Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT LÊ TUẤN KIỆT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP.HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT LÊ TUẤN KIỆT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM NGÀNH : Luật dân tố tụng dân MÃ NGÀNH : 60380103 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS Lê Vũ Nam TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019 Tơi xin cam đoan luận văn “ huyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình theo pháp luật Việt am” cơng trình nghiên cứu tơi thực hướng dẫn PGS.TS Lê Vũ Nam Mọi tài liệu trích dẫn, tham khảo sử dụng luận văn thực theo quy định T LÊ TUẤN KIỆT D STT H Ụ Thuật ngữ viết tắt NQSDĐ Á THUẬT GỮ V ẾT TẮT Thuật ngữ viết thường Chuyển nhượng quyền sử dụng đất BĐS Bất động sản GCN Giấy chứng nhận SDĐ Sử dụng Đất QSDĐ Quyền sử dụng đất HĐ NQSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân NĐ-CP Nghị định phủ BTNMT Bộ tài nguyên môi trường 10 TT Thông tư MỤC LỤC Trang D H Ụ Á HỮ THUẬT GỮ V ẾT TẮT Ở ẦU hương Ý UẬ VÀ QUY Ị H PHÁP UẬT VỀ QUYỀ SỬ DỤ G ẤT Ủ HỘ G Ì H HUYỂ HƯỢ G 1.1 Khái quát chung hộ gia đình sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam 1.1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hộ gia đình sử dụng đất 12 1.1.3 Xác lập quyền sử dụng đất hộ gia đình 13 1.2 Đại diện hộ gia đình 15 1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 16 1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 16 1.3.2 Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 17 1.3.3 Phân loại chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 18 1.3.4 Vai trò ý nghĩa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 19 KẾT LUẬN HƯƠN 22 hương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT TRONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤN ĐẤT CỦA HỘ A ĐÌNH VÀ K ẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 23 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 23 2.1.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất 23 2.1.2 Hình thức nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất 28 2.1.3 Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất 30 2.2 Đăng ký quyền sử dụng đất hộ gia đình 38 2.2.1 Điều kiện đăng ký quyền sử dụng đất hộ gia đình 38 2.2.2 Trình tự thủ tục cấp giấy quyền sử dụng đất hộ gia đình 39 2.3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia đình bị vô hiệu 43 2.3.1 Vô hiệu vi phạm điều kiện chuyển nhượng- nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43 2.3.2 Vô hiệu vi phạm hạn mức sử dụng đất 46 2.3.3 Vô hiệu vi phạm hình thức hợp đồng 48 2.3.4 Vô hiệu vi phạm nội dung hợp đồng 49 2.3.5 Vô hiệu vi phạm chủ thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 2.4 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 52 2.4.1.Sự cần thiết hoàn thiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 2.4.2 Kiến nghị hoàn thiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình theo pháp luật Việt Nam 54 KẾT LUẬN HƯƠN 73 KẾT UẬ TÀ ỆU TH KHẢ MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, tặng vật tự nhiên dành cho người loài người Từ hàng triệu năm qua, đất đai coi tài nguyên đặc biệt Đất đai “giang sơn gấm vóc” quốc gia, điều kiện để tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Trải qua nhiều hệ, “đất đai nhỗm máu cha ông”, “tấc đất” trở thành “tấc vàng”, vơ q giá, thiêng liêng, khó lấy thước đo định giá Để phát huy tối đa giá trị đất, quan hệ đất đai cần phải xác lập cho phù hợp với kinh tế thị trường Trong kinh tế thị trường nay, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng người dân ngày tăng cao, đòi hỏi Nhà nước cần có quy định cụ thể hướng dẫn người dân thực nhu cầu đáng Luật đất đai Quốc hội thơng qua năm 1987 chưa cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất không quy định người sử dụng đất hộ gia đình Luật đất đai 1993 quy định người sử dụng đất hộ gia đình cho phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất1, xem bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường, góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định pháp luật phù hợp với mục đích giao đất2, sau Luật đất đai 2003 mở rộng phạm vi đất thuê đất đất thuê chuyển đổi, chuyển nhượng, bán, thừa kế, tặng cho, chấp, bão lãnh, góp vốn3 đối tượng sử dụng đất mở rộng bao gồm tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo, tổ chức Khoản Điều Luật đất đai 1993 Khoản Điều 73 Luật đất đai 1993 Điều 114 Luật đất đai 2003 2 nước ngồi có chức ngoại giao, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam thuê quyền sử dụng đất4 huyển nhượng quyền sử dụng đất ( NQSDĐ) quyền người sử dụng đất (SDĐ) khơng phải người sử dụng đất có quyền ản chất pháp luật trao quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trao quyền định đoạt quyền sử dụng đất giới hạn pháp luật, định đoạt quyền sử dụng đất theo quy định Tuy nhiên, thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều hình thức, đa đạng phức tạp Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến kể đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền sử dụng đất thành viên hộ gia đình tham gia giao dịch dân Tại Điều 106 Bộ luật dân năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà thành viên có tài sản chung, đóng góp cơng sức để hoạt động kinh tế chung sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác pháp luật quy định chủ thể tham gia qua hệ dân thuộc lĩnh vực này” Như vậy, hộ gia đình bao gồm người có quan hệ huyết thống, ni dưỡng nhân, sinh sống nghề nông, lâm, ngư nghiệp, đơn vị sản xuất bản, sản xuất ổn định, điều kiện quan trọng để tăng trưởng phát triển kinh tế nông nghiệp Bộ luật dân năm 2015, Luật đất đai năm 2013 văn quy phạm pháp luật quy định cụ thể chủ thể, đối tượng, phạm vi giao dịch dân quyền sử dụng đất, qua thực tế áp dụng cịn số khó khăn, vướng mắc việc xác định hộ gia đình, thành viên hộ gia đình, đại diện hộ gia đình quan hệ dân sự, trách nhiệm hộ gia đình quan hệ dân sự, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định pháp luật chồng chéo nhau, chế độ chịu trách nhiệm hộ gia đình, chế độ chịu trách nhiệm liên đới thành viên hộ gia đình chưa rõ ràng dẫn đến thực trạng chung gây khó khăn cho người Điều Luật đất đai 2003 dân tham gia việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để góp phần giải vấn đề khó khăn, vướng mắc việc chuyển nhượng quyền sử đất hộ gia đình nên tơi chọn đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài cho luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình ln quan tâm sâu sắc thời gian gần Ở phạm vi mức độ khác có số cơng trình nghiên cứu trực tiếp gián tiếp liên quan sau: - Đề tài “Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư pháp theo pháp luật Việt nam”, luận văn thạc sĩ tác giả Nguyễn Thị Thập năm 2011, luận văn hệ thống, tập hợp vấn đề lý luận chung quyền sử dụng đất vấn đề quyền sử dụng đất gốc độ quyền tài sản tư pháp Đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện quy định quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư - Đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam”, luận án tiến sĩ tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung năm 2013, luận án nghiên cứu vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản với tư cách giao dịch đặc thù trong kinh doanh bất động sản - Đề tài ” huyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, luận văn thạc sĩ tác giả Phạm Thị Thanh Vân năm 2014, luận văn đưa số tồn thực thực tế việc chuyển nhượng QSDĐ giải số vấn đề giao dịch đất đất tài sản đặc biệt nên chưa giải hết mà cần tiếp tục bổ sung hoàn thiện Ngoài cịn có số viết đăng báo, tạp chí như: - “Đánh giá việc thực số quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” tác giả Đỗ Thị Tám đăng Tạp chí khoa học nơng nghiệp Việt Nam 2017, viết đánh giá việc thực số quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn đề xuất giải pháp nâng cao hiệu thực QSDĐ - “Chính sách giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”, cơng trình nghiên cứu tác giả Phạm Ngọc Chuyển năm 2011 đăng Tạp chí Tài ngun Mơi trường, viết đánh giá tình hình giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài đưa tồn vướng mắc đề xuất sách phù hợp thực tiễn đảm bảo hài quyền lợi Nhà nước hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mang lại hiệu - “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, Phạm Thu Thủy năm 2001, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý- ộ Tư Pháp Đây công trình nghiên cứu, rà sốt hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, so sánh hệ thống luật hành với hệ thống pháp luật đất đai giới đưa số khuyến nghị hoàn thiện hệ thống luật đất đai Việt Nam Các cơng trình nghiên cứu nêu tài liệu tham khảo quý giá, chứa đựng nhiều thông tin có giá trị khoa học lý luận lẫn thực tiễn giúp cho tác giả định hướng phục vụ việc nghiên cứu đề tài Tuy nhiên, đa số cơng trình nghiên cứu có phạm vi nghiên cứu rộng nên chưa sâu nghiên cứu cách tồn diện có hệ thống pháp luật NQSDĐ hộ gia đình Từ thực tiễn tình hình nghiên cứu nêu trên, sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định pháp luật trình tự, thủ tục NQSDĐ hộ gia đình nước ta Từ đánh giá thực trạng pháp luật NQSDĐ thực tiễn quan hệ NQSDĐ nói chung diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực đất đai, người viết thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định NQSDĐ hộ gia đình để tiếp tục bổ sung hồn thiện có ý nghĩa quan trọng tình hình nên việc chọn lựa nghiên cứu đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình theo pháp luật Việt Nam” phù hợp cần thiết ... VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH 1.1.Khái quát chung hộ gia đình sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam 1.1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất Theo Đại từ... pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình 23 2.1.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất 23 2.1.2 Hình thức nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng. .. sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất 28 2.1.3 Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất 30 2.2 Đăng ký quyền sử dụng đất hộ gia đình