Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở - Pháp luật và thực tiễn

Bài viết nghiên cứu, trao đổi trên cả phương diện pháp lý và thực tiễn về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Mời các bạn cùng tham khảo bài viết để nắm chi tiết hơn nội dung nghiên cứu.

HỌC VIỆN TƯ PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN TÀI SẢN PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN Nguyễn Hoài Thanh1 Phạm Thị Thúy Hồng2 Tóm tắt: Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hợp đồng bảo đảm gây nhiều quan điểm trái chiều, kể giới học thuật giới hành nghề công chứng, luật sư, pháp chế ngân hàng Tuy nhiên, tổ chức tín dụng có đánh giá lý định để lựa chọn loại hợp đồng hoạt động cấp tín dụng Mà điển hình việc tổ chức tín dụng thực đăng ký giao dịch bảo đảm thuận lợi, nhanh chóng, nhằm giành có quyền ưu tiên toán trước tiên từ tài sản Tuy nhiên, phương diện pháp lý dạng hợp đồng cịn nhiều vấn đề phát sinh mà chưa có câu trả lời thỏa đáng Bài viết nghiên cứu, trao đổi phương diện pháp lý thực tiễn chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà Từ khóa: Thế chấp, quyền tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, Bộ luật dân Nhận bài: 10/05/2018; Hoàn thành biên tập: 13/06/2018; Duyệt đăng: 24/07/2018 Summary: Mortgage of property rights arising from sale contracts of houses is one of secured contracts that face controversial views, including those views from the academic, notary, lawyer practicing sectors as well as legal departments of banks However, credit institutions have certain assessments and reasons to choose this type of contract in their credit granting activities One of the typical reasons is that credit institutions can register their secured transactions in a convenient, quick manner in order to obtain and enjoy the right to priority of payment from property From the legal aspect, there are still many issues arising from this type of contract that not yet have satisfied answers This study shall discuss from both legal and practical aspects of mortgage of property rights arising from sale contracts of houses Key words: Mortgage, property rights, sale contracts of houses, Civil Code Date of receipt: 10/05/2018; Date of revision: 13/06/2018; Date of approval: 24/07/2018 Quy định pháp luật chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà Có thể thấy rằng, có nhiều văn pháp luật điều chỉnh, ghi nhận vấn đề như: Bộ luật dân năm 2015 (Các Bộ luật dân trước có ghi nhận vấn đề bảo đảm quyền tài sản); Luật Nhà năm 2014; Nghị định 99/2015/NĐCP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà thông tư hướng dẫn Bộ Tư pháp, Ngân hàng nhà nước, Bộ xây dựng Nhìn chung, nội dung văn gây nhiều tranh cãi quy định chưa rõ ràng, thiếu thống nhất, dẫn đến nhiều cách hiểu khác Cụ thể: Khoản Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐCP quy định: “Kể từ ngày Nghị định có hiệu lực thi hành, việc chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà thuộc diện chấp theo quy định pháp luật phải thực Cơng chứng viên, Văn phịng cơng chứng Hà Thành Thạc sỹ, Phó Trưởng khoa, phụ trách Khoa Đào tạo công chứng viên chức danh tư pháp khác, Học viện Tư pháp 46 Soá 4/2018 - Năm thứ Mười Ba theo quy định Luật Nhà Nghị định này; trường hợp chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà quy định khoản không với quy định Luật Nhà Nghị định khơng có giá trị pháp lý không pháp luật công nhận Việc đăng ký chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà quy định khoản thực theo quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm; việc xử lý tài sản chấp quy định Khoản thực theo quy định pháp luật dân pháp luật có liên quan” Tại khoản Điều Thông tư số 26/2015/TTNHNN ngày 09/12/2015 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai quy định: “Việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án quyền tài sản khác liên quan đến nhà hình thành tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà thuộc diện chấp theo quy định pháp luật phải thực theo quy định Luật nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà quy định pháp luật có liên quan” Tuy nhiên, qua rà soát cho thấy, Luật nhà năm 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP nhắc đến việc chấp quyền tài sản liên quan đến nhà mà khơng có quy phạm quy định hay hướng dẫn việc chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà Còn quy định pháp luật có liên quan có Thơng tư 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Thông tư số 22/2010/TTBTP ngày 06/12/2010 Bộ Tư pháp hướng dẫn đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án văn pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm điều chỉnh việc đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà (hai Thông tư sửa đổi bổ sung Thông tư số 08/2014/TT-BTP Thông tư số 11/2015/TT-BTP) Thực tiễn thực hiện, vướng mắc, quan điểm tiếp cận chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà Theo văn pháp luật liệt kê có nhiều quan điểm cho cuối năm 2015 đầu năm 2016, pháp luật gián tiếp không công nhận việc “thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở” mà công nhận việc chấp “nhà hình thành tương lai” Bởi hình thức chấp “quyền tài sản” chưa hướng dẫn cụ thể nên nhiều ngân hàng lúng túng, không tiếp tục nhận chấp loại tài sản Luật sư Lê Trọng Dũng, Trưởng phòng Pháp chế Vietcombank, hàng loạt rủi ro mà ngân hàng gặp phải Ông cho hay: “Hiện việc đăng ký giao dịch thực hình thức quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà (như quyền mua tiếp, quyền nhận lại tiền, quyền nhận bồi thường tái định cư…) Nhưng hợp đồng mua bán bị chấm dứt nhiều lý quyền tài sản kèm bị chấm dứt theo, ngân hàng khơng có sở để xử lý thu hồi nợ”3 Tuy nhiên, ngày 23/02/2016, Bộ Tư pháp có cơng văn số 475/BTP-ĐKGDBĐ trả lời ngân hàng việc đăng ký giao dịch bảo đảm quyền tài sản, nhà hình thành tương lai Theo Công văn trả lời ngân hàng phép nhận chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở: “ Căn vào quy định nêu trên, Bộ Tư pháp cho rằng, việc tổ chức, cá nhân ký kết hợp đồng chấp quyền Cẩm Tú, “Thế chấp nhà hình thành tương lai: Đầy rủi ro!” Pháp luật TPHCM - 14/4/2014 47 HỌC VIỆN TƯ PHÁP tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà phù hợp quy định pháp luật dân Hiện nay, Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp thực việc đăng ký giao dịch bảo đảm loại tài sản nêu ” Ngày 23/6/2016 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên & Môi Trường ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Trong có đề cập đến việc chuyển tiếp đăng ký chấp hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở, dự án phát triển nhà Như vậy, sau nhiều tranh luận thừa nhận chấp thuận cho dạng hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, xin đưa số phân tích sau đây: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở, nội dung quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà coi tài sản Hợp đồng mua bán nhà phải tuân thủ đảm bảo nội dung Hợp đồng mua bán tài sản thông thường (theo quy định mục I, chương XVI BLDS năm 2015 (trước phần 2, mục 1, chương XVIII BLDS năm 2005), đảm bảo yêu cầu điều 121; Mục 2, chương VIII Luật nhà năm 2014 theo điều khoản văn hướng dẫn Hợp đồng mua bán nhà (đúng cho trường hợp nhà độc bao gồm quyền sử dụng đất) Hợp đồng mua bán nhà ln hợp đồng song vụ mà đó, bên có quyền nghĩa vụ bên (Điều 402 BLDS năm 2015) theo đó, bên thực Hợp đồng song vụ hưởng quyền chịu nghĩa vụ trước tiên thỏa thuận thứ giới hạn mà pháp luật cho phép (tiểu mục 2, Mục BLDS) Về bản, hợp đồng mua bán nhà thể nội dung rõ là: tài sản mua bán gì, giá trị, lịch trình tốn Tuy nhiên, bên cạnh 48 cịn nhiều quyền nghĩa vụ khác bên phải thực với bị điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, chấm dứt hủy bỏ, đặc biệt việc chấm dứt mà khơng phụ thuộc ý chí bên Vậy quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng bao gồm quyền nào: quyền nhận tài sản, quyền trả lại tiền có vi phạm hợp đồng chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận, quyền khởi kiện để yêu cầu thực nội dung hợp đồng, quyền nhận tiền bồi thường , có nhiều quyền mà người mua nhà có từ hợp đồng mua bán nhà theo luật định, theo thỏa thuận bên xác lập Tuy nhiên, nêu tất quyền đặt hợp đồng song vụ, quyền bên nghĩa vụ bên ngược lại luôn song hành mà không tồn quyền cách độc lập Ví dụ: - Trường hợp thời điểm ký hợp đồng, người mua thỏa thuận toán tiền lần cho người bán, tài sản xây dựng chờ đợi bàn giao nhà tương lai (đã bị hạn chế Luật nhà năm 2014 luật kinh doanh bất động sản năm 2014) Như vậy, hợp đồng song vụ, thời điểm người mua toán đủ tiền lần thấy rằng, nghĩa vụ bàn giao chuyển quyền sở hữu tài sản thuộc bên bán, bên mua có cịn nghĩa vụ nhận nhà Trong trường hợp người mua nắm tay quyền lớn nhận bàn giao nhà trở thành quyền yêu cầu hồn trả tiền trường hợp bên bán khơng thể bàn giao nhà tiến độ (“quyền đòi nợ”) Tuy nhiên, quyền yêu cầu bàn giao chuyển quyền sở hữu nhà hoàn toàn tách biệt với tài sản (đối tượng hợp đồng) Mặt khác, người bán có quyền sở hữu tài sản nhà bàn giao cho người mua - Trường hợp thời điểm ký hợp đồng, bên bán có nhà hoàn thiện, ký hợp đồng bán cho người mua Ở tình phát sinh nhiều trường hợp xảy ra: Bán có bảo lưu quyền sở hữu (theo Luật nhà 2014), bán trả chậm, trả góp, trả dần bán lấy tiền lần trả tiền nhiều lần chuyển Soá 4/2018 - Năm thứ Mười Ba giao quyền sở hữu cho người mua (riêng bán có bảo lưu quyền sở hữu, cầm giữ tài sản coi biện pháp bảo đảm theo BLDS năm 2015) Tùy trường hợp mà thỏa thuận khác biệt hợp đồng hợp đồng song vụ Ở trường hợp khoản tiền nộp có coi quyền tài sản bên mua hay khơng? Điều khó khẳng định, hồn tồn phụ thuộc vào việc bàn giao tài sản Nếu bên bán bàn giao tài sản ngược lại, người mua trở thành người có nghĩa vụ phải tốn tiếp, nói cách khác người bán người có quyền địi nợ người mua - Trường hợp mua bán nhà tương lai trường hợp gặp phổ biến thực tế việc mua bán đường đảm bảo an tồn cho hai bên mua bán phù hợp với tình hình tài chính, triển khai thực thực tế cho bên mua bên bán Các hợp đồng thường có khoảng thời gian dài để bên thực thi quyền nghĩa vụ hai bên đan xen chặt chẽ, ràng buộc lẫn cách rõ ràng, chi tiết Tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, bên mua toán phần giá trị tài sản hình thành tương lai cho người bán, bên bán có nghĩa vụ hoàn thành việc tạo dựng tài sản bán theo thỏa thuận hợp đồng bán tài sản hình thành tương lai Trường hợp này, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư việc cam kết thực tiến độ, bảo đảm dự án hồn thiện theo cơng bố, quyền địi lại tài sản giao có thỏa thuận việc bên bán có vi phạm hợp đồng mua bán ký, bên bán vi phạm quy định pháp luật dẫn tới việc tiếp tục thực dự án bị dừng, bên bán có sáp nhập, giải thể, phá sản, có chuyển giao quyền sở hữu quyền thực dự án cho đối tác khác Trong giai đoạn từ toán tiền lần thứ trước toán khoản tiền cuối cùng, bên mua bên bán có quyền nghĩa vụ tương xứng với nhau, theo ngun tắc tốn nhiều tiền tài sản thể cách rõ ràng thực tế Nhưng lúc vậy, xảy nhiều khả mà bên bán, bên mua bị vi phạm hợp đồng mua bán ký Vấn đề chỗ, người mua vi phạm nghĩa vụ tốn người bán người có quyền yêu cầu, người bán vi phạm nghĩa vụ người mua người có quyền u cầu, bên nhận bảo đảm lại phát sinh có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ mình, mặt khác xét tổng thể nguyên tắc, hợp đồng mua bán thường có thời hạn thực ngắn hợp đồng vay Câu hỏi đặt là: Quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán trở thành tài sản bảo đảm? Điều 115 Bộ luật dân năm 2015 có quy định quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác Theo đó, quyền tài sản có đặc điểm sau đây: phải gắn với chủ thể với tư cách chủ sở hữu, phải có khả thực giao dịch cách tự mà không phụ thuộc vào ý chí khác; phải định giá giá trị thành tiền, trao đổi ngang giá với tài sản khác Điều 295 BLDS năm 2015 ghi nhận: Tài sản bảo đảm trước tiên phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm (trừ trường hợp cầm giữ bảo lưu quyền sở hữu), phải xác định xác rõ ràng Như vậy, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, nói đa dạng tùy thuộc thỏa thuận bên, trình diễn biến, thực hợp đồng Vậy liệu xác định xác rõ ràng quyền hay không, đặc biệt trường hợp người mua trả tiền theo tiến độ Và quyền không giới hạn cố định, mà phát sinh tùy thuộc vào q trình thực hợp đồng bên, hợp đồng song vụ có biến chuyển theo thời gian hoàn toàn phụ thuộc vào hành vi bên Điều dẫn tới việc khó định giá tiền quyền này, việc hồn tồn có sở khơng thể nói, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà số tiền mà họ tốn, điều vơ lý Quyền tài 49 HỌC VIỆN TƯ PHÁP sản trường hợp tài sản vơ hình, khơng phải tài sản hữu hình Vấn đề cốt yếu hợp đồng mua bán nhà chuyển giao quyền sở hữu nhà từ người bán (người bán chủ sở hữu chuyển giao) cho người mua, đối tượng mà bên hướng tới nhà Nhưng quyền sở hữu quyền tài sản, mà quyền tài sản loại tài sản, theo pháp luật Việt Nam, tài sản phải gắn với chủ thể định có xác lập sở hữu Mục đích cuối người mua người bán hướng tới chuyển quyền sở hữu xác lập quyền sở hữu nhà mô tả hợp đồng, người bán đảm bảo vi phạm điều này, lúc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng có hiểu quyền địi nhà khơng, mà quyền địi nhà khơng đương nhiên quyền sở hữu nhà, quyền đòi nhà thuộc người mua, không thuộc người cho vay, người cho vay có quyền mà người có nghĩa vụ vi phạm, người có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ người bán người bán người có quyền Ngồi ra, có vấn đề mà Hợp đồng mua bán nhà thể rõ, quyền đôi với nghĩa vụ (hợp đồng song vụ), tách biệt quyền nghĩa vụ người mua người bán ngược lại (Xem Điều 352 BLDS năm 2015 Mục chương XV BLDS năm 2015, Mục chương VIII Luật nhà năm 2014, nội dung mẫu xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng thực chủ đầu tư dự án theo thơng tư 19/2016/TT-BXD), theo người mua hay chủ thể kế thừa người mua hợp đồng ký với người bán phải xác lập thực đầy đủ quyền nghĩa vụ người bán ngược lại Như vậy, người mua chấp quyền phát sinh từ hợp đồng phần nghĩa vụ theo nội dung hợp đồng phải thực Khó nói rằng, người mua tiếp tục thực thân quyền họ hợp đồng mua bán khơng cịn, mà nghĩa vụ khơng thể đem chấp Thứ hai, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, cần phải khẳng định động sản hưởng chế định, nguyên tắc 50 pháp lý áp dụng cho động sản đăng ký sở hữu, thẩm quyền để quan công chứng chứng nhận hợp đồng khơng cịn bị ràng buộc nguyên tắc địa hạt Như nêu, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng không đồng nghĩa với tài sản đối tượng hợp đồng mua bán, quyền sở hữu, sử dụng tài sản đối tượng hợp đồng mua bán Bên cạnh đó, thừa nhận quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng đó, có thêm tình đặc biệt quyền sử dụng đất coi quyền tài sản, nhà đối tượng hợp đồng mua bán dạng nhà riêng lẻ, biệt thự liệu có phải quyền sử dụng đất không quyền tài sản Việc đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp phải thực cục đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia Thứ ba, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà tiếp cận theo cách hiểu trên, lúc lại thấy rằng, hợp đồng cho hai loại tài sản khác nhau, tài sản động sản, tài sản bất động sản, tồn hai loại hình thái vật chất khác hồn tồn, tài sản hữu hình tài sản vơ hình (khơng có quyền bề mặt quyền hưởng dụng hợp đồng mua bán nhà ở) Nhưng mục đích hướng tới bên, bảo đảm quyền lợi người cấp tín dụng bất động sản, khơng phải động sản Đây cách hiểu thống Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLTBTP-BTNMT việc thừa nhận tính chuyển tiếp việc đăng ký Như vậy, phải có nhầm lẫn quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng với đối tượng hợp đồng mua bán nhà Thứ tư, đề cập phần trên, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà số trường hợp có giá trị khơng đồng, tiếp cận với tư cách quyền đương nhiên có nghĩa vụ từ người bán, người bán thực đủ nghĩa vụ quyền khơng cịn giá trị nữa, mà ngược lại người mua trở thành người có nghĩa vụ Và người cho vay, khơng phải trường hợp yêu cầu người bán phải thực nghĩa vụ Số 4/2018 - Năm thứ Mười Ba mình, mà người cho vay phải tiếp nhận toàn quyền nghĩa vụ người mua u cầu người bán thực nghĩa vụ Đến thời điểm định, quyền tài sản bị tiêu biến theo tự nhiên Thứ năm, thừa nhận có tồn quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, điều không với người bán doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mà phải với trường hợp người bán cá nhân, doanh nghiệp không kinh doanh bất động sản Nhưng văn pháp lý tại, trước có thiên vị cho người bán tổ chức mà khơng có thiết chế có tính công cho tất chủ thể xã hội việc Tuy nhiên, thừa nhận chấp thuận với điều tạo kẽ hở lớn kiểm soát việc thẩm định, cho vay tính hợp lý khoản vay, biện pháp bảo đảm, điều dẫn đến rủi ro lớn Thứ sáu, với tư cách động sản, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà mà thừa nhận tính sở hữu chủ thể đem chấp khơng có lý để hạn chế việc họ đem tài sản chấp, bảo đảm cho bên thứ ba vay vốn Pháp luật hạn chế trường hợp chấp tài sản hình thành tương lai nghĩa vụ bảo đảm đương nhiên chấp nhận nghĩa vụ nhằm mục đích tốn, tạo dựng cho tài sản chấp (theo cách hiểu trước chấp tài sản hình thành từ vốn vay) Chính quy phạm hướng nhằm mục tiêu cho việc phải kiểm sốt dịng tiền tạo dựng tài sản chấp, nhằm hạn chế việc sử dụng tiền cấp tín dụng vào mục đích khác mà không nhằm tạo dựng tài sản tạo dựng nên, quy phạm nhằm hạn chế bất hợp lý kẽ hở trước quản lý thị trường bất động sản Nhất hồn cảnh, ngân hàng nhà nước cịn phải kiểm sốt tổ chức tín dụng phát hành bảo lãnh cho người mua nhà Qua thấy rằng, với quy định cách tiếp cận khái niệm “quyền tài sản” BLDS nay, khó giải cách triệt để việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà Nó tiềm ẩn kẽ hở rủi ro pháp lý cho tất bên, khơng tổ chức tín dụng (với tư cách người cho vay, người bảo lãnh), mà cịn tác động tới thị trường bất động sản, người mua quan hệ pháp luật khó giải quyết, tiềm ẩn tranh chấp khơng có hồi kết Điều do: - Cách hiểu việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hiểu thực cách đại trà mà khơng có xem xét, tính tốn chi tiết đến nội dung hợp đồng mua bán ghi nhận để thiết lập hợp đồng chấp cho phù hợp Việc khắc phục có tham gia người có am hiểu mặt pháp lý góp phần hạn chế rủi ro - Các quy phạm pháp luật tại, có thừa nhận không rõ ràng chấp tài sản hình thành tương lai chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mà xây dựng ngun tắc có tính chất kế thừa hai loại hợp đồng thực đăng ký giao dịch bảo đảm xác lập quyền ưu tiên toán Tuy nhiên, cần phải thấy rằng, cho dù hình thức tồn tài sản mà bên hướng tới, hình thức chấp tài sản hình thành tương lai cần trọng nhiều hơn, hình thức tồn tài sản mà bên hướng tới - Nếu thừa nhận việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, cần có chế để phong tỏa tồn giao dịch có liên quan tới hợp đồng này, việc cứng nhắc, lại cần thiết cho đảm bảo ổn định cho tương lai sau Tóm lại, cần phải dựa vào nguyên tắc pháp lý bản, có tính hệ thống, phù hợp với nguyên tắc chung thị trường tiền tệ với mục tiêu đảm bảo tính an tồn cho hoạt động cấp tín dụng bảo đảm tính hệ thống, phù hợp pháp luật để điều chỉnh thị trường bất động sản, thị trường tín dụng phục vụ cho hoạt động bất động sản để xây dựng chế pháp lý cho phù hợp với hình thức bảo đảm đặc biệt này./ 51 ... sinh từ hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, xin đưa số phân tích sau đây: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở, nội dung quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà coi tài sản Hợp đồng mua bán nhà phải... ký chấp hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở, dự án phát triển nhà Như vậy, sau nhiều tranh luận thừa nhận chấp thuận cho dạng hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ. .. 2016, pháp luật gián tiếp không công nhận việc ? ?thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở? ?? mà công nhận việc chấp ? ?nhà hình thành tương lai” Bởi hình thức chấp ? ?quyền tài sản? ??