Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng TMCP sài gòn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN THU THỦY GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN Chuyên ngành : Tài – Ngân hàng Mã số LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 MỤC LỤC  TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa đề tài Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ……………………………………………… 1.1 Tổng quan tài sản chấp …………………………………………… 1.1.1 Khái niệm tài sản chấp ……………………………………………… 1.1.2 Đặc điểm tài sản chấp …………………………………………… 1.1.3 Phân loại tài sản chấp ………………………………………………… 1.1.4 Vai trị tài sản chấp hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại ……………………………………………………………………… 1.2 Tổng quan định giá tài sản chấp …………………………………… 1.2.1 Khái niệm định giá tài sản chấp ………………………………… 1.2.2 Các nguyên tắc định giá tài sản chấp …………………….…… 1.2.3 Quy trình định giá tài sản chấp ……………………………………… 1.2.4 Các phương pháp định giá tài sản chấp ………………………… … 1.2.4.1 Phương pháp so sánh ……………………………………………… 1.2.4.2 Phương pháp chi phí ………………………………………………… 10 1.2.4.3 Phương pháp thu nhập …………………………………………………12 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư ……………………………………………… 15 1.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận ……………………………………………… 16 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản chấp ngân hàng thương mại ………………………………………………………… 17 1.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản chấp cho SCB … 21 1.4.1 Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín (Sacombank) ………………… 21 1.4.2 Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) ………… 23 1.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximcombank) ……… 24 1.4.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản chấp cho SCB…26 Kết luận chương …………………………………………………………… 27 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) ……………………… 28 2.1 Giới thiệu Ngân hàng TMCP Sài Gòn ………………………………… 28 2.2 Quy định nhận tài sản chấp SCB ……………………………… 29 2.2.1 Tài sản quyền sử dụng đất loại quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ………………………………………………………… 29 2.2.2 Các trường hợp nhận bất động sản tài sản gắn liền với đất (không bao gồm quyền sử dụng đất) ……………………… 30 2.3 Mục tiêu định giá tài sản chấp hoạt động tín dụng SCB …… 31 2.3.1 Định giá tài sản chấp trước cho vay …………………………… 31 2.3.2 Định giá lại tài sản chấp thời gian cho vay ………………… 32 2.3.3 Định giá tài sản chấp để trích lập dự phịng rủi ro tín dụng ……… 33 2.3.4 Định giá tài sản chấp để xử lý nợ ………………………………… 33 2.4 Quy trình định giá tài sản chấp SCB ……………………………… 34 2.4.1 Quy trình định giá TSTC chi nhánh ………………………………… 34 2.4.2 Quy trình định giá TSTC Hội Sở …………………………………… 35 2.4.3 Những trường hợp TSTC bất động sản vượt thẩm quyền định giá chi nhánh ……………………………………………………………………… 35 2.5 Nguyên tắc nhân viên định giá SCB ………………………… 38 2.6 Phương pháp định giá tài sản chấp bất động sản SCB ………… 38 2.6.1 Định giá tài sản chấp phương pháp so sánh ………………… 39 2.6.2 Định giá tài sản chấp phương pháp chi phí ………………… 41 2.6.3 Định giá tài sản chấp cách kết hợp phương pháp so sánh phương pháp chi phí …………………………………………………… 42 2.7 Khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản chấp SCB ………………………………………………………………… 42 2.7.1 Phương pháp nghiên cứu……………………………………………… 42 2.7.2 Mô tả mẫu nghiên cứu ………………………………………………… 43 2.7.3 Phân tích mơ hình đánh giá kết ………………………………… 44 2.8 Đánh giá hoạt động định giá tài sản chấp SCB ……………… 47 2.8.1 Kết đạt từ hoạt động định giá tài sản chấp SCB …… 47 2.8.2 Những tồn hoạt động định giá tài sản chấp SCB …… 49 2.8.3 Nguyên nhân dẫn đến tồn hoạt động định giá tài sản chấp SCB ……………………………………………………… Kết luận chương …………………………………………………………… 54 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN ………………… 55 3.1 Định hướng SCB đến năm 2015…………………………………… 55 3.1.1 Định hướng cơng tác tín dụng SCB …………………………… 55 3.1.2 Định hướng công tác định giá TSTC SCB ……………………… 57 3.2 Giải pháp Ngân hàng TMCP Sài Gòn ………………………… 59 3.2.1 Nâng cao công tác quản lý hỗ trợ P.ĐG&QLTSĐB …………….59 3.2.2 Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên định giá ………………………… 62 3.2.3 Hồn thiện quy trình định giá TSTC ………………………………… 64 3.2.4 Hoàn thiện phương pháp định giá TSTC bất động sản ……………… 67 3.2.5 Một số giải pháp khác ………………………………………………… 69 3.3 Đề xuất quan ban ngành ………………………………… 70 Kết luận chương …………………………………………………………… 74 KẾT LUẬN …………………………………………………………………… 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Tiếng Việt CTXD GTCG MMTB NHTM P.ĐG&QLTSĐB QSDĐ SXKD TMCP TP.HCM TSĐB TSTC UBND Tiếng Anh ACB CIC Eximbank Sacombank SCB Techcombank Vietcombank WTO DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ  BẢNG BIỂU Bảng 1.1 : Cơ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Sacombank …………… 21 Bảng 1.2 : Cơ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Vietcombank ………… 23 Bảng 1.3 : Cơ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Eximbank ……………… 24 Bảng 2.1 : Mô hình điều chỉnh …………………………………………………… 45 Bảng 2.2 : Vị trí quan trọng nhân tố …………………………………… 47 Bảng 2.3 : Cơ cấu tài sản bảo đảm khách hàng SCB …………………… 47 HÌNH VẼ Hình 1.1 : Biểu đồ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Sacombank …… 22 Hình 1.2 : Biểu đồ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Vietcombank … 23 Hình 1.3 : Biểu đồ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Eximbank …… 24 Hình 2.1 : Mơ hình nghiên cứu ………………………………………………… 43 Hình 2.2 : Biểu đồ cấu tài sản bảo đảm khách hàng SCB …………… 48 Hình 3.1 : Sơ đồ máy tổ chức quản lý hoạt động định giá P.ĐG&QLTS 61 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong kinh tế thị trường theo xu tồn cầu hố nay, doanh nghiệp Việt Nam phải không ngừng nỗ lực, nâng cao lực sản xuất kinh doanh khả hội nhập Vì vậy, nguồn cung ứng vốn cho doanh nghiệp đóng vai trị đặc biệt quan trọng, kênh tín dụng ngân hàng giải pháp hàng đầu cho toán vốn nước ta Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Trước định cho vay, ngân hàng tiến hành đầy đủ khâu thu thập, xử lý, phân tích thơng tin thẩm định khả trả nợ khách hàng chưa thể loại bỏ hết rủi ro tín dụng Do đó, điều kiện cuối điều kiện thiết yếu làm sở việc xét duyệt cho vay ngân hàng thương mại tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo có vai trị lớn định cấp tín dụng ngân hàng Việt Nam không chỗ dựa tin cậy việc đưa định cấp tín dụng mà nữa, tài sản đảm bảo cịn có tác dụng việc ngăn ngừa xuất tâm lý ỷ lại người vay, điều có ýnghĩa việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng Đối với ngân hàng, đánh giá giá trị tài sản đảm bảo, mà phần lớn bất động sản, giúp cho ngân hàng có định đắn cho vay, đồng thời dự phòng trước rủi ro trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ Nhận biết tầm quan trọng hoạt động định giá tài sản hoạt động tín dụng nói riêng hoạt động ngân hàng nói chung, năm vừa qua Ngân hàng thương mại nước ta trọng hoàn thiện hoạt động định giá tài sản đảm bảo Và Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gịn (SCB) khơng phải ngoại lệ, nhằm giải vấn đề hoạt động định giá, SCB thành lập Phòng Định Giá Quản Lý Tài Sản đểtổ chức quản lýhoạt động định PHỤ LỤC 7: PHIẾU KHẢO SÁT VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) Tôi nghiên cứu đề tài khoa học với mục đích: Đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản chấp bất động sản SCB nhằm đưa ý kiến đề xuất góp phần làm cho hoạt động định giá tài sản hồn thiện Tơi trân trọng kính mời Anh/Chị tham gia đóng góp ý kiến khảo sát Chúng tơi đánh giá cao đóng góp Anh/Chị cho nghiên cứu Công việc cần thực hiện: Anh/Chị tham gia trả lời trực tiếp nhận phiếu khảo sát vui lòng trả lời đầy đủ, trung thực, khách quan câu hỏi Bảo mật: Yếu tố bảo mật đảm bảo tuyệt đối, bảng câu hỏi ẩn danh thơng tin liên quan đến Anh/Chị không bị tiết lộ Trân trọng! PHẦN 1: THÔNG TIN CHUNG Đánh dấu chéo (X) vào ô vuông đặt trước thông tin phù hợp với Anh/Chị Chức vụ tại: Nhân viên định giá tài sản; Nhân viên tín dụng; Lãnh đạo cấp; Tên đơn vị công tác: ………………………………………………………………… Thời gian công tác lĩnh vực ngân hàng: Từ đến năm; Từ năm đến năm; Từ năm; PHẦN 2: NỘI DUNG KHẢO SÁT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SCB Những câu sau liên quan đến yếu tố tác động đến chất lượng hoạt động định giá tài sản chấp bất động sản SCB theo đánh giá Anh/Chị Khoanh tròn (O) số thích hợp cho biết mức độ đồng ý hay khơng đồng ý câu phát biểu Qui ước thang đo mức độ đồng ý Hoàn toàn khơng đồng ý (phát biểu hồn tồn sai) Tương đối không đồng ý (phát biểu sai, chưa đ Trung lập (Không đồng ý, không phản đối) Tương đối đồng ý (phát biểu đúng,nhưng chưa Hoàn toàn đồng ý (phát biểu hoàn toàn đúng) I QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA SCB: Đáp ứng mục tiêu định giá TSTC cơng tác tín dụng Tn thủ quy định pháp luật Định giá lại định kỳ năm/lần TSTC bất động sản phù quy định Tổ chức nhân thực quy trình định giá hợp lý Quy trình định giá đáp ứng thực tế AI PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA SCB: Phương pháp thường sử dụng định giá tài sản bất động sản Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí Kết hợp phương pháp so sánh chi phí Phương pháp khác Đơn giá đất tham chiếu theo khung giá đất UBND Tỉnh/Thà phố phù hợp Quy định hệ số điều chỉnh đơn giá đất phù hợp Quy định đơn giá tối đa xây dựng loại cơng trình p hợp III CÁC QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP: Hệ thống tiêu chuẩn định giá đầy đủ 10 Các nguyên tắc định giá bất động sản hợp lý 11 Suất xây dựng cơng trình điều chỉnh hàng năm hợp lý 12 Thông tin quy hoạch địa bàn đầy đủ, rõ ràng 13 Quy định xây dựng kiến trúc bất động sản hợp lý IV NĂNG LỰC CỦA NHÂN VIÊN ĐỊNH GIÁ: 14 Nhân viên định giá thực quy định, quy trình định giá 15 Nhân viên định giá đào tạo chuyên môn, đủ kiến thức 16 Nhân viên định giá có đủ kinh nghiệm khảo sát định giá tài s 17 Nhân viên định giá thực việc định giá tài sản nguyên tắc khách quan V CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ HỖ TRỢ CỦA PHÒNG ĐG&QLTSĐB: 18 Việc huấn luyện kỹ cho nhân viên định giá tổ chức đầy đ 19 Phịng ĐG&QLTSĐB ln giải đáp tận tình hỗ trợ kịp thời cho c nhánh công tác định giá Các công cụ phục vụ cho công tác định giá trang bị đầy đủ, hi 20 đại 21 Phương tiện lại phục vụ cho khảo sát thực tế tài sản sẵn sàn VI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 22 Tình hình cung cầu BĐS có tác động đến công tác định giá 23 Nguồn thông tin giá thị trường tài sản so sánh đáng tin cậy VII MÔI TRƯỜNG KINH TẾ: 24 Lạm phát có ảnh hưởng đến cơng tác định giá Chính sách tín dụng lĩnh vực BĐS có tác động đến công tác 25 giá 26 Yếu tố đầu tư thay đổi ảnh hưởng đến công tác định giá VIII ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TSTC TẠI SCB 27 Hoạt động định giá TSTC SCB phù hợp với thực tế Xin chân thành cảm ơn hợp tác Anh/Chị! PHỤ LỤC 8: SỬ DỤNG PHẦN MỀM SPSS PHÂN TÍCH MƠ HÌNH Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá TSTC SCB Thang đo I Quy trình định giá TSTC SCB Quy trình đáp ứng mục tiêu định giá TSTC dụng Quy trình định giá tuân thủ quy định pháp luật Định giá lại định kỳ năm/lần TSTC bất Tổ chức nhân thực quy trình định giá hợp lý Quy trình định giá đáp ứng thực tế II Phương pháp định giá TSTC SCB Đơn giá đất tham chiếu theo khung giá đất U phù hợp Quy định hệ số điều chỉnh đơn giá đấ Quy định đơn giá tối đa xây dựng loạ III Các quy định Nhà nước định giá TSTC Hệ thống tiêu chuẩn định giá đầy đủ Các nguyên tắc định giá bất động sản hợp lý Suất xây dựng cơng trình hàng năm hợp lý Thông tin quy hoạch địa bàn đầy đủ, rõ ràn Quy định xây dựng kiến trúc bất động IV Năng lực nhân viên định giá Nhân viên định giá thực quy định, quy trì Nhân viên định giá đào tạo chuyên môn, Nhân viên định giá có đủ kinh nghiệm khảo sát Nhân viên định giá thực việc định giá tài sản đú quan V Công tác quản lý hỗ trợ P.ĐG&QLTSĐB Việc huấn luyện kỹ cho nhân viên định giá đượ Phòng ĐG&QLTSĐB ln giải đáp tận tình hỗ tr nhánh công tác định giá Các công cụ phục vụ cho công tác định giá tra Phương tiện lại phục vụ cho khảo sát thực tế tài s VI Thị trường bất động sản Tình hình cung cầu BĐS có tác động đến cơng tác đ Nguồn thông tin giá thị trường tài sản so sánh VII Môi trường kinh tế Lạm phát có ảnh hưởng đến cơng tác định giá Chính sách tín dụng lĩnh vực BĐS có tác độ giá Yếu tố đầu tư thay đổi ảnh hưởng đến công tác VIII Đánh giá chung hoạt động định giá TSTC S Hoạt động định giá TSTC SCB phù hợp với th Dữ liệu nhập vào SPSS Dữ liệu lấy từ phiếu khảo sát thực tế theo phụ lục 7, thực khảo sát mẫu 160 nhân viên, thu 160 phiếu, có phiếu khơng hợp lệ, số phiếu khảo sát hợp lệ 156 phiếu Case Processing Summary Cases a Listwise deletion based on all variables in the procedure Kiểm định chất lượng thang đo (Kiểm định Cronbach Alpha) Các biến thuộc nhóm nhân tố quy trình (QT) Reliability Statistics Cronbach's Alpha 597 Item-Total Statistics QT1 QT2 QT3 QT4 QT5 Các biến thuộc nhóm nhân tố phương pháp (PP) Reliability Statistics Cronbach's Alpha 533 PP1 PP2 PP3 Các biến thuộc nhóm nhân tố quy định định giá TSTC (QD) Reliability Statistics Cronbach's Alpha 786 Item-Total Statistics QD1 QD2 QD3 QD4 QD5 Các biến thuộc nhóm lực nhân viên (NL) Reliability Statistics Cronbach's Alpha 671 Scale Mean if Item Deleted NL1 NL2 NL3 NL4 Các biến thuộc nhóm nhân tố quản lý (QL) Cronbach's Alpha 686 QL1 QL2 QL3 QL4 Các biến thuộc nhóm nhân tố thị trường bất động sản (TT) Reliability Statistics Cronbach's Alpha Cronbach's Alpha TT1 TT2 a The value is negative due to a negative average covariance among items This violates reliability model assumptions You may want to check item codings Các biến thuộc nhóm nhân tố môi trường kinh tế (KT) Cronbach's Alpha 482 KT1 KT2 KT3 Tổng hợp biến đặc trưng thang đo chất lượng tốt Sử dụng kiểm định Cronbach’s Alpha để đánh giá chất lượng thang đo, thang đo đánh giá chất lượng tốt hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể lớn 0,6 Nếu hệ số tổng thể nhóm nhân tố nhỏ 0,6 phải loại bớt biến khơng đảm bảo chất lượng Qua kiểm định Cronbach’s Alpha, thang đo TT (gồm biến TT1 TT2) không đảm bảo chất lượng biến quan sát QT3, PP1, KT1 bị loại Ta có bảng tổng hợp biến đặc trưng thang đo chất lượng tốt sau: STT Thang đo QT PP QD NL QL KT Thực phân tích nhân tố khám phá (EFA) Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Total Variance Explained Initial Eigenvalues Com pone nt Tota 6.6 2.0 1.4 1.2 1.0 8 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotated Component Matrix QT1 QT2 QT4 QT5 PP2 PP3 QD1 QD2 QD3 QD4 QD5 NL1 NL2 NL3 NL4 QL1 QL2 QL3 QL4 KT2 KT3 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations a Thực phân tích hồi quy đa biến Model Summary b Model a Predictors: (Constant), F5, F4, F3, F2, F1 Model Regression Residual Total a Predictors: (Constant), F5, F4, F3, F2, F1 b Dependent Variable: HDDG Model (Con stant) F1 F2 F3 F4 F5 a Dependent Variable: HDDG Kiểm định phương sai phần dư không đổi (Kiểm định Spearman) Correlations Spearm ABSRES an's rho F1 F2 F3 F4 F5 ... trạng hoạt động định giá tài sản chấp Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tài sản chấp Ngân hàng TMCP Sài Gòn -1- CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ... TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) 2.1 Giới thiệu Ngân hàng TMCP Sài Gòn Ngân hàng TMCP Sài Gòn tiền thân Ngân hàng TMCP Quế Đô thành lập theo Giấy phép hoạt. .. pháp định giá tài sản chấp bất động sản SCB ………… 38 2.6.1 Định giá tài sản chấp phương pháp so sánh ………………… 39 2.6.2 Định giá tài sản chấp phương pháp chi phí ………………… 41 2.6.3 Định giá tài sản