Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện thạch thất thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Hữu Hải NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Hữu Hải NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS Thái Thị Quỳnh Nhƣ Hà Nội - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ khoa học cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu thu thập, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khoa học khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực Luận văn thạc sỹ khoa học cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Hải LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy, cô Khoa Địa lý Nhờ bảo, dạy dỗ tận tình Thầy cô, nắm rõ nhiều kiến thức chuyên ngành Quản lý đất đai Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến TS Thái Thị Quỳnh Như, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tận tình để tơi hồn thành luận văn thạc sỹ khoa học Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể đồng chí làm việc Văn phịng đăng ký QSD đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Thạch Thất, phịng Tài ngun Mơi trường huyện Thạch Thất, Văn phòng HĐND-UBND huyện Thạch Thất, phòng Thống kê huyện Thạch Thất, cán địa chính, nhân dân địa phương xã thuộc địa bàn nghiên cứu tạo điều kiện giúp đỡ nhiều công tác thu thập số liệu, tài liệu để tơi hồn thành Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè cán đồng nghiệp giúp đỡ cho tơi q trình thực Luận văn Luận văn chắn không tránh khỏi thiếu sót, tơi mong nhận góp ý Thầy bạn Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Hải MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận quyền người sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lý luận quyền sở hữu 1.1.2 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 10 1.2.1 Nhóm nước phát triển 10 1.2.2 Nhóm nước phát triển 15 1.3 Tổng quan việc thực quyền người sử dụng đất Việt Nam .18 1.3.1 Sự hình thành phát triển quyền người sử dụng đất 18 1.3.2 Các quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực QSD đất 24 1.3.3 Thực trạng viêc thực quyền người sử dụng đất Việt Nam 28 Chƣơng ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 37 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 42 2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất 48 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng 48 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất 52 2.2.3 Tình hình biến động diện tích loại đất giai đoạn 2009-2013 .55 2.2.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 58 2.3 Kết việc thực quyền người sử dụng đất 62 2.3.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 63 2.3.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 2.3.3 Quyền cho thuê quyền sử dụng đất 71 2.3.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất 73 2.3.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 76 2.3.6 Quyền chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất 82 2.3.7 Quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 85 2.3.8 Tổng hợp tiêu, ý kiến đánh giá hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất 87 2.4 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất .90 2.4.1 Đánh giá chung số quyền sử dụng đất thực địa bàn 91 2.4.2 Những điểm tích cực hạn chế thực quyền người sử dụng đất 92 Chƣơng ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT 94 3.1 Giải pháp chế sách pháp luật đất đai 94 3.2 Giải pháp cải cách thủ tục hành thực quyền sử dụng đất 95 3.3 Giải pháp đội ngũ cán công chức, viên chức sở vật chất 96 3.4 Một số giải pháp cụ thể cho huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 PHỤ LỤC 102 DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH Bảng 2.1 Thống kê loại đất theo đối tượng sử dụng quản lý Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp Bảng 2.4 Hiện trạng đất chuyên dùng Bảng 2.5 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất huyện Thạch Thất giai đoạn năm 2009-2013 Bảng 2.6 Diện tích đất chồng lấn xã huyện Thạch Thất Bảng 2.7 Thực quyền chuyển nhượng QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 64 Bảng 2.8 Thực quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Bảng 2.9 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền chuyển nhượng QSD đất Bảng 2.10 Thực quyền cho thuê QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Bảng 2.11 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền cho thuê QSD đất Bảng 2.12 Thực quyền thừa kế QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Bảng 2.13 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền thừa kế QSD đất Bảng 2.14 Thực quyền tặng cho QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Bảng 2.15 Thực quyền tặng cho QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Bảng 2.16 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền tặng cho QSD đất Bảng 2.17 Thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Bảng 2.18 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền chấp, bảo lãnh QSD đất Bảng 2.19 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất Hình 2.1 Bản đồ hành huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA STT CHỮ VIẾT TẮT QSD GCN SHNN SHTN CHXHCN UBND TTCN-XDCB NTM KH 10 TDTT 11 THCS 12 PTTH 13 CNTT 14 GPMB 15 VPĐK 16 CNC 17 TNMT 18 VPCC 19 ĐHQG MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô q giá, tư liệu sản xuất khơng thể thay số ngành sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, phận tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, nơi đó, người xây dựng nhà cửa, cơng trình kiến trúc…; nơi diễn hoạt động văn hóa; nơi phân bổ vùng kinh tế, khu dân cư; thành cách mạng dân tộc; sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi trường, trì sống người sinh vật C.Mác khái quát vai trò kinh tế đất đai: "Đất mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất" Đất đai có vai trị quan trọng vậy, nên Đảng Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, tăng cường quản lý nhà nước đất đai Đất đai nguồn tài tiềm năng, nguồn nhân lực để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Đất đai coi loại bất động sản, hàng hố đặc biệt, tính chất cố định vị trí, giới hạn khơng gian, vô hạn thời gian sử dụng trình sử dụng sử dụng đất đai cách hợp lý giá trị đất khơng mà tăng lên Theo Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 (gọi tắt Luật đất đai 2003 sửa đổi) Luật Đất đai năm 2013 xác định rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, đất đai tài sản tồn dân Nhà nước đại diện thực quyền chủ sở hữu Vấn đề đặt cần phân định quyền nghĩa vụ “người chủ sở hữu” “người đại diện” Tuy nhiên cần nhấn mạnh Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền cho đối tượng sử dụng đất đồng nghĩa với việc người sử dụng đất trao số quyền định Thạch Thất huyện phía tây thành phố Hà Nội, với vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội Khi sát nhập vào thành phố Hà Nội có quy hoạch khu đô thị vệ tinh thành phố Hà Nội, thị trường đất đai trở lên sơi động, người sử dụng đất nhìn nhận rõ quyền Tuy nhiên quy định, sách pháp luật hiểu biết người sử dụng đất hạn chế kéo theo nhiều bất cập quản lý hành chính, việc thực quyền người sử dụng đất, đồng thời việc đăng ký quan nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất ngày tăng, nhiên nhiều bất cập Từ lý thực tế trên, để nhìn nhận đầy đủ việc thực đầy đủ quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội tiến hành thực đề tài “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội - Làm rõ nguyên nhân bất cập việc thực quyền người sử dụng đất, từ đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu cho việc thực quyền người sử dụng đất Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan sách quyền người sử dụng đất - Thu thập, tài liệu số liệu việc thực quyền người sử dụng đất - Điều tra, khảo sát việc thực quyền người sử dụng đất - Đánh giá, phân tích thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất - Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền người sử dụng đất Tuy nhiên, có nhiều văn pháp luật hướng dẫn cụ thể tạo điều kiện, khuyến khích người sử dụng đất thực QSD đất nhiều Tình hình thực QSD đất địa bàn không đồng tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trình độ hiểu biết pháp luật đất đai người sử dụng đất 2.4.1 Đánh giá chung số quyền sử dụng đất đƣợc thực địa bàn - Quyền chuyển đổi QSD đất: Huyện Thạch Thất có tốc độ thị hóa nhanh chất huyện nông, nhu cầu sản xuất nơng nghiệp cịn cao Do hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thực quyền chuyển đổi đất nông nghiệp nhằm dồn điền đổi với mục đích khắc phục tình trạng manh mún phân tán ruộng đất, tạo điều kiện quy hoạch vùng sản xuất tập trung, thuận lợi cho việc áp dụng tiến khoa học kỹ thuật, thực giới hóa nơng nghiệp, giảm chi phí sản xuất tăng hiệu suất lao động Nhưng chế, cần phải thực quy hoạch dồn điền đổi thửa, nhiên chưa hồn thành quyền chuyển đổi QSD đất chưa thực - Quyền chuyển nhượng QSD đất: Quyền chuyển nhượng thực nhiều, chủ yếu thực đất ở, nhu cầu đất để sinh sống cần thiết nhiều hộ gia đình, cá nhân cịn phải th đất để ở, tình trạng lấn chiếm đất cơng, đất nông nghiệp để diễn nhiều nơi Chuyển nhượng đất nông nghiệp chủ yếu thực hộ với nhau, hộ liền kề muốn mua để tạo thành lớn hơn, hộ khơng có nhu cầu sản xuất nữa, muốn chuyển đổi làm việc khác Việc thực quyền chuyển nhượng QSD đất tương đối thuận lợi, nhiên nhiều hạn chế vấn đề sử dụng đất, tình trạng hồ sơ lưu trữ ảnh hưởng đến việc thực - Quyền cho thuê QSD đất: Quyền cho thuê QSD đất thực ít, chủ yếu thực xã có hộ gia đình, sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, tập trung nhiều ngành nghề khác Tuy nhiên cơng tác cho th đất địa bàn huyện cịn gặp nhiều khó khăn, khơng quan có thẩm quyền mà cịn người sử dụng đất Tiêu chuẩn quy hoạch khu đất cho thuê chưa xác, việc mua bán chuyển nhượng đất sai quy định diễn nhiều, cho thuê đất vượt thời hạn so với quy định hay cho thuê trái thẩm quyền 91 - Quyền thừa kế tặng cho QSD đất: Quyền thừa kế tặng cho QSD đất chủ yếu thực từ nội người thân hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề nhận thức người sử dụng đất quyền người hưởng thừa kế, tặng cho chưa cao, ảnh hưởng đến việc phân chia di sản thừa kế thực quyền thừa kế, tặng cho QSD đất - Quyền chấp, bảo lãnh QSD đất: Đây quyền thực nhiều liên tục địa bàn huyện Người sử dụng đất đăng ký thực quan nhà nước có thẩm quyền tỷ lệ cao; chấp vay vốn tổ chức ngân hàng, tổ chức tín dụng có uy tín, đảm bảo ngày nhiều, tỷ lệ vay vốn tín dụng đen, tư nhân ngày Điều phản ánh rõ nhận thức người sử dụng đất pháp luật đất đai ngày tăng, tiến Thủ tục hành thực nhanh gọn, có nhiều biến chuyển thuận lợi cho người sử dụng đất - Quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất: Việc bồi thường QSD đất bám sát chủ trương chế độ sách Nhà nước tiến độ thực công tác bồi thường đảm bảo công khai, minh bạch chặt chẽ Tuy nhiên, số sách bồi thường hỗ trợ đất chưa hợp lý, bất cập như: giá bồi thường đất thấp, khu tái định cư chưa đảm bảo, hỗ trợ việc làm cho người dân, dẫn đến khiếu kiện người sử dụng đất, dự án bị chậm tiến độ 2.4.2 Những điểm tích cực hạn chế thực quyền ngƣời sử dụng đất 2.4.2.1 Điểm tích cực - Tốc độ phát triển kinh tế xã hội ngày nhanh địa bàn huyện tác động đến thị trường QSD đất, làm cho thị trường sôi dẫn đến việc thực quyền người sử dụng đất tăng lên đáng kể - Các sách, hệ thống văn pháp luật đất đai thành phố, huyện ngày chi tiết, cụ thể tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực quyền - Đội ngũ cán cơng chức thực chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc thực QSD đất ngày nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ Hệ thống sở vật chất bước nâng cấp, dần đáp ứng nhu cầu cơng việc 92 - Trình độ nhận thức, hiểu biết người sử dụng đất đến quyền lợi ngày nâng cao dễ dàng việc thực quyền người sử dụng đất 2.4.2.2 Điểm hạn chế - Điểm hạn chế việc thất lạc hồ sơ địa chính, hồ sơ lưu trữ nói chung đặc biệt 03 xã sát nhập vào địa bàn huyện ảnh hưởng đến việc thực quyền người sử dụng đất - Qua phân tích phiếu điều tra ta thấy: + Việc thực quyền người sử dụng đất chủ yếu thực đất ở, đất nông nghiệp chủ yếu chưa đo đạc đồ địa chính, tình trạng manh mún cịn nhiều, diện tích sai lệch nhiều so với hồ sơ gốc Do đất nơng nghiệp chủ yếu thực quyền tặng cho, thừa kế QSD đất Vì cần thực biện pháp dồn điền đổi thửa, đo đạc đồ địa chính…với diện tích đất nơng nghiệp để tạo điều kiện thực quyền người sử dụng đất đất nông nghiệp + Việc thực quyền chuyển nhượng QSD đất tồn chưa đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền, cịn tình trạng chuyển nhượng giấy tờ viết tay khơng cam kết, khơng giấy tờ; tình trạng cho th khơng mục đích + Việc thực quyền người sử dụng đất qua việc đánh giá hộ gia đình, cá nhân cịn nhiều tồn văn hướng dẫn thực khó hiểu, thành phần hồ sơ phức tạp, thời gian giải số thủ tục hành cịn dài… - Đội ngũ cán công chức, hệ thống sở dần nâng cao nhiều nơi chưa đáp ứng yêu cầu việc thực quyền cho người sử dụng đất - Việc tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai chưa liệt đại đa số người dân chưa nắm rõ quyền nghĩa vụ sử dụng đất 93 Chƣơng ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Qua nghiên cứu điều tra việc thực quyền người sử dụng đất nhiều bất cập Trước hết hệ thống pháp luật văn quy phạm pháp luật đất đai, có nhiều đổi tích cực để áp dụng vào trường hợp cụ thể cần phải có hướng dẫn cụ thể chi tiết Tuy nhiên, hệ thống pháp luật đất đai cấu tạo thành tố khác nên có nhiều mâu thuẫn chồng chéo với ngành, lĩnh vực có liên quan Vậy để nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện theo Luật đất đai văn Luật giúp người sử dụng đất có thêm sở pháp lý thực quyền người sử dụng đất đề xuất số giải pháp sau: 3.1 Giải pháp chế sách pháp luật đất đai Việc thực QSD đất nhiều hạn chế, bật cập sách người sử dụng đất Do cần nâng cao, hoàn thiện sách pháp luật đất đai số công tác sau: - Công tác giao đất, cho thuê đất nên thu hẹp đối tượng giao đất mở rộng đối tượng thuê đất Tiếp tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài quy định hành để khuyến khích người nơng dân gắn bó với đất yên tâm sản xuất nông nghiệp Đồng thời mở rộng đối tượng nhận chuyển QSD đất nông nghiệp hạn mức phù hợp với điều kiện cụ thể vùng, giai đoạn để tạo điều kiện thuận lợi cho q trình sản xuất nơng nghiệp - Cơng tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư cần quy định rõ ràng cụ thể trường hợp Nhà nước thực việc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng dự án phát triển kinh tế, xã hội Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, công khai, khách quan, công quy định pháp luật; tổ chức thực có hiệu phương án đào tạo nghề, tạo việc làm bảo đảm đời sống nhân dân khu vực có đất bị thu hồi 94 - Công tác đăng ký đất đai cần thực đăng ký bắt buộc QSD đất Cần hồn hồ sơ địa chính, đo đạc đồ địa chính, nhanh tiến độ cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đáp ứng nhu cầu người sử dụng đất - Đẩy mạnh công tác cải cách hành lĩnh vực đất đai, phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn bộ, ngành, địa phương quản lý nhà nước đất đai, bảo đảm quản lý thống nhất, hiệu lực, hiệu khơng chồng chéo - Hồn thiện tổ chức, chế hoạt động Văn phòng đăng ký QSD đất theo mơ hình dịch vụ cơng, cấp tạo thuận lợi cho người dân 3.2 Giải pháp cải cách thủ tục hành thực quyền sử dụng đất Với tình hình sử dụng đất cao thị trường QSD đất ngày phát triển tăng nhanh, việc thực thủ tục hành liên quan đến lĩnh vực đất đai diễn hàng ngày số lượng tăng lên - Các quan từ trung ương đến địa phương cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất quy định pháp luật thực thống Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng địi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Huyện Thạch Thất với nhu cầu thực quyền sử dụng đất cao, đặc biệt chuyển nhượng QSD đất, chấp QSD đất Vì vậy, thời gian tới, cần tiếp tục có biện pháp cải cách thủ tục hành giảm loại giấy tờ, thời gian thụ lý hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc thực QSD đất Thực theo chế cửa, cửa liên thơng quan hành nhà nước địa phương lĩnh vực đất đai, liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất 95 - Cần tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai, thủ tục hành đất đai tới người sử dụng đất nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngồi việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương 3.3 Giải pháp đội ngũ cán công chức, viên chức sở vật chất Đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làm việc Văn phòng đăng ký QSD đất, phịng Tài ngun Mơi trường cịn thiếu, chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Số lượng đội ngũ biên chế nhà nước, chun mơn nghiệp vụ cịn Đối với đội ngũ địa cấp xã phương tiện, trang thiết bị làm việc lại thiếu thốn Do cần có số giải pháp sau: - Hồn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, cơng chức có chun mơn nghiệp vụ lĩnh vực đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng với yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai - Tăng cường số lượng, chất lượng đội ngũ cán công chức, viên chức cho nhu cầu quản lý nhà nước đất đai, số địa phương có nhu cầu thực chức nhiều, phức tạp - Đảm bảo sách tiền lương, quyền lợi theo quy định, sách chế độ khen thưởng bồi dưỡng nâng cao tạo động lực làm việc cho người lao động - Tăng cường giám sát đội ngũ cán bộ, công chức thực thi nhiệm vụ quản lý đất đai; xử lý nghiêm trường hợp nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân doanh nghiệp - Tăng cường đầu tư xây dựng trụ sở, sở vật chất trang thiết bị, điều kiện phương tiện làm việc 3.4 Một số giải pháp cụ thể cho huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội Với đặc thù riêng địa bàn huyện tất quyền người sử dụng đất mà đối tượng hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật đất đai 96 quy định có quyền thực nhiều quyền chuyển nhượng, tặng cho, chấp bảo lãnh QSD đất; thực quyền thừa kế, cho thuê, quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất có quyền hay không thực quyền chuyển đổi, cho thuê lại, góp vốn giá trị QSD đất Có ngun nhân việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn sau: - Nguyên nhân khách quan: Huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội với vị trí địa lý thuận lợi, có tốc độ thị hóa, phát triển kinh tế, sở hạ tầng, giao thông nhanh tác động mạnh mẽ tới đất đai, nhu cầu sử dụng đất việc thực quyền người sử dụng đất ngày tăng, số lượng lớn quyền chuyển nhượng QSD đất, quyền chấp QSD đất… - Nguyên nhân chủ quan: Việc thực quyền người sử dụng đất nhu cầu thiết yếu, kể không chịu tác động nhiều từ phát triển kinh tế xã hội hay tốc độ thị hóa người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Sau số giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội: - Phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản nhằm tăng nhu cầu sử dụng đất việc thực quyền người sử dụng đất - Hoàn thiện hồ sơ địa chính, hồ sơ lưu trữ phục vụ cho việc thực quyền người sử dụng đất - Cần đề nghị, đề xuất chế đặc thù riêng việc đền bù GPMB, hôc trợ tái định cư cho trường hợp phức tạp cịn tộn đọng - Bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn đội ngũ công chức, viên chức Tăng cường giám sát đội ngũ cán bộ, công chức thực thi nhiệm vụ quản lý đất đai 97 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I Kết luận Qua thời kỳ, Luật đất đai bước phát triển, tác động rõ rệt đến đời sống người dân Vấn đề sử dụng đất đai QSD đất người sử dụng đất quan tâm nhiều hơn, góp phần quan trọng cho người sử dụng đất sử dụng đất ổn định, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước Huyện Thạch Thất với vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội, có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, dân số học tăng nhanh Nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển khu dân cư giao dịch đất đai ngày tăng, thị trường đất đai trở lên sôi động, người sử dụng đất nhìn nhận rõ quyền Việc thực quyền người sử dụng đất diễn tương đối theo quy định pháp luật, nhiên nhiều bất cập Kết nghiên cứu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất sau: Qua nghiên cứu huyện Thạch Thất, giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2014 hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực QSD đất sau: quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền chấp QSD đất, quyền bồi thường nhà nước thu hồi đất thể đất Các quyền sử dụng đất thực địa bàn huyện chủ yếu diễn xã có điều kiện kinh tế phát triển, thị trường quyền sử dụng đất diễn sôi động liên tục Cụ thể : quyền chuyển nhượng QSD đất 8497 hồ sơ (qua khảo sát 200 hộ gia đình, cá nhân có 348 hồ sơ chuyển nhượng 278 hồ sơ thực quy định, 70 hồ sơ không thực quy định); quyền thừa kế QSD đất 1340 hồ sơ (qua khảo sát 200 hộ gia đình, cá nhân có 53 hồ sơ thừa kế 36 hồ sơ thực quy định, 17 hồ sơ không thực quy định); quyền tặng cho quyền sử dụng đất 2544 hồ sơ (qua khảo sát 200 hộ gia đình, cá nhân có 176 hồ sơ tặng cho 147 hồ sơ thực quy định, 29 hồ sơ không thực quy định); quyền chấp, bảo lãnh QSD đất 8085 hồ sơ (qua khảo sát 200 hộ gia đình, cá nhân có 374 hồ sơ chấp 344 hồ sơ thực quy định, 30 hồ sơ không thực quy định) 98 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất: Phần lớn quy định pháp luật đất đai, sách, trình tự, thủ tục thực quyền người sử dụng đất chưa hợp lý, phức tạp chưa thực ổn định gây ảnh hưởng lớn đến người sử dụng đất việc thực 39,0% số hộ cho sách chưa phù hợp; 45,5% số hộ cho văn hướng dẫn việc thực khó hiểu; 61,0% số hộ cho thành phần hồ sơ thực QSD đất phức tạp Từ kết nghiên cứu, đề xuất số giải pháp sau: - Cần nâng cao, hoàn thiện sách pháp luật đất đai số cơng tác quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, đăng ký đất đai, công tác bồi thường - Tiếp tục có biện pháp cải cách thủ tục hành giảm loại giấy tờ, thời gian thụ lý hồ sơ Văn phòng đăng ký QSD đất việc thực quyền sử dụng đất - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức có chun mơn nghiệp vụ lĩnh vực đất đai Tăng cường đầu tư xây dựng trụ sở, sở vật chất trang thiết bị, điều kiện phương tiện làm việc phục vụ việc thực quyền người sử dụng đất AI Kiến nghị Các quan trung ương cần hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất dựa việc quán triệt quan điểm đạo tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước theo hướng khẳng định sở hữu toàn dân đất đai Thực mạnh mẽ cơng tác cải cách hành mà trọng tâm cải cách thủ tục hành nói chung lĩnh vực đất đai nói riêng UBND thành phố Hà Nội, UBND huyện Thạch Thất cần có hướng giải cụ thể hạn chế, tồn việc thực quyền người sử dụng đất công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất Từng bước kiện tồn mơ hình Văn phịng đăng ký đất đai cấp, thể tính chuyên nghiệp việc tổ chức thực nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất phục vụ cho việc thực quyền người sử dụng đất tốt 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 - 48 Bộ Tài nguyên Mơi trường (9/2012), “Báo cáo kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai” Nguyễn Đình Bồng (2006), “Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay”, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật để tài cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển”, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Thạch Thất, Số liệu thống kê đất đai năm 2013 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1980, Hiến pháp , Nxb Chính trị Quốc gia; Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992, Hiến pháp , Nxb Chính trị Quốc gia; 10 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987, Luật Đất đai, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 11 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đất đai , NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội 13 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2001, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội 100 14 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật dân (2005), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi, bổ sung số điều liên quan đến đầu tư xây dựng Luật xây dựng số 16/2003/QH11, Luật đấu thầu số 61/2005/QH11, Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật đất đai số 13/2003/QH11 Luật nhà số 56/2005/QH11 NXB Chính trị Quốc gia , Hà Nội 17 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà điều 121 Luật Đất đai NXB Chính trị Quốc gia , Hà Nội 18 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 20 Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (8/2006), tr 43 - 44 21 UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội năm 2014 mục tiêu, nhiệm vụ giải pháp chủ yếu thực năm 2015 22 UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết thực nhiệm vụ chuyên môn năm 2009 phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2010 23 UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết thực nhiệm vụ chuyên môn năm 2010 phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2011 24 UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết thực nhiệm vụ chuyên môn năm 2011 phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2012 25 UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết thực nhiệm vụ chuyên môn năm 2012 phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2013 26 UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết thực nhiệm vụ chuyên môn năm 2013 phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2014 101 PHỤ LỤC Phụ lục 01 Tổng hợp kết cấp giấy chứng nhận QSD đất Nội dung TT Tổng số GCN Cẩm Yên Đại Đồng Lại Th-ợng Phú Kim H-ơng Ngải Canh Nậu Dị Nậu Chàng Sơn Thạch Xá 10 Hữu Bằng 11 Bình Phú 12 Phùng Xá 13 Cần Kiệm 14 Liên Quan 15 Kim Quan 16 Bình Yên 17 Tân XÃ 18 Hạ Bằng 19 Đồng Trúc 20 Thạch Hoà 21 Tiến Xuân 22 Yên Trung 23 Yên Bình (Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Thạch Thất) 102 Phụ lục 02: Mẫu phiếu điều tra PHIẾU ĐIỀU TRA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT I NGƢỜI ĐIỀU TRA - Họ tên: - Đơn vị công tác: - Lý điều tra: II NGƢỜI ĐƢỢC ĐIỀU TRA - Họ tên: - Địa thường trú: - Thửa đất số: ; tờ đồ: - Diện tích: ; mục đích sử dụng: - Địa đất: III THÔNG TIN ĐIỀU TRA Ông (bà) thực QSD đất theo quy định pháp luật quyền ngƣời sử dụng đất? Chuyển đổi QSD đất Chuyển nhượng QSD đất Thế chấp, bảo lãnh QSD Tặng cho QSD đất đất Cho thuê, cho thuê lại QSD đất Thừa kế QSD đất Ông (bà) thực QSD đất theo quy định pháp luật quyền ngƣời sử dụng đất lần thứ mấy? Thứ Thửa đất ông (bà) sử dụng đất đƣợc cấp Giấy chứng nhận QSD đất chƣa? Đã cấp GCN Ông (bà) đăng ký với quan Văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện thực quyền sử dụng đất chƣa? Đã đăng ký Loại giấy tờ đƣợc sử dụng thời điểm ông (bà) thực quyền sử dụng đất? Hợp đồng giao dịch chứng thực UBND cấp xã Hợp đồng giao dịch công chứng tổ chức hành nghề công chứng (hay Văn phịng cơng chứng) Giấy tờ viết tay, biên có cam kết UBND cấp xã Giấy tờ viết tay, biên chưa có cam kết UBND cấp xã Khơng có giấy tờ 103 Ơng (bà) đƣợc ký hợp đồng giao đất thuê đất chƣa? Đã ký Ông (bà) đƣợc thực nghĩa vụ tài (thuế) thuê đất chƣa? Đã hồn thành Ơng (bà) đƣợc cấp giấy chứng nhận QSD đất thuê đất chƣa? Đã cấp GCN Ông (bà) thực việc chấp, bảo lãnh QSD đất với hình thức vay vốn đâu? Vay vốn Ngân hàng Vay tổ chức tín dụng Vay cá nhân, tín dụng đen 10 Ơng (bà) cho biết đánh giá tiêu chí thực QSD đất a Chính sách QSD đất Phù hợp b Văn hƣớng dẫn việc thực quyền sử dụng đất Dễ hiểu c Cách thức thực QSD đất Dễ dàng d Thành phần hồ sơ thực QSD đất Đơn giản đ Thời gian giải thủ tục hành liên quan đến việc thực QSD đất Nhanh e Kết thủ tục liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất Đúng yêu cầu g Các loại phí, lệ phí thực QSD đất Cao h Thái độ phục vụ bộ, công chức việc thực QSD đất Nhiệt tình Xin trân trọng cảm ơn Ơng (bà) cung cấp thông tin! Ngƣời điều tra Ngƣời tham gia phối hợp điều tra Cán địa xã 104 ... thực tế trên, để nhìn nhận đầy đủ việc thực đầy đủ quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội tiến hành thực đề tài ? ?Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu. .. hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội? ?? Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) địa bàn huyện. .. quan vấn đề nghiên cứu Chương Đánh giá việc thực quyền người sử dụng địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội Chương Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất Chƣơng