chung kho an hoa cac khoan cho vaythe chap bang bat dong san

-· TRU'ONG D�I HQC MO THANI-i' PHO HO CHI MINH ' I \i: \ BAo cAo TONG KET·; _ -��·, 'ot TAI NGHIEN cuu KHOA Hoc·ciJA SINHVIEN • i ) ' THAM GIA XET GIAI TRUONG CAP TRUONG 2013 -2014 '• CHUNG KHO.AN HOA cAc KHOAN CHO VAY­ THE CHAP BANG BAT DONG SAN o Ma s6 d� tai T � v�� lt (J-tdb:>)-J-r � I , -� , Thuc nh6m nganh khoa h9c: �mh le Sinh vien thvc hi�n: PHUNG THJ NGQC HUONG Nam, Nfr: Nfr Nfr NGUYEN THJ CHIN Dan t9c: Kinh L&p, khoa: TN14, Tai Chinh Ngan Hang Nam thu: /SfJ nam dao t�o: Nganh h9c: Tai Chinh Sinlt vien cltju trach nhifm cl1inlt tlulc lti?n ti€ titi: Pltlmg Tltj Ngpc Hirung Nguai hu&ng dftn: TS NGUYEN VAN TRUAN Thanh ph6 H6 Chi Minh, 03/2014 Nghiên cứu khoa học| MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI THÔNG TIN VỀ SINH VIÊN CHỊU TRÁCH NHIỆM CHÍNH CỦA ĐỀ TÀI DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1.2 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU .2 1.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU .3 1.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.6 KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 CHỨNG KHỐN HĨA 2.1.1 Chứng khốn hóa gì? 2.1.2 Lịch sử hình hành kỹ thuật CKH 2.1.3 Đặc điểm CKH: 2.1.4 Các chủ thể tham gia CKH: 2.1.5 Quy trình CKH: 2.2 CHỨNG KHỐN HĨA CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.1 Khái niệm CKH cho vay chấp bất động sản 2.2.2 Lịch sử hình thành phát triển .9 2.2.3 Đặc điểm CKH cho vay chấp bất động sản 10 2.2.4 Lợi ích việc CKH cho vay chấp bất động sản 11 2.2.5 Ưu, nhược điểm CKH cho vay chấp bất động sản 14 2.2.6 Vai trị chứng khốn hóa cho vay chấp bất động sản 18 2.2.7 Kinh nghiệm từ việc chứng khốn hóa bất động sản nước giới 18 Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| CHƯƠNG TRIỂN VỌNG ÁP DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 23 3.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 23 3.1.1 Khái niệm 23 3.1.2 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 23 3.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam 30 3.1.4 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản VN 33 3.1.5 Đánh giá chung thị trường bất động sản VN 35 3.2 THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 36 3.2.1 Khái niệm 36 3.2.2 Quá trình phát triển thị trường chứng khốn Việt Nam 36 3.2.3 Đặc điểm thị trường chứng khoán Việt Nam 38 3.2.4 Thị trường trái phiếu Việt Nam 39 3.3 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHĨ KHĂN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHỨNG KHỐN HĨA VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY 43 3.3.1 Thuận lợi: .43 3.3.2 Khó khăn: 45 3.4 CÓ NÊN ÁP DỤNG KỸ THUẬT CHỨNG KHỐN HĨA CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 47 3.4.1 Vấn đề thứ nhất: chu kỳ giá giảm 47 3.4.2 Vấn đề thứ hai: Vấn đề nguồn vốn 50 CHƯƠNG GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN VÀO VIỆT NAM 59 4.1 GIẢI PHÁP .59 4.1.1 Giải pháp mang tính pháp lý 59 4.1.2 Giải pháp mang tính kĩ thuật 63 4.1.3 Xâydựng mơ hình CKH cho vay chấp bất động sản VN 66 4.1.4 Kiến nghị .69 Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 3.1 Tăng trưởng tín dụng ngành ngân hàng từ 2001 – 2011 Bảng 1: Đặc điểm loại hình trái phiếu Bảng Tính tỷ lệ số tiền vay phải trả thu nhập hàng tháng Biểu đồ 2.1 Biến động tăng/giảm giá nhà đất Mỹ, so với năm trước Biểu đồ 2.2 Số lượng tài sản bị thu hồi Biểu đồ 3.2 Lượng hàng tồn kho thành phố HCM Hà Nội Biểu đồ 3.3 Dư nợ bất động sản tỷ lệ nợ xấu bất động sản năm 2010- 2013 Biểu đồ 3.4 Giá bán thị trường thứ cấp nhà Biểu đồ 3.5 Tổng số dư thị trường trái phiếu % GDP từ 2000- 2011 Biểu đồ 3.6 Giá chào bán hộ sơ cấp 2008 – 2013 Hình Quy trình chứng khốn hóa Hình Quy trình chứng khốn hóa thơng qua trung gian tốn Chứng Khốn Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT ABS CDO Asset Backed Securities Collateralized debt obligation CKH CMO SPV TTCK sản tài Nghĩa vụ nợ chấp Chứng khốn hóa Collateralized Mortgage Obligation CTCK MBS Chứng khốn bảo đảm tài Chứng khốn tái chấp Cơng ty chứng khoán Mortgage-Backed Chứng khoán chấp bất động sản Security làm đảm bảo Special Purpose Vehicle Tổ chức trung gian chuyên trách Thị trường chứng khoán Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Thông tin chung: - Tên đề tài: CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN - Sinh viên thực hiện: Phùng Thị Ngọc Hương Nguyễn Thị Chín - Lớp: TN14 - Năm thứ: - Khoa: TC - NH - Số năm đào tạo: - Người hướng dẫn: TS NGUYỄN VĂN THUẬN Mục tiêu đề tài:  Có nên áp dụng kỹ thuật chứng khốn hóa khoản cho vay chấp bất động vào Việt Nam hay không  Những điều kiện cần thiết để ứng dụng mơ hình chứng khốn hóa Việt Nam Tính sáng tạo: Ứng dụng chứng khốn hóa khoản cho vay chế chấp bất động sản để giải toán nhu cầu nhà xã hội cho người có thu nhập thấp Kết nghiên cứu: Với thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam nên áp dụng chứng khốn hóa khốn hóa khoản cho vay chấp bất động sản Ít giải nhu cầu nhà xã hội trước mắt, giảm bớt lượng hàng tồn kho bất động sản Tuy nhiên điều kiện pháp lý Việt Nam chưa có cụ thể Đóng góp mặt kinh tế - xã hội, giáo dục đào tạo, an ninh, quốc phòng khả áp dụng đề tài: Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| Nếu áp dụng thành công kỹ thuật chứng khốn hóa giúp cho thị trường chứng khốn Việt Nam phát triển, thị trường bất động sản ổn định, ổn định kinh tế vĩ mô, giải nhu cầu nhà cho dân cư Công bố khoa học sinh viên từ kết nghiên cứu đề tài (ghi rõ tên tạp chí có) nhận xét, đánh giá sở áp dụng kết nghiên cứu (nếu có): Ngày 20 tháng 03 năm 2014 Sinh viên chịu trách nhiệm thực đề tài (ký, họ tên) Phùng Thị Ngọc Hương Nhận xét người hướng dẫn đóng góp khoa học sinh viên thực đề tài (phần người hướng dẫn ghi): Ngày 19 tháng 03 năm 2014 Xác nhận đơn vị Người hướng dẫn (ký tên đóng dấu) (ký, họ tên) TS NGUYỄN VĂN THUẬN Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM THƠNG TIN VỀ SINH VIÊN CHỊU TRÁCH NHIỆM CHÍNH THỰC HIỆN ĐỀ TÀI I SƠ LƯỢC VỀ SINH VIÊN: Ảnh 4x6 Họ tên: PHÙNG THỊ NGỌC HƯƠNG Sinh ngày: 15 tháng 05 năm 1993 Nơi sinh: Bến Tre Lớp: TN14 Khóa: 2011 - 2015 Khoa: Tài Chính – Ngân Hàng Địa liên hệ: 206 Đinh Bộ Lĩnh, Phường 26, Quận Bình Thạnh Điện thoại: 01686727298 Email: phungthingochuong@gmail.com II Q TRÌNH HỌC TẬP (kê khai thành tích sinh viên từ năm thứ đến năm học): * Năm thứ 1: Ngành học: TC - NH Kết xếp loại học tập: Khá Sơ lược thành tích: 7.74 * Năm thứ 2: Ngành học: TC - NH Kết xếp loại học tập: Khá Sơ lược thành tích: 7.37 Khoa: Tài Chính Ngân Hàng Khoa: Tài Chính Ngân Hàng Ngày 20 tháng 03 năm 2014 Xác nhận đơn vị (ký tên đóng dấu) Sinh viên chịu trách nhiệm thực đề tài (ký, họ tên) Phùng Thị Ngọc Hương Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Chưa vấn đề tổ chức, phát triển quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản lại quan tâm Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng thị trường lao động Có thể nói, thị trường bất động sản nội dung chiến lược phát triển kinh tế đất nước Đảng Nhà nước ta Trong năm 2012 vừa qua, tình hình kinh tế - xã hội có chuyển biến tích cực, hướng, giải pháp kiềm chế lạm phát ổn định kinh tế vĩ mô phát huy hiệu Tuy nhiên, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với khủng hoảng, trầm lắng, diễn với hầu hết phân khúc bất động sản, ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọng khơng quay vịng được, tác động đến nhiều ngành khác kinh tế Bên cạnh đó, lượng tiền nhàn rỗi dân cư lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản hạn chế Lý sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó tham gia vào Khơng thế, ngân hàng thương mại ngày phải đối mặt với nhiều rủi ro khác Tình trạng khách hàng vay vốn khơng tốn nợ buộc ngân hàng phải chịu rủi ro tín dụng rủi ro khả toán ngân hàng Vì vậy, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản khơng phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà lợi ích chung, góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Vấn đề đặt cho quốc gia thực cơng nghiệp hóa, đại hóa tìm vốn Chứng Khốn Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 60 Hiện nay, pháp luật Việt Nam cho phép thành lập quỹ đầu tư chứng khoán quản lý cơng ty quản lý quỹ có số đặc điểm pháp lý gần giống với quỹ tín thác Theo quy định này, quỹ đầu tư hình thành từ vốn góp người đầu tư ủy thác cho công ty quản lý để quản lý quỹ Ngoài ra, tài sản quỹ đầu tư thuộc sở hữu chung người đầu tư hồn tồn tách biệt với tài sản cơng ty quản lý quỹ, cơng ty quản lý quỹ bị phá sản tài sản quỹ đầu tư khơng sử dụng để tốn nợ cho công ty quản lý quỹ Mặc dù vậy, quỹ đầu tư thành lập theo quy định nêu khơng phải hình thức phù hợp tổ chức tập hợp tài sản chấp giao dịch chứng khốn hóa Cụ thể quỹ đầu tư chứng khoán phải đầu tư tối thiểu 60% giá trị tài sản quỹ vào loại chứng khoán công ty quản lý quỹ phép xin thành lập quỹ Như trình bày phần trên, giao dịch chứng khoán, tổ chức tập hợp tài sản chấp phép đầu tư vào khoản phải thu người chấp vay Ngoài ra, phần lớn tổ chức tập hợp tài sản chấp người chấp vay thành lập Do quỹ đầu tư chứng khoán khơng thể hình thức tổ chức phù hợp cho tổ chức tập hợp tài sản chấp giao dịch chứng khốn hóa Việt Nam Có điểm đáng lưu ý Trung Quốc, nước có hệ thống pháp lý tương đối giống với hệ thống pháp luật Việt Nam, ban hành luật quan hệ tín thác từ năm 2000 Như để tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn thông qua giao dịch chứng khốn hóa có hội lựa chọn hình thức để thành lập tổ chức tập hợp tài sản chấp, thiết nghĩ nhà làm luật Việt Nam cần nghiên cứu việc cho phép doanh nghiệp thành lập quỹ tín thác cho giao dịch chứng khốn hóa Quỹ tín thác có tài sản hoàn toàn tách bạch với bên chấp vay đầu tư vào khoản phải thu phép phát hành chứng khoán dạng chứng quỹ với mức độ ưu tiên toán khác b Chế độ đăng ký kinh doanh: Theo quy định hành, doanh nghiệp phải đăng ký ngành nghề kinh doanh phòng đăng ký kinh doanh (theo hệ thống mã số ngành nghề theo quy định) Trong giao dịch chứng khốn hóa, tổ chức tập hợp tài sản chấp bị Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 61 hạn chế không cho phép tham gia vào hoạt động kinh doanh Tuy nhiên, đăng ký kinh doanh, tổ chức tập hợp tài sản chấp khơng có tư cách pháp lý để tham gia vào giao dịch chứng khốn hóa Do vậy, tương lai, thị trường chứng khoán hóa bắt đầu hình thành, cần cho phép bổ sung ngành nghề hoạt động chứng khốn hóa để đăng ký kinh doanh cho tổ chức tập hợp tài sản chấp c Luật Phá sản: Từ góc độ pháp lý, quy định phá sản doanh nghiệp ảnh hưởng khơng nhỏ tới tính khả thi giao dịch chứng khốn hóa dự kiến Về phương diện này, nhà đầu tư thường quan tâm trường hợp bên chấp vay bị phá sản không ảnh hưởng tới quyền sở hữu tài sản tài khả trả nợ tổ chức tập hợp tài sản chấp Mặc dù Việt Nam ban hành Luật Phá sản doanh nghiệp thực tiễn cho thấy, quy định luật chưa đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội Đối với nhà đầu tư giao dịch chứng khốn hóa, việc tịa án coi giao dịch bán tài sản vòng sáu tháng trước ngày nộp đơn phá sản doanh nghiệp vơ hiệu phải hồn trả lại cho doanh nghiệp phá sản rủi ro pháp lý đáng cân nhắc Ngoài Luật Phá sản doanh nghiệp chưa quy định rõ cách thức xử lý phần vốn góp doanh nghiệp phá sản vốn chủ sở hữu doanh nghiệp khác Do vậy, trường hợp bên chấp cho vay phá sản, nhà đầu tư vào chứng khoán nợ tổ chức tập hợp tài sản chấp (nếu bên chấp cho vay tài sản thành lập) phát hành gặp số rủi ro Một tịa án u cầu bên mua hàng giao dịch gốc phải toán trực tiếp cho bên chấp vay để lấy tiền trả nợ Hai tổ chức tập hợp tài sản chấp thành lập hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn thành viên, tổ chức tập hợp tài sản chấp bị giải thể thành viên sáng lập bị phá sản Như vậy, Luật Phá sản doanh nghiệp cần phải nghiên cứu để hoàn thiện theo hướng coi khoản phải thu bên chấp vay chuyển nhượng hợp thức cho tổ chức tập hợp tài sản chấp, tài sản tổ chức tập Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 62 hợp tài sản chấp khơng sử dụng để toán nợ cho bên chấp vay, khẳng định tồn độc lập tổ chức tập hợp tài sản chấp trường hợp bên chấp vay bị phá sản tạo chế cho phép tổ chức quản lý đứng quản lý tổ chức tập hợp tài sản chấp thu hồi khoản phải thu cho tổ chức tập hợp tài sản chấp Nhìn chung, để chứng khốn hóa có tính khả thi Việt Nam hệ thống pháp luật hành cần phải đổi Tuy nhiên, đặc thù chứng khốn hóa nên việc sửa đổi nội dung có liên quan luật khác phức tạp Vì vậy, số nước Ấn Độ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan Đài Loan ban hành luật riêng chứng khốn hóa nhằm tạo khung pháp lý thống cho giao dịch chứng khốn hóa khơng làm ảnh hưởng tới giao dịch tài khác phát hành chứng khốn nói chung hay bao tốn (factoring) Đây kinh nghiệm mà Việt Nam tham khảo nghiên cứu xây dựng luật chứng khốn hóa Về hình thức văn pháp lý, bước đầu luật chứng khốn hóa Việt Nam thể hình thức nghị định Chính phủ ban hành hướng dẫn thí điểm giao dịch chứng khốn hóa Ngồi ra, cần xác định quan quản lý nhà nước giao dịch chứng khốn hóa Nói chung, giao dịch chứng khốn hóa thực Việt Nam nằm tầm quản lý ba quan Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Ủy ban Chứng khoán Nhà nước Để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp huy động vốn kỹ thuật chứng khốn hóa, Chính phủ cần cân nhắc áp dụng chế “một cửa” theo định Ủy ban Chứng khoán Nhà nước quan cấp phép quản lý giao dịch chứng khốn hóa d Nâng cao lực quản trị tài doanh nghiệp: Để thực thành cơng giao dịch chứng khốn hóa, bên chấp vay cần phải áp dụng phương pháp quản trị tài đại sử dụng rộng rãi công nghệ thông tin hoạt động quản trị kinh doanh Đây điều kiện mà doanh nghiệp Việt Nam đáp ứng Vì vậy, để phát triển thị trường chứng khốn hóa, cần có bước cần thiết để nâng cao lực Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 63 quản trị tài kinh doanh cho doanh nghiệp Việt Nam thơng qua chương trình tài trợ phát triển hỗ trợ đổi doanh nghiệp e Tun truyền kiến thức chứng khốn hóa: Việc tun truyền rộng rãi kiến thức chứng khốn hóa nên thực chương trình giáo dục tổng thể lợi ích thị trường chứng khoán cho doanh nghiệp, tổ chức nhà đầu tư 4.1.2 Giải pháp mang tính kĩ thuật a Một số vấn đề đặt liên quan đến việc áp dụng kỹ thuật CKH khoản cho vay chấp bất động sản Vấn đề 1: CKH khoản cho vay chấp bất động sản NHTM nào? Về phương thức thực hiện: trình CKH q trình NHTM bán khoản cho vay bất động sản cho công ty chứng khốn hóa Sau mua khoản này, cơng ty CKH tiến hành tập hợp thành nhóm theo tiêu chuẩn định.trên sở đó, cơng ty CKH xin phép UBCKNN để đươc niêm yết phát hành chứng khoán với tài sản đảm bảo bất động sản Loại tín dụng bất động sản để CKH: khoản cho vay chấp bất động sản NHTM, thấy khoản tín dụng cho vay mua nhà khoản tín dụng sử dụng để CKH Vấn đề 2: lợi ích nhà đầu tư, cơng ty CKH NHTM trình CKH Nguồn thu trình lãi suất tiền vay (thường lãi suất cho vay trả góp khách hàng vay vốn NHTM) Đối với NĐT: nguồn thu từ lãi suất trái phiếu hàng năm Đối với NHTM: khoản thu tạo lập CKH khoản thu khác có liên quan để bù đắp chi phí phục vụ khoản vay Mặt khác lợi ích NHTM lớn mặt hiệu sử dụng vốn Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 64 Đối với công ty CKH: thu từ chênh lệch lãi suất cho vay bất động sản khoản chi phí lãi suất trái phiếu trả cho NĐT; chi phí tạo lập phục vụ khoản vay phải trả cho NHTM Vấn đề 3: biện pháp sử lý rủi ro phát sinh trình CKH Đối với rủi ro trả trước: cần thiết lập kỹ quản lý, quản trị danh mục tài sản cần thiết Đối với rủi ro tín dụng phát sinh (do khách hàng không trả nợ hạn): NHTM phải có choinhs sách tín dụng tốt nhằm đảm bảo việc theo dõi, kiểm tra tình hình tín dụng đồng thời chủ động có biện pháp xử lý tình khách hàng không trả nợ Vấn đề 4: loại chứng khoán, lãi suất thời hạn chứng khoán Đây vấn đề thuộc yếu tố kỹ thuật, CKH khoản vay bất động sản NHTM phát hành hình thức trái phiếu Với lãi suất xác định theo nguyên tắc bù đắp chi phí có lãi cho cơng ty CKH bù đắp để hấp dẫn NĐT Thời hạn trái phiếu tương đồng với thời hạn vay b Giải pháp NHTM nhằm nâng cao chất lượng khoản tín dụng bất động sản-tài sản để CKH Để CKH thành cơng an tồn khoản vay phải an tồn, đủ tiêu chuẩn Bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng nhà đất Mỹ xuất phát từ việc tăng trưởng tín dụng q nóng đặc biệt cho vay chuẩn trình bày Do để hạn chế rủi ro hợp đồng chấp bất động sản bị rủi ro cần thiết phải chuẩn hóa hợp đồng cho vay chấp bất động sản Cụ thể NHTM cần phải nhanh chóng thực công việc sau: Các NH cần tuân thủ quy định quy chế cho vay; Tiêu chuẩn hóa yếu tố hợp đồng cho vay nhà để làm sở cho việc mua bán nợ ngân hàng CKH khoản cho vay tỷ lệ cho vay so với tài sản chấp, thời hạn cho vay, cách thức hoàn trả vốn gốc lãi theo định kỳ khoản vay xếp vào nhóm 1-tốt; Đưa quy chế mua bán nợ hồn chỉnh; Ngân hàng Chứng Khốn Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 65 cần có sách ưu đãi lãi suất thời hạn cho vay; Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho hoạt động tín dụng c Thành lập công ty chuyên trách CKH Kinh nghiệm từ quốc gia áp dụng CKH cho thấy,để CKH cần có cơng ty trung gian CKH đứng để mua lại tập hợp khoản vay sau phát hành trái phiếu dựa tập hợp khoản vay d Thành lập tổ chức hổ trợ liên quan Các tổ chức định mức tín nhiệm: việc thành lập tổ chức định mức tín nhiệm Việt Nam khơng cần thiêt cho yêu cầu CKH mà để đáp ứng yêu cầu việc phát triển thị trường chừng khoán Sự đánh giá tổ chức có uy tín mang lại tác dụng định hướng đầu tư cho nhà đầu tư, tiết kiệm nhiều chi phí đánh giá, thăm dị thị trường tài chính… Các đại lí ủy thác phát hành trái phiếu: tổ chức đứng nhận ủy thác từ công ty CKH, chịu trách nhiệm phát hành loại trái phiếu Khi đó, cơng ty CKH trở thành tổ chức đảm bảo tốn cho trái phiếu Việc có tác dụng tâm lý làm tăng uy tín trái phiếu CKH đẩy mạnh việc phát hành nhờ vào khả chuyên môn cao đại lý ủy thác e Giải pháp riêng thị trường bất động sản nhu cầu nhà người dân Đẩy mạnh công tác định hướng, dự báo thị trường bất động sản: Định kỳ hàng năm nghiên cứu dự báo nhu cầu bất động sản nhằm cân đối hài hòa cung – cầu để thị trường phát triển bền vững Xây dựng kế hoạch phát triển bất động sản thơng qua chương trình cụ thể chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển cơng nghiệp, dịch vụ, thương mại Trên sở kế hoạch phát triển bất động sản xây dựng kế hoạch sử dụng đất đảm bảo cung cấp đủ quỹ đất hàng năm theo kế hoạch nhu cầu thị trường Đẩy mạnh phát triển chương trình nhà ở, đặc biệt nhà xã hội để đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, cân đối cung – cầu nhà ở; góp phần thực thắng lợi tiêu phát triển nhà đến năm 2015 theo Nghị Đại hội đại Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 66 biểu Đảng Thành phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nâng diện tích nhà bình qn đầu người lên 17 m2/ người, phát triển 39 triệu m2 sàn nhà Phát triển thị trường nhà cho thuê song song với thị trường mua bán nhà ở: Căn hộ cho thuê – thị trường đánh giá tiềm nhu cầu lớn chưa doanh nghiệp trọng khai thác Do đó, cần có sách hỗ trợ doanh nghiệp nhà đầu tư tài chính, đặc biệt sách tín dụng để xây dựng nhà cho thuê Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) xem công cụ huy động vốn hiệu cho loại hình bất động sản cho thuê, nhiều nước giới áp dụng thành công Công khai, minh bạch thị trường bất động sản: Triển khai xây dựng vận hành tốt hệ thống thông tin thị trường bất động sản thông tin sở hữu bất động sản, chuyển dịch bất động sản để định hướng thị trường phát triển ổn định Kết nối thông tin liên quan đến thị trường bất động sản Sở, ban, ngành, quận, huyện Đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch lĩnh vực liên quan đến thị trường bất động sản lĩnh vực quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất 4.1.3 Xây dựng mơ hình CKH cho vay chấp bất động sản Việt Nam Dựa vào kinh nghiệm nước giới ứng dụng mơ hình CKH, phân tích ưu, nhược điềm mơ hình để đưa mơ hình phù hợp với thực tiễn VN Thứ là, cần có cách ứng xử đắn hoạt động cho vay chuẩn Đã có nhiều tranh luận vai trị Chính phủ Mỹ thời cựu Tổng thống Bill Clinton khủng hoảng tài vừa qua với việc thực thi sách hỗ trợ cho người có thu nhập thấp sở hữu nhà Có thể nói, sách đắn nhằm tăng cường an sinh xã hội tăng trưởng kinh tế Tuy nhiên, cách thức thực điều quan trọng Việc nới rộng điều kiện cho vay nhằm giúp đỡ người có thu nhập thấp không nên thực qua ngân hàng thương mại làm tăng tính rủi ro hoạt động ngân hàng, tăng rủi ro cho người dân gửi tiền vào ngân hàng Hoạt động cho vay Chứng Khốn Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 67 thực thông qua tổ chức đầu tư mạo hiểm tổ chức Nhà nước Ngân hàng Phát triển, Ngân hàng Chính sách hệ thống Quỹ tín dụng nhân dân Bên cạnh đó, việc cho vay chấp chuẩn phải nhằm vào đối tượng người muốn sở hữu nhà thực khơng phải nhằm mục đích cho nhà đầu Điều làm giảm bớt bùng nổ mức thị trường bất động sản Thứ hai là, cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng; yêu cầu ngân hàng phải đảm bảo tuân thủ điều kiện đảm bảo an tồn hoạt động ngân hàng; kiểm sốt tỷ lệ cho vay để hạn chế nhà đầu tư sử dụng cơng cụ địn bẩy tài q mức dẫn đến rủi ro Một vấn đề liên quan đến quản lý giám sát mà Ngân hàng Nhà nước tính đến hồn thiện hệ thống cảnh báo sớm (early warning system) để thường xuyên cảnh báo cho quan quản lý thị trường rủi ro nguy xảy khủng hoảng Một hình thức cảnh báo sớm áp dụng xây dựng dạng stress test (kiểm tra khả đứng vững ngân hàng tình xấu xảy ra) FED làm với ngân hàng Mỹ thực stress test định kỳ để cảnh báo ngân hàng có khả có rủi ro cao Thứ ba là, cần có sách giám sát hoạt động chứng khốn hóa MBS CDS công cụ cần thiết thị trường chứng khốn nhằm tăng chủng loại hàng hóa thị trường chứng khốn đồng thời tính khoản khả sản sẻ rủi ro cho hoạt động cho vay ngân hàng Tuy nhiên, trình chứng khốn hóa định giá phải kiểm sốt chặt chẽ nhằm tránh rủi ro xảy trình phân loại định giá tài sản, chứng khoán Ngân hàng Nhà nước cần phối hợp với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước việc giám sát hoạt động đầu tư tài hệ thống ngân hàng thương mại Việc quản lý giám sát hệ thống ngân hàng mặt giảm thiểu rủi ro mặt khác phải không phương hại đến mức độ cạnh tranh hệ thống tài Hoạt động quản lý MBS CDS tương lai cần chuẩn hóa giao dịch thị trường chứng khoán tập trung Từ phân tích trên, ta đề xuất mơ hình CKH sau: Chứng Khốn Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 68 Hình Quy trình CKH thơng qua trung gian tốn Mơ hình trung gian tốn mơ hình nước giới ưu tiên áp dụng, Mỹ Trong mơ hình này, việc toán lãi SPV thực định kỳ theo lãi xuất thỏa thuận trước, cịn việc tốn gốc người khởi tạo thực đáo hạn chi trả theo nguyên tắc phân chia theo hạng A-B-C Trên giới nay, đa số sản phẩm CKH đóng gói thơng qua mơ hình trung gian toán Việc toán gốc lãi khoản vay tách rời; loại bỏ hay phịn ngừa rủi ro tốn sớm cách hiệu quả, đặc biệt lãi suất thị trường xuốn thấp, người vay hồn yồn có quyền tất tốn hợp đồng tín dụng cũ hợp đồng tín dụng để hưởng mức lãi suất thấp Điều làm ảnh hưởng đến dòng tiền tường lai nhà đầu tư, nhà đầu tư phải nhận lại tiền đẫ đầu tư tái đầu tư vào danh mục nhiên mô hình lại đơn giản dễ thực hiện, bên cạnh cịn tạo lịng tin cho nhà đầu tư họ định kì gốc lãi Và thị trường Việt Nam Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 69 mà nghiệp vụ chứng khốn hóa cịn q mẽ, mơ hình trung gian toán phù hợp gian đoạn nước ta 4.1.4 Kiến nghị a Đối với Chính phủ Một là, cần có sách khuyết khích ứng dụng kỹ thuật CKH Đa số quốc gia đưa sách khuyến khích hỗ trợ vốn, kỹ thuật, thuế Do đó, ứng dụng kỹ thuật chứng khoán khoản vay bất động sản vào Việt Nam để trở thành cơng cụ tài thị trường tài chính, thiết nghĩ, Chính phủ phải có sách khuyết khích định như: Giảm thuế thu nhập cho tổ chức tham gia trình CKH Dặc biệt giảm thuế thu nhập cho nhà đầu tư mua chứng khốn có nguồn gốc từ CKH khoản vay bất động sản gian đoạn đầu Tạo điều kiện khuyến khích Ngân hàng thương mại cho vay chấp bất động sản khuôn khổ pháp lý Bởi khoản vay sở để tiến hành CKH Có sách hỗ trợ cho người dân mua nhà từ dự án chương trình CKH Hai là, giai đoạn đầu nhà nước cần đứng bảo lãnh cho trái phiếu CKH nhằm tạo niềm tin cho nhà đầu tư Có q trình CKH thành cơng từ tạo tảng vững cho CKH phát triển Ba là, cần có chế tài quy định việc minh bạch thông tin Thơng tin cung cấp phải nhanh chóng, kịp thời, công khai, minh bạch hoạt động doanh nghiệp tình hình tài chính, quản trị,…bằng việc Chính phủ đưa chế tài đặc biệt buộc doanh nghiệp phải tuân theo Những chế tài phạt hành chính, liệt vào Doanh nghiệp thuộc diện cảnh báo cao rút giấy phép kinh doanh Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 70 Bốn là, cần có quy hoạch tổng thể cho tỉnh, thành phố để từ định hướng phát triển nhà ở, khu thị…Có thu hút vốn đầu tư dài hạn thông qua CKH Năm là, phổ biến kiến thức CKH lợi ích cho Ngân hàng thương mại, quỹ đầu tư, công ty xây dựng nhà ở, công ty bất động sản, nhà đầu tư cá nhân… b Đối với Ngân hàng Nhà nước Thứ nhất, cần nghiên cứu xây dựng văn pháp lý định chế bảo lãnh để hình thành thị trường thứ cấp giao dịch khoản cho vay nhà Đây sở để thực CKH khoản cho vay Cụ thể, phải quy định tỷ lệ cho vay tối đa bất động sản tổng dư nợ Ngân hàng thương mại tỷ lệ tối đa tài sản chấp bất động sản để CKH Đồng thời tiến hành thường xuyên tra khoản cho vay Ngân hàng thương mại Thứ hai, phát triển hồn thiện hoạt động Trung tâm thơng tin tín dụng Ngân hàng Nhà nước Bởi thông qua Trung tâm thơng tin tín dụng để biết lực tài tùng doanh nghiệp, Ngân hàng thương mại ,…Có đảm bảo cho ác khoản vay an tồn Để làm điều này, Ngân hàng Nhà nước cần có biện pháp cụ thể sau: Cần có quy định, chế tài yêu cầu Ngân hàng thương mại có trách nhiện cung cấp tin cho Trung tâm thơng tin tín dụng cách nhanh chóng, xác đầy đủ Ngân hàng Nhà nước thành lập riêng phận chuyên trách thông tin, với trách nhiệm tổng hợp liệu thô Ngân hàng thương mại cung cấp từ phân tích, đánh giá giúp cho Ngân hàng thương mại nhận định xác đối tượng cho vay c Đối với Bộ tài ngun mơi trường Thứ nhất, cải tiến quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà Hầu hết quốc gia, giai đoạn đầu sản phẩm CKH xuất phát từ khoản vay bất động sản Do đó, thị trường bất động sản phát triển bền vững Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 71 sở để phát triển sản phẩm CKH, đồng thời càn phải có hệ thống pháp lý hình thành hệ thống quan chuyên trách quản lý thị trường bất động sản Việt Nam hiệu Thứ hai, đẩy nhanh tiến độ đưa giao dich bất động sản phải thực qua sàn giai dịch Hiện nay, có đến 70% giao dịch bất động sản giao dich ngầm Chính điều này, hàng loạt dự án khu dân cư đời, ngồi số khuvực đáp ứng u cầu cho người chưa có nhà ở, nhiều khu khác lập quy hoạch phân lô bán đất, dẫn đến tình trạng mua bán đầu đất xây dựng trái phép tràn lan, hình thành ác khu dân cư không đảm bảo yêu cầu tối thiểu hạ tầng kỹ thuật, mỹ quan đô thị đặc biệt thực CKH khoản cho vay dự án Thứ ba, phải xây dựng sở liệu đất đai, minh bạch công khai Một yếu tố để tạo cho khoản vay bất động sản để CKH tính an tồn khoản vay Tính an tồn có thơng tin minh bạch người tiếp cận thông tin Có vậy, làm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững khoản vay bất động sản thực CKH Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 72 KẾT LUẬN CHƯƠNG Kỹ thuật CKH khoản cho vay chấp bất động sản nhiều quốc gia ứng dụng phát triển , coi công cụ thiếu thị trường tài phát triển Với ưu điểm cơng cụ CKH, việc ứng dụng chúng vào TTCK Việt Nam vô cần thiết Để ứng dụng nghiệp vụ CKH, cần hội đủ điều kiện mặt pháp lý, kỹ thuật người tinh thần đó, Việt Nam cần có định hướng lộ trình thực kỹ thuật từ đơn giản đến phức tạp cụ thể, xây dựng khung pháp lý hoàn thiện quy trình thực phát triển chủ thể lien quan Đây cơng cụ tài địi hỏi phải có nghiên cứu, tìm hiểu học hỏi kinh nghiệm nước ứng dụng thành công Song với ưu người sau quan tâm mức quan ban ngành Chính phủ, chắc thành công vận dụng vào thực tiễn Việt Nam Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO “Nghị định phát triển quản lý nhà xã hội”, số 188/ 2013/ NĐ-CP Bài đăng HVNN MBS CDS, “Chứng khoán đảm bảo chấp ( MBS) Hợp đồng hốn đổi rủi ro tín dụng (CDS) - Hai cơng cụ chứng khốn phái sinh chủ yếu gây khủng hoảng tài năm 2008 gợi ý sách giám sát tài chính.” , Phịng phân tích Dự báo thị trường- trung tâm NCKH – ĐTCK ( UBCKNN) Bao Viet Securities, “ Báo cáo trái phiếu 2013” Cơng trình dự thi giải thưởng NCKH Sinh Viên “ Nhà Kinh Tế trẻ - 2011” – “ Chứng khốn hóa tài sản có rủi ro tín dụng việc ứng dụng để huy động thị trường Việt Nam” Dương Thị Phượng (2002), “ Nghiệp vu chứng khốn hóa”, Tạp chí chứng khốn Việt Nam, số Hoàng Thị Thanh Hằng ( 2008) , “ Chứng khoán khoản cho vay chấp bất động sản góp phần tạo hàng hóa cho thị trường chứng khoán Việt Nam.” Joseph R.Mason, Toshua Rosner (2007) – “How Resilient Are Mortgage Backed Securities to Collateralized Debt Obligation Market Disruptions?” Lê Vĩnh Triển ( 2002), “Chứng khoán hóa khoản cho vay mua nhà ở”, Tạp chí chứng khoán Việt Nam, số Lê Vĩnh Triển (2002), “ chứng khốn hóa – giải pháp lỹ thuật cho việc ứng dụng Việt Nam” , Tạp chí chứng khoán Việt Nam, số 12 10 Lê Vĩnh Triển (8 2002) – “ Lợi ích chứng khốn hóa khoản cho vay mua nhà chấp” , Tap chí chứng khốn Việt Nam, số 11 Moody’s, Collateralized Debt Obligations Indices, October 2006 12 Trương Thị Ngọc Hà, “ Nguyên nhân sụp đổ Lehman Brother” 13 UBND Thành phố Hồ Chí Minh, “ Dự thảo Báo cáo tổng kết thi hành luật Kinh doanh bất động sản 2006”, tháng 2013 Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| 74  Nguồn từ Internet: http://www.vietinbank.vn/web/home/vn/research/10/100806.html http://vneconomy.vn/tag/253/trai-phieu-chinh-phu.htm http://cafef.vn/ http://vneconomy.vn/ http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/default.aspx?lang=vi-VN http://www.tapchitaichinh.vn/ http://www.sbv.gov.vn http://hnx.vn/web/guest/home http://www.hsx.vn/hsx/Default.aspx Chứng Khoán Các Khoản Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản ... BAo cAo TONG KET DE TAI NGHIEN CUU KHOA HQC CUA SINH VIEN THAM GIA XET GIAI THUONG CAP TRUONG 2013 - 2014 CHirNGKHOANHOACACKHOANCHOVAY THE CHAP BANG BAT DONG SAN , " Ma so ifp tiii TIIIA'lMG 041... nh6m nganh khoa h9c: �mh le Sinh vien thvc hi�n: PHUNG THJ NGQC HUONG Nam, Nfr: Nfr Nfr NGUYEN THJ CHIN Dan t9c: Kinh L&p, khoa: TN14, Tai Chinh Ngan Hang Nam thu: /SfJ nam dao t�o: Nganh h9c:... ứng dụng chứng khốn hóa kho? ??n cho vay chấp bất động sản Việt Nam Chứng Kho? ?n Các Kho? ??n Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Nghiên cứu khoa học| CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG