Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư

B ộ T PHÁP T RƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐÈ TÀI KHOA HỌC CÁP TRƯỜNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỂ QUYỂN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐÁT TRONG LĨNH vực ĐẨU T Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Thị Nga Khoa pháp luật Kinh tế, Đại hoc Luật Hà Nội M Ã SỐ: LH - 2010 - 02/ĐHL-HN trung tâm thông tỉm thư viện trường gạỉ học luật hà nội phòng đọc _ Hà Nội, 2011 NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THỤC HIỆN ĐÈ rÀI TU' CÁCH THAM STT HỌ VÀ TÊN NƠI CÔNG TÁC GIA Chu nhiệm đê tài, Tỉ Nguyền Thị Nga Đại học Luật Hà Nội tác giả CĐ 01, 05, 08, 09 TS Nguyên Quang Tuyên Đại học Luật Hà Nội Tác gia CĐ 02, 03 TiS Nguyên Thị Dung Đại học Luật Hà Nôi Tác giả CĐ 04 TiS Nguyên Hông N Đại học Luật Hà Nội Tác giả CĐ 06 Sở Tài nguyên ThS Nguyễn Văn Hồng Môi trường thành phố Tác giả CĐ 07 Hồ Chí Minh 7hS Phạm Thu Thủy Đại học Luật Hà Nội Tác giả CĐ ] / CN Đồ Xuân Trọng Đại học Luật Hà Nội Tác giả CĐ 11 I^guyền Tú Anh Trường cán Thanh Tác giả CĐ 12 tra Tông cục quản lý đât 'ThS Nguyễn Xuân Trọng đai, Bộ Tài nguyên Tác giảC Đ 13,14 Môi trường MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT PHẦN I: Báo cáo thổng th u ậ t .1 PHẦN II: Các chuyên đề nghiên u .51 C huyên đề 1: Những vấn đề lý luận quyền sử dụng đất lĩnh vực đầu tư Tác giả: TS Nguyễn Thị N g a .51 C huyên đề 2: Kinh nghiệm pháp luật số nước quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư Tác giả: TS Nguyễn Quang Tuyến 71 XC huyên đề 3: Quyền người sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản - Thực trạng số kiến nghị Tác giả: TS Nguyễn Quang Tuyến 108 C huyên đề 4: Hoàn thiện pháp luật giá đất - Yếu tố quan trọng đảm bảo quyền cho nhà đầu tư việc thực nghĩa vụ tài đất đai Tác gia: ThS Nguyễn Thị D ung 125 Chuyên đề 5: Hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất nhà đầu tư Khu Công nghiệp, Khu Kinh tế Khu công nghệ cao Khu Kinh tế đặc biệt Tác giá: TS Nguyễn Thị N ga 145 ^ C huyên đề 6: Quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà đầu tư theo quy định pháp luật đất đai pháp luật kinh doanh bất động sản Thực trạng hướng hoàn thiện Tác giả: ThS Nguyễn H ồng N h u n g .167 C huyên đề 7: Pháp luật hành quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất người sử dụng đất trình đầu tư - Thực trạng số kiến nghị Tác giả: ThS Nguyễn Vãn H n g 185 C huyên đề 8: Hồn thiện pháp luật quyền góp vốn quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh người sử dụng đất Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 201 ' C huyên đề 9: Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng trình đầu tư người sử dụng đất - Thực trạng số kiến nghị Tác giả: TS N guyễ« Thị N ga í-222 C huyên đề 10: Pháp luật quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất người sử dụng đất trình đầu tư - Thực trạng hướng hoàn thiện Tác giả: ThS Phạm Thu Thủy 254 C huyên đề 11: Hoàn thiện pháp luật quyền dân nhà tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước phép mua nhà Việt Nam Tác giả: Đ ỗ Xuân Trọng 272 cC huyên đề 12: Hoàn thiện pháp luật thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt - Yếu tố quan trọng đảm bảo quyền người sử dụng đất trình đầu tư Tác giả: Nguyễn Tủ A n h 28ệ ” C huyên đề 13: c ả i cách thủ tục hành giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất - Nội dung quan trọng đảm bảo quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư Tác giả: Nguyễn Xuân Trọng 313 Chuyên đề 14: Nâng cao chất lượng hoạt động tổ chức dịch vụ công quản lý sử dụng đất đai - Yếu tố quan trọng đảm bảo quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư Tác giả: Nguyễn Xuân T rọng .334 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM K H Ả O 345 DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT ACT Lãnh thổ Thủ đô ú c (AUSTRALIAN CAPITAL TERRITORY) BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân BTHTTĐC Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư DN Doanh nghiệp ĐTNN Đầu tư nước GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNỌSHĐĐ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai HTX Hợp tác xã KD Kinh doanh KT Kinh tế NSNN Ngân sách N hà nước PLĐĐ Pháp luật đất đai QHĐĐ Trong quan hệ đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất sx Sản xuất S X -K D Sản xuất, kinh doanh TCTD Tổ chức tín dụng TLSX Tư liệu sản xuất UBND Uỷ ban nhân dân WTO Tổ chức thương mại giới (World Trade Organization) XD Xây dựng XHCN Xã hội chủ nghĩa PHÀN I BÁO CÁO TÔNG THUẬT MỎ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu, mối quan tâm bậc doanh nghiệp người dân quyền sử dụng đất (ỌSDĐ) bảo hộ chế sách nhà nước tính khả thi đưa vào đầu tư, kinh doanh Sự quan tâm bao trùm sang nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước đầu tư kinh doanh Việt Nam Quyền sử dụng đất không tuý quyền tài sản tư người sử dụng, hàng hố đưa vào kinh doanh, tiếp cận thị trường tham gia với tư cách yếu tố đầu vào trình đầu tư Trong nhiều trường hợp, QSDĐ nguồn vốn bản, bước khởi đầu có tính định cho dự án đầu tư chủ thể sử dụng đất Các đạo luật đất đai Việt Nam từ trước đến thiết kế khung pháp lý cho việc hoàn thiện quyền người sử dụng đất giác độ ngày mở rộng quyền chủ thê khác nhau, từ hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế nước, tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước ngoài, đặc biệt quyền họ lĩnh vực đầu tư Sự mở rộng quyền người sử dụng đất (NSDĐ) không biểu hình thức bề ngồi “tăng lên” quyền người sử dụng đất hay ghi nhận đa dạng chủ thể có QSDĐ so với văn pháp luật trước đây, mà ẩn sâu bên chuyển biến chất pháp luật hành việc ghi nhận đảm bảo quyền NSDĐ phạm vi rộng lớn hơn, chủ động, linh hoạt đảm bảo tính cơng bằng, hợp lý hưn q trình sử dụng nguồn vốn “đất đai - quyền sử dụng đất” trình đầu tư Tuy nhiên, thực tiễn thực thi pháp luật quyền NSDĐ lĩnh vực đầu tư thời gian qua cho thấy, tồn nhiều hạn chế, bất cập vướng mắc Đặc biệt, quyền NSDĐ vận hành theo quy định pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan có vơ vàn mâu thuẫn, chồng chéo quy định QSDĐ nhà đầu tư văn lại bị quy định văn khác phủ định Bên cạnh đó, QSDĐ rư ì đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi cịn thể nhiều bất bình đing, gị bó khiên cưỡng QSDĐ chưa thực trở thành nguồn vốn linh hoạt khai thác có hiệu hoạt động đầu tư điều kiện ràig buộc pháp luật q máy móc Cũng từ mà thực tế, nỉ đầu tư thường tự tìm đường cho riêng mình, khỏi kiểm sốt go bó pháp luật nhiều động thái chiêu thức khác như: “lích luật” , đầu tư kinh doanh QSDĐ trá hình thơng qua kiểu huy động vốn trá phép, liên doanh, liên kết QSDĐ chưa đủ điều kiện mà thực chất hoạt động đầu Cùng với đó, thiết chế hỗ trợ trung gian nhằm đảm bcO cho việc thực thi quyền người sử dụng đất chưa minh bạch, thiếu kiả thi hoạt động hiệu quả; đó, khả đảm bảo việc thực thi qiyền NSDĐ thực tế hạn chế nhiều Hay nói khác đi, tính khả dmg QSDĐ chủ thể sử dụng đất hoạt động đầu tư chưa cao, QìDĐ người dân chưa thực trở thành nguồn nội lực cho nghiệp cơng níhiệp hố đất nước xu hội nhập, phát triển Chính vậy, nghiên cứu đ< mở rộng quyền QSDĐ hoạt động đầu tư, hồn thiện XI q trình phát triển nhu cầu tất yếu Nằm chương trình tổng thể u cầu tiếp tục hồn thiện Sích pháp luật đất đai Quốc hội đề ra, đặc biệt dự kiến chương trình Stạn thảo sửa đổi Luật Đất đai hành vào năm 2012 việc nghiên cứu, &nh giá, tổng kết đưa nhận định việc hoàn thiện pháp luật đảm bảo CÍC quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư việc làm cần thiết râ có ý nghĩa Thực tế đến chưa có cơng trình nghiên cứu kioa học cấp bậc vấn đề Do vậy, đề tài khơng mang tính l)luận thực tiễn cao, mà mang ý nghĩa thời sâu sắc Tinh hình nghiên cứu Trong thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xã hội chung, khoa học pháp lý nói riêng có nhiều cơng trình nghiên cứu trực tiếp gián tiếp quyền người sử dụng đất Việt Nam với phạm vi mức độ khác Tiêu biểu cho cơng trình nghiên cứu chủ đề phải kể đến như: Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Cam “Chê'định quyền sử dụng đất ĩronẹ pháp luật Việt Nam ” (1997); tác giả Nguyễn Cảnh Quý với Luận án tiến sĩ luật học “Hoàn thiện c h ế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt N am " (2001); Luận án tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Quang Tuyến “Quyền sử dụng đất giao dịch dân thương mại ” (2003) Sát với đề tài nghiên cứu viết, cơng trình nghiên cứu cơng bố tạp chí, báo chuyên đề kỷ yếu hội thảo như: Hội thảo "Tổng kết sách, pháp ỉuật đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai" Ban Kinh tế Trung ương Đảng tổ chức tháng 5/2002; Báo cáo "Tình hình thực sách, pháp luật đất đai kiến nghỉ sửa đổi Luật Đất đai" Ban Kinh tế Trung ương Đảng, tháng 8/2002; Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường số 712/BTNMT-ĐĐ ngày 10/4/2003; "Nghiên cứu hoàn thiện khung pháp lý vê quyền sử dụng đất doanh nghiệp" CO N CE111 (Công ty Nghiên cứu Tư vấn chuyển giao công nghệ đầu tư (tháng 10/2004); Báo cáo tổng hợp nghiên cứu rà soát văn pháp luật thành lập, tổ chức hoạt động doanh nghiệp với tư tưởng đạo xây dựng Luật Doanh nghiệp thống Luật Đầu tư chung Ban Nghiên cứu Thủ tướng Chính phủ chủ trì khuôn khổ dự án VIE 01/025 thực tháng 2/2005; Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật với đề tài "Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh t ế xây dựng nhà đ ể bán cho thuê gắn liền với xây dựng sở hạ tầng' Viện Nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài ngun Mơi trường thực tháng 4/2005 Nhìn cách tổng quan, viết, cơng trình nghiên cứu nói ... Những vấn đề lý luận quyền sử dụng đất lĩnh vực đầu tư Tác giả: TS Nguyễn Thị N g a .51 C huyên đề 2: Kinh nghiệm pháp luật số nước quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư Tác giả: TS Nguyễn... quyền góp vốn quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh người sử dụng đất Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 201 ' C huyên đề 9: Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng trình đầu. .. Pháp luật hành quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất người sử dụng đất trình đầu tư - Thực trạng số kiến nghị Tác giả: ThS Nguyễn Vãn H n g 185 C huyên đề 8: Hoàn thiện pháp luật