Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - NGUYỄN THANH LÂN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI – NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - NGUYỄN THANH LÂN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (QTKD BĐS) Mã số: 9340101 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: GS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG HÀ NỘI – NĂM 2021 LỜI CAM KẾT Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân luận án tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Nghiên cứu sinh (ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Thanh Lân LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận án này, bên cạnh cố gắng nỗ lực thân, nghiên cứu sinh (NCS) nhận nhiều động viên, giúp đỡ nhà khoa học, quý thầy/ cô giáo Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, nhà khoa học khác bên Trường Đầu tiên, NCS xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS Hoàng Văn Cường, người hướng dẫn khoa học - người thầy có ảnh hưởng lớn đến định hướng nghiên cứu q trình học tập, theo đuổi chun mơn NCS từ năm tháng theo học bậc đại học, cao học đến NCS chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, Viện Đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tạo điều kiện, môi trường để NCS học tập nghiên cứu suốt thời gian qua NCS xin cám ơn nhà khoa học, chuyên gia, nhà quản lý đất đai người hoạt động thực tiễn lĩnh vực bất động sản giúp đỡ, chia sẻ quan điểm, đánh giá ý kiến gợi ý cho NCS suốt trình thực nghiên cứu Cuối cùng, NCS xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp, anh chị nghiên cứu sinh sinh viên động viên, đồng hành hỗ trợ để NCS hồn thành cơng trình Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất người! i MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv DANH MỤC BẢNG BIỂU v DANH MỤC HÌNH VẼ vii PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài………………………………………………………………….1 Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………………………… 3 Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu……………………………………… 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu 3.3 Phương pháp nghiên cứu Những đóng góp luận án…………………………………………………………… 5 Kết cấu luận án………………………………………………………………………… CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Giá trị gia tăng giá trị đất đai 1.1.1 Giá trị đất đai 1.1.2 Gia tăng giá trị đất đai 1.2 Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai 10 1.2.1 Đầu tư phát triển sở hạ tầng .11 1.2.2 Quy hoạch sử dụng đất 21 1.2.3 Quy định sử dụng đất 26 1.2.4 Các yếu tố khác 33 1.3 Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng 35 1.3.1 Công cụ điều tiết chung .36 1.3.2 Công cụ trực tiếp 37 1.3.3 Công cụ gián tiếp 39 1.4 Khoảng trống nghiên cứu .41 ii CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ 45 2.1 Các khái niệm nghiên cứu 45 2.1.1 Đất đô thị 45 2.1.2 Gia tăng giá trị đất đô thị .47 2.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị .49 2.1.4 Quy định sử dụng đất 51 2.1.5 Phát triển sở hạ tầng 53 2.2 Một số lý thuyết có liên quan nghiên cứu gia tăng giá trị đất đô thị 53 2.2.1 Lý thuyết quyền sở hữu .53 2.2.2 Lý thuyết địa tô 56 2.2.3 Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư 62 2.3 Các yếu tố xác định giá trị mối quan hệ tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 65 2.3.1 Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị 65 2.3.2 Mối quan hệ yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị 72 CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 80 3.1 Thực trạng đất đô thị sách điều tiết giá trị đất gia tăng Việt Nam .80 3.1.1 Thực trạng thị hóa thay đổi đất đô thị Việt Nam 80 3.1.2 Thực trạng sách điều tiết giá trị đất đô thị gia tăng Việt Nam 87 3.2 Thiết kế nghiên cứu 97 3.2.1 Quy trình nghiên cứu 97 3.2.2 Phương pháp nghiên cứu 99 3.2.3 Quy trình thu thập liệu 100 3.3 Phân tích liệu .106 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM 109 4.1 Biểu gia tăng giá trị đất đô thị 109 4.2 Thực trạng tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 113 iii 4.2.1 So sánh tác động nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 113 4.2.2 Phân tích tác động yếu tố nhà nước can thiệp làm gia tăng giá trị đất đô thị 119 4.3 Phân tích tác động đầu tư CSHT đường giao thông đến gia tăng giá trị đất thị - qua nghiên cứu tình dự án tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ 137 4.3.1 Kết phân tích hồi quy Hedonic dựa vào giá đất thị trường 137 4.3.2 Kết phân tích dựa đánh giá người sử dụng đất 139 4.4 Đánh giá sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đô thị 146 CHƯƠNG 5: HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 154 5.1 Hàm ý quản trị doanh nghiệp đầu tư SDĐ phát triển BĐS 154 5.2 Hàm ý sách nhà nước 156 5.2.1 Định hướng hồn thiện sách điều tiết giá trị đất gia tăng 156 5.2.2 Đề xuất hồn thiện sách điều tiết giá trị đất gia tăng .157 5.2.3 Khuyến nghị nhằm tăng cường tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 166 5.3 Hạn chế luận án gợi ý cho nghiên cứu 169 5.3.1 Hạn chế nghiên cứu 169 5.3.2 Gợi ý cho nghiên cứu 170 KẾT LUẬN 172 CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CĨ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN i DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ ĐẦY ĐỦ TỪ VIẾT TẮT ANOVA : Phân tích phương sai (Analysis of variance) BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CBQL : Cán quản lý CP : Chính phủ CSHT : Cơ sở hạ tầng EFA : Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis) GV : Giảng viên KT-XH : Kinh tế - xã hội NĐ : Nghị định SDĐ : Sử dụng đất TT : Thông tư TTg : Thủ tướng QH : Quốc hội UBND : Ủy ban nhân dân v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Tổng hợp số nghiên cứu đánh giá tác động CSHT đến giá đất đai BĐS 13 Bảng 1.2 Tổng hợp số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp nghiên cứu tác động CSHT giao thông đến giá đất BĐS 17 Bảng 1.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm ảnh hưởng quy hoạch đến giá trị đất -BĐS 24 Bảng 1.4 Một số nghiên cứu thực nghiệm tác động quy định SDĐ đến giá trị đất – bất động sản .31 Bảng 1.5 Một số loại thuế phí điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai BĐS 38 Bảng 2.1 Một số định nghĩa khả tiếp cận 76 Bảng 3.1 Số lượng đô thị chia theo loại đô thị Việt Nam, 2009 -2019 81 Bảng 3.2 Một số tiêu sử dụng đất đất đô thị Việt Nam giai đoạn 2016 - 2019 .85 Bảng 3.3 Diện tích sàn xây dựng nhà hoàn thành năm phân theo loại nhà 86 Bảng 3.4 Đơ thị hóa đất đai dân cư Việt Nam giai đoạn 1995 – 2020 .87 Bảng 3.5 Tổng quan văn sách pháp luật giá đất Việt Nam 90 Bảng 3.6 Tổng quan sách pháp luật giá đất bồi thường Việt Nam 96 Bảng 3.7 Tổng hợp đối tượng tham gia vấn sâu (nhóm chuyên gia) 100 Bảng 3.8 Tổng hợp đối tượng tham gia thảo luận nhóm tập trung .101 Bảng 3.9 Tổng hợp thông tin đáp viên tham gia khảo sát diện rộng .103 Bảng 3.10 Tổng hợp phương pháp thu thập phân tích liệu 108 Bảng 4.1 Kết đánh giá nội hàm gia tăng giá trị đất đai .113 Bảng 4.2 Kết thống kê “cho điểm” yếu tố tác động giá trị gia tăng đất đai 118 Bảng 4.3 Kết đánh giá tác động gia tăng giá trị đất loại quy hoạch 124 Bảng 4.4 Mức chênh lệch giá đất thị trường 03 địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế .127 Bảng 4.5 Kết đánh giá tác động gia tăng giá trị đất đầu tư CSHT 128 Bảng 4.6 Phân tích thay đổi giá đất số dự án đầu tư CSHT đô thị 130 Bảng 4.7 Kết đánh giá tác động gia tăng giá trị đất sách SDĐ 131 Bảng 4.8 Giá đất chuyển sang mục đích phi nơng nghiệp số tỉnh, thành phố công bố quy hoạch 134 vi Bảng 4.9 Tổng hợp đánh giá chế yếu tố nhà nước can thiệp tác động giá tăng giá trị đất đô thị .135 Bảng 4.10 Kết thống kê mơ tả mẫu nghiên cứu phân tích Hedonic 137 Bảng 4.11 Các giả thuyết đề xuất cần kiểm định 139 Bảng 4.12 Kết thống kê mô tả mẫu khảo sát người sử dụng đất 139 Bảng 4.13 Kết Cronbach’s Alpha thước đo (lần 1) 140 Bảng 4.14 Tổng phương sai trích (Total Variance Explained) 141 Bảng 4.15 Kết ma trận sau xoay nhân tố lần cuối biến độc lập .142 Bảng 4.16 Kết kiểm định hồi quy ANOVA 143 Bảng 4.17 Tóm tắt kết mơ hình 143 Bảng 4.18 Các hệ số mơ hình hồi quy 144 Bảng 4.19 Kết luận hệ số mơ hình hồi quy bội .144 Bảng 4.20 Kết tổng hợp giả thuyết nghiên cứu 145 Bảng 4.21 Tổng hợp số thu ngân sách nhà nước từ đất đai giai đoạn 2011- 2020 .147 Bảng 4.22 Tổng hợp đánh giá sách điều tiết giá trị đất gia tăng Việt Nam 152 Thu thập xử lý liệu Để thực khảo sát thức, tác giả hướng dẫn đào tạo nhóm sinh viên hỗ trợ q trình điều tra khảo sát Trong đó, có 04 sinh viên năm cuối thuộc chuyên ngành Bất động sản địa tham gia hỗ trợ khảo sát Cuộc khảo sát thực trực tiếp địa bàn 03 quận nơi dự án qua với tham gia trực tiếp 05 thành viên (tác giả + 04 sinh viên hỗ trợ) Thời gian khảo sát thực từ tháng 11/2018 – Tháng 01/2019, tổng số phiếu thu 225 phiếu Sau kiểm tra, nhập liệu tổng hợp loại phiếu trả lời thiếu thông tin câu trả lời giống nhau, số phiếu sử dụng để phân tích cuối 216 phiếu Quá trình xử lý 02 nhóm (mỗi nhóm 02 sinh viên thực nhập liệu độc lập, sau thực hiệu đối chiếu, kiểm tra liệu nhập) Quá trình nhập, xử lý phân tích số liệu thực phần mềm Excel SPSS II KẾT QUẢ PHÂN TÍCH Kết thống kê mơ tả Nghiên cứu thăm dò đánh giá người dân cảm nhận chất lượng hạ tầng giao thông (đường Tố Hữu – Yên Lộ) khu vực Cụ thể, mẫu khảo sát, phần lớn cá nhân sử dụng xe máy phương tiện tham gia giao thơng (chiếm đến 67,6%) Số cịn lại sử dụng tơ cá nhân (chiếm 22,2%) có tham gia sử dụng loại hình phương tiện giao thông công cộng (chiếm 4,6%) khác (chiếm 5,6%) Khi đánh giá điều kiện sở hạ tầng giao thơng xung quanh khu vực sinh sống, có đến 73 người (tương đương 33,8%) 36 người (tương đương 16,7%) đáng giá tốt tốt Trong đó, có 67 người (tương đương 31%) đánh giá CSHT giao thơng mức độ tốt, số cịn lại đánh giá mức độ trung bình 30 người (tương đương 13,9%) 10 người (tương đương 4,6%) Theo đó, có khoảng gần 45,4% người hỏi hài lòng hài lòng với CSHT giao thông khu vực, khoảng 1/3 người hỏi (36,1%) đánh giá mức bình thường, cịn lại khơng hài lịng (chiếm 17,1%) khơng hài lịng (chiếm 1,4%) Như vậy, thấy rằng, mức độ hài lòng người dân CSHT giao thơng quanh khu vực có khác biệt Phân tích nhân tố khám phá (EFA) 2.1 Kiểm định hệ số tin cậy thước đo (Cronbach’s Alpha) Thực đánh giá độ tin cậy thước đo qua Cronbach’s Alpha cho nhóm biến quan sát thuộc nhân tố khác Kết phân tích độ tin cậy cho biến “Khả tiếp cận đến đến trung tâm” lần đầu cho thấy hệ số cronbach anpha 0,778 Trong đó, biến quan sát DIS4 có hệ số tương quan biến tổng (là 0,361) đạt yêu cầu >0,3 Tuy nhiên, bỏ biến thành phần DIS4 có hệ số cronbach anpha 0,826 tốt Do đó, tác giả loại biến DIS4 Sau bỏ biến DIS4, kiểm tra thấy Cronbach's Alpha 0,826; đồng thời hệ số tương quan biến tổng tương quan bội bình phương cao Thang đo đạt yêu cầu tin cậy để sử dụng cho phân tích 74 Sau đó, tác giả tiếp tục thực phân tích độ tin cậy cho biến “Thời gian di chuyển” lần đầu cho thấy hệ số cronbach anpha 0,591 Trong đó, biến TIME4 có hệ số tương quan biến tổng (là 0,104) < 0,3 (không đạt yêu cầu để đưa vào phân tích) Do đó, tác giả loại biến số thành phần TIME4 Kết kiểm tra thấy Cronbach's Alpha (sau bỏ biến quan sát TIME4) đạt 0,745; đồng thời hệ số tương quan biến tổng tương quan bội bình phương đạt yêu cầu Tương tự, phân tích độ tin cậy thước nhân tố có hệ số cronbach anpha lớn 0,7 hệ số tương quan biến tổng lớn 0,3 Tuy nhiên, biến “Thay đổi sử dụng đất” kết phân tích độ tin cậy lần đầu có hệ số cronbach anpha 0,874 Trong đó, biến quan sát LUC5 có hệ số tương quan biến tổng (là 0,437) đạt yêu cầu >0,3; nhiên, bỏ biến thành phần LUC5 có hệ số cronbach anpha 0,909 tốt Tác giả cân nhắc kết tiếp tục giữ lại biến thành phần LUC5 để thực phân tích Sau tác giả thực kiểm tra biến lại cho kết đạt hiệu cầu Kết tổng hợp phân tích hệ số tin cậy thước đo thể bảng Như vậy, thang đo biến đáp ứng độ tin cậy cần thiết để thực phân tích (Hair cộng sự, 2010) Bảng Kết Cronbach’s Alpha thước đo nghiên cứu lần Biến quan sát Trung bình Phương sai thước đo thước đo loại biến loại biến Cronbach’s Alpha DIS = 826 DIS1 7.68 1.651 DIS2 7.71 1.519 DIS3 7.85 1.838 Cronbach’s Alpha TIME = 722 TIME1 8.94 1.297 TIME2 8.66 1.170 TIME3 8.61 1.266 Cronbach’s Alpha OPT = 804 OPT1 15.09 2.540 OPT2 15.05 2.268 OPT3 15.03 2.548 OPT4 14.97 2.520 OPT5 15.03 2.325 Cronbach’s Alpha LUC = 874 LUC1 15.48 5.200 LUC2 15.59 5.834 LUC3 15.51 5.004 LUC4 15.54 5.078 LUC5 15.42 6.226 Cronbach’s Alpha LVU = 904 LVU1 7.75 1.828 LVU2 7.71 1.928 LVU3 7.82 1.690 Hệ số tương Cronbach's quan biến tổng Alpha loại biến 714 741 598 728 698 839 575 605 538 659 621 701 477 562 475 435 498 687 651 688 703 679 794 676 822 816 437 825 855 817 819 909 839 711 882 837 943 797 Nguồn: Kết phân tích số liệu 75 2.2 Kết phân tích EFA Phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA sử dụng nhằm mục đích nhóm biến/ thước đo vào nhân tố tối thiểu hóa với tính đồng nhất, khơng có tương quan vưới cá thang khác nhân tố Phương pháp cho phép loại bỏ biến có độ hội thụ thấp có tương quan với các thước đo khác nhân tố Phương pháp giúp loại bỏ biến phụ thuộc tất các biên quan sát/ thước đo đo lường nhân tố bị loại bỏ toàn Để đánh giá giá trị thang đo, tác giả tiến hành phân tích EFA cho thang đo để kiểm tra tính đơn hướng thang đo, sau tiến hành kiểm tra đồng thời EFA cho tồn tiêu chí đo lường Tác giả thực phân tích EFA riêng rẽ cho biến độc lập biến phụ thuộc Kết phân tích EFA (lần đầu) biến độc lập tổng hợp bảng Bảng Kết ma trận sau xoay nhân tố lần biến độc lập Ký hiệu LUC3 LUC1 LUC4 LUC2 OPT2 OPT1 OPT4 OPT5 OPT3 DIS2 DIS1 DIS3 LUC5 TIME2 TIME3 TIME1 Component 868 860 830 771 769 673 643 629 611 869 832 796 412 396 817 766 731 Sig = 0,000; KMO = 0,762 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.a a Rotation converged in iterations Kết cho thấy biến thành phần LUC5 tải 02 nhân tố không tải vào nhân tố cần đo Ngoài ra, biến quan sát LUC5 cho kết hệ số tải nhân tố thấp (