Việt Nam là một quốc gia đang phát triển với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước như Trung Quốc, Hàn Quốc từ đó đề xuất những gợi ý cho Việt Nam trong việc khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đai là việc làm có ý nghĩa trong quá trình đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020 và đô thị hóa theo hướng bền vững.
Số 07 (192) - 2019 TÀI CHÍNH QUỐC TẾ KINH NGHIỆM CỦA TRUNG QUỐC VÀ HÀN QUỐC VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI VÀ BÀI HỌC RÚT RA ĐỐI VỚI VIỆT NAM TS Bạch Thị Thanh Hà - PGS TS Nguyễn Thị Hà* Để quản lý sử dụng hiệu nguồn lực tài từ đất đai, quốc gia giới có quy định quản lý cụ thể tài nguyên Việt Nam quốc gia phát triển với tốc độ thị hóa nhanh chóng, nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đai số nước Trung Quốc, Hàn Quốc từ đề xuất gợi ý cho Việt Nam việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai việc làm có ý nghĩa q trình đưa nước ta trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 thị hóa theo hướng bền vững • Từ khóa: nguồn lực tài chính, đất đai, kinh nghiệm, quy hoạch đất đai In order to effectively manage and use financial resources from land, every country in the world has specific management regulations for this resource Vietnam is a developing country with rapid urbanization, studying the land management experience of some countries such as China and South Korea, thus suggesting suggestions for Vietnam in exploiting financial resources from land are significant in the process of bringing our country to become an industrialized country by 2020 and sustainable urbanization • Keywords: financial resources, land, experience, land planning Ngày nhận bài: 2/5/2019 Ngày chuyển phản biện: 10/5/2019 Ngày nhận phản biện: 15/5/2019 Ngày chấp nhận đăng: 20/5/2019 Kinh nghiệm Hàn Quốc Để khai thác nguồn lực tài từ đất đai, Hàn Quốc có quy định chặt chẽ từ việc quy hoạch sử dụng đất đai Cụ thể sau: Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất theo cấp sau: cấp quốc gia, cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị Kỳ quy hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị kế hoạch sử dụng đất 10 năm Sau năm tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển thị trường Quy hoạch sử dụng đất tảng, cho quy hoạch khác quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị,… Quy hoạch sử dụng đất thực từ tổng thể tới chi tiết Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đô thị phải vào quy hoạch cấp tỉnh Quy hoạch cấp quốc gia Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao thông Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tỉnh phê duyệt, quy hoạch huyện quy hoạch đô thị tỉnh trưởng phê duyệt Quá trình lập quy hoạch lấy ý kiến nhân dân theo hình thức nghị viện nhân dân Khi quy hoạch phê duyệt cơng khai phổ biến đến nhân dân Chính quyền cấp chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật quy hoạch Nhà nước đảm bảo tính khả thi quy hoạch, như: hỗ trợ khu vực bảo tồn, khu vực cần bảo vệ miễn thuế, hỗ trợ đời sống… Kinh nghiệm Trung Quốc Tổng diện tích đất đai Trung Quốc 9.682.796 km2, diện tích đất canh tác 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác tồn giới Trung Quốc tiến hành cơng cơng nghiệp hóa từ năm 1978, với tốc độ tăng trưởng kinh tế cách mạng công nghiệp, tốc độ * Học viện Tài Tạp chí nghiên cứu Tài kế toán 65 Số 07 (192) - 2019 TÀI CHÍNH QUỐC TẾ thị hóa Trung Quốc diễn mạnh mẽ Vì vậy, việc giải đất đai Trung Quốc đáng quan tâm Trung Quốc quy định loại quyền sử dụng đất: - Quyền sử dụng đất cấp: hình thức phổ biến ban đầu thường có trực tiếp từ quyền địa phương thơng qua việc nộp lại khoản phí cố định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đất thương mại, du lịch cơng trình cơng cộng giải trí; 59 năm đất sử dụng cho mục đích cơng nghiệp, giáo dục, khoa học, cơng nghệ, văn hóa, y tế thể thao; 70 năm cho đất Quyền sử dụng đất cấp chuyển nhượng, chấp cần đăng ký quan quản lý đất đai Đơn xin gia hạn cấp quyền sử dụng đất phải nộp trước năm trước hết thời hạn cấp - Quyền sử dụng đất giao: hình thức quyền sử dụng đất nhà nước giao không thu tiền cho giai đoạn định, thông thường giới hạn mục đích sử dụng ví dụ sử dụng cho mục đích quân sự, phủ, dự án hạ tầng cơng trình cơng cộng Luật pháp khơng cấm cơng ty cá nhân nước ngồi xin giao quyền sử dụng đất Tuy nhiên bị hạn chế sử dụng chuyển nhượng, cá nhân tổ chức nước ngồi thường khơng sử dụng quyền (ngoại trừ dự án hạ tầng công trình cơng cộng) - Th cơng trình quyền sử dụng đất: Các cơng ty nước ngồi thơng thường hay thuê trụ sở (văn phòng trụ sở với quyền sử dụng đất tương ứng) mua quyền toán lần Thời hạn thuê tối đa 20 năm gia hạn hết hạn Quản lý đất đai Trung Quốc có số đặc điểm bật: Một là, quan hệ sở hữu đất đai Luật quản lý đất quy định: đất đai Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước sở hữu tập thể, tồn đất đai thành thị thuộc sở hữu nhà nước Đất nông thôn ngoại ô thành phố, đất pháp luật quy định thuộc sở hữu nhà nước, lại sở hữu tập thể Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dạng giao quyền sử dụng đất có thời hạn từ 40 - 70 năm “Đạo luật tạm thời bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước thành phố thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất phép chuyển nhượng sau giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đầu tư vào sử dụng đất theo mục đích giao Hai là, quy hoạch sử dụng đất Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý quy hoạch Quy hoạch tổng thể thành phố kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược phát triển kinh tế xã hội với cơng trình xây dựng thành phố Luật quy định cụ thể quy hoạch cấp phải tuân thủ quy hoạch cấp phải cấp có thẩm quyền phê chuẩn thi hành Nội dung quy hoạch sử dụng đất: phải xác định tiêu thuộc nhóm sau: (i) Nhóm tiêu phải thực nghiêm ngặt: gồm 06 tiêu (đất canh tác, đất lúa nước phải bảo vệ vĩnh cửu, đất phát triển đô thị, đất xây dựng, đất bổ sung cho đất canh tác bị chuyển mục đích sang đất xây dựng, đất khai thác mỏ) Các tiêu nêu xác định quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phân bổ cho tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ tiếp đến huyện, quận quy hoạch cấp huyện phân bổ tiếp đến xã (ii) Nhóm tiêu thực linh hoạt (có thể thay đổi loại tiêu nhóm q trình thực hiện): gồm tiêu (đất trồng ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất công nghiệp, đất xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất tăng thêm cho xây dựng, đất thương mại - dịch vụ) Ba là, kỳ quy hoạch sử dụng đất việc thống kê đất đai hàng năm Theo quy định Luật Đất đai năm 1999 kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp 10 năm Trung Quốc quy định tổng kiểm kê đất đai năm lần có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm tiến hành cấp quản lý theo đơn vị hành từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai thiết lập đến 66 Tạp chí nghiên cứu Tài kế toán Số 07 (192) - 2019 TÀI CHÍNH QUỐC TẾ chủ sử dụng đất cập nhật biến động liên quan cường vai trò quản lý Nhà nước đất đến chủ sử dụng đất đai Xu phù hợp với phát triển ngày Bốn là, Trung Quốc khơng có hình thức giao đa dạng quan hệ kinh tế, trị đất ổn định lâu dài khơng thời hạn, đó, Luật theo xu tồn cầu hoá Mục tiêu quy định Nhà nước thu tiền giao đất, người quốc gia nhằm quản lý chặt chẽ tài nguyên sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho nước, tăng cường khả cạnh tranh để Nhà nước thực quyền Do đất phục vụ cao cho quyền lợi quốc gia, nông thôn, ngoại thành thuộc sở hữu tập thể, đồng thời có quy định phù hợp với xu để phát triển đô thị, Trung Quốc phải tiến mở cửa, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư hành trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng quốc gia đất nông nghiệp thành đất đô thị Ngồi việc ln Về hệ thống văn pháp luật phải đảm bảo diện tích đất canh tác để ổn định an ninh ban hành đồng bộ, kịp thời, mang tính chất ổn lương thực biện pháp yêu cầu bên giao định, đồng thời quy định pháp luật dù có điều đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù chỉnh phải đảm bảo tính kế thừa hành khai Trung thác đất chưa sử dụng, bù sơ vào đất đúngđai: với diện tíchxây canhdựng tác bị Trung Quốc vào với diện tích canh tác bị Về hồ Phải hệ thống ban hành quy định phí trưng dụng đất Đó loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất Quốc cịn ban hành quy định phíphảitrưng dụng dữbùliệu đất thống bộtrưng trả gồm: Chi phí đền đất, thơng đơn vịtin phải trả đai cho nông dân nhất, bị trưngđồng dụng đất, có thu lợi khơng phải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất: phí đền bù cho đất Đó loại chi phí mà đơndụng vị đất sửkhông dụng sở công nghệ tin học điện tử đại từ trung đầu tư bị tiêu hao đất, tương tự phí đền bù tài sản đất Việt Nam; chi phí đền bù đất phải trả gồm: Chi phí đền bù đất, đơn vị địatrảphương điều xếp lao động, phí đềnương bù sinhđến hoạt phải cho đơn vị Muốn bị thu hồi đạt đất; chi phí quản lý đất Theođất, Hiến trưng pháp năm 2002, côngđồng nhận quyền sở hữu nhân động sản, phải trả cho nông dân bị trưng dụng cầnTrung phảiQuốc đầuđã tư để có tư hệbấtthống hồ nhận có sách để thị trường giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp Với dụng đất khơng có thu lợi khơngcơng phải đền bù; sơ cải địacách cơvậy, sở Trung (hồ sơ gốc) córađộ tinmộtcậy cao quy định mang tính lớn Quốc tạo thị trường động sản đầu khổng lồ phát nhanhđịa chóng Bảng thống mộtnước số điểm Thống khác biệt chi phí đền bù đầu tư đất: phí đềnbấtbù cho tất triển phương trongkê thu hồi, bồi thường đất đai Trung Quốc Hàn Quốc sở giúp việc quản tư bị tiêu hao đất, tương tự phí đền bù tài phương pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất đai lý đất đai hiệu sản đất Việt Nam; chi phí Bảng: Một số điểm khác biệt thu hồi, bồi thường đất đai, tái định cư đền bù xếp lao động, phí Trung Quốc, Hàn Quốc đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn Chỉ tiêu Trung Quốc Hàn Quốc vị bị thu hồi đất; chi phí quản lý Căn Luật quản lý đất đai Trung Quốc Đạo luật thu hồi đất cho cơng trình cơng cộng đất Theo Hiến pháp năm 2002, (2004); Quy định trưng mua nhà (2009) đất thuộc sở hữu nhà nước bồi Trung Quốc công nhận quyền thường (2011) sở hữu tư nhân bất động sản, Bồi Không bồi thường cho cá nhân thuê Người thuê nhà bồi thường chi phí di chuyển ổn đất; Khơng có điều khoản dành cho định nơi công nhận có sách để thường người th đất Có thể thu xếp thuê nhà xã hội thị trường giao dịch bất động sản người Nếu người thuê nhà chủ hộ diện phải di dời, thuê đất ưu tiên việc thuê nhà xã hội hoạt động hợp pháp Với Bồi Bồi thường cho thiệt hại ngừng - Bồi thường cho thiệt hại kinh doanh tính dựa quy định mang tính cải cách lớn thường sản xuất kinh doanh thiệt hại thu nhập lợi nhuận, không dựa hưởng định dựa mức lợi nhuận, thời gian tài sản có Để nhận bồi thường, sở vậy, Trung Quốc tạo ảnh ngừng sản xuất kinh doanh kinh doanh cần có trang thiết bị cần thiết có mặt cho hoạt sản xuất hợp pháp trước ngày công bố dự án thị trường bất động động kinh yếu tố khác doanh - Bồi thường cho việc sa thải tạm thời thất nghiệp sản khổng lồ phát triển nhanh áp dụng với nhân cơng làm việc tháng, mức bồi thường tương đương 70% lương trung chóng Bảng bên thống kê số bình cho thời gian tạm ngừng việc (tối đa 90 ngày) Không bồi thường cho sở kinh doanh không phép điểm khác biệt thu hồi, bồi Tuy nhiên tiếp tục kinh doanh mặt thường đất đai Trung Quốc hợp pháp sau ngày công bố dự án, mức bồi thường tháng thu nhập hộ kinh doanh Hàn Quốc Bồi Mức bồi thường từ đến 10 lần giá trị Nếu đất bị thu hồi trước thu hoạch hoa màu, giá sở giúp việc quản lý đất đai hiệu thường sản lượng hàng năm trung bình trị hoa màu đươc bồi thường năm trước bị thu hồi; Trợ cấp tái Khoản bồi thường tính dựa số hoa màu thực tế đất nông định cư đến lần giá trị sản trồng thời điểm dự án cơng bố nghiệp lượng hàng năm trung bình; Bồi Khoản bồi thường tính để đủ hỗ trợ người nông dân Một số gợi ý cho Việt Nam thường cho cơng trình hoa màu phục hồi lại việc sản xuất có quyền địa phương quản lý đất đai định; Tổng mức bồi thường Khoản bồi thường tính sở lần tổng thu nhập hỗ trợ tái định cư không vượt 30 hàng năm từ sản xuất nơng nghiệp Có thể thấy quốc gia lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình năm trước quy giới dù quy định chế độ sở định luật khơng đủ trì mức sống người nông dân hữu đất đai khác nhau, Nguồn: Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai có xu hướng ngày tăng Tạp chí nghiên cứu Tài kế toán 67 Số 07 (192) - 2019 TÀI CHÍNH QUỐC TẾ cơng khai thông tin từ trung ương đến địa phương Thực tế cho thấy, hệ thống hồ sơ địa lưu trữ nước ta kém, chắp vá Việc triển khai lập hồ sơ địa địa phương khác không tiến hành vào thời điểm đạo trung ương, số liệu tổng hợp tất cấp có độ xác thấp Các thông tin đất (như thay đổi loại đất, diện tích, chủ sử dụng, giá đất thời điểm…), không cập nhật thường xun, Nhà nước khơng thể quản lý chặt chẽ đất đai Xã hội phát triển tính cạnh tranh gay gắt địi hỏi cơng tác quản lý Nhà nước phải mạnh có hiệu lực cao Tuy nhiên, tăng cường quyền lực Nhà nước khơng có nghĩa hạn chế quyền chủ thể sử dụng đất Quyền lực Nhà nước phải mạnh để đảm bảo cho chủ thể hoạt động khuôn khổ pháp luật quy định chủ thể tự phát triển Với nước có cơng tác quản lý đất đai tốt, có hiệu sử dụng đất cao, vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất bị xử lý nặng triệt để - Trong quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải xác định diện tích đất canh tác cần phải bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định Nhà nước, phải rõ diện tích đất canh tác (chiếm 80% tổng diện tích canh tác) có chất lượng tốt cần trì vĩnh cửu khơng phép chuyển đổi mục đích sử dụng lý Hàng năm Chính phủ cơng bố kế hoạch sử dụng đất tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cho phép địa phương sử dụng số diện tích đất canh tác định cho mục đích xây dựng theo quy hoạch sử dụng đất xét duyệt - Việc chuyển mục đích sử dụng đất canh tác sang sử dụng vào mục đích khác phi nông nghiệp phải phê duyệt cấp tỉnh Chính phủ Trong kế hoạch sử dụng đất địa phương phải xác định cụ thể diện tích đất canh tác khai thác để bù đắp cho diện tích đất canh tác phải chuyển mục đích sang đất xây dựng; biện pháp để kế hoạch khả thi - Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất khu cơng nghiệp theo quy hoạch duyệt mà không giao đất cho sở sản xuất riêng lẻ nhằm khai thác tối đa cơng trình kết cấu hạ tầng Trường hợp đặc biệt (khơng thể bố trí khu cơng nghiệp) giao đất cho dự án có vị trí ngồi khu công nghiệp - Hàng năm ngành tài nguyên mơi trường tổ chức đồn kiểm tra, giám sát việc bảo vệ quỹ đất canh tác địa phương Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bị vi phạm tùy mức độ vi phạm mà người đứng đầu địa phương bị xử lý hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bị vi phạm bị thu hồi (kể trường hợp đầu tư), người vi phạm phải nộp khoản tiền đầu tư để tạo diện tích đất nơng nghiệp bù đắp vào phần diện tích bị - Quy định suất đầu tư tối thiểu làm sở xét duyệt dự án đầu tư kiểm tra, giám sát dự án đầu tư trình triển khai thực dự án (ví dụ tỉnh Quảng Tây - Trung Quốc khơng giao đất để làm sân golf xây nhà biệt thự) Không giao đất trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, dự án phát triển nhà phép xây dựng nhà cao tầng với mật độ theo quy định Kết luận: Theo nhiều chun gia đánh giá nguồn lực tài Việt Nam lớn, nhiên số địa tô chưa thu ngân sách nhà nước Điều số địa phương thực việc định giá đất theo giá thị trường cịn gặp nhiều khó khăn, giá đất định thấp giá thị trường nên thu ngân sách chưa tốt Hệ thống cơng cụ tài Việt Nam chưa hoàn thiện Trong thời gian tới, việc đẩy mạnh cơng cụ tài thị trường để huy động khai thác nguồn lực tài đất đai cần thiết Cần phải đổi chế quản lý tài huy động tài từ tài sản cơng đất đai, hạ tầng, đảm bảo việc quản lý tài sản công minh bạch, hiệu bền vững Tài liệu tham khảo: Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai TS. Nguyễn Trọng Tuấn (2010), Kinh nghiệm quản lý đất đai số nước giới, Tạp chí Châu Mỹ ngày nay, số 03-2010 Hiếu Minh (2015), Những kinh nghiệm Hàn Quốc quản lý tài cơng học q với Việt Nam, Tạp chí Đầu tư chứng khốn ngày 21/11/15 68 Tạp chí nghiên cứu Tài kế toán ... thác đất chưa sử dụng, bù chỉnh phải đảm bảo tính kế thừa hành khai Trung thác đất chưa sử dụng, bù sơ vào đất đúngđai: với diện tíchxây canhdựng tác bị Trung Quốc vào với diện tích canh tác bị Về. .. sử dụng đất việc thống kê đất đai hàng năm Theo quy định Luật Đất đai năm 1999 kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp 10 năm Trung Quốc quy định tổng kiểm kê đất đai năm lần có thống kê đất đai hàng năm,... thống kê đất đai hàng năm tiến hành cấp quản lý theo đơn vị hành từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai thiết lập đến 66 Tạp chí nghiên cứu Tài kế toán Số 07 (192) - 2019 TÀI CHÍNH QUỐC TẾ