Đang tải... (xem toàn văn)
Bài viết tập trung phân tích các điều kiện đối với QSDĐ quy định tại khoản 1 Điều này, bao gồm: Có Giấy chứng nhận QSDĐ; QSDĐ không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên, đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT ÀIÏÌU KIÏåN THÛÅC HIÏåN QUÌN CHUÍN NHÛÚÅNG QUYÏÌN SÛÃ DUÅNG ÀÊËT ÚÃ Nguyễn Thùy Trang* * LS Phịng Kiểm tốn nội - Thanh tra, Tổng Cơng ty Cơng nghiệp Hóa chất mỏ - Vinacomin Thơng tin viết: Từ khoá: điều kiện chuyển nhượng, quyền sử dụng đất Lịch sử viết: Nhận bài: 21/06/2016 Biên tập: 16/01/2017 Duyệt bài: 07/02/2017 Article Infomation: Keywords: transfer conditions , resident land use right Article History: Received: 21 Jun 2016 Edited: 16 Jan 2017 Approved: 07 Feb 2017 Tóm tắt: Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) quy định Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, kiến thức pháp lý tiên bên trước tiến hành giao dịch Bài viết tập trung phân tích điều kiện QSDĐ quy định khoản Điều này, bao gồm: Có Giấy chứng nhận QSDĐ; QSDĐ khơng có tranh chấp; QSDĐ khơng bị kê biên, đảm bảo thi hành án; thời hạn sử dụng đất Abstract: The conditions for resident land use right transfers are stipulated in the Article #188, Land Law of 2013, which is the prio-legal ground for the parties prior to a land-use right agreement This paper focuses on discussions of conditions stipulated in term #1 of the said Article, including: certificate of land use right; non-dispute land use right; non-disturb land use right guaranteed for judgement execution; in the term of land use Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) văn pháp lý thức ghi nhận quyền người sử dụng đất đất cụ thể Trong đó, quy định rõ nội dung: (i) thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất1 Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất GCN QSDĐ cấp riêng cho người sử dụng đất cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất ghi thông tin người sử dụng đất Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản ghi thông tin chủ sở hữu tài sản, ghi “sở hữu tài sản đất (ghi hình thức thuê, mượn, ) (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn, )2; (ii) thông tin đất; (iii) hình thức sử dụng đất (hình thức sử dụng chung riêng); (iv) mục đích sử dụng đất; (v) thời Khoản Điều Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Khoản Điều Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT NGHIÏN CÛÁU Sưë 06(334) T3/2017 LÊÅP PHẤP 47 THÛÅC TIÏỴN PHAÁP LUÊÅT hạn sử dụng đất; (vi) nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê hay cơng nhận QSDĐ) Trong trường hợp nhận chuyển QSDĐ phải ghi hình thức nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi; chuyển nhượng; nhận thừa kế; nhận tặng cho, ); ghi nguồn gốc sử dụng đất GCN QSDĐ cấp lần đầu (ví dụ “Nhận chuyển nhượng QSDĐ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”)3 Dựa vào thông tin GCN QSDĐ, xác nhận (i) có quyền chuyển nhượng; (ii) QSDĐ có phép chuyển nhượng không (căn vào nguồn gốc sử dụng đất Nhà nước giao, thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê hay trả tiền hàng năm, ); (iii) vị trí đất, mục đích sử dụng đất, Do vậy, coi GCN QSDĐ giấy thông hành thiếu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận không ghi nhận quyền người sử dụng đất mà ghi nhận quyền chủ sở hữu tài sản đất Quy định việc ghi thông tin người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản đất theo hướng dẫn điểm a khoản Điều Thông tư số 23/2014/TTBTNMT dẫn đến tranh chấp khơng có chế quản lý chặt chẽ hoạt động đăng ký QSDĐ tài sản đất Ví dụ, A người sử dụng đất, B chủ sở hữu nhà xây dựng đất A chuyển nhượng QSDĐ cho C (C khơng A thông báo B người chủ sở hữu tài sản đất) Giao dịch A C coi hợp pháp Tuy nhiên, quyền lợi ích hợp pháp B C bị ảnh hưởng nguyên tắc, người có QSDĐ hợp pháp có đầy đủ quyền đất, bao gồm hoạt động khai thác, sử dụng đất Nhưng C lại bị hạn chế quyền xuất B Hoặc ví dụ khác, bố mẹ để thừa kế cho năm 48 người đất rộng 1.000m2, người làm thủ tục tách cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người, người 200m2 Sau đó, họ thống xây dựng tịa nhà tồn đất 1.000m2 thuê Vấn đề đặt Giấy chứng nhận QSDĐ người thông tin nhà Cịn nhà khơng cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể trường hợp nhà xây dựng đất tách cho nhiều người cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho (Khoản Điều Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn trường hợp có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định khoản Điều GCN QSDĐ cấp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau xác định QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất người) Do vậy, hợp đồng cho th tịa nhà có nguy bị vơ hiệu làm thủ tục công chứng theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, khơng cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất ở, nên đồng chủ sở hữu nhà ví dụ nêu khơng thể chuyển nhượng nhà gắn liền với QSDĐ GCN QSDĐ điều kiện bắt buộc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ hoạt động kinh doanh bất động sản4 Đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản, trường hợp nhận thừa kế QSDĐ có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận5 không thuộc đối tượng mua nhà Việt Nam6 quyền chuyển nhượng QSDĐ có đủ điều kiện khác theo quy định pháp luật Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có GCN QSDĐ” người sử dụng đất Xem Điều Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHẤP Sưë 06(334) T3/2017 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT có GCN QSDĐ Liên quan đến GCN QSDĐ người đứng tên GCN QSDĐ, có cách hiểu cho cần QSDĐ cấp GCN QSDĐ đáp ứng điều kiện chuyển quyền theo quy định điểm a khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, đứng tên GCN QSDĐ không quan trọng Tuy nhiên, theo quy định Điều 99 (trường hợp sử dụng đất cấp GCN QSDĐ), Điều 168 (thời điểm thực quyền người sử dụng đất) Luật Đất đai năm 2013, người thực quyền chuyển nhượng phải đồng thời người đứng tên GCN QSDĐ Bởi phân tích, GCN QSDĐ vừa giấy thơng hành, vừa văn pháp lý thức ghi nhận quyền nghĩa vụ người sử dụng đất đất cụ thể Đồng thời, vào thông tin ghi GCN QSDĐ, bên liên quan xác định quyền sử dụng ghi GCN QSDĐ có phép chuyển nhượng hay khơng Quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp Để thực thi điều kiện này, bên phải xác định “thế đất có tranh chấp” Theo quy định khoản 24 Điều Luật Đất đai năm 2013, “tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai hay nhiều bên quan hệ đất đai” Về loại tranh chấp đất đai, theo hướng dẫn khoản Điều Nghị số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012, tranh chấp đất đai chia thành “tranh chấp có QSDĐ” “tranh chấp giao dịch, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên quan đến QSDĐ” Tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật hành đặt số vấn đề cần làm rõ sau: Một là, cần phân biệt làm rõ “tranh chấp đất đai” hay “tranh chấp QSDĐ” Theo chúng tôi, tranh chấp hiểu ý kiến, quan điểm bất đồng và/ bên chưa phân định rõ đối tượng tranh chấp thuộc bên Tranh chấp giải sở bên tự thương lượng đề nghị quan trung gian để hòa giải hay giải Theo Từ điển Tiếng Việt, “tranh chấp giành không rõ thuộc bên nào”7 Tranh chấp xảy tình tiết, việc chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều cách hiểu cách giải khác nhau, cần có thương lượng, thỏa thuận, đánh giá, phân tích tình tiết, chứng để giải quyết, xử lý tranh chấp thấu tình, đạt lý Theo Hiến pháp nước ta (văn pháp lý có hiệu lực cao nhất), đất đai thuộc sở hữu toàn dân Chủ sở hữu đất đai pháp luật quy định, không thuộc đối tượng “tranh chấp” Do vậy, điều kiện nên quy định thành “QSDĐ khơng có tranh chấp” khoản 24 Điều nên sửa thành “tranh chấp QSDĐ ” phù hợp Hai là, xác định chủ thể tranh chấp đất đai Theo khoản 24 Điều Luật Đất đai năm 2013, dẫn đến hai cách hiểu: (i) “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất” nên chủ thể tranh chấp đất đai người sử dụng đất theo Điều Luật Đất đai năm 2013; (ii) Mặc dù tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, lại phát sinh “giữa hai hay nhiều bên quan hệ đất đai”, mà bên quan hệ đất đai không bao gồm người sử dụng đất mà bao gồm quan nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu, quan quản lý hành lĩnh vực đất đai Do vậy, chủ thể tranh chấp đất đai hiểu tất bên quan hệ đất đai, không giới hạn người sử dụng đất Những người ủng hộ cách hiểu (i) cho rằng, “tranh chấp” sử dụng chủ thể có địa vị pháp lý bình đẳng Cịn quan hệ quản lý hành nhà nước với Khoản Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 Khoản Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 GS Hoàng Phê (chủ biên), Từ điển Tiếng Việt, tr 989, Nxb Đà Nẵng (1997) NGHIÏN CÛÁU Söë 06(334) T3/2017 LÊÅP PHẤP 49 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT người sử dụng đất quan hệ “quyền lực phục tùng” nên việc sử dụng thuật ngữ “tranh chấp” chủ thể không phù hợp Hơn nữa, hầu hết tranh chấp đất đai có nguồn gốc phát sinh từ quan quản lý hành nhà nước, thực khởi phát có tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Do vậy, không xuất tranh chấp người sử dụng đất, người sử dụng đất quyền thực việc chuyển QSDĐ Chúng cho rằng, tranh chấp đất đai cần xem xét từ cứ, nguồn gốc phát sinh Với tư cách điều kiện để thực việc chuyển quyền người sử dụng đất, chủ thể tranh chấp đất đai nên hiểu theo nghĩa (ii), tức tất bên quan hệ đất đai Ví dụ, A xây nhà đất nông nghiệp, A thực việc chuyển nhượng QSDĐ cho B bị quan nhà nước có thẩm quyền u cầu tháo dỡ cơng trình xây dựng trái phép Hoặc ơng bà C có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất theo Luật Cải cách ruộng đất từ năm 1965 sử dụng ổn định đến năm 1990 Sau này, gia đình ly tán, khu đất ông bà C bị ông D chiếm hữu sử dụng ông D quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ từ năm 2003 Ơng C nhiều lần khiếu nại lên UBND cấp, thời gian này, ông D tiến hành chuyển nhượng QSDĐ cho người khác Cả hai ví dụ liên quan đến định quan nhà nước có thẩm quyền khơng phải tranh chấp có nguồn gốc phát sinh từ giao dịch Với ví dụ thứ hai, có xuất hai chủ thể sử dụng đất ông C ông D nguồn gốc tranh chấp “ai có QSDĐ” định quan nhà nước có thẩm quyền Nhìn chung, quan hệ đất đai ln có xuất quan nhà nước với tư cách vừa đại diện chủ sở hữu, vừa quan quản lý nhà nước và/hoặc người sử dụng đất Bên cạnh đó, tranh chấp hay sai sót xảy lĩnh vực Do vậy, cách hiểu thứ (ii) phù hợp Ba là, phân loại tranh chấp đất đai: 50 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHẤP Sưë 06(334) T3/2017 Việc phân loại tranh chấp đất đai quy định Nghị số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 3/12/2012 với mục đích làm sở để xác định thủ tục hòa giải bắt buộc UBND q trình giải vụ án Tịa án cấp sơ thẩm, bao gồm: (i) Tranh chấp liên quan đến việc xác định chủ thể hay “ai” có QSDĐ phải thực thủ tục hòa giải bắt buộc UBND; (ii) Tranh chấp “về giao dịch, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên quan đến QSDĐ” thực thủ tục hòa giải bắt buộc UBND phải thực thủ tục hòa giải theo quy định pháp luật tố tụng dân Tranh chấp (i) có nguồn gốc phát sinh từ không từ giao dịch, từ không từ người sử dụng đất; có nghĩa tranh chấp phát sinh từ định quan nhà nước có thẩm quyền Hướng dẫn phân loại tranh chấp đất đai khoản Điều Nghị số 05/2012/NQ-HĐTP phù hợp với cách hiểu “chủ thể tranh chấp đất đai bên quan hệ đất đai, không giới hạn người sử dụng đất” Bốn là, nội dung tranh chấp đất đai: Theo khoản 24 Điều Luật Đất đai năm 2013, nội dung tranh chấp đất đai hiểu “tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất” Theo chúng tôi, nội dung tranh chấp đất đai quy định khoản hợp lý Bởi phạm vi tác động/ thực người sử dụng đất đất đai/ QSDĐ quy định pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Tuy nhiên, phạm vi quyền nghĩa vụ người sử dụng đất rộng, để thực thi có hiệu quy định này, pháp luật nên có hướng dẫn cụ thể làm rõ tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất dựa mức độ xem tranh chấp đất đai theo quy định điểm b khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Ví dụ, A B xảy tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng bất động sản liền kề (quyền địa dịch), A chuyển nhượng QSDĐ cho C (bao gồm quyền địa dịch B) Vậy việc chuyển quyền A có vi phạm? Theo quy định khoản 24 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT Điều (về tranh chấp đất đai) Điều (về người sử dụng đất) Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai liên quan đến quyền địa dịch không ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất Ví dụ khác, C nhận thừa kế QSDĐ (tài sản riêng) Sau đó, vợ chồng C xây nhà đất (nhà tài sản chung vợ chồng) Một thời gian sau gia đình lục đục, C tự ý chuyển nhượng QSDĐ cho E (hợp đồng không đề cập đến nhà đất) Vợ C khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ C E vơ hiệu có tranh chấp tài sản đất Vậy trường hợp có xem xét tranh chấp đất đai với tư cách điều kiện chuyển nhượng QSDĐ? Về tình này, có hai cách giải thích khác Thứ nhất, tranh chấp vợ chồng C nhà đất không thuộc phạm vi tranh cấp đất đai vợ C khơng phải người sử dụng đất Riêng nhà ở, vợ C có quyền sở hữu nhà E buộc phải tôn trọng C buộc phải tốn giá trị ½ ngơi nhà vợ C đồng ý chia tài sản vợ chồng nhận giá trị tiền Thứ hai, vợ C người sử dụng đất theo quy định Điều Luật Đất đai năm 2013, người có tài sản gắn với đất, xây dựng nhà đất C (người có QSDĐ) đồng ý Do vậy, việc C tự ý định chuyển nhượng QSDĐ mà đất có bao gồm tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng phải sử đồng ý vợ C Do vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ (có gắn với nhà thuộc sở hữu chung vợ chồng) khơng có đồng ý vợ C không vi phạm điều kiện “đất có tranh chấp” mà cịn vi phạm điều kiện chủ thể xác lập giao dịch Theo pháp luật hành, nhận thấy cách giải thích thứ hợp lý Nhưng thực tiễn, cách giải thích thứ hai góp phần làm minh bạch hóa quyền nghĩa vụ bên liên quan đến QSDĐ (bao gồm chủ sở hữu tài sản đất), giảm thiểu tranh chấp phát sinh Năm là, thời điểm xác định tranh chấp đất đai Theo chúng tơi, có hai mốc thời điểm quan trọng: (i) thời điểm phát sinh; (ii) thời điểm bên liên quan phát có tranh chấp đất đai Thực tế xảy nhiều trường hợp lợi dụng điều kiện “đất khơng có tranh chấp” để gây trở ngại cho giao dịch chuyển QSDĐ Do vậy, việc quy định chủ thể tranh chấp, nội dung tranh chấp đất đai, thời điểm xác định có tranh chấp đất đai điều kiện việc chuyển nhượng QSDĐ vấn đề cần làm rõ Ví dụ, sau hợp đồng chuyển nhượng quyền nhượng QSDĐ có hiệu lực, bên phát có tranh chấp đất đai phát sinh từ trước xác lập giao dịch Khi bị quan nhà nước từ chối cấp GCN QSDĐ, người nhận chuyển nhượng có đơn khởi kiện u cầu Tịa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu với lý “đất có tranh chấp” Pháp luật hành khơng bắt buộc bên phải thực thủ tục xác nhận tình trạng “đất có tranh chấp” trước tiến hành giao dịch, không quy định thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai sở để xác định vi phạm điều kiện chuyển quyền Để tránh tình trạng lợi dụng điều kiện “tranh chấp đất đai” gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất tăng trách nhiệm quan đăng ký đất đai, cho tranh chấp đất đai với tư cách điều kiện chuyển QSDĐ xem xét trước hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực Trường hợp hợp đồng có hiệu lực pháp luật phát có tranh chấp đất đai, tranh chấp khơng coi “vi phạm điều kiện chuyển quyền” Đối với điều kiện cấp GCN QSDĐ, mục Chương Luật Đất đai năm 2013 (Cấp GCN QSDĐ, quyền sử dụng nhà tài sản khác gắn liền với đất) không đề cập đến “tranh chấp đất đai” Do vậy, cần đáp ứng quy định mục này, quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho người sử dụng đất Sáu là, phân biệt tranh chấp QSDĐ chưa giải giải quan nhà nước có thẩm quyền (UBND, tòa án, ) Theo quy định khoản 24 Điều Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp QSDĐ hiểu phát sinh NGHIÏN CÛÁU Sưë 06(334) T3/2017 LÊÅP PHẤP 51 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT ngồi q trình tố tụng, giải khiếu nại, tố cáo Đối với “tranh chấp” phát sinh người sử dụng đất chưa giải quan nhà nước có thẩm quyền nào, cần có hướng dẫn cụ thể để đảm bảo minh bạch sách quản lý đất đai quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Ví dụ, A thừa kế QSDĐ theo di chúc bố, cấp GCN QSDĐ A chuyển nhượng cho B Khi biết thông tin trên, C (là em ruột A) ngăn cản di chúc có quy định “A thừa kế QSDĐ với điều kiện phải dành phần di sản để thực nghĩa vụ thờ cúng không phép chuyển nhượng cho người khác, vi phạm điều kiện trên, A bị truất quyền thừa kế toàn diện tích đất thừa kế chuyển cho em trai A C” Trường hợp có dấu hiệu vi phạm điều kiện “di chúc” điều kiện “đất có tranh chấp” Tuy nhiên, thực tế việc thực thi điều kiện di chúc liên quan đến yêu cầu “người thừa kế không quyền bán, chuyển nhượng” người xác lập quyền sở hữu tài sản QSDĐ bộc lộ số bất cập, điều kiện vi phạm quyền định đoạt - quyền tối cao chủ sở hữu (tài sản)/chủ sử dụng đất Theo chúng tôi, giả sử điều kiện di chúc không phù hợp với quy định pháp luật, trường hợp vi phạm điều kiện “đất có tranh chấp”, việc chuyển nhượng QSDĐ A liên quan trực tiếp đến “quyền thừa kế” C Đối với tranh chấp QSDĐ giải UBND theo thủ tục tố tụng tịa án, pháp luật đất đai khơng quy định cụ thể, thực tiễn áp dụng thi hành pháp luật, cho thuộc trường hợp “đất có tranh chấp” Bên cạnh đó, QSDĐ bị áp dụng 10 11 52 biện pháp ngăn chặn kịp thời kê biên bảo đảm thi hành án, cịn bị chi phối điều kiện “QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành án” Ngoài ra, “tranh chấp đất đai” cần hướng dẫn nhìn nhận mối quan hệ với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà gắn liền với QSDĐ Ví dụ, việc chuyển nhượng dự án trường hợp có tranh chấp QSDĐ chủ đầu tư với chủ đầu tư với người mua nhà hình thành tương lai có bị coi vi phạm điều kiện chuyển nhượng QSDĐ? Theo chúng tôi, việc chuyển nhượng dự án (trong bao gồm QSDĐ) cần phải tn thủ điều kiện “khơng có tranh chấp”, “QSDĐ” tài sản khơng tách rời dự án Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án Điều kiện chuyển QSDĐ nói chung, chuyển nhượng QSDĐ nói riêng theo pháp luật đất đai “QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành án”8 Tuy nhiên, quy định pháp luật tố tụng dân sự9 thi hành án dân sự, giao dịch chuyển QSDĐ với người có nghĩa vụ thi hành án tài sản tiềm ẩn rủi ro QSDĐ chưa bị kê biên Các trường hợp liên quan đến việc kê biên tài sản đảm bảo thi hành án pháp luật quy định sau: Thứ nhất, kê biên QSDĐ theo pháp luật tố tụng dân sự10 Đây biện pháp khẩn cấp tạm thời áp dụng giai đoạn giải vụ án chưa có án/ định có hiệu lực pháp luật Đương sự, người đại diện hợp pháp đương quan, tổ chức khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người khác có quyền u cầu Tịa án giải vụ án áp dụng nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án11 Điểm c, khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Bộ luật Tố tụng dân năm 2011 (sửa đổi, bổ sung năm 2015); Luật Thi hành án dân năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) Khoản 6, Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân (sửa đổi, bổ sung năm 2015) Trích khoản Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân (sửa đổi, bổ sung năm 2015) NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP Sưë 06(334) T3/2017 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT Thứ hai, sau án, định có hiệu lực pháp luật, chưa có định kê biên tài sản đảm bảo thi hành án Thời điểm này, tài sản chưa bị kê biên thi hành án người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, cầm cố, chấp tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu để thi hành khơng cịn tài sản khác tài sản khác không đủ để đảm bảo thi hành án tài sản bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Khi kê biên tài sản, có người khác tranh chấp, Chấp hành viên thơng báo cho đương sự, người có tranh chấp thực theo quy định khoản Điều 75 Luật Thi hành án dân sự12 Khoản Điều 75 Luật Thi hành án dân (sửa đổi, bổ sung năm 2015) quy định bên tranh chấp “được khởi kiện Tòa án đề nghị quan có thẩm quyền giải quyết” Theo pháp luật thi hành án, nghĩa vụ thi hành án yêu cầu đặt lên hàng đầu Các tài sản (kể chuyển dịch cho người khác) người phải thi hành án có nguy bị kê biên để đảm bảo thi hành án tài sản cịn lại họ khơng đủ để thực nghĩa vụ Thứ ba, QSDĐ bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà QSDĐ bị chuyển đổi, tặng cho, chấp, cầm cố cho người khác QSDĐ bị kê biên, xử lý để thi hành án Chấp hành viên có văn u cầu Tịa án tun bố giao dịch tài sản vơ hiệu yêu cầu quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch tài sản đó13 Quy định cho thấy, kê biên QSDĐ hệ biện pháp ngăn chặn, khẩn cấp tạm thời cưỡng chế thi hành án khác áp dụng sau 12 13 14 bên xác lập giao dịch chuyển QSDĐ Như vậy, lý dẫn đến hợp đồng vô hiệu chất QSDĐ bị áp dụng biện pháp trên, việc kê biên QSDĐ biện pháp cưỡng chế thi hành án bên không tuân thủ điều kiện Như vậy, liên quan đến điều kiện “QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành án” theo pháp luật đất đai, QSDĐ phải đáp ứng điều kiện không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp đảm bảo hay cưỡng chế thi hành án khác, theo pháp luật thi hành án dân Thậm chí, việc nhận chuyển QSDĐ người có nghĩa vụ thi hành án cịn chịu rủi ro QSDĐ không bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, bảo đảm hay cưỡng chế thi hành án14 Từ phân tích mục (2) (3), để có cách hiểu áp dụng thống nhất, đảm bảo phù hợp pháp luật đất đai, pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật thi hành án, kiến nghị: Một là, nên sửa đổi điểm c, khoản Điều 188 Luật Đất đai theo hướng “QSDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án” bao quát đầy đủ Hai là, trường hợp giữ nguyên quy định “kê biên tài sản đảm bảo thi hành án”, pháp luật nên hướng dẫn cụ thể thời điểm kê biên QSDĐ sở phù hợp với quy định pháp luật thi hành án dân Bởi pháp luật đất đai khơng có hướng dẫn cụ thể, dẫn đến cách hiểu điều kiện áp dụng QSDĐ “đang” bị kê biên đảm bảo thi hành án Tuy nhiên, theo pháp luật thi hành án dân sự, điều kiện áp dụng trường hợp “đang sẽ” bị kê biên để đảm bảo thi hành án Thứ tư, việc kê biên, xử lý QSDĐ tài sản chung người phải thi hành án với Đoạn 1, khoản Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 Đoạn 2, khoản Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 Đoạn 1, khoản Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 NGHIÏN CÛÁU Sưë 06(334) T3/2017 LÊÅP PHẤP 53 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LUÊÅT người khác: Việc kê biên, xử lý tài sản chung QSDĐ, nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản khác khơng đủ để thi hành án có đề nghị đương theo quy định khoản Điều 74 Luật Thi hành án dân năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2014)) Trường hợp người phải thi hành án có chung tài sản với người khác mà xác định phần tài sản, quyền tài sản người Chấp hành viên kê biên phần tài sản theo quy định khoản Điều 74 Luật Thi hành án dân sự; trường hợp chưa xác định phần quyền người phải thi hành án thực theo quy định khoản Điều 74 Luật Thi hành án dân sự, trừ trường hợp quy định điểm c khoản này; c) Đối với tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng, Chấp hành viên xác định phần sở hữu vợ, chồng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình thơng báo cho vợ, chồng biết Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, QSDĐ chung hộ gia đình Chấp hành viên xác định phần sở hữu, sử dụng theo số lượng thành viên hộ gia đình thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản, thời điểm Nhà nước giao đất15 Trong thời hạn sử dụng đất Theo pháp luật đất đai, thời hạn sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân “ổn định, lâu dài”16, thời hạn sử dụng đất tổ chức xác định “theo thời hạn dự án”17 Do vậy, thời hạn sử dụng đất “ổn định, lâu dài” hay “xác định cụ thể” vào chủ thể hợp đồng Vướng mắc xảy liên quan đến quy định pháp luật hành thời hạn sử dụng đất là: Thời hạn sử dụng đất “ổn định, lâu dài” áp dụng cá nhân, hộ gia đình Cịn tổ chức, QSDĐ xác định có thời hạn Vậy 15 16 17 54 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ cho tổ chức, thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài hay có thời hạn? Nếu tổ chức nhận chuyển nhượng để triển khai dự án đầu tư, thời hạn sử dụng đất xác định theo thời hạn dự án Nhưng tổ chức nhận chuyển nhượng QSDĐ khơng nhằm mục đích thực dự án đầu tư, sau chuyển nhượng cho tổ chức khác, thời hạn sử dụng đất xác định “có thời hạn” hay “ổn định, lâu dài”? Khoản Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài hộ gia đình, cá nhân Do vậy, hiểu thời hạn sử dụng đất tổ chức có thời hạn, thời hạn lại chưa có quy định (trừ trường hợp người sử dụng đất tổ chức kinh doanh xây dựng nhà theo khoản Điều 126 Luật Đất đai năm 2013) Từ vướng mắc trên, để phù hợp với thời hạn sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình, chúng tơi đề xuất pháp luật nên quy định thời hạn sử dụng đất tổ chức nhận chuyển nhượng QSDĐ từ cá nhân, hộ gia đình xác định ổn định, lâu dài Ngoài điều kiện trên, người sử dụng đất phải tuân thủ điều kiện quy định Điều 191 (trường hợp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ), Điều 192 (trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện), Điều 194 (điều kiện chuyển nhượng QSDĐ thực dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê) điều kiện việc đăng ký đất đai quy định khoản 2, khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 ■ Điều 74 Luật Thi hành án dân năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) Khoản Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 Khoản Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHẤP Sưë 06(334) T3/2017 ... dịch chuyển quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận không ghi nhận quyền người sử dụng đất mà ghi nhận quyền chủ sở hữu tài sản đất Quy định việc ghi thông tin người sử dụng đất không đồng thời chủ sở... tranh chấp đất đai sở để xác định vi phạm điều kiện chuyển quyền Để tránh tình trạng lợi dụng điều kiện “tranh chấp đất đai” gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất tăng trách... cách điều kiện để thực việc chuyển quyền người sử dụng đất, chủ thể tranh chấp đất đai nên hiểu theo nghĩa (ii), tức tất bên quan hệ đất đai Ví dụ, A xây nhà đất nông nghiệp, A thực việc chuyển nhượng