Đảng và Nhà nước ta luôn nhất quán quan điểm cho rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Vì vậy, việc hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất ở nói riêng, các loại đất khác nói chung cũng như tạo nhiều điều kiện thuận lợi hơn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu, đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam là đòi hỏi cấp thiết cả về mặt lý luận và thực tiễn nhằm khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đoàn tụ cùng gia đình cũng như đầu tư kinh doanh tại Việt Nam.
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT hoÀn thiện quy định pháp LuẬt quyền SỬ dỤng đất Ở, nhÀ Ở cỦa người việt naM định cư Ở nưỚc ngoÀi Trần Vang Phủ* Trần Thụy Quốc Thái** * Giảng viên, Khoa Luật – Đại học Cần Thơ ** Giảng viên, Khoa Luật – Đại học Cần Thơ Thông tin viết: Từ khóa: Quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, người Việt Nam định cư nước Lịch sử viết: Nhận : 21/11/2019 Biên tập : 12/12/2019 Duyệt : 16/12/2019 Article Infomation: Keywords: residential land use right, ownership of houses, the overseas Vietnamese Article History: Received : 21 Nov 2019 Edited : 12 Dec 2019 Approved : 16 Dec 2019 Tóm tắt: Đảng Nhà nước ta quán quan điểm cho người Việt Nam định cư nước phận không tách rời cộng đồng dân tộc Việt Nam Vì vậy, việc hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất nói riêng, loại đất khác nói chung tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư nước sở hữu, đầu tư xây dựng nhà Việt Nam đòi hỏi cấp thiết mặt lý luận thực tiễn nhằm khuyến khích người Việt Nam định cư nước ngồi đồn tụ gia đình đầu tư kinh doanh Việt Nam Abstract: Our Party and Vietnamese government keep consistently a view that the overseas Vietnamese are an integral part of the Vietnamese community Therefore, it is urgently required both theoretically and practically to improve the legal regulations related to the use of residential land in particular and other types of lands in general as well as provision of more favorable conditions for the overseas Vietnamese to own or purchase housing as an investment in Vietnam so that it is to encourage overseas Vietnamese to reunite with their families and to business in Vietnam Hiến pháp năm 2013 ghi nhận, “Người Việt Nam định cư nước ngồi phận khơng tách rời cộng đồng dân tộc Việt Nam”1 Nguyên tắc Hiến định khẳng định, cộng đồng người Việt Nam định cư nước ngồi, ln ln “người Việt Nam” đất nước Việt Nam chào đón Khoản Điều 18 Hiến pháp năm 2013 Khoản Điều 18 Hiến pháp năm 2013 38 NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP Số 4(404) - T2/2020 tạo điều kiện thuận lợi để họ “giữ quan hệ gắn bó với gia đình q hương, góp phần xây dựng q hương, đất nước”2 Luật Đất đai năm 2013 có quy định quan trọng quyền nghĩa vụ sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngồi Việt Nam, qua tạo hành BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT lang pháp lý thuận lợi để thu hút cộng đồng người Việt Nam định cư nước ngồi nước sinh sống, đầu tư, góp phần xây dựng đất nước, gắn chặt khối đại đoàn kết toàn dân tộc Tuy nhiên, năm vừa qua, tình hình kinh tế - xã hội đất nước có nhiều thay đổi làm phát sinh nhiều vấn đề liên quan đến đất đai, nhà Điều dẫn đến số quy định Luật Đất đai năm 2013 văn có liên quan (nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng…) bộc lộ điểm hạn chế, chưa theo kịp, chí làm trở ngại cho hoạt động sinh sống đầu tư người Việt Nam định cư nước Quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước Việt Nam 1.1 Quyền nghĩa vụ sử dụng đất người Việt Nam định cư nước Theo quy định Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư nước ngoài, sử dụng đất Việt Nam có quyền nghĩa vụ sau: Một là, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Hai là, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam có quyền nghĩa vụ sau đây: i) Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013; ii) Chuyển quyền sử dụng đất bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà cho tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam để ở; tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định điểm c khoản Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam đối tượng hưởng giá trị nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở; iii) Thế chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; iv) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà thời gian không sử dụng Ba là, trường hợp tất người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất người nước người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam quy định khoản Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, người nhận thừa kế không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây: i) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất người nhận thừa kế đứng tên bên chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ii) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất người tặng cho phải đối tượng quy định điểm e khoản Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 phù hợp với quy định pháp luật nhà ở, người nhận thừa kế đứng tên bên tặng cho hợp đồng văn cam kết tặng cho; iii) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng chưa tặng cho quyền sử dụng đất người nhận thừa kế người đại diện có văn ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ việc nhận thừa kế quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa Bốn là, trường hợp số người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam, người khác thuộc diện nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng Số 4(404) - T2/2020 NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP 39 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT đất cho người nhận thừa kế người nhận thừa kế người đại diện có văn ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ việc nhận thừa kế quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa Sau giải xong việc phân chia thừa kế cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam phần thừa kế giải theo quy định khoản Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 Bên cạnh đó, người nhận thừa kế trường hợp quy định điểm c khoản khoản Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 ủy quyền văn cho người trông nom tạm sử dụng đất thực nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan 1.2 Điều kiện cơng nhận quyền sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước Việt Nam Theo quy định Điều Luật Nhà năm 2014, người Việt Nam định cư nước ba nhóm đối tượng phép sở hữu nhà Việt Nam Để công nhận quyền sở hữu nhà Việt Nam, người Việt Nam định cư nước phải đáp ứng điều kiện sau: Một là, người Việt Nam định cư nước phải phép nhập cảnh vào Việt Nam Theo quy định khoản Điều Luật Quốc tịch năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), người Việt Nam định cư nước ngồi cơng dân Việt Nam người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài nước Như vậy, người Việt Nam định cư nước ngồi bao gồm hai nhóm: (i) cơng dân Việt Nam (tức người mang quốc tịch Việt Nam); (ii) người gốc Việt Nam định cư nước ngồi (là người khơng cịn mang quốc tịch Việt Nam) Người Việt Nam định cư nước người nước vợ, chồng, người Việt Nam định cư nước ngồi cơng dân Việt Nam miễn thị thực nhập cảnh vào Việt Nam đáp ứng điều kiện sau3: Có hộ chiếu giấy tờ có giá trị lại quốc tế cịn giá trị 01 năm Có giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng quy định khoản Điều Nghị định số 82/2015/NĐ-CP Không thuộc trường hợp chưa cho nhập cảnh tạm hoãn xuất cảnh quy định Điều 214 Điều 28 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, cảnh, cư trú người nước Việt Nam năm 2014 Hai là, người Việt Nam định cư nước ngồi cơng nhận quyền sở hữu nhà thơng qua hình thức mua, th mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển Điều Nghị định số 82/2015/NĐ-CP ngày 24/9/2015 Chính phủ miễn thị thực cho người Việt Nam định cư nước người nước vợ, chồng, người Việt Nam định cư nước ngồi cơng dân Việt Nam Người nước ngồi khơng phép nhập cảnh vào Việt Nam thuộc chín trường hợp quy định Điều 21 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, cảnh, cư trú người nước Việt Nam năm 2014: (i) Không đủ điều kiện quy định khoản Điều 20 Luật này; (ii) Trẻ em 14 tuổi khơng có cha, mẹ, người giám hộ người ủy quyền cùng; (iii) Giả mạo giấy tờ, khai sai thật để cấp giấy tờ có giá trị nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú; (iv) Người bị mắc bệnh tâm thần mắc bệnh truyền nhiễm gây nguy hiểm cho sức khỏe cộng đồng; (v) Bị trục xuất khỏi Việt Nam chưa 03 năm kể từ ngày định trục xuất có hiệu lực; (vi) Bị buộc xuất cảnh khỏi Việt Nam chưa 06 tháng kể từ ngày định buộc xuất cảnh có hiệu lực; (vii) Vì lý phịng, chống dịch bệnh; (viii) Vì lý thiên tai; (ix) Vì lý quốc phịng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội 40 NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP Số 4(404) - T2/2020 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật5 1.3 Những hạn chế, bất cập quy định pháp luật đất đai, nhà xây dựng liên quan đến người Việt Nam định cư nước Một là, bất cập quy định Luật Đất đai năm 2013 Theo quy định điểm đ khoản Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư nước quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, có nguồn gốc từ việc mua bán, tặng cho… quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với nhà ở, đất nằm dự án phát triển nhà Quy định chưa tính đến tình phát sinh nên dẫn đến trường hợp bất cập sau đây: Giả sử ông A xác lập quyền sử dụng đất đất nằm dự án nhà ở, việc xác lập quyền sử dụng đất hoàn toàn hợp pháp theo quy định pháp luật thời điểm Một thời gian sau, ông A xuất cảnh định cư nước (làm ăn, sinh sống lâu dài nước ngồi) Khi đó, ơng A trở thành người sử dụng đất “người Việt Nam định cư nước ngoài”, tức chuyển đổi chủ thể sử dụng đất từ khoản sang chủ thể sử dụng đất thuộc khoản Điều Luật Đất đai năm 2013 Một vấn đề khác cần lưu ý là, thủ tục xuất cảnh để định cư nước nay, pháp luật không quy định, trước định cư nước ngồi, hộ gia đình, cá nhân nước phải bán chuyển nhượng tất bất động sản Nói cách khác, ơng A xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp trường hợp này, quyền sử dụng đất đất nêu có tiếp tục cơng nhận hay không?6 Hai là, mâu thuẫn Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2014 quy định loại giao dịch thực để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà Theo quy định điểm đ khoản Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định pháp luật nhà nhận chuyển quyền sử dụng đất thơng qua hình thức “mua, th mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất dự án phát triển nhà ở” Trong đó, theo quy định điểm d khoản Điều 10 Luật Nhà năm 2014, người Việt Nam định cư nước ngồi thực đến mười hai giao dịch nhà ở, có giao dịch đổi nhà (có thể gắn với đất ở) mà khơng ràng buộc phải dự án phát triển nhà Chúng cho rằng, việc Luật Đất đai cho phép chuyển, không cho phép nhận quyền sử dụng đất thơng qua giao dịch đổi nhà ngồi khu vực dự án phát triển nhà không hợp lý không cần thiết; lẽ, giao dịch đổi nhà chất giao dịch mua bán nhà, pháp luật cho phép thực giao dịch mua bán nhà gắn Điểm b khoản Điều Luật Nhà năm 2014 Theo quy định Điều 133 Luật Đất đai năm 2013 người Việt Nam định cư nước ngồi có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối Nhà nước xem xét cho thuê đất để thực dự án đầu tư Từ quy định với quy định Điều 188 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 hiểu người Việt Nam định cư nước ngồi sử dụng đất nơng nghiệp thơng qua hình thức th đất khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp Nếu để thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất nơng nghiệp người Việt Nam định cư nước ngồi khơng nhận quyền sử dụng đất mà nhận giá trị tiền Từ đây, tình tương tự đặt thời điểm họ xác lập quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp, sau họ định cư nước ngồi, vậy, kể từ thời điểm họ xuất cảnh định cư lâu dài nước ngồi, quyền sử dụng đất đất xác lập có nguồn gốc giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng… từ trước giải vấn đề pháp luật bỏ ngỏ Số 4(404) - T2/2020 NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP 41 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT với quyền sử dụng đất khó thuyết phục thiếu hợp lý không cho thực giao dịch đổi nhà gắn với quyền sử dụng đất Ba là, bất cập quy định pháp luật đất đai, nhà xây dựng điều kiện xây dựng nhà riêng lẻ Theo quy định Luật Xây dựng năm 2014, để cấp giấy phép xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp đất dự định đầu tư xây dựng7 Một vấn đề đặt từ tình nêu việc ơng A xác lập quyền sử dụng đất không gắn với nhà trước hợp pháp vào thời điểm xác lập, thay đổi điều kiện chủ thể sử dụng đất, nên việc người Việt Nam định cư nước sử dụng đất mà khơng gắn với nhà đất không phù hợp với quy định pháp luật nhà đất đai hành Như vậy, ông A quay Việt Nam ủy quyền cho người khác sử dụng đất này, ơng A người ủy quyền nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, quan có thẩm quyền có đồng ý cấp giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ cho ông A hay không? Kiến nghị Từ phân tích trên, chúng tơi đề xuất số kiến nghị sau: Thứ nhất, sửa đổi Luật Đất đai theo hướng: - Cho phép người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà dự án phát triển nhà thông qua giao dịch đổi nhà ở, nghĩa vụ tài trường hợp xác định tương tự trường hợp hộ gia đình, cá nhân nước thực giao dịch mua bán nhà gắn liền với đất ở; - Cơng nhận quyền sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất nằm dự án nhà nói riêng cho người Việt Nam định cư nước trường hợp họ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp vào thời điểm trước Có thể giải theo cách thức sau: Cho phép người Việt Nam định cư nước chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế cho đối tượng đủ điều kiện sử dụng đất theo quy định pháp luật phải thực nghĩa vụ tài đất đai theo quy định pháp luật trường hợp người Việt Nam định cư nước ngồi khơng đủ điều kiện sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại; Nếu đất trước có nguồn gốc Nhà nước giao đất có thu tiền, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế tiếp tục sử dụng đất thời hạn sử dụng đất cịn lại mà khơng phải chuyển sang thuê đất theo quy định Luật Đất đai, hết thời hạn sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn theo quy định phải chuyển sang thuê đất phải nộp tiền thuê đất, giảm 50% tiền sử dụng đất; Nếu đất trước có nguồn gốc từ việc Nhà nước giao đất không thu tiền công nhận quyền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất thời hạn sử dụng đất cịn lại mà khơng phải chuyển sang th đất, hết thời hạn sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn theo quy định phải chuyển sang thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định pháp luật8 Thứ hai, sửa đổi Luật Xây theo hướng cho phép người Việt Nam định cư nước đầu tư xây dựng nhà ở, trường hợp họ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp vào thời điểm trước (khơng bị khống chế việc đất có nằm dự án phát triển nhà hay không) n Xem thêm Điều 93 95 Luật Xây dựng năm 2014; Điều Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn cấp phép xây dựng; Điều Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/5/2017 Chính phủ quy định loại giấy tờ hợp pháp đất đai để cấp giấy phép xây dựng Kiến nghị xây dựng dựa quy định Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 42 NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP Số 4(404) - T2/2020 ... trở ngại cho hoạt động sinh sống đầu tư người Việt Nam định cư nước Quy? ??n sử dụng đất ở, quy? ??n sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước Việt Nam 1.1 Quy? ??n nghĩa vụ sử dụng đất người Việt Nam định. .. sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà có quy? ??n sở hữu nhà gắn liền với quy? ??n sử dụng đất Việt Nam Hai là, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quy? ??n sử dụng đất Việt Nam có quy? ??n... định cư nước Theo quy định Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư nước ngoài, sử dụng đất Việt Nam có quy? ??n nghĩa vụ sau: Một là, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng có quy? ??n