một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà đất ở Hà nội

một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà đất ở Hà nội. Thị trường BĐS – nhà đất nói riêng và thị trường BĐS nói chung có vị trí rất lớn, có tầm quan trọng đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển của thị trường này kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển theo. Có thể nói đó là “hàn thử biểu” của nền kinh tế, khi nó phát triển là cả nền kinh tế bừng phát triển sôi động – biểu hiện của nền kinh tế tăng trưởng, phát triển, đất nước phồn thịnh, khi nó suy thoái thì thị trừơng nói chung và cả nền kinh tế đất nước sẽ đóng băng, tiêu điều, đình đốn (trừ trường hợp nền kinh tế bong bóng). Thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung đã có từ lâu, có thể khẳng định nó có từ trước khi nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời. Thị trường BĐS - nhà đất Hà Nội đã phát triển qua các giai đoạn sau:  Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán với nhau bằng sự thoả thuận và bằng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước.  Những năm 1974 – 1975 Hà Nội bán nhà cho dân trả dần thí điểm đầu tiên tại các khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương… với khoảng 600-700 căn hộ. Có thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nước thực hiện, rất tiếc sau đó vì chiến tranh đã phải dừng lại.  Những năm 1986 – 1993 Hà Nội phát triển mạnh thị trường kinh doanh BĐS nhà đất cả bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và đất trong khuôn viên mà giá trị chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà. Giá trị đất được ẩn trong đó và lúc này mới được bán nhà xây thô hoặc nhà hoàn thiện, đất phần lớn do Nhà nước cấp, giao. Thị trường nhà đất chưa được Nhà nước công nhận và sự trao đổi mua bán diễn ra rất ít. Nó bị khống chế bởi cơ quan quản lý đất đai và sự am hiểu về kinh tế thị trường còn hạn chế. Cơ chế quản lý đất: “Đất đai là thuộc quyền sở hữu Nhà nước, do Nhà nước thống nhất quản lý theo kế hoạch chung”. Năm 1991 Nghị quýêt Đại hội Đảng lần thứ 7 thông qua cương lĩnh chính trị tiếp tục khẳng định 1 đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong bối cảnh đó tính năng động và bắt kịp chủ trương, các thành phần kinh tế trong thành phố phát triển mạnh dẫn đến nhu cầu về đất tăng.  Sau năm 1993 đến nay, nhờ có những luật mới (đặc biệt là luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993) và nhiều chính sách cơ chế mới trong đó đã công nhận quyền sử dụng đất của người dân đã tạo thuận lợi, thị trường BĐS – nhà đất đã được đà phát triển mạnh, hình thành một thị trường rộng lớn, rất đa dạng với nhiều loại hình kinh doanh và nhiều lọai hình sản phẩm. Từ bán nền nhà có hạ tầng đến bán móng nhà, bán nhà xây thô và bán nhà hoàn thiện. Tài chính cho phát triển kinh doanh nhà được huy động từ nhiều nguồn cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Vì vậy khối lượng nhà đất đưa vào thị trường kinh doanh lên đến hàng chục vạn m 2 , thuế phí nhà mà thu được từ kinh doanh này lên tới hàng trăm tỷ đồng/ năm. Mặt khác, nền kinh tế nước ta ngày càng phát triển đã làm cho nhu cầu về đất tăng nhanh. Khả năng tài chính tự có của các tầng lớp dân cư là rất lớn. Nhiều người nhanh nhạy về chính sách đất đai sẽ đầu tư vào lĩnh vực nhà đất bởi vì lợi nhuận thu được từ nó là “siêu lợi nhuận”. Tuy nhiên bên cạnh những tích cực mà sự phát triển của thị trường BĐS - nhà đất mang lại cho thành phố vẫn còn tồn tại một số yếu kém như: tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao, thị trường phát triển lộn xộn tự phát, sự mất cân đối quá lớn giữa cung và cầu, thông tin thị trường ít khó tiếp cận. Trong những năm tới mục tiêu phát triển của Hà Nội đó là tăng diện tích bình quân đầu người lên 10 m 2 /người, mỗi gia đình có nhà ở độc lập, quy mô mỗi căn hộ tối thiểu 2 phòng/ căn hộ, phát triển thêm 5,6 triệu m 2 trong đó xây dựng các dự án nhà để bán và cho thuê là 3,5 triệu m 2 diện tích nhà ở dành cho cán bộ công nhân viên chức khoảng 30% (1 triệu m 2 ), xây dựng nhà ở cho sinh viên là 100.000 m 2 , xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung là 100.000 m 2 , di dời giải toả nhà ở kênh rạch, các khu nhà ổ chuột là 2000 căn hộ (Nguồn: Chương trình 2 phát triển nhà đô thị năm 2001 – 2005), do đó trong tương lai thị trường BĐS – nhà đất sẽ phát triển mạnh. Chính vì vậy để thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển của thị trường BDS – nhà đất việc, đề ra một hệ thống các giải pháp toàn diện và đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và bức xúc. Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế, để thị trường năng động, có hiệu quả, có trật tự kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh là nội dung quan trọng của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 2001 – 2010. Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm tới các thị trường quan trọng hiện nay chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường BĐS, thị trường khoa học công nghệ”. Tại quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 94/2002/QĐ-TTg ngày 17/7/2002 Thủ tướng đã giao cho Bộ xây dựng chủ trì cùng một số bộ ngành liên quan xây dựng để án: “Thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS – nhà đất” Đứng trên góc độ nền kinh tế thị trường, nước ta là một nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và đang triển khai công cuộc cải cách hành chính Nhà nước, có thể tìm biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất dựa trên mô hình sau: 3 Kinh nghiệm nước ngo i có thà ể áp dụng v o Vià ệt Nam Lý luận thị trường BĐS Nội dung quản lý Nh nà ước đối với thị trường BĐS – nh à đất Thực trạng thị trường BĐS – nh à đất Giải pháp v là ộ trình phát triển thị trường BĐS – nh à đất Cơ sở lý luận v nhà ận thức Đề xuất giải pháp v là ộ trình Xác định nội dung quản lý Nh nà ước Thể chế Tổ chức Cán bộ, công chức T i chính côngà Nhận dạng v phân tíchà 4 A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường nhà đất tại một số nước và bài học đối với Việt Nam: I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường nhà đất tại một số nước 1. Quản lý thị trường BĐS tại BANGLADESH. Bangladesh được thành lập vào năm 1971 là một nước cộng hoà xã hội độc lập non trẻ nhất Tây Nam á. Tổng diện tích quốc gia là 143.999 km 2 với dân số hiện nay trên 120 triệu. Mật độ dân số khoảng 830 người/km 2 , đây là một trong 5 những nước có mật độ dân số cao nhất thế giới. Xét về mọi phương diện kinh tế, đất là nguồn lực quý nhất tại Bangladesh. Tốc độ đô thị hoá nhanh của Bangladesh là một hiện tượng tương đối mới. Mặc dù, chỉ có khoảng 20% tổng dân sống tại vùng đô thị (khoảng 23 triệu). Điều này đã làm cho vấn đề quản lý nhà đất trở thành vấn đề được quan tâm hơn bao giờ hết. ở đây có thể nêu một số mặt trong quá trình quản lý đất đô thị tại Bangladesh. a. Can thiệp của khu vực nhà nước vào phát triển đô thị. Tại Bangladesh, hầu hết đất đô thị do tư nhân sở hữu và sử dụng. Cho dù đất tư nhân hoặc Nhà nước là chủ sở hữu, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đều có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến việc quản lý và phát triển đất đô thị. Các cơ quan và Nhà nước xây dựng và thông qua chính sách đất để sắp xếp, chỉ đạo và điều phối các hoạt động sau: • Quyền sở hữu, hưởng dụng và chuyển giao đất. • Định giá và đánh giá BĐS. • Kiểm soát sử dụng đất. • Chỉnh đốn chuyển nhượng và lưu thông. • Quy định thủ tục hành chính và dịch vụ về đất đô thị. • Cung cấp mạng lưới cơ sở hạ tầng. • Xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội. • Quy định về tài chính, tiêu dùng đối với phát triển và đầu tư BĐS. • Xây dựng những dự án phát triển đất cho những mục đích sử dụng đặc thù. • Thông tin đất đai. • Đào tạo bồi dưỡng nhân lực chuyên nghiệp và lành nghề. • Quy định các quyền sử dụng đất của Nhà nước. - Với 12 nội dung trên, có thể phân thành những nhóm hoạt động chính sau đây: • Can thiệp định hướng quy hoạch • Can thiệp liên quan đến vấn đề phát triển. 6 • Can thiệp điều chỉnh. • Can thiệp ngăn chặn hạn chế tiêu cực của thị trường BĐS. b. Chính sách đô thị - Lĩnh vực chính sách đô thị là rất rộng. Lĩnh vực này bao trùm từ chính sách chung của chính quyền địa phương về quyền sở hữu đất đai và sử dụng dụng đất đô thị v.v…Nói chung, những chính sách đất đô thị được áp dụng nhằm đạt được một số mục tiêu chính sau đây: + Cải thiện hoạt động của khu vực chính quyền về phát triển sử dụng đất đô thị. + Cải thiện hoạt động của khu vực tư nhân thông qua các chính sách thích hợp của Nhà nước theo hướng cung cấp đầy đủ và sử dụng đất đô thị theo quy hoạch. - Cho đến nay Bangladesh vẫn chưa đưa ra được chính sách đất đai đô thị mang tính toàn diện và hệ thống nhưng Nhà nước đã áp dụng nhiều biện pháp, chính sách liên quan đến phát triển đất nhằm cung cấp nhà ở như: • Tăng cường cung cấp đất xây nhà ở có sẵn dịch vụ cho những nhóm người có thu nhập khác nhau, đặc biệt người nghèo và cho những công trình công ích có tính chất quyết định. • Tăng khả năng mua đất dịch vụ và quyền hưởng dụng của những thành phần nghèo. • Quan tâm dành hạn ngạch tối thiểu cho những dự án phát tiển đất đô thị. • Khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào đầu tư, khai thác và xây dựng cơ sở hạ tầng. • Khởi xướng những kế hoạch phát triển vùng nhằm tối đa hoá tính khả dụng của nhà ở trên một đơn vị đất, sẽ ủng hộ, khuyến khích xây dựng nhà mái bằng và nhiều tầng để tiết kiệm đất • Thành lập ngân hàng đất đô thị và ngân hàng đất nông thôn. • Phát triển hệ thống thị trường đất đai và một hệ thống đáp ứng chuyển nhượng đất đai và những tài sản gắn liền với đất nhằm quản lý đất tốt hơn. 7 c. Một số công cụ quản lý và điều chỉnh đất đô thị ở Bangladesh. - Quyền hưởng dụng đất đô thị Quyền hưởng dụng đất đô thị là một công cụ quan trọng nhằm quản lý đất đô thị và có tác dụng đến kết cấu đô thị. Quyền hưởng dụng dần dần phải được quy định thành luật nhằm đem lại cho cá nhân quyền hợp pháp để sở hữu và sử dụng đất đô thị. Những loại hình hưởng dụng đất đô thị ở Bangladesh là quyền thái ấp, quyền thuê có hợp đồng, quyền sở hữu cộng đồng, quyền sở hữu tập thể v.v…Thông qua các loại hình này, cá nhân hay tổ chức hưởng các quyền lợi về đất. Tuy nhiên, Nhà nước có quyền tiên mãi đất để sử dụng vào mục đích chung, sau khi có đền bù thoả đáng. - Quy hoạch và quy định sử dụng đất: Quy định sử dụng đất là nội dung quan trọng của quản lý đô thị, đặc biệt tại những thành phố lớn. Tuy nhiên, Bangladesh hiện vẫn thiếu quy định về sử dụng đất và phát triển đô thị đựoc chi phối một cách tự phát bởi các lý do sau: • Hầu hết các thành phố và cơ quan đều không xây dựng quy hoạch tổng thể • Có nơi được xây dựng kế hoạch, nhưng kế hoạch không cập nhật kịp thời với các biến động kinh tế xã hội. • Nhiều cơ quan có trách nhiệm nhận thấy khó hay vô ích khi thực hiện nhiều quy định không phù hợp, nhưng thiếu một chính sách quản lý chung để điều chỉnh kịp thời. • Một số quy định quá cứng nhắc không thể áp dụng được. - Hệ thống thông tin quản lý đất: Những hoạt động về đất rất đa dạng và nhiều tổ chức, cơ quan tham gia quản lý những hoạt động này nhưng không có cơ quan nào đơn phương chịu trách nhiệm hoàn toàn điều hành các hoạt động về đất. Những nội dung dưới đây đựoc xem là công cụ sở hữu hiệu để quản lý đất đai. 8 • Kiểm soát địa chính (vẽ bản đồ, hồ sơ về chủ sở hữu, lập hồ sơ về các quyền) • Đăng ký đất. • Ban hành giá đất. • Những nguồn thông tin khác. - Những cơ chế điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đô thị: Các công cụ điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đất đô thị thường áp dụng tại Bangladesh là: môt số lọai thuế, những quy định trần về tài chính, các quy định về lề đường, các kiểm soát mật độ đường và đất, kiểm soát quy hoạch vùng và tình hình ô nhiễm v.v… 2. Quản lý thị trường BĐS tại ấn Độ Xây dựng khung pháp lý về phát triển và quản lý đất đai ở đô thị. Nhiều luật sử dụng và kiểm soát và phát triển đất đai và đã đưa đến việc hình thành nhiều cơ quan quản lý. Những luật này có thể được mô tả tóm tắt như sau: - Luật quy hoạch vùng và thành phố: Những đạo luật này không chỉ kiểm soát và chỉnh đốn công tác phát triển mà còn là những công cụ tạo điều kiện thuận lợi phát triển mặt bằng tại các thị trấn, thành phố và vùng. Theo những kế hoạch này, nhiều khu vực tại thị trấn hay thành phố đựoc quy vùng theo những mục đích khác nhau, như: dân cư, thương mại, công nghiệp và một số mục đích khác. Luật quy hoạch đô thị được lập bởi những cơ quan Chính phủ tương ứng tại các tiểu bang và vùng lãnh thổ liên hiệp. Những luật này đưa ra những thủ tục xây dựng quy hoạch tổng thể cho các thị trấn và thành phố và chi tiết hoá các phác đồ quy hoạch đô thị cho các khu vực và các thành phố này. Một số tiểu bang hiện nay đang bắt đầu thay thế đạo luật quy hoạch đô thị bằng các đạo luật quy hoạch đô thị và vùng để có thể hợp nhất đạo luật quy hoạch của thành phố với quy hoạch vùng. 9 - Luật thành phố: đạo luật này bao hàm nhiều điều khoản kiểm soát phát triển đất đai và hoạt động xây dựng, cấp phép cho cơ sở kinh doanh và xí nghiệp, ngăn cấm vi phạm trật tự công cộng và giảm bớt ô nhiễm, xoá bỏ những công trình xây dựng trái phép và nguy hiểm, xây dựng hệ thống thoát nước đồng thời thực hiện các công việc khác có liên quan. Nhiều quy hoạch đô thị đã giao phó cho các hội đồng thành phố trách nhiệm xây dựng quy hoạch tổng thể nhưng họ không đủ khả năng thực hiện các công việc này vì thiếu kỹ thuật và tài chính. Vì vậy, Ban quản lý quy hoạch thành thị và nông thôn tại các tiểu bang theo truyền thống đã thực hiện nhiệm vụ xây dựng quy hoạch tổng thể. - Luật của uỷ ban mỹ thuật đô thị Delhi 1973: luật này đựơc thực thi nhằm kiểm soát chất lượng thẩm mỹ của môi trường đô thị. Ngoài việc khuyến khích chất lượng thẩm mỹ trong môi trường đem lại giá trị cho cộng đồng, một trong những mục tiêu của uỷ ban là bảo tồn đặc tính và chất lượng di sản bằng việc duy trì tính toàn vẹn của khu vực này. - Luật kiểm soát tiền thuê: luật này được thực thi tại nhiều thành phố nhằm ngăn chặn việc bóc lột người nghèo. Nhưng luật này cũng chính là cản trở lớn cho hoạt động của thị trường nhà ở. Những luật này không chỉ làm mất đi động cơ đầu tư vào nhà ở, vào thời điểm khi sự thiếu hụt nhà ở rất lớn mà còn là nguyên nhân dẫn đến nghịch lý nhiều nhà trống nhưng các chủ sở hữu không cho thuê dù giá nhà tăng cao. Từ những điểm nêu trên thể hiện tình hình bất cập không phải do thiếu luật nhằm phát triển đô thị theo quy hoạch mà ngược lại là quá nhiều. Nhiều luật trong số này khó hiểu, khi áp dụng bị vướng mắc, thường làm trở ngại tiến trình phát triển thay vì tạo điều kiện thúc đẩy tiến trình này, do vậy phủ nhận chính mục đích của đạo luật ban hành. Cần phải phân tích các luật này một cách toàn diện và đơn giản chúng thành một hệ thống luật thống nhất, đơn giản nhằm đảm bảo thực hiện đựơc dễ dàng. 10 [...]... trường BĐS – nhà đất 18 Nhóm chủ đầu tư Các nhà phát triển BĐS nhà đất nhà nước Các nhà phát triển BĐS nhà đất nhà tư nhân Nhóm cung cấp dịch vụ BĐS – nhà đất Nhóm giám sát Nhóm khách hàng Về kỹ thuật: Về kinh tế và pháp lý - Kiến trúc sư - Kỹ sư - Nhà quy họach - Kiến trúc sư - Nhà thầu - Nhà tư vấn (môi trường, giao thông) - Nhà định giá BĐS – nhà đất - Nhà môi giới - Nhà cung cấp tài chính - Nhà tư vấn... chức, quản lý tốt thị trường BĐS, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là nhà ở vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp Nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước” Văn kiện Đại hội lần thứ IX của Đảng lại nhắc lại và nhấn mạnh “hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm... liên quan đến phát triển đất đai • Can thiệp qua pháp luật • Can thiệp theo hướng ngăn chặn và hạn chế những hoạt động tiêu cực trên thị trường nhà đất như: đầu cơ, sốt nhà đất giả tạo… Ngoài ra Nhà nước cần có những biện pháp thúc đẩy phát triển hiệu quả các vấn đề sau đây: • Mở rộng quan hệ hợp tác hiệu quả giữa Nhà nước và các thành phần tư nhân • Thúc đẩy tính tự lực của cộng đồng và đẩy mạnh tính... chính - Nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại - Các nhà phát triển BĐS – nhà đất Nhà nước của Nhà nước và các cơ quan công quyền có liên quan: các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường BĐS – nhà đất chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư, các dự án có quy mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng đồng Các dự án do họ phát triển có sự đầu tư một phần của ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng... 1.Nhóm các giải pháp chung 1.1 Hoàn thiện khung khổ pháp lý điều chỉnh các quan hệ phát sinh và liên quan đến nhà đất ở Việt Nam nhằm tạo môi trường pháp lý thông thoáng cho sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất Kể từ Đại hội lần thứ VIII của Đảng (1996), Đảng ta đề ra chủ trương về phát triển thị trường BĐS để đồng bộ hoá các loại thị trường Báo cáo chính trị của ban Chấp hành Trung ương... giải quyết đất đai và nhà ở tại các thành phố lớn • Tăng cường vai trò và năng lực của các chính quyền địa phương trên cơ sở phân công, phân cấp hợp lý về các chức năng và quyền hạn • Đẩy mạnh vai trò của các tổ chức phi chính phủ trong việc làm cầu nối những mối quan tâm cộng đồng, Chính phủ và lĩnh vực tư nhân 17 B Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS – nhà đất ở hà nội trong... quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, đặc biệt là các thông tin liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đặc biệt là các thông tin liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và biến động về BĐS đó Mở rộng đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhà ra cả khu vực nông thôn chứ không dừng ở phạm vi thành thị như hiện nay ∗ Xây dựng luật nhà ở: để hoàn thiện chính sách về nhà ở, tạo ra sự đồng... đất trong tương lai Phát triển thị trường BĐS – nhà đất phải có tầm nhìn dài và ở tổng thể Muốn có tầm nhìn dài và tổng thể đòi hỏi phải có tầm nhìn dài và toàn diện các yếu tố cấu thành thị trường BĐS – nhà đất: - Các BĐS như: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất - Các chủ thể tham gia thị trường BĐS – nhà đất - Các quan hệ giao dịch về BĐS – nhà đất như: chuyển nhượng, cho thuê, thế... hiện hành Về lâu dài, cần xây dựng và ban hành Luật để tạo khung khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS – nhà đất Để làm được điều này trước tiên ta phải phân tích các nhóm đối tượng tham gia vào thị trường BĐS – nhà đất cũng như vai trò của các nhóm đối với thị trường từ đó có những giải pháp để hạn chế các tiêu cực mà các nhóm đối tượng này có thể mang lại cho thị trường nhà đất: Thị trường. .. thì cần xây dựng một văn bản luật thống nhất về nhà ở Trong đó có các quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu quyền và nghĩa vụ của các bên bán, mua nhà, các quy định về trách nhiệm quản lý nhà, quy chế sử dụng nhà chung cư v.v…Ban hành cơ chế khuyến khích các tổ chưc tài chính tham gia thị trường nhà ở Đồng thời ban hành cơ chế hỗ trợ về lãi suất, thuế… để khuyến khích các nhà đầu tư kinh doanh . một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà đất ở Hà nội. Thị trường BĐS – nhà đất nói riêng và thị trường BĐS nói chung. tượng này có thể mang lại cho thị trường nhà đất: 18 Thị trường BĐS nh – à đất - Các nhà phát triển BĐS – nhà đất Nhà nước của Nhà nước và các cơ quan công