ sung quy định vê chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật trách nhiệm pháp lý Để đảm bảo cho quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn cách lành mạnh, thiết nghĩ, cần phải bổ sung quy định trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật trách nhiệm pháp lý tương ứng Cụ thể: Bổ sung hành vi chuyển nhượng coi trái pháp luật như: không chấp hành nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật Đối với trường hợp không nghiêm chỉnh chấp hành nghĩa vụ phải buộc nộp phạt vi phạm; trường hợp chuyển nhượng chưa đủ điều kiện phải huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng, yêu cầu người chuyển nhượng phải làm thủ tục hợp thức hoá QSDĐ theo quy định pháp luật, khơng đảm bảo điều kiện để hợp thức hố QSDĐ Nhà nước thu hồi đất Ban hành thêm quy định chế tài trường hợp vi phạm quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ biện pháp thu hồi đất lấn chiếm, khơng có giấy tờ, khơng phù hợp với quy hoạch 3.2.2.9 Sửa đổi quy định chuyển mục đích SDĐ chuyển nhượng QSDĐ Luật SĐ, BS số điều Luật đất đai năm 2001 bổ sung quy định chuyển mục đích sử dụng đất, điểm tiến Luật Tuy nhiên, quy định cịn có chỗ chưa phù hợp, có chỗ lại sơ hở dẫn đến hậu bất lợi việc quản lý sử dụng đất Thể điểm sau: + Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất vườn khuôn viên với đất nội thành phố, nội thị xã cho người khác làm nhà ở: Từ thực tiễn chuyển nhượng QSDĐ số đô thị cho thấy hộ gia đình, cá nhân cắt đất vườn chuyển nhượng cho người khác diễn phổ biến, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, bình quân trường hợp chuyển nhượng có trường hợp cắt đất vườn khuôn viên với đất để chuyển nhượng Theo quy định hành, đất vườn xác định loại đất nơng nghiệp, vậy, trước chuyển nhượng, họ phải làm thủ tục chuyển mục đích SDĐ từ đất vườn sang đất quan Nhà nước có thẩm quyền, ƯBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Trong thẩm quyền cho phép chuyển nhượng QSDĐ thuộc UBND quận, thành phố, thị xã, đó, hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục hai lần, hai quan có thẩm quyền khác xong thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Điều dẫn đến khó khăn, phiền hà cho nhân dân làm thủ tục Vì vậy, nên quy định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất nội thành phố, nội thị xã chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền UBND quận, thành phố, thị xã Vừa qua, Nghệ An, UBND tỉnh có phân cấp, cho phép UBND thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò làm thủ tục chuyển mục đích SDĐ từ đất vườn sang đất làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Đây phân cấp trái Luật nhân dân quyền sở đồng tình cao Nhờ phân cấp tháo gỡ hàng loạt hồ sơ chuyển nhượng đất vườn chuyển sang làm nhà tồn đọng nhân dân thấy phiền hà nên khơng chịu làm íhủ tục + Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp khơng khuôn viên với đất ở, không nên quy định cho họ chuyển mục đích sử dụng đất kể có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, mà trường hợp Nhà nước phải thu hồi diện tích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định pháp luật Nếu Luật cho họ phép chuyển mục đích sử dụng đất gây khó khăn q trình thực quy hoạch tạo kẽ hở số cá nhân lợi dụng “buôn bán đất đai”, thu lợi bất chính, thực tế xẩy tình trạng số tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cách ạt vùng Nhà nước quy hoạch với mục đích xin chuyển sang mục đích đất ở, đất chuyên dùng để chuyển nhượng cho người khác kiếm lời Nếu không kịp thời chỉnh sửa quy định có biện pháp ngăn chặn gây hậu lớn cho việc thực quy hoạch Nhà nước 3.2.2.10 Xảy dựng sở pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản: Hiện nay, thị trường bất động sản hình thành có xu hướng ngày phát triển Thời gian qua, Nhà nước ta có, số quy định thủ tục chuyển QSDĐ quy định chưa cụ thể, rõ ràng thiếu tính hệ thống, cịn tản mạn nhiều văn quy phạm pháp luật khác nên chưa đủ để giúp Nhà nước kiểm soát quan hệ QSDĐ vận động thực tiễn Trên thực tế có nhiều giao dịch bất động sản diễn theo mạch ngầm, tình trạng trốn thuế, mua bán trao tay đất đai, nhà tiếp diễn, điều dẫn đến Nhà nước không quản lý đất đai, gây thất thoát Ngân sách Nhà nước, nguyên nhân dẫn đến giá đất đai, nhà thị trường biến động thường xuyên, đáng, tạo nên sốt đất giả tạo thời gian vừa qua, Để kiểm sốt cách chặt chẽ, có hiệu giao dịch QSDĐ, bất động sản, trước hết cần phải thừa nhận tồn khách quan, tất yếu thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản, sở nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề có liên quan để xây dựng khung pháp ỉý thị trường 117 QSDĐ, thị trường bất động sản coi việc xây dựng sở pháp lý phát triển thị trường bất động sản, tạo hành lang pháp lý an toàn thuận lợi cho thị trường bất động sản biện pháp cấp bách, cần thiết để nâng cao hiệu quản lý, sử dụng đất giai đoạn Bên cạnh biện pháp thúc đẩy định hướng cho thị trường bất động sản vận động theo xu hướng mở, có kiểm sốt cách hợp lý, tích cực từ phía Nhà nước Sự can thiệp vào trình vận động, phát triển thị trường bất động sản cần thiết phải mức độ vừa phải Để đạt điều cần phải tách bạch hoạt động quản lý Nhà nước với hoạt động chủ thể tham gia quan hệ giao dịch QSDĐ, giao dịch bất động sản Nhà nước đóng vai trị quan “trung gian”, “trọng tài”, chứng kiến giao dịch đó, đồng thời, cơng nhận bảo vệ giao dịch hợp pháp, cản trở bác bỏ giao dịch bất hợp pháp giải có tranh chấp QSDĐ, quyền sở hữu bất động sản Thông qua giao dịch hợp pháp, Nhà nước thu khoản tiền vừa đủ phục vụ cho công tác quản lý nhằm mục đích điều tiết phần thu nhập chủ thể từ hoạt động giao dịch bất động sản Để tạo sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận động theo quỹ đạo chung, Nhà nước thiết phải ban hành Luật bất động sản, bao gồm quy định thị trường bất động sản, loại bất động sản, đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản, trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia quan hệ thị trường bất động sản, Để tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản, nhằm góp phần thúc đẩy định hướng cho thị trường bất động sản vận động theo xu hướng mở, có kiểm sốt cách hợp lý, tích cực Nhà nước, Nhà nước cần phải mở dịch vụ công, thành lập Trung tâm thông tin thị trường bất động sản, Trung tâm bán đấu giá bất động sản; quy định có quan Nhà nước đủ mạnh có chức đăng ký bất động sản, bao gồm tiếp nhận giao dịch, thừa nhận hợp pháp giao dịch trình quan có thẩm quyền chứng nhận QSDĐ sau bên tham gia quan hệ giao dịch bất động sản hoàn thành nghĩa vụ trước Nhà nước KẾT LUẬN Chuyển nhượng QSDĐ nhu cầu tất yếu, khách quan KTTT điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân nước ta Bản chất chuyển nhượng QSDĐ chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người nhận chuyển nhượng cịn có nghĩa vụ nộp thuc' chuyển QSDĐ, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nước ta có quy định điều kiện, quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng QSDĐ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng QSDĐ, giá đất để xác định nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, giá chuyển nhượng QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật trách nhiệm pháp lý Tuy nhiên quy định cịn thiếu tính hệ thống, mâu thuẫn, chồng chéo đặc biệt thiếu tính khả thi, chưa đáp ứng yêu cầu vận động quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn thực tế Việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nước ta giai đoạn nhu cầu khách quan KTTT; phù hợp với định hướng Đảng Nhà nước ta việc xây dựng phát triển thị trường QSDĐ nói riêng thị trường bất động sản nói chung xu hướng chủ động hội nhập quốc tế; có tác dụng giúp Nhà nước kiểm sốt làm lành mạnh hoá quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, giao dịch bất động sản diễn thực tế; đồng thời hạn chế mặt trái yếu tố thị trường mang lại, tạo sở cho việc bảo vệ lợi ích hợp pháp Nhà nước, người có nhu cầu SDĐ, từ góp phần vào việc quản lý SDĐ ngày có hiệu Để hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân xu hướng đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hoá chủ động hội nhập quốc tế, bên cạnh việc nghiên cứu sở lý luận thực tiễn, mong muốn quan chức tham khảo kiến nghị sửa đổi, bổ sung số quy định trình bày phần ba luận văn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Bộ Tài chính, Thơng tư số 28/2000/TT-BTC ngày 18/4/2000 hướng dãn thực Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Chính phủ lệ phí trước bạ Bộ Tư pháp, Thông tin pháp lý, pháp luật chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, Hà Nội 2001 Bộ Xây dựng, Hội nghị nhà toàn quốc lần thứ III, Hà Nội, 2002 c Mác - Ảngghen tồn tập, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1994 c Mác, Tư bản, Tập 1, Quyển I, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1973 Chính phủ, Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 ban hành quy định việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp Chính phủ, Nghị định số 02/CP ngày 15/01/1994 ban hành quy định việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất lâm nghiệp Chính phủ, Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị Chính phủ, Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá loại đất 10 Chính phủ, Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 quản lý sử dụng đất thị 11 Chính phủ, Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 việc thu tiền sử dụng đất lệ phí địa 12 Chính phủ, Nghị định số 114/CP ngày 05/9/1994 quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 13 Chính phủ, Nghị định số 193/CP ngày 29/12/1994 quy định lệ phí trước bạ 14 Chính phủ, Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1995 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam 15 Chính phủ, Nghị định số 18/CP ngày 13/12/1995 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất 16 Chính phủ, Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất 17 Chính phủ, Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 xử phạt vi phạm hành lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai 18 Chính phủ, Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998 việc SĐ, BS khoản 2, Điều Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá loại đất 19 Chính phủ, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá tiị quyền sử dụng đất 20 Chính phủ, Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 lệ phí trước bạ 21 Chính phủ, Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 thi hành Luật SĐ, BS số điều Luật đất đai ngày 01/12/1998 22 Chính phủ, Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật SĐ, BS số điều Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 23 Chính phủ, Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 thu tiền sử dụng đất 24 Chính phủ, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 SĐ, BS số điều Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 25 Chính phủ, Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 việc người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam.Chủ tịch nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, sắc lệnh số 87/SL ngày 05/3/1952 Ban hành Điều lệ tạm thời sử dụng công điền công thổ 26 Dương Chí Cơng, Quản lý đất đai Việt Nam qua giai đoạn lịch sử, Tạp chí Địa chính, số 9, 2000 27 Đại Việt Sử ký tồn thư, tập III, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội, 1968, 28 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ VI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1986 29 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1991 30 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ VII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1996 31 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2001 32 Quý Hào, Chậm cấp giấy chứng nhận QSDĐ? p/v ông Bùi Xuân Sơn, Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính, Thời báo Kinh tế, số 35, 2002 33 Hiệp định Thương mại Việt Nam - Hoa Kỳ, 2000 34 Hội đồng Chính phủ, Quyết định số 201/CP ngày 1/7/1980 việc thống quản lý RĐ tăng cường công tác quản lý RĐ nước 35 Mai Mộng Hùng, Tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Địa chính, số 9, 2001 36 Ngơ Tiến Hùng, Thừa kế quyền sử dụng đất pháp luật dân Việt Nam, luận án thạc sỹ luật học, Hà Nội, 1997 37 Lê Thanh Khuyến, Bàn sở lý luận khoa học việc tổ chức quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Địa chính, số 12, 2001 38 Phạm Sỹ Liêm, Mơ hình thị trường bất động sản nước ta, Tạp chí Địa chính, số 8, 1999 39 Nguyễn Thị Mai, Hỏi đáp pháp luật nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất BLDS, NXB trị quốc gia, Hà Nội, 1997 40 Hồ Chí Minh, chủ nghĩa Mác - Lênin, chủ nghĩa xã hội đường lên chủ nghĩa xã hội Việt Nam, NXB Chính tộ quốc gia, Hà Nội 1998 41 Phạm Hữu Nghị, Luật đất đai năm 1993 qua lần sửa đổi, bổ sung, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 10, 2001 42 Trần Hùng Phi, Tiếp tục cải cách thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Địa chính, số 7, 1999 43 Phạm Đức Phong, Thị trường bất động sản định hướng phát triển nước ta, Tạp chí Địa chính, số 9, 2001 44 Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Hiến pháp 1946 45 Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Luật Cải cách ruộng đất 1953 46 Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Hiến pháp 1959 47 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hiến pháp 1980 48 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghía Việt Nam, Luật Đất đai 1987 49 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hiến pháp 1992 50 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai 1993 51 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 52 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật dân 1995 53 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật SĐ, BS số điều Luật đất đai năm 1998 54 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật SĐ, BS số điều Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 55 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật SĐ, BS số điều Luật đất đai năm 2001 56 Sở Địa Nghệ An, Một số văn thi hành Luật đất đai năm 1993 tỉnh Nghệ An, Nhà in báo Nghệ An, tháng 4/1996 57 Tổng cục Địa Chính, Cơng văn số 1247/CV-ĐC ngày 13/10/1995 việc hướng dẫn xử lý số vấn đề đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 58 Tổng cục Địa Chính, Thơng tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá tiị quyền sử dụng đất 59 Tổng cục Quản lý ruộng đất, Thơng tư số 02/TC-RĐ ngày 30/9/1981 giải thích hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/CP ngày 1/7/1980 Hội đồng Chính phủ 60 Tổng cục Quản lý mộng đất, Thông tư số 55/ĐK-TK ngày 5/12/1981 hướng dẫn cách giải trường hợp SDĐ không hợp pháp, không hợp lý 61 Trường Đại học Luật Hà Nội, Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 1999 62 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất năm 1994 63 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam năm 1994 64 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất 1996 65 Đặng Hùng Võ, Vấn đề quan hệ đất đai chế thị trường theo định hướng XHCN nước ta, Tạp chí Cộng sản, số 17, 1995 66 Mai Xuân Yến, Sự vận động quan hệ đất đai kinh tế thị trường tác động đất đai hành, Tạp chí Địa chính, số 3, 2001 ... hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.1 96 Phương hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 96 3.2.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền. .. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 84 2.8 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật trách nhiệm pháp lý 85 CHƯƠNG 3: Đ ịn h hướng hoàn thiện pháp luật ch u yển nhượng quyền sử d ụ n g đất. .. chuyên nhượng quyền sử d ụng đất 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 11 11 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai 11 1.1.2 Quyền sử dụng đất 14 1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2.1 Khái niệm chuyển