(Luận văn thạc sĩ) những nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản tại TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH ] ^ NGUYỄN GIA ĐƯỜNG PHÂN TÍCH NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : Kinh tế – Tài – Ngân hàng Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT TP.HỒ CHÍ MINH - 2010 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU i CHƯƠNG : TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 01 1.1 Lý thuyết bất động sản 01 1.1.1 Khái niệm bất động sản 01 1.1.2 Thuộc tính bất động sản 01 1.1.3 Đặc trưng bất động saûn 02 1.2 Thị trường bất động sản 03 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 03 1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 04 1.2.3 Quan hệ thị trường bất động sản với thị trường khác kinh tế 06 1.2.4 Quy luật thị trường bất động sản 07 1.2.5 Caáp độ phát triển thị trường bất động sản 08 1.2.6 Vai trò thị trường bất động sản 09 1.3 Các yếu tố đến giá bất động sản 12 1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ đến bất động sản 12 1.3.1.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 12 1.3.1.2 Nhóm yếu tố kinh tế 13 1.3.1.3 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường 13 1.3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 14 1.3.2.1 Tình trạng pháp lý bất động sản 14 1.3.2.2 Các yếu tố pháp lý khác 14 1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoaøi 14 1.3.3.1 Các yếu tố trị pháp lý 14 1.3.3.2 Caùc yếu tố thuộc kinh tế vó mô 14 1.3.3.3 Các yếu tố xã hội 15 1.4 Kinh nghiệm đầu tư thị trường bất động sản nước 15 1.4.1 Thị trường bất động sản Singapore 15 1.4.2 Thị trường bất động sản Anh 16 1.4.3 Thị trường bất động sản Mỹ 17 1.4.4 Bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam 20 KẾT LUẬN CHƯƠNG 22 CHƯƠNG : NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH 24 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM 24 2.1.1 Quá trình phát triển thị trường BĐS TP.HCM 24 2.1.2 Những đặc điểm thị trường BĐS TP.HCM 28 2.1.3 Các loại hình bất động sản chủ yếu TP.HCM 30 2.1.3.1 Dự án đất 30 2.1.3.2 Căn hộ, cao ốc văn phòng 30 2.1.3.3 Khách sạn, trung tâm mua sắm 31 2.1.3.4 Khu công nghiệp, khu chế xuất 33 2.1.4 Những tác động tích cực thị trường bất động sản thời gian vừa qua 33 2.2 Những yếu tố thuận lợi khó khăn tác động đến đầu tư bất động sản taïi TP.HCM 38 2.2.1 Những nhân tố thuận lợi 38 2.2.1.1 Yếu tố tự nhiên 38 2.2.1.2 Yếu tố kinh tế – xã hội 39 2.2.2 Những nhân tố bất lợi 40 2.2.2.1 Về sở hạ taàng 40 2.2.2.2 Về nguồn vốn phát triển thị trường bất động sản 41 2.2.2.3 Về yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 42 2.3 Phân tích nhân tố tác động đến đầu tư BĐS TP.HCM 42 2.3.1 Nhân tố cung – cầu 42 2.3.1.1 Cung – cầu thị trường bất động sản 42 2.3.1.2 Tác động cung – cầu đến đầu tư thị trường bất động sản thời gian vừa qua 43 2.3.2 Chính sách tiền tệ Nhà nước 50 2.3.2.1 Bối cảnh vó mô 51 2.3.2.2 Mục tiêu sách 52 2.3.2.3 Tác động sách tiền tệ đến đầu tư thị trường BĐS 52 2.3.3 Nhân tố pháp lý quyền sở hữu 61 2.3.3.1 Tính pháp lý quyền sở hữu tài sản bất động sản 62 2.3.3.2 Tác động yếu tố pháp lý quyền sở hữu đến đầu tư BĐS 63 KẾT LUẬN CHƯƠNG 67 CHƯƠNG : MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC NHÂN TỐ NHẰM PHÁT TRIỂN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM 68 3.1 Duy trì tiếp tục phát huy yếu tố thuận lợi thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh 68 3.2 Điều tiết mối quan hệ cung – cầu 69 3.2.1 Taêng cung cho thị trường bất động sản 69 3.2.2 Nghiên cứu, khảo sát nhu cầu thực tế thị trường BĐS 71 3.3 Hoàn thiện sách pháp lý quyền sở hữu BĐS Nhà nước 72 3.3.1 Chính sách tài chính, tiền tệ Nhà nước 72 3.3.2 Chính sách thuế 76 3.3.3 Hoàn thiện khung pháp lý thị trường BĐS Nhà nước 78 3.4 Các giải pháp hỗ trợ khác 79 3.4.1 Củng cố thị trường bất động sản 79 3.4.2 Nhà đầu tư tránh “Tâm lý bầy ñaøn” 81 3.4.3 Phát triển sàn giao dịch bất động sản 83 3.4.4 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển dự án nhà cho người thu nhập thấp, nhà xã hội 84 3.4.5 Cải thiện tính minh bạch cho thị trường bất động sản 87 3.4.6 Nâng cao vai trò tổ chức thẩm định giá 88 KẾT LUẬN CHUNG 90 KẾT LUẬN CHUNG ii DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản ngày có vị trí quan trọng kinh tế quốc dân, góp phần thúc đẩy trình đại hóa đô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà cho nhiều tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn lao cho NSNN Mặc dù hình thành thời gian chưa đủ lâu non trẻ so với thị trường bất động sản khu vực giới thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đánh giá thị trường tiềm khu vực, đồng thời có đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế – xã hội thành phố Bên cạnh thành tựu đạt thị trường bất động sản không tránh khỏi tác động từ nhiều hướng : cân đối cung – cầu, tâm lý nhà đầu tư, chu chuyển dòng vốn đầu tư qua lại thị trường, sách tài chính, tiền tệ Nhà nước, quy định pháp luật quản lý đất đai, … Mặt tiêu cực yếu tố tác động tạo nên cú sốc cho thị trường bất động sản thời gian vừa qua Những yếu tố tác động mạnh mẽ đến đầu tư thị trường bất động sản cần Nhà nước nhận dạng có giải pháp kiểm soát chặt chẽ nhằm tạo môi trường đầu tư lành mạnh, phát tiển thị trường theo định hướng phát triển chung Nhà nước Xã hội chủ nghóa Với lý chọn đề tài “Phân tích nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản TP.Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc só Mục đích nghiên cứu Đề tài “Phân tích nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản TP.Hồ Chí Minh” tác giả thực với mong muốn qua việc phân tích biến động đầu tư thị trường bất động sản nhân tố tác động thời gian vừa qua để từ đề xuất giải pháp tài kiến nghị hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản nhằm giúp thị trường bất động sản TP.HCM vượt qua khó khăn phát triển tương lai Đối tượng phạm vi : Đối tượng nghiên cứu thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2009 Phương pháp nghiên cứu : Phương pháp nghiên cứu chủ yếu diễn dịch tổng hợp, tra cứu số liệu liên quan, bên cạnh thông qua số liệu khảo sát để phân tích đưa nhận định nhà đầu tư thị trường Bố cục đề tài : Luận văn xếp gồm chương sau : Chương : Tổng quan bất động sản đầu tư thị trường bất động sản Chương : Các nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản TP.HCM Chương : Một số giải pháp ổn định thị trường bất động sản TP.HCM Chương : TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý thuyết bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Bộ Luật Dân Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam quy định “bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm : đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác theo pháp luật quy định” (Điều 174) Khái niệm bất động sản pháp luật Việt Nam rộng, đa dạng chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Thuộc tính bất động sản • Tính bất động : Đất đai hàng hóa đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống • Tính không đồng : hai bất động sản nằm khu vực giá chúng phụ thuộc vào thời điểm bán nào, người mua có thích không, tâm lý người mua lúc đặc điểm cụ thể bất động sản, … Tất điều chứng minh cho không đồng bất động sản kinh tế thị trường Tính không đồng BĐS ngày tăng nhu cầu xã hội ngày phát triển : - Tính khan : diện tích đất có hạn so với phát triển dân số, lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài : đất tư liệu sản xuất đặc biệt mà tài sản thay Nó tham gia vào trình tái sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên mang tính bền vững 1.1.3 Đặc trưng bất động sản Một bất động sản trở thành hàng hóa có giá trị giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu người Tuy nhiên, đặc trưng chung hàng hóa bất động sản có đặc trưng riêng có, : Thứ nhất, khả co giãn cung bất động sản : nhìn chung, cung bất động sản tương đối đàn hồi so với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau : - Tổ chức cung toàn đất đai cố định : muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn không thay đổi - Bên cạnh hạn chế mặt tự nhiên nêu có hạn chế mặt quy hoạch Nhà nước mặt hạn chế bật - Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ thời kỳ nên thông thường tùy tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch Với thay đổi chiều cao, diện tích, đất đai xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng Nhà nước Thứ hai, thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao : bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao Thứ ba, bất động sản có tính thích ứng chịu ảnh hưởng lẫn : bất động sản công trình, trình sử dụng điều chỉnh công sử dụng mà giữ đặc trưng công trình đảm bảo nhu cầu người tiêu dùng Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, trường hợp đầu tư xây dựng vào công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng thêm vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai công trình xây dựng khu vực Thứ tư, khả chuyển hóa thành tiền linh hoạt : bất động sản hàng hóa thường có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn lại liên quan đến nhiều thủ tục, việc định mua, bán không nhanh hàng hóa khác, khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Thứ năm, can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước : bất động sản có tầm quan trọng với kinh tế, xã hội, trị quốc gia nên Nhà nước cần phải có quy định để điều tiết quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản * Thị trường ? Thị trường tổng thể quan hệ lưu thông hàng hóa lưu thông tiền tệ, tổng thể giao dịch mua bán dịch vụ * Khái niệm thị trường bất động sản : Hiện có nhiều quan niệm khác thị trường bất động sản, nhiên ta đưa điểm chung thị trường bất động sản trình giao dịch hàng hóa bất động sản bên liên quan, nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ khác có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn … chủ thể thị trường mà vai trò quản lý Nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản 1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Do hàng hóa bất động sản hàng hóa đặc biệt, có đặc điểm khác biệt so với hàng hóa thông thường di dời; có tính chất lâu bền, khan diện hành vi trốn thuế phát sinh triển khai Luật thuế TNCN, quan quản lý cần khẩn trương có biện pháp sau : - Về phía Nhà nước, phải xây dựng quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ toàn diện, sở ngành thuế ngành tài nguyên, môi trường kết nối mạng thông tin thống phạm vi toàn quốc để phục vụ công tác quản lý việc sở hữu bất động sản cá nhân, chống lại khai man tài sản - Cơ quan thuế, với vai trò quan chịu trách nhiệm thực Luật pháp thuế TNCN nên tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đạo lý Luật thuế TNCN đến tầng lớp dân cư để giúp họ nắm hiểu quy định, đồng thời với kinh nghiệm kỹ quản lý chuyên sâu, quan thuế phải chủ động đề xuất biện pháp đối phó với trường hợp cụ thể tránh thất thu ngân sách Nhà nước - Các sách thuế giao dịch, thuế tài sản … cần sớm nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực giao dịch mua, bán, chuyển nhượng … trái quy định pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách Cở sở tính thuế bất động sản nên dựa giá trị tài sản không nên số lượng, hay diện tích hộ Việc xác định giá trị bất động sản phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản, thẩm định theo giá thị trường quan Nhà nước (có thể linh hoạt điều chỉnh thời kỳ) 3.3.3 Hoàn thiện khung pháp lý thị trường bất động sản Nhà nước Việc tạo lập tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà vấn đề quan trọng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Trong thời gian vừa qua công việc chưa thực quan tâm mức TP.HCM Tính tới thời điểm TP.HCM cấp khoảng 64% giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì vậy, để tăng lượng hàng hóa cung cấp cho thị trường tạo môi trường phát triển thị trường lành mạnh thông qua sàn giao dịch, tránh giao dịch ngầm; giải pháp thời gian tới nên : - Nghị định 71/2010/NĐ-CP giảm thiểu số thủ tục, giấy tờ nhìn chung hệ thống pháp luật liên quan không đồng bộ, rườm rà gây khó khăn cho thị trường bất động sản Để thị trường bất động sản phát triển hoạt động dễ dàng nên Bộ, Ngành ngồi lại thống đưa loại giấy tờ chung, đơn giản thay hàng loạt giấy tờ pháp lý song song tồn gây phiền nhiễu, tốn thời gian, tiền bạc, phát sinh tiêu cực việc cấp phát loại giấy tờ … - Đối với trường hợp nhà, đất giấy tờ hợp lệ theo quy định hành sử dụng ổn định lâu dài, qua nhiều hệ, tranh chấp, không nằm diện quy hoạch Nhà nước cần phải xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà - Song song với trường hợp lấn chiếm, xây dựng nhà không phép quy hoạch cần có biện pháp kiên quyết, chí cưỡng thực theo quy định pháp luật - TP.HCM cần phải rà soát lại tất khu quy hoạch từ trước tới nay, khu quy hoạch không khả thi, quy hoạch treo cần phải tháo dỡ quy hoạch để người dân an tâm định cư chỉnh sửa, xây dựng phù hợp với nhu cầu sử dụng - Tăng cường lực hiệu lực máy quản lý Nhà nước thị trường BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho công tác đào tạo, bồi dưỡng lực quản lý cán công chức nhà nước nguồn nhân lực thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS - Cần có đầu tư thích đáng nghiêm túc để xây dựng Bộ luật điều chỉnh tất quan hệ liên quan tới đất đai tài sản đất, điều chỉnh lúc luật : Đất đai, Dân sự, Nhà ở, Xây dựng, Đầu tư, Kinh doanh bất động sản Có thể sở dự án Luật Đăng ký giao dịch đảm bảo hoàn chỉnh để trình Quốc hội 3.4 Các giải pháp hỗ trợ khác 3.4.1 Củng cố thị trường bất động sản Nhận thức chất, vai trò, vị trí thị trường bất động sản kinh tế có nhiều tiến hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo thống đồng Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến hình thành phát triển thị trường BĐS vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình bị chia cắt, thiếu quản lý quan thống dẫn đến tình trạng chồng chéo, trùng lắp công tác quản lý thị trường BĐS Tính minh bạch thị trường bất động sản tất khâu hoạt động thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS, đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS nhiều hạn chế Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn thuế phổ biến nhiều địa phương, đặc biệt đô thị lớn dẫn tới hoạt động thị trường BĐS thiếu bền vững ổn định Để tăng tính cạnh tranh lành mạnh thị trường, Nhà nước cần thực số giải pháp sau : - Tổ chức máy chuyên trách quản lý phát triển thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh Tiến tới đưa vào hệ thống thống kê thống tiêu liên quan đến thị trường bất động sản - Tăng cường kiểm tra, giám sát tiến độ công trình phê duyệt Tăng cường thúc đẩy tiến độ thi công công trình triển khai Chuẩn bị mặt bằng, thủ tục phê duyệt dự án cho dự án đầu tư bất động sản Kiên thực việc quy định doanh nghiệp phải bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu - Tăng cường phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư công trình khu đất vàng Đồng thời, cần xem xét, xét duyệt cách thận trọng lực, khả đặc biệt tính khả thi chủ đầu tư dự án địa bàn - Cần phải có lộ trình tổng thể quan nhà nước chịu trách nhiệm việc định chế, sách nhằm chỉnh trang chung cư cũ nát địa bàn đô thị hóa phát triển sở hạ tầng - Các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư kinh doanh BĐS, với tư cách người cung cấp hàng hóa cho thị trường phải đảm bảo chất lượng, uy tín thương hiệu doanh nghiệp Thông tin bất cân xứng hiệu lực hệ thống luật pháp không cao vấn đề làm cho thị trường nhà TP.HCM hoạt động hiệu Nhằm khắc phục hạn chế này, việc đẩy mạnh hoạt động giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS giúp người mua thu thập thông tin để có định mua phù hợp nhằm giảm rủi ro giám sát người bán nhằm buộc họ phải thực cam kết hợp đồng Mặt khác, hợp đồng dựa vào luật điều mong đợi cho phát triển thị trường cải thiện vị doanh nhân thương trường Song muốn cho bên tham gia giao dịch đặt niềm tin vào hợp đồng dựa vào luật thay cho quan hệ hệ thống luật phải hoàn chỉnh minh bạch Hệ thống luật pháp minh bạch nâng cao tinh thần kinh doanh luật ảnh hưởng lệ, mà lệ làm thay đổi hành vi hành vi thay đổi thái độ tinh thần nhà đầu tư - Đẩy mạnh công tác lập kế hoạch phát triển thị trường bất động sản, yêu cầu quận, huyện TP.HCM phải có chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản hàng năm thời kỳ năm, 10 năm phù hợp với điều kiện cụ thể định hướng phát triển kinh tế – xã hội địa phương - Có biện pháp thích hợp để ổn định giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân nhằm tăng sức cạnh tranh kinh tế đáp ứng nhu cầu người dân, hạn chế đầu tư cân đối vào BĐS để khắc phục tình trạng đầu tư tràn lan, cân đối cung – cầu Kết hợp đồng giải pháp để đưa giá thị trường gần với giá trị bất động sản, đồng thời kết hợp với biện pháp cải cách cấu tiền lương, tăng thu nhập cho người lao động để đảm bảo mục tiêu đa số người lao động có điều kiện cải thiện nhà 3.4.2 Nhà đầu tư tránh “Tâm lý bầy đàn” Nhìn chung, giới, bất động sản xem lónh vực đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận Chính vậy, có nguồn vốn bất động sản với chứng khoán vàng ba kênh mà nhà đầu tư nhắm đến Tuy nhiên, có điều dễ nhận thấy tâm lý đầu tư bất động sản người dân Việt Nam khác với nhiều nước giới Về lý thuyết, muốn mua nhà để hay đầu tư, người ta phải tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin chủ đầu tư, tính khả thi tiện nghi dự án Suy cho người tìm mua nhà, đất có hai mục đích : để để đầu tư kiếm lời tùy vào mục đích mà họ chấp nhận tình trạng sản phẩm mức độ rủi ro mức Mặc dù vậy, tâm lý đầu tư bất động sản Việt Nam tâm lý “đám đông” Điều bị ảnh hưởng từ tâm lý đầu tư thị trường chứng khoán Phần lớn nhà đầu tư thường mua bán nhà đất sở tham khảo thông tin từ bạn bè, người thân Điều cho thấy, việc mua nhà hay mảnh đất dù có giá trị lớn họ dựa vào lời khuyên bạn bè mà tự tìm hiểu kỹ dự án Tâm lý “bầy đàn” nhà đầu tư nước phải kể đến lý tính minh bạch thị trường Những thông tin dự án bất động sản thường nhóm người nắm giữ thao túng thị trường Thông tin đến tai nhà đầu tư thông tin nhiễu, người có thông tin khác nhau, người truyền tai người rủ rê tham gia mua – bán thị trường Chính tâm lý khiến không nhà đầu tư thị trường bất động sản “trắng tay“ theo biến động thị trường thời gian vừa qua TP.HCM Nhiều nhà đầu tư không kịp xả hàng thị trường, giá ngày giảm mạnh Mặt khác, khoản nợ đầu tư bất động sản đến hạn khiến nhà đầu tư phải bán với giá để có tiền trả nợ Từ học kinh nghiệm thời gian vừa qua, nhà đầu tư cần tự “kiềm chế cảm xúc” thân nhằm tránh tình trạng bị theo tâm lý bầy đàn cách mù quáng Trong kinh doanh mù quáng đem đến thất bại, bạn “người đến sau” Đối với nhà đầu tư nước ngoài, họ thường có tầm nhìn dài hạn mặt cấu chiến lược kinh doanh Từ nhà đầu tư lớn đến nhà đầu tư nhỏ lẻ, họ có tư tưởng đầu tư dài hạn họ tâm để đạt kế hoạch dài hạn Còn đại đa số nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản Việt Nam có tâm lý kinh doanh ngắn hạn, họ đề chiến lược kinh doanh để thu hồi dòng tiền thời gian ngắn Đặc điểm xuất phát từ thực kinh tế chưa phát triển đầy đủ Về lâu dài, hạn chế khiến cho nhà đầu tư Việt Nam bị “lép vế “ trước nhà đầu tư ngoại vốn có tiềm lực vốn, kinh nghiệm tầm nhìn dài hạn 3.4.3 Phát triển sàn giao dịch bất động sản Hiện nay, sàn giao dịch hình thành có quy định pháp luật Nhà nước việc mua – bán bất động sản thông qua sàn giao dịch phần lớn giao dịch nhà đất thường thông qua nhà đầu người môi giới Những người có nhu cầu nhà phải thông qua môi giới mua nhà với giá cao so với giá ban đầu Chính vậy, Nhà nước cần đẩy mạnh phát triển sàn giao dịch bất động sản để gia tăng tính minh bạch cho thị trường Phát triển sàn giao dịch bất động sản cần phải thực việc sau : - Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch, bắt buộc bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định pháp luật đưa lên sàn để giao dịch - Chủ đầu tư tự thành lập sàn giao dịch lựa chọn sàn giao dịch bất động sản khác có uy tín thị trường để giới thiệu sản phẩm tới công chúng thực giao dịch thông qua - Nhà nước phải bắt buộc sàn giao dịch phải công khai thông tin bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê … sàn giao dịch để khách hàng biết đăng ký giao dịch Thông qua sàn giao dịch, giá bất động sản xác định hợp lý Khi giá mức độ hợp lý, nhu cầu người sử dụng tăng cao, doanh nghiệp dễ bán hàng hóa cho đối tượng có nhu cầu thực với hình thức toán cụ thể, hợp lý an toàn, hạn chế trường hợp tất sản phẩm rơi vào tay nhà đầu cơ, lướt sóng; trường hợp rủi ro thị trường họ bán không kịp thời dẫn tới tình trạng trì trệ việc toán theo tiến độ cho doanh nghiệp Tính pháp lý bất động sản thẩm định, kiểm tra, giám sát chặt chẽ thông qua sàn giao dịch, bảo vệ rủi ro tiềm ẩn cho khách hàng Khảo sát 105 mẫu với câu hỏi anh/chị định đầu tư theo tư vấn môi giới 2% đồng ý mức độ vừa phải, 70% không ý kiến, 26% không đồng ý 2% hoàn toàn không đồng ý Vai trò nhân viên môi giới chưa đánh giá cao Theo đánh giá nhiều nhà đầu tư lực lượng nhiều giới hạn hiểu biết thị trường tầm nhìn đánh giá hội đầu tư 3.4.4 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển dự án nhà cho người thu nhập thấp, nhà xã hội Chương trình xây dựng nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp nhằm thực sách “an sinh xã hội” Đảng Nhà nước chương trình quan trọng Tuy nhiên, chương trình thời gian ngắn vài năm mà thực xong Vấn đề phải làm nhiều thập niên theo tăng trưởng kinh tế quốc gia Do đó, việc xác định rõ đối tượng ưu tiên trước vô quan trọng cần thiết phân phối không hợp lý hộ lại qua tay nhà đầu cơ, phân khúc thị trường biến động khôn lường, khó tới tay người sử dụng thực Nên thự tự sau: + Cán công nhân viên chức Nhà nước chưa có nhà ở, ưu tiên giải cho người thâm niên công vụ; người có trình độ cao, … mục đích để giữ chân đãi ngộ người tài khu vực công chức Nhà nước + Gia đình thương binh, liệt só, người có công với cách mang chưa có nhà + Cán bộ, chiến só lực lượng vũ trang, công an … chưa có nhà + Giải số hộ dân có đất khu vực đền bù giải tỏa để làm công trình + Những hộ gia đình thực khó khăn, thu nhập thấp, chưa có chỗ ổn định, phải thuê mướn khu phòng trọ chật chội, … Chương trình ban đầu nên triển khai hạn chế đối tượng xem xét giải quyết, sau theo tăng trưởng kinh tế quốc gia năm xem xét mở rộng đối tượng duyệt Đồng thời cần phải thành lập Hội đồng xét duyệt có đủ thành phần chủ chốt tham gia Để chương trình xã hội thực có hiệu tốt đẹp cần phải thực việc : - Giá thành xây dựng chung cư cho công trình phải đảm bảo chất lượng Xây dựng chung cư hộ phức tạp, đòi hỏi phải đảm bảo chất lượng Do đó, việc khống chế giá thành Nhà nước thời gian vừa qua khiến nhiều công ty xây dựng thực Giá thành hộ 50-70 m2 200-300 triệu/căn khó đảm bảo chất lượng chung cư sau - Do tình hình tăng trưởng kinh tế quốc gia thấp so với giới nên Nhà nước nên xây dựng cho thuê (không bán) thời gian 10 năm tới Vì bán người muốn mua thực khó có tiền dẫn đến “mua bán lại”, làm nghóa chương trình an sinh xã hội Đảng Nhà nước - Việc xác định giá cho thuê tính thấp sở thu đủ chi phí quản lý công trình, tiền điện, nước, bảo vệ an ninh, xử lý rác thải, đậu xe, tiền bảo trì công trình, … Hoặc học tập theo sách nhà cho người có thu nhập thấp Singapore, 90% dân nhà Chính phủ Do Chính phủ sử dụng quỹ đất xã hội để xây nhà bán trả dần 10-15 năm, đồng thời quy định vòng 20 năm không bán chuyển nhượng Có tránh đầu giải nhu cầu thực người dân) Nhu cầu vốn thực cho chương trình lớn Nên Nhà nước thực số giải pháp sau : - Nhà nước nên khuyến khích tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp - kể nước - có lực tài công nghệ mạnh đầu tư trực tiếp vào lónh vực - Các cấp quản lý cần quan tâm phát triển thị trường tài liên quan đến nhà cho người có thu nhập thấp, cụ thể : cho vay trả chậm trừ vào thu nhập hàng tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp chấp, phát triển thị trường vật liệu xây dựng dịch vụ liên quan đến nhà cho người có thu nhập thấp … - Nhà nước xây dựng giám sát thực quy hoạch không gian kiến trúc tổng thể, tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an toàn hài hòa cảnh quan đô thị; hoàn thiện sở pháp lý cần thiết theo hướng tự hóa thị trường hóa; ban hành thực sách miễn giảm thuế ưu đãi toàn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư phát triển quỹ nhà ở; xây dựng quy chế quản lý hiệu chung cư, ngăn chặn trừng phạt nghiêm khắc hành vi gian dối, tham nhũng lãng phí xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội,… - Nhà nước cần thành lập Quỹ nhà quốc gia địa phương chuyên dành cho đối tượng thuê thuê mua Nguồn tài thành lập ba nguồn sau : thứ nhất, Ngân sách Nhà nước địa phương hàng năm dành khoản đầu tư cho chương trình Thứ hai, Nhà nước nên thành lập quỹ đầu tư xây dựng nhà xã hội với vận động đóng góp lực lượng nước Thứ ba, đề nghị Quốc hội xét qui định nhà kinh doanh bất động sản đóng khoản lệ phí (hoặc thuế “đầu tư hạ tầng”) Khoản khoản đóng góp bắt buộc, khoản thuế quyền sử dụng đất khác, với mục đích tham gia đóng góp phần kinh phí Nhà nước đầu tư cầu đường mới, đường điện, nước, công trình công cộng … 3.4.5 Cải thiện tính minh bạch cho thị trường bất động sản Theo báo cáo số minh bạch thị trường bất động sản (RETI) năm 2006 tập đoàn hàng đầu giới quản lý tiền tệ dịch vụ BĐS Jones Lang LaSalle 56 quốc gia vùng lãnh thổ, Việt Nam có điểm số minh bạch thị trường BĐS thấp với 4,69 điểm, rơi vào vùng xám cấp 5, nhóm có độ minh bạch thấp Cấp có Trung Quốc, Macao Indonesia Trong đó, Úc, New Zealand, Hồng Kông, Singapore nằm nhóm cấp 1, nhóm có mức độ minh bạch cao Mặc dù đến năm 2009, theo đánh giá tổ chức số cải thiện Việt Nam nằm nhóm – nhóm nước có số minh bạch thấp Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thể mong muốn nhà làm luật thị trường bất động sản đại, minh bạch với công ty địa ốc có uy tín chuyên nghiệp Với mục đích đó, luật tách biệt khâu tạo lập – lưu thông bất động sản buộc công ty địa ốc phải bán sản phẩm qua sàn giao dịch không tự đầu tư tự bán sản phẩm Trong giao dịch bất động sản, bên môi giới không đồng thời vừa bên môi giới vừa bên mua bên bán Tuy nhiên, công ty địa ốc tìm cách để thoát khỏi ràng buộc luật Động thái mà công ty địa ốc thực xé rào tự lập sàn giao dịch bất động sản không muốn chia sẻ lợi ích kinh tế thông tin dự án cho bên môi giới Hơn nữa, hoạt động công ty địa ốc chủ động việc tiêu thụ sản phẩm Các công ty địa ốc muốn giữ lại phần sản phẩm cho quan hệ đối ngoại Luật Kinh doanh bất động sản buộc công ty bất động sản phải bán sản phẩm qua sàn mà ngoại lệ Tuy nhiên, Nghị định 71/2010/NĐ-CP cho phép công ty địa ốc phân phối 20% sản phẩm (nhà ở) mà không thông qua sàn Quy định làm sống lại lô đất nhà “đối ngoại”, “ngoại giao”, vốn bị khai tử theo Luật Kinh doanh bất động sản 20% nhà đâu Nhằm cải thiện tính minh bạch thị trường bất động sản, nên Nhà nước thực số giải pháp sau : - Sở Giao dịch chứng khoán nên thiết lập số ghi lại hiệu hoạt động chứng khoán bất động sản thông qua số nhà đầu tư BĐS nhận định xu hướng giá BĐS - Cơ quan quản lý Nhà nước cập nhật thông tin hàng quý cung – cầu – vốn giá trị thuê tất loại BĐS bao gồm khách sạn, công nghiệp, bán lẻ, văn phòng nhà - Điều kiện tiên để cãi thiện tính minh bạch cho thị trường bất động sản hệ thống quản lý – pháp lý phải thật công bằng, hiệu quả, công khai tới tầng lớp dân cư 3.4.6 Nâng cao vai trò tổ chức thẩm định giá Hiện có khoảng 200 doanh nghiệp hoạt động lónh vực thẩm định giá công ty thẩm định giá nước thành viên Hội Thẩm định giá Việt Nam, gồm Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), Collier Interational, Công ty TNHH Savills Việt Nam Sự kiện nhà đầu tư xếp hàng từ lúc nửa đêm mua hộ dự án The Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai vơi mức giá liên tục bị đẩy cao hồi năm 2007 cho thấy thao túng giá giới đầu Rõ ràng động thái làm giá dự án tổ chức thẩm định không biết, dường cảnh báo cụ thể từ tổ chức để giúp nhà đầu tư tham vấn hoàn cảnh Trên giới có phương pháp định giá bất động sản sử dụng phổ biến Riêng Việt Nam, phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng chủ yếu Phương pháp dựa phân tích giao dịch bất động sản, mang tính thuyết phục cao, kết định giá dựa chứng thị trường cụ thể, trực quan Tuy nhiên, việc định giá bất động sản theo phương pháp áp dụng Việt Nam khó nhiều so với nước khác việc tiếp cận thông tin sâu đất đai “sân chơi” số quan công quyền doanh nghiệp lớn Mặt khác thông tin, liệu sử dụng cho việc so sánh không đảm bảo độ xác phần lớn số giao dịch “ngầm” với mức giá cụ thể lại không tiết lộ Việc đào tạo thẩm định giá bất động sản lâu tiến hành cách tự phát nên không nhận tín nhiệm khách hàng Các tổ chức đào tạo nghề lại không chịu thừa nhận Trong nhiều trường hợp, chứng thẩm định giá từ Bộ Tài không quan chức chấp nhận làm điều kiện mở sàn có dịch vụ định giá (chứng Bộ Xây dựng cấp chấp nhận) Theo tôi, cần sớm thực số biện pháp sau để nâng cao vai trò tổ chức thẩm định : - Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch khiến công tác thẩm định phát triển tương lai; - Tổ chức công tác đào tạo đội ngũ chuyên viên định giá chuyên nghiệp có đầy đủ kiến thức, kinh nghiệm việc đánh giá giá trị tài sản đồng thời đáp ứng tiêu chuẩn pháp lý, đạo đức nghề nghiệp khả bồi thường rủi ro nghề nghiệp thích đáng với trách nhiệm liên quan Thống quan đào tạo, cấp có giá trị mặt pháp lý nước - Sử dụng nhiều phương pháp thẩm định để có so sánh kết phương pháp thẩm định nhằm giúp nhà đầu tư có định đắn Hiện nay, việc sử dụng phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản nước ta chủ yếu dựa kinh nghiệm mang tính chủ quan Kết luận chương : Việc phân tích yếu tố tác động đến đầu tư bất động sản thời gian vừa qua chương cho ta thấy khó khăn toán cân đối cung – cầu, toán vốn cung cấp cho thị trường bất động sản TP.HCM, từ đặt yêu cầu khách quan cần phải có giải pháp nhằm phát triển vận hành thị trường cách ổn định, lành mạnh Chính vậy, chương tập hợp số giải pháp tài nhằm tạo nguồn vốn, giải pháp nhằm tăng cung hàng hóa cho thị trường giai đoạn khó khăn Thêm vào đó, tác giả nêu lên số giải pháp liên quan đến tính pháp lý bất động sản, số giải pháp thúc đẩy đầu tư giao dịch thị trường Đây giải pháp thiết thực, có chọn lọc cho phù hợp với tình hình thực tế TP.HCM, thị trường bất động sản phát triển giới thực mang lại hiệu cao Những giải pháp mang lại thay đổi cho khó khăn thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy việc đầu tư thị trường tránh sốc thị trường thời gian vừa qua KẾT LUẬN Thị trường bất động sản hình thành phát triển thành phố Hồ Chí Minh non trẻ so với thị trường khu vực giới, giai đoạn bước chuyển phát triển Bản thân thị trường chịu nhiều tác động yếu tố vó mô sách Nhà nước Vì vậy, biến động thị trường điều tránh khỏi Tuy có sách điều tiết thị trường sách không tránh khỏi hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục Hơn nữa, giai đoạn nay, thị trường bất động sản TP.HCM chịu nhiều tác động khách quan bên mang nhiều yếu tố bất lợi Vì lẽ đó, sôi động thị trường chuyển sang thời kỳ khó khăn hơn, đòi hỏi cần phải có điều chỉnh phù hợp thời gian tới Trước tình hình đó, luận văn vào phân tích nhân tố tác động đến đầu tư thị trường bất động sản thời gian vừa qua để từ đưa nhóm giải pháp để Nhà nước có nhìn quan tâm đến nhân tố này, kiểm soát sách, thể chế phù hợp để từ nâng tầm thị trường lên mức cao Nhóm giải pháp luận văn gồm : nhóm giải pháp điều tiết mối quan hệ cung – cầu; nhóm giải pháp hoàn thiện sách thuế, sách tài – tiền tệ, pháp lý liên quan đến bất động sản; nhóm giải pháp cho nhà đầu tư; nhóm giải pháp hỗ trợ khác Trên sở nhóm giải pháp đề ra, luận văn đưa hướng giải khó khăn thời, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững tránh rủi ro không lường trước TÀI LIỆU THAM KHẢO Đầu tư tài – PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt Đầu tư kinh doanh bất động sản – PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa Kinh doanh bất động sản thời khủng hoảng – Đặng Đức Thành Luật đất đai năm 1993 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật đất đai năm 2003 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản 2006 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật nhà năm 2005 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật dân Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Nhà xuất trị quốc gia (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội 10 Nghị định 94/CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết Pháp lệnh thuế nhà đất 11 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 12 Thực trạng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp – Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương 13 Thông cáo báo chí Thị trường bất động sản Việt Nam – Tổng quan 2008, 2009 dự báo 2010 – CB Richard Ellis 14 Tình hình kinh tế xã hội (2005, 2006, 2007, 2008, 2009) – Cục Thống kê TP.HCM 15 Thông tư 84/2008/TT-BTC Bộ Tài việc hướng dẫn thực quy định luật thuế thu nhập cá nhân 16 Tài doanh nghiệp đại – Chủ biên GS.TS Trần Ngọc Thơ 17 Thông tin bất động sản báo điện tử, sàn giao dịch bất động sản, website liên quan ... định nhà đầu tư thị trường Bố cục đề tài : Luận văn xếp gồm chương sau : Chương : Tổng quan bất động sản đầu tư thị trường bất động sản Chương : Các nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản TP.HCM... văn thạc só Mục đích nghiên cứu Đề tài “Phân tích nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản TP.Hồ Chí Minh” tác giả thực với mong muốn qua việc phân tích biến động đầu tư thị trường bất động sản. .. Những tác động tích cực thị trường bất động sản thời gian vừa qua 33 2.2 Những yếu tố thuận lợi khó khăn tác động đến đầu tư bất động sản TP.HCM 38 2.2.1 Những nhân tố