Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - NGUYỄN THANH LÂN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI – NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - NGUYỄN THANH LÂN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (QTKD BĐS) Mã số: 9340101 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: GS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG HÀ NỘI – NĂM 2021 LỜI CAM KẾT Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân luận án tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Nghiên cứu sinh (ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Thanh Lân LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận án này, bên cạnh cố gắng nỗ lực thân, nghiên cứu sinh (NCS) nhận nhiều động viên, giúp đỡ nhà khoa học, quý thầy/ cô giáo Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, nhà khoa học khác bên Trường Đầu tiên, NCS xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS Hoàng Văn Cường, người hướng dẫn khoa học - người thầy có ảnh hưởng lớn đến định hướng nghiên cứu q trình học tập, theo đuổi chun mơn NCS từ năm tháng theo học bậc đại học, cao học đến NCS chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, Viện Đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tạo điều kiện, môi trường để NCS học tập nghiên cứu suốt thời gian qua NCS xin cám ơn nhà khoa học, chuyên gia, nhà quản lý đất đai người hoạt động thực tiễn lĩnh vực bất động sản giúp đỡ, chia sẻ quan điểm, đánh giá ý kiến gợi ý cho NCS suốt trình thực nghiên cứu Cuối cùng, NCS xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp, anh chị nghiên cứu sinh sinh viên động viên, đồng hành hỗ trợ để NCS hồn thành cơng trình Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất người! DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH VẼ PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài………………………………………………………………….1 Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………………………… 3 Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu……………………………………… 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu 3.3 Phương pháp nghiên cứu Những đóng góp luận án…………………………………………………………… 5 Kết cấu luận án………………………………………………………………………… CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Giá trị gia tăng giá trị đất đai 1.1.1 Giá trị đất đai 1.1.2 Gia tăng giá trị đất đai 1.2 Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai 10 1.2.1 Đầu tư phát triển sở hạ tầng 11 1.2.2 Quy hoạch sử dụng đất 21 1.2.3 Quy định sử dụng đất 26 1.2.4 Các yếu tố khác 33 1.3 Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng 35 1.3.1 Công cụ điều tiết chung 36 1.3.2 Công cụ trực tiếp 37 1.3.3 Công cụ gián tiếp 39 1.4 Khoảng trống nghiên cứu 41 ii CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ 45 2.1 Các khái niệm nghiên cứu 45 2.1.1 Đất đô thị 45 2.1.2 Gia tăng giá trị đất đô thị 47 2.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị 49 2.1.4 Quy định sử dụng đất 51 2.1.5 Phát triển sở hạ tầng 53 2.2 Một số lý thuyết có liên quan nghiên cứu gia tăng giá trị đất đô thị 53 2.2.1 Lý thuyết quyền sở hữu 53 2.2.2 Lý thuyết địa tô 56 2.2.3 Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư 62 2.3 Các yếu tố xác định giá trị mối quan hệ tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 65 2.3.1 Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị 65 2.3.2 Mối quan hệ yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị 72 CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 80 3.1 Thực trạng đất thị sách điều tiết giá trị đất gia tăng Việt Nam 80 3.1.1 Thực trạng thị hóa thay đổi đất thị Việt Nam 80 3.1.2 Thực trạng sách điều tiết giá trị đất thị gia tăng Việt Nam 87 3.2 Thiết kế nghiên cứu 97 3.2.1 Quy trình nghiên cứu 97 3.2.2 Phương pháp nghiên cứu 99 3.2.3 Quy trình thu thập liệu 100 3.3 Phân tích liệu 106 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM 109 4.1 Biểu gia tăng giá trị đất đô thị 109 4.2 Thực trạng tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 113 iii 4.2.1 So sánh tác động nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất thị .113 4.2.2 Phân tích tác động yếu tố nhà nước can thiệp làm gia tăng giá trị đất đô thị 119 4.3 Phân tích tác động đầu tư CSHT đường giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị - qua nghiên cứu tình dự án tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ .137 4.3.1 Kết phân tích hồi quy Hedonic dựa vào giá đất thị trường 137 4.3.2 Kết phân tích dựa đánh giá người sử dụng đất .139 4.4 Đánh giá sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đô thị 146 CHƯƠNG 5: HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 154 5.1 Hàm ý quản trị doanh nghiệp đầu tư SDĐ phát triển BĐS 154 5.2 Hàm ý sách nhà nước 156 5.2.1 Định hướng hồn thiện sách điều tiết giá trị đất gia tăng 156 5.2.2 Đề xuất hồn thiện sách điều tiết giá trị đất gia tăng 157 5.2.3 Khuyến nghị nhằm tăng cường tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 166 5.3 Hạn chế luận án gợi ý cho nghiên cứu 169 5.3.1 Hạn chế nghiên cứu 169 5.3.2 Gợi ý cho nghiên cứu 170 KẾT LUẬN 172 CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CĨ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN i DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT ANOVA BĐS BTC BTNMT CBQL CP CSHT EFA GV KT-XH NĐ SDĐ TT TTg QH UBND v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Tổng hợp số nghiên cứu đánh giá tác động CSHT đến giá đất đai BĐS 13 Bảng 1.2 Tổng hợp số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp nghiên cứu tác động CSHT giao thông đến giá đất BĐS 17 Bảng 1.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm ảnh hưởng quy hoạch đến giá trị đất -BĐS 24 Bảng 1.4 Một số nghiên cứu thực nghiệm tác động quy định SDĐ đến giá trị đất – bất động sản 31 Bảng 1.5 Một số loại thuế phí điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai BĐS 38 Bảng 2.1 Một số định nghĩa khả tiếp cận 76 Bảng 3.1 Số lượng đô thị chia theo loại đô thị Việt Nam, 2009 -2019 81 Bảng 3.2 Một số tiêu sử dụng đất đất đô thị Việt Nam giai đoạn 2016 - 2019 85 Bảng 3.3 Diện tích sàn xây dựng nhà hồn thành năm phân theo loại nhà .86 Bảng 3.4 Đơ thị hóa đất đai dân cư Việt Nam giai đoạn 1995 – 2020 87 Bảng 3.5 Tổng quan văn sách pháp luật giá đất Việt Nam 90 Bảng 3.6 Tổng quan sách pháp luật giá đất bồi thường Việt Nam 96 Bảng 3.7 Tổng hợp đối tượng tham gia vấn sâu (nhóm chuyên gia) .100 Bảng 3.8 Tổng hợp đối tượng tham gia thảo luận nhóm tập trung 101 Bảng 3.9 Tổng hợp thông tin đáp viên tham gia khảo sát diện rộng 103 Bảng 3.10 Tổng hợp phương pháp thu thập phân tích liệu 108 Bảng 4.1 Kết đánh giá nội hàm gia tăng giá trị đất đai 113 Bảng 4.2 Kết thống kê “cho điểm” yếu tố tác động giá trị gia tăng đất đai 118 Bảng 4.3 Kết đánh giá tác động gia tăng giá trị đất loại quy hoạch 124 Bảng 4.4 Mức chênh lệch giá đất thị trường 03 địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế 127 Bảng 4.5 Kết đánh giá tác động gia tăng giá trị đất đầu tư CSHT 128 Bảng 4.6 Phân tích thay đổi giá đất số dự án đầu tư CSHT đô thị .130 Bảng 4.7 Kết đánh giá tác động gia tăng giá trị đất sách SDĐ 131 Bảng 4.8 Giá đất chuyển sang mục đích phi nơng nghiệp số tỉnh, thành phố công bố quy hoạch 134 vi Bảng 4.9 Tổng hợp đánh giá chế yếu tố nhà nước can thiệp tác động giá tăng giá trị đất đô thị 135 Bảng 4.10 Kết thống kê mô tả mẫu nghiên cứu phân tích Hedonic 137 Bảng 4.11 Các giả thuyết đề xuất cần kiểm định 139 Bảng 4.12 Kết thống kê mô tả mẫu khảo sát người sử dụng đất 139 Bảng 4.13 Kết Cronbach’s Alpha thước đo (lần 1) 140 Bảng 4.14 Tổng phương sai trích (Total Variance Explained) 141 Bảng 4.15 Kết ma trận sau xoay nhân tố lần cuối biến độc lập 142 Bảng 4.16 Kết kiểm định hồi quy ANOVA 143 Bảng 4.17 Tóm tắt kết mơ hình 143 Bảng 4.18 Các hệ số mô hình hồi quy 144 Bảng 4.19 Kết luận hệ số mơ hình hồi quy bội .144 Bảng 4.20 Kết tổng hợp giả thuyết nghiên cứu 145 Bảng 4.21 Tổng hợp số thu ngân sách nhà nước từ đất đai giai đoạn 2011- 2020 147 Bảng 4.22 Tổng hợp đánh giá sách điều tiết giá trị đất gia tăng Việt Nam 152 Bảng Kết phân tích hệ số tương quan MDIS Pearson Correlation Sig (2-tailed) N MOPT Pearson Correlation Sig (2-tailed) N MLUC Pearson Correlation Sig (2-tailed) N MLVU Pearson Correlation Sig (2-tailed) N MTIME Pearson Correlation Sig (2-tailed) N ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) Nguồn: Kết phân tích số liệu 78 Phân tích hồi quy kiểm định giả thuyết Kết hợp mức ý nghĩa hệ số hồi quy biến tổng hợp bảng đây: Bảng Tóm tắt kết luận hệ số mơ hình hồi quy Ký hiệu MDIS MLUC MTIME MOPT Trong đó: ***: với P-value < 0,001; **: với P-value < 0,05; Như vậy, kết nghiên cứu cho thấy 04 giả thuyết đề xuất ban đầu ủng hộ nghiên cứu Bảng Tóm tắt kết luận giả thuyết cần kiểm định Các giả thuyết H1: Khoảng cách đến trung tâm có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; H2: Thời gian di chuyển có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; H3: Cơ hội phát triển khu vực có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; H4: Thay đổi sử dụng đất có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; Trước viết phương trình hồi quy, tác giả thực kiểm tra giả định mơ hình hồi quy bội Đầu tiên, dựa vào hệ số VIF thấy mơ hình khơng có đa cộng tuyến xảy (do hệ số VIF nhỏ 2) Trong đó, hệ số Durbin-Watson (DW) 1,126; kết luận mơ hình khơng có tự tương quan Thứ hai, vào biểu đồ histogram phần dư chuẩn hóa, thấy rằng, biểu đồ phân bố theo hình dạng phân phối chuẩn Đồng thời, giá trị trung bình mean -5.68E15 xấp xỉ =0, độ lệch chuẩn 0.991 xấp xỉ =1, khẳng định thêm phần dư chuẩn hóa có tuân theo quy luật phân phối chuẩn 79 Hình Biểu đồ thể phần dư chuẩn hóa Ngồi ra, biều đồ Normal P-P Plot (biều đồ Normal P-P Lot phân phối chuẩn phần dư) phía dưới, ta thấy: trị số quan sát trị số mong đợi nằm gần đường chéo chứng tỏ phần dư chuẩn hóa có phân phối chuẩn Cụ thể, kiểm định Biểu đồ P- P Plot, thấy giá trị điểm phân vị phân phối biến theo phân vị phân phối chuẩn – phản ánh qua mức độ điểm thực tế, tập trung sát đường thẳng kỳ vọng Như vậy, kết luận liệu nghiên cứu tốt, với phần dư chuẩn hóa có phân phối xấp xỉ với phân phối chuẩn, hay nói cách khác giả thiết phân phối chuẩn phần dư không bị vi phạm 80 Hình Biểu đồ Normal P-P Plot Đối với việc kiểm tra giả định liên hệ tuyến tính, tác giả sử dụng biểu đồ phân tán Scatterplot Khi nhhìn vào biểu đồ Scatterplot bên dưới, ta thấy phần dư chuẩn hóa (Regression Standardized Residual) phân bổ tập trung xung quanh đường hoành độ 0, giả định quan hệ tuyến tính khơng bị vi phạm Hình Biểu đồ phân tán Scatterplot 81 Như vậy, phương trình hồi quy chuẩn hóa có dạng sau: MLVU = 0,095 * MDIS + 0,225*MLUC +0,4*MTIME + 0,38*MOPT Một số kết luận rút Dữ liệu khảo sát kết phân tích nghiên cứu cho thấy đánh giá người sử dụng đất tác động đầu tư đường Tố Hữu – Yên Lộ đến gia tăng giá trị đất đai thay đổi có liên quan đến 04 yếu tố là: “Khả tiếp cận đến đến trung tâm”, “Thời gian di chuyển”, “Cơ hội phát triển”, “Thay đổi sử dụng đất” khu vực đường vào khai thác sử dụng Đáng ý, với tác động biến độc lập khẳng định, thấy rằng, mức độ tác động yếu tố có khác Cụ thể, cải thiện “Thời gian di chuyển” đánh giá có ảnh hưởng lớn đến gia tăng giá trị đất khu vực so với 03 yếu tố lại (đạt giá trị 0,4) Tiếp theo đó, yếu tố liên quan đến “Cơ hội phát triển” “Thay đổi sử dụng đất” có tác động làm gia tăng giá trị mức 0,38 0,225 Cuối cùng, yếu tố phản ánh “Khả tiếp cận đến đến trung tâm” cho tác động gia tăng giá trị đất đai nhỏ so với yếu tố khác (đạt giá trị 0,095) Tóm lại, tình nghiên cứu tác động CSHT đến gia tăng giá trị đất đô thị nghiên cứu cho thấy xuất chế “tạo hội phát triển” “cải thiện khả tiếp cận” đất đai khu vực./ Danh mục tài liệu tham khảo Williamson, J., Philbin, S., & Sanderson, K (2012), ‘The economic and land use impacts of transformational transport investment’, NZ Transport Agency research report 479, New Zealand Baker, K, Nunns, P (2015), ‘Access, amenity, and agglomeration: What can we expect from rapid transit projects?’, In: 37th Proceedings of the Australasian Transport Research Forum (ATRF), Sydney, New South Wales, Australia, 30 September–2 October 2015 Available at: https://www.atrf.info/papers/2015/index.aspx Gwamna, E S., & Yusoff, W Z W (2016), ‘The Impact of Urban Land Use Changes on Residential Property Rental Values in Kaduna Metropolis, Nigeria’, The Social Sciences, 11(9), 7097-7106 Gwamna, E S., Yusoff, W., Zahari, W., & Ismail, M F (2015), ‘Determinants of land use and property value’, Advanced Science Letters, 21(5), 1150-1153 Hair.J, Black.W, Babin.B, Anderson.R (2010), Multivariate Data Analysis 7th, Prentice-Hall 82 Hồng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS, NXB Hồng Đức, TP.HCM Nellthorp, J, Ojeda Cabral, M., Johnson, D., Leahy, C and Jiang, L (2019), ‘Land Value and Transport (Phase 2): Modelling and Appraisal Final Report’ to TfN, WYCA and EPSRC Leeds: Institute for Transport Studies, University of Leeds https://doi.org/10.5518/100/18 Litman, T (2012), ‘Evaluating accessibility for transport planning’, Victoria Transport Policy Institute, Canada Litman, T (2003), ‘Measuring transportation traffic, mobility and accessibility’, Institute of Transportation Engineers ITE Journal, 73(10), 28-32 10 Henneberry, J (1998), ‘Transport investment and house prices’, Journal of Property Valuation and Investment, 2(16), 144-158 11 Schirmer, P M., van Eggermond, M A., & Axhausen, K W (2014), ‘The role of location in residential location choice models: a review of literature’, Journal of Transport and Land Use, 7(2), 3-21 12 Páez, A., Scott, D M., & Morency, C (2012), ‘Measuring accessibility: positive and normative implementations of various accessibility indicators’, Journal of Transport Geography, 25 (11/2012), 141-153 13 Macintyre, S., Macdonald, L., & Ellaway, A (2008), ‘Do poorer people have poorer access to local resources and facilities? The distribution of local resources by area deprivation in Glasgow, Scotland’, Social science & medicine, 67(6), 900-914 14 Pagliara, F., & Papa, E (2011), ‘Urban rail systems investments: an analysis of the impacts on property values and residents’ location’, Journal of Transport Geography, 19(2), 200-211 15 Chen, J., Chen, C., & Timmermans, H J (2008), ‘Accessibility trade-offs in household residential location decisions’, Transportation Research Record, 2077 (1), 71-79 16 Shin, K., Washington, S., & Choi, K (2007), ‘Effects of transportation accessibility on residential property values: application of spatial hedonic price model in Seoul, South Korea, metropolitan area’, Transportation Research Record, 1994(1), 66-73 17 Martín, J C., & Reggiani, A (2007), ‘Recent methodological developments to measure spatial interaction: synthetic accessibility indices applied to high‐speed train investments’, Transport reviews, 27(5), 551571 18 Chin, H C., & Foong, K W (2006), ‘Influence of school accessibility on housing values’, Journal of urban planning and development, 132(3), 120-129 19 Tan, R., Zhou, K., & Xu, H (2019), ‘Effects of Urban Road Centrality on Property Values: Spatial Hedonic Analysis of the Housing Market in Wuhan, China’, Journal of Urban Planning and Development, 145(2), 05019005, 1-16 83 20 Song, Y., & Knaap, G J (2004), ‘Measuring the effects of mixed land uses on housing values,’ Regional Science and Urban Economics, 34(6), 663-680 21 Adebayo, M A (2009), ‘Impact of urban land use changes on property values in Metropolitan Lagos’, The Social Sciences, 4(1), 111-117 22 Adegoke, O J (2014), ‘Critical factors determining rental value of residential property in Ibadan metropolis, Nigeria’, Property Management, 32(3), 224-240 23 Acheampong, R A (2018), ‘Towards incorporating location choice into integrated land use and transport planning and policy: A multi-scale analysis of residential and job location choice behaviour’, Land use policy, 78 (2018), 397-409 24 Geurs, K T., & Van Wee, B (2004), ‘Accessibility evaluation of land-use and transport strategies: review and research directions’, Journal of Transport geography, 12(2), 127-140 25 Polzin, S E (1999), ‘Transportation/land-use relationship: Public transit's impact on land use’, Journal of urban planning and development, 125(4), 135-151 26 Song, Y., & Knaap, G J (2004), ‘Measuring the effects of mixed land uses on housing values’, Regional Science and Urban Economics, 34(6), 663-680 27 Forkenbrock, D J., Mathur, S K., & Schweitzer, L A (2001), Transportation Investment and Urban Land Use Patterns, Technical Report, the Public Policy Center, The University of Iowa 28 Baker, K., & Nunns, P (2015), ‘Access, amenity, and agglomeration: What can we expect from rapid transit projects’, In Proceedings 37th Australasian Transport Research Forum (ATRF), Sydney, New South Wales, Australia 29 Linneker, B., & Spence, N (1996), ‘Road transport infrastructure and regional economic development: The regional development effects of the M25 London orbital motorway’, Journal of Transport Geography, 4(2), 77-92 30 Holl, A (2007), ‘Twenty years of accessibility improvements The case of the Spanish motorway building programme,’ Journal of Transport Geography, 15(4), 286-297 31 Yuan, F., Wei, Y D., & Xiao, W (2019), ‘Land marketization, fiscal decentralization, and the dynamics of urban land prices in transitional China,’ Land Use Policy, 89 (2019), 104208, 1-11 32 Gwamna, E S., & Yusoff, W Z W (2016), ‘The Impact of Urban Land Use Changes on Residential Property Rental Values in Kaduna Metropolis, Nigeria’, The Social Sciences, 11(9), 7097-7106 33 Islam, M S., Rahaman, K R., & Ahmed, S J (2008), ‘“Demand of Participants” or “Supply of Opportunities”: measuring accessibility of activity places based on time geographic approach, Journal of urban planning and development, 134(4), 159-165 34 Yen, B T., Mulley, C., Shearer, H., & Burke, M (2018), ‘Announcement, construction or delivery: When does value uplift occur for residential properties? Evidence from the Gold Coast Light Rail system in Australia’, Land Use Policy, 73 (2018), 412-422 84 PHIẾU KHẢO SÁT Chúng giảng viên Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, tiến hành nghiên cứu với chủ đề “Nghiên cứu tác động đầu tư sở hạ tầng giao thông đến giá trị đất đai thị: Phân tích thực tế tình Dự án đường Tố Hữu – Yên Lộ (đường Lê Văn Lương kéo dài) Thành phố Hà Nội” Xin Anh/ chị vui lòng dành thời gian trả lời câu hỏi Tất thông tin Anh/ chị bảo mật phục vụ cho mục đích nghiên cứu Để biết thêm chi tiết nghiên cứu này, Anh/ chị vui lòng liên hệ địa email: Lannt.neu@gmail.com; Tel: 097 996 1838 Xin cám ơn Anh/chị dành thời gian tham gia khảo sát! I Thông tin chung Phương tiện tham gia giao thông chủ yếu mà anh/ chị sử dụng: Ơ tơ cá nhân ☐1 Khu vực hành cấp Quận mà anh/ chị thuộc: Nam Từ Liêm; ☐1 Thời điểm mà anh/ chị sinh sống khu vực này: Trước 2010 ☐1 Đánh giá anh/ chị điều kiện sở hạ tầng giao thông xung quanh khu vực sinh sống là: ☐1 Kém ☐2 Trung bình ☐3 Khá tốt ☐4 Tốt ☐5 Rất tốt Mức độ hài lòng anh/ chị điều kiện sở hạ tầng giao thông xung quanh khu vực sinh sống là: ☐1 Rất không hài lịng ☐2 Khơng hài lịng ☐3 Bình thường ☐4 Hài lòng ☐5 Rất hài lòng 85 AI Đánh giá anh chị thay đổi giá trị đất gia tăng khu vực Anh/ chị đánh thay đổi giá đất đầu tư mở đường Tố Hữu - Yên Lộ mang lại? Xin chọn vào phương án thích hợp: (Rất khơng đồng ý); (Khơng đồng ý); (Bình thường); (Đồng ý); (Rất đồng ý) Mã Các thay đổi Giá trị đất mà anh chị đan LVU1 gia tăng đáng kể Giá đất đai, bất động sản LVU2 tăng lên đáng kể từ mở đườ Dự án đầu tư mở đường tác độ LVU3 trị đất đai tăng lên đáng kể III Đánh giá thay đổi khả tiếp cận đến trung tâm Anh/ chị đánh thay đổi trình di chuyển đến trung tâm khu vực đầu tư mở đường mang lại? Xin chọn vào phương án thích hợp: (Rất khơng đồng ý); (Khơng đồng ý); (Bình thường); (Đồng ý); (Rất đồng ý) Rất k Mã DIS1 DIS2 DIS3 DIS4 Các thay đổi Quá trình di chuyển đến trung tâm Thành phố dễ dàng thuận tiện Quá trình di chuyển đến trung tâ thương mại, siêu thị dễ dàng thuận Q trình di chuyển đến cơng viên, k vui chơi dễ dàng thuận tiện Quá trình di chuyển đến trường học khu vực dễ dàng thuận tiện IV Đánh giá tác động thời gian di chuyển đầu tư CSHT mang lại Anh/ chị đánh thay đổi thời gian di chuyển đầu tư mở đường mang lại? Xin chọn vào phương án thích hợp: (Rất khơng đồng ý); (Khơng đồng ý); (Bình thường); (Đồng ý); (Rất đồng ý) Mã TIME Các thay đổi Thời gian di chuyển đến trung t phố rút ngắn TIME Thời gian di chuyển đến công v TIME rút ngắn Thời gian di chuyển đến trung t TIME mại gần rút ngắn Thời gian di chuyển đến nơi làm sở) rút ngắn V Đánh giá thay đổi hội phát triển khu vực Anh/ chị đánh thay đổi hội phát triển đầu tư mở đường mang lại? Xin chọn vào phương án thích hợp: (Rất khơng đồng ý); (Khơng đồng ý); (Bình thường); (Đồng ý); (Rất đồng ý) Mã OPP1 OPP2 OPP3 OPP4 OPP5 Các thay đổi Có nhiều hoạt động kinh doanh, thương dịch vụ khu vực Số lượng cơng ty, văn phịng kinh doan cửa hàng ngày gia tăng Sự gia tăng tập trung dân cư kh vực ngày lớn Khu vực có nhiều tiềm hội đ kinh doanh, bn bán Có nhiều cơng trình tiện ích phục vụ ng dân đầu tư xây dựng khu vự VI Đánh giá thay đổi sử dụng đất Anh/ chị đánh thay đổi sử dụng đất đai đầu tư mở đường mang lại? Xin chọn vào phương án thích hợp: (Rất không đồng ý); (Không đồng ý); (Bình thường); (Đồng ý); (Rất đồng ý) Rất không đồng ý Mã LUC1 LUC2 LUC3 LUC4 Rất đồng ý Các thay đổi Số lượng đất trống, chưa đ dựng khu vực ngày giả Mật độ xây dựng, phát triển dự sản khu vực ngày tă Có nhiều hộ dân xây dựng nhà (bê tơng cốt thép, bền chắc) Có nhiều đất sử dụng đích hỗn hợp như: nhà ở, thương vụ LUC5 Đất đai bất động sản kh cho thuê làm địa điểm kin thu nhập VII Đánh giá tác động số yếu tố khác Nhận định Anh/ chị phát biểu nào? Xin chọn vào phương án thích hợp: (Rất không đồng ý); (Không đồng ý); (Bình thường); (Đồng ý); (Rất đồng ý) Mã Các nhận định, đánh g Sự gia tăng tập trung dân cư OFA1 vực làm cho giá trị đất gia tăng Triển vọng phát triển kinh tế tro OFA2 vực tác động làm gia tăng giá tr Sự phát triển thị trường BĐS tro OFA3 tác động làm gia tăng giá trị đất Quy hoạch phát triển khu v OFA4 động gia tăng giá trị đất đai Các quy định sách sử dụn OFA5 tác động làm gia tăng giá trị đất Sự đầu tư chủ sử dụng đất đ OFA6 đai tác động làm gia tăng giá trị VIII Thông tin chung đáp viên (Anh/ chị vui lịng cho biết thơng tin sau đây) Tuổi Anh/ chị là: ……………….……………… Cơng việc/ nghề nghiệp Anh/ chị là: ………………………………… Trình độ học vấn Anh/ chị: ………………………………….……………… Giới tính: ☐1 Nam Tình trạng nhân ☐1 Độc thân Thu nhập bình quân/ người/ tháng gia đình anh/ chị: ………….………… Triệu Xin chân thành cám ơn hợp tác Anh/ chị! 88 ... định giá trị mối quan hệ tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 65 2.3.1 Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị 65 2.3.2 Mối quan hệ yếu tố tác động gia tăng giá trị. .. 4.1 Biểu gia tăng giá trị đất đô thị 109 4.2 Thực trạng tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 113 iii 4.2.1 So sánh tác động nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị .113... yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai; • Xác định biểu gia tăng giá trị đất đai mức độ ảnh hưởng yếu tố nhà nước can thiệp đến gia tăng giá trị đất thị; • Phân tích chế tác động gia tăng giá