(Luận văn thạc sĩ) thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN HẠ VŨ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh Năm 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN HẠ VŨ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế tài - ngân hàng Mã số: 60.34.02.01 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGSTS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG TP Hồ Chí Minh Năm 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu tơi Các số liệu, kết trình bày luận văn trung thực có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 11 năm 2012 Tác giả LỜI CẢM ƠN Trước hết xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến Cơ PGS.TS Trầm Thị Xuân Hương, người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, động viên suốt thời gian thực luận văn tốt nghiệp Xin cảm ơn Ban Giám đốc Hội sở Eximbank TP.HCM, chi nhánh Eximbank bạn nhân viên Eximbank hỗ trợ, chia sẻ nhiều thông tin q báu giúp tơi hồn thành luận văn Tác giả I NỘI DUNG LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 1.1.1 Khái niệm tài sản đảm bảo 1.1.2 Đặc trưng tài sản đảm bảo 1.1.3 Vai trò điều kiện tài sản bảo đảm 1.1.3.1 Vai trò tài sản bảo đảm 1.1.3.2 Điều kiện tài sản bảo đảm 1.1.4 Phân loại tài sản bảo đảm 1.1.4.1 Theo hình thức tài sản bảo đảm 1.1.4.2 Theo trạng thái tài sản bảo đảm 1.1.4.3 Theo quyền sở hữu tài sản bảo đảm 1.1.4.4 Theo tính chất tài sản bảo đảm 1.1.5 Các biện pháp đảm bảo tín dụng tài sản 1.1.5.1 Thế chấp tài sản 1.1.5.2 Cầm cố tài sản 1.1.5.3 Bảo lãnh tài sản bên thứ ba 1.1.5.4 Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá 1.2.2 Vai trò thẩm định giá tài sản bảo đảm 1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá tài sản bảo đảm 1.2.4 Đối tượng thẩm định giá tài sản bảo đảm 1.2.5 Mục tiêu thẩm định giá tài sản bảo đảm hoạt động tín dụng 10 1.2.6 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại 10 1.2.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá hoạt động tín dụng ngân II hàng thương mại 12 1.2.7.1 Các yếu tố bên 12 1.2.7.2 Các yếu tố bên 14 1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 15 1.3.1 Phương pháp thẩm định giá dựa vào tài sản: 15 1.3.1.1 Nội dung 15 1.3.1.2 Đặc điểm 16 1.3.1.3 Các phương pháp chủ yếu thường dùng theo cách tiếp cận 17 1.3.2 Phương pháp thẩm định giá dựa vào nguồn thu nhập 17 1.3.2.1 Nội dung 17 1.3.2.2 Đặc điểm 18 1.3.2.3 Các phương pháp chủ yếu thường dùng theo cách tiếp cận 19 1.3.3 Phương pháp thẩm định giá dựa vào thị trường 21 1.3.3.1 Nội dung 21 1.3.3.2 Đặc điểm 21 1.3.3.3 Các phương pháp chủ yếu thường dùng theo cách tiếp cận 22 1.4 KINH NGHIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA MỘT SỐ NGÂN HÀNG TRÊN THẾ GIỚI ĐỐI VỚI VIỆT NAM 23 1.4.1 Kinh nghiệm thẩm định giá số tổ chức tài chính, ngân hàng nước 23 1.4.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 25 1.4.2.1 Đối với ngân hàng thương mại 25 1.4.2.2 Đối với quan quản lý Nhà nước 27 Kết luận chương 28 CHƯƠNG THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI EXIMBANK 29 2.1 GIỚI THIỆU VỀ EXIMBANK 29 2.1.1 Thông tin chung 29 2.1.2 Lịch sử hình thành phát triển 29 III 2.1.3 Cơ cấu tổ chức 30 2.2 TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA EXIMBANK 32 2.2.1 Kết hoạt động kinh doanh 32 2.2.2 Hoạt động tín dụng 33 2.3 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI EXIMBANK 2.3.1 Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định giá 35 2.3.2 Về đối tượng tài sản thẩm định giá 36 2.3.3 Về phương pháp thẩm định giá 37 2.3.3.1 Tài sản bảo đảm máy móc thiết bị 37 2.3.3.2 Tài sản bảo đảm bất động sản 41 2.3.4 Về quy trình thẩm định giá 47 2.3.4.1 Quy trình thẩm định giá hội sở 47 2.3.4.2 Quy trình thẩm định giá chi nhánh 51 2.3.5 Về hệ thống thông tin 52 2.3.6 Về hệ thống đào tạo 53 2.4 ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI EXIMBANK 53 2.4.1 Những kết đạt 53 2.4.1.1 Về nguồn nhân lực thẩm định giá 53 2.4.1.2 Về đối tượng tài sản thẩm định giá 53 2.4.1.3 Về phương pháp thẩm định giá 54 2.4.1.4 Về quy trình thẩm định giá 54 2.4.1.5 Về hệ thống thông tin 54 2.4.1.6 Về hệ thống đào tạo 55 2.4.2 Những tồn 55 2.4.2.1 Về nguồn nhân lực thực thẩm định giá 55 2.4.2.2 Về đối tượng tài sản thẩm định giá 56 2.4.2.3 Về phương pháp thẩm định giá 56 IV 2.4.2.4 Về quy trình thẩm định giá 58 2.4.2.5 Về hệ thống thông tin 59 2.4.2.6 Về hệ thống đào tạo 60 2.5 NGUYÊN NHÂN 60 2.5.1 Nguyên nhân xuất phát từ Eximbank 60 2.5.1.1 Nguồn nhân lực thực thẩm định giá chưa đủ trình độ chưa đủ số lượng 60 2.5.1.2 Quy trình định giá chưa chặt chẽ 61 2.5.1.3 Phương pháp thẩm định giá sử dụng chưa đa dạng 61 2.5.1.4 Hạn chế thực phương pháp thẩm định giá 62 2.5.2 Nguyên nhân xuất phát từ thị trường giao dịch tài sản 62 2.5.2.1 Thiếu thông tin thị trường 62 2.5.2.2 Thiếu hỗ trợ thông tin tài sản chuyên dụng 62 2.5.2.3 Thị trường biến động mạnh làm ảnh hưởng độ xác thơng tin 63 2.5.3 Nguyên nhân xuất phát từ môi trường pháp lý 63 2.5.3.1 Hệ thống pháp lý thiếu chồng chéo lên 63 2.5.3.2 Chưa có tổ chức, quan nhà nước quản lý thống 63 2.5.3.3 Mức giá Nhà nước ban hành làm sở cho thẩm định giá lạc hậu 64 2.5.3.4 Khó khăn việc xác định tình trạng pháp lý tài sản 64 2.5.4 Nguyên nhân xuất phát từ khách hàng 64 2.5.4.1 Cung cấp không đủ thông tin tài sản bảo đảm 64 2.5.4.2 Một số khách hàng có ý định lừa đảo ngân hàng 65 Kết luận chương 65 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI EXIMBANK 66 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA EXIMBANK 2012-2020 66 3.1.1 Định hướng hoạt động kinh doanh 66 3.1.2 Định hướng thẩm định giá tài sản đảm bảo Eximbank 67 V 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI EXIMBANK 68 3.2.1 Giải pháp Eximbank 68 3.2.1.1 Hoàn thiện văn phục vụ thẩm định giá 68 3.2.1.2 Nâng cao đạo đức nghề nghiệp nhân viên thẩm định: 69 3.2.1.3 Đào tạo nâng cao trình độ, lực chuyên mơn nhân viên 70 3.2.1.4 Hồn thiện quy trình thẩm định giá 71 3.2.1.5 Quy định phương pháp thẩm định phù hợp 72 3.2.1.6 Hoàn thiện yếu tố thực phương pháp thẩm định giá 72 3.2.1.7 Hoàn thiện việc sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá 75 3.2.1.8 Thành lập trung tâm chuyên thẩm định giá tài sản bảo đảm 75 3.2.1.9 Hồn chỉnh hệ thống thơng tin sử dụng nghiệp vụ thẩm định giá tài sản bảo đảm 78 3.2.1.10 Tăng cường hợp tác với tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp 79 3.2.1.11 Tăng cường kiểm tra, tái kiểm tra hồ sơ có dấu hiệu rủi ro 79 3.2.2 Giải pháp quan Nhà nước 80 3.2.2.1 Hoàn thiện hệ thống pháp lý quy định chuẩn mực thẩm định giá 80 3.2.2.2 Nâng cao vai trò hiệp hội tổ chức nghề nghiệp 81 3.2.2.3 Xây dựng trung tâm liệu thị trường 81 3.2.2.4 Xây dựng khung giá tài sản làm sở thẩm định giá phù hợp với thị trường 82 Kết luận chương 83 KẾT LUẬN 84 PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: GIÁ TRỊ LÀM CƠ SỞ TRONG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤ LỤC 2: QUY TRÌNH THỰC HIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐANG ĐƯỢC ÁP DỤNG TẠI VIỆT NAM QUY ĐỊNH THEO TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤ LỤC 3: BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH TẠI EXIMBANK VI TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 quan đến tài sản cụ thể nhà đầu tư riêng biệt, nhóm nhà đầu tư tổ chức với mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư tài sản cao thấp giá trị thị trường tài sản Tuy nhiên giá trị thị trường phản ánh nhiều đánh giá cá biệt giá trị đầu tư tài sản cụ thể i) Giá trị bảo hiểm giá trị tài sản quy định hợp đồng sách bảo hiểm j) Giá trị để tính thuế giá trị dựa quy định luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp - Tuỳ theo mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên sử dụng giá trị phi thị trường làm sở cho việc thẩm định giá Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa liệu điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường tài sản cần thẩm định giá - Để bảo đảm khơng có nhầm lẫn xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải tuân theo bước sau: a) Xác định rõ đối tượng thẩm định giá; b) Xác định rõ quyền lợi pháp lý gắn với tài sản thẩm định giá; c) Xác định rõ mục đích thẩm định giá tài sản; d) Xác định giá trị làm sở cho thẩm định giá; e) Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá bảo đảm bước công khai cần thiết; f) Công bố công khai điều kiện tình bị hạn chế q trình thẩm định giá; g) Phân tích, xem xét số liệu, tình phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá Nếu công việc thẩm định giá vào sở phi thị trường, giá trị thu giá trị phi thị trường (không phải giá trị thị trường) phải ghi rõ báo cáo thẩm định giá h) Xác định thời gian hiệu lực kết thẩm định giá 07- Thẩm định viên phải trình bày mục đích thẩm định giá cách rõ ràng, phải thể tính cơng khai, minh bạch báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá, cụ thể là: 90 - Báo cáo kết chứng thư thẩm định giá phải nêu rõ cứ, mục đích việc thẩm định giá nhằm tránh hiểu nhầm cho khách hàng, cho người sử dụng kết thẩm định giá bên thứ ba Thẩm định viên phải tuân theo bước mục 06 nêu - Báo cáo kết chứng thư thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường phải nêu rõ điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến kết thẩm định giá Thẩm định viên không sử dụng hạn chế để làm sai lệch kết thẩm định giá - Khi tiến hành thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường, thẩm định viên không đưa giả thiết mâu thuẫn với số liệu làm sở cho thẩm định giá Mọi giả thiết, phân tích phương pháp thẩm định giá phải nêu cách công khai báo cáo kết chứng thư thẩm định giá - Khi thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải cơng khai hố tồn nguồn tài liệu tham khảo mà thẩm định viên dựa vào để đưa ý kiến giá trị tài sản báo cáo kết thẩm định giá 91 PHỤ LỤC 2: QUY TRÌNH THỰC HIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐANG ĐƯỢC ÁP DỤNG TẠI VIỆT NAM QUY ĐỊNH THEO TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ Theo tiêu chuẩn số 05 Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài quy định Quy trình TĐG tài sản sau: Doanh nghiệp, tổ chức TĐG thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây: Bước 1: Xác định tổng quát tài sản cần TĐG xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở TĐG Bước 2: Lập kế hoạch TĐG Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thông tin Bước 4: Phân tích thơng tin Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần TĐG Bước 6: Lập báo cáo chứng thư kết TĐG • Xác định tổng quát tài sản cần TĐG loại hình giá trị làm sở TĐG 1- Các đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật tài sản cần TĐG 2- Mục đích TĐG: Thẩm định viên phải xác định nhận thức mục đích TĐG khách hàng Mục đích TĐG phải nêu rõ báo cáo TĐG 3- Xác định khách hàng, yêu cầu khách hàng; người sử dụng kết TĐG 4- Những điều kiện ràng buộc xác định đối tượng TĐG: Thẩm định viên phải đưa giả thiết điều kiện bị hạn chế đối với: yêu cầu mục đích TĐG khách hàng; yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; giới hạn về: tính pháp lý, công dụng tài sản, nguồn liệu, sử dụng kết quả; quyền nghĩa vụ thẩm định viên theo hợp đồng TĐG 5- Việc đưa điều kiện hạn chế ràng buộc thẩm định viên phải dựa sở: 92 a- Có xác nhận văn khách hàng sở nhận thức rõ ràng điều kiện tác động đến bên thứ ba thông qua kết TĐG b- Phù hợp với quy định luật pháp quy định hành khác có liên quan c- Trong trình TĐG, thẩm định viên thấy điều kiện hạn chế ràng buộc đưa khơng chặt chẽ thiếu sở phải xem xét lại thông báo cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức TĐG cho khách hàng 6- Xác định thời điểm TĐG Việc xác định đặc điểm, chất (tự nhiên, pháp lý) tài sản cần TĐG phải thực sau ký hợp đồng TĐG ý kiến đánh giá giá trị tài sản đưa phạm vi thời gian cho phép hợp đồng 7- Xác định nguồn liệu cần thiết cho TĐG 8- Xác định sở giá trị tài sản Trên sở xác định khái quát đặc điểm, loại hình tài sản cần TĐG, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm sở cho việc TĐG: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường - Giá trị thị trường: xác định tuân theo quy định tiêu chuẩn TĐG số 01 (TĐGVN 01) - Giá trị phi thị trường: xác định tuân theo quy định tiêu chuẩn TĐG số 02 (TĐGVN 02) Việc xác định giá trị làm sở cho TĐG phải phù hợp với quy định pháp luật hành văn quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền ban hành • Lập kế hoạch TĐG 1- Việc lập kế hoạch TĐG nhằm xác định rõ bước công việc phải làm thời gian thực bước cơng việc tồn thời gian cho TĐG 2- Nội dung kế hoạch phải thể công việc sau: - Xác định yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, đặc tính quyền gắn liền với tài sản mua/bán đặc điểm thị trường 93 - Xác định tài liệu cần thu thập thị trường, tài sản, tài liệu so sánh - Xác định phát triển nguồn tài liệu, bảo đảm nguồn tài liệu đáng tin cậy phải kiểm chứng - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực - Lập đề cương báo cáo kết TĐG • Khảo sát trường, thu thập thông tin 1- Khảo sát trường Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát trường: - Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát thu thập số liệu tính kỹ thuật (cơng suất, suất, cơng dụng) vị trí, đặc điểm, quy mơ, kích thước, độ mới, cũ tài sản cần TĐG tài sản so sánh - Đối với BĐS, thẩm định viên phải khảo sát thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế BĐS so sánh với vị trí đồ địa chính, mơ tả pháp lý liên quan đến BĐS + Chi tiết bên bên BĐS, bao gồm: diện tích đất cơng trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng (cấp thoát nước, viễn thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời, tình trạng tu, sửa chữa… + Đối với cơng trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng cơng trình - Trong q trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cho việc TĐG, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo dạng (tòan cảnh, chi tiết), hướng khác -Thu thập thông tin Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trường, thẩm định viên phải thu thập thông tin sau: - Các thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập tài sản so sánh - Các thông tin yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm - Các thơng tin tính pháp lý tài sản 94 - Với BĐS cần thu thập thêm thông tin: + Các số liệu kinh tế xã hội, môi trường, yếu tố tác động đến giá trị, đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác khu vực tài sản TĐG toạ lạc khu vực lân cận + Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, sở hạ tầng…) - Để thực TĐG, thẩm định viên phải dựa thông tin thu thập từ nguồn: khảo sát thực địa; giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua vấn công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, NH tổ chức tín dụng; thơng tin báo chí (báo viết, nói, hình) địa phương, trung ương quan quản lý nhà nước thị trường tài sản; thơng tin văn thể tính pháp lý quyền chủ tài sản, đặc tính kinh tế, kỹ thuật tài sản, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin báo cáo TĐG phải kiểm chứng để bảo đảm độ xác thơng tin • Phân tích thơng tin Là q trình đánh giá tác động yếu tố đến mức giá tài sản cần thẩm định 1- Phân tích thơng tin từ khảo sát trường tài sản 2- Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần TĐG a Bản chất hành vi ứng xử người tham gia thị trường - Đối với tài sản thương mại công nghiệp, bao gồm: đặc điểm lĩnh vực (thương mại cơng nghiệp) hình thành nên nhóm cung cầu tài sản, hình thức sở hữu pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại với người mua tiềm - Đối với tài sản nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cấu gia đình, mức độ thu nhập nhóm cung nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại với người mua tiềm 95 b Xu hướng cung cầu thị trường tài sản - Những xu hướng tăng giảm nguồn cung, tăng giảm nhu cầu tài sản tương tự có thị trường - Ảnh hưởng xu hướng đến giá trị tài sản TĐG 3- Phân tích khách hàng: - Đặc điểm khách hàng tiềm - Sở thích khách hàng vị trí, quy mô, chức môi trường xung quanh tài sản - Nhu cầu, sức mua tài sản 4- Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu tài sản - Thẩm định viên cần xem xét khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật tài cho phép mang lại giá trị cao cho tài sản - Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan việc sử dụng sử dụng tương lai + Sự thích hợp mặt vật chất, kỹ thuật việc sử dụng tài sản: xác định mơ tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng tài sản + Sự hợp pháp tài sản việc sử dụng, hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định pháp luật + Tính khả thi mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm tài sản việc tạo thu nhập, xem xét tới yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng tương lai, chi phí phá bỏ giá trị cịn lại tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá tài sản + Hiệu tối đa sử dụng tài sản: xem xét đến suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, chi phí phát sinh cho phép tài sản sử dụng đến mức cao tốt • Xác định giá trị tài sản cần TĐG Thẩm định viên phải nêu rõ phương pháp áp dụng để xác định mức giá trị tài sản cần TĐG 96 Phương pháp TĐG quy định tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp TĐG.” Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp 01 nhiều phương pháp TĐG sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản với mục đích TĐG Thẩm định viên cần nêu rõ báo cáo thẩm định phương pháp TĐG sử dụng làm chủ yếu, phương pháp TĐG sử dụng để kiểm tra chéo, từ đến kết luận cuối giá trị thẩm định • Lập báo cáo chứng thư TĐG Nội dung báo cáo, chứng thư TĐG thực theo quy định tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư TĐG.” 97 PHỤ LỤC 3: MẪU PHIẾU BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH TẠI EXIMBANK: NGÂN HÀNG TMCP XNK VIỆT NAM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THẨM ĐỊNH GIÁ KHU VỰC HCM Độc lập- Tự - Hạnh phúc Số : 00291/12/TÐG-HCM ====o0o==== Ngày X tháng X năm 2012 (V/v : thông báo kết TĐG) PHIẾU BÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Căn nhà tọa lạc số XXXXX, Tp.HCM - Đơn vị yêu cầu : CHI NHÁNH XXXXX - Tài sản thẩm định : Quyền sở hữu nhà Quyền sử dụng đất ở; - Địa chỉ BĐS thẩm định : XXXXX, HỒ CHÍ MINH - Mục đích thẩm định : Bảo đảm khoản cho vay/thế chấp tại Eximbank - CN XXX Căn phiếu yêu cầu TĐG ngày XX tháng X năm 2012 CHI NHÁNH XXXX báo cáo kết khảo sát thực tế ngày XX tháng X năm 2012 Căn cứ biên bản thẩm định giá số 00291/12/TÐG-HCM ngày X tháng X năm 2012 1/Cơ sở pháp lý bất động sản: + Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà Quyền sử dụng đất (04 trang - 01 trang bổ sung) số 01751/2003 UBND XX, Tp.HCM cấp ngày 08/09/2003; + Tờ khai lệ phí trước bạ ngày 29/09/2003; + Thông tin quy hoạch xây dựng số 25/QLĐT-GH ngày 19/01/2011 + Tình trạng pháp lý đất : Hợp lệ theo quy định pháp luật + Tình trạng pháp lý nhà : Hợp lệ theo quy định pháp luật + Chủ sở hữu, sử dụng : XXXX 2/Thực trạng bất động sản : a.Đất : Vị trí : + Hẻm phụ đường XX, cách trục đường XX #140m, cách giao lộ đường XX - XX #450m (Họa đồ vị trí hình ảnh đính kèm); + Lợ giới hiện hữu : 2,00(m) + Quy hoạch : 4,50(m) + Ngang : 5,60(m).Tóp hậu : 3,25(m) + Dài : 19,78(m) Trong đó : Đất không PHQH công nhận 7,42(m²) Đất PHQH công nhận 99,68(m²) + Mặt đường : Đường bê tông + Tổng diện tích : 107,10 (m²) 98 + Mục đích sử dụng đất : Đất ở; Thời hạn sử dụng: Lâu dài; + Hình thức giao đất : Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; + Hạ tầng kĩ thuật : Chưa đầy đủ b.Nhà : + Diện tích xây dựng : 77,30(m²) + Diện tích sử dụng : 77,30(m²) + Loại nhà :Nhà phố + Số tầng : + Kết cấu xây dựng :Vách gạch, mái tôn + Vật liệu xây dựng loại : Thường + Chất lượng còn lại : 75% + Đơn giá ước tính : 2.000.000(đ/m²) c.Đặc điểm : + Hiện trạng sử dụng : làm nhà + Đặc điểm khu vực : khu vực đông dân cư 3/Kết luận : - Trên sở tài liệu cung cấp, qua khảo sát thực tế trường với phương pháp so sánh giá bán, thống xác định giá trị BĐS thời điểm TĐG sau : + Giá trị bất động sản thẩm định : Đất không PHQH công nhận: 7,42(m²) x 12.000.000(đ/m²) x 50% = 44.520.000(đ) Đất PHQH công nhận: 99,68(m²) x 12.000.000(đ/m²) = 1.196.160.000(đ) Giá trị nhà: 77,30(m²) x 2.000.000(đ/m²) x 75% = 115.950.000(đ) + Tổng giá trị : 1.356.630.000 (đ) Làm tròn số : 1.357.000.000 (đ) (Một tỷ ba trăm năm mươi bảy triệu đồng chẵn ) + Tính khoản : bình thường 4/Những lưu ý sử dụng kết quả thẩm định: + Khi sử dụng kết TĐG cần phải đối chiếu nội dung hồ sơ pháp lý BĐS (được liệt kê mục 1) kiểm tra số liệu, thông tin liên quan đến QSD BĐS thẩm định Do tác nghiệp photo cung cấp; + Sử dụng mục đích yêu cầu TĐG; + Thời hạn sử dụng kết thẩm định là: 06 tháng, kể từ ngày phát hành CÁN BỘ THẨM ĐỊNH Nơi nhận : +CHI NHÁNH XXX + Lưu KIỂM SOÁT LÃNH ĐẠO PHÊ DUYỆT 99 EXIMBANK CH LỚN - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Số: 151/10/BBĐG - CNCL o0o - Độc lập - Tự - Hạnh phúc BIÊN BẢN THẨM ĐỊNH GIÁ Địa BĐS thẩm định : Quyền sử dụng 136m2 đất (thửa đất số 117, 501, tờ đồ số 69), phường Bình Trị Đơng A, quận Bình Tân, TP.HCM Tài sản thẩm định : Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Mục đích thẩm định : Thế chấp để bảo đảm cho khoản vay/ bảo lãnh Eximbank; Thời điểm nhận hồ sơ : Ngày 07 tháng 06 năm 2010; Thời điểm thẩm định : Ngày 09 tháng 06 năm 2010; - Căn định ban hành quy trình nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản Eximbank số 1308/2007/EIB/QĐ-TGĐ ngày 19/11/2007 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP XNK Việt Nam; - Căn thông báo số 824/EIB-TGĐ/06 ngày 18/07/2006 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP XNK Việt Nam việc điều chỉnh hoạt động Tổ thẩm định giá khu vực; - Căn đỊnh số 754/2010/EIB/QĐ-TGĐ ngày 24/05/2010 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP XNK Việt Nam việc sửa đổi, bổ sung số quy định sách tín dụng nội Eximbank; - Căn đỊnh số 811/2010/EIB/QĐ-TGĐ ngày 02/06/2010 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP XNK Việt Nam việc ban hành quy định tổ chức hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho công tác tín dụng hệ thống Eximbank; - Căn đề nghị vay vốn khách hàng XXXXX báo cáo khảo sát thực tế ngày 09/06/2010; Hôm nay, ngày XXXX Eximbank Chợ Lớn gồm có: - XXXXX : Thành viên tham gia -XXXXX : Tổ trưởng tổ thẩm định Cùng tiến hành thẩm định bất động sản nêu với nội dung sau : 1/ Cơ sở pháp lý nhà, đất: − Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số CH00084 UBND quận Bình Tân TP.HCM cấp ngày 25/01/2010; − Thơng báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất ngày 25/03/2010; Chủ sở hữu sử dụng : XXXXXXXX 2/ Thực trạng nhà, đất: a/ Đất: − Vị trí : Mặt tiền đường Chiến Lược, cách giao lộ Chiến Lược – Đất Mới #100m (đoạn Tân Hịa Đơng – Mã Lị); khu vực dân cư, thuận tiện kinh doanh, lại… − Lộ giới/hiện hữu : #12m; quy hoạch : #30m ; đường nhựa; − Diện tích khuôn viên đất thực tế : // (rộng) x // (dài) = 136m2; Trong đó: +Diện tích đất phù hợp quy hoạch công nhận : 112m2; +Diện tích đất trồng lúa phù hợp quy hoạch công nhận : 24m2 +Diện tích đất vi phạm lộ giới (được công nhận) : 0; +Diện tích đất nhà không công nhận : 0; 100 − Mục đích sử dụng đất : + Đất : Thửa đất số 501; Thời hạn giao đất : Lâu dài; + Đất trồng lúa : Thửa đất số 117; Thời hạn giao đất : Đến năm 2016; − Hình thức giao đất : Nhận chuyển nhượng; − Hiện trạng : Đất trống; − Hạ tầng kỹ thuật : Đầy đủ; b/ Nhà: − Diện tích xây dựng : // ; − Diện tích sàn xây dựng/sử dụng : // ; − Loại nhà : // ; − Kết cấu xây dựng : // ; − Năm xây dựng : // ; Hiện trạng chất lượng : // ; c/ Đặc điểm: − Hiện trạng sử dụng : // ; − Khác : //; 3/ Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh giá bán 4/ Thông tin giá chuyển nhượng, điều chỉnh giá: BĐS 1: Đất (MT) đường Chiến Lược, phường Bình Trị Đơng A, quận Bình Tân, TP.HCM − Diện tích đất : 4,1m (rộng) x 30m (dài) = 123m2; − Kết cấu : // ; − Giá bán : 2,1 tỷ đồng; Đơn giá đất ước tính: 14.800.000đ/m2; − Nguồn thông tin : muaban.net ngày 08/06/2010; Liên hệ: Sơn-01239787878; BĐS 2: Đất (MT) đường Chiến Lược, phường Bình Trị Đơng A, quận Bình Tân, TP.HCM − Diện tích đất : 6m (rộng) x 17m (dài) = 102m2; − Kết cấu : // ; − Giá bán : 1820 triệu đồng; Đơn giá đất ước tính: 16.000.000đ/m2; − Nguồn thông tin : muaban.net ngày 08/06/2010; Liên hệ: Sơn-0908554145; BĐS 3: Đất (MT) đường Chiến Lược, phường Bình Trị Đơng A, quận Bình Tân, TP.HCM − Diện tích đất : 5m (rộng) x 20m (dài) = 100m2; − Kết cấu : // ; − Giá bán : 1,7 tỷ đồng; Đơn giá đất ước tính: 15.500.000đ/m2; − Nguồn thông tin : muaban.net ngày 08/06/2010; Liên hệ: 0933.553466; 5/ Phương án giá: So sánh điều chỉnh : − BĐS thẩm định so với BĐSSS1 : Tương đương với BĐSSS1 diện tích; Giá 14.800.000 đ/m2; − BĐS thẩm định so với BĐSSS2 : Tương đương với BĐSSS2 diện tích; Giá 16.000.000 đ/m2; − BĐS thẩm định so với BĐSSS3 : Tương đương với BĐSSS3 diện tích; Giá 15.500.000 đ/m2; Đơn giá đất thẩm định ước tính : 14.000.000 đ/m2; Đơn vị tính : VNĐ 101 Khoản mục GIÁ TRỊ BĐS (QĐ 102/2009/QĐ-UBND) Diện tích Đơn giá GIÁ TRỊ QSDĐ Ở 112 2.400.000 GIÁ TRỊ QSDĐ NN (LUK) 24 162.000 Tổng cộng Thành tiền GIÁ TRỊ BĐS (THỊ TRƯỜNG) Diện tích Đơn giá 268.800.000 112 14.000.000 3.888.000 24 162.000 272.688.000 Thành tiền 1.568.000.000 3.888.000 1.571.888.000 6/ Kết luận: Trên sở tài liệu cung cấp khảo sát thực tế Chúng thống nhận định giá trị bất động sản tọa lạc đất số 117, 501, tờ đồ số 69, phường Bình Trị Đơng A, quận Bình Tân, TP.HCM thời điểm thẩm định giá tính tròn số :  Giá trị BĐS tính theo giá thị trường : Bằng đồng Việt Nam: 1.572.000.000 đ (Bằng chữ: Một tỷ năm trăm bảy mươi hai triệu đồng)  Giá trị BĐS tính theo giá QĐ 102/2009/QĐ-UBND TP.HCM (ngày 24/12/2009) : Bằng đồng Việt Nam: 273.000.000 đ (Bằng chữ: Hai trăm bảy mươi ba triệu đồng) Ghi : Việt Nam đồng quy đổi theo giá vàng SJC thời điểm thẩm định giá: 27.500.000 đ/lượng Khi sử dụng kết thẩm định giá cần phải đối chiếu hồ sơ pháp lý BĐS; Thời hạn sử dụng kết thẩm định 06 tháng kể từ ngày phát hành; Sử dụng mục đích yêu cầu thẩm định giá; Kết thẩm định giá lưu giữ phòng tín dụng; Đơn giá xây dựng (nếu có) áp dụng theo QĐ số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 & 64/2008/QĐ-UBND ngày 31/07/2008; Hệ số chỉnh áp dụng theo QĐ số 92/2008/QĐ-UBND ngày 26/12/2008 UBNDTP.HCM CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO: Danh mục tài liệu tiếng Việt  Cục quản lý giá - Bộ Tài (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá (quyển một), NXB Hà Nội, TP Hà Nội  Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp TĐG trị máy móc thiết bị, NXB Khoa học kỹ thuật Hà Nội  Đoàn Văn Trường (2006), Tuyển tập phương pháp TĐG trị tài sản, NXB Khoa học Kỹ thuật Hà Nội  Eximbank (2009), Bản cáo bạch Eximbank:  Eximbank (2010), Báo cáo thường niên Eximbank năm 2009: http://www.eximbank.com.vn/vn/download/Baocaothuongnien2009.pdf  Eximbank (2011), Báo cáo thường niên Eximbank năm 2010: http://www.eximbank.com.vn/vn/download/BCTN2010.zip  Eximbank (2012), Báo cáo thường niên Eximbank năm 2011: http://www.eximbank.com.vn/vn/download/EIB%20-%20BCB%20NIEM%20YET.pdf  Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012 Quốc Hội quản lý giá  Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006 Giao dịch bảo đảm  Nghị định 163/2006/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006 Giao dịch bảo đảm  Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày tháng năm 2005 Chính phủ quy định chung nội dung công tác TĐG doanh nghiệp TĐG,  Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 188/2004/NĐ-CP  Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng năm 2002 Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định quản lý Nhà nước giá,  Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài ban hành tiêu chuẩn TĐG (đợt 3)  Quyết định số 1308/2007/EIB/QĐ/TGĐ ngày 19/11/2007 Tổng giám đốc Eximbank việc ban hành quy trình nghiệp vụ TĐG BĐS Eximbank 103  Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài ban hành tiêu chuẩn TĐG (đợt 1)  Quyết định số 2569/2012/EIB/QĐ/TGĐ ngày 17/08/2012 Tổng giám đốc Eximbank việc ban hành quy trình nghiệp vụ TĐG máy móc thiết bị, phương tiện vận tải hoạt động cấp tín dụng NH Eximbank  Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài ban hành tiêu chuẩn TĐG (đợt 2)  Thơng tư tài số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất  Thông tư số 17 /2006/TT-BTC ngày 13 tháng năm 2006 Bộ Tài việc hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ TĐG, Danh mục tài liệu tiếng Anh:  Ian Ratner, Grant T.Stein, John C.Weithnauer (2009), Business Valuation and Bankruptcy, Jonh Wiley & Son Inc  Inwon Song (2002), Collaterall in Loan Classification and Provisioning, IMF Working Paper, p12-15 http://www.google.com.vn/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=4&ved=0C EMQFjAD&url=http%3A%2F%2Fadlib.imf.org%2Fdigital_assets%2Fwwwopac.ash x%3Fcommand%3Dgetcontent%26server%3Dwebdocs%26value%3DEB%2F2002% 2FWP%2F155435.PDF&ei=UdC2UMqAGYn_iAehqIHYAw&usg=AFQjCNFRqkry axVtdLIZptLM_q6kaLkTKQ  The Central Bank of Ireland (2011), Valuation Processes in the Banking Crisis – Lesson learned – Guiding the future, p7-17 http://www.google.com.vn/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=0C CkQFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.centralbank.ie%2Fpress-area%2Fpress releases%2Fdocuments%2Fvaluation%2520processes%2520in%2520the%2520banki ng%2520crisis.pdf&ei=GtC2UJ6GBKSQiAfFz4DQAw&usg=AFQjCNGydyYzvQ02 loqzhxhB4loCK8GccA ... định giá tài sản bảo đảm 1.2.4 Đối tượng thẩm định giá tài sản bảo đảm 1.2.5 Mục tiêu thẩm định giá tài sản bảo đảm hoạt động tín dụng 10 1.2.6 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng thương. .. VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 1.1.1 Khái niệm tài sản đảm bảo 1.1.2 Đặc trưng tài sản đảm bảo 1.1.3 Vai trò điều kiện tài sản bảo đảm. .. TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI EXIMBANK CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI EXIMBANK CHƯƠNG LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI