Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những vấn đề về lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ Tư PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TRẦN TRỌNG HÙNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYẾN sử DỤNG ĐẤJ NHỮNG VẤN ĐỂ VÊ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ■ c&ỉtJ4/iýên nỹà/nÁ : 'Ẩ (ã áS: ■ IiĩIPrr B?ĩĩl §Gf - TO TỰĨIQ Sĩf 50507 LUẬN ÁN THẠC SỸ LUẬT HỌC • • • • Yỹtàỉi ảiừỉng dẫn: PTS - Đinh Ngọc Hiện Phó Viện truởng Viện khoa học xét xử Toà án nhân dân tối cao PiiOiiS v'."C HÀ NỘI - 1998 O — ỉì/ LỜI CAM ĐOAN Bản luận án tác giả hồn thành kiến thức qua thực tiễn cơng tác Tồ án nhân dân thành p h ố Hải Phịng Tồ Dân T án nhân dân tối cao hướng dẫn PTS Đinh Ngọc Hiện - Phó Viện trưởng Viện khoa học xét xửToà án nhân dân tối cao Các số liệu sử dụng luận án s ố liệu thức cơng bố; ví dụ sử dụng luận án vụ án cụ thể Toà án giải năm gần M ỤC LỤ C ■ ■ LỜI MỞ ĐẦU Bản chất pháp lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ý nghĩa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Lược sử qui định pháp luật Việt Nam chuyển nhượng đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những qui định chuyển nhượng đất đai trước năm 1945 Những qui định chuyển nhượng đất đai từ năm 1945 16 đến năm 1980 Những qui định pháp luật chuyển nhuợng quyền 24 sử dụng đất giai đoạn từ năm 1980 đến 15-10-1993 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai 28 đoạn từ 15-10-1993 đến trước 1-7-1996 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 1-7-1996 29 đến Bản chất pháp lý quyền chuyển nhượng quyền sử 30 dụng đất Khái niệm quyền sử dụng đất 30 Khái niệm chất pháp lý việc chuyển nhượng 34 quyền sử dụng đất Ý nghĩa chế định chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35 Các qui định Bộ luật dân chuyên nhượng quyền sử dụng đất 38 Những qui định chung chuyển nhượng quyền sử dụng 38 đất 2.1.1 Cơ sở pháp lý qui định chuyển nhượng quyền 38 sử dụng đất luật dân 2.1.2 Đặc điểm qui định chuyển nhượng quyền sử 41 dụng đất Bộ luật dân 2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất V 43 2.2.1 Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43 2.2.2 Đối tượng hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51 2.2.3 Hình thức họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 53 2.2.4 Hiệu lực họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 Chương Hiệu điều chỉnh qui định chuyên nhượng quyền sử dụng đất Bộ luật dân Thực tiễn áp 67 dụng hướng hoàn thiện 3.1 Hiệu điều chỉnh qui định chuyển nhượng 67 quyền sử dụng đất luật dân 3.2 3.2.1 Thực tiễn áp dụng hướng hoàn thiện 70 Điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 71 quan Nhà nước có thẩm quyền 3.2.2 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 73 3.2.3 Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 75 3.2.4 Thẩm quyền giải tranh chấp hợp 79 chuyển nhượng quyền sử dụng đất KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỂ TẢI Ngày 2-9-1945, Quảng trường Ba Đình Chủ tịch Hồ Chí Minh đọc tuyên ngôn độc lập, khai sinh nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà tuyên bố độc lập, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ Việt Nam Ngay từ ngày đầu cách mạng, đất đai vấn đề Đảng Nhà nước ta quan tâm thể việc Nhà nước ta ban hành nhiều văn pháp luật nhằm thể chế hố đường lối, chủ trương, sách đất đai Đảng Là vấn đề chiến lược có tính sống cịn quốc gia, qua thời kỳ cách mạng, sách đất đai Đảng Nhà nước ta có thay đổi giai đoạn thay đổi có bước đột biến Hiến pháp năm 1946 Hiến pháp năm 1959 văn kiện pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền sở hữu công dân tư liệu sản xuất nói chung thời kỳ đầu cách mạng dân tộc dân chủ thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai có sở hữu tư nhân, giai đoạn này, cơng dân có đầy đủ quyền sở hữu chủ đất đai mà họ sở hữu Họ có quyền mua bán, cho thuê, chuyển đổi, thừa kế đất đai tài sản thông thường khác Hiến pháp năm 1980 đời đánh dấu bước ngoặt đường lối sách Đảng Nhà nước ta đất đai, theo toàn đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Năm 1987, luật đất đai Quốc Hội thức thơng qua qui định chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Trên sở đó, Nhà nước thức xố bỏ chế độ sở hữu tư nhân đất đai nghiêm cấm hành vi mua bán, lấn chiếm đất đai, hay chuyển quyền hình thức Như vậy, từ năm 1980 đến có Luật đất đai năm 1987 người giao đất có quyền chiếm hữu sử dụng mà không cho thuê, mua bán, để lại thừa kế người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất phải thực quyền điều kiện hạn chế, chặt chẽ theo qui định pháp luật Trong điều kiện chế cũ, chế quản lý hành tập trung quan liêu bao cấp quyền sử dụng đất khơng có giá, người giao đất khơng thực gắn bó với đất mà họ giao, nên có tình trạng sử dụng đất đai hiệu quả, bỏ hoang hố đất, ngược lại tình trạng lấn chiếm đất, mua bán trái pháp luật Tại Nghị Đại hội Đảng lần thứ 6, Đảng ta chủ trương đề đường lối đổi toàn diện lĩnh vực đời sống kinh tế - xã hội Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường có điều tiết Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai trở thành mối quan tâm sâu sắc Đảng, Nhà Nước tầng lớp dân cư xã hội Trên sở Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 đời mặt khẳng định quyền tối cao Nhà nước, Nhà nước đại diện toàn dân quyền sở hữu đất đai, bên cạnh mở rộng thêm quyền cho người sử dụng đất, điểm quan trọng người sử dụng đất nói chung cá nhân nói riêng Chính việc mở rộng quyền người sử dụng đất, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cho người sử dụng đất ngày gắn bó với đất đai mà họ giao, hạn chế mặt không tích cực, làm cho quan hệ dân đất đai lưu thông, phù họp với chế thị trường, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Tại Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII rõ "Trên sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai, ruộng đất giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nước qui định pháp luật vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất" {2} Và ban hành Bộ luật dân sự, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể hoá giao dịch dân pháp luật điều chỉnh Tuy nhiên, để qui định Luật đất đai năm 1993 quy định Bộ luật dân vào sống cần có phân tích thống cách hiểu áp dụng Tất vấn đề nêu nói nên tính cấp thiết cần phải nghiên cứu đề tài "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những vấn đề lý luận thực tiễn" C SỞ LÝ LUÂN VẢ PHƯƠNG PHÁP NGHIỀN c ứ u - Luận án trình bày sở lý luận chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm Đảng Nhà nước ta vấn đề đất đai Việt Nam - Luận án tác giả nghiên cứu hoàn thành dựa phương pháp luận khoa học chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành như: So sánh, phân tích tổng hợp, thống kê MUC ĐÍCH, NHIÊM v u YẢ PHAM VI NGHIÊN c ứ u CỦA LUÂN ÁN - Mục đích nghiên cứu luận án khái quát nét qui định pháp luật đất đai, chuyển nhượng đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu bật chất pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định Luật đấi đai năm 1993 Bộ luật dân Việt Nam Trên sở phân tích hoạt động thực tiễn rút từ công tác xét xử vụ án dân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Toà án nhân dân cấp tỉnh (thành phố trực thuộc Trung ương) Toà án nhân dân tối cao, từ rút kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu điều chỉnh qui định này, góp phần vào việc xây dựng hoàn thiện pháp luật đất đai, qui định Bộ luật dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nhiệm vụ luận án: Lược sử phát triển pháp luật Việt Nam chuyển nhượng đất đai quyền sử dụng đất từ trước năm 1945 đến Nghiên cứu qui định cụ thể Luật đất đai, Bộ luật dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nghiên cứu thực tiễn cơng tác xét xử Tồ án qua vụ án dân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đề xuất kiến nghị nhằm nâng cao hiệu xét xử vụ án dân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật đất đai quy định Bộ luật dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Phạm vi nghiên cứu luận án Lịch sử phát triển Pháp luật Việt Nam chuyển nhượng đất đai từ trước năm 1945 đến Những qui định cụ thể Luật đất đai Bộ luật dân Việt Nam quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực tiễn xét xử Tồ án TÌNH HÌNH NGHIÊN c ứ u Luật đất đai Bộ luật dân nước ta qui định việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền quan trọng người sử dụng đất Trải qua giai đoạn cách mạng phát triển đất nước, sách pháp luật đất đai Nhà nước ta có thay đổi quan trọng, giai đoạn Việc nghiên cứu qui định pháp luật đất đai Bộ luật dân có qui định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng có viết tạp chí báo Tuy nhiên, viết tập trung vào giải vấn đề hay mặt vấn đề, chí phản ánh vấn đề tiêu cực liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề mẻ lý luận thực tiễn, với đề tài này, lần qui định liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất trình bầy dạng cơng trình nghiên cứu khoa học có tính hệ thống tổng hợp TÍNH MỚI CỦA LUÂN ẢN Luận án cơng trình nghiên cứu cách tương đối đầy đủ, toàn diện qui định Luật đất đai, Bộ luật dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc áp dụng quy định thực tiễn xét xử Tồ án nhân dân Từ phân tích sở lý luận khoa học thực tiễn, luận án có nhũng kiến nghị nhằm xây dựng, hồn thiên qui định pháp luật đất đai, quy định Bộ luật dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nêu vấn đề cần hướng dẫn đề xuất giải pháp xử lý số vấn đề cụ thể việc áp dụng chế định pháp luật C CẤU VẢ Ỷ NGHĨA CỦA BẢN LUÂN ẢN - Cơ cấu luận án Luận án bao gồm lời mở đầu, chương phần kết luận 76 trạng sách pháp luật đất đai Nhà nước ta thay đổi qua thời kỳ Luật đất đai năm 1993 đòi tinh thần phát triển có kế thừa luật đất đai năm 1987, pháp luật đất đai trước Nhà nước ta có mục đích nhằm đưa công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất pháp luật ngày tốt hơn, góp phần giúp người sử dụng đất thực tốt quyền họ Tuy nhiên, theo thống kê Tổng cục địa chính, "tính đến 31-12-1997 nước cấp 8.804.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với diện tích 5.085.000ha đất loại Đất khu vực nông thôn cấp 64,41% số hộ sử dụng đất nông nghiệp, 37,4% số hộ sử dụng đất Đất khu vực đô thị cấp 187.899/3.056.320 giấy; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà 29.380 giấy đạt 0,96% lượng giấy cần cấp"" {38} Như vậy, thực tế số diện tích đất đai nước chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm tỉ lệ khơng nhỏ Đây khó khăn lớn cho người sử dụng đất việc thực chuyển quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Xuất phát từ yêu cầu quan hệ đất đai vận động chế thị trường, tạo điều kiện cho giao lưu dân đất đai dễ dàng, thuận tiện tình hình nay, mà Nhà nước ta chưa thể đáp ứng yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung, việc người sử dụng đất chưa giao quyền sử dụng đất nhiều trường hợp, trước mắt cần có giải pháp cần thiết như: - Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng với loại đất mà người sử dụng đất sử dụng từ lâu, kê khai, thực nghĩa vụ thuế nhà nước thời điểm thực việc chuyển quyền sử dụng đất mà đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất coi thuộc quyền sử dụng hợp pháp 77 người sử dụng đất, không nằm qui hoạch nhà nước, chuyển quyền khơng có xảy tranh chấp, nhà nước cho phép họ chuyển quyền sử dụng đất - Đối với loại đất người sử dụng đất xác lập sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất thòi điểm chuyển quyền sử dụng đất chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ủ y ban nhân dân cấp có thẩm quyền nên xác minh, xem xét việc chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn thủ tục hành chính, người sử dụng đất khơng có lỗi việc chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên cho họ phép chuyển quyền sử dụng đất 3.2.2 Vê hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền chủ yếu năm quyền mở rộng người sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiên thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, phép Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, làm thủ tục đăng ký ủ y ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo qui định pháp luật đất đai Nhà nước với quyền tối cao mình, quyền lực buộc người sử dụng đất phải thực hành vi định tham gia giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu Luật pháp qui định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, người sử dụng đất không đáp ứng yêu cầu này, việc chuyển quyền sử dụng đất khơng phát sinh hiệu lực Tại điều 697 Bộ luật dân qui định: "Trong trường hợp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện, nội dung, hình thức 78 chuyển quyền sử dụng đất pháp luật đất đai Bộ luật qui định, hợp đồng vơ hiệu "{9} Nếu theo tinh thần điều luật này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị coi vô hiệu vi phạm qui định pháp luật hình thức hợp đồng Tuy nhiên, chúng tơi thấy điều 139 có qui định trường hợp giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ qui định hình thức sau: "Trong trường hợp pháp luật qui định giao dịch dân vô hiệu, văn bản, không công chứng nhà nước chứng nhận, không chứng thực, đăng ký cho phép, theo yêu cầu bên, Toà án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực qui định hình thức giao dịch thời hạn; q thời hạn mà khơng thực hiện, giao dịch vơ hiệu ".{9} Hình thức giao dịch dân nói chung hay hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thể ý chí thống chủ thể cách thức định Thông qua cách thức mà người thứ ba biết nội dung giao dịch dân hay hợp đồng xác lập; Cơ quan Nhà nước dễ dàng kiểm tra, giám sát giao dịch dân Theo qui định điều luật vừa nêu trên, áp dụng giao dịch dân mà hình thức giao dịch bắt buộc phải thực văn bản, phải công chứng nhà nước chứng nhận, chứng thực, đăng ký cho phép Khi giao dịch dân xác lập bên chưa tuân thủ hình thức bên bên có quyền u cầu Tồ án, Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền định buộc bên phải thực hình thức giao dịch thời hạn định Việc qui định cho thấy tính chất linh hoạt việc điều chỉnh pháp luật vi phạm hình thức giao dịch dân v ề vấn đề này, ví dụ: Tồ án nhân dân tối cao có hướng 79 dẫn cho Toà án địa phương giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ hình thức, phải buộc bên thực thời hạn tháng Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, q thời hạn hợp đồng mua bán nhà bị tuyên bố vô hiệu Thực tiễn qua công tác xét xử vụ án dân có liên quan đến vi phạm hình thức mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tồ án cấp thường xem xét thời điểm, khả thực thi để buộc bên phải tuân thủ hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay coi hợp đồng vô hiệu Tuy nhiên, giao dịch dân cụ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tế chưa có văn Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hướng dẫn cụ thể thời hạn để Toà án áp dụng việc buộc bên phải thực hình thức ngày Trước thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức cịn nhiều, để thực cách thống cơng tác xét xử Tồ án nhân dân cấp tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng, Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần sớm có văn hướng dẫn cụ thể nhằm góp phần tạo điều kiện cho quan tiến hành tố tụng, đặc biệt cho xét xử cấp Toà án 3.2.3 Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất góc độ giao dịch dân nhằm chuyền quyền, nghĩa vụ sử dụng đất từ chủ thể sang chủ thể khác, bên chuyển nhượng phải giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng khai thác giá trị sử dụng, lợi ích đất giao, phải hồn trả cho bên chuyển nhượng khoản tiền định tương ứng với giá quyền sử dụng đất 80 Trong điều kiện phát triển kinh tế hàng hố nhiều thành phần có điều tiết Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa điều quan tâm lớn sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất vào tham gia giao dịch dân cụ thể, vấn đề giá Giá, yếu tố trọng tâm quan hệ dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguồn thu khơng nhỏ người có quyền sử dụng đất hợp pháp họ thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất có khoản thu đưa vào ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, qui định Bộ luật dân Luật đất đai giá chuyển quyền sử dụng đất cịn có vấn đề làm nảy sinh khó khăn thực tiễn áp dụng Điều 694 Bộ luật dân qui định: "Các bên thoả thuận giá chuyển quyền sử dụng đất sở bảng giá ủ y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá Chính phủ qui định" Hiên nay, vấn đề qui định điều 12 Luật đất đai, Nghị định số 87-CP ngày 17-8-1994 Chính phủ qui định khung giá loại đất thông tư số 94/TTLB ngày 14-11-1994 Liên Bộ tài - Xây dựng - Tổng cục địa - Ban vật giá Chính phủ Nhưng theo tinh thần qui định áp dụng để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính trị giá tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất Từ Bộ luật dân có hiệu lực thi hành (từ 1-7-1996) đến nay, việc giải thích Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền qui định Bộ luật dân nói chung qui định Điều 694 nói riêng cịn chậm chưa kịp thời, nên gây khó khăn lớn q trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo cách hiểu không thống áp dụng điều luật 81 cịn kẽ hở gây thất cho Nhà nước việc tính thuế để thu vào ngân sách cho Nhà nước Những điểm dẫn đến cách hiểu áp dụng quy định không thống thể là: - Một số quan điểm cho rằng: giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên thoả thuận, thoả thuận thiết phải sở bảng giá u ỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo khung giá Chính phủ qui định, có nghĩa là, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp so với bảng giá qui đinh cụ thể loại đất - Một số quan điểm khác lại cho rằng: giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên đương hoàn toàn họ thoả thuận sở giá thực tế địa bàn mà họ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau, việc qui định bảng giá u ỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để Nhà nước tính thuế chuyển quyền sử dụng đất mà Về vấn đề này, theo chúng tơi yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến việc định giá tài sản chuyển nhượng nói chung, đặc biệt giá tài sản đất đai nói riêng sau: + Xác định tài sản đem chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu ai? + Loại tài sản đem chuyển nhượng đem so sánh với loại tài sản thơng thường khác có thuộc tính đặc thù gì? + Khi xác định giá loại tài sản đem chuyển nhượng phải đặt mối quan hệ với qui luật kinh tế khách quan, với thị trường hàng hoá kinh tế thị trường + Khả sinh lợi đất, vị trí loại đất Đất đai loại tài sản đặc biệt, có Nhà nước người đại diện cho sở hữu tồn dân đất đai, tính chất đặc thù tài sản mà chế độ pháp lý đất đai Nhà nước ta qui định cụ thể chặt chẽ so với loại tài sản thông thường khác, đặc biệt qui 82 định pháp luật chuyển quyền sử dụng nói chung, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Căn vào qui định luật đất đai năm 1993 Bộ luật dân giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho hiểu theo quan điểm nêu chưa phản ánh cách đầy đủ chất giá quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bởi vì: thực tế đời sống dân nay, nhìn chung giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định bảng giá ủ y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá Chính phủ thường thấp so với người sử dụng đất đem chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau, để khắc phục tình trạng xin đề nghị sau: - Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần sớm có văn hướng dẫn, giải thích điều luật nhằm thực cách thống đặc biệt làm sở pháp lý để Toà án nâng cao hiệu công tác xét xử - Trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, Nhà nước nên tơn trọng bên thoả thuận tham gia ký kết hợp đồng - Để tránh thất thu vào ngân sách cho nhà nước thấy cần thiết phải có qui định Luật đất đai phù hợp nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền, sử dụng đất: + Trong trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp theo qui đinh bảng ủ y ban nhân dân cấp có thẩm quyền qui định nghĩa vụ đóng thuế thực theo qui định khoản Điều 709 Bộ luật dân nghĩa vụ bên chuyển quyền sử dụng đất + Trong trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao giá bảng giá u ỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền qui định khoản chênh lệch phía bên nhận quyền sử dụng đất phải thực nghĩa vụ thuế với nhà nước 83 3.2.4 Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai: Theo qui định khoản Điều 38 Luật đất đai năm 1993 có qui định sau: "Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có giấy chứng nhận Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tranh chấp tài sản gắn liền với việc sử dụng đất Tồ án giải quyết" Do Luật đất đai không qui định rõ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nào, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cơ quan nhà nước qui định Điều 23 24 Luật đất đai Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tương ứng với thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ cộng hồ miền nam Việt Nam Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Mặc dù thông tư liên tịch số 02/Thơng tư liên tịch ngày 28-7-1997 Tồ án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao Tổng cục địa có hướng dẫn thẩm quyền Toà án nhân dân việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất theo qui định khoản Điều 38 Luật đất đai năm 1993 Hướng dẫn đất khơng có tài sản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải Cơ quan quản lý đất đai trung ương (Tổng cục điạ chính) phát hành (thường gọi bìa đỏ) theo luật đất đai năm 1993 Tồ án thụ lý giải theo thẩm quyền Trường hợp người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tranh chấp tài sản (nhà ở, vật kiến trúc khác lâu năm gắn liền với việc sử dụng đất): + Nếu đương có văn u ỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận đất hợp pháp chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử 84 dụng đất theo Luật đất đai 1993 Tồ án giải tranh chấp tài sản quyền sử dụng đất + Trường hợp đương văn u ỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất hợp pháp, lại có văn u ỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ việc sử dụng đất khơng vi phạm qui hoạch trường hợp xem xét để giao quyền sử dụng đất, Tồ án giải tranh chấp tài sản, đồng thời phân định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất cho đương để u ỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành thủ tục giao quyền sử dụng đất cho đương Về vấn đề thẩm quyền, xét phương diện lý luận thực tiễn áp dụng khơng phải khơng có bất cập Với cách qui định nảy sinh vấn đề thực tiễn tranh chấp đất đai người sử dụng đất mà loại đất này, người sử dụng đất Cơ quan nhà nước có thẩm quyền qua thời kỳ trước cấp giấy chứng nhận cách hợp pháp xảy tranh chấp quan giải u ỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo qui định Luật đất đai phạm vi chức nhiệm vụ quyền hạn xem xét giải tranh chấp đất đai theo qui định khoản khoản Điều 38, giải tranh chấp đất đai hình thức giao dịch dân cụ thể nhằm thực việc chuyển quyền sử dụng đất định hậu pháp lý giao dịch Theo chúng tơi có phân định rõ ràng phạm vi thẩm quyền giải quan theo chức nhiệm vụ làm cho qui định Luật đất đai thẩm quyền thực có hiệu tránh tình trạng tranh chấp đất đai diễn ngày có chiều hướng gia tăng, thực tế chưa có quan giải có giải đơi cịn khơng triệt để Tại Điều khoản Luật đất đai năm 1993 khẳng định quan điểm Nhà nước ta việc khơng chấp nhận việc địi lại đất giao cho người khác 85 sử dụng thực sách, đất đai qua thời kỳ Nhà nước Việt nam dân chủ cộng hồ, phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền nam Việt Nam Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Việc xem xét tính hợp pháp, có đất mà người sử dụng đất đai sử dụng để cấp hay không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc thuộc Cơ quan hành Nhà nước có thẩm quyền theo qui định Pháp luật, xẩy tranh chấp đất đai liên quan đến hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất lại tranh chấp dân thuộc thẩm quyền Toà án giải Như phần chúng tơi phân tích, thực trạng tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 1993, sách pháp luật đất đai khơng ổn định thay đổi qua thời kỳ ảnh hưởng nhiều đến tính pháp lý loại đất mà người sử dụng đất phép thực quyền chuyển quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng - Để khắc phục tình trạng chúng tơi cho u ỷ ban thường vụ Quốc hội theo thẩm quyền luật định cần sóm có văn thức hướng dẫn vấn đề theo hướng xác định tranh chấp sử dụng đất có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phân biệt đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thuộc thẩm quyền giải Toà án để áp dụng pháp luật thống nước - Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng mà có giấy tờ quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai qua thời kỳ trước đây, mà khơng bị xem xét lại tính hợp pháp nó, xảy tranh chấp thuộc thẩm quyền giải Tồ án, có đảm bảo tính thống luật pháp, đáp ứng yêu cầu đòi hỏi thực tiễn giải loại tranh chấp 86 K€T LUẬN • Quyền sử dụng đất quyền loại tài sản đặc biệt, phát sinh sở Nhà nước giao đất cho thuê đất, nguời sử dụng đất có năm quyền bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Các quyền thực thông qua hợp đồng dân pháp luật đất đai Bộ luật dân qui định Trong quyền quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền chủ yếu quan trọng Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chế định pháp luật bao gồm qui phạm pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ dân đất đai trình chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể sang chủ thể khác có quyền nghĩa vụ chủ thể điều kiện, hình thức, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ kết nghiên cứu luận án này, để quan hệ đất đai vận động với qui luật kinh tế khách quan tạo điều kiện cho giao lưu dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành cách bình thường thuận tiện chế mới, rút số kết luận sau: - Tăng cường quản lý Nhà nước đất đai pháp luật thông qua hệ thống Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai cách chặt chẽ, đồng có hiệu - Phát kịp thời thiếu sót q trình áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở có sách, qui định phù hợp, kịp thời nhằm khắc phục sửa chữa thiếu sót 87 - Cần thiết xây dựng cụ thể hoá qui định chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giúp người sử dụng đất thực quyền cách nhanh chóng phù hợp với pháp luật - Tiếp tục hoàn thiện qui định pháp luật giá đất theo hướng cho phù hợp với vận động phát triển qui luật kinh tế thị trường, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Hướng dẫn, giải thích qui định chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách cụ thể, kịp thòi việc thực qui định thống công cụ pháp lý vững giúp quan Toà án, giải cách có hiệu quả, pháp luật loại tranh chấp Trong công đổi đất nước ta đất đai ln Đảng Nhà nưóc ta quan tâm cách thường xuyên có hiệu quả, giúp quan hệ đất đai vận động phát triển cách bình thường lành mạnh, nhằm góp phần làm cho kinh tế ngày phát triển Đúng tinh thần mà Nghị đại hội đại biểu Đảng toàn quốc lần thứ VIII khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, khơng tư nhân hố đất đai, khơng cho phép mua bán đất đai Thực Luật đất đai; bổ sung, hồn chỉnh hệ thống pháp luật sách đất đai Trong việc giao quyền sử dụng hay cho thuê phải xác định giá loại đất để sử dụng đất có hiệu phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích tồn dân, khắc phục tình trạng đầu đất tiêu cực, yếu quản lý sử dụng đất" 88 DANH MỤC TÓI UỆU THAM KHAO Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI nhà xuất thật: Hà Nội - 1986 Yăn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII Nhà xuất thật Hà Nội - 1991 Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII Nhà xuất trị quốc gia Hà Nội - 1996 Lê Nin toàn tập Tr.30 Nhà xuất thật Hà Nội - 1968 Hiến pháp năm 1946 Hiến pháp năm 1959 Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992 Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 10 Luật đất đai năm 1987 11 Luật đất đai năm 1993 12 Pháp lệnh Hợp đồng dân 13 Bộ luật dân thương tố tụng ngày 20 tháng 12 năm 1972 quyền Sài Gòn cũ 14 Bộ luật dân Bắc Kỳ 1931 15 Bộ Hoàng Việt trung kỳ Bộ luật 1936 16 Luật cải cách ruộng đất 1953 17 Sắc lệnh số 85 ngày 20-2-1952 qui định thủ tục trước bạ việc thay đổi quyền sở hữu mộng đất 18 Sắc lệnh số 97/SL "sửa đổi số qui định chế định dân luật" 19 Điều lệ cải cách ruộng đất ngoại thành số 599-TTg ngày tháng 10 năm 1955 89 20 Thông tư số 73-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày tháng năm 1962 việc quản lý đất tư nhân cho thuê, đất vắng chủ, đất bỏ hoang nội thành nội thị 21 Quyết định số 201/CP ngày 01-7-1980 việc thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước 22 Thông tư số 10/TTg ngày tháng năm 1963 Phủ thủ tướng giải thích thơng tư số 73/TTg việc quản lý đất tư nhân cho thuê, đất vắng chủ, đất bỏ hoang nội thành nội thị 23 Thông tư số 48-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày tháng năm 1963 việc chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật bảo đảm sở hữu tư liệu sản xuất nông thôn 24 Liên Bộ uỷ ban nông nghiệp trung ương Bộ xây dựng hướng dẫn cách giải trường hợp sử dụng đất sai sách 25 Chỉ thị 33-CT/TW ngày 28-3-1988 Ban bí thư việc lãnh đạo thi hành Luật đất đai 26 Chỉ thị số 47-CT/TW ngày 31-8-1988 Bộ trị việc giải số vấn đề cấp bách ruộng đất 27 Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11-10-1988 việc triển khai thực chi thị Bộ trị việc giải số vấn đề cấp bách ruộng đất 28 Nghị định 60-CP ngày 5-7-1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 29 Nghị định 87-CP ngày 17-8-1994 qui định khung giá loại đất 30 Nghị định 88-CP ngày 17-8-1994 quản lý sử dụng đất đô thị 31 Giáo trình Luật dân Trường đại học Luật Hà Nội Nhà xuất Công an nhân dân Hà Nội 1997 - tập 32 Sơ thảo lịch sử Nhà nước pháp luật Việt Nam - Nhà xuất khoa học xã hội Hà Nội - 1983 90 33 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Bình luận) Nhà xuất khoa học xã hội Hà Nội - 1985 34 Nguyễn Mạnh Hùng - Tìm hiểu Luật đất đai - sách ruộng đất Nhà xuất trị quốc gia Hà Nội - 1993 35 PTS - Trần Quốc Toàn: Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai Nhà xuất tạp chí thơng tin lý luận - 1993 36 Báo cáo tình hình giải tranh chấp đất đai đề xuất đường lối giải Toà Dân Toà án nhân dân tối cao (dự thảo 1+2+3) 37 Báo cáo tổng kết ngành Toà án năm 1994, 1995, 1996 năm 1997 38 Báo cáo tình hình thực cơng tác địa 1997 phương hướng nhiệm vụ 1998 Tổng cục địa 39 Từ điển tiếng Việt giáo sư Hoàng Phê chủ biên xuất năm 1992 40 Di sản pháp luật dân Việt Nam Trường đại học Luật Hà Nội 41 Một số án dân Toà án cấp ... sử dụng đất, chế chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất nói chung, việc thực quyền người sử dụng đất, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng chưa cụ thể hố, thực tế việc chuyển quyền. .. định vê chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bộ luật dân sự: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế hình thức chủ yếu việc chuyển quyền sử dụng đất, tập trung tính chất chuyển quyền sử dụng đất, có... có quyền sử dụng đất họp pháp mang tính đặc trưng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để có sở pháp lý cho việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước hết chủ thể phải có quyền sử dụng