Nghiên cứu về ứng dụng gis trong quá trình định giá bất động sản

Đại Học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HỌ VÀ TÊN HỌC VIÊN: TRẦN THỊ CHÍ THẢO ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU VỀ ỨNG DỤNG GIS TRONG QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành Mã số ngành : HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ : 2.15.04 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP.HỒ CHÍ MINH, tháng 11 năm 2004 CÔNG TRÌNH ĐƯC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS TRẦN VĨNH PHƯỚC Cán chấm nhận xét : TS TRẦN TRỌNG ĐỨC Cán chấm nhận xét : TS NGUYỄN LƯƠNG BÁCH Luận văn thạc só bảo vệ HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày tháng năm 2004 Đại Học Quốc Gia Tp HCM CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA Độc lập – Tự – Hạnh phúc _ _ NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên Ngày, tháng, năm sinh Chuyên ngành I TÊN ĐỀ TÀI : TRẦN THỊ CHÍ THẢO Phái : Nữ : 03-08-1957 Nơi sinh: Saigon : Hệ thống thông tin địa lý Mã số : TTĐL12-003 : NGHIÊN CỨU VỀ ỨNG DỤNG GIS TRONG QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN II NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: - Nghiên cứu lý thuyết định giá bất động sản - Thu thập mẫu giá số bất động sản - Tham khảo tài liệu thu thập đồ địa chính, thông tin có liên quan đến việc định giá bất động sản - Xây dựng sở liệu - p dụng thuật toán GIS để đưa số giá mang tính tham khảo cho người dùng định III NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : 03/01/2004 IV NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ : V HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN : PGS.TS TRẦN VĨNH PHƯỚC CHỦ NHIỆM NGÀNH BỘ MÔN QUẢN LÝ NGÀNH Nội dung đề cương luận văn thạc só Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua Ngày tháng năm 2004 PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH KHOA QUẢN LÝ NGÀNH LỜI CẢM ƠN Xin chân thành cám ơn: - PGS.TS Trần Vónh Phước, Thày trực tiếp hướng dẫn luận văn người tạo điều kiện để tham dự khoá học hoàn tất luận văn cao học - TS Trần Trọng Đức TS Nguyễn Lương Bách dẫn thêm giúp hoàn thiện luận văn cao học - Các Thày Cô anh chị em công tác Phòng Quản lý khoa học – Sau đại học hỗ trợ mặt thủ tục vấn đề khác suốt khóa học - Các Thày Cô giảng dạy khóa cao học chuyên ngành Hệ thống thông tin địa lý khóa 12 13 - Các bạn bè Trung tâm Công nghệ thông tin địa lý (DITAGIS) - Ban Giám đốc đồng nghiệp Trung tâm Thông tin đăng ký nhà - Ngân hàng ACB, Ủy ban nhân dân phường 11 quận - Gia đình bè bạn đất PROJECT IN BRIEF STUDYING APPLICATION OF GEOGRAPHIC INFORMATON SYSTEMS (GIS) IN THE PROCESS OF REAL ESTATE VALUATION The Project has the following contents: After proving that the activity of real estate valuation is necessary in the market economy, the project presents the aim, the limits and the studying methods as well as introduces the necessary theories on analysis and establishment of the object – oriented model, spatial database, attribute database and their combination in GIS Land (with or without building) is one kind of real estates and often transferred So, the real estate valuation is very important for only citizens but also appraisers There are five main methods of real estate valuation; those are Comparable sales method, Replacement cost approach, Income based method, Surplus method and Benefit method Among them, the Comparable sales method is the most appropriate one for spatial database This method depends on the transactions of neighbor real estates to approximate the value of real estate being considered Replacement cost approach assumes that no one will pay more for a property than the cost of the land plus the cost of replacing existing buildings with new structures Income based method ties the value of the property directly to the pre-tax income that the land and improvements will generate The approach relies on annual forecasts of rents, vacancy rates, operating expenses, lease turnovers, for one year, five years, or sometimes more Surplus method depends on the principle that the present capital of property is equal to the estimated value of the supposed development subtracted the expenses which produces that development Benefit method is used for the special properties such as hotels, cinemas and others of which the comparison to similar properties will be difficult because the major value depends on the ability that produce wealth of property This method depends on the estimated produce wealth subtracted the expenses of logical business activities The result shows real annual income transformed into capital In addition, the project suggests the tool to help users make a valuation of their real estates or fulfill their tasks However, there are only tools for three methods: Comparable sales method, Replacement cost approach and Income based method because of the limit of the time and project scope The project does not show temporal database and also does not present how to valuate the apartment of the tenement house At the end of the project, the results are confirmed and the tendency of the development of the project is showed TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Định giá bất động sản hoạt động cần thiết ngành kinh tế mà ngành nhà – đất đồng thời mang lại lợi ích cho Nhà nước lẫn nhân dân Ở Việt Nam, trình định giá, nhà thẩm định sử dụng Tin học để tính toán dừng lại mức xem xét thuộc tính bất động sản chưa xét đến yếu tố không gian hình dạng đất, độ gần hai bất động sản, vị trí,… Để giải việc đánh giá cách tương đối xác giá trị bất động sản, luận văn giới thiệu cho người dùng công cụ ước tính giá trị bất động sản thông qua ba phương pháp: So sánh trực tiếp, Chi phí giảm giá Thu nhập Luận văn bao gồm bốn chương: Chương I: Giới thiệu Chương II: Cơ sở lý thuyết hoạt động định giá bất động sản truy vấn Chương III: Thiết kế sở liệu công cụ định giá bất động sản Chương IV: Cài đặt ứng dụng Chương IV: Kết luận CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 GIỚI THIỆU 1.1.1 Đặt vấn đề Định giá loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kỹ thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, nghệ thuật đồng thời chiếm vị trí quan trọng kinh tế gắn liền với nhu cầu thiết yếu người dân nói riêng quyền nói chung Hoạt động hình thành, tồn phát triển song song với hình thành, tồn phát triển thị trường bất động sản Do vậy, nay, hoạt động định giá nhiều nước giới trở thành đối tượng công cụ cần thiết hoạt động quản lý Nhà nước việc vận hành kinh tế thị trường loại dịch vụ phổ biến nằm kiểm soát Nhà nước Các kết hoạt động định giá đưa vào ứng dụng rộng rãi xã hội tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trình mua bán, chuyển nhượng, chấp, cầm cố, cho thuê, thừa kế, Thêm vào đó, kết ích lợi công tác quản lý bất động sản quyền việc theo dõi, quản lý, dự đoán tình hình biến động giá bất động sản theo thời gian 1.1.2 Tình hình nghiên cứu Đối với nước phát triển, có tri thức tiên tiến, nên hoạt động định giá nhà khoa học nghiên cứu từ lâu có việc nghiên cứu ứng dụng Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information Systems – GIS) vào trình định giá Vào tháng 11-12 năm 1993, nhà khoa học Gil Castle có phác thảo “GIS in Property Valuation – What’s It Worth?” Business Geographics ông bàn số phương pháp định giá bất động sản ứng dụng công nghệ GIS để giải vấn đề Vào tháng năm 1994, nhà khoa học lại có phác thảo “GIS in Real Estate Valuation” tài liệu “GIS in Business’94 Conference Proceedings”, ông trình bày cụ thể ứng dụng GIS hoạt động định giá bất động sản Vào tháng năm 2002, nhà khoa học Eero Carson thuộc Viện Khảo sát đất đai quốc gia Phần Lan phát hành mạng Internet tài liệu “Kohonen Map, GIS and the Analysis of Real Estate Sales” ông giới thiệu đồ tự tổ chức (self – organizing map) ông Teu Kohonen đề xướng giới thiệu sở liệu GIS, mô hình hướng đối tượng trình định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh Vào tháng 12 năm 2002, nhà khoa học Eero Carson nêu tiếp tục phân tích kỹ ứng dụng GIS trình định giá bất động sản thông qua tài liệu “Kohonen Map and Real Estate Prices” Vào tháng 12 năm 2003, nhà khoa học Manish I Bhatt giới thiệu thuật toán định giá bất động sản qua giải pháp GIS mạng Internet Ở Việt Nam, hoạt động định giá có từ lâu chưa phát triển, mang tính thụ động chi phối chế kinh tế tập trung qua công tác kế hoạch hóa giá loại sản phẩm thuộc tất khu vực sản xuất kinh tế Chỉ từ năm 1991 trở lại đây, kinh tế bước chuyển sang chế thị trường hoạt động định giá bước đầu xếp vận hành theo vai trò chức 1.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu đề tài - Thực nghiên cứu số giải pháp ứng dụng GIS trình phân tích định giá bất động sản nhằm đưa công cụ mang tính trực quan, phần tạo điều kiện thuận lợi cho nhà thẩm định giá trình làm việc giúp ngân hàng thương mại trình nhận chấp, cầm cố tài sản, giúp cho người có nhu cầu giao dịch bất động sản ước tính giá trị tài sản họ trước rao bán thị trường - Đưa cách nhìn việc tính toán giá trị bất động sản; bước đầu tạo hệ thống quản lý liệu để lập hồ sơ thống kê theo dõi giá bất động sản theo thời gian nhằm có số liệu phục vụ cho việc dự đoán giá bất động sản tương lai 1.2.2 Phương pháp thực ƒ Từ số liệu thu thập được, lập sở liệu yếu tố có liên quan đến việc định giá bất động sản ƒ Xây dựng cách tính toán số phương pháp định giá bất động sản: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí giảm giá - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư (chỉ liệt kê tên phương pháp phương thức - Phương pháp lợi nhuận (chỉ liệt kê tên phương pháp phương thức tính toán) tính toán) Bảng Tổng hợp kinh phí công trình trên: Sau tính toán xong, quay trở chương trình cách bấm vào Menu GoiArview Căn nhà nêu với diện tích 54.6m2, hệ số điều chỉnh đơn giá đất 8.5 tỷ lệ chất lượng lại nhà 85% ước giá 2.182.124.624 đồng 4.3 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Nếu chọn phương pháp Thu nhập, người dùng thực sau: Khi chọn phương pháp này, chương trình xuất bảng người dùng nhập thông tin cần thiết: Sau chọn xong, bấm nút Tiếp tục, chương trình hiển thị thông tin nhu sau: Người mua chấp nhận mua với giá thấp giá trị tổng 12.988.430.011,89 đồng CHƯƠNG KẾT LUẬN 5.1 NHỮNG VẤN ĐỀ Đà ĐƯC THỰC HIỆN TRONG LUẬN VĂN Nhận định tầm quan trọng hoạt động định giá người dân quyền xã hội cần thiết công cụ định giá trình định giá bất đôïng sản đồng thời xác định mục tiêu, nhiệm vu, ý nghóa mặt xã hội mặt khoa học, nội dung phương pháp nghiên cứu, luận văn thể số vấn đề sau: - Nghiên cứu cách tổng quát lý thuyết định giá nêu lên đặc tính bất động sản, nguyên tắc định giá trị bất động sản, tập quán mua bán bất động sản xã hội, đặc trưng thị trường bất động sản, sách Nhà nước quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nêu lên năm phương pháp định giá bất động sản; phương pháp so sánh trực tiếp, chi phí giảm giá, thặng dư, thu nhập lợi nhuận - Nghiên cứu cách tổng quát hệ điều hành sở liệu, khái niệm việc truy vấn liệu thuộc tính truy vấn liệu không gian số tính chất giao diện Hệ thống thông tin địa lý Các phần nghiên cứu phần nghiên cứu mang tính chất trung tâm làm sở cho việc ứng dụng Tin học công tác định giá Phần trọng tâm việc xây dựng sở liệu nhà – đất với hai đối tượng nhà đất số thuộc tính để làm tảng cho việc xây dựng công cụ nhằm giúp nhà thẩm định, người có nhu cầu mua bán giao dịch nhà – đất định giá trị bất động sản mà họ muốn biết giá trị ước tính thị trường kinh tế Kết tạo công cụ định giá bất động sản với liệu liệu nhà đất tờ 13 phường 11 quận gồm có ba phương pháp định giá người dùng có hội tham khảo nhiều mức giá theo nhiều phương pháp khác Đó phương pháp So sánh trực tiếp, phương pháp Chi phí giảm giá phương pháp Thu nhập Với phương pháp So sánh trực tiếp, công cụ hiển thị số mức giá tham khảo thị trường tùy theo tình hình mua bán giao dịch nhà lân cận Với phương pháp Chi phí giảm giá, dựa vào kết cấu thực tế nhà, người dùng tính toán giá tiền xây dựng nhà sau trừ phần giá trị tài sản hao mòn theo thời gian sử dụng Riêng phương pháp Thu nhập, người dùng áp dụng công cụ trường hợp nhà cần định giá có khả sinh lợi Như vậy, tùy theo đặc tính nhà cần định giá tình hình mua bán bất động sản thị trường, người dùng chọn lựa từ đến ba phương pháp nêu để tìm giá trị tương đối gần với giá trị thực thị trường kinh tế 5.2 HƯỚNG MỞ RỘNG CỦA ĐỀ TÀI - Công cụ định giá bất động sản Luận văn thiết kế theo ba phương pháp đó, theo lý thuyết ngành, có năm phương pháp chủ yếu để định giá bất động sản Như vậy, để giới thiệu toàn phương pháp định giá, công cụ cần phải xây dựng thêm hai phương pháp lại; phương pháp Thặng dư phương pháp Lợi nhuận - Theo Phương pháp So sánh trực tiếp, nhà cần định giá phải so sánh với nhà lân cận xét bán Như vậy, để định giá theo phương pháp này, liệu nhà – đất phải xây dựng theo mô hình quản lý liệu theo thời gian nhằm đảm bảo tính phù hợp tính hành liệu đồng thở để tìm kiếm nhà có đặc điểm giống với nhà cần định giá gần thời điểm xét Nhờ liệu quản lý theo thời gian, người dùng biết giá trị nhà nhiều thời điểm khác Hơn nữa, vào số liệu theo thời gian, nhà kinh tế lập đồ thị phản ánh biến thiên giá trị nhà theo thời gian lập số liệu thống kê để đánh giá biến động thị trường bất động sản - Hiện nay, thực tế, chung cư xây dựng đất đó, sở liệu đề tài lại xây dựng quản lý theo số hiệu đất Do đó, hộ chung cư có chung mã số đất Trong Luận văn, nhà xây dựng công cụ định giá lại nhà mang tính riêng lẻ, biệt lập Như vậy, cần thiết phải mở rộng đề tài phần định giá cho hộ thuộc chung cư nhà tập thể Như trình bày trên, việc thiết kế công cụ định giá bất động sản nhằm cung cấp cho người dùng phương tiện để tìm số mức giá tham khảo tương đối xác thời điểm xét nhà cụ thể; việc làm mang ý nghóa thiết thực người đời sống xã hội Do đó, ý tưởng nêu mở hướng nghiên cứu nối tiếp sau luận văn nhằm tạo công cụ hoàn chỉnh hữu hiệu TÀI LIỆU THAM KHẢO Dự án Hà Nội, 12/2001, Định giá đất bất động sản khaùc Eero Carlson, 04/2002, Kohonen Map, GIS and the Analysis of Real Estate Sales, International Congress Paper Eero Carlson, 17/12/2002, Kohonen Map and Real Estate Prices, National Land Survey of Finland Gil Castle, 1993, GIS in Property Valuation – What’s It Worth?, Business Geographics Gil Castle, 1994, GIS in Real Estate Valuation, GIS in Business’94 Conference Proceedings Gis Castle, 2002, Property Valuation, http://www.geoplace.com/bg/2000/1000/1000pv.asp Keith C Clarke, 1999, Getting Started with Geographic Information Sysytems, Prentice-Hall, Inc Sweden Cooperation programme on Land administration reform, 10/1999, Định giá đất bất động sản khác, Dự án IV-Hà Nội Trường Cao đẳng Marketing, 7/2001, Tài liệu lớp bồi dưỡng nghiệp vụ Thẩm định giá thành phố Hồ Chí Minh Yue-Hong Chou, 1997, Exploring spatial analysis in Geographic information system, Onword press 2530 Camino Entrada Santa Fe, NM 87505-4835 USA PHỤ LỤC BẢNG LIỆT KÊ NỘI DUNG CÔNG TÁC CÔNG TRÌNH: NỘI DUNG CÔNG TÁC ĐVT Mà HIỆU SỐ LẦN KÍCH THƯỚC DÀI RỘNG CAO KHỐI LƯNG VẬT LIỆU ĐƠN GIÁ NHÂN CÔNG m3 BA.1411 m3 GG.1114 307179 30482 m2 X2,142 24237 3037 m2 SA.7111 83385 5411 100 m2 m2 OB.1210 3932296 83014 TA.1410 95108 1816 Sơn cửa panô nước m UC.1120 3282 830 Sản xuất kèo độ ≤ 9m Tấn NA.1111 5127956 577052 Đào móng cột, trụ, hố kiểm tra rộng ≤ 1m, sâu ≤ 1m, đất cấp I Xây móng gạch thẻ 4x8x19 (khối lượng xây liền >10m3) chiều dầy 40m2), diện tích xây >10m2 cao