Phân tích hiệu quả đầu tư dự án Resort Melia Đà Nẵng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN TƢỞNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN TƢỞNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG Chuyên ngành : Quản trị Kinh doanh Mã số : 60.34.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN ĐỨC VUI Hà Nội - 2014 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Tình hình nghiên cứu 3 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4 5. Phương pháp nghiên cứu 4 6. Đóng góp của luận văn 4 7. Kết cấu của luận văn 5 CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN 6 1.1 Một số vấn đề lý luận cơ bản 6 1.1.1 Đầu tư 6 1.1.2 Đặc điểm Đầu tư 6 1.1.3 Bất động sản 7 1.1.4 Vốn đầu tư 7 1.1.5 Hiệu quả đầu tư 8 1.2. Sự cần thiết của phân tích hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản trong nền kinh tế 8 1.3. Phân tích tài chính của đầu tƣ dự án 9 1.3.1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu của phân tích tài chính 9 1.3.1.1 Khái niệm 9 1.3.1.2 Mục đích của việc phân tích tài chính 10 1.3.1.3 Yêu cầu của phân tích tài chính đầu tư dự án 11 1.3.2 Các bước tính toán, so sánh phương án 11 1.3.2.1 Xác định số lượng các phương án có thể đưa vào so sánh 11 1.3.2.2 Xác định thời kì tính toán của phương án đầu tư 12 1.3.2.3 Tính toán các chỉ tiêu thu, chi, hiệu số thu chi của các phương án qua các năm 13 1.3.2.4 Xác định giá trị tương đương của tiền tệ theo thời gian 13 1.3.2.5 Lựa chọn loại chỉ tiêu dùng làm chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp 14 1.3.2.6 Xác định tính hiệu quả (hay tính đáng giá) của mỗi phương án đem so sánh 15 1.3.2.7 So sánh các phương án theo chỉ tiêu hiệu quả đã lựa chọn 15 1.3.2.8 Phân tích độ nhạy, độ an toàn và mức tin cậy của phương án 15 1.3.2.9 Lựa chọn phương án tốt nhất có tính đến độ an toàn và tin cậy của kết quả phân tích 15 1.3.3 Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính đầu tư dự án 16 1.3.3.1 Hiện giá thu nhập thuần của dự án NPV (Net Present Value) 16 1.3.3.2 Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR (Internal Rate of Return, %) 18 1.3.3.3 Thời gian hoàn vốn (T hv ) 20 1.3.3.4 Tỷ số lợi ích - chi phí ( C B ) 22 1.3.4 Phân tích độ nhạy đầu tư dự án 23 1.3.4.1 Một vài khái niệm về phân tích độ nhạy đầu tư dự án 23 1.3.4.2 Mục tiêu của việc phân tích độ nhạy 24 1.3.4.3 Phương pháp phân tích độ nhạy 24 1.3.5. Các chỉ tiêu phân tích tài chính đầu tư dự án 25 1.3.5.1. Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp 25 1.3.5.2. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự án 26 1.3.5.3. Tỷ suất lợi nhuận thuần vốn đầu tư (RR) 26 1.3.5.4. Tỷ số lợi ích - Chi phí (B/C) 27 1.3.5.5. Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) 28 1.3.5.6. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 28 1.3.5.7. Điểm hòa vốn (BEP) 29 1.3.6. Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính đầu tư dự án 29 1.3.6.1. An toàn về nguồn vốn 30 1.3.6.2. An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ 30 1.4. Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội đầu tƣ dự án bất động sản 31 1.4.1. Tác động đến lao động và việc làm 31 1.4.2. Tác động đến môi trường sinh thái 32 1.4.2.1. Ảnh hưởng tích cực có thể kể đến 32 1.4.2.2 Ảnh hưởng tiêu cực 32 1.4.3. Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước 33 CHƢƠNG 2: GIỚI THIỆU ĐẦU TƢ DỰ ÁN KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG 34 2.1. Đầu tƣ dự án khu Resort Melia Đà Nẵng 34 2.1.1. Vài nét về Resort Melia Đà Nẵng 34 2.1.2. Giới thiệu về khu Resort Melia Đà Nẵng 35 2.1.2.1. Quy mô của Resort Melia Đà Nẵng 35 2.1.2.2. Ngôn ngữ kiến trúc thể hiện ý tưởng 35 CHƢƠNG 3: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG 40 3.1 Xác định Tổng mức đầu tƣ của Dự án 40 3.2 Xác định các chi phí của Dự án 40 3.2.1. Chi phí xây dựng 40 3.2.2. Chi phí thiết bị 40 3.2.3. Chi phí quản lý dự án 41 3.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 42 3.2.5. Vốn lưu động ban đầu 44 3.2.6. Lãi vay trong xây dựng 44 3.2.7. Chi phí dự phòng 44 3.2.8. Tổng hợp Tổng mức đầu tư 45 3.3. Nguồn vốn và kế hoạch huy động vốn 46 3.3.1. Nguồn vốn 46 3.3.1.1. Vốn tự có của Chủ đầu tư 46 3.3.1.2. Vốn vay ngân hàng 46 3.3.2. Kế hoạch huy động vốn 46 3.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính đầu tƣ dự án khu Resort Melia Đà Nẵng 46 3.4.1. Xác định chi phí sản xuất kinh doanh 46 3.4.1.1. Chi phí trả lương cho cán bộ công nhân viên 46 3.4.1.2. Chi phí nguyên vật liệu 46 3.4.1.3. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng thiết bị, nhà cửa 46 3.4.1.4. Chi phí quản lý chung 46 3.4.1.5. Khấu hao cơ bản 46 3.4.1.6. Lãi vay trong thời gian xây dựng 46 3.4.1.7. Lãi vay vốn lưu động trong thời gian vận hành 46 3.4.1.8. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh 46 3.4.2. Xác định doanh thu 46 3.5. Phân tích lãi lỗ trong hoạt động kinh doanh 46 3.6. Đánh giá hiệu quả tài chính 46 3.6.1. Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV) 46 3.6.2. Xác định nội suất thu lợi nội tại (IRR) 46 3.6.3. Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua thời hạn thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu (thời hạn hoàn vốn tính theo phương pháp động) 47 3.6.4. Đánh giá hiệu quả của dự án theo chỉ tiêu thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao 47 3.6.5. Xác định doanh thu hòa vốn và Mức hoạt động hòa vốn 47 3.7. Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án 72 3.7.1. Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho đồng vốn Dự án 72 3.7.2. Mức thu hút lao động vào làm việc hàng năm 72 3.7.3. Mức đóng góp vào ngân sách Nhà nước hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án 73 KẾT LUẬN 74 1. NHẬN XÉT 74 2. KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Ngun nghĩa B/C Tỉ số lợi ích – Chi phí (B/C) CAMP Mô hình đònh giá tài sản vốn - Capital Asset pricing Model CSH Chủ sở hữu ĐTDA Đầu tư dự án DN Doanh nghiệp DPP Thời gian hồn vốn có chiết khấu – Discount Payback Period EPV Quan điểm của chủ đầu tư - Equity Investment Point of View IRR Tỷ suất sinh lời nội bộ - Internal Rate of Return NPV Hiện gi thuần – Net Present Value PI Chỉ số sinh lời - Profitability Index PP Thời gian hồn vốn – Payback Period PV Hiện giá – Present Value ROE Tỷ suất sinh lợi trên vốn tự có – Return on Equity TIPV Quan điểm tổng đầu tư - Total Investment Point of View WACC Chi phí sử dụng vốn bình qn – Weighted Average Cost of Capital ii DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang 3.1 Vốn đầu tư - Tiến độ đầu tư - Nguồn vốn 48 3.2 Tổng hợp nguồn vốn đầu tư 52 3.3 Tổng hợp vốn đầu tư trang thiết bị 53 3.4 Nguồn vốn đầu tư tài sản cố định và nguồn lưu động hàng năm 54 3.5 Tính toán doanh thu các dịch vụ hàng năm(theo quy mô thiết kế) 54 3.6 Xác định khả năng khai thác dịch vụ du lịch hàng năm 55 3.7 Xác định tiền lương nhân viên phục vụ 56 3.8 Tính chi phí nguyên liệu – nhiên liệu 56 3.9. Tổng hợp chi phí hoạt động hàng năm 57 3.10 Tính toán khấu hao bình quân hàng năm 58 3.11 Chi phí Marketing hàng năm của dự án 62 3.12 Tính toán chi phí quản lý hàng năm 62 3.13 Tính nhu cầu vốn lưu động của dự án 63 3.14 Dự trù kinh phí hàng năm của dự án 64 3.15 Tổng hợp chi phí và kinh doanh hàng năm của dự án 65 3.16 Hạch toán kết quả kinh doanh hàng năm của dự án 67 3.17 Tính toán kế hoạch trả nợ vốn vay quỹ 68 3.18 Tổng hợp tính toán hiệu quả tài chính hàng năm 68 3.19 Tính tỷ suất thu lợi nội bộ (IRR) 69 3.20 Tính giá trị tổng thu nhập hiện tại rồng (NPV) 70 3.21 Hiện giá hệ số sinh lời của dự án P (B/C) 71 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Số hiệu Tên hình Trang 2.1 Hình phối cảnh của khối Khách sạn 36 2.2 Hình phối cảnh của 1 biệt thự. 37 2.3 Hình phối cảnh của khu SPA 37 2.4 Hình phối cảnh của Level Lounge 38 2.5 Hình phối cảnh của khu Nhà hàng biển 38 2.6 Hình phối ảnh của khu Bể Bơi 39 [...]... về phân tích hiệu quả đầu tư dự án Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng trên khía cạnh tài chính và kinh tế - xã hội: Đầu tư dự án khu khu Resort Melia Đà Nẵng; xác định tổng mức đầu tư của dự án; nguồn vốn và kế hoạch huy động vốn; các chỉ tiêu phân tích tài chính đầu tư dự án khu biệt thự; phân tích lãi lỗ trong hoạt động kinh doanh; đánh giá hiệu quả tài chính, phân tích hiệu quả. .. hội của dự án Phân tích, đánh giá đúng thực trạng phân tích hiệu quả tài chính đầu tư dự án của doanh nghiệp Nghiên cứu một cách có hệ thống một số vấn đề lý luận cơ bản về đầu tư dự án và phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Khái quát hoá những vấn đề lý luận cơ bản về đầu tư dự án Tập trung phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng. .. Điển hình một số dự án đã làm bài toán phân tích hiệu quả đầu tư dự án như sau: Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Fusion Maia Đà Nẵng do 1 công ty Serenity Holding lập tháng 08 năm 2008 Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Chung cư thương mại cao cấp Indochina Riverside Đà Nẵng do công ty TNHH REAL lập tháng 3 năm 2005 Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Hyatt Regence Đà Nẵng do công ty... việc phân tích tài chính đầu tư dự án được quy tụ vào ba nội dung phân tích chủ yếu: - Phân tích hiệu quả kinh tế - tài chính của đầu tư dự án - Phân tích khả năng về vốn và khả năng thanh toán của dự án - Phân tích độ an toàn tài chính của dự án 1.3.2 Các bước tính toán, so sánh phương án Tính toán so sánh các phương án đầu tư phải được tiến hành ở bước lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình và lập Đầu. .. hiểu thực trạng công tác lập dự án và phân tích hiệu quả tài chính đầu tư dự án tại các doanh nghiệp Tác giả nhận thức được tầm quan trọng của công việc này và quyết định đề tài luận văn thạc sỹ kinh tế của mình là: Phân tích hiệu quả đầu tư tài chính đầu tư dự án Khu resort Melia Đà Nẵng do Công ty TNHH Sao Việt Non Nước làm chủ đầu tư Dự án được đầu tư xây dựng tại Đà Nẵng Nhận thức được tầm quan... phân tích; phương pháp tổng hợp; phương pháp dự báo… 6 Đóng góp của luận văn Khái quát hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phân tích hiệu quả đầu tư dự án Trên cơ sở phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu khu Resort Melia Đà Nẵng góp phần vào việc đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án này một cách chính xác 4 Trong luận văn này, tác giả đã trình bày những nội dung cơ bản về mặt lý luận của khoa học phân tích. .. tháng 10 năm 2008 Phân tích hiệu quả đầu tư Tổ hợp chung cư cao cấp thương mại Bàu Thạc Gián do Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai lập tháng 07 năm 2009 Phân tích hiệu quả đầu tư dự án Tổ hợp chung cư Thương mại Viễn Đông Đà Nẵng do Viện Quy Hoạch Xây Dựng thành phố Đà nẵng lập tháng 12 năm 2013 Công việc phân tích đánh giá dự án này phải được tiến hành trên tất cả các giai đoạn của dự án Tuy nhiên, phân tích. .. chính và kinh tế - xã hội 4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tư ng nghiên cứu: Nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về đầu tư dự án, phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng Phạm vi nghiên cứu: Hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng Giới hạn nghiên cứu trên khía cạnh tài chính và kinh tế - xã hội của đầu tư dự án 5 Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng tổng hợp một số phương... của dự án và các kết quả đạt được theo mục tiêu của dự án) 8 1.3 Phân tích tài chính của đầu tƣ dự án Phân tích tài chính là tập hợp các hoạt động nghiên cứu, phân tích, đánh giá các chỉ tiêu tài chính của dự án trên cơ sở dòng tiền dành cho và phát sinh từ dự án, theo các quan điểm khác nhau của các chủ thể tham gia vào dự án Theo các giai đoạn của đầu tư dự án, hoạt động phân tích tài chính dự án đàu... các dự án, nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp mình trong bối cảnh hiện nay 7 Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về việc phân tích hiệu quả đầu tư dự án Chương 2: Giới thiệu về đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng Chương 3: Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia . cơ bản về việc phân tích hiệu quả đầu tư dự án. Chương 2: Giới thiệu về đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng. Chương 3: Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng. 6. bản về phân tích hiệu quả đầu tư dự án. Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng trên khía cạnh tài chính và kinh tế - xã hội: Đầu tư dự án khu khu Resort Melia Đà Nẵng; xác. định đầu tư dự án là nhằm phát triển các dự án tốt, ngăn chặn các dự án xấu. Điển hình một số dự án đã làm bài toán phân tích hiệu quả đầu tư dự án như sau: Phân tích hiệu quả đầu tư dự án