Bài viết trình bày sự hình thành các dự án nhà ở chung cư cao tầng và hệ thống dịch vụ làm thay đổi cấu trúc trung tâm đô thị; sự phát triển chưa tương đồng về công trình hạ tầng xã hội; phát triển đô thị nén đang tạo ra những xung đột lợi ích về không gian đô thị...
DIỄN ĐÀN ĐÔ THỊ NÉN VÀ TÁI CẤU TRÚC ĐÔ THỊ PGS.TS PHẠM HÙNG CƯỜNG Đại học Xây dựng Đ ô thị nén (compact city) phương thức phát triển đô thị áp dụng phổ biến nước phát triển hướng cho phát triển bền vững đô thị Sau giai đoạn phát triển mở rộng, nhà quy hoạch nhận thấy đô thị cần có cách tổ chức có hiệu hơn, tiết kiệm tài nguyên, đất đai, lượng, phát triển theo hướng “đô thị nén” Các khu vực đô thị tổ chức có hệ số sử dụng đất cao, mật độ cư trú cao, đa dạng chức sử dụng Từ đầu thập niên 1990, nước châu Âu coi đô thị nén dạng phát triển hướng tới đô thị bền vững, có mục tiêu lớn mà đô thị nén hướng tới là: ■ Tiết kiệm tài nguyên lượng (sử dụng đất, giao thông, giảm ô nhiễm, chất thải) ■ Tái thiết khu vực trung tâm đô thị, góp phần kiểm soát phát triển bành trướng vùng ngoại ô vốn hình thành từ xã hội phụ thuộc vào xe ô tô Cụ thể hơn, số nghiên cứu (1) đặc tính đô thị nén để hướng tới phát triển bền vững là: ■ Rút ngắn khoảng cách lại hoạt động đô thị; ■ Giảm bớt phụ thuộc vào ô tô cá nhân, tăng cường giao thông bộ; ■ Tiêu thụ lượng tập trung vào khu vực; ■ Sử dụng hiệu tối đa tài nguyên đất đai, tạo điều kiện tốt cho kết nối đô thị - nông thôn; 50 SË 94 2018 ■ Tăng khả cung cấp tiện ích, dịch vụ công cộng; ■ Tăng khả tạo đa dạng việc làm dịch vụ nơi Những ưu tạo lợi ích khía cạnh: môi trường, xã hội kinh tế Cụ thể góp phần giảm thiểu khí thải môi trường giảm bớt lại xe cộ, giảm phát thải CO2, gìn giữ vùng đất nông nghiệp Điều tốt cho sức khỏe người dân, giảm thời gian lại công nhân, giảm chi phí hạ tầng, tăng cường khả cung cấp dịch vụ xã hội so với phát triển phân tán giúp tăng số lượng công việc xanh (green job) liên quan đến công nghệ, tăng cường đa dạng nghề nghiệp kích thích phát triển nghề nghiệp phục vụ sống chất lượng cao Đây đòi hỏi thay đổi liên quan đến công tác Thiết kế đô thị, cho nơi có tinh thần nơi chốn, giảm thiểu cảm nhận ngột ngạt mật độ xây dựng cao, tăng cường kiến trúc xanh, công trình xanh, tiết kiệm lượng thiết kế kiến trúc Như thấy việc xây dựng đô thị nén không bao hàm việc nén vật thể tăng cường mật độ,â tăng hệ số sử dụng đất mật độâ cư trú mà phải giải đồng vấn đề giao thông, lượng, việc làm, tiện nghi công tác thiết kế đô thị Tại Việt Nam, xu hướng phát triển nhà cao Bảng: Một số tiêu phát triển “nén” dự án nhà Hà Nội tầng nội đô Hà Nội, TP.HCM khoảng 10 năm trở lại cho thấy xu hướng phát triển đô thị nén rõ rệt Các khu nhà ổ chuột, chung cư cũ, nhà máy cũ thay khu chung cư, văn phòng cao cấp 20-30 tầng với chất lượng dịch vụ tốt, hạ tầng đô thị đại hóa, đa dạng, dịch vụ chất lượng cao Những khu chung cư Times City, Royal City (Hà Nội) chủ đầu tư uy tín đảm bảo chất lượng xây dựng vận hành thời gian qua thúc đẩy xu hướng đến sống chung cư cao cấp tăng, tạo điều kiện cho “dự án đô thị nén” tiếp tục hình thành phát triển Tuy nhiên có khía cạnh xu hướng đô thị nén chưa nghiên cứu đầy đủ, thiết lập đô thị nén gắn liền với trình tái cấu trúc đô thị Với đặc điểm phát triển hỗn hợp đa dạng chức có mật độ cao nhìn chung hạ tầng kém, đặc biệt giao thông công cộng, phát triển theo mô hình “đô thị nén” nước phát triển không đồng nghóa phát triển bền vững, có nhiều vấn đề phải điều chỉnh, có việc tái cấu trúc đô thị Một số phân tích qua dự án nhà chung cư cao tầng hình thành Hà Nội, khu vực tái phát triển cho thấy, trình quy hoạch phát triển đô thị theo hướng đô thị nén không gắn liền với trình tái cấu trúc đô thị không đạt kết mong muốn Trên phần dự án chung cư cao tầng phát triển Hà Nội, thuộc nhóm dự án nhỏ, có quy mô 5ha, khai thác quỹ đất cũ nhà máy, chung cư cũ… để thu gom xây dựng cao tầng, thường xây dựng tòa nhà với tầng cao 25-35 tầng, có 2-3 tầng hầm, có tầng làm trung tâm thương mại, xây tòa nhà văn phòng trung tâm thương mại riêng Với vị trí nằm khu vực phát triển, gần trung tâm cũ, hạ tầng tốt nên dự án quan tâm, có tính thương mại cao Sự hình thành dự án nhà chung cư cao tầng hệ thống dịch vụ làm thay đổi cấu trúc trung tâm đô thị Trước hết, dự án chung cư cao tầng có (Nguồn: Các trang mạng thức dự án 2017-2018) mật độ cao dạng dự án tái thiết đô thị, phát triển tùy theo điều kiện đất khai thác di chuyển nhà máy cũ, khu chung cư cũ…, quy mô từ nhóm nhà 2.000 đến 4.000 dân đến đơn vị Điều kiện trạng định vị trí chúng nằm quy hoạch từ ban đầu Các tiêu quy hoạch phân khu hầu hết điều chỉnh để phù hợp với khả đầu tư, cân lợi ích chủ đầu tư lợi ích đô thị Các dự án hình thành trung tâm dịch vụ thương mại lớn, thường chiếm 1-3 tầng dưới, có nơi đến tầng, có nơi tòa nhà riêng (Dự án Hyundai Slillstate có tới 42.000m2 sàn dịch vụ thương mại, Dự án chung cư Hinode City có khoảng 44.800m2 sàn dịch vụ thương mại) Đây ưu rõ chất lượng, quy mô công trình dịch vụ so với phát triển phân tán Tuy nhiên thấy với diện tích thương mại lớn, vị trí đắc địa nội thành, trung tâm dịch vụ hướng tới phục vụ cho toàn đô thị cho dân cư nhóm nhà, với cấp đơn vị Điều đồng nghóa dự án chung cư cao cấp mọc lên, Trung tâm dịch vụ cấp đô thị lại hình thành Hàng ngàn việc làm dịch vụ việc làm khác tạo Việc đương nhiên làm thay đổi cực hút giao thông đô thị hoạt động hướng tới trung tâm này, làm thay đổi cấu trúc hệ thống trung tâm đô thị Có thể hình dung tương lai gần tới năm 2025, tuyến phố Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội với nhiều dự án lớn xây dựng tuyến phố thương mại sầm uất bậc Hà Nội, nối từ Dự án Times City đến Trung tâm thương mại chợ Mơ khoảng 4km, với mật độ cao nhiều trung tâm dịch vụ cao cấp Vấn đề việc không phản ánh nhìn nhận thay đổi cấu trúc đô thị dự án trình duyệt đơn lẻ, hệ thống hạ tầng kết nối bị động trước cực trung tâm Trong giao thông công cộng chưa hình thành lượng ô tô khu vực tăng cao, dự báo việc ùn tắc giao thông vấn đề phải đối mặt vài năm tới Sự hình thành trung tâm cấp quận (sub center - sub CBD) chưa có định hướng rõ rệt Trong đô thị châu Âu, Úc thấy rõ cấu trung tâm đô thị (city center - CBD) trung tâm cấp (Sub center - Distric center), từ có phân cấp hệ thống giao thông kết nối công cộng rõ rệt, hình thái không gian dễ nhận diện Tuy nhiên phân biệt đô thị cực lớn Hà Nội không rõ ràng Từ khái niệm chung đến Quy chuẩn Việt Nam bỏ khái niệm trung tâm cấp quận, cấp đô thị đơn vị nên cấu trúc trung tâm chức không gian, liên kết, SË 94 2018 51 ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ a Trung tâm CBD trung tâm cấp Quận b Trung tâm CBD tuyến, điểm trung tâm hệ thống phát triển tùy tiện Có kịch phát triển cấu trúc trung tâm cho Hà Nội đây: + Trung tâm CBD lõi sub - CBD phân bố rõ rệt theo khu vực + Trung tâm CBD lõi trung tâm cấp dạng tuyến, điểm, phát triển theo hình thành tuyến giao thông + Trung tâm CBD lõi phát triển lan tỏa bất định Vậy Hà Nội phát triển theo dạng nào? biến, tổ hợp chung cư, văn phòng đại có tiếng Hà Nội Keangnam, trường mầm non quốc tế Eton House đặt tầng Điều không tốt trẻ em, trẻ cần có thời gian chơi, tiếp xúc với ánh nắng mặt trời, điều kiện để hấp thụ vitamin D vốn cần cho phát triển xương trẻ nhỏ ngày bên phòng có điều hòa tốt Quy chuẩn diện tích đất cho trường mẫu giáo (10 -15m2/cháu) không tuân thủ dự án “nén” Nhận diện phát triển hữu, trung tâm hình thành Hà Nội tạo nên hình thái “sub CBD” tuyến, điểm (dạng b) mang tính khu vực (dạng a) Các tuyến đường Nguyễn Trãi, Minh Khai, Khuất Duy Tiến (vành đai 3), Trần Duy Hưng… trở thành tuyến trung tâm với việc khai thác quỹ đất bên đường Vậy ưu, nhược điểm xu hướng phát triển dạng trung tâm tuyến, điểm cần phải nghiên cứu để điều chỉnh kịp thời Nhấn mạnh vấn đề quy hoạch, điều chỉnh phát triển có chủ đích xu hướng biến đổi sang dạng lan tỏa bất định (c), dạng phi cấu trúc khó cho việc điều tiết thực chiến lược phát triển đô thị Ngưỡng mật độ cư trú chưa quy định, phân bố quy mô dân cư đô thị thay đổi nhiều so với quy hoạch phân khu Nếu so sánh với cấu trúc đô thị Hà Nội theo đồ án Quy hoạch chung Thủ đô năm 2008 sau 10 năm thực cần đặt câu hỏi lớn: Đô thị Hà Nội có hay không cấu trúc “ mạng đa cực, đa trung tâm, đa tầng bậc” đồ án Quy hoạch chung vạch ra? Sự phát triển chưa tương đồng công trình hạ tầng xã hội: c Trung tâm CBD lan tỏa bất định Trong số lượng diện tích sàn dịch vụ lớn dịch vụ thương mại phong phú thấy vấn đề quy mô dân cư tăng cao không tương đồng với việc tăng quy mô công trình hạ tầng xã hội Ví dụ Dự án Imperia Sky Garden 423 Minh Khai theo quy mô hộ có 7.400 dân tới sinh sống, không bổ sung thêm công trình trường học mà quảng cáo sử dụng công trình trường học xung quanh trường tiểu học Vinschool, THCS Mai Động, mầm non Hoa Sữa, Đền Lừ… Cũng tương tự vấn đề với dự án Iris Garden có khoảng 4.500 dân, với dự án Gold Tower (275 Nguyễn Trãi) có khoảng 1.800 người mô tả có trường mầm non (đặt bên tòa nhà) Hình 1: Các kịch cho Cấu trúc hệ thống trung tâm Hà Nội Hiện tượng cho phép đặt trường mầm non tòa nhà cao tầng phổ 52 SË 94 2018 Một yếu tố cần khống chế mật độ cư trú (người/ha) để từ xác định ngưỡng quy mô dân cư dự án “nén” Hiện quy mô số dân xác định dựa số hộ, điều có liên quan đến hệ số sử dụng đất (diện tích sàn xây dựng khu đất/diện tích đất) tiêu diện tích hộ Tham khảo Anh mật độ cư trú cao 60 hộ (240ng/ha), Mỹ 110 hộ (440ng/ha), Hồng Kong năm 1980 tiêu diện tích 3-5m2, mật độ cư trú đến 2.500ng/ha (1) Một nghiên cứu khác cho châu Âu ngưỡng mật độ cư trú 300ng/ha chuẩn bền vững (2) Tại nước ta với mật độ cư trú khoảng từ 880 đến 2.000 ng/ha số chấp nhận, thuộc khu vực có mật độ cư trú cao.Vấn đề trình đề xuất dự án này, số dân cư hầu hết tăng so với dự kiến quy hoạch phân khu Một ví dụ điển hình đề xuất dự án khu vực Triển lãm Giảng Võ cũ (quy mô đất tương đương nhóm Tiểu khu Giảng Võ cũ), số lượng dân cư tăng chiếm khoảng 80% so với quỹ dân cư tăng theo quy hoạch Điều đồng nghóa tất khu tập thể Giảng Võ cũ cải tạo theo mô hình số lượng dân phải tăng gấp đôi Nói cấu trúc đô thị, có yếu tố chức định đến cấu trúc phân bố dân cư hệ thống trung tâm với phát triển đô thị nén qua dự án trên, thấy cấu trúc đô thị có tác động lớn biến đổi toàn diện Phát triển đô thị nén tạo xung đột lợi ích không gian đô thị Cấu trúc không gian đô thị đô thị nén tái phát triển có xung đột lợi ích toán khó giải Khó xung đột Tuyến đường Minh Khai tương lai Dự án Times City Dự án nhà HH Linh Đàm Tuyến đường Lê Văn Lương Hình3: Thiếu giải pháp thiết kế đô thị để làm giảm ngột ngạt kiến trúc cao tầng mong muốn chung cộng đồng người dân đô thị khu vực có mật độ xây dựng tầng cao vừa phải, nhiều xanh tòa nhà cao với tường bê tông che kín ánh nắng mặt trời Bản thân khu vực đô thị hữu khu vực trung tâm Hà Nội từ vành đai trở vào có mật độ dân cư, mật độ xây dựng cao, xanh thiếu Xét lợi ích chung đô thị, giải tỏa khu nhà máy cũ, chung cư cũ để tạo không gian xanh, công trình công cộng có mật độ thấp, nhiều không gian mở lý tưởng Tuy nhiên mong muốn khó khả thi mâu thuẫn với lợi ích đầu tư Để tái phát triển việc xây cao tầng, nâng cao hiệu sử dụng đất cần thiết cân đối vấn đề tài chính, đầu tư lợi ích thu lại Các đề xuất dự án cải tạo khu tập thể cũ Văn Chương, Giảng Võ đề xuất phải xây cao 25-30 tầng đủ điều kiện chi phí cho việc di dời, giải tỏa tái định cư dân hữu Chính với trình tái thiết đô thị để có cấu trúc không gian mong muốn, công tác quy hoạch lại phải nhìn nhận góc độ phát triển, tránh việc quy hoạch đưa tiêu khống chế lại phải thay đổi trình lập dự án Vậy nơi phát triển theo mô hình đô thị nén, nơi phải giữ mật độ thấp cần xác định cấu trúc tổng thể, không biến đổi hình thái không gian đô thị trở nên thiếu kiểm soát Với cách phát triển thật khó mà hình dung hình thái không gian Hà Nội vòng 15 năm tới Các giải pháp Thiết kế đô thị chưa quan tâm, nghiên cứu đề xuất đầy đủ làm giảm thiểu tác động phát triển đô thị nén mặt không gian người, Những dạng kiến trúc nhà đơn giản Royal City, Times City, khu nhà HH Linh Đàm, đường Lê Văn Lương, khu nhà Hyundai Slillstate… cao tầng tạo nên hình ảnh tường đô thị khổng lồ với cảnh quan đơn điệu, tầm nhìn hạn chế Với tốc độ đô thị nén này, cảnh quan đô thị thay đổi nhanh chóng Cảm nhận ngột ngạt sống lại tường bê tông cao ngất sớm đến với người dân Hà Nội vài năm Hình 2: Mô hình thể không gian theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội năm 2008 thấy có nhiều khác biệt so với 2018 Ví dụ tuyến đường Minh Khai, đường Lê Văn Lương Mục tiêu nén để giảm giao thông giới tăng cường giao thông chưa đáp ứng Mục tiêu chưa thực quan tâm dự án chung cư cao tầng gần Còn thấy kết nối cao, ngầm trung tâm thương mại Mỗi dự án nhà điểm độc lập, cách không xa, điều chưa khuyến khích việc bộ, đồng nghóa với giao thông giới tăng khó giảm giao thông xe máy Sự chất tải số lượng dân cư lớn khu vực tạo vấn đề giao thông tầng Các khoảng lùi công trình hạn chế nguy cho ùn tắc tuyến giao thông Phát triển đô thị nén hội để thực mô hình TOD (phát triển theo định hướng giao thông công cộng), hình thành điểm nút giao thông công cộng với cực phát triển Hiện chưa có dự án đề xuất tiện ích kết nối giao thông công cộng, chứng tỏ lúng túng việc kết nối tổng thể Kết luận Đô thị nén xu hướng phát triển có nhiều ưu việt nhiều nước giới áp dụng Với đô thị nước phát triển, thành phố Hà Nội cần có thêm nghiên cứu để vận dụng phù hợp với bối cảnh kinh tế xã hội đất nước trạng phát triển đô thị Các vấn đề cần lưu tâm là: ■ Xác định rõ cấu trúc đô thị hệ thống trung tâm phân bố lại quy mô dân cư trình phát triển đô thị dạng nén Không để trung tâm hình thành, phát triển dạng lan tỏa bất định không kiểm soát ■ Tăng cường kết nối dự án dạng “ nén” tuyến, khu vực Sự kết nối chức năng, giao thông bộ, không gian ngầm Chú trọng mục tiêu giảm giao thông giới, có xe máy ■ Có điều chỉnh định hướng kết nối giao thông công cộng đến khu vực phát triển nén, khai thác ưu phát triển TOD với dự án có tập trung dân cư cao ■ Cấu trúc không gian đô thị cần định hình lại Tăng cường giải pháp thiết kế đô thị xanh, xanh chiều đứng, quy định cụ thể khoảng lùi… để giảm thiểu tác động xấu không gian nhà cao tầng tới cảm thụ thị giác người dân ■ Phát triển đô thị nén đô thị lớn cần đặc biệt quan tâm đến mục tiêu tái thiết đô thị, cần sớm có sách khung tái thiết đô thị để có tham gia bên đầu tư, quy hoạch cộng đồng chặt chẽ từ khâu quy hoạch, đảm bảo lợi ích hài hòa phát triển đô thị Tránh dự án treo đồng thuận cộng đồng, dư luận xã hội trình triển khai TÀI LIỆU THAM KHẢO: OCED Green Growth Studies Compact City Policies, a Comparative Assessment Published on June 13,2012 Anna Krenz The Compact City, Theory and Reality.ftp://ip20017719.eng.ufjf.br/ Public/ /PLEA /5 /KRENZ.PD.Trích dẫn từ: Ch Fulford “ The Compact city and the Market”, in “ The Compact city, a Sustainable form?” ed M.Jenks, E Burton and K.Williams (New York: E & FN Spon, 1996) SË 94 2018 53 ... kiện cho “dự án đô thị nén? ?? tiếp tục hình thành phát triển Tuy nhiên có khía cạnh xu hướng đô thị nén chưa nghiên cứu đầy đủ, thiết lập đô thị nén gắn liền với trình tái cấu trúc đô thị Với đặc điểm... lượng dân phải tăng gấp đôi Nói cấu trúc đô thị, có yếu tố chức định đến cấu trúc phân bố dân cư hệ thống trung tâm với phát triển đô thị nén qua dự án trên, thấy cấu trúc đô thị có tác động lớn... đô thị có tác động lớn biến đổi toàn diện Phát triển đô thị nén tạo xung đột lợi ích không gian đô thị Cấu trúc không gian đô thị đô thị nén tái phát triển có xung đột lợi ích toán khó giải Khó