Thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho thuê tại thành phố Hà Nội

Bài viết trình bày thực trạng đầu tư phát triển một số loại hình nhà ở xã hội cho thuê trên địa bàn; công tác quy hoạch, thiết kế. Mời các bạn cùng tham khảo bài viết để nắm chi tiết nội dung nghiên cứu.

QuY hoạch & Tác giả Thực Trạng pháT Triển nhà xã hội cho Thuê thành phố Hà Nội TS.KTS Lê Thị Bích Thuận* TS.KTS nguYễn Trung Dũng** Kinh nghiệm nước phát triển giới cho thấy phát triển nhà xã hội (NOXH) dạng cho thuê giải pháp mang tính chiến lược cho phép tăng tối đa hội tiếp cận nhà đến đối tượng có mức thu nhập thấp xã hội, giúp giải cách hiệu nhu cầu nhà ở, đặc biệt khu vực đô thị lớn Tuy nhiên, phát triển NOXH dành thuê nước ta nói chung thành phố Hà Nội nói riêng nhiều hạn chế Các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) không mặn mà với việc phát triển loại hình NOXH này, dự án phát triển nhà cho công nhân, sinh viên sử dụng vốn ngân sách bộc lộ nhiều điểm bất cập Theo số liệu Tổng điều tra dân số nhà ở, tính đến năm 2015 quỹ nhà cho thuê (bao gồm NOXH thuê) nước chiếm khoảng 14% quỹ nhà ở; TP Hà Nội chiếm 14%; TP.HCM chiếm 19%; đô thị loại chiếm 4-6% đô thị lại chiếm khoảng 4% Khung sách phát triển NOXH cho thuê Trước Đổi mới, sách nhà nước ta thực chất sách NOXH đặt sở bao cấp Từ năm 1960-1990, thành phố Hà Nội nhiều khu nhà tập thể để phân phối cho cán bộ, công nhân viên, lực lượng vũ trang… thuê với chi phí khấu trừ vào lương Tuy nhiên, tiêu chuẩn thiết kế thấp, giải pháp thiết kế chưa linh hoạt nên khu nhà tập thể bộc lộ nhiều vấn đề mà chưa giải Một số KTT xây dựng giai đoạn như: Kim Liên, Trung Tự, Thanh Xuân, Giảng Võ, Trương Định, Tân Mai… Sau 1991, Chính phủ xóa bỏ bao cấp nhà cho phép người dân, cán bộ, công nhân tự xây dựng nhà cho Một số khu đô thị quy hoạch, xây dựng đồng Hà Nội Linh Đàm, Định Công Tuy nhiên, thời kỳ này, để giải vấn đề trước mắt nhà ở, thành phố chủ yếu phát triển loại hình nhà chia lô, hộ chung cư để bán theo chế thị trường, loại hình NOXH chưa ý phát trieån 82 SË 95+96 2018 Quy h oπch & Năm 2005, Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, quy định cụ thể hình thức phát triển nhà ở, bao gồm: Phát triển nhà thương mại (do doanh nghiệp, tổ chức đầu tư theo dự án); Phát triển nhà riêng lẻ (cá nhân, hộ gia đình tự xây); Phát triển NOXH thuê, thuê mua, để bán; Phát triển nhà công vụ (cho cán bộ, công chức luân chuyển công tác); Hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà cho đối tượng diện sách xã hội Lần đầu tiên, khái niệm NOXH đưa cách thức Luật Nhà dành riêng mục quy định phát triển NOXH (Chương III, Mục 4, gồm 13 điều từ điều 45÷57) Tiếp theo, giai đoạn 2008-2009 hàng loạt sách đời: Nghị 18/NQ-CP ngày 20/04/2009 số chế sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên, sở đào tạo nhà công nhân khu lao động tập trung, người TNT đô thị; Quyết định 65/2009/ QĐ-Ttg, 66/2009/QĐ-Ttg, 67/2009/QĐ-Ttg triển khai nghị cho đối tượng tương ứng Trong đó, sách NOXH cho thuê gắn liền nằm nội dung văn NOXH nói chung NOXH cho công nhân (NOCN), sinh viên (NOSV), người thu nhập thấp phủ quan tâm phát triển với đời Nghị 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 số chế sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên nhà cho công nhân khu công nghiệp (KCN) tập trung, người có thu nhập thấp đô thị văn khác quản lý phát triển KCN Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030, Thủ tướng phủ phê duyệt ngày 30/11/2011, vấn đề NOXH định hướng giải cách cụ thể, theo NOXH xác định nhà thị trường phi hàng hóa có hỗ trợ nhà nước để giảm giá thành, giúp cho đối tượng sách, người nghèo, thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên khả chi trả theo chế thị trường có điều kiện cải thiện chỗ Kết sách đời hàng loạt dự án NOXH doanh nghiệp nhà nước tư nhân đầu tư địa t∏c g i ∂ Hình 1: Khu tập thể Kim Liên năm 1960s Hình 2: Linh Đàm - Khu đô thị khu ĐTM Hà Nội, 20% quỹ đất xây dựng dành để phát triển NOXH bàn thành phố Hà Nội nước Trong đó, tiêu biểu dự án khu NOXH Đặng Xá - Gia Lâm Tổng công ty Vigracera, Bộ Xây dựng đầu tư Tuy nhiên, số lượng hộ thuê hạn chế, chủ yếu hình thức bán đứt cho thuê mua Sự hạn chế sách phát triển nhà cho thuê Nhà nước bù lấp thị trường nhà thuê tự phát hộ gia đình, cá nhân đầu tư vận hành đô thị lớn, điển hình Hà Nội TP.HCM Hình 3: Khu NOXH NOXH cho thuê Đặng Xá-Gia Lâm Hình 4: Nhà cho thuê hộ gia đình tự đầu tư xây dựng Thực trạng đầu tư phát triển số loại hình NOXH cho thuê địa bàn Quỹ nhà cho công nhân Nhà công nhân đầu tư tập trung KCN Hiện nay, có 04 khu với diện tích đất khoảng 135.999m2 cung cấp 215.062m2 sàn xây dựng đảm bảo chỗ cho 2.407 cá nhân, hộ gia đình công nhân giai đoạn 2016-2020 dự kiến có 06 khu NOCN tập trung với diện tích xây dựng khoảng 449.429m2 sàn xây dựng Các khu NOCN điển hình như: Kim Chung, Phú Nghóa, Khu NOCN Công ty Meiko, Young Fast… n Cơ chế, sách phát triển Trong năm vừa qua, để khắc phục tình trạng thiếu hụt quỹ NOCN, Chính phủ ban hành nhiều chế sách nhằm gắn trách nhiệm phát triển NOXH cho công nhân quyền địa phương có KCN chủ đầu tư phát triển KCN, coi việc xác định rõ phương án bố trí nhà cho công nhân yêu cầu nội dung bắt buộc trình quy hoạch đầu tư xây dựng KCN tập trung Tại Nghị số 18/NQ-CP ngày 31/3/2009, Chính phủ yêu cầu chủ đầu tư xây dựng KCN phải tổ chức lập trình cấp có thẩm quyền phê duyệt “Quy hoạch xây dựng nhà cho công nhân gắn với khu công nghiệp” đưa SË 95+96 2018 83 số tiêu thiết kế, quy hoạch Tại Nghị định Chính phủ số 164/2013/NĐ-CP, ngày 12/11/2013 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 Chính phủ quy định KCN, khu chế xuất khu kinh tế, bổ sung điều 21c: Phát triển nhà cho người lao động KCN, khu kinh tế Trong quy định rõ: q Quy hoạch nhà cho người lao động gắn liền với quy hoạch KCN địa bàn UBND cấp tỉnh quy hoạch bố trí quỹ đất vị trí phù hợp để quan, tổ chức, doanh nghiệp xây dựng nhà cho người lao động KCN q Đối với KCN có khó khăn nhà cho người lao động, vào điều kiện cụ thể, sở kiến nghị nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, UBND cấp tỉnh điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng KCN để dành phần diện tích đất KCN giải phóng mặt cho việc đầu tư xây dựng khu NOXH cho người lao động q Trong trường hợp khu vực quy hoạch phát triển nhà nằm cạnh KCN UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng KCN gắn với quy hoạch xây dựng khu nhà cho công nhân, người lao động Bên cạnh yêu cầu bắt buộc trách nhiệm đối chủ đầu tư hạ tầng KCN, doanh nghiệp sử dụng lao động, Chính phủ đưa chế sách nhằm hỗ trợ chủ đầu tư, doanh nghiệp giải vấn đề nhà cho công nhân, lao động KCN tập trung Bảng 1: Tổng hợp chế hỗ trợ phát triển nhà cho công nhân KCN Mô hình đầu tư phát triển Đầu tư phát triển NOXH cho công nhân địa bàn thành phố Hà Nội thực chủ yếu theo mô hình: Đầu tư nguồn vốn ngân sách thành phố điển hình dự án nhà công nhân thí điểm Kim Chung, huyện Đông Anh sử dụng nguồn vốn ngân sách thành phố Đầu tư nguồn vốn doanh nghiệp hộ gia đầu tư xây mới, cải tạo quỹ nhà có công nhân thuê Một số dự án đầu tư doanh nghiệp Dự án nhà công nhân KCN Phú Nghóa, huyện Chương Mỹ, Dự án Khu NOCN Công ty TNHH điện tử Meiko Việt Nam, Dự án NOCN Công ty TNHH Young Fast KCN Thạch Thất Công tác quy hoạch, thiết kế Quỹ đất cho phát triển NOCN chủ yếu từ nguồn Quỹ đất 20% dành cho NOXH dự án nhà thương mại địa bàn dự án KCN hình thành xác định quy hoạch KCN dự án hình thành Theo quy định, giải pháp bố trí NOCN cần xác định trình quy hoạch KCN Các khu NOCN bố trí khuôn viên KCN bên KCN Mật độ xây dựng phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hành, không khống chế số tầng cao (phù hợp với quy hoạch xây dựng) Tiêu chuẩn tối thiểu 5m2/người Quỹ nhà sinh viên Theo số liệu Sở Xây dựng Hà Nội, địa bàn thành phố giai đoạn 2010-2016 có 06 dự án NOSV tập trung với tổng diện tích đất xây dựng 12.547m2, diện tích sàn xây dựng 216.161m2 cung cấp 18.438 chỗ cho sinh viên khu ký túc xá tập trung (Dự án xây dựng nhà cho học sinh, sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệpnhà A1, A5, A6; Dự án Xây dựng nhà cho học sinh, sinh viên CT1 khu đô thị Mỹ Đình II; KTX số trường đại học, cao đẳng địa bàn) Phần lớn dự án đầu tư nguồn vốn nhà nước phần tự chủ trường đại học Ngoài KTX nêu trên, mô hình Làng sinh viên Hacinco Công ty Đầu tư Xây dựng số Hà Nội làm chủ đầu tư dự án tiêu biểu sử dụng vốn ngân sách Năm 2002 công ty hoàn thành đưa vào hoạt động Khách sạn Thể thao, đến năm 2009 nhà 17-21 tầng vào hoạt động Với số lượng 555 phòng chất lượng cao, tính đến thời điểm Làng Sinh viên Hacinco đón tiếp 23.900 lượt sinh viên n Cơ chế, sách phát triển Đầu tư vốn ngân sách thành phố: Hiện địa bàn thành phố có 02 dự án nhà sinh viên thành phố đầu tư xây dựng dự án Ký túc xá sinh viên Pháp Vân KTX Mỹ Đình II Đây 02 dự án chương trình thí điểm xây dựng khu nhà sinh viên nguồn vốn ngân sách thành phố trái phiếu Chính phủ Sở Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư quản lý vận hành q Nguồn: Nhóm đề tài tổng hợp 84 SË 95+96 2018 Trong trình vận hành 02 khu KTX phát sinh nhiều Q u y h oπc h & Bảng 2: Tổng hợp chế hỗ trợ phát triển nhà cho sinh viên Nguồn: Nhóm đề tài tổng hợp t∏c gi∂ Các dự án NOSV chủ yếu theo dạng nhà Ký túc xá, chưa phong phú chủng loại hộ Mặc dù đầu tư xây dựng bản, dự án KTX Pháp Vân-Tứ Hiệp không đạt kết mong nuốn cho có nguyên nhân từ công tác quy hoạch kết nối hạ tầng Dự án nằm xa cụm trường đại học lại thiếu tuyến giao thông công cộng kết nối Hiện có 01 tuyến xe bus kết nối khu KTX với trung tâm thành phố Sở Xây dựng Hà Nội ban hành số mẫu thiết kế điển hình cho nhà sinh viên Quỹ NOXH cho thuê phát triển theo dự án NOXH Luật Nhà năm 2014 có quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng NOXH để bán, cho thuê, thời gian vừa qua doanh nghiệp chủ yếu tham gia đầu tư xây dựng NOXH để bán, kể bán cho đối tượng xã hội với mục đích nhằm thu hồi vốn nhanh mà không trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà thuê Do vậy, tỷ lệ NOXH thuê NOXH để bán, cho thuê mua thấp Riêng quỹ NOXH thuê địa bàn thành phố chủ yếu Nhà nước bỏ vốn đầu tư có chế khuyến khích để xây dựng cho số đối tượng xã hội thuê học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, công nhân KCN Mô hình đầu tư phát triển vấn đề, đặc biệt khu KTX Pháp Vân Hiện có tòa tổng số 06 tòa nhà xây dựng đưa vào vận hành từ tháng1/2015, số lượng sinh viên thuê trọ (tỉ lệ lập đầy khoảng 40-50%), Sở Xây dựng có kế hoạch xin chuyển đổi tòa nhà lại thành NOXH để bán không Bộ Xây dựng chấp thuận Đầu tư vốn ngân sách: Làng Sinh viên Hacinco dự án nhà cho sinh viên thuê, Công ty Đầu tư Xây dựng số Hà Nội làm chủ đầu tư xây dựng quản lý khai thác diện tích đất ha, thuộc phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội Đề án xây dựng làng sinh viên Hacinco UBND TP.Hà Nội phê duyệt năm 2000 QĐ số 4289/QĐ - UB ngày 28/08/2000 q Đây mô hình NOXH cho sinh viên đầu tiên, đầu tư quỹ đất doanh nghiệp vốn Ngân sách Nhà nước, nhằm đóng góp vào chương trình phát triển NOXH UBND TP Hà Nội” – Dự án khởi công xây dựng năm 2000 thức vào hoạt động ngày 10/10/2001, với tổng kinh phí đầu tư hàng nghìn tỉ đồng, cung cấp 555 phòng loại với chất lượng cao Hiện Hà Nội có dự án xây dựng NOXH cho thuê, thuê mua (sử dụng quỹ đất 20%) dự án CT19 KĐT Việt Hưng (quận Long Biên) với quy mô 515 hộ; dự án cho thuê mua với quy mô 300 hộ KĐT 300 hộ thuê, 300 hộ thuê mua KĐT Đặng Xá Như tổng quỹ NOXH cho thuê (không kể nhà công nhân sinh viên) địa bàn thành phố đạt gần 1200 hộ, số khiêm tốn so với nhu cầu thuê nhà Cơ chế, sách phát triển Quỹ đất dành để xây dựng nhà thu nhập thấp để bán bố trí quy hoạch dự án phát triển đô thị địa phương Chủ đầu tư dự án nhà thương mại có quy mô từ 10 trở lên dự án khu đô thị địa bàn, phải bảo đảm dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu 20% quỹ đất dự án để xây dựng nhà thu nhập thấp (tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà thu nhập thấp dự án nhà thương mại khu đô thị phải xác định quy hoạch chi tiết xây dựng cấp có thẩm quyền phê duyệt) Công tác quy hoạch, thiết kế Quỹ đất dành cho phát triển nhà sinh viên chủ yếu dựa vào quỹ đất dành cho NOXH chung thành phố, quỹ đất khuôn viên sở đào tạo Hiện thành phố chưa có kế hoạch phát triển quỹ đất riêng dành cho NOSV Các dự án phát triển nhà sinh viên điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hành, số tầng phù hợp với quy hoạch xây dựng Tiêu chuẩn tối thiểu 4m2/người SË 95+96 2018 85 Đối với địa phương có quỹ đất dành để xây dựng NOXH theo quy định khoản Điều 20 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (nhưng chưa triển khai xây dựng NOXH), chủ đầu tư (trước chuyển giao quỹ đất cho địa phương) đăng ký đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp giao lại cho chủ đầu tư quỹ đất để xây dựng nhà thu nhập thấp thuê thuê mua Bảng 3: Tổng hợp chế hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê dự án NOXH NOXH chuyển đổi từ nhà thương mại: Từ năm 2012, với gói tín dụng 30.000 tỉ hỗ trợ thị trường BĐS, Chính phủ có chủ trương cho phép chuyển đổi số dự án nhà thương mại đủ điều kiện sang NOXH, góp phần giải hàng tồn đọng tạo quỹ NOXH bổ sung, có NOXH cho thuê Đến cuối năm 2017, nước có 63 dự án với quy mô khoảng 42.370 hộ xin chuyển đổi sang dự án NOXH, tập trung chủ yếu Hà Nội TP Hồ Chí Minh q n Công tác quy hoạch, thiết kế Quỹ đất cho phát triển NOXH cho thuê cho nhóm đối tượng thu nhập thấp sách chủ yếu trông vào quỹ đất 20% danh cho NOXH dự án nhà thương mại quỹ đất doanh nghiệp phát triển nhà Khi phát triển NOXH ô đất thuộc quỹ 20% đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại địa bàn thành phố phát sinh nhiều bất cập quy định hành chưa có quy định tỷ lệ % đất dành để phát triển nhà xã hội lập, thẩm duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chung…Do đó, thiếu tính chủ động bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng NOXH đáp ứng nhu cầu theo chương trình, kế hoạch đặt Việc triển khai xây dựng nhà nhà xã hội quỹ đất 20% phụ thuộc vào công tác giải phóng mặt bằng, kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chủ đầu tư dự án nhà thương mại nên tiến độ thường chậm Nguồn: Nhóm đề tài tổng hợp Mô hình đầu tư phát triển n Đầu tư vốn doanh nghiệp: Trên thực tế TP Hà Nội nay, dự án phát triển NOXH cho thuê dành cho nhóm đối tượng thu nhập thấp sử dụng vốn ngân sách Nhà cho nhóm đối tượng sách khác hỗ trợ thông qua chương trình riêng Chương trình hỗ trợ nhà cho người có công với cách mạng NOXHCT chủ yếu phát triển theo dự án NOXH thông thường với tỉ lệ nhà cho thuê theo quy định 20% dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách Trong số 09 dự án hoạt động địa bàn thành phố có 02 dự án: khu NOXH Đặng Xá dự án sử dụng vốn doanh nghiệp (doanh nghiệp nhà nước) lại Công ty phát triển nhà tư nhân cổ phần thực hiện, bao gồm: Khu NOXH Phú Lãm tổng số 1534 căn, Dự án khu NOXH Bamboo Garden 432 căn, Khu NOXH Ecohome có tổng số 863 căn, dự án NOXH Kiến Hưng 324 căn, Nhà 19T1 thuộc Dự án xây dựng nhà thu nhập thấp phường Kiến Hưng, Hà Đông có 432 căn, Lô đất số 5.B2, Khu NOXH, nhà thấp tầng, nhà cao tầng lô đất 5.B2, 5.B3, 5.B4 5.B5 thuộc khu tái định cư Đông Hội, huyện Đông Anh có 504 căn, Dự án Khu nhà Thạch Bàn có 332 căn, dự án NOXH cho cán sỹ quan thuộc Tổng cục II, Bộ Quốc Phòng có 246 86 SË 95+96 2018 Bên cạnh đó, không thu tiền sử dụng đất nên số dự án NOXH vị trí đất có giá trị cao, có lợi thương mại, bán nhà khống chế giá bán nên phát sinh phức tạp, có tình trạng mua bán lại trái quy định Vị trí quy hoach: phần lớn dự án quy hoạch quận, huyện xa trung tâm như: Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh, Hà Đông… Chỉ tiêu quy hoạch: Các dự án nhà giá thấp điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn QHXD hành Chủ yếu loại hình nhà hộ chung cư, đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hành nhà cao tầng, nhà chung cư q Quỹ nhà cho thuê hộ gia đình đầu tư Một nghịch lý tồn không thành phố Hà Nội mà nhiều đô thị lớn toàn quốc, là: doanh nghiệp không tỏ mặn mà phát triển NOXH thuê tồn thị trường cho thuê nhà giá rẻ phát triển mạnh mẽ đô thị lớn hay đô thị công nghiệp cá nhân, hộ gia đình tổ chức vận hành Đây hình thức phát triển nhà cho thuê phổ biến nay, phát triển mạnh khu phụ cận KCN tập trung KCN Bắc Thăng Long, Kim Chung phát triển tự phát, xen cấy khu dân cư gần trường đại học địa bàn thành phố như: ĐH Bách Khoa, ĐH Kinh tế quốc dân, Kiến Trúc, Xây dựng, ĐH Sư Quy h oπc h & phạm, ĐH Luật…Giá cho thuê hộ khoảng 15 m2 có xép lửng dao động từ 1-2 triệu đồng tùy theo chất lượng vị trí nhà Giá thuê phù hợp với khả chi trả đối tượng sinh viên chung (từ 1-2 người/phòng) công nhân, lao động nhập cư độc thân hộ gia đình chưa có Theo Báo cáo HĐND thành phố Hà Nội, địa bàn thành phố Hà Nội có khoảng 16.000 điểm cho thuê nhà có quy mô từ đến 10 phòng, đáp ứng 250.000-300.000 chỗ Các số nói lên nhu cầu thực tế lớn nhà cho thuê giá rẻ thành phố n Các vấn đề đặt Mặc dù đối tượng thuê nhà chủ yếu bao gồm: Học sinh, sinh viên, công nhân KCN, lao động nhập cư, đối tượng thuộc diện sách NOXH nước ta (nằm nhóm đối tượng thụ hưởng sách NOXH theo Luật Nhà ở) nhà cho thuê hộ gia đình đầu tư cho nhóm đối tượng thuê Luật nhà đề cập tới chưa có chế sách cụ thể để hỗ trợ phát triển quản lý Như vậy, câu hỏi lớn đặt là: Tại nhà cho thuê hộ gia đình đầu tư ưu đãi sách lại phát triển mạnh NOXH dành cho thuê Thành phố Doanh nghiệp đầu tư lại không phát triển được? Trả lời cho câu hỏi có lý sau: q Sức sống mạnh mẽ phân khúc nhà cho thuê giá rẻ có vận hành hoàn toàn theo chế thị trường, đáp ứng quy luật cung-cầu thị trường điều tiết giá cả, phù hợp với mức thu nhập đối tượng thuê nhà q Nhà cho thuê hộ gia đình tận dụng quỹ nhà quỹ đất có sẵn dân nên giải yếu tố đầu vào quan trọng phát triển nhà đất xây dựng q Nhà cho thuê hộ gia đình sử dụng nguồn lực có sẵn người dân để đầu tư cải tạo quỹ nhà có xây dựng mới, qua giải yếu tố đầu vào quan trọng thứ Vốn đầu tư q Nhà cho thuê hộ gia đình người dân trực tiếp quản lý vận hành với quy mô đầu tư nhỏ vừa (từ đến vài chục phòng), có mô hình phát triển phù hợp q Nhà cho thuê hộ gia đình phát triển khu vực liền kế với khu vực học tập, làm việc đối tượng sử dụng sinh viên, công nhân, nên thuận tiện cho việc sinh hoạt tiết kiệm chi phí lại, Nhà cho thuê hộ gia đình có vị trí xây dựng phù hợp q Nhà cho thuê hộ gia đình đa dạng hình thức đáp ứng yêu cầu tự sinh hoạt cá nhân, nguyên nhân quan trọng khiến cho khu ký túc xá sinh viên công nhân KCN không thu hút người đến thuê Tuy có nhiều mặt mạnh kể trên, mô hình tồn nhiều vấn đề về: Quản lý chất lượng nhà: để giảm giá thành cho thuê nhà, lại chưa có tiêu chuẩn, quy định cụ thể điều kiện nhà thuê, nên hộ gia đình đầu tư cải tạo, xây dựng phòng thuê mức tối thiểu, đặc biệt yêu cầu an toàn cháy nổ thường không t∏c gi∂ đảm bảo Trên thực tế xảy nhiều vụ việc cháy nổ gây thương vong đáng tiếc địa bàn thành phố thời gian qua Quản lý dân cư: Các khu nhà trọ có đông người đến thường tuân thủ quy định khai báo tạm trú nên việc quản lý dân cư khó khăn, thường nảy sinh vấn đề phức tạp an ninh, trật tự; Quản lý kinh doanh: Việc cho thuê nhà hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận, nhiên việc quản lý hoạt động hạn chế, đặc biệt khu nhà thuê có quy mô lớn (hàng chục phòng) Tồn số vấn đề giá thuê nhà, giá điện, nước sinh hoạt, khiến quyền lợi người thuê chưa đảm bảo Mặc dù nhiều vấn đề tồn tại, loại hình nhà cho thuê hộ gia đình đầu tư chiếm tỉ trọng quan trọng (ước tính khoảng 80÷90%) quỹ nhà cho thuê địa bàn thành phố Nếu có giải pháp hạn chế nhược điểm phát huy ưu điểm loại hình nhà này, cho phép thành phố Hà Nội tạo đột phá lớn giải vấn đề phát triển NOXH thuê Đánh giá tổng kết tồn tại, nguyên nhân, hội thách thức đặt cho công tác phát triển NOXH cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội q Tồn chế huy động vốn Sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho NOXH nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng hạn chế phát triển NOXH nói chung NOXHCT Đến thời điểm tại, đa phần dự án NOXH đầu tư nguồn vốn công, nguồn vốn ngân sách trung ương địa phương dành cho lónh vực bị giới hạn Một điểm đáng lưu ý Luật Nhà 2005 có quy định 30 – 50% phí sử dụng đất địa phương từ dự án phát triển nhà thương mại cần sử dụng để phát triển NOXH, nhiên việc thực điều khoản chưa khả thi địa phương thường ưu tiên ngân sách cho nhu cầu khác đánh giá cấp bách Ngoài ra, trước có nghị định 188 năm 2013 doanh nghiệp phát triển NOXH sử dụng đất để chấp cho khoản vay vốn phục vụ cho dự án, dẫn đến khó khăn việc huy động vốn đầu tư Nguồn vốn phát triển NOXH hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất dự án phát triển nhà thương mại dự án khu đô thị địa bàn (mức cụ thể Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, định), ngân sách địa phương hay huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật tiền tự nguyện tổ chức, cá nhân nước Việc tính giá thuê, thuê mua NOXH phụ thuộc lớn vào nguồn vốn q Tồn chế hỗ trợ chủ đầu tư Xét quan điểm đầu tư theo quy định, chủ đầu tư NOXH phép hưởng 10% lợi nhuận biên, mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng dự án bất động sản khác Việt Nam Do thực tế doanh nghiệp trọng xây dựng phân khúc nhà SË 95+96 2018 87 cho người giả, vốn không bị ràng buộc điều kiện tiếp cận nhà có khả chi trả nhanh hơn, tạo điều kiện quay vòng vốn thu lợi nhanh cho chủ đầu tư Ngoài ra, tiến hành xây dựng NOXH, chủ đầu tư không tự định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần địa phương quy định, họ không chủ động chiến lược đầu tư Một thực tế với khung pháp lý tại, quyền cấp có nhiều sách ưu tiên dành cho chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án NOXH Luật nhà năm 2005 có quy định nhà đầu tư phát triển nhà cho hộ gia đình thu nhập thấp nhận ưu đãi đặc biệt miễn tiền thuê đất áp dụng mức thuế suất thấp hơn, chí miễn hoàn toàn so với việc kinh doanh nhà thông thường nhằm khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng NOXH Các sách ban hành sau bổ sung thêm điều kiện cụ thể nhằm ưu đãi cho chủ đầu tư Trong nỗ lực đẩy mạnh việc phát triển NOXH, nghị 18/2009/NQ-CP Chính phủ đưa số ưu đãi cụ thể thuế nguồn vốn cho chủ đầu tư, đồng thời khẳng định nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án hệ thống giao thông, cấp điện, cấp thoát nước cung cấp số hỗ trợ mặt kỹ thuật công tác thiết kế Đến cuối năm 2013, hàng loạt ưu đãi khác đề cập đến Nghị định 188/2013/NĐ-CP, đáng lưu ý ưu đãi sử dụng đất, khả kết hợp phát triển NOXH kinh doanh thương mại, việc sử dụng tài sản hình thành tương lai dự án NOXH để vay vốn đầu tư Các ưu đãi nhấn mạnh đến việc nhà nước hỗ trợ phần chủ đầu tư NOXH việc xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật xã hội phạm vi dự án Trong trường hợp xây nhà cho thuê chủ đầu tư hỗ trợ toàn hạ tầng kỹ thuật xã hội phạm vi dự án bán NOXH sau thời gian cho thuê định Bên cạnh đối tượng chủ đầu tư tổ chức, doanh nghiệp nghị định đề cập đến ưu đãi cụ thể dành cho cá nhân hộ gia đình công tác xây dựng cung cấp NOXH Như thấy ưu đãi chủ đầu tư NOXH ngày mở rộng, chưa kể gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ tung từ đầu năm 2013 theo tinh thần Nghị 02 Chính phủ n Tồn công tác phát triển quỹ đất xây dựng với quỹ đất cho nhà cho công nhân KCN tập trung Mặc dù Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng năm 2008 Chính phủ quy định KCN, khu chế xuất khu kinh tế, Quyết định 66/2009/QĐ-TTg ban sách phát triển nhà cho công nhân KCNđã nêu rõ yêu cầu xác định quỹ đất cho phát triển nhà cho công nhân KCN tập trung, KCX, KKT phải thực từ khâu lập quy hoạch tổng thể phát triển KCN, tới chưa có hướng dẫn cụ thể Bộ Xây dựng q Đối 88 SË 95+96 2018 Bảng 4: Các ưu đãi cụ thể dành cho chủ đầu tư NOXH Nguồn; Nhóm đề tài tổng hợp Quy h oπc h & t∏c gi∂ cách xác định tiêu nhà ở, quy mô, cách phân bổ quỹ đất KCN trình hình thành giải pháp bổ sung KCN hình thành xây dựng khu nhà công nhân KCN hạn chế thiếu hướng dẫn cụ thể chế sách đầu tư, giải pháp thiết kế quy hoạch, xác định quỹ đât, quản lý khai thác sử dụng Các chế tài nhằm gắn trách nhiệm bên việc bố trí phương án nhà cho công nhân Doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN doanh nghiệp sử dụng lao động, quyền địa phương chưa rõ ràng Việc Quy hoạch khu NOCN chưa yêu cầu bắt buộc mặt pháp lý chủ đầu tư khu công nghiệp tập trung, tình trạng né tránh trách nhiệm chủ đầu tư, doanh nghiệp đẩy trách nhiệm sang cho quyền thành phố Các tồn khiến cho việc phát triển nhà cho công nhân gặp nhiều khó khăn n Đối với quỹ đất cho nhà sinh viên Đối với nhà công nhân, sinh viên nên ưu tiên dành quỹ đất 20% để phát triển dự án xây dựng NOCN, NOSV Tuy nhiên quỹ đất hạn chế, phụ thuộc chủ yếu vào tiến độ giải phóng mặt bàn giao CĐT dự án nhà thương mại n Đối n Đối với quỹ đất cho phát triển NOXH dự án nhà thương mại Việc thu hồi quỹ đất 20% dành cho phát triển NOXH dự án nhà thương mại khâu hạn chế lớn gây ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu phát triển NOXH thành phố thời gian qua Các vấn đề tồn bao gồm: q Chưa có quy định tỷ lệ % đất dành để phát triển nhà xã hội lập, thẩm duyệt quy hoạch chung,quy hoạch phân khu…Do dẫn đến thiếu tính chủ động bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng NOXH đáp ứng nhu cầu theo chương trình, kế hoạch đặt q Công tác giải phóng mặt quỹ đất 20% phụ thuộc vào tiến độ giải phóng mặt chung dự án Việc buông lỏng quản lý nhà nước khâu xét duyệt phương án quy hoạch chi tiết 1/500 bị số CĐT lợi dung, cố tình bố trí quỹ đất dành cho NOXH vào khu vực khó giải phóng mặt dự án (các khu vực dân cư hữu, khu nghóa trang…) khiến cho việc bàn giao quỹ đất gặp nhiều khó khăn n Tồn công tác đầu tư xây dựng n Đối với nhà cho học sinh, sinh viên nhà cho sinh viên chưa đáp ứng nhu cầu lớn nhà cho gần 300.000 sinh viên địa bàn thủ đô Các Khu ký túc xá trường đại học đáp ứng khoảng 50% nhu cầu, phần lại phải thuê trọ khu nhà cho người dân tự đầu tư xây dựng q Phát triển nhà cho sinh viên chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân sách TW thông qua Bộ Giáo dục đào tạo ngân sách thành phố, xã hội hóa phát triển nhà sinh viên gặp nhiều khó khăn, địa bàn thành phố có 01 dự án sử dụng vốn ngân sách, doanh nghiệp đầu tư q Việc Quy hoạch khu KTX tập trung sử dụng ngân sách nhà nước đầu tư nhiên số dự án khu KTX việc lựa nghiên cứu dự án tiền khả thi chưa hợp lý đánh giá nhu cầu thuê nhà việc xác định vị trí quy hoạch, khiến cho lượng sinh viên thuê không đạt mục tiêu (điển hình dự án khu NOSV Pháp Vân) \n Đối với nhà cho công nhân KCN tập trung Mặc dù có sở pháp lý cho việc phát triển nhà cho người lao động gắn với quy hoạch KCN nêu trên, trình đầu tư q Quỹ với NOXH cho thuê theo dạng dự án NOXH khu NOXH cho thuê địa bàn thành phố chủ yếu quy hoạch tích hợp dự án NOXH theo quy định phải dành 20% quỹ NOXH thuê Do số lượng hộ NOXH cho thuê hạn chế Chủ đầu tư dự án NOXH chưa thực quan tâm phát triển loại hình NOXH mà chủ yếu đối phó với quy định chung Đã có tượng, số khu NOXH hộ dành thuê bị bỏ không không vận hành chờ chuyển đổi sang nhà bán q Các n Tồn công tác quy hoạch, thiết kế Chất lượng nhà khu nhà công nhân chủ đầu tư nước xây dựng tương đối thấp; tiện ích phục vụ, hạ tầng xã hội thiếu Một số khu KTX, bên cạnh nhà ở, tiện ích phục vụ, vui chơi giải trí, học tập chưa đầu tư khiến cho khu KTX không hấp dẫn sinh viên Trang thiết bị nội thất hộ đơn giản, chưa tiện nghị; loại hình phòng cho thuê đơn điệu q Các dự án NOXH độc lập xây dựng thời gian gần quy hoạch tốt; trọng đến phát triển không gian sống tiện ích phục vụ Tuy nhiên nhiều dự án chưa trọng đầu tư dịch vụ tiện ích phục vụ đời sống văn hóa tinh thần công nhân q Phần lớn dự án quy hoạch vị trí ven đô, nhằm giảm chi phí đất đai nên khiến cho chi phí lại người sử dụng tăng cao q Việc kết nối hạ tầng giao thông công cộng đến dự án NOXH khó khăn q Bố trí hộ cho thuê dự án NOXH độc lập tương đối tốt mặt công sử dụng cần trọng đến thói quen lối sống công nhân, đại phận lao động đến từ khu vực ngoại thành n Tồn công tác quản lý, vận hành công tác quản lý vận hành Thực quy định Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà ở, quy định phân cấp quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước: q Đại diện quan địa diện chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu Nhà nước: UBND Thành phố Hà Nội; q Đại diện quan quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước địa phương: Sở Xây dựng Hà Nội; q Đơn vị quản lý vận hành nhà thuộc sở hữu Nhà nước: vào thời điểm tại, Công ty Nhà Ban Quản lý nhà công sở đơn vị quản lý vận hành theo hình thức giao nhiệm vụ nhiên theo quy định pháp luật thực lựa chọn thông qua đấu q Veà SË 95+96 2018 89 Quy h oπch & thầu đấu thầu lựa chọn đơn vị cung ứng dịch vụ quản lý vận hành Bên cạnh đó, khoản điều 42 nghị định 99/2015/ NĐ-CP có quy định “2 Thực cho thuê quản lý việc sử dụng nhà theo nhiệm vụ giao theo hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành ký kết với quan quản lý nhà ở” Tồn tại: Căn theo điều 41, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định quyền trách nhiệm quan quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước Sở Xây dựng địa phương phải đảm nhiệm 12 nhiệm vụ liên quan đến công tác vận hành tòa nhà Tuy nhiên, với định biên công chức phân công nhiệm vụ phòng chuyên môn số nội dung công tác khó hoàn thành Do vậy, nên xem xét bổ sung phận trực thuộc Sở có chức năng, nhiệm vụ tham mưu, giúp việc cho lãnh đạo Sở trực tiếp quản lý thực công tác (mô hình Chi cục quản lý nhà Ban quản lý nhà) địa phương có nhiều nhà thuộc sở hữu nhà nước Ngoài ra, với khu NOCN, việc chấp thuận đối tượng thuê nhà thực theo quy định nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 thông tư số 19/2016/TTBXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng hồ sơ thuê nhà công nhân, sinh viên phải chuẩn bị đầy đủ theo quy định điều 14 xét duyệt theo trình tự điều 16 thông tư Việc xét duyệt nhiều thời gian bất cập công tác đáp ứng nhu cầu chỗ cho sinh viên, công nhân khó có đầy đủ giấy tờ chứng minh lên công tác, học tập Cơ quan giúp việc thay mặt Cơ quan quản lý nhà địa phương để thực công tác kiểm tra, xét duyệt hồ sơ nhanh gọn theo ủy quyền giao nhiệm vụ q Về công tác bảo trì công trình Hiện nay, công tác bảo trì công trình thực theo hướng dẫn Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì công trình xây dựng vàThông tư số 26/2016/TTBXD ngày 26/10/2016 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng bảo trì công trình xây dựng nhiên áp dụng tồn không 90 SË 95+96 2018 t∏c gi∂ khó khăn tương thích từ ngữ quy định hệ thống Luật Xây dựng, Luật Nhà văn hướng cụ thể Đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước, theo quy định Luật Nhà phân biệt 03 khái niệm: Chủ sở hữu – Đại diện chủ sở hữu; Cơ quan quản lý nhà ở; Đơn vị quản lý vận hành q Đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước, theo quy định Luật Xây dựng phân biệt 03 khái niệm: Chủ sở hữu – Đại diện chủ sở hữu; Người quản lý sử dụng q Trên thực tế, khái niệm Chủ sở hữu – Đại diện chủ sở hữu tương đối rõ ràng công trình nhà nhà nước UBND Thành phố đại diện Tuy nhiên, vai trò Chủ Đầu tư – Đại diện Chủ đầu tư xuất rõ nét thực dự án đầu tư xây dựng công trình thường kết thúc toán bảo hành công trình Nhiều quy định văn hướng dẫn Luật Nhà yêu cầu đơn vị Chủ đầu tư phải thực số nhiệm vụ giai đoạn sau đầu tư chưa tương thích với mô hình Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng nay, đơn vị giao quản lý sau đầu tư thực lại chưa phù hợp với luật văn hướng dẫn Ngoài ra, khái niệm người quản lý sử dụng công trình Nghị định 46 liên hệ sang Nghị định 99 hiểu nhiều khái niệm: công tác quản lý quan quản lý nhà đơn vị quản lý vận hành; người sử dụng có người sử dụng trực tiếp (người thuê nhà) người tổ chức khai thác sử dụng (đơn vị quản lý vận hành quan quản lý nhà) n Việc không đồng khái niệm dẫn đến lúng túng công tác lập, thẩm định, phê duyệt thực kế hoạch bảo trì hàng năm công trình.Trong văn quy phạm pháp luật thời gian tới cần làm rõ đồng chủ thể tham gia công tác đầu tư xây dựng, vận hành bảo trì công trình Theo quy định pháp luật hành công trình xây dựng bàn giao đưa vào sử dụng phải có quy trình bảo trì duyệt Công tác lập quy trình bảo trì tư vấn thiết kế lập thực thiết kế sở hoàn thiện thiết kế kỹ thuật Các thiết bị lắp đặt công trình quy trình nhà thầu cung cấp thiết bị bổ sung sau lắp đặt Như vậy, hệ thống quy trình bảo trì không đồng không đầu mối xây dựng, kiểm tra dẫn đến phần lớn quy trình bảo trì không thẩm định, phê duyệt (chủ yếu Chủ đầu tư đóng dấu) Việc không phân định rõ trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt quy trình bảo trì dẫn đến không đồng công trình khác chất lượng hồ sơ quy trình bảo trì vô Đây đầu vào quan trọng dẫn đến chất lượng kế hoạch bảo trì hàng năm thường không đáp ứng yêu cầu có tính chất dự báo hư hỏng mà chủ yếu sửa chữa hư hỏng phát lộ bên Về khái niệm bảo dưỡng công trình: Tại thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư chi phí bảo dưỡng thường xuyên xác định thuộc chi phí quản lý vận hành nhiên theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì công trình xây dựng chi phí bảo dưỡng định kỳ thuộc chi phí bảo trì công trình Hai chi phí cấu thành giá dịch vụ quản lý vận hành giá cho thuê nhà thực theo quy định khác nên cần phải phân biệt rõ để đơn vị áp dụng Hiện nay, chưa có định nghóa cụ thể hai khái niệm n Nhận thức quyền, doanh nghiệp thói quen tâm lý người thuê nhà q Chính quyền: Chính quyền trung ương tập trung chủ yếu vào ban hành chế sách thúc đẩy phát triển NOXH nói chung, nhà cho công nhân sinh viên, sách phát triển NOXHCT cho nhóm đối tượng thu nhập thấp mờ nhạt Chính quyền cấp địa phương chưa nhận thức rõ vai trò trách nhiệm phát triển NOXHCT q Doanh nghiệp BĐS: Tập trung vào phát triển nhà thương mại giá rẻ để thu hồi vốn nhanh NOXH để tận dụng ưu đãi Chính Phủ, địa phương Doanh nghiệp không mặn mà với phát triển NOXHCT lợi nhuận thấp, chậm thu hồi vốn đầu tư chi phí quản lý vận hành lớn, trình quản lý vận hành tòa nhà tiềm ẩn nhiều rủi ro mặt pháp lý.Việc phát triển quỹ NOXHCT dự án NOXH mang tính đối phó với quy định pháp luật, thiếu thực chất q Doanh nghiệp sử dụng lao động, chủ đầu tư KCN: Có tâm lý ỷ lại vào Nhà nước Chính quyền địa phương, chưa nhận thức rõ trách nhiệm lợi ích việc bảo đảm nhà cho người lao động để tái sản xuất sức lao động, ổn định sản xuất Người dân: Chưa quen với việc thuê nhà ở, suy nghó truyền thống coi trọng việc sở hữu nhà tài sản đảm bảo lâu dài./ q * Viện Nghiên cứu đô thị phát triển hạ tầng ** Viện Quy hoạch đô thị nông thôn quốc gia SË 95+96 2018 91 ... nhà thuộc sở hữu nhà nước: q Đại diện quan địa diện chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu Nhà nước: UBND Thành phố Hà Nội; q Đại diện quan quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước địa phương: Sở Xây dựng Hà Nội; ... 80÷90%) quỹ nhà cho thuê địa bàn thành phố Nếu có giải pháp hạn chế nhược điểm phát huy ưu điểm loại hình nhà này, cho phép thành phố Hà Nội tạo đột phá lớn giải vấn đề phát triển NOXH thuê Đánh... Năm 2005, Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, quy định cụ thể hình thức phát triển nhà ở, bao gồm: Phát triển nhà thương mại (do doanh nghiệp, tổ chức đầu tư theo dự án); Phát triển nhà riêng lẻ (cá