Phân tích hiệu quả đầu tư dự án resort melia đà nẵng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN TƢỞNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN TƢỞNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG Chuyên ngành : Quản trị Kinh doanh Mã số LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN ĐỨC VUI Hà Nội - 2014 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đóng góp luận văn Kết cấu luận văn CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN 1.1 Một số vấn đề lý luận 1.1.1 Đầu tư 1.1.2 Đặc điểm 1.1.3 Bất động s 1.1.4 Vốn đầu tư 1.1.5 Hiệu 1.2 Sự cần thiết phân tích hiệu đầu tƣ dự án bất động sản kinh tế 1.3 Phân tích tài đầu tƣ dự án 1.3.1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu phân tích tài 1.3.1.1 Khái niệm 1.3.1.2 Mục đích việc phân tích tài 1.3.1.3 Yêu cầu phân tích tài đầu tư dự án 11 1.3.2 Các bước tính tốn, so sánh phương án 11 1.3.2.1 Xác định số lượng phương án đưa vào so sánh 11 1.3.2.2 Xác định thời kì tính tốn phương án đầu tư 12 1.3.2.3 Tính tốn tiêu thu, chi, hiệu số thu chi phương án qua năm .13 1.3.2.4 Xác định giá trị tương đương tiền tệ theo thời gian 13 1.3.2.5 Lựa chọn loại tiêu dùng làm tiêu hiệu tổng hợp 14 1.3.2.6 Xác định tính hiệu (hay tính đáng giá) phương án đem so sánh 15 1.3.2.7 So sánh phương án theo tiêu hiệu lựa chọn 15 1.3.2.8 Phân tích độ nhạy, độ an tồn mức tin cậy phương án 15 1.3.2.9 Lựa chọn phương án tốt có tính đến độ an tồn tin cậy kết phân tích 15 1.3.3 Các tiêu phân tích hiệu tài đầu tư dự án 16 1.3.3.1 Hiện giá thu nhập dự án NPV (Net Present Value) 16 1.3.3.2 Tỷ suất sinh lời nội dự án IRR (Internal Rate of Return, %) 18 1.3.3.3 Thời gian hoàn vốn (Thv) 20 B 1.3.3.4 Tỷ số lợi ích - chi phí ( C ) 22 1.3.4 Phân tích độ nhạy đầu tư dự án 23 1.3.4.1 Một vài khái niệm phân tích độ nhạy đầu tư dự án 23 1.3.4.2 Mục tiêu việc phân tích độ nhạy 24 1.3.4.3 Phương pháp phân tích độ nhạy 24 1.3.5 Các tiêu phân tích tài đầu tư dự án 25 1.3.5.1 Các tiêu đánh giá tiềm lực tài doanh nghiệp 25 1.3.5.2 Các tiêu lợi nhuận thu nhập dự án 26 1.3.5.3 Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (RR) .26 1.3.5.4 Tỷ số lợi ích - Chi phí (B/C) 27 1.3.5.5 Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) 28 1.3.5.6 Tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) .28 1.3.5.7 Điểm hòa vốn (BEP) 29 1.3.6 Đánh giá độ an tồn mặt tài đầu tư dự án 29 1.3.6.1 An toàn nguồn vốn 30 1.3.6.2 An toàn khả tốn nghĩa vụ tài ngắn hạn khả trả nợ 30 1.4 Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội đầu tƣ dự án bất động sản 31 1.4.1 Tác động đến lao động việc làm 31 1.4.2 Tác động đến môi trường sinh thái 32 1.4.2.1 Ảnh hưởng tích cực kể đến 32 1.4.2.2 Ảnh hưởng tiêu cực .32 1.4.3 Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước 33 CHƢƠNG 2: GIỚI THIỆU ĐẦU TƢ DỰ ÁN KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG 34 2.1 Đầu tƣ dự án khu Resort Melia Đà Nẵng 34 2.1.1 Vài nét Resort Melia Đà Nẵng 34 2.1.2 Giới thiệu khu Resort Melia Đà Nẵng 35 2.1.2.1 Quy mô Resort Melia Đà Nẵng .35 2.1.2.2 Ngôn ngữ kiến trúc thể ý tưởng 35 CHƢƠNG 3: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG 40 3.1 Xác định Tổng mức đầu tƣ Dự án 40 3.2 Xác định chi phí Dự án 40 3.2.1 Chi phí xây dựng 40 3.2.2 Chi phí thiết bị 40 3.2.3 Chi phí quản lý dự án 41 3.2.4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 42 3.2.5 Vốn lưu động ban đầu .44 3.2.6 Lãi vay xây dựng 44 3.2.7 Chi phí dự phòng .44 3.2.8 Tổng hợp Tổng mức đầu tư .45 3.3 Nguồn vốn kế hoạch huy động vốn 46 3.3.1 Nguồn vốn 46 3.3.1.1 Vốn tự có Chủ đầu tư 46 3.3.1.2 Vốn vay ngân hàng 46 3.3.2 Kế hoạch huy động vốn 46 3.4 Các tiêu phân tích tài đầu tƣ dự án khu Resort Melia Đà Nẵng 46 3.4.1 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh 46 3.4.1.1 Chi phí trả lương cho cán cơng nhân viên .46 3.4.1.2 Chi phí nguyên vật liệu 46 3.4.1.3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng thiết bị, nhà cửa 46 3.4.1.4 Chi phí quản lý chung 46 3.4.1.5 Khấu hao 46 3.4.1.6 Lãi vay thời gian xây dựng 46 3.4.1.7 Lãi vay vốn lưu động thời gian vận hành 46 3.4.1.8 Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh 46 3.4.2 Xác định doanh thu 46 3.5 Phân tích lãi lỗ hoạt động kinh doanh 46 3.6 Đánh giá hiệu tài 46 3.6.1 Đánh giá hiệu tài thông qua tiêu giá hiệu số thu chi (NPV) 46 3.6.2 Xác định nội suất thu lợi nội (IRR) 46 3.6.3 Đánh giá hiệu tài thơng qua thời hạn thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu (thời hạn hồn vốn tính theo phương pháp động) 47 3.6.4 Đánh giá hiệu dự án theo tiêu thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận khấu hao 47 3.6.5 Xác định doanh thu hòa vốn Mức hoạt động hòa vốn 47 3.7 Phân tích hiệu kinh tế - xã hội dự án 72 3.7.1 Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho đồng vốn Dự án 72 3.7.2 Mức thu hút lao động vào làm việc hàng năm 72 3.7.3 Mức đóng góp vào ngân sách Nhà nước hàng năm mức đóng góp dự án đời dự án 73 KẾT LUẬN 74 NHẬN XÉT 74 KẾT LUẬN .75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu B/C Tỉ số lợ CAMP Moâ hì CSH Chủ sở ĐTDA Đầu tư DN Doanh DPP Thời gi EPV Quan đ IRR Tỷ suất NPV Hiện gi PI Chỉ số PP Thời gi PV Hiện gi ROE Tỷ suất TIPV Quan đ WACC Chi phí Capital i DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11 3.12 3.13 3.14 3.15 3.16 3.17 3.18 3.19 3.20 Bảng 3.15 Tổng hợp chi phí kinh doanh hàng năm dự án (Nguồn tác giả tổng hợp) ĐVT: Đồng 65 Bảng 3.16 Hạch toán kết kinh doanh hàng năm dự án (Nguồn tác giả tổng hợp) ĐVT: Đồng 66 Bảng 3.17 Tính tốn kế hoạch trả nợ vốn vay quỹ (Nguồn tác giả tổng hợp) ĐVT: Đồng 67 Bảng 3.18 Tổng hợp tính tốn hiệu tài hàng năm (xem chi tiết từ bảng 1-13) Naêm Naêm Naêm Naêm Naêm Naêm Naêm Năm Năm Năm Năm 10 trở Gía trị T.B 68 Bảng 3.19 Tính tỷ suất thu lợi nội (IRR) (Nguồn tác giả tổng hợp) ĐVT: Đồng 69 Bảng 3.20 Tính giá trị tổng thu nhập rồng (NPV) (Nguồn tác giả tổng hợp) ĐVT: Đồng 70 Bảng 3.21 Hiện giá hệ số sinh lời dự án P (B/C) (Nguồn tác giả tổng hợp) TỔNG THU Năm thứ hàng năm Năm Năm đầu tư XDCB Năm Năm Năm Naêm Naêm Naêm Naêm Naêm Năm Năm 10 trở TỔNG CỘNG - * HIỆN GIÁ HỆ SỐ SINH LỜI CỦA DỰ ÁN P ( B/C) = B /C = P(B/C)>1 71 3.7 Phân tích hiệu kinh tế - xã hội dự án 3.7.1 Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho đồng vốn Dự án Tủy suất lợi nhuận Tổng vốn đầu tƣ Tỷ suất lợi nhuận = Qua ta thấy 1000 đồng đầu tư vào tài sản cố định sai năm thu 177 đồng lợi trước thuế Tủy suất lợi nhuận ròng Tổng vốn đầu tƣ Tỷ suất lợi nhuân ròng = Qua ta thấy 1000 đồng đầu tư vào tài sản cố định sai năm thu đồng lợi nhuận Ròng Hệ số chiết khấu dự án Thời gian thu hồi vốn Thời gian thu hồi vốn: Hiện giá hệ số sinh lời dự án P(B/C) = Dự án có hiệu kinh tế 3.7.2 Mức thu hút lao động vào làm việc hàng năm Dự án góp phần giải cơng ăn việc làm cho 160 lao động làm việc dự án, đóng góp tích cực cho đời sống xã hội lao động trực 72 tiếp dự án tất lao động cung cấp dịch vụ lân cận xung quanh vùng dự án vùng lân cận Hội An, Quảng Nam… 3.7.3 Mức đóng góp vào ngân sách Nhà nước hàng năm mức đóng góp dự án đời dự án Căn vào kết bảng số 3.17, dự án đóng góp vào ngân sách nhà nước 10 năm đầu với nguồn ngân sách nộp bình quân năm 11,613,798,275 đồng Đóng góp tích cực nguồn thu ngân sách cho thành phố Đà Nẵng nước nói chung q trình xây dựng phát triển đất nước 73 KẾT LUẬN NHẬN XÉT Từ trình tìm hiểu phân tích hiệu đầu tư khu Resort Melia Đà Nẵng, phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng em có vài nhận xét kiến nghị dự án: Đây dự án khả thi mặt tài chính, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Ngoài cịn mang lại số lợi ích kinh tế - xã hội định: góp phần đẩy nhanh tốc độ phát triển ngành du lịch dịch vụ quận Ngũ Hành Sơn nói riêng thành phố Đà Nẵng nói chung, chuyển đổi cấu mục đích sử dụng sang chiều hướng tích cực hơn, tạo việc làm cho người lao động, đóng thuế cho Nhà nước…Dự án thực góp phần nâng cao đời sống nhân dân khu vực lân cận, tạo mặt văn minh, đại cho thành phố Tuy nhiên dự án thực vào khai thác sử dụng để lại nhiều vấn đề môi trường tiềm tàng: Khả gây ô nhiễm môi trường khơng khí, đất, nước mặt nước ngầm giai đoạn san lấp mặt xây dựng sở hạ tầng Khả gây ô nhiễm môi trường hoạt động người khu dân cư Khả gây ô nhiễm rác thải y tế Do Chủ đầu tư Ban quản lý dự án khu Resort Melia Đà Nẵng cần: Thực biện pháp quản lý khống chế ô nhiễm giai đoạn san lấp xây dựng công trình sở hạ tầng 74 Thực biện pháp quản lý khống chế ô nhiễm cho khu dân cư Trong việc phân tích tài dự án việc nghiên cứu khảo sát thị trường, tìm hiểu giá cho sát với thực tế để không ảnh hưởng đến việc dự đốn tính tốn doanh thu dự án cần thiết quan trọng Vì cần thiết phải có nghiên cứu cụ thể, chi tiết, cập nhật thông tin chuẩn xác thường xuyên, hạn chế sai lệch đánh giá không trước phát triển thị trường KẾT LUẬN Đầu tư dự án khu khu Resort Melia Đà Nẵng có Tổng mức đầu tư 368,542,596,951 đồng Với nhiệm vụ tổ chức, quản lý kinh doanh dự án Resort Melia Đà Nẵng, dự án không đảm bảo tự chủ mặt tài để chi trả lương cho cán cơng nhân viên chi phí cố định thường xuyên bảo trì, bảo hành hệ thống thiết bị, hạng mục khác, mà phải đảm bảo việc khai thác có hiệu dịch vụ khu Resort Tuy nhiên qua phân tích, cho thấy hiệu hoạt động đầu tư dự án nói chưa tương xứng với tổng mức đầu tư dự án Để dự án hoạt động có hiệu quả, chủ đầu tư nên đầu tư thêm hạng mục như: Đầu tư thêm sân Tennis, tăng cường công tác marketting cho khu Resort, phối hợp chặt chẽ với ngành du lịch địa phương, công ty lữ hành để đưa thêm nguồn khách đến Resort nghĩ dưỡng, tăng hệ số phòng tăng thêm doanh thu cho đầu tư dự án Về nhân viên, nên hạn chế nhân viên hữu khu Resort, làm chi phí cố định, chẳng hạn tùy mùa cao điểm, tùy thuộc vào hệ số phịng mà th dịch vụ bên ngồi, mơ hình cung cấp dịch 75 vụ số Resort áp dụng, làm giảm áp lực cho chi phí cố định tháng, đảm bảo cho lợi nhuận ròng dự án.Đáp ứng hiệu kinh doanh Dự án có số tác động làm ảnh hưởng đến môi trường, tác động khó tránh khỏi tiến hành xây dựng khai thác dự án Những tác động khắc phục giảm thiểu tác hại để ảnh hưởng chúng tới môi trường nhỏ Qua trình tìm hiểu đề tài luận văn em đúc kết thêm số kiến thức chun mơn mà học Đầu tư dự án lĩnh vực mà em cảm thấy u thích muốn gắn bó sau dời giảng đường đại học bước vào nghề Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu hạn chế, với hiểu biết nhỏ bé mình, luận văn em cịn nhiều sai sót số vấn đề cịn chưa tìm hiểu kỹ sâu Em kính mong thầy giúp đỡ, bảo để em tiến bộ, mở rộng khả hiểu biết thân, vững tin bước đường tương lai Cuối lần em xin được thể lòng biết ơn sâu sắc chân thành tới tất thầy cô Khoa kinh tế trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội Kính chúc thầy ln có sức khỏe trẻ để tiếp tục người dìu dắt đưa chúng em vào đời, vào nghề 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Business Edge (2006), Phân tích đầu tư dự án “làm để dự án bạn duyệt”, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh Bộ xây dựng - Thông tư 04/2005/TT-BXD ngày 01/4/2005 hướng dẫn việc lập quản lý chi phí đầu tư dự án xây dựng cơng trình Bộ xây dựng Bộ tài chính- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ban hành chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Công ty Cổ phần đầu tư hạ tầng thị Dầu khí (2008), Thuyết minh đầu tư dự án cơng trình trung tâm thương mại tài Dầu khí Phú Mỹ Hưng - Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh Cơng ty Sản xuất Kinh doanh Xuất nhập Bình Minh (2007), Đầu tư dự án xây dựng cơng trình Khánh sạn JW Marriott Hà Nội Khu Resort Melia Đà Nẵng, Hà Nội Nguyễn Văn Chọn (2003), Kinh tế đầu tư xây dựng, Nxb Xây dựng, Hà Nội Đinh Thế Hiển, Lập - thẩm định hiệu tài đầu tư dự án, Viện nghiên cứu tin học kinh tế ứng dụng Nguyễn Thế Hiển (2008), Lập thẩm định hiệu tài đầu tư dự án, Nxb Thống kê, Hà Nội Nguyễn Bạch Nguyệt (2008), Giáo trình lập đầu tư dự án, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 10 Từ Quang Phương (2006), Giáo trình quản lý đầu tư dự án, Nxb Lao động - Xã hội 77 11 Nguyễn Thống (2007), Lập thẩm định đầu tư dự án xây dựng, Nxb 12 Bùi Ngọc Toàn (2006), Lập thẩm định dự án xây dựng, Nxb Giao thông Vận tải 13 Đặng Minh Trang (2005), Tính tốn đầu tư dự án, Nxb Thống kê Website 14 Internet http://www.gso.gov.vn Tổng cục Thống kê 15 Internet http://www.mpi.gov.vn Bộ Kế hoạch Đầu tư 78 ... luận phân tích hiệu đầu tư dự án Phân tích hiệu đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng khía cạnh tài kinh tế - xã hội: Đầu tư dự án khu khu Resort Melia Đà Nẵng; xác định tổng mức đầu tư dự án; ... việc phân tích hiệu đầu tư dự án Chương 2: Giới thiệu đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng Chương 3: Phân tích hiệu đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÂN... luận đầu tư dự án, phân tích hiệu đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng Phạm vi nghiên cứu: Hiệu đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng Giới hạn nghiên cứu khía cạnh tài kinh tế - xã hội đầu tư dự