Bài viết đưa ra cách hiểu thống nhất đối với thẩm quyền về bất động sản theo pháp luật công chứng, chứng thực, thực tiễn áp dụng phạm vi, thẩm quyền về bất động sản hiện nay và đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật công chứng, chứng thực trong lĩnh vực này.
HỌC VIỆN TƯ PHÁP THẨM QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT CƠNG CHỨNG, CHỨNG THỰC Hồng Giang Linh1 Tóm tắt: Thực tiễn hoạt động cơng chứng, chứng thực cho thấy phạm vi, thẩm quyền bất động sản (BĐS) hiểu theo nhiều cách khác áp dụng văn quy phạm pháp luật (VBQPPL) dẫn đến không thống nhất, gây tâm lý xúc, thiếu tin tưởng người dân quan, tổ chức có thẩm quyền Bài viết sau đưa cách hiểu thống thẩm quyền bất động sản theo pháp luật công chứng, chứng thực, thực tiễn áp dụng phạm vi, thẩm quyền bất động sản đề xuất số kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật cơng chứng, chứng thực lĩnh vực Từ khóa: Cơng chứng, chứng thực, Luật Đất đai, Luật Cơng chứng Nhận bài: 10/05/2018; Hồn thành biên tập: 13/06/2018; Duyệt đăng: 24/07/2018 Abstract: The practice of notarization and authentication shows that the scope and competence of real estate are being interpreted in different ways under the application of laws on notary The application of laws on notary leads to inconsistency, inconfidence of people in competent agencies and organizations.The article brings forward the consistent understanding about competence of real state under the law of notarization and authentication, practice of applying scope, competence of real state recently and suggests some solutions to finalize the law on notarization and authentication in this field Keywords: Notary, Certification, Land users rights, Land Law, Law on Notary; Date of receipt: 10/05/2018; Date of revision: 13/06/2018; Date of approval: 24/07/2018 Thẩm quyền bất động sản Theo Bộ luật dân (BLDS) năm 2015, khái niệm BĐS là: “a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật.”2 Như vậy, theo khái niệm tài sản dịch chuyển (bất động) nhà ở, cơng trình xây dựng, vật gắn liền với cơng trình, nhà nhà làm luật gọi BĐS Ngược lại, tài sản di chuyển ô tô, xe máy, tàu hỏa nhà làm luật gọi động sản Trong giao lưu dân sự, tài sản cá nhân, tổ chức mang mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp theo quy định pháp luật bao gồm BĐS, động sản Bên cạnh đó, Nhà nước buộc chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch phải tuân theo hình thức định, có việc chuyển nhượng BĐS Thẩm quyền BĐS hoạt động công chứng, chứng thực khởi nguồn từ Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 Nhà nước chủ trương thành lập phòng công chứng Tại Thông tư 574/QLTPK, nhà làm luật quy định Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc trung ương lãnh đạo chung công tác công chứng địa phương phạm vi nhiệm vụ thẩm quyền Ngay sau đó, ngày 15/10/1987, Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 858/QLTPK, hướng dẫn thực việc làm công chứng Đến năm 1991, Nhà nước ban hành Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991, quy định tổ chức hoạt động công chứng Nhà nước Tại Điều 22 Nghị định này, nhà làm luật quy định rõ thẩm quyền công chứng BĐS: “ phải chứng nhận phòng cơng chứng Nhà nước nơi có bất động sản ” Năm 1996, Chính phủ ban hành Nghị định số 31/CP ngày 18/05/1996 quy định tổ chức Công chứng viên, Văn phịng Cơng chứng Gia Khánh, Hà Nội Khoản Điều 107 Bộ luật Dân năm 2015 52 Số 4/2018 - Năm thứ Mười Ba hoạt động cơng chứng Nhà nước Theo Điều 26 Nghị định này, nhà làm luật quy định thẩm quyền công chứng BĐS: “ phải chứng nhận Phịng Cơng chứng Nhà nước Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản ” Năm 2000, Chính phủ ban hành Nghị định số 75/2000/NĐ-CP có hiệu lực ngày 01/04/2001, hướng dẫn chung công chứng, chứng thực Tại khoản Điều 23 Nghị định này, nhà làm luật quy định: “Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định thẩm quyền địa hạt công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản địa phương cho Phịng Cơng chứng “Địa hạt” quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh” Như vậy, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP nhà làm luật định nghĩa thẩm quyền “địa hạt” thuộc định UBND tỉnh UBND cấp Phịng cơng chứng lĩnh vực cơng chứng, chứng thực Khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), hệ thống pháp luật nói chung chế định cơng chứng nói riêng có nhiều thay đổi nhằm đáp ứng yêu cầu xu hướng hội nhập, khu vực hóa tồn cầu hóa Trong bối cảnh này, Luật Công chứng ngày 29/11/2006 ban hành quy định chức năng, nhiệm vụ thẩm quyền Công chứng viên thay cho Nghị định số 75/2000/NĐ-CP Sau khoảng tám năm, ngày 20/06/2014, Quốc hội họp thơng qua Luật Cơng chứng năm 2014, có hiệu lực ngày 01/01/2015 thay cho Luật Công chứng năm 2006, theo đó, thẩm quyền BĐS quy định Điều 42: “Công chứng viên tổ chức hành, nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn từ chối nhận di sản bất động sản văn ủy quyền liên quan đến việc thực quyền bất động sản.”3 Tại Luật Công chứng năm 2014, nhà làm luật loại bỏ ngoại lệ liên quan đến thẩm quyền BĐS quy định Luật Công chứng năm 2006 sau: “Nhiều bất động sản thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ việc cơng chứng hợp đồng chấp Cơng chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở đặt tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có số bất động sản thực hiện” (khoản 2, Điều 47, Luật Công chứng năm 2006) Theo tác giả, nhà làm luật loại bỏ quy định thuyết phục thực tế cịn có nhiều trường hợp BĐS thuộc tỉnh khác thực giao dịch, ví dụ: Khai nhận/phân chia di sản; Thỏa thuận phân chia tài sản chung vợ, chồng mà tài sản tham gia giao dịch BĐS lại nhiều tỉnh khác nhau, đó, Luật Cơng chứng năm 2006 quan tâm đến giao dịch chấp chưa hợp lý Tiếp đến, ngày 16/02/2015 Chính phủ ban hành Nghị định số 23/2015/NĐ-CP có hiệu lực ngày 10/04/2015 thay quy định chứng thực hợp đồng, giao dịch Nghị định số 75/2000/NĐ-CP Chính phủ cơng chứng, chứng thực Tại khoản Điều 5, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP hướng dẫn chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND thì:“Việc chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền người sử dụng đất thực Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất Việc chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà thực Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà.” Quy định cho thấy UBND cấp huyện không thực chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS Như UBND cấp xã chủ thể thực chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS Tóm lại, BĐS nhà làm luật hạn chế thẩm quyền tổ chức hành nghề công chứng (TCHNCC) UBND, lại động sản nhà làm luật không hạn chế thẩm quyền công chứng, chứng thực Thực tiễn áp dụng phạm vi, thẩm quyền bất động sản Trên thực tế, việc áp dụng phạm vi BĐS (địa hạt) pháp luật cơng chứng cịn có cách hiểu khác nhau, cụ thể sau: Thứ nhất, đặt cọc giao dịch bên có đối tượng tài sản BĐS nên So với thẩm quyền “địa hạt” theo khoản 2, Điều 37, Luật Công chứng năm 2006 Điều 42, Luật Cơng chứng năm 2014 nhà làm luật bổ sung thêm nội dung “văn ủy quyền” 53 HỌC VIỆN TƯ PHÁP không phụ thuộc phạm vi địa hạt chứng nhận giao dịch Những công chứng viên theo quan điểm cho đặt cọc chế định độc lập có chế tài riêng bên vi phạm thỏa thuận giao kết Theo đó, BLDS năm 2015, khái niệm đặt cọc là: “ việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng”4 (về bản, nội dung đặt cọc nhà làm luật quy định tương tự BLDS năm 2005 loại bỏ “việc đặt cọc phải lập thành văn bản”) Như vậy, biện pháp đặt cọc bên bảo đảm thực nghĩa vụ giao kết hợp đồng, giao dịch thông qua việc bên giao cho bên khoản tiền vật khác có giá trị để bảo đảm cho việc ký kết, thực hợp đồng bên giao lưu dân Chế định đặt cọc nêu rõ việc bên từ chối giao kết hợp đồng thì: “ bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”5 Có thể thấy đối tượng hợp đồng đặt cọc khoản tiền vật khác có giá trị định giá tiền mà BĐS (hoặc tài sản khác phép giao dịch theo quy định pháp luật) Rõ ràng, ý nghĩa việc đặt cọc thường bên giao nhận trước cho khoản tiền để bảo đảm chuẩn bị cho giao kết tương lai mà đến thời hạn hai bên thỏa thuận thực hiện, giao kết hợp đồng, giao dịch nhằm đạt mục đích Sau thời điểm đặt cọc nhận đặt cọc bên tiếp tục thực quyền nghĩa vụ từ giao dịch đặt cọc (thực ký hợp đồng, giao dịch) lúc bên thực giao dịch khác, độc lập tương việc đặt cọc trước đó, liên quan khoản tiền (hoặc tài sản khác) bù trừ bên toán, giao nhận tài sản Khoản 1, Điều 328, Bộ luật dân năm 2015 Khoản 2, Điều 328, Bộ luật dân năm 2015 Điều 385, Bộ luật dân năm 2015 54 Ngược lại với công chứng viên đồng ý chứng nhận giao dịch đặt cọc mà tài sản BĐS phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi TCHNCC đặt trụ sở, công chứng viên khác lại cho đối tượng đặt cọc BĐS theo Điều 42, Luật Công chứng năm 2014, nhà làm luật quy định trường hợp “liên quan” đến việc thực quyền BĐS phải hiểu đặt cọc để chuyển nhượng/mua bán BĐS bị hạn chế thẩm quyền “về” địa hạt Thứ hai, văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà (VBCNHĐ) nhiều người hiểu đối tượng giao dịch “hợp đồng” “bất động sản” dẫn đến việc thời điểm có chung luật điều chỉnh hiểu theo nhiều hướng khác Theo đó, có Cơng chứng viên đồng ý chứng nhận “hợp đồng” mà không quan tâm đến phạm vi BĐS “hợp đồng thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”6 Trường hợp khác, Công chứng viên lại không đồng ý chứng nhận VBCNHĐ thuộc thẩm quyền “về” BĐS theo quy định Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 Tuy nhiên, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà nhà làm luật quy định Điều 117, Luật nhà năm 2014 sau: “Giao dịch nhà bao gồm hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ ủy quyền quản lý nhà ở” Theo tác giả, việc Luật Nhà năm 2014 quy định VBCNHĐ thuộc trường hợp giao dịch nhà chưa hợp lý nhiều khiên cưỡng thời điểm bên tham gia giao dịch chuyển giao quyền nghĩa vụ để tiếp tục thực “hợp đồng” bên chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng sở hữu “tài sản” hợp đồng (thực giá trị hợp đồng) sở hữu BĐS Mặt khác, hiệu lực hợp đồng mua bán nhà quy định sau hồn thành nghĩa vụ nộp tiền bên mua bên bán bàn giao nhà lúc bên hồn tất việc mua bán Số 4/2018 - Năm thứ Mười Ba quy định Luật Nhà năm 2014, cụ thể sau: “Trường hợp mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư Đối với nhà thương mại mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản”7 Do vậy, bên chưa nhận bàn giao nhà hoặc/và chưa toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư, chưa lập hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận bên mua có quyền chuyển nhượng lại phần vốn góp thơng qua hợp đồng mà nhà làm luật gọi VBCNHĐ Chúng ta thấy rõ điều bên tham gia giao kết VBCNHĐ phải xuất trình giấy tờ như: (i) Về chủ thể gồm: Chứng minh nhân dân; Sổ hộ (ii) Về đối tượng gồm: Hợp đồng mua bán hộ (và VBCNHĐ nhận chuyển nhượng lại); Hóa đơn nộp tiền Sau công chứng, nộp thuế chủ đầu tư xác nhận bên nhận chuyển nhượng thức tiếp nhận quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng Bên cạnh đó, bên thực thủ tục chuyển nhượng quan thuế thường yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình xác nhận chủ đầu tư việc nộp tiền để thực nộp thuế Trong đó, thủ tục hướng dẫn chuyển nhượng VBCNHĐ nhà làm luật không yêu cầu xác nhận số tiền nộp bên chuyển nhượng, điều phần cho thấy đối tượng giao dịch bên quan tâm thực giá trị khoản tiền chuyển giao BĐS (do không cần xác nhận quan quản lý nhà, đất có thẩm quyền) Mặt khác, theo quy định khoản 1, Điều 2, Luật Cơng chứng năm 2014 cơng chứng việc: “ Công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn ” Điều luật cho thấy yếu tố “xác thực” thể rõ ràng hoạt động công chứng nhằm đảm bảo cho hợp đồng, giao dịch an tồn pháp lý, phịng ngừa tranh chấp Như vậy, xét cách tổng quan pháp luật cơng chứng yêu cầu chặt chẽ tính “xác thực”8 tính “hợp pháp”9 văn cơng chứng Vì thế, VBCNHĐ tài sản BĐS (do chuyển động được) nên nhà làm luật quy định VBCNHĐ thuộc giao dịch nhà chưa phù hợp đặt VBCNHĐ mối tương quan pháp lý với pháp luật công chứng Từ cách hiểu khác vướng mắc nêu hệ thống pháp luật dẫn đến cách áp dụng không giống làm cho cá nhân, tổ chức thiếu tin tưởng vào TCHNCC thời điểm, VBQPPL cách giải trái ngược gây nên xúc cá nhân, tổ chức bên liên quan khác Kiến nghị Trước thực tế trên, để pháp luật công chứng, chứng thực hoàn chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức thực quyền tài sản, có BĐS nên có sửa đổi, bổ sung sau đây: Một là, nên sửa đổi, bổ sung VBCNHĐ không thuộc phạm vi giao dịch nhà khái niệm “bất động sản” “hợp đồng” hai khái niệm riêng biệt, qua quy định VBCNHĐ không thuộc phạm vi thẩm quyền “về” BĐS Hai là, nên bổ sung thêm việc “đặt cọc” không thuộc phạm vi địa hạt đối tượng giao dịch đặt cọc thông thường khoản tiền tài sản độc lập giao dịch (cũng ủy quyền chế định độc lập dân sự) để mở rộng thẩm quyền địa hạt nhằm thúc đẩy giao lưu dân sự, tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho phát triển kinh tế- xã hội Ba là, mặt chung trình độ, nghiệp vụ chủ thể thực hiện, quan quản lý chuyên ngành (Bộ Tư pháp; Sở Tư pháp; Hội Công chứng viên) cần tổ chức tập huấn cho cá nhân, tổ chức thực công chứng, chứng thực hiểu rõ vận dụng VBQPPL với ý chí nhà làm luật thời điểm ban hành để qua xác định phạm vi, thẩm quyền BĐS./ Khoản 3, Điều 12, Luật Nhà năm 2014 Đối tượng hợp đồng, giao dịch tài sản phải có thực; cơng việc phải làm có khả thực Mục đích, nội dung hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội 55 ... tổ chức hành nghề công chứng (TCHNCC) UBND, lại động sản nhà làm luật không hạn chế thẩm quyền công chứng, chứng thực Thực tiễn áp dụng phạm vi, thẩm quyền bất động sản Trên thực tế, việc áp dụng... quan đến việc thực quyền bất động sản. ”3 Tại Luật Công chứng năm 2014, nhà làm luật loại bỏ ngoại lệ liên quan đến thẩm quyền BĐS quy định Luật Công chứng năm 2006 sau: “Nhiều bất động sản thuộc... qua Luật Cơng chứng năm 2014, có hiệu lực ngày 01/01/2015 thay cho Luật Công chứng năm 2006, theo đó, thẩm quyền BĐS quy định Điều 42: ? ?Công chứng viên tổ chức hành, nghề công chứng công chứng