báo cáo pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP CỦA SINH VIÊN Họ tên: Hoàng Thị Thu Trang Mã số sinh viên: 16062162 Lớp: K61_LKD Bộ môn phụ trách: Luật Kinh Doanh Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Cơ quan thực tập: Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản Hà Nội – 2019 Mục Lục LỜI MỞ ĐẦU Thực tập cuối khóa khâu quan trọng q trình đào tạo nhằm giúp sinh viên có hội gắn kết lý luận với thực tiễn, tiếp cận cách chân thực với môi trường áp dụng pháp luật thực tế Từ đó, sinh viên rèn luyện tăng cường kỹ thực tế, lực chun mơn kiến thức pháp luật nói chung, đặc biệt kiến thức pháp luật kinh doanh đào tạo Theo kế hoạch thực tập Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội phân công thầy, cô Bộ môn Luật Kinh doanh, khoảng thời gian từ 01/07/2019 - 31/07/2019, em tham gia thực tập Phòng Quản lý Nhà thuộc Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, hướng dẫn, dạy nhiệt tình PGS.TS Dỗn Hồng Nhung, Giảng viên Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội quan thực tập tạo điều kiện hết sức, trình thực tập em diễn thuận lợi, đồng thời tiếp thu, học hỏi nhiều kiến thức, kỹ quý báu Do thời gian thực tập không dài, hướng dẫn anh, chị quan thực tập, em tiếp xúc với tài liệu liên quan đến hoạt động lĩnh vực Quản lý nhà Trong đó, nhà chung cư vấn đề mà em nhận thấy bất cập quy định pháp luật trạng thực tế Vì vậy, em chọn đề tài “Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư” để làm đề tài báo cáo Em khơng có tham vọng giải tồn vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư mà dừng lại việc hiểu rõ chất quy định pháp luật hành thực trạng áp dụng pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư qua đưa số kiến nghị nhằm khắc phục phần thực trạng nêu Vì kiến thức cịn nhiều hạn chế nên báo cáo thực tập em nhiều thiếu sót, mong nhận đóng góp quý báu thầy cô để báo cáo em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn Dỗn Hồng Nhung - Giảng viên hướng dẫn, người tận tâm hướng dẫn giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em từ bắt đầu thực tập hoàn thành báo cáo thực tập Em xin cảm ơn anh, chị Phòng Quản lý Nhà thuộc Cục Quản lý nhà thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng tiếp nhận, tận tình giúp đỡ cho em lời khuyên quý báu, bổ ích suốt thời gian thực tập Em xin chân thành cảm ơn! Người thực Hồng Thị Thu Trang PHẦN I: TĨM TẮT QUÁ TRÌNH THỰC TẬP I Cơ quan thực tập 1.1 Tổng quan Bộ Xây dựng 1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Bộ Xây dựng Ngày 29-4-1958, theo Nghị kỳ họp thứ VIII Quốc hội khố I Chủ tịch Hồ Chí Minh chủ tọa định thành lập Bộ Kiến trúc - Bộ Xây dựng Từ đến nay, ngày 29-4 hàng năm trở thành ngày truyền thống ngành Xây dựng Việt Nam Dưới lãnh đạo Đảng Nhà nước với nỗ lực toàn thể cán công nhân viên suốt chặng đường 55 năm phát triển, ngành Xây dựng đạt nhiều thành tựu góp phần vào thắng lợi to lớn nước công xây dựng bảo vệ Tổ quốc Qua 55 năm liên tục phát triển, ngành Xây dựng góp phần to lớn vào việc hoàn thành nhiệm vụ kinh tế - xã hội đất nước, bước đổi mới, phát triển hội nhập khu vực quốc tế Những thành tựu đạt khẳng định vai trò Ngành Xây dựng nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, mang lại niềm tự hào cho hệ tiếp nối ngành Xây dựng Việt Nam 1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ, cấu tổ chức Bộ Xây dựng a Chức Bộ Xây dựng quan Chính phủ thực chức quản lý Nhà nước về: Quy hoạch xây dựng, kiến trúc; hoạt động đầu tư xây dựng; phát triển đô thị; hạ tầng kỹ thuật đô thị khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao; nhà ở; công sở; thị trường bất động sản; vật liệu xây dựng; quản lý Nhà nước dịch vụ công lĩnh vực quản lý Nhà nước Bộ theo quy định pháp luật b Nhiệm vụ, quyền hạn Bộ Xây dựng có trách nhiệm thực nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định Nghị định số 36/2012/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2012 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ, quan ngang Bộ nhiệm vụ, quyền hạn cụ thể 1.2 Tổng quan Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản a Vị trí, chức Cục Quản lý Nhà thị trường bất động sản tổ chức thuộc Bộ Xây dựng, thực chức tham mưu, giúp Bộ trưởng quản lý Nhà nước tổ chức thực thi pháp luật lĩnh vực: nhà ở, công sở, thị trường bất động sản, tổ chức thực chương trình trọng điểm quốc gia nhà Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng theo phân công, ủy quyền Bộ trưởng Cục Quản lý Nhà thị trường bất động sản có tư cách pháp nhân, có dấu để giao dịch, mở tài khoản Kho bạc Nhà nước ngân hàng theo quy định pháp luật b Nhiệm vụ, quyền hạn Về nhà ở: 1.1 Chủ trì, phối hợp với quan, đơn vị liên quan xây dựng chiến lược phát triển nhà quốc gia cho thời kỳ; 1.2 Hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc địa phương xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa phương, tiêu phát triển nhà kế hoạch phát triển nhà nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội địa phương hàng năm theo giai đoạn; 1.3 Hướng dẫn, kiểm tra việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh đình thực dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc huy động vốn dự án đầu tư xây dựng nhà theo quy định pháp luật nhà ở; 1.4 Hướng dẫn, đôn đốc kiểm tra việc thực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tổng hợp để Bộ báo cáo Chính phủ theo định kỳ, Về công sở: 2.1 Phối hợp với quan, đơn vị liên quan tổ chức lập, thẩm định quy hoạch phát triển hệ thống công sở quan hành Nhà nước, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước quan; hướng dẫn, kiểm tra việc thực sau Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 2.2 Phối hợp với quan, đơn vị liên quan hướng dẫn, kiểm tra địa phương việc lập quy hoạch phát triển cơng sở quan hành Nhà nước, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước quan, tổ chức trị - xã hội, đơn vị nghiệp công lập địa phương 2.3 Phối hợp với quan liên quan xây dựng để Bộ trình cấp có thẩm quyền ban hành Bộ ban hành theo thẩm quyền quy định tiêu chí phân loại, chế độ bảo trì cơng sở, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước; hướng dẫn, kiểm tra việc thực sau phê duyệt, Về thị trường bất động sản: 3.1 Chủ trì, phối hợp với quan liên quan xây dựng Đề án, sách phát triển quản lý thị trường bất động sản để Bộ trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; hướng dẫn, kiểm tra việc thực sau Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 3.2 Chủ trì, phối hợp với quan, đơn vị liên quan thuộc Bộ, ngành, địa phương việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản xác định cấu hàng hoá, cân đối cung cầu, thực sách, giải pháp điều tiết bình ổn thị trường; tổ chức xây dựng công bố định kỳ số giá bất động sản 3.3 Hướng dẫn, kiểm tra việc thực quy định pháp luật điều kiện lực Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản khác; hướng dẫn quy định bất động sản đưa vào kinh doanh, II Người hướng dẫn - Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Bộ môn Luật Kinh doanh Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội - Người hướng dẫn trực tiếp đơn vị thực tập: + Anh Thân Thế Anh - Trưởng phòng Phòng Quản lý Nhà + Chị Lý Thị Thanh Hoa - Phó trưởng phịng Phịng Quản lý Nhà + Chị Hoàng Thị Uyên - Chuyên viên Phòng Quản lý Nhà III Nội dung thực tập Trong suốt thời gian tập Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, có cơng việc mang tính chất thường xun cơng việc mang tính chất theo thời vụ: - Nghiên cứu văn pháp luật - Cập nhật văn pháp luật liên quan đến quản lý nhà ở, nhà chung cư - Trình bày, trao đổi với người hướng dẫn vấn đề bất cập, vướng mắc pháp luật hành IV Thời gian thực tập Từ ngày 01/07/2019 - 31/07/2019 Trong khoảng thời gian thực tập, em có kiến thức bổ ích kinh nghiệm quý báu môi trường làm việc chuyên nghiệp Cơ quan thực tập tạo điều kiện giúp em có khả vận dụng kiến thức kỹ tích lũy 03 năm vừa qua Trong suốt trình thực tập, em nhận để hoàn thành tốt công việc chuyên môn nâng cao kiến thức mà cần phải học hỏi thêm kỹ giao tiếp, làm việc nhóm kinh nghiệm làm việc thực tế PHẦN II: NỘI DUNG BÁO CÁO PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Chương 1: Khái quát chung quản lý, sử dụng nhà chung cư 1.1 Tổng quan nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư Theo quy định Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 quy định: “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh.1” Từ quy định ta hiểu nhà chung cư nhà cao tầng, thường tập trung khu đô thị, gồm có nhiều hộ độc lập cho nhiều cá nhân, tổ chức, hộ gia đình để để kết hợp với hoạt động kinh doanh Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sở hữu phần diện tích bên hộ chung cư phần diện tích thuộc sở hữu chung cư dân sống nhà chung cư Xét mục đích sử dụng, nhà chung cư chia thành hai loại nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh Theo đó, nhà chung cư có mục đích để nhà chung cư thiết kế, xây dựng sử dụng cho mục đích để Cịn nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhà chung cư thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích mục đích khác làm văn phịng, dịch vụ, thương mại 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư Có thể nói điều kiện kinh tế - xã hội đất nước nay, phát triển loại hình nhà chung cư mối quan tâm hàng đầu Đảng Nhà Quốc hội (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13 nước Nhu cầu nhà nước ta ngày tăng cao khu thị, mơ hình nhà chung cư xuất giải phần khó khăn nhà Việt Nam, đồng thời tạo nhiều sản phẩm nhà nhà kết hợp thương mại cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho mục tiêu thực quy hoạch đô thị văn minh, đại Do đó, để thực tốt sách trên, ta cần phải quan tâm đến đặc điểm loại hình nhà chung cư Dựa vào khái niệm nhà chung cư phân tích đây, ta nhận thấy nhà chung cư có số đặc điểm sau: Nhà chung cư loại hình nhà ở, mang đầy đủ đặc điểm loại hình nhà nói chung người xây dựng nên theo tiêu chuẩn, quy chuẩn định; gắn với quyền sở hữu đất tài sản gắn liền với đất; sử dụng vào mục đích để Ngồi ra, nhà chung cư số đặc điểm bật khác Một là, nhà chung cư có gắn kết mật thiết quyền sở hữu chung quyền sở hữu riêng Đi liền với quyền lợi, nghĩa vụ trách nhiệm bên quan hệ sở hữu Một đặc điểm bật nhà chung cư khác so với loại hình nhà khác nhà chung cư có phần diện tích sử dụng chung cộng đồng cư dân (như hàng lang, sân chơi chung) phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng chủ sở hữu hộ (phần diện tích hộ, ban cơng, logia gắn liền với hộ đó) Theo đó, phần sở hữu riêng nhà chung cư chủ sở hữu nhà chung cư trực tiếp ủy quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng việc sử dụng phần sở hữu riêng phải đảm bảo công thiết kế, mục đích phê duyệt khơng làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng chủ sở hữu hộ chung cư khác phần sở hữu chung nhà chung cư.2 Trần Lê Thị Kim Uyên, Trường Đại học Cần Thơ – Khoa Luật (2014), “Quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư” Đối với phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư quy định phần diện tích mà tất chủ sở hữu chủ hộ chung cư quyền khai thác sử dụng nhau, đồng thời người phải có trách nhiệm gìn giữ, bảo quản đóng góp kinh phí để trì đảm bảo cho vận hành chúng Hai là, chủ sở hữu hộ nhà chung cư có chịu hạn chế việc sử dụng quyền sở hữu phần diện tích chung Các chủ sở hữu hộ chung cư đồng chủ sở hữu phần diện tích chung khi thực quyền phần diện tích chủ thể phải có nghĩa vụ tôn trọng quyền chủ thể khác Ở đây, chủ hộ tuân theo quy định quyền hạn nghĩa vụ sở hữu chung mà phải nghiêm túc tuân thủ quy định hạn chế quyền như: không gây tiếng ồn ảnh hưởng hộ khác, không đập phá phần diện tích chung, khơng sử dụng phần diện tích chung vào mục đích cá nhân Ba là, chủ thể chủ yếu tham gia vào trình quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư gồm có Ban quản trị nhà chung cư đơn vị có trách nhiệm quản lý vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư thành lập Hội nghị nhà chung cư, chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư bầu Ban quản trị nhà chung cư có vai trị quan trọng hoạt động nhà chung cư, bên đại diện cho cư dân để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp họ tất vấn đề nảy sinh chung cư, tiếng nói đại diện cho cư dân sinh sống nhà chung cư Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức có nhiệm vụ đảm bảo cho việc vận hành trang thiết bị kỹ thuật vấn đề an ninh, vệ sinh, điện, nước, nhà chung cư Các hoạt động đơn vị đặt kiểm tra giám sát ban quản trị nhà chung cư cư dân sinh sống Bốn là, nhà chung cư loại hình nhà có trọng tải lớn Mỗi tịa nhà chung cư thường bao gồm nhiều hộ Hiện nay, nhà chung cư thường xây 10 Có thể nói, quy định pháp luật nhà nói chung nhà chung cư nói riêng năm gần có bước tiến đáng kể, tăng cường tính quản lý phần giảm bớt tranh chấp, khiếu kiện Tuy nhiên, thiếu vắng văn hướng dẫn thi hành điều luật nên trình áp dụng gặp nhiều vướng mắc, khó khăn 16 Trong hệ thống quy phạm pháp luật nhà chung cư Việt Nam nay, có số vấn đề chưa quy định rõ: cách tính diện tích hộ, logia, diện tích chung - riêng Bên cạnh đó, số quy định lại xa rời, chưa phù hợp với thực tế xã hội: quy định điều kiện tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu; quy định số lượng người tham dự Hội nghị Quốc hội ban hành Luật Nhà năm 2014 lại chưa có quy định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung với nhà chung cư cũ xây dựng trước thời điểm Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực (tức trước ngày 01/07/2014) dẫn đến việc sửa chữa, tu dưỡng, cơng tác bảo trì, bảo dưỡng trang thiết bị kỹ thuật gặp nhiều trở ngại khơng có nguồn kinh phí để thực Các quan có thẩm quyền chậm triển khai xử phạt thiếu chế tài xử phạt hành vi vi phạm thời gian tương đối dài Nguyên nhân đến ngày 27/11/2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, có quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư đến tận ngày 15/01/2018 Nghị định thức có hiệu lực; ngày 24/4/2018 Bộ Xây dựng ban hành thông tư số 03/2018/TT-BXD quy định chi tiết số điều Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Khi có quy định để làm xử phạt hành vi vi phạm chế tài lại khơng đủ sức răn đe dẫn đến Chủ đầu tư bất chấp, cố tình vi phạm gây thiệt hại cho quyền lợi cư dân, đồng thời luật chưa đề cập đến việc xử lý hành vi vi phạm hành vi khơng thống tốn số liệu kinh phí bảo trì Chủ đầu tư Ban quản trị hay hành vi Chủ đầu tư cố tình khơng nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu riêng Hai là, lực nhận thức bên quan hệ pháp luật Bộ Xây dựng (2019), Báo cáo số 672/BC-BXD việc thực pháp luật quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nay, vướng mắc bất cập giải pháp tháo gỡ 16 36 Về phía Chủ đầu tư, số Chủ đầu tư chưa đủ lực để thực dự án (năng lực trình độ chun mơn, vốn, tài chính), quan tâm đến việc thu lợi nhuận từ nhà chung cư (bán hộ, cung cấp dịch vụ thương mại) mà chưa trọng cách thích đáng đến nghĩa vụ sau bán nhà, cung cấp dịch vụ Chẳng hạn, nhiều Chủ đầu tư không mở tài khoản riêng để quản lý quỹ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% đồng thời đưa khoản tiền vào để phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh mình; tìm nhiều lý để trì hỗn việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu bầu Ban quản trị; sau thành lập Ban quản trị lại tìm nhiều cách để lẩn trốn việc bàn giao quỹ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị Thậm chí, Chủ đầu tư cịn chấp nhận nộp phạt để chiếm dụng khoản kinh phí Đây biểu cho thấy chế tài xử phạt hành vi vi phạm liên quan đến lĩnh vực nhà chung cư cịn chưa thật thích đáng phù hợp Nhiều Chủ đầu tư thực hoạt động chuyển nhượng dự án không quy định, điều chỉnh công năng, mục đích sử dụng phần dự án chưa chấp thuận quan có thẩm quyền; vi phạm quy định pháp luật đầu tư xây dựng, pháp luật kinh doanh bất động sản, nhà ở, pháp luật phòng cháy chữa cháy pháp luật có liên quan khác dẫn đến trường hợp có nhiều dự án nhà chung cư khơng đủ sở để bàn giao diện tích chung, diện tích riêng cho Ban quản trị, dẫn đến khơng đủ sở để tốn số liệu kinh phí bảo trì với Ban quản trị Các Chủ đầu tư không công khai, minh bạch đầy đủ thông tin dự án thay đổi dự án trình thực đầu tư nhằm trục lợi, gây ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân Cụ thể, số Chủ đầu tư không giao tài liệu, hồ sơ đồ nhà chung cư cho Ban quản trị dẫn đến việc cư dân xác định sở hữu chung hay sở hữu riêng, nhiều nhà chung cư khác xảy tình Chủ đầu tư khơng chịu cung cấp tài khoản, báo cáo kinh phí bảo trì 2% thu người mua nhà, xác định phần kinh phí bảo trì để cưỡng chế thu hồi Về phía Ban quản trị nhà chung cư, theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 quy định tổ chức có tư cách pháp nhân phải có tài sản độc lập chịu trách 37 nhiệm tài sản mình17 Tuy nhiên, Ban quản trị quy định pháp luật hành có tư cách pháp nhân lại chưa có tài sản độc lập để chịu trách nhiệm hoạt động Từ dẫn đến trường hợp có xuất hành vi vi phạm pháp luật lĩnh vực nhà chung cư thành viên Ban quản trị cần phải nộp tiền phạt lại khơng có tiền để nộp dẫn đến quy định pháp luật xử lý vi phạm khơng thực thi Trên thực tế, có nhiều sai phạm lĩnh vực xuất phát từ hành vi vi phạm Ban quản trị nhà chung cư Thời gian qua, liên tiếp vụ tranh chấp cư dân với Ban quản trị xảy cách làm việc thiếu hiệu quả, thiếu lực minh bạch Chẳng hạn, trưởng Ban quản trị chung cư quận Long Biên tiêu tỷ đồng tiền phí bảo trì tịa nhà chuyển nơi khác Ngoài ra, để xảy tranh chấp, khiếu kiện nhiều phần ý thức người dân lĩnh vực nhà chung cư chưa cao Một số hợp đồng mua bán hộ chung cư Chủ đầu tư lập chưa tuân thủ quy định pháp luật liên quan, thường có số điều khoản chưa rõ ràng, có lợi cho phía Chủ đầu tư lại gây ảnh hưởng đến quyền lợi người dân 18 Nhiều trường hợp, ký kết hợp đồng mua nhà, người dân không xem xét hết nội dung, điều khoản hợp đồng mua bán hộ, đặc biệt thỏa thuận quyền nghĩa vụ bên quản lý, sử dụng nhà chung cư sau nhận bàn giao, có trường hợp pháp luật có quy định giải người mua hộ lại chưa nghiên cứu kỹ quy định pháp luật không tham khảo ý kiến tư vấn chuyên gia Ví dụ trường hợp tranh chấp kinh phí bảo trì 2% hay việc xác định cách tính diện tích phần logia hộ chung cư Việc thực nội quy nhà chung cư pháp luật liên quan đến nhà chung cư người dân hạn chế Một phần guyên nhân cư dân trước sinh sống nhà riêng chung cư thấp tầng, sơ sài (nhà tập thể) nên giữ thói quen sinh hoạt theo nếp sống cũ Do ý thức để 17 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân năm 2015 số 91/2015/QH13 18 Bộ Xây dựng (2018), Văn số 1304/BXD-QLN tình trạng Chủ đầu tư dự án bất động sản 38 cư dân khiếu nại, phản đối bảo vệ giữ gìn mơi trường sống chung, thiết bị kỹ thuật dùng chung chưa tốt, gây khó khăn, vướng mắc cho đơn vị thực chức quản lý vận hành nhà chung cư Ba là, vai trị quan quản lý Nhà nước lĩnh vực nhà chung cư Trong thời gian vừa qua ta nhận thấy, vai trò quản lý Nhà nước quan chuyên ngành, quyền địa phương số nơi thực chưa tốt dẫn đến nhiều sai phạm chưa bị xử lý; công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để chủ thể pháp luật có liên quan hiểu áp dụng thống chưa thực tốt; công tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa phát hiện, xử lý kịp thời Ngồi ra, vai trị Chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư ý thức, trách nhiệm cư dân nhà chung cư chưa tốt, chưa đáp ứng mơ hình quản lý, sử dụng nhà chung cư, lợi ích bên chưa giải cách hữu hiệu, triệt để 39 Chương 4: Một số kiến nghị giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư Việt Nam 4.1 Kiến nghị việc hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư Trước thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư thời gian gần đây, vào ngày 31/05/2018, Bộ Xây dựng có văn số 1304/BXD-QLN báo cáo với Thủ tướng Chính phủ tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối Chủ đầu tư dự án bất động sản Dựa sở báo cáo Bộ Xây dựng, ngày 09/10/2018, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg việc tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư 19 Cụ thể, Chỉ thị này, Thủ tướng Chính phủ giao nhiệm vụ cho cho các Bộ, đặc biệt Bộ Xây dựng; ngành có liên quan Ủy ban nhân dân địa phương nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước khắc phục vấn đề bất cập xảy thời gian gần liên quan đến lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư Thực nghiêm túc yêu cầu Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị để triển khai Chỉ thị số 29/CT-TTg với tham gia đại diện Bộ, ban, ngành, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, với ban hành văn pháp luật để triển khai Chỉ thị nêu Thủ tướng Chính phủ Có thể nhận thấy năm qua, nhà chung trở thành loại hình nhà phổ biến khu đô thị, đặc biệt trung tâm lớn Cùng với phát triển nhanh chóng loại hình nhà này, tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến nhà chung cư liên tục xảy thành phố lớn Nội dung tranh chấp ngày phức tạp, gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội Để giải tranh chấp này, cần đẩy mạnh việc hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu công tác hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư Muốn cần có quan tâm đặc biệt tất chủ thể có liên Bộ Xây dựng (2019), Báo cáo số 672/BC-BXD việc thực pháp luật quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nay, vướng mắc bất cập giải pháp tháo gỡ 19 40 quan đến nhà chung cư nói riêng tồn xã hội nói chung cần phải thực số giải pháp chủ yếu sau đây: 4.1.1 Đối với quan quản lý Nhà nước Chính phủ, Bộ Xây dựng Bộ, ban, ngành có liên quan cần phải ban hành văn hướng dẫn, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành điều luật; rà soát, sửa đổi, bổ sung văn pháp luật có liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ quyền lợi cư dân, Ban quản trị, Chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư Quy định chế tài xử phạt hành vi vi phạm lĩnh vực nhà chung cư Nghị định số 139/2017/NĐ-CP nghiêm khắc hơn, đầy đủ đủ sức răn đe tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm, chẳng hạn cần quy định bổ sung chế tài áp dụng trường hợp khơng thống tốn số liệu kinh phí bảo trì Chủ đầu tư Ban quản trị; Chủ đầu tư không đủ lực thực dự án; Chủ đầu tư cố tình khơng bàn giao hồ sơ nhà chung cư; Bổ sung thêm điều luật hướng dẫn thi hành Luật Nhà văn pháp luật khác có liên quan Cụ thể, cần quy định rõ nguồn kinh phí Ban quản trị nhà chung cư dùng để trích nộp Ban quản trị bị xử phạt vi phạm hành chính; nghiên cứu, ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư theo thẩm quyền, quy định rõ cách xác định diện tích hộ, phần diện tích thuộc sở hữu chung- riêng; hình thức tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư (trực tiếp, trực tuyến, lấy ý kiến phiếu, ) giảm tỷ lệ số người tham dự để bầu Ban quản trị từ 75% xuống 50% lần thứ 02 Ủy ban nhân dân cấp Phường tổ chức để bầu Ban quản trị.; bổ sung quy định điều kiện, tiêu chuẩn thành viên Ban quản trị; tăng cường trách nhiệm cấp địa phương nơi có nhà chung cư Bộ Xây dựng cần phối hợp với quan quản lý Nhà nước để thực đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, Tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát, hướng dẫn địa phương, tổ chức, hiệp hội, cá nhân việc thực quy định pháp luật nhà nói chung mà nhà chung cư nói riêng Phối hợp tích cực với Bộ Công an 41 việc tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, công tác điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư 4.1.2 Đối với Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần phải đạo quan chức địa phương việc triển khai, thực nghiêm túc quy định pháp luật lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư phù hợp với Luật Nhà năm 2014, Nghị định, thông tư khác, Tổ chức tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật nhà địa bàn Ban hành văn pháp luật quy định, hướng dẫn cụ thể việc quản lý, sử dụng nhà chung cư; ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thẩm quyền từ góp phần giải tranh chấp, khiếu kiện địa phương Phối hợp với quan chức địa phương việc thực hoạt động cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định pháp luật hành; xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm Chính phủ, Bộ Xây dựng Bộ, ban, ngành có liên quan cần phải ban hành văn hướng dẫn, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành điều luật; rà soát, sửa đổi, bổ sung văn pháp luật có liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ quyền lợi cư dân, Ban quản trị, Chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư 4.1.3 Các tổ chức, cá nhân có liên quan Các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư cần phải có trách nhiệm tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật nhà nói chung nhà chung cư nói riêng tham gia vào cơng tác quản lý, sử dụng nhà chung cư 42 Các tổ chức, cá nhân cần có trách nhiệm việc thực việc kiểm tra, giám sát báo cáo kịp thời cho đơn vị có chức xử lý phát hành vi vi phạm nhà chung cư theo quy định pháp luật 4.2 Kiến nghị việc tổ chức thực quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Nhằm mục đích tăng cường hiệu quản lý Nhà nước hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư, Bộ Xây dựng với Bộ, ban, ngành khác có liên quan cần thực nhiệm vụ nghiêm túc theo văn bản, thị Thủ tướng Chính phủ, cụ thể: Thứ nhất, cần tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu ban hành văn pháp luật, hướng dẫn cụ thể, chi tiết việc quản lý, sử dụng nhà chung cư: ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, quy định chi tiết vấn đề “giá bán hộ cao nhất” liên quan đến việc thu kinh phí bảo trì 2% phần diện tích riêng khơng phải hộ Chủ đầu tư, Thứ hai, đạo quan chuyên môn địa bàn việc triển khai, thực nghiêm túc quy định pháp luật có liên quan lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư phù hợp với Luật Nhà năm 2014, văn pháp luật hướng dẫn thi hành; từ tích cực, chủ động giải vướng mắc, tranh chấp trình quản lý, sử dụng nhà chung cư Thứ ba, cần tích cực, chủ động hoạt động tra, kiểm tra, giám sát tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư Thứ tư, đạo quan chức địa phương tích cực, tăng cường cơng tác phục vụ cho cư dân nhà chung cư việc thực hoạt động phòng chống cháy nổ; tập huấn phòng chống cháy nổ; chấn chỉnh, khắc phục hành vi vi phạm phát hành vi; đồng thời đẩy mạnh hoạt động cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho 43 hộ chung cư đáp ứng đủ điều kiện để cấp phù hợp với quy định pháp luật địa bàn hoạt động mình, 44 PHẦN III: PHẦN KẾT THÚC I Nhận xét thân 1.1 Ưu điểm - Có sức khỏe tốt giúp đáp ứng yêu cầu cơng việc - Vui vẻ, hịa đồng cởi mở với người - Nhiệt tình, tận tâm cơng việc - Có ý thức kỷ luật tốt - Nhanh chóng tiếp thu ý kiến đóng góp u cầu giao - Chịu khó, khơng ngừng học hỏi, chủ động tìm cách giải vấn đề phát sinh công việc - Khả làm việc nhóm kỹ xã hội tốt 1.2 Nhược điểm - Có lúc chưa biết cách áp dụng kiến thức học vào công việc cách linh hoạt - Vốn kinh nghiệm thực hành luật cịn chưa nhiều nên khơng tránh khỏi thiếu sót - Kỹ tìm kiếm tài liệu chưa tốt - Tìm hiểu lĩnh vực chưa học kiến thức lý thuyết nên tiếp xúc với cơng việc thực tế cịn nhiều bỡ ngỡ, vừa phải trau dồi kiến thức vừa phải tìm hiểu vấn đề thực tế nên hiệu công việc chưa cao 45 LỜI KẾT LUẬN Trên tất kết em thu đợt thực tập vừa qua Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư phận quan trọng pháp luật Quản lý nhà hệ thống pháp luật Việt Nam.Vậy nên, thay đổi dù nhỏ có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến môi trường kinh doanh tâm lý xã hội Trước tình trạng thị hóa ngày nhiều với vấn đề bùng nổ dân số nay, vấn đề xây dựng hệ thống pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư toán nan giải cần tập trung nhiều sức lực để thực Nếu không kịp thời khắc phục bất cập hạn chế cịn tồn đọng tiến tới gây nhiều bất cập, tranh chấp, khiếu kiện, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội Qua đợt thực tập em thấy rõ vấn đề thực tiễn áp dụng pháp luật khó khăn Đây bước tiền đề cho khả nhận thức đối chiếu pháp luật vào thực tiễn sống em cách chân thực Tuy nhiên, cịn thiếu sót việc tiếp cận tài liệu, hạn chế kinh nghiệm báo cáo em cịn nhiều thiếu sót Em mong nhận ý kiến đóng góp q báu q thầy để giúp em nắm rõ hơn, hoàn thiện kiến thức em lĩnh vực Em xin chân thành cảm ơn! 46 Danh mục tài liệu tham khảo Quốc hội (2014), Luật Nhà năm 2014 số 65/2014/QH13 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân năm 2015 số 91/2015/QH13 Bộ Xây dựng (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Bộ Xây dựng (2015), Thông tư số 10/2015/TT-BXD quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Bộ Xây dựng (2017), Quyết định số 991/QĐ-BXD việc quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức Cục quản lý Nhà thị trường Bất động sản Bộ Xây dựng (2018), Văn số 1304/BXD-QLN tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối Chủ đầu tư dự án bất động sản Bộ Xây dựng (2019), Báo cáo số 672/BC-BXD việc thực pháp luật quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nay, vướng mắc bất cập giải pháp tháo gỡ Trần Lê Thị Kim Uyên, Trường Đại học Cần Thơ – Khoa Luật (2014), “Quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư” 10 Nguyễn Thị Thanh Nhàn, Khoa Luật_ Đại học Quốc gia Hà Nội (2015), “Pháp luật quản lý nhà chung cư Việt Nam” 11 Đức Linh (2018), “Tranh chấp phí bảo trì chung cư: 'Cuộc chiến' chưa có hồi kết” Web: https://bom.to/KzkLQ Truy cập: 20h, ngày 20/07/2019 12 Thu Phương (2018), “'Nội chiến' phí quản lý chung cư” Web: https://bom.to/rn1Lk Truy cập: 20h30p, ngày 20/07/2019 47 13 An Yên (2018), “Nhà chung cư Hà Nội: Nổi lên tranh chấp sở hữu chung riêng” Web: https://bom.to/5GqCE Truy cập: 22h, ngày 22/07/2019 14 Tuấn Minh (2018), “Tranh chấp diện tích hộ chung cư thiếu quy định thực tế” Web: https://bom.to/m4SDy Truy cập: 20h, ngày 23/07/2019 15 Sức khỏe cộng đồng (2018), “Chung cư 234 Hoàng Quốc Việt: Chưa nghiệm thu PCCC 'lùa' khách hàng vào ở?” Web: https://bom.to/qIzok Truy cập: 23h, ngày 23/07.2019 16 Lý Thế Dân (2008), “Đi tìm định nghĩa chung cư” Web: https://bom.to/cqp6Y Truy cập 20h, ngày 24/07/2019 48 Ý KIẾN NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN 49 50 ... DUNG BÁO CÁO PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Chương 1: Khái quát chung quản lý, sử dụng nhà chung cư 1.1 Tổng quan nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư Theo quy định Khoản Điều Luật. .. sử dụng phần sở hữu chung nhà chung cư; 15 Chương 2: Quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư 2.1 Chủ thể quản lý, sử dụng nhà chung cư Tham gia trực tiếp vào hoạt động quản lý, sử dụng. .. trình quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư gồm có Ban quản trị nhà chung cư đơn vị có trách nhiệm quản lý vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư thành lập Hội nghị nhà chung cư, chủ