THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 1.1 Vài nét khái quát NHĐT&PTVN chi nhánh Đơng Đơ 1.1.1 Q trình hình thành phát triển Ngân hàng Đầu tư Phát triểnchi nhánh Đông Đô NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô thành lập sở nâng cấp phòng Giao dịch (14 Láng Hạ), vào hoạt động từ 31/07/2004 theo định số 191/QĐHĐQT ngày 05/07/2004 HĐQT- NHĐT&PTVN Là sở tiên phong đầu hệ thống, NHĐT&PTVN trọng triển khai nghiệp vụ kinh doanh bán lẻ, lấy phát triển dịch vụ đem lại tiện ích cho khách hàng làm tảng; hoạt động theo mơ hình giao dịch cửa với quy trình nghiệp vụ ngân hàng đại cơng nghệ tiên tiến, theo dự án đại hóa ngân hàng Việt Nam Việc thành lập NHĐT&PT Chi nhánh Đơng Đơ phù hợp với tiến trình thực chương trình cấu lại, gắn liền với đổi toàn diện phát triển vững với nhịp độ tăng trưởng cao, phát huy truyền thống phục vụ đầu tư phát triển, đa dạng hóa khách hàng thuộc thành phần kinh tế, phát triển nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ ngân hàng, nâng cao hiệu an tồn hệ thống theo địi hỏi chế thị trường lộ trình hội nhập, làm nịng cốt cho việc xây dựng tập đồn tài đa năng, vững mạnh, hội nhập Phịng Giao dịch với mục tiêu ban đầu huy động vốn thành lập năm 2002, dịch vụ chưa tiếp cận Sau hai năm thành lập đến chi nhánh bắt kịp với chế thị trường Trụ sở chi nhánh đặt đường Láng Hạ, với điểm giao dịch đặt toàn thành phố thuận tiện để cung cấp sản phẩm ngân hàng tới người dân Về sở vật chất trang thiết bị, từ phòng Giao dịch trung ương chọn điểm giao dịch triển khai chương trình đại hóa đầu tiên, chương trình có nhiều tiện ích nước thuận tiện cho cơng tác tốn tồn quốc, chuyển tiền nước quốc tế Có thành cơng hiên phải kể đến lãnh đạo Ban giám đốc đội ngũ cán bộ, nhân viên chi nhánh, với tuổi đời không 27 kinh nghiệm thiếu, vừa làm việc vừa học bước đầu gặp khơng khó khăn với cố gắng nỗ lực vượt bậc chi nhánh nỗ lực vượt qua 1.1.2 Mơ hình tổ chức Chi nhánh Sơ đồ 1: Cơ cấu máy NHĐT&PT Chi nhánh Đơng Đơ Giám đốc Phó Giám đốc Phó Giám đốc P.Thanh tốn quốc tế P.Kế hoạch nguồn vốn P.Tín dụng1 P.Dịch vụ khách hàng P.Tổ chức hành P.Thẩm định quản lý tín dụng P.Giao dịch P.Giao dịch P.Giao dịch P.Tín dụng Tổ kiểm tra kiểm toán nội Tổ điện tốn Tổ Ngân quỹ P.Tài Kế tốn Mơ hình tổ chức xây dựng theo mơ hình đại hóa, theo hướng đổi tiên tiến, phù hợp với quy mô đặc điểm hoạt động chi nhánh Điều hành hoạt động NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô Giám đốc chi nhánh Giúp việc cho Giám đốc điều hành chi nhánh có Phó Giám đốc, hoạt động theo phân công ủy quyền Giám đốc Các phịng Chi nhánh Đơng Đơ tổ chức thành khối bao gồm: khối trực tiếp kinh doanh, khối hỗ trợ kinh doanh khối quản lý nội 1.1.3 Phạm vi thẩm định Tuỳ thuộc vào quy mô, phạm vi hoạt động ngân hàng thương mại mà việc thẩm định chi nhánh phân cấp cho dự án có quy mơ khác Cán thẩm định có trách nhiệm thẩm định dự án phạm vi phân cấp, uỷ quyền thường xuyên kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ phát đưa hành động khắc phục kịp thời Việc định cho vay Giám đốc chi nhánh hay người uỷ quyền hợp pháp theo quy định ngân hàng Các dự án mà chi nhánh thường thẩm định dự án vay vốn ngắn hạn, trung hạn dài hạn Các dự án đa phần thuộc lĩnh vực sản xuất (sữa, điện, xi măng, bao bì đóng gói…), lĩnh vực dịch vụ xây dựng trung tâm thương mại, cịn có dự án vay vốn để mua sắm thiết bị, mua ôtô doanh nghiệp kinh doanh vận tải taxi…số vốn dự án yêu cầu vay thường 25-27 tỷ đồng 1.2 Quy trình phương pháp thẩm định dự án đầu tư 1.2.1 Quy trình thực thẩm định dự án đầu tư Giải thích quy trình thẩm định dự án đầu tư sơ đồ 2: (1): Sau nhận hồ sơ vay vốn khách hàng, phịng tín dụng chuyển sang cho trưởng phòng thẩm định để tiếp nhận hồ sơ (2): Trưởng phịng thẩm định có trách nhiệm kiểm tra sơ hồ sơ, giấy tờ cần thiết để thẩm định Có trường hợp xảy (2.1): Nếu chưa đủ điều kiện thẩm định, hồ sơ gửi quay phịng tín dụng để tiếp tục bổ sung giấy tờ cần thiết (2.2): Nếu đảm bảo yêu cầu chuyển tiếp sang bước (3) (3): Trưởng phòng thẩm định giao hồ sơ cho cán thẩm định (4): Sau nhận hồ sơ, cán thẩm định tiến hành thẩm định theo bước nội dung quy định Sẽ có trường hợp xảy (4.1): Nếu hồ sơ thẩm định có tài liệu hay phần chưa rõ cần phải bổ sung, giải trình Thì u cầu gửi cho phịng tín dụng, sau u cầu đáp ứng, hồ sơ gửi lại cho cán thẩm định để tiến hành thẩm định bình thường (4.2): Sau thẩm định xong cán thẩm định lập báo cáo thẩm định trình lên trưởng phịng thẩm định (5): Trưởng phịng thẩm định tiến hành kiểm tra kiểm sốt báo cáo thẩm định (5.1): Nếu kết thẩm định chưa đạt u cầu, trưởng phịng thẩm định yêu cầu cán thẩm định tiến hành thẩm định lại (5.2): Nếu kết thẩm định đạt yêu cầu chuyển sang bước (6): Tiếp nhận hồ sơ kết thẩm định (6.1): Hồ sơ cán thẩm định lưu lại (6.2): Đồng thời hồ sơ kết thẩm định chuyển trả lại cho phịng tín dụng Từ phịng tín dụng có định theo chức Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Phịng tín dụng Cán thẩm định Trưởng phòng thẩm định (1) Đưa yêu cầu, giao hồ sơ vay vốn Tiếp nhận hồ sơ (2) Chưa đủ điều kiện thẩm định Kiểm tra sơ hồ sơ (2.1) (2.2) (3) Nhận hồ sơ để thẩm định (4)) Chưa đạt yêu cầu Chưa Bổ sung, giải trình rõ Thẩm định (4.1) (5.1) (4.2) Lập báo cáo thẩm định (6) (6.2) Nhận lại hồ sơ kết thẩm định (6.1) Lưu hồ sơ/ tài liệu (5) Kiểm tra, kiểm soát (5.2) Đạt 1.2.2 Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư Hiện nay, chi nhánh sử dụng kết hợp phương pháp thẩm định chính: phương pháp thẩm định theo trình tự, so sánh tiêu, phương pháp phân tích độ nhạy, dự báo triệt tiêu rủi ro Đối với dự án phức tạp có quy mơ lớn, dự án xây dựng nhà máy sản xuất điện, xi măng, xây dựng trung tâm thương mại mà chi nhánh tiến hành thẩm định sử dụng kết hợp phương pháp Riêng dự án nhỏ hơn, tính chất đơn giản dự án thẩm định cho vay vốn mua xe taxi, mở rộng quy mơ sản xuất…thì phương pháp phân tích độ nhạy hay triệt tiêu rủi ro sử dụng Trong số phương pháp nêu phương pháp thẩm định theo trình tự thường sử dụng phổ biến với tất dự án Sau nội dung cụ thể phương pháp 1.2.2.1 Phương pháp so sánh tiêu Đây phương pháp phổ biến đơn giản, tiêu kinh tế - kỹ thuật, tiêu tài chủ yếu dự án so sánh với dự án xây dựng hoạt động Phương pháp so sánh tiến hành theo số tiêu sau: - Qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế xây dựng, điều kiện tài mà dự án chấp nhận Quy chuẩn, tiêu chuẩn công nghệ, thiết bị quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế Tiêu chuẩn loại sản phẩm dự án mà thị trường đòi hỏi, theo quy định pháp luật - Các tiêu tổng hợp cấu vốn đầu tư, suất đầu tư, tiêu hiệu đầu tư - Các định mức sản xuất, tiêu hao lượng ngun liệu, nhân cơng, tiền lương, chi phí quản lý ngành theo định mức kinh tế - kỹ thuật hành - Các định mức tài doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hành Nhà nước, ngành doanh nghiệp loại 1.2.2.2 Phương pháp thẩm định theo trình tự Đây phương pháp tiến hành cách trình tự, chi tiết, lấy trình tự trước làm tiền đề cho trình tự sau Phương pháp thể sau: - Thẩm định tổng quát: Khi tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn cán thẩm định phải tiến hành kiểm tra cách khái quát nội dung hồ sơ dự án như: mục tiêu đầu tư, cần thiết phải đầu tư Qua cho phép hình dung khái quát dự án, vai trò, tầm quan trọng dự án Nếu dự án tuân thủ đầy đủ qui định cần thiết tiếp tục thẩm định chi tiết dự án ngược lại dự án bị bác bỏ - Thẩm định chi tiết: Đây bước quan trọng trình thẩm định dự án- việc xem xét dự án cách khách quan, khoa học toàn diện tất nội dung liên quan đến dự án như: Thẩm định khía cạnh pháp lý, thị trường, cơng nghệ, kỹ thuật, tổ chức quản lý, kinh tế-tài chính, khía cạnh xã hội khác Xem xét xem có phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội đất nước, ngành địa phương thời kỳ hay khơng? Thơng qua mà đưa ý kiến đóng góp, đánh giá nội dung dự án, phát sai xót đưa kết luận 1.2.2.3 Phương pháp phân tích độ nhạy Phương pháp thường dùng để kiểm tra tính vững hiệu tài dự án Cơ sở phương pháp dự kiến số tình bất trắc xảy tương lai dự án, vượt chi phí đầu tư, khơng đạt cơng suất thiết kế, giá chi phí đầu vào tăng giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay đổi sách thuế theo hướng bất lợi, thay đổi tỷ suất chiết khấu xem xét tác động yếu tố đến hiệu đầu tư khả hoà vốn dự án Mức độ sai lệch so với dự kiến bất trắc tuỳ điều kiện cụ thể nên chọn yếu tố tiêu biểu dễ xảy gây tác động xấu đến hiệu dự án để xem xét Nếu dự án tỏ có hiệu kể trường hợp có nhiều bất trắc dự án có độ an tồn cao Trong trường hợp ngược lại, cần phải xem xét lại để đề xuất kiến nghị biện pháp hữu hiệu khắc phục hay hạn chế 1.2.2.4 Phương pháp dự báo Cơ sở phương pháp dùng số liệu dự báo tương lai, điều tra thống kê để kiểm tra cung cầu sản phẩm dự án thị trường, giá chất lượng công nghệ, thiết bị, nguyên liệu ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả, tính khả thi dự án 1.2.2.5 Phương pháp triệt tiêu rủi ro Do đặc điểm đầu tư dự án đầu tư tập hợp yếu tố dự kiến tương lai, có thời gian thực dự án khai thác dự án thường dài nên thực dự án không tránh khỏi rủi ro ngồi ý muốn Vì mà để đảm bảo cho dự án đạt hiệu cao người ta thường dự báo trước rủi ro xảy ra, thơng qua mà có biện pháp phịng ngừa thích hợp nhằm hạn chế rủi ro đến mức thấp Thường với phương pháp người ta thường phân loại rủi ro làm hai loại là: Rủi ro giai đoạn thực dự án rủi ro dự án vào hoạt động 1.3 Nội dung thẩm định 1.3.1 Kiểm tra tài liệu, hồ sơ vay vốn 1.3.1.1 Đề nghị vay vốn Đây tài liệu khách hàng phải có để ngân hàng biết yêu cầu vay vốn khách hàng Từ đó, ngân hàng có sở để tiến hành xem xét tài liệu khác để sau kết thúc trình thẩm định, ngân hàng xem xét khách hàng vay vốn theo nhu cầu 1.3.1.2 Hồ sơ khách hàng vay vốn a Các tài liệu chứng minh lực pháp luật, lực hành vi dân khách hàng Nguyên tắc hoạt động chi nhánh không phân biệt đối xử với loại hình doanh nghiệp nào, cho dù doanh nghiệp nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nước Riêng phần lại có phân định rõ ràng loại hình doanh nghiệp lại có quy định khác cách thành lập, hồ sơ pháp lý Đặc biệt lại có phân định khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp nhà nước, khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp Chúng ta biết đến năm 2005, Luật Doanh nghiệp thống chung, có nhiều doanh nghiệp thành lập vào thời điểm trước năm 2005, hồ sơ pháp lý họ khác Bởi vậy, có phân định rõ ràng (*) Đối với khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp nhà nước Hồ sơ bao gồm: Quyết định thành lập doanh nghiệp; điều lệ doanh nghiệp Quyết định bổ nhiệm Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Giám đốc, kế toán trưởng; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề với ngành nghề cần giấy phép; Văn ủy quyền xác định thẩm quyền quan hệ vay vốn (*) Đối với khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp Hồ sơ bao gồm: Quyết định thành lập doanh nghiệp; Điều lệ doanh nghiệp; giấy đăng ký kinh doanh; Giấy phép hành nghề doanh nghiệp cần giấy phép hành nghề; Giấy chứng nhận phần vốn góp thành viên; Biên bầu thành viên HĐQT, chủ tịch; Quyết định Hội đồng thành viên HĐQT việc bổ nhiệm Giám đốc (Tổng giám đốc) kế toán trưởng; Quyết định Hội đồng thành viên hoăc HĐQT việc ủy quyền cho người đại diện doanh nghiệp vay vốn ngân hàng (*) Đối với pháp nhân hoạt động theo luật đầu tư nước Hồ sơ bao gồm: Giấy phép đầu tư; Hợp đồng liên doanh (đối với doanh nghiệp liên doanh); Điều lệ doanh nghiệp; Các văn bổ nhiệm bầu HĐQT, chủ tịch, Tổng Giám đốc giám đốc, Kế toán trưởng; Văn ủy quyền xác định thẩm quan hệ vay vốn (*) Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác - Sổ hộ khẩu, chứng minh thư Giấy phép hành nghề ngành nghề cần giấy phép Giấy tờ xác nhận giao, thuê sử dụng đất, mặt nước Giấy phép đánh bắt thủy sản, hải sản, đăng kiểm tàu thuyền Các giấy tờ cần thiết khác theo quy định pháp luật b Các tài liệu chứng minh tình hình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khả tài khách hàng người bảo lãnh (nếu có) (*) Đối với pháp nhân hoạt động theo luật doanh nghiệp luật đầu tư - Các báo cáo tài tối thiểu 02 năm gần quý gần bao gồm: bảng cân đối; báo cáo kết hoạt động sản xuất kinh doanh; thuyết minh báo cáo tài chính; lưu chuyển tiền tệ (nếu có) - Đối với pháp nhân hoạt động chưa 02 năm, yêu cầu gửi báo cáo tài đến thời điểm gần (*) Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Các tài liệu phải nộp gồm: báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh, lực tài chính, tình hình vay nợ tổ chức tín dụng, tổ chức, cá nhân khác nguồn thu nhập để trả nợ, tài liệu khác 1.3.1.3 Hồ sơ dự án vay vốn Đối với dự án vay vốn, khách hàng phải gửi đến ngân hàng tài liệu sau: - Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi Báo cáo đầu tư dự án cần lập báo cáo đầu tư Quyết định phê duyệt dự án đầu tư cấp có thẩm quyền - Thiết kế kỹ thuật tổng dự toán; định phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự tốn cấp có thẩm quyền - Các văn khác như: + Các định, văn đạo, tham gia ý kiến, văn liên quan chế độ ưu đãi, hỗ trợ… cấp, ngành có liên quan (nếu có) + Phê chuẩn Báo cáo đánh giá tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy Tài liệu đánh giá, chứng minh nguồn cung cấp nguyên vật liệu, thị trường dự án + Quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất Các văn liên quan đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt xây dựng Giấy phép xây dựng (nếu cơng trình u cầu phải có Giấy phép xây dựng) + Tài liệu chứng minh vốn đầu tư nguồn vốn tham gia đầu tư dự án (nếu thực đầu tư dự án có nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư) + Các văn liên quan đến trình đấu thầu thực dự án: phê duyệt kế hoạch đấu thầu, kết đấu thầu, hợp đồng giao nhận thầu… Hợp đồng thi công xây lắp, cung cấp thiết bị, phê duyệt hợp đồng nhập thiết bị Các hợp đồng tư vấn (nếu có) Các tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư (nếu có) 1.3.1.4 Hồ sơ bảo đảm tiền vay Những hồ sơ thực theo quy định pháp luật Hội sở 1.3.2 Thẩm định khách hàng vay vốn 1.3.2.1 Thẩm định lực pháp lý khách hàng a Đối với doanh nghiệp Cán thẩm định phải tiến hành kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ, tính pháp lý loại giấy tờ nằm mục “1.2.1 Các tài liệu chứng minh lực pháp luật, lực hành vi dân khách hàng” thuộc mục “1.2 Hồ sơ khách hàng vay vốn” b Đối với khách hàng tư nhân Yêu cầu lực pháp lý là: Đủ 18 tuổi trở lên, có đầy đủ lực dân theo quy định Bộ luật dân sự, có hộ thường trú 1.3.2.2 Thẩm định lực uy tín khách hàng a Ngành nghề kinh doanh Kiểm tra phù hợp ngành nghề ghi đăng ký kinh doanh với ngành nghề kinh doanh doanh nghiệp phù hợp với dự án dự kiến đầu tư b Mơ hình tổ chức, bố trí lao động - Quy mô hoạt động doanh nghiệp Cơ cấu tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp - Trình độ quản lý, tay nghề người lao động doanh nghiệp Thu nhập người lao động c Quản trị điều hành lãnh đạo Để đánh giá khả điều hành Ban lãnh đạo, Ngân hàng tiến hành kiểm tra: Năng lực chuyên môn, lực quản trị điều hành; Phẩm chất tư cách, uy tín lãnh đạo doanh nghiệp; Sự đoàn kết ban lãnh đạo doanh nghiệp; Khả nắm bắt thị trường, thích ứng hội nhập thị trường d Quan hệ khách hàng với tổ chức tín dụng - Quan hệ tiền gửi: xem xét đến số dư tiền gửi bình quân, doanh số tiền gửi, tỷ trọng so với doanh thu - Xét quan hệ tín dụng: Ngân hàng tiến hành xem xét khía cạnh: Dư nợ ngắn, trung dài hạn; Mục đích vay vốn khoản vay; Doanh số cho vay, thu nợ; Mức độ tín nhiệm 1.3.2.3 Thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh tài khách hàng a Tình hình sản xuất kinh doanh Để phân tích tình hình sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, Ngân hàng xem xét khía cạnh: - Cơng ty Cổ phần Vật tư Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội góp giá trị quyền sử dụng đất lơ đất xây dựng cơng trình - Cơng ty CPĐTĐD góp vốn tiền chịu trách nhiệm đầu tư, xây dựng cơng trình Sau hồn thành cơng trình, Cơng ty Cổ phần Vật tư Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội quyền sở hữu sử dụng 9537,36m2 sàn xây dựng (chiếm gần 24% diện tích sàn xây dựng) để làm trụ sở làm việc Công ty CPĐTĐD quyền sở hữu sử dụng tất phần diện tích cịn lại f Tiến độ thực dự án Hiện nay, Trung tâm Thương mại Ngọc Khánh triển khai phần móng cơng trình Dự kiến dư án hoàn thành đưa vào khai thác vào đầu năm 2009 Kết luận: Căn theo quy định cách xác định tổng vốn đầu tư, vào tài liệu mà chủ đầu tư cung cấp, kết dự án tương tự, trước hết sở lập tổng mức đầu tư thành phần vốn đầu tư hoàn toàn hợp lý Ngoài ra, phần vốn tự có coi tự có Cơng ty hoàn toàn đảm bảo 1.4.2.10 Nhận định rủi ro a Rủi ro sách cho vay Tại thời điểm này, ngành ngân hàng nhận tăng trưởng đột biến tín dụng cho dự án bất động sản Hiện tượng cộng thêm thay đổi khơng qn sách đất đai nỗi lo sợ thị trường bất động sản đóng băng dẫn đến khủng hoảng hệ thống ngân hàng Bài học đắt giá nước láng giềng Thái Lan khủng hoảng tài năm 1997 cịn Kết Ngân hàng Nhà nước có văn khuyến cáo ngân hàng thương mại việc cho vay vào dự án bất động sản Việc Ngân hàng Nhà nước khuyến cáo coi cảnh báo thức buộc ngân hàng phải thận trọng lĩnh vực nhiều rủi ro Tác động tức khuyến cáo ngân hàng dừng cho vay dự án đầu tư bất động sản Nhiều dự án khơng thể tiếp tục triển khai Khi đánh giá mức độ tham gia ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản cần phân biệt rõ hai trường hợp: cho vay kinh doanh bất động sản cho vay mua bất động sản (để sử dụng cho nhu cầu người vay) Việc cho vay kinh doanh bất động sản chịu rủi ro trực tiếp thị trường bất động sản có biến động giá bị đóng băng, người vay khơng thể thu hồi (hoặc thu hồi không đủ) vốn từ việc bán bất động sản đầu tư Còn việc cho vay mua bất động sản để sử dụng cho nhu cầu người vay, người vay có nguồn thu nhập ổn định không phụ thuộc vào thị trường bất động sản, thị trường bất động sản biến động đóng băng họ có khả trả nợ ngân hàng b Rủi ro thay đổi yếu tố ảnh hưởng đến kết tính dự án định cho vay dự án Việc tính tốn hiệu tài dự án dựa đánh giá thị trường, tham khảo liệu số nhà quản lý tổng kết vận hành khu TTTM kết hợp hộ… thông tin bán hàng thực tế Công ty CPĐTĐD cung cấp, với nhận định kế hoạch bán hàng thời gian tới… Mọi biến động giảm thực tế thị trường kỳ vọng việc tăng lãi suất cho vay (tăng lãi suất chiết khấu)… ảnh hưởng đến hiệu tài dự án, làm thời gian trả nợ hoàn vốn đầu tư dự án kéo dài Kết luận: Để khắc phục nhược điểm Công ty tiến hành ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Bất động sản Petrolimex (thực chất hợp đồng vay vốn) phần vốn góp thành viên công ty để đảm bảo phần vốn tự có đối ứng đầu tư dự án 1.4.2.11 Đánh giá hiệu tài dự án a Căn tính tốn - Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 Bộ trưởng Bộ Tài ban hành chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định - Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án TTTM Ngọc Khánh phê duyệt - Các thông tin phương tiện thông tin đại chúng, đơn giá bán cho thuê hộ, đơn giá cho thuê TTTM tham khảo thực tế thị trường… - Một số thông tin tham khảo khác b Thơng số để tính tốn tiêu tài dự án (*) Chi phí Qua tham khảo dự án thơng tin khác, chi phí quản lý vận hành, kinh doanh khu hộ TTTM chiếm khoảng 20% doanh thu cho thuê Đối với hộ khơng tính chi phí quản lý 20% hộ bán đứt tính chi phí bảo trì khu phố Do vậy, q trình tính tốn sau tham khảo số dự án vận hành CBRE Vietnam quản lý (Toà nhà Vincom - 191 Bà Triệu, Hà Nội ) phòng thẩm định thực phân tách thơng số chi phí, mức chi phí giao động trung bình từ 20% đến 25% chi phí cho thuê, cụ thể: - Chi phí marketing năm đầu: 1% doanh thu cho thuê Chi phí bắt đầu phát sinh vào năm 2009 - Chi phí vận hành hoạt động khu TTTM: 3% doanh thu - Chi phí bảo hiểm tài sản: 0,06% giá trị cơng trình - Chi phí bảo dưỡng năm lần tạm tính bằng: 2,5% giá trị xây lắp - Chi phí sửa chữa từ năm thứ trở tính 1,5% giá trị thiết bị - Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế kinh phí cơng đồn tạm tính: 19% chi phí lương hàng năm - Tỷ giá USD/VND tạm tính = 16.000 VND - Khấu hao bản: Thời gian sử dụng theo định số 206 Bộ Tài nhà cửa, vật kiến trúc khác từ năm đến 25 năm Do vậy, tính tốn tổ tính tốn thời gian khấu hao 15 năm giống với tính tốn dự án tương tự - Cơng suất th dự kiến tối đa đạt đến năm 2010 85% (theo tính tốn chủ đầu tư) Cơng suất dự kiến cơng trình hồn thành đưa vào hoạt động 65% (*) Doanh thu Doanh thu dự án lấy từ giá bán sản phẩm sau: - Về giá thuê hộ giá cho thuê TTTM: Áp dụng mức giá nêu mục “2.5.4 giá bán sản phẩm dự án” - Về phí dịch vụ: Áp dụng mức giá theo tính tốn doanh nghiệp (*) Các thông số khác - Lãi suất vay vốn tính tốn bình qn lãi suất huy động tiết kiệm trả lãi sau kỳ hạn 12 tháng 04 Chi nhánh Ngân hàng Thương mại quốc doanh địa bàn Hà Nội + phí 3,5% Tại thời điểm xác định 12 %/năm - Lãi suất chiết khấu lấy lãi suất cho vay là: 12% - Thời gian cho vay: năm, thời gian ân hạn năm - Tuổi thọ dự tính dự án: 25 năm - Các giả thiết khác: Tăng giá cho thuê phí dịch vụ hàng năm 5%, bắt đầu tăng từ năm 2009 1.4.2.12 Hiệu kinh tế Khi tiến hành thẩm định hiệu kinh tế dự án, vào đơn giá tham khảo thị trường, thông tin dự án tương tự, quy định Bộ Tài có liên quan tới việc tính khấu hao kết hợp với việc phân tích số liệu dự án, cán thẩm định nhận thấy thông tin chủ đầu tư phân tích dự án hồn tồn hợp lý Tuy nhiên, chủ đầu tư tính tốn lấy hệ số chiết khấu 15%, cịn cán thẩm định lấy hệ số chiết khấu 12% Sau q trình tính tốn kiểm tra lại tiêu IRR giống chủ đầu tư tính, riêng có tiêu thời gian hồn vốn NPV khác, chủ đầu tư có xét đến yếu tố thời gian tiền ngược lại cán thẩm định lại khơng xét tới yếu tố tiêu thời gian hoàn vốn Kết sau: (bảng tính cụ thể kèm theo phần phụ lục) - NPV: 116.637 triệu VNĐ (theo cách tính chủ đầu tư NPV: 67.693 triệu VNĐ) - IRR: 21% - Thời gian hồn vốn (khơng xét đến yếu tố thời gian tiền): 05 năm 10 tháng - Thời gian hồn vốn theo cách tính chủ đầu tư: 08 năm tháng - Thời gian tính dự án: 25 năm Kết luận: dự án độc lập, thân dự án sản phẩm với chất lượng hoàn toàn khác biệt so với dự án xây dựng chung cư cao tầng theo tính tốn dự án mang tính khả thi mặt tài chính, dịng tiền thu dự án trả nợ cho dự án 1.4.2.13 Hiệu xã hội - Tạo tòa nhà khang trang, đại đáp ứng đầy đủ tiện nghi sở vật chất phục vụ cho nhu cầu làm việc kinh doanh, giải phần chỗ cho người dân, tạo môi trường - Đóng góp phần đáng kể vào ngân sách Nhà nước cụ thể sau: năm thứ 1là tỷ đồng, từ năm thứ đến năm thứ năm tăng thêm tỷ đồng, từ năm thứ trở năm thứ 23 trung bình năm 11 tỷ đồng, năm thứ 24 25 giảm xuống khoảng 7,5 tỷ đồng dự án vào giai đoạn kết thúc hoạt động (số liệu cụ thể thể bảng kết kinh doanh- phần phụ lục) 1.4.2.14 Tác động môi trường Do đặc trưng dự án nên vào thời điểm định tập trung đông người, việc bảo đảm môi trường cần thiết, dự án có giải pháp mơi trường sau: - Xử lý rác thải khốn cho cơng ty mơi trường đô thị Hà Nội, hệ thống thu gom rác siêu thị thường xuyên họat động - Hệ thống nước thải sinh hoạt kết nối với mạng nước thải chung thành phố Khu vệ sinh sử dụng bể phốt tự hoại thường xuyên xử lý phương pháp sinh học trước hòa vào mạng thoát nước chung thành phố Kết luận: Việc xây dựng TTTM không gây tác động bất lợi cho môi trường xung quanh thành phố 1.4.2.15 Những thuận lợi khó khăn dự án a.Thuận lợi: - Địa điểm xây dựng: Đây dự án có vị trí thuận lợi nằm đường Nguyễn Chí Thanh, đường lớn đẹp Hà Nội Đây khu vực trung tâm Phía Tây thành phố, gần với khách sạn lớn Bảo sơn, Daiwoo, trung tâm hội trợ thương mại Giảng Võ qua cho thấy vị trí dự án lý tưởng môi trường giao thông, hoạt động kinh doanh thương mại, giải trí - TTTM Ngọc Khánh cơng trình thiết kế đại với hỗn hợp loại hình hộ, khu thương mại dịch vụ, ưu lớn so với TTTM khu chung cư chuyên biệt - Cơng tác giải phóng mặt khó khăn, nhiên đến thời điểm chủ đầu tư bố trí mặt để triển khai thi công, lợi định dự án TTTM Ngọc Khánh b Khó khăn: - Từ phía chủ đầu tư: Phương thức kinh doanh dự án mẻ, độc đáo, giá cho thuê hộ dự án cao so với mặt thu nhập bình quân người lao động Việt Nam Mục đích sử dụng hộ dự án để kinh doanh cho thuê làm văn phòng Do vậy, yếu tố định đến tiến độ bán hàng dự án quan hệ “Cung – Cầu thị trường Bất động sản” Đây thị trường khó dự đoán đánh giá chuẩn xác - Từ chế sách tình hình cung cầu thị trường: Ngồi khó khăn pháp lý thi hành Luật đất đai thời gian vừa qua theo Nghị định 181 Nghị định, thông tư khác Chính phủ Bộ Tài ngun Mơi trường Dự án cịn vấp phải hạn chế sách tín dụng từ tổ chức tín dụng Vừa qua nhiều viết báo chí, website viết Ngân hàng chịu hậu cho vay bất động sản việc đạo điều hành Ngân hàng Nhà nước cho vay bất động sản Ngân hàng Nhà nước vừa đưa tuyên bố làm cho giới kinh doanh BĐS lo lắng; Từ đến cuối năm ngân hàng thương mại cần "chú trọng việc kiểm soát chặt chẽ việc cho vay nhu cầu vốn ngoại tệ, đầu tư BĐS" tuyên bố mang tính định hướng hoạt động hoạt động tín dụng ngân hàng Cũng phải thừa nhận tình trạng đầu diễn phổ biến hầu hết dự án BĐS, điều không phản ánh cung cầu hộ thị trường Hơn phát triển nhanh dự án hộ chung cư dễ dẫn đến rủi ro giá sức mua 1.4.3 Kết luận tổ thẩm định dự án 1.4.3.1.Về doanh nghiệp vay vốn: Cơng ty CPĐTĐD có đầy đủ tư cách pháp nhân để vay vốn Ngân hàng, dự án đầu tư phù hợp với lĩnh vực kinh doanh Doanh nghiệp Tình hình tài lành mạnh, cơng ty chưa có kết sản xuất kinh doanh Cơng ty CPĐTĐD thành lập trước tiên để thực dự án 1.4.3.2.Về dự án đầu tư - Tổng số tiền cho vay: 130.000.000.000 đồng - Loại tiền cho vay: VNĐ - Thời gian vay vốn: năm (trong ân hạn 02 năm thời gian xây dựng) - Lãi suất cho vay: Lãi suất vay vốn tính tốn bình qn lãi suất huy động tiết kiệm trả lãi sau kỳ hạn 12 tháng 04 Chi nhánh Ngân hàng Thương mại quốc doanh địa bàn Hà Nội + phí 3,5% *Đảm bảo tiền vay: - Tài sản hình thành từ vốn vay tài sản đảm bảo nợ vay Công ty CPĐTĐD cam kết dùng tồn tài sản hình thành đất (kể tài sản hình thành từ vốn tự có, vốn ứng trước khách hàng) quyền sử dụng khu đất để chấp Ngân hàng - Công ty CPĐTĐD trì số dư tài khoản tiền gửi tương đương với kỳ trả gốc lãi khoản vay Chi nhánh Đơng Đơ trì suốt thời gian vay vốn *Điều kiện tài sản bảo đảm nợ vay: Công ty CPĐTĐD phải mua bảo hiểm rủi ro q trình xây dựng cơng trình theo quy định đầu tư xây dựng Sau cơng trình hồn thành đưa vào sử dụng, đề nghị Công ty CPĐTĐD mua bảo hiểm cháy nổ toàn tài sản (bao gồm thiết bị) với giá trị bảo hiểm ngang giá trị đầu tư vào tài sản suốt thời hạn vay vốn quyền thụ hưởng giá trị bảo hiểm thuộc NHĐT&PTVN Chi nhánh Đông Đô *Các điều kiện cho vay: - Mọi khoản thu từ dự án chuyển tài khoản Công ty CPĐTĐD mở Chi nhánh Nếu phát sinh dòng tiền trả trước cho th TTTM hộ dịng tiền dùng để: + 100% dùng để trả nợ vay ngân hàng, + Để trả nợ ngân hàng theo tỷ lệ tham gia vốn vào dự án - Công ty CPĐTĐD có trách nhiệm thơng báo tiến độ hình thành tài sản bảo đảm thay đổi kết cấu, công năng… tài sản bảo đảm tiền vay - Cơng ty CPĐTĐD có trách nhiệm hàng tháng thơng báo tiến độ bán hàng dự án - Công ty CPĐTĐD có trách nhiệm cung cấp thơng tin liên quan tới nhà thầu xây dựng, cung cấp thiết bị… Công ty lựa chọn thông qua đấu thầu hình thức khác theo quy định đầu tư xây dựng TTTM Ngọc Khánh - Yêu cầu có nhà quản lý có kinh nghiệm quản lý vận hành dự án để đảm bảo dự án hoạt động có hiệu Th cơng ty tư vấn luật có uy tín, kinh nghiệm Ngân hàng chấp thuận tiến hành soạn thảo hợp đồng vấn đề pháp lý khác có liên quan đến dự án *Các điều kiện giải ngân:Chỉ giải ngân dự án: - Thực quy định hành quản lý đầu tư xây dựng quy chế cho vay hành thẩm quyền ký kết hợp đồng - Giải ngân theo tỷ lệ vốn tham gia vào dự án - Sau giải ngân 02 bên phối hợp kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay * Các vấn đề khác cần lưu ý thực hiện: - Ký hợp đồng bảo đảm tài sản hình thành tương lai ký hợp đồng Tín dụng, đồng thời đăng ký giao dịch bảo đảm - Ký hợp đồng bảo đảm theo hướng: + Bảo đảm cho toàn nghĩa vụ nợ + Mọi quyền lợi, quyền tài sản, lợi ích gắn liền phát sinh từ tài sản bảo đảm thuộc tài sản chấp, cầm cố 1.4.4 Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư “Dự án TTTM dịch vụ Ngọc Khánh” 1.4.4.1 Những kết đạt Thông qua nghiên cứu việc thẩm định dự án “Dự án TTTM dịch vụ Ngọc Khánh”, em nhận thấy số điểm bật công tác thẩm định dự án đầu tư chi nhánh sau: *Về quy trình thẩm định: Cơng tác thẩm định dự án thực đầy đủ, xác theo bước tiến hành thẩm định dự án đầu tư NHĐT&PTVN quy định *Về thời gian thẩm định: công tác thẩm định dự án đảm bảo hoàn thành thời gian quy định 18 ngày với dự án nhóm B *Về phương pháp thẩm định: dự án tiến hành thẩm định theo phương pháp trình tự kết hợp với phương pháp so sánh phương pháp dự báo - Thẩm định theo trình tự từ thẩm định tổng quát tới chi tiết Thẩm định tổng quát theo nội dung dự án nhằm đưa kết luận ban đầu về: quy mô đầu tư, quy mô vốn đầu tư, chủ đầu tư, cần thiết mục đích đầu tư…Trong đó, thẩm định chi tiết sâu vào vấn đề cụ thể dự án như: thị trường, yếu tố đầu vào, kỹ thuật, đặc biệt thẩm định tài - Thẩm định theo phương pháp so sánh việc đối chiếu văn pháp lý mà dự án có với yêu cầu pháp luật, so sánh tiêu dự án với quy định pháp luật dự án tương tự - Thẩm định theo phương pháp dự báo việc: dự báo trước khả tiêu thụ sản phẩm dự án, khả đảm bảo yếu tố đầu vào, khả biến động giá cả… *Về nội dung thẩm định dự án đầu tư: dự án thẩm định dựa hệ thống quy định thẩm định khách hàng, thẩm định dự án Đặc biệt thẩm định tài thực dựa hệ thống tiêu phân tích tài đầy đủ như: NPV, IRR, thời gian hoàn vốn, thời gian trả nợ Việc tính tốn dựa bảng tính phụ trợ như: bảng tính khấu hao, bảng trả lãi vay, bảng tính doanh thu , chi phí… *Về thơng tin phục vụ cho công tác thẩm định chủ yếu lầy từ khách hàng vay vốn kết hợp với thông tin cán thẩm định dự án thu thập qua Internet, qua nghiên cứu thị trường, qua mối quan hệ với tổ chức tín dụng… *Về cơng nghệ sử dụng phục vụ trình thẩm định: hầu hết tiêu xác định hiệu tài lập dựa bảng tính Microsoft Excel *Về cán thẩm định: dự án cán thẩm định am hiểu lĩnh vực mà dự án dự kiến đầu tư, có kinh nghiệm thẩm định dự án tương tự 1.4.4.2 Những tồn nguyên nhân Bên cạnh kết đạt qua việc thẩm định dự án đầu tư “Dự án TTTM dịch vụ Ngọc Khánh”, số hạn chế cần khắc phục: *Về phương pháp thẩm định: thực tế chi nhánh sử dụng kết hợp ba phương pháp để tiến hành thẩm định, phương pháp quan trọng thường xuyên sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy Trong thực tế có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới dự án thường xuyên thay đổi, sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để đánh giá tính hiệu dự án trước thay đổi đó, dự án hiệu có thay đổi dự án chấp nhận khả thi *Về nội dung thẩm định: việc tính tốn tiêu tài dự án tiến hành đầy đủ, chưa sâu vào phân tích mối liên hệ tiêu Đồng thời tiến hành tính tốn thời gian thu hồi vốn, chi nhánh khơng tính đến biến đổi yếu tố dịng tiền, mà xét đến thời gian thu hồi vốn giản đơn *Về thông tin phục vụ cho công tác thẩm định chủ yếu lấy từ hồ sơ xin vay vốn khách hàng Vì mục đích chủ đầu tư vay vốn được, có xu hướng trình bày tốt dự án đầu tư Trong đó, thơng tin khác thơng tin qua mối quan hệ với tổ chức tín dụng, qua phương tiện thơng tin đại chúng thường khơng xác hạn chế *Về sở vật chất phục vụ cho công tác thẩm định chủ yếu phần mềm Microsoft Excel, Ngân hàng chưa khai thác phần mềm đại thẩm định quản lý dự án 1.5 Đánh giá chung công tác thẩm định dự án đầu tư Chi nhánh thời gian qua 1.5.1 Những kết đạt *Về quy trình thẩm định dự án: Theo quy trình thẩm định dự án đầu tư mà Hội sở NHĐT&PTVN ban hành, có phân cấp thẩm định rõ ràng Hội sở chi nhánh, cán thẩm định với trưởng phòng thẩm định; quy định rõ trình tự tác nghiệp bước thực cơng việc Chính điều tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định *Về nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm định: Chi nhánh tiến hành xử lý tốt nguồn thông tin đầu vào dự án đầu tư, điều góp phần nâng cao chất lượng cho cơng tác thẩm định Từ nguồn số liệu khách hàng cung cấp, cán thẩm định tiến hành phân tích, đánh giá độ xác nguồn thơng tin thơng qua việc so sánh với dự án đã, xem xét Nếu có chênh lớn có khác thường cán thẩm định tiến hành tìm hiểu nguyên nhân *Về trang thiết bị: tất cán thẩm định phòng thẩm định trang bị máy tính cá nhân, kết nối mạng nội bộ, có máy kết nối mạng Internet, hỗ trợ cho cơng tác thu thập thơng tin Ngồi ra, phịng cịn trang bị máy điện thoại, máy điều hòa, hệ thống chiếu sáng đầy đủ hỗ trợ cho công tác thẩm định *Về cán thẩm định: họ có trình độ nghiệp vụ vững vàng, trình độ đại học đại học Họ không am hiểu lĩnh vực ngân hàng, tài chính, thẩm định, mà am hiểu kiến thức thuộc lĩnh vực khác Ngồi ra, cán thẩm định ln có ý thức trau dồi học hỏi thêm kiến thức tham gia khóa đào tạo nghiệp vụ thẩm định Bộ Tài Chính, khóa đào tạo huấn luyện khác kinh tế kỹ thuật nhằm đáp ứng ngày cao yêu cầu thẩm định *Về kết thẩm định năm 2006: thành lập sở phòng Giao dịch 2, vào hoạt động từ tháng 7/2004, nên số dự án thẩm định khơng nhiều Riêng năm 2006 có 13 dự án thẩm định, dự án thuộc lĩnh vưc sản xuất như: sản xuất xi măng, sản xuất điện, xây dựng nhà máy sữa, xây dựng nhà máy sản xuất bao bì đóng gói… Ngồi có dự án như: mua xe taxi, xây dựng trung tâm thương mại…Trong 80% tổng số dự án đảm bảo thời hạn thẩm định theo quy định, nhiên số dự án vượt thời hạn thẩm định dự án có quy mơ lớn, tính chất phức tạp số lượng giấy tờ thiếu cán phải bổ sung giải trình thêm *Về chất lượng cơng tác thẩm định: chất lượng cơng tác thẩm định có vai trị quan trọng việc giúp cho Ban lãnh đạo đưa định cho vay hay khơng, góp phần quản lý tín dụng hạn chế rủi ro Vậy chất lượng công tác thẩm định thể qua tiêu chí nào: - Tiêu chí thời gian thẩm định: theo quy định thời gian xem xét cho vay không 25 ngày làm việc dự án nhóm A 18 ngày dự án nhóm B, ngày dự án lại kể từ chi nhánh nhận hồ sơ vay vốn hợp lệ thông tin cần thiết khách hàng theo yêu cầu chi nhánh, chi nhánh phải định cho vay hay không - Tiêu chí kết q trình thẩm định: tức sau thẩm định dự án, cán thẩm định phải mặt chưa dự án, có kết luận kiến nghị Qua sở làm tham mưu cho ban lãnh đạo đưa định cuối - Tiêu chí kinh phí: để phục vụ cho cơng tác thẩm định, cán tín dụng phải có kinh phí để thu thập thêm thông tin, tiến hành nghiên cứu khảo sát thị trường, tìm hiểu thêm doanh nghiệp…Lượng kinh phí phải tương ứng với quy mơ dự án, không nên sử dụng nhiều ngược lại phải sử dụng nguồn kinh phí vào vị trí cho hợp lý Tuy nhiên, việc đưa tiêu chí để đánh giá chất lượng cơng tác thẩm định mang tính tương đối, khơng nên dựa vào tiêu chí để đánh giá chất lượng tồn cơng tác thẩm định Trên thực tế có nhiều dự án vượt thời gian thẩm định cho phép khơng phải mà chất lượng thẩm định không đảm bảo, mà dự án mạng tính chất phức tạp, quy mơ lớn, dự án chưa có đủ đầy đủ giấy tờ cần thiết đòi hỏi phải bổ xung 1.5.2 Những tồn nguyên nhân 1.5.2.1 Những tồn *Về quy trình thẩm định: Mặc dù quy trình thẩm định ban hành áp dụng chung cho tất dự án xin vay vốn Ngân hàng Tuy nhiên, thực tế dự án giống nhau, loại lại có đặc trưng riêng Chính cần có hướng dẫn cụ thể loại dự án, để đảm bảo chất lượng công tác thẩm định *Về phương pháp thẩm định: Một điều dễ nhận thấy trình thẩm định tiến hành trạng thái tĩnh, mà không xét đến yếu tố thời gian tiền Cụ thể tính thời gian thu hồi vốn đầu tư, tính đến giá trị giản đơn tiền mà khơng tính đến yếu tố lãi suất Khi phân tích tiêu tài yếu tố thay đổi thời gian quan trọng, nhiên lại bỏ qua điều cần phải xem xét lại *Về nội dung thẩm định: Trên thực tế, Ngân hàng trọng đến việc thẩm định tài dự án, cịn vấn đề thẩm định khác như: khía cạnh thị trường, khía cạnh kỹ thuật…thì lại gặp nhiều khó khăn Nguyên nhân chủ yếu do, tất cán thẩm định khơng có kiến thức chun sâu lĩnh vực này, mà có tác động khơng nhỏ tới chất lượng cơng tác thẩm định Ngồi ra, việc xác định chi phí, doanh thu dự án đầu tư Ngân hàng chấp nhận theo cách tính tốn doanh nghiệp đưa Các tiêu phân tích tài thường xuyên sử dụng xong chưa xét đến mối quan hệ chúng *Về thông tin cung cấp cho q trình thẩm định: Các thơng tin để thẩm định chủ yếu lấy từ phía khách hàng, thơng tin có độ xác khơng cao, chứa nhiều yếu tố chủ quan, khơng đáng tin cậy Mặt khác, số liệu doanh nghiệp khơng đầy đủ chí cịn khơng có, cụ thể dự án xem xét thực tê “Dự án TTTM dịch vụ Ngọc Khánh”, dự án mà doanh nghiệp thực số liệu kết kinh doanh doanh nghiệp khơng có Điều gây nhiều khó khăn cho việc xác định lực doanh nghiệp Thêm vào đó, báo cáo tài dự án kế toán doanh nghiệp thực chưa đủ độ tin cậy có nhiều doanh nghiệp cịn chưa thực kiểm tốn bắt buộc Đó chưa kể đến việc nhiều doanh nghiệp chưa có kinh nghiệm lập dự án nên nguồn số liệu báo cáo khả thi thường thiếu, gây nhiều khó khăn cho cán thẩm định *Về tính chất khách quan cơng tác thẩm định: thực tế dự án đầu tư lập nên mang nhiều tính chủ quan người lập, cho dù có chuẩn bị kỹ lưỡng đến đâu Bởi vì, người có tầm nhìn giới hạn vấn đề, khơng thể bao quát hết tất lĩnh vực Hơn nữa, để vay vốn doanh nghiệp thường có xu hướng nhấn mạnh điểm mạnh mình, điểm hạn chế đề cập đến Đơi khi, định cho vay vốn doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào mối quan hệ với Chi nhánh nhiều năm, mà ý tới kết cơng tác thẩm định *Về công tác tái thẩm định sau cho vay: công tác chưa quan tâm mức Một số dự án thực không phát huy hiệu chưa Ngân hàng nhìn nhận cách độc lập chưa đánh giá mức hiệu vốn đầu tư Vì mà khơng rút kinh nghiệm có nên tiếp tục đầu tư vào dự án tương tự hay không *Về trang thiết bị phục vụ cho công tác thẩm định dự án đầu tư: Hoạt động đầu tư hoạt động phức tạp liên quan tới nhiều giấy tờ Tuy nhiên, phịng chưa có máy photo riêng mà phải sử dụng chung với phòng khác Điều gây nhiều bất tiện công tác thẩm định phải xem xét lượng giấy tờ lớn 1.5.2.2 Những nguyên nhân a Nguyên nhân khách quan *Thứ nhất: chế hệ thống luật pháp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại sửa đổi bổ sung Các quy định, sách khấu hao, kế toán, kiểm toán… chưa xác định rõ ràng, q trình hồn thiện nên thường có thay đổi Do địi hỏi cán thẩm định phải thường xuyên cập nhật thơng tin để kịp thời có điều chỉnh phù hợp *Thứ hai: trình độ phát triển kinh tế Việt Nam giai đoạn đầu chuyển sang kinh tế thị trường, nhiều hoạt động gắn liền với cịn chưa định hình rõ ràng, trí cịn chứa đựng nhiều rủi ro bất ổn Có thể nói cội nguồn nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài dự án đầu tư ngân hàng thương mại *Thứ ba: tình hình thị trường giá nói chung, thị trường giá tiền tệ nói riêng tương đối ổn định khơng bất ổn, thêm vào hình thức thị trường tài chưa phát triển mạnh Việt Nam, tâm lý thói quen đầu tư chưa hình thành rõ nét thường theo phong trào, giá đồng tiền, vốn vay chưa quan tâm mức *Thứ tư: trình độ lực chủ đầu tư việc lập quản lý dự án chưa cao, dự án lập nên thường không bám sát thực tế có nhiều biến động vào thực tế *Thứ năm: cơng tác thẩm định tài dự án cần có trao đổi thơng tin ngân hàng , ngân hàng doanh nghiệp… phối hợp, trao đổi thông tin bên liên quan nhiều hạn chế b Nguyên nhân chủ quan *Thứ nhất: trình thẩm định, cán thẩm định tiếp xúc với thơng tin xác Những thơng tin thu thập chủ yếu từ khách hàng, thông tin khác thu thập mang tính chắp vá, chưa cập nhật *Thứ hai: phần mềm thẩm định chưa hỗ trợ nhiều cho công viêc Xu hướng ngày yêu cầu việc thẩm định cần tiêu chuẩn hố thơng qua việc áp dụng hệ thống phần mềm phân tích, quản lý dự báo Chi nhánh tương lai cần áp dụng ứng dụng khoa học vào công tác thẩm định *Thứ ba: đội ngũ cán thẩm định thường gặp khó khăn viêc tiến hành thẩm định khía cạnh thị trường, khía cạnh kỹ thuật, từ ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định dự án *Thứ tư: hệ thống tổ chức quản lý, thực thẩm định cịn yếu Ngồi ra, cơng tác thẩm định địi hỏi có phối hợp phịng, nhiên phối hợp cịn chưa đồng bộ, thống ... án đảm bảo quy định dự án nhóm B 18 ngày Tuy nhiên, dự án có điểm đặc biệt có chi nhánh NHĐT& PTVN tham gia tài trợ cho dự án, chi nhánh Đông Đô chi nhánh Nam Định (thành phố Nam Định) Bởi vậy,... trình thẩm định: hầu hết tiêu xác định hiệu tài lập dựa bảng tính Microsoft Excel *Về cán thẩm định: dự án cán thẩm định am hiểu lĩnh vực mà dự án dự kiến đầu tư, có kinh nghiệm thẩm định dự án tư? ?ng... Phạm vi thẩm định Tuỳ thuộc vào quy mô, phạm vi hoạt động ngân hàng thương mại mà việc thẩm định chi nhánh phân cấp cho dự án có quy mơ khác Cán thẩm định có trách nhiệm thẩm định dự án phạm