Nghiên cứu ảnh hưởng của nhóm yếu tố tự nhiên tới kết quả thẩm định giá bất động sản tại thành phố hồ chí minh

    TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN Luận văn tốt nghiệp NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA NHÓM YẾU TỐ TỰ NHIÊN TỚI KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH GVHD: ThS Trần Thu Vân SVTH : Nguyễn Thị Giang Lớp : Đầu Tư MSSV : 107204605 Khóa : 33   Mục lục CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Đặc vấn đề - 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu - 1.4 Phương pháp phạm vi nghiên cứu: 1.5 Cấu trúc chuyên đề - CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Bất Động Sản 2.1.1 Các khái niệm bất động sản 2.1.2 Thuộc tính bất động sản 2.2 Thị Trường Bất Động Sản - 10 2.2.1 Khái niệm 10 2.2.2 Vai trò thị trường bất động sản - 11 2.2.3 Mối quan hệ cung- cầu bất động sản 12 2.3 Định Giá Bất Động Sản 18 2.3.1 Khái niệm định giá bất động sản - 18 2.3.2 Mục đích thẩm định giá 20 2.3.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản 20 2.4 Mô Hình Hedonic Các Nghiên Cứu Thực Nghiệm - 24 2.4.1 Mô hình hồi quy hedonic 24 2.4.2 Các Nghiên Cứu Thực Nghiệm - 27     CHƯƠNG KHUNG PHÂN TÍCH 33 3.1 Quy trình chọn mẫu thu thập liệu - 33 a) Quy trình chọn mẫu 33 b) Quy trình thu thập số liệu - 34 3.2 Định nghĩa biến 34 3.2.1 Biến phụ thuộc 35 3.2.2 Biến độc lập - 35 3.3 Mô hình hồi quy dấu kỳ vọng - 41 a) Mô hình hồi quy 41 b) Kỳ vọng dấu biến 41 3.4 Các giả thiết để áp dụng mô hình - 43 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 44 4.1 Thống kê mô tả 44 4.1.1 Mô tả liệu 44 4.1.2 Ma trận hệ số tự tương quan - 47 4.2 Kết hồi quy - 47 4.3 Các kiểm định mô hình hồi quy (Phụ lục) 50 4.3.1 Kiểm định so sánh trung bình (KĐ t_test ANOVA) - 50 4.3.2 Kiểm định Wald (phụ lục 2.1) 51 4.3.3 Kiểm định đa cộng tuyến 51 4.3.4 Kiểm định phương sai thay đổi - 52 4.3.5 Kiểm định tự tương quan 52 4.3.6 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư 52 4.4 Phân tích ý nghĩa hệ số hồi quy 53 4.5 Vận dụng mô hình vào việc định giá BĐS 54     CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ - 56 5.1 Kết luận 56 5.2 Những mặt hạn chế đề tài - 57 5.3 Những đóng góp hướng phát triển đề tài - 57 5.4 Kiến nghị - 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59     CHƯƠNG GIỚI THIỆU Chương trình bày giới thiệu chung đề tài nghiên cứu Cơ sở hình thành đề tài, mục tiêu, phương pháp phạm vi nghiên cứu đề tài Xuất phát từ ý tưởng mục tiêu đó, nghiên cứu cụ thể hoá câu hỏi mà trả lời suốt đề tài, sau trình bày bố cục đề tài nghiên cứu 1.1 Đặt vấn đề Hàng hóa bất động sản không giống hàng hóa thông thường khác đặc điểm tính bất động, tính khan hiếm, tính không đồng có đời sống kinh tế lâu dài Khi tính giá BĐS không xét đơn diện tích BĐS mà cần phải xét tới yếu tố ảnh hưởng Theo Tôn Thất Nguyễn Thiêm (2005), mức độ khái quát bất động sản có thuộc tính bản: chất lượng vị Chính thuộc tính tạo nên tính dị biệt cho bất động sản Xét công dụng bất động sản nơi cư ngụ người, gắn liền với sống thường nhật Tuy nhiên xét mặt tổng quát vĩ mô, bất động sản đầu vào cho hoạt động kinh tế Thị trường bất động sản chiếm lượng vốn lớn có quan hệ mật thiết với thị trường vốn, tài Các giao dịch lĩnh vực BĐS ngày phổ biến, để định giá xác giá BĐS kinh nghiệm cần có kỹ thuật, phương pháp đo lường xác Trên giới kỹ thuật đo lường giá nhà xuất từ năm 1966 – 1967 Lancaster (1966) Ridker (1967) đề xuất phát triển Ridker sử dụng mô hình hedonic để tính yếu tố môi trường ảnh hưởng tới giá nhà Mô hình hedonic nhiều nhà nghiên cứu đến từ nhiều quốc gia sử dụng việc định giá BĐS Nghiên cứu McCluskey et al, (2000) nghiên cứu thị trường nhà Hồng Kong, Bernardo (2002) Brazil, Bello (2008) Nigeria, Sibel Selim (2008) Hasan Selim (2009) Thổ Nhĩ Kỳ (Turkey)…     Ở Việt Nam thị trường bất động sản phát triển, đặc biệt thập niên trở lại Cụm từ nhà đất “sốt” hay “đóng băng” dần trở nên quen thuộc Điều cho thấy thị trường BĐS biến động, dao động mạnh Khi tình trạng sốt đất diễn giá BĐS đẩy nên cao ngất ngưởng gây tượng “bong bóng bất động sản”, nhà đầu tư đầu bất động sản trúng lớn Tuy nhiên thị trường trầm lắng coi đóng băng, giá BĐS giảm mạnh theo nhận định nhà nghiên cứu, nhà đầu tư lợi nhuận, thị trường BĐS hấp dẫn nhà đầu tư Vậy giá BĐS thực bao nhiêu? Khi mà giá giảm mạnh nhà đầu tư lợi nhuận, thu hút lượng lớn nhà đầu tư Do đó, việc định giá BĐS vấn đề cần quan tâm, việc định giá giúp cho thông tin giao dịch minh bạch, xác Qua giúp giảm biến động thị trường bất động sản, giúp cho thị trường vốn tài có hội phát triển thêm Vì thế, đề tài nghiên cứu số yếu tố vi mô ảnh hưởng tới giá BĐS 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu chung đề tài tìm hiểu yếu tố vi mô ảnh hưởng tới giá BĐS Những yếu tố ảnh hưởng nhiều hay tới giá BĐS Đề tài phải xác định mục tiêu cụ thể sau: (1) Tìm hiểu nhân tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá BĐS Hồ Chí Minh (i) Yếu tố vị như: vị trí BĐS, khoảng cách từ BĐS tới trung tâm, chiều rộng đường, hẻm phía trước (ii) Yếu tố chất lượng: Diện tích đất, diện tích nhà, số lầu, sân thượng, hình dáng (2) Đưa giá nhà dự báo thành phố Hồ Chí Minh 1.3 Câu hỏi nghiên cứu Để đạt mục tiêu đề tài cần trả lời câu hỏi tối thiểu sau: (1) Những yếu tố vị ảnh hưởng tới giá BĐS? (i) Yếu tố vị trí, khoảng cách tới trung tâm có ảnh hưởng nhiều đến giá BĐS không? (2) Những yếu tố chất lượng BĐS ảnh hưởng tới giá?     (i) Diện tích nhà có phải yếu tố chi phối mạnh tới giá BĐS? (ii) Quan niệm hình dáng (nở hậu, tóp hậu) có thực làm gia tăng giá BĐS? 1.4 Phương pháp phạm vi nghiên cứu: Phương pháp sử dụng nghiên cừu sử dụng thuyết vị - chất lượng kết hợp với hồi quy hedonic, nhằm tìm mối liên quan giá BĐS nhân tố tác động lên giá BĐS Hồ Chí Minh Đề tài sử dụng số liệu thứ cấp lấy từ phòng quản lý ngân hàng ACB – Chi nhánh Hàng Xanh, số liệu thực độ xác cao Đề tài sử dụng 160 mẫu, thu thập cách ngẫu nhiên tuyến đường Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo, Nguyễn Trãi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Điện Biên Phủ, Võ Thị Sáu Số liệu hộ ngân hàng ACB – Chi nhánh Hàng Xanh thẩm định từ ngày 1/6/2010 đến ngày 31/12/2010 1.5 Cấu trúc chuyên đề Đề tài nghiên cứu gồm có chương Chương giới thiệu chung đề tài nghiên cứu sở hình thành, mục tiêu nghiên cứu, phương pháp phạm vi nghiên cứu.Tiếp theo phần Giới thiệu, đề tài tiếp tục với sở lý thuyết Chương 2.Trong Chương trình bày quy trình chọn mẫu quy trình thu thập số liệu, định nghĩa biến mô hình đưa kỳ vọng dấu Tiếp theo Chương mô tả biến mô hình, kết hồi quy kiểm định Chương 5, kết luận kiến nghị, bên cạnh đưa mặt hạn chế đề tài     CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT Chương trình bày lý thuyết bất động sản, thị trường BĐS qua thấy thuộc tính BĐS, mối quan hệ cung cầu BĐS Đồng thời, chương trình bày mô hình hedonic nghiên cứu thực nghiệm trước Từ lý thuyết nghiên cứu thực nghiệm trình bày đề tài rút yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS Tp Hồ Chí Minh 2.1 Bất Động Sản 2.1.1 Các khái niệm bất động sản Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real estate) thuật ngữ pháp quy để đến tài sản bao gồm đất đai cải thiện (improvement) cho đất đai nhà, công trình xây dựng gắn liền với vị trí đất đai, có tính không dịch chuyển Thuật ngữ “các cải thiện” hàm ý công trình xây dựng hoạt động tạo lập người thực gắn liền với đất đai vị trí xác định Các cải thiện nhà hay công trình xây dựng mang tính cố định, việc tôn tạo, thay đổi tính chất hình dạng đất đai đào kênh, mương, đổ nền, trồng lâu năm… Theo định nghĩa Bloomber, “bất động sản mảnh đất đai tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo từ điển trực tuyến Oxford, “bất động sản tài sản dạng đất đai công trình xây dựng” Theo tổ chức Economic Adventure, “bất động sản đất đai bao gồm tất tài nguyên thiên nhiên công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất” Theo quan điển nhóm tác giả Đại học Kinh tế Quốc dân (2006) “bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài” Ngoài ra, để coi bất động sản có điều kiện (i) yếu tố vật chất có ích cho người; (ii) chiếm giữ cá nhân cộng đồng người; (iii) đo lường giá trị     định; (iv) di dời di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái không thay đổi; (v) tồn lâu dài Pháp luật nhiều nước giới đồng chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Sự Cộng Hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản, Điều 139 Luật Dân Sự Cộng Hòa Liên Bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Sự Cộng Hòa Liên Bang Đức…) Tuy nhiên Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan điểm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân Sự Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Sự Thái Lan quy định “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai” Luật dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Theo Bộ Luật Dân năm 2005 nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam, điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng theo cách hiểu làm đề tài nghiên cứu thống với điểm: bất động sản đất đai tài sản vật chất gắn liền với đất đai, có tính không dịch chuyển     2.1.2 Thuộc tính bất động sản Bất động sản tài sản thiên nhiên ban tặng, thuộc tính sau kiến cho hàng hóa bất động sản khác biệt so với hàng hóa khác Thứ nhất, bất động sản có tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác kể hai công trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tòa cao ốc văn phòng có hướng cấu tạo nhà khác Ngoài ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thỏa mãn sở thích cá nhân… Thứ 2, bất động sản có tính bền lâu: Đất đai loại tài nguyên xem hủy hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc công trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu kiến trúc công trình xây dựng bị lão hóa hư hỏng, tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm…   62   PHỤ LỤC Phụ lục 1: Hàm hồi quy nghiên cứu Phụ lục 1.1: Mô hình 1- Mô hình không giới hạn Dependent Variable: LNPRICE Method: Least Squares Date: 03/29/11 Time: 02:30 Sample: 160 Included observations: 160   Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 8.343411 0.190349 43.83212 0.0000 AREA 0.013347 0.001441 9.262374 0.0000 H_AREA 0.000723 0.000475 1.521304 0.1303 CBD -0.053619 0.028726 -1.866593 0.0639 DIS_ROAD -0.001434 0.000790 -1.814650 0.0716 LC 0.896168 0.131947 6.791878 0.0000 SF -0.009549 0.005119 -1.865608 0.0641 SH 0.108347 0.081154 1.335078 0.1839 ST -0.109267 0.147203 -0.742286 0.4591 TR -0.032836 0.083523 -0.393141 0.6948 USE 0.050349 0.119767 0.420390 0.6748 R-squared 0.792163 Mean dependent var 9.256600 Adjusted R-squared 0.778215 S.D dependent var 0.906406 S.E of regression 0.426864 Akaike info criterion 1.201568 Sum squared resid 27.14966 Schwarz criterion 1.412986 Log likelihood -85.12541 F-statistic 56.79097 Durbin-Watson stat 1.281880 Prob(F-statistic) 0.000000 63   Phụ lục 1.2: Mô hình - Loại biến USE Dependent Variable: LNPRICE Method: Least Squares Date: 03/29/11 Time: 02:35 Sample: 160 Included observations: 160 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 8.364045 0.183407 45.60377 0.0000 AREA 0.013341 0.001437 9.284127 0.0000 H_AREA 0.000729 0.000474 1.540237 0.1256 CBD -0.054988 0.028462 -1.931985 0.0552 DIS_ROAD -0.001514 0.000765 -1.977970 0.0498 LC 0.929192 0.105722 8.789019 0.0000 SF -0.009314 0.005074 -1.835652 0.0684 SH 0.107459 0.080904 1.328232 0.1861 ST -0.111773 0.146678 -0.762029 0.4472 TR -0.038343 0.082263 -0.466102 0.6418 R-squared 0.791917 Mean dependent var 9.256600 Adjusted R-squared 0.779432 S.D dependent var 0.906406 S.E of regression 0.425690 Akaike info criterion 1.190253 Sum squared resid 27.18186 Schwarz criterion 1.382451 Log likelihood -85.22024 F-statistic 63.42957 Durbin-Watson stat 1.285266 Prob(F-statistic) 0.000000 Phụ lục 1.3: Mô hình 3- Loại biến TR   64   Dependent Variable: LNPRICE Method: Least Squares Date: 03/29/11 Time: 02:36 Sample: 160 Included observations: 160 Variable Coefficient Std Error C 8.366497 0.182856 45.75466 0.0000 AREA 0.013497 0.001394 9.680233 0.0000 H_AREA 0.000654 0.000444 1.473356 0.1427 CBD -0.055130 0.028386 -1.942136 0.0540 DIS_ROAD -0.001506 0.000763 -1.973330 0.0503 LC 0.936840 0.104170 8.993378 0.0000 SF -0.009739 0.004978 -1.956165 0.0523 SH 0.108725 0.080648 1.348138 0.1796 ST -0.122194 0.144588 -0.845121 0.3994 Prob R-squared 0.791616 Mean dependent var 9.256600 Adjusted R-squared 0.780575 S.D dependent var 0.906406 S.E of regression 0.424586 Akaike info criterion 1.179200 Sum squared resid 27.22123 Schwarz criterion 1.352179 Log likelihood -85.33603 F-statistic 71.70280 Durbin-Watson stat 1.266579 Prob(F-statistic) 0.000000 Phụ lục 1.4: Mô hình - Loại biến ST   t-Statistic 65   Dependent Variable: LNPRICE Method: Least Squares Date: 03/29/11 Time: 02:36 Sample: 160 Included observations: 160 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 8.255400 0.126983 65.01169 0.0000 AREA 0.013088 0.001306 10.01798 0.0000 H_AREA 0.000870 0.000362 2.401173 0.0176 CBD -0.059096 0.027970 -2.112850 0.0362 DIS_ROAD -0.001490 0.000762 -1.954518 0.0525 LC 0.942410 0.103863 9.073540 0.0000 SF -0.009803 0.004973 -1.971164 0.0505 SH 0.105628 0.080489 1.312328 0.1914 R-squared 0.790630 Mean dependent var 9.256600 Adjusted R-squared 0.780988 S.D dependent var 0.906406 S.E of regression 0.424186 Akaike info criterion 1.171419 Sum squared resid 27.34998 Schwarz criterion 1.325178 Log likelihood -85.71353 F-statistic 81.99819 Durbin-Watson stat 1.276794 Prob(F-statistic) 0.000000 Phụ lục 1.5: Mô hình - Loại biến SH Dependent Variable: LNPRICE Method: Least Squares   66   Date: 03/29/11 Time: 02:37 Sample: 160 Included observations: 160 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 8.288805 0.124699 66.47045 0.0000 AREA 0.012997 0.001308 9.939095 0.0000 H_AREA 0.000960 0.000357 2.691602 0.0079 CBD -0.066586 0.027446 -2.426098 0.0164 DIS_ROAD -0.001459 0.000764 -1.909927 0.0580 LC 0.942364 0.104108 9.051762 0.0000 SF -0.009215 0.004965 -1.856155 0.0654 R-squared 0.788258 Mean dependent var 9.256600 Adjusted R-squared 0.779954 S.D dependent var 0.906406 S.E of regression 0.425186 Akaike info criterion 1.170186 Sum squared resid 27.65987 Schwarz criterion 1.304725 Log likelihood -86.61486 F-statistic 94.92943 Durbin-Watson stat 1.297393 Prob(F-statistic) 0.000000 Phụ lục 1.6: Mô hình - Loại biến SF (trái dấu kỳ vọng) => Mô hình giới hạn Dependent Variable: LNPRICE Method: Least Squares Date: 03/29/11 Time: 02:37   67   Sample: 160 Included observations: 160 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 8.274344 0.125440 65.96273 0.0000 AREA 0.012711 0.001309 9.711793 0.0000 H_AREA 0.001006 0.000358 2.805898 0.0057 CBD -0.073008 0.027442 -2.660446 0.0086 DIS_ROAD -0.001388 0.000769 -1.805807 0.0729 LC 0.846731 0.091181 9.286272 0.0000 R-squared 0.783490 Mean dependent var 9.256600 Adjusted R-squared 0.776460 S.D dependent var 0.906406 S.E of regression 0.428549 Akaike info criterion 1.179954 Sum squared resid 28.28272 Schwarz criterion 1.295273 Log likelihood -88.39635 F-statistic 111.4565 Durbin-Watson stat 1.223100 Prob(F-statistic) 0.000000 LNPRICE = 8.274344 + 0.012711AREA + 0.001006H_AREA - 0.073008CBD 0.001388DIS_ROAD + 0.846731LC Phụ lục 2: Các kiểm định mô hình hồi quy Giả thiết: H0 : H1: C1 = C = C = C = C = có Ci ≠ Phụ lục 2.1: Kiểm định Wald   68   Wald Test: Equation: Untitled Test Statistic Value df Probability F-statistic 8625.301 (5, 154) 0.0000 Chi-square 43126.51 0.0000 Value Std Err C(1) 8.274344 0.125440 C(2) 0.012711 0.001309 C(3) 0.001006 0.000358 C(4) -0.073008 0.027442 C(5) -0.001388 0.000769 Null Hypothesis Summary: Normalized Restriction (= 0) P(F >8625.301) = 0.0000 R2j mô hình tượng đa cộng tuyến Phụ lục 2.3 : Kiểm định tượng phương sai thay đổi Sử dụng phương pháp kiểm định White (Nguyễn Hoàng Bảo, (2004); Nguyễn Quang Dong,( 2003)) Giả thiết: H0 = phương sai sai số không đổi H1 = phương sai sai số thay đổi Tạo biến: genr RESID^2 = resid*resid Rồi hồi qui RESID^2 theo biến giải thích Phụ lục 2.3.1: Mô hình hồi quy xét tượng phương sai thay đổi   74   Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 03/29/11 Time: 03:01 Sample: 160 Included observations: 160 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 0.100316 0.034386 2.917331 0.0041 AREA 0.000331 0.000359 0.921585 0.3582 H_AREA -3.97E-05 9.83E-05 -0.403603 0.6871 CBD -0.006981 0.007523 -0.928021 0.3548 DIS_ROAD 0.000508 0.000211 2.409494 0.0172 LC 0.057210 0.024995 2.288828 0.0234 R-squared 0.053879 Mean dependent var 0.138062 Adjusted R-squared 0.023161 S.D dependent var 0.118861 S.E of regression 0.117477 Akaike info criterion -1.408375 Sum squared resid 2.125319 Schwarz criterion -1.293056 Log likelihood 118.6700 F-statistic 1.753970 Durbin-Watson stat 2.030306 Prob(F-statistic) 0.125595 nR2 = 160*0.053879=8.62064 < χ2(0.05, 6)=12,6 Nên chấp nhận giả thuyết H0 Vậy phương sai sai số đồng Không có tượng phương sai thay đổi Phụ lục Kiểm định tượng tự tương quan Durbin – Watson d- statistic (6, 160) =1.223100 Từ kết thống kê Durbin- Watsond cho thấy DW = 1.223100 thuộc khoảng (1,3) kiểm định theo kinh nghiệm mô hình không xảy tượng tự tương quan Phụ lục 2.5:   Kiểm định giả thiết phân phối chuẩn phần dư 75   1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 25 50 75 100 125 150 RESID Hình 2.5.1: Đồ thị phần dư Ö Kiểm định Jarque – Bera (JB) H0: Phần dư có phân phối chuẩn Giả thiết H1: Phần dư phân phối chuẩn 16 Series: RESID Sample 160 Observations 160 12 -0.5 0.0 Mean Median Maximum Minimum Std Dev Skewness Kurtosis 2.41e-16 0.065828 0.930782 -0.841656 0.340725 -0.372466 2.780237 Jarque-Bera Probability 4.021473 0.133890 0.5 Hình 2.5.2 : Đồ thị tần suất phần dư   76   Ta có JB = 4.021473 < χ2(0.05, 6)=12.6 Vậy ta chấp nhận giả thiết H0, tức phần dư có phân phối chuẩn Phụ lục 2.6: Thống kê mô tả biến LnPRICE, AREA, H_AREA, CBD, DIS_ROAD, LC   LNPRICE AREA H_AREA CBD DIS_ROAD LC Mean 9.26 61.78 165.10 2.93 46.09 0.36 Median 9.27 56.90 133.49 3.16 30.00 0.00 Maximum 11.61 314.82 841.22 6.81 300.00 1.00 Minimum 7.30 21.50 30.06 0.33 0.00 0.00 Std Dev 0.91 33.56 122.77 1.22 56.70 0.48 Skewness -0.05 3.29 2.22 0.10 1.91 0.57 Kurtosis 2.34 22.93 9.75 3.60 7.54 1.33 Jarque-Bera 3.02 2935.82 435.16 2.66 235.36 27.38 Probability 0.22 0.00 0.00 0.26 0.00 0.00 Sum 1481.06 9884.95 26416.68 468.87 7375.00 58.00 Sum Sq Dev 130.63 179104.30 2396548.00 235.96 511133.60 36.98 Observations 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 ... thẩm định giá bất động sản thống khái niệm sau :Thẩm định giá bất động sản việc xác định giá thị trường bất động sản địa điểm thời điểm định   20   2.3.2 Mục đích thẩm định giá Thẩm định giá. .. mặt giá BĐS thấp   18   2.3 Định Giá Bất Động Sản 2.3.1 Khái niệm định giá bất động sản Định giá tài sản hay nói cách đầy đủ định giá giá trị tài sản theo trường phái Hoa Kỳ thuật ngữ định giá. .. từ hoạt động chuyển nhượng mua bán bất động sản Các yếu tố kinh tế chung quốc gia địa phương Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu quan tác động đến cung bất động sản ảnh hưởng đến giá bất động sản Có