Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa nhà nước và người sử dụng đất từ thực tiễn tại hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT CHU THỊ THU THY PHáP LUậT ĐIềU CHỉNH QUAN Hệ THUÊ ĐấT GIữA NHà NƯớC Và NGƯờI Sử DụNG ĐấT Từ THựC TIễN TạI Hà NộI LUN VN THC S LUT HC Hà Nội - 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUT CHU TH THU THY PHáP LUậT ĐIềU CHỉNH QUAN Hệ THUÊ ĐấT GIữA NHà NƯớC Và NGƯờI Sử DụNG ĐấT Từ THựC TIễN TạI Hà NộI Chuyờn ngnh : Luật Kinh tế Mã số LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ Hà Nội - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Chu Thị Thu Thủy MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 13 1.2 Nhu cầu điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 19 1.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 22 1.3.1 Nội dung điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 22 1.3.2 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 24 1.4 Quá trình hình thành phát triển pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 24 Chương 2: PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT: THỰC TRẠNG, THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HÀ NỘI 28 2.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất thực tiễn thực Hà Nội 28 2.1.1 Các quy định cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất 28 2.1.2 Các quy định thẩm quyền, trình tự, thủ tục cho thuê đất .38 2.1.3 Các quy định giá đất .46 2.1.4 Các quy định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 50 2.2 Đánh giá chung thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất từ thực tiễn thực Hà Nội .57 2.2.1 Những kết đạt 57 2.2.2 Những hạn chế, bất cập nguyên nhân .60 Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐƯỢC ĐỀ XUẤT TỪ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 68 3.1 Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 68 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 69 3.2.1 Hoàn thiện quy định cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất 69 3.2.2 Hồn thiện quy định thẩm quyền, trình tự thủ tục cho thuê đất 71 3.2.3 Hoàn thiện quy định giá đất .72 3.2.4 Hoàn thiện quy định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ thuê đất nhà nước người sử dụng đất 73 KẾT LUẬN 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BTNMT CP NĐ NQ QĐ WTO TT UBND MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Qua trình phát triển lâu dài, quan hệ đất đai nước ta vận động theo thời kỳ lịch sử, ngày hoàn thiện sở pháp định, pháp luật bảo đảm mối quan hệ cụ thể Nhà nước với nhân dân, tổ chức cá nhân với với Nhà nước, số quan hệ với tổ chức cá nhân nước Trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, mối quan hệ phát sinh lĩnh vực đất đai ngày phức tạp đa dạng Quan hệ đất đai không quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên mà quan hệ kinh tế xã hội sở hữu sử dụng loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Để phù hợp với trình đổi kinh tế, Đảng Nhà nước quan tâm đến vấn đề đất đai ban hành nhiều văn pháp luật để quản lý đất đai, điều chỉnh mối quan hệ đất đai, có quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Tuy nhiên, đất đai tham gia vào tất hoạt động kinh tế xã hội nên quan hệ đất đai chứa đựng vấn đề phức tạp, nhạy cảm mang tính thời địi hỏi phải có giải kịp thời đảm bảo lợi ích người sử dụng đất vừa phải giữ ổn định lâu dài Luật Đất đai năm 2003 Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 trao cho người sử dụng đất quyền lợi ích nghĩa vụ để phù hợp với chế thị trường Giao đất, cho thuê đất công cụ quan trọng quản lý nhà nước đất đai, tiền đề khai thác, sử dụng đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch, kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt Đất cho thuê phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt trình chuyển đổi cấu đầu tư, cấu lao động bảo đảm quốc phòng - an ninh Tuy nhiên, tình trạng đất cho thuê sử dụng khơng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng chuyển nhượng dự án xảy nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai gây bất bình dư luận Nhiều địa phương thiếu cân nhắc việc cho thuê đất khu vực nhạy cảm, vùng biên giới… Do đó, việc tìm hiểu hệ thống hóa vấn đề lý luận pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất giúp khắc phục thiếu sót, bất cập nêu trên, tạo sở để tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Xuất phát từ lý chọn đề tài: “Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất từ thực tiễn Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Đến nay, vấn đề thuê đất mà cụ thể đề tài quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất thu hút quan tâm nhiều giới nghiên cứu khoa học xã hội nói chung giới nghiên cứu khoa học luật nói riêng nhiều phương diện khác Tuy nhiên, đề tài khó chuyên đề nghiên cứu chuyên ngành hẹp Hơn nữa, đề tài dường chưa nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ tồn diện nước ta Có số cơng trình, viết nghiên cứu trực tiếp gián tiếp đến hoạt động th đất, đề cập số cơng trình tiêu biểu như: “Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất” tác giả TS Nguyễn Quang Tuyến – Đại học Luật Nguyễn Xuân Trọng – Vụ sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường; “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất” tác giả Phùng Hương – Tạp chí Tài Ngun Mơi trường, số 15/2011; Pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Việt Nam Luận văn thạc sĩ Luật học Trần Bình Trọng – năm 2006; “Giao đất, cho thuê đất, trường hợp cần đấu giá?” Luật sư Lê Văn Đài ngày 15/4/2011 – Nguồn Chinhphu.vn… Nhìn chung, cơng trình, báo nghiên cứu vấn đề cho thuê đất mức độ phạm vi khác nhìn chung góp phần tạo sở lý luận chung quản lý đất đai nói chung thuê đất nói riêng Tuy nhiên, chưa có dự án, đề tài, cơng trình khoa học tập trung nghiên cứu, đánh giá sâu quy định, chế điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Với mong muốn tiếp cận vấn đề từ tổng quan sách, pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, nhận diện bất cập hạn chế việc điều chỉnh quan hệ pháp luật này, tác giả tiếp tục nghiên cứu vấn đề sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Mục đích nghiên cứu Luận văn có mục đích nghiên cứu điểm cịn thiếu sót, hạn chế khung pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Việt Nam sở đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật địa phương Từ đề xuất giải pháp nhằm bảo đảm việc nâng cao hiệu thi hành, áp dụng chế định điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai thực tế Từ mục tiêu chung, nghiên cứu đề tài này, Luận văn đặt mục đích nghiên cứu chủ yếu sau: - Hệ thống, tập hợp sở lý luận chung quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất - Phân tích chất quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất; - Đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Việt Nam qua quy định hành cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất; Về thẩm quyền, trình tự, thủ tục cho thuê đất; Quy định giá đất; Quy định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Phân tích đánh giá thực tiễn thực pháp luật điều chỉnh quan hệ cho thuê đất Nhà nước người sử dụng đất thành phố Hà Nội, thiếu sót, bất cập việc thực pháp luật lĩnh vực - Sau đánh giá đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Luận văn văn pháp luật, thực tiễn thi hành pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất nhà nước người sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Quan hệ đất đai trước hết quan hệ người với người với việc sở hữu, quản lý sử dụng đất đai Các quan hệ đa dạng phức tạp, xuất sở chế độ sở hữu đất đai chế độ kinh tế, xã hội Như vậy, quan hệ pháp luật đất đai, trước hết quan hệ chủ sở hữu với chủ sử dụng cụ thể chủ sử dụng với nhau, quy phạm pháp luật điều chỉnh Mặt khác, pháp luật quan hệ thuê đất đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, nhiên khn khổ có hạn Luận văn Thạc sĩ Luật học, người viết đề cập đến phạm vi quan hệ thuê đất Nhà nước - chủ sở hữu toàn dân đất đai người sử dụng đất từ thực tiễn thi hành pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Luận văn vận dụng phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm trị Đảng Cộng sản Chương MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐƯỢC ĐỀ XUẤT TỪ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Trong q trình xây dựng hồn thiện hệ thống luật điều chỉnh hoạt động này, cần hướng tới mục tiêu hệ thống luật mang tính áp dụng cao vừa có tính dự liệu định Tác giả luận văn cho rằng, việc hoàn thiện mảng pháp luật lĩnh vực cần dựa số định hướng chủ yếu sau: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất dựa việc quán triệt quan điểm đạo Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước theo hướng khẳng định sở hữu toàn dân đất đai, mở rộng quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Thứ hai, hoàn thiện pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất phải đảm bảo tương thích, thống nhất, đồng với quy định đạo luật liên quan Luật đầu tư, Luật nhà Mặt khác, hoàn thiện pháp luật quan hệ Nhà nước người sử dụng đất mối quan hệ tổng thể hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung hồn thiện hệ thống pháp luật dân sự, pháp luật đất đai nói riêng, có khắc phục tình trạng mâu thuẫn văn quy phạm pháp luật Nhà nước Thứ ba, hoàn thiện pháp luật quan hệ Nhà nước người sử dụng đất hướng vào sửa đổi, bổ sung quy định cứ, thẩm quyền, giá đất, quyền người sử dụng đất đặt mối quan hệ với chương trình tổng thể cải cách hành Chính phủ 68 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Tiếp tục hoàn thiện quy định Luật đất đai 2003 quan hệ pháp luật quan hệ Nhà nước người sử dụng đất cần bổ sung số quy định nội dung sau: 3.2.1 Hồn thiện quy định cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất Thứ nhất, cần bổ sung quy định thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Luật đất đai Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nước Bộ Tài nguyên Mội trường tổ chức thực lập phải thẩm định trước trình Chính phủ Quy định pháp luật hành không giao quan thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nước Bộ Tài nguyên Môi trường tổ chức thực lập trước trình Chính phủ cho ý kiến Để bảo đảm có phản biện cách khách quan cần quy định có quan thẩm định hội đồng thẩm định độc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nước Bộ Tài nguyên Môi trường tổ chức lập trước trình Chính phủ Việc thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước trình Chính phủ cho ý kiến bảo đảm tính thống nhất, đồng quy hoạch, kế hoạch, đồng thời bảo đảm nhu cầu sử dụng đất ngành, cấp, địa phương phản ánh đầy đủ sở cân đối hợp lý Việc thẩm định Hội đồng giúp cho việc thẩm tra quan Quốc hội vào trọng tâm, chọn vấn đề cần làm rõ để hoàn thiện Hội đồng thẩm định Thủ tướng Chính phủ định bao gồm thành phần đại diện bộ, ngành, quan hữu quan, chuyên gia, nhà khoa học, đại diện Ủy ban Kinh tế Từ thực tiễn nay, cần sửa đổi giao đất, cho thuê đất theo hướng: vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch 69 ngành, lĩnh vực phải lập theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập trước phải điều chỉnh lại cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Ngoài ra, để tăng cường hiệu sử dụng đất, tiết kiệm, chống lãng phí, tiêu cực nên thay biện pháp hành biện pháp kinh tế phạt tiền trường hợp không sử dụng mục đích th Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định điều kiện cho th đất, có tiêu chí thẩm định nhu cầu sử dụng đất trước cho thuê đất nhà đầu tư phải ký quỹ để cho thuê đất thực dự án đầu tư; bổ sung điều kiện hạn chế việc cho thuê đất để thực dự án đầu tư khu vực nhạy cảm, khu vực biên giới Thứ hai, việc tổ chức đấu thầu, đấu giá đất cần phải tiến hành nghiêm túc, công khai minh bạch phương tiện thơng tin chúng, có giám sát chặt chẽ quan có thẩm quyền để tạo quỹ đất trình cho thuê đất Thứ ba, cần thống thời hạn thuê đất để đầu tư (nhà đầu tư nước ngoài) thực dự án nhà ở, trả tiền thuê lần theo giá thị trường (70 năm) với thời hạn hoạt động ghi giấy phép đầu tư (50 năm) Vì theo quy định Điều 52 – Luật Đầu tư, thời hạn hoạt động dự án có vốn đầu tư nước phù hợp với yêu cầu hoạt động dự án không 50 năm; trường hợp cần thiết Chính phủ định thời hạn dài dự án không 70 năm Tuy nhiên, theo quy định pháp luật đất đai, thời hạn sử dụng đất xem xét sở dự án không 50 năm (Điều 67 – Luật Đất đai) Trường hợp nhà đầu tư nước thực dự án nhà (đã trả tiền lần) thời hạn sử dụng đất 70 năm gia hạn nhiều lần (Điều 32 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) Ngoài ra, quy định rõ việc gia hạn thời gian thuê đất dự án nhà 70 trả tiền lần theo giá thị trường theo hướng Luật hóa quy định Điều 32 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, cụ thể “Thời hạn thuê đất trường hợp quy định khoản Điều 70 năm có nhu cầu gia hạn sử dụng nhiều lần, lần không q 70 năm” Với quy định trên, vơ hình chung sử dụng ổn định lâu dài 3.2.2 Hồn thiện quy định thẩm quyền, trình tự thủ tục cho thuê đất Về trình tự thủ tục cho thuê đất, từ thực trạng quy định chưa cụ thể quan chịu trách nhiệm thỏa thuận địa điểm, ta cần quy định cụ thể quan Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao nhiệm vụ thỏa thuận địa điểm quan Bởi trường hợp đất chưa giải phóng mặt bằng, người thuê đất lúng túng phải liên hệ quan hai quan Tổ chức phát triển quỹ đất quan lại Cơ quan lại khơng có văn pháp luật gọi rõ tên Yêu cầu cụ thể hoá quan trường hợp nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên thuê, góp phần làm thủ tục cho thuê rõ ràng minh bạch tránh tình trạng nhũng nhiễu quan quản lý đất đai Mặt khác, thời gian thẩm định, xét duyệt hồ sơ Mặc dù Luật đất đai có quy định khoảng thời gian định để quan quản lý đất đai xét duyệt, thẩm định hồ sơ xin thuê đất thực việc cho thuê Tuy nhiên, thời gian thực tế thường kéo dài nhiều Do vậy, cần có chế bảo đảm thực tốt quy định này, thay đổi nội dung từ luật Rà soát, sửa đổi bổ sung quy định thủ tục hành chính, theo đó, sửa đổi Luật Đất đai theo hướng quy định nguyên tắc chung việc thực thủ tục hành phân cấp việc quy định trình tự, thủ tục gắn với trách nhiệm giải cho phù hợp với điều kiện cụ thể giai đoạn, phù hợp với chủ trương cải cách hành Tiếp tục đơn giản thủ tục 71 hành theo hướng lồng ghép thủ tục đầu tư, xây dựng, tài chính, đất đai việc thực dự án có sử dụng đất đảm bảo yêu cầu quản lý thuận tiện cho người dân doanh nghiệp; Nhà nước tổ chức lập quy hoạch xây dựng chi tiết 1/2000, công bố công khai để nhà đầu tư chủ động lập dự án Cụ thể, cần hạn chế diện tích, loại đất, chuyển đất nơng nghiệp, lâm nghiệp sang mục đích phi nơng nghiệp, đất ở, đất kinh doanh dịch vụ, sân gofl… thẩm quyền cho thuê đất cấp tỉnh; bỏ quy định thẩm quyền cho thuê đất cấp xã thực tế quỹ đất cơng ích khơng cịn nhiều, dễ phát sinh tiêu cực; đồng thời giao cho Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường thực thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ Trung ương cho thuê đất 3.2.3 Hoàn thiện quy định giá đất Từ bất cập, hạn chế giá đất quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, ta hướng tới giải pháp cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo quy định hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất phạm vi cịn hẹp chưa tạo bình đẳng chủ thể việc tiếp cận sử dụng đất Thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm nước cho thấy việc dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không đảm bảo giá đất thị trường định mà giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin cho” thẩm quyền định hành thuộc người, “nhũng nhiễu” đội ngũ cán quản lý nhà nước thủ tục hành 72 Thứ hai, cần thu hẹp phạm vi áp dụng khung giá đất Nhà nước ban hành Bởi giá đất quan hệ phải bên tự định, Nhà nước không can thiệp vào việc xác định giá bên Khung giá đất Nhà nước đưa mang có ý nghĩa tham khảo bên có giá trị việc xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất phải tốn cho Nhà nước thuế, lệ phí 3.2.4 Hồn thiện quy định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ thuê đất nhà nước người sử dụng đất Về quyền nhà đầu tư nước ngoài: Theo quy định pháp luật đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất thơng qua hình thức Nhà nước cho thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Sau Luật Đất đai năm 2003 ban hành, Luật Đầu tư năm 2005 thay Luật Đầu tư nước năm 2000 Luật Khuyến khích đầu tư nước năm 1998 nên số quy định Luật Đất đai (2003) khơng cịn phù hợp với Luật Đầu tư (2005) Mặt khác, sau Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại giới (WTO), cam kết bước tạo sân chơi bình đẳng doanh nghiệp nước với doanh nghiệp nước Từ thực tế trên, cần nghiên cứu bổ sung quyền chấp ngân hàng nước ngồi mở rộng, bình đẳng quyền nhà đầu tư nước, nước Tuy vậy, nội dung cần thực theo lộ trình chặt chẽ phù hợp với cam kết Việt Nam gia nhập WTO phù hợp với điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết tham gia phù hợp với Luật Đầu tư (2005) Quốc hội ban hành Sửa đổi quy định theo hướng mở rộng quyền người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm 73 Theo quy định nay, người sử dụng đất th đất trả tiền th đất hàng năm khơng có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Tuy nhiên việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm thường không ảnh hưởng nhiều đến quyền phát triển đất suốt thời gian thuê đất so với hình thức trả tiền thuê lần Nói cách khác, cho dù trả tiền hàng năm, trừ có vi phạm việc sử dụng đất dẫn đến bị thu hồi đất nhà nước thu hồi đất trường hợp định khác (những trường hợp thu hồi áp dụng cho hình thức trả tiền thuê lần giao đất), người thuê đất có quyền sử dụng đất suốt thời hạn thuê Bởi vậy, thực tế, nhu cầu chuyển quyền thuê đất này, dùng quyền thuê để góp vốn hợp tác với đối tác phổ biến khía cạnh nhu cầu đáng của người sử dụng đất Nhu cầu ngày tăng lên phát sinh từ thực tế quan có thẩm quyền nhà nước khơng tơn trọng triệt để quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất (giao đất thuê đất, thuê đất trả tiền lần thuê đất trả tiền hàng năm) Do không phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, thực tế, để chuyển giao quyền sử dụng đất bên liên quan phải tiến hành chuyển nhượng “chui” theo hình thức khác chẳng hạn hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh Người sử dụng đất hợp pháp thực chất khơng cịn sử dụng đất mà chuyển cho người tham gia hợp tác kinh doanh với Điều nhiều gây khó khăn hoạt động quản lý sử dụng đất nhà nước với đối tượng Hơn nữa, nhà nước có thất thu thuế thu nhập mà người sử dụng đất nhận chuyển giao quyền sử dụng đất cho đối tác họ Do vậy, cho phép chủ thể sử dụng đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng làm tăng khoản thu cho ngân sách nhà nước, tránh 74 tình trạng trốn thuế chủ thể này, tạo minh bạch thuận lợi hoạt động quản lý nhà nước với người sử dụng đất thực Ở khía cạnh pháp lý, quyền sử dụng đất đối chất nói chung coi quyền tài sản - loại tài sản giao dịch dân Vì vậy, khơng nên dựa vào đặc điểm đất thuê trả tiền hàng năm để phủ nhận chất tài sản Là loại tài sản, quyền sử dụng đất thuê cần phép trao đổi, chuyển giao 75 KẾT LUẬN Trong trình hội nhập phát triển kinh tế quốc tế, sách pháp luật đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, xem vấn đề lớn, phức tạp, tác động trực tiếp đến kinh tế, trị, xã hội, ổn định phát triển đất nước Từ thực tiễn thực gần mười năm thực Luật Đất đai năm 2003 cho thấy, với việc thi hành đồng sách, pháp luật đất đai, việc điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất vấn đề cần quan tâm, giải Do đó, luận văn sâu vào việc nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Các khái niệm quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất bước đầu tiếp cận phân tích, đánh giá Việc nắm bắt thuật ngữ, khái niệm với đặc điểm, tính chất quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất giúp nhận thức vai trò cần thiết việc điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất pháp luật Qua việc phân tích, đánh giá thực trạng cho thấy trình tự, thủ tục cho thuê đất thực theo quy định; bước khắc phục tình trạng cho thuê đất trái thẩm quyền, không đối tượng Đất cho thuê phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt trình chuyển đổi cấu đầu tư, cấu lao động bảo đảm quốc phòng an ninh Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt việc thi hành Luật Đất đai lĩnh vực điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất nhiều hạn chế: Tình trạng đất cho th sử dụng khơng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng xảy nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai gây bất bình dư luận Về giá đất, vốn coi công cụ quản lý Nhà nước phương thức để người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường, đồng thời công cụ để 76 người sử dụng đất thực nghĩa vụ Nhà nước Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai theo quy định pháp luật tổn nhiều bất cập, hạn chế, ảnh hưởng không nhỏ đến việc điều chỉnh quan hệ Xuất phát từ thực tế trên, thời gian tới, Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định cụ thể liên quan đến việc cho thuê đất như: quy định cụ thể cho thuê đất; hình thức, thời hạn, thẩm quyền cho thuê đất; xác định rõ khung giá đất đẩy mạnh cải cách thủ tục hành liên quan đến cho thuê đất…Việc sửa đổi khơng góp phần tạo nên đồng hệ thống pháp luật mà tạo nguồn lực cho đất đai, đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư Đặc biệt, điều cần thiết đặt phải sửa đổi toàn diện Luật Đất đai nhằm khắc phục tồn bất cập nêu trên, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước giai đoạn tới 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Lê Xuân Bá (Chủ biên) 2003, Sự hình thành phát triển thị trường BĐS công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học Kỹ thuật, tr83 Phạm Văn Bằng, Viện Khoa học Pháp lý, Hoàn thiện pháp luật xác định giá đất chế thị trường Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư số 14/2009/TT - BTNMT ngày 01/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư số 19/2009/TT – BTNMT ngày 2/11/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai Bộ Tư Pháp, Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách Khoa Nxb Tư pháp, tr 665 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 10 Chính phủ (2005), Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung số điều 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 11 Chính phủ (2005), Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 78 12 Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ - CP ngày 27/ 7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 13 Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ - CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 14 Chính phủ (2010), Nghị định số 120/2010/NĐ - CP ngày 30/12/2010 Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 15 Chính phủ (2013), Nghị số 06/NQ - CP ngày 09/01/2013 Chính phủ Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 16 PGS.TS Trần Thị Minh Châu (2006), Sự phân định Nhà nước quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai – đề cần nghiên cứu, Hội thảo: Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Viện nghiên cứu lập pháp Quỹ Rosa Luxemburg (CHLB Đức) tổ chức vào ngày 28 - 29/6/2011 Hải Phòng 17 Luật sư Vũ Văn Đài (2011), “Giao đất, cho thuê đất, trường hợp cần đấu giá” nguồn Chinhphu.vn 18 Phùng Hương, “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất”, Tạp chí Tài Ngun Mơi trường, số (15/2011) 19 Quốc Hội (1995), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội 20 Quốc Hội (1998), Luật sửa đổi bổ sung số Điều Luật Đất đai, Hà Nội 21 Quốc Hội (2001), Luật sửa đổi bổ sung số Điều Luật Đất đai, Hà Nội 22 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai 2003, Hà Nội 23 Quốc Hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội 24 Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội 79 25 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 216/2005/QĐ -TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất 26 TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Nguyễn Xuân Trọng, Vụ sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường, Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 27 Nguyễn Xuân Trọng, Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Chuyên đề: Thực trạng giao đất, cho thuê đất đầu tư bất động sản đề xuất giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản - Tài liệu xây dựng Đề án Phát triển thị trường bất động sản 28 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 15/2012/QĐUBND ngày 4/7/2012 Ban hành quy định xác định đơn giá cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 29 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 51/2012/QĐ UBND ngày 28/12/2012 việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2013 30 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2013), Quyết định số 32/2013/QĐ – UBND việc điều chỉnh bổ sung Bảng giá loại đất kèm theo Quyết định số 51/2012/QĐ - UBND ngày 28 /12 /2012 việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2013 31 Viện ngôn ngữ (2000), Từ điển Tiếng Việt, “Trình tự hiểu xắp xếp theo thứ tự trước sau”, Nxb Đà Nẵng, tr 1037 32 TS Nguyễn Ngọc Vinh, Đại học Kinh tế TPHCM, “Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai, vấn đề cần bàn luận”,Tạp chí Phát triển & Hội nhập số (19) Tháng - 4/2013 80 33 GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Công hữu đất đai nguy tham nhũng http://tuanvietnam.vietnamnet.vn/2010-09-23-cong-huu-dat-dai-vanguy-co-tham-nhung 34 Nguyễn Như Ý (1999), Đại Từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hố Thơng tin, tr1381 81 ... quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất - Phân tích chất quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất; - Đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Việt... từ đất họ nắm giữ 1.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 1.3.1 Nội dung điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Trong thực tiễn. .. ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT: THỰC TRẠNG, THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất thực tiễn thực Hà Nội Từ năm 1980 đến Nhà nước lần ban hành