HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG đất và tài sản gắn LIỀN với đất THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ THU HIỀN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ THU HIỀN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS NGUYỄN NHƯ PHÁT HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tôi, thực cách độc lập hướng dẫn Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Như Phát Các tư liệu, tài liệu sử dụng luận văn hoàn toàn xác, có trích dẫn rõ ràng đầy đủ Hà Nội, ngày tháng Tác giả Phạm Thị Thu Hiền năm DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định 11/2012/NĐ-CP Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Giao dịch bảo đảm TCQSDĐ Thế chấp quyền sử dụng đất TSGLVĐ Tài sản gắn liền với đất TCTD Tổ chức tín dụng TSTC Tài sản chấp TSBĐ Tài sản bảo đảm GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1.Khái niệm đặc điểm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 1.1.1 Khái niệm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 1.1.3.Nội dung chế định pháp luật hợp đồng chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng 11 1.2.Những nội dung pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 17 1.2.1 Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 17 1.2.2 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 19 1.2.3 Hình thức xác lập thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 24 1.2.4 Những thỏa thuận chủ yếu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 25 1.2.5 Chấm dứt hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 28 1.2.6 Xử lý tài sản chấp 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 31 2.1 Nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 31 2.1.1 Chủ thể hợp đồng 31 2.1.2 Quy định quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 36 2.1.3 Hình thức xác lập thời điểm có hiệu lực Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 38 2.1.4 Những yêu cầu nội dung Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 41 2.1.5 Quy định chấm dứt hợp đồng 46 2.1.6 Quy định xử lý tài sản chấp 48 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 50 2.2.1 Về chủ thể hợp đồng 50 2.2.2 Về đối tượng hợp đồng TCQSDĐ TSGLVĐ 57 2.2.3 Về mục đích Hợp đồng TCQSDĐ TSGLVĐ 60 2.2.4 Về xác đinh giá trị QSDĐ chấp 60 2.2.5 Về hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 62 2.2.6 Về hoạt động xử lý tài sản chấp 64 CHƯƠNG 3: YÊU CẦU, ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 73 3.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật 73 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù đất đai Việt Nam 73 3.1.2 Phải đặt mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng 73 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm 74 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật 75 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù đất đai Việt Nam 75 3.2.2 Đặt mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng 76 3.2.3 Đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm 76 3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 76 3.3.1 Hoàn thiện quy định chủ thể chấp 77 3.3.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp 78 3.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục thiết lập hợp đồng 79 3.3.4 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất chấp 79 3.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu pháp luật 81 3.4.1 Hoàn thiện quy định hoạt động Ngân hàng thương mại liên quan đến chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 81 3.4.2.Hoàn thiện quy định thể chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp quyền sử dụng đất 83 KẾT LUẬN 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hiện nay, giao dịch dân ngày phổ biến mang tính tất yếu, diễn hàng ngày không ngừng phát triển nhu cầu người Tuy nhiên, thực tế lúc quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân bên thi hành cách nghiêm túc Nhằm khắc phục tình trạng trên, đồng thời tạo điều kiện cho người có quyền quan hệ nghĩa vụ có vị chủ động thực quyền mình, pháp luật cho phép bên thỏa thuận đặt biện pháp bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân Thông biện pháp bảo đảm thỏa thuận, người có quyền chủ động thực quyền đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực thực không đầy đủ lợi ích bên có quyền, xử lý tài sản bảo đảm để bảo vệ quyền lợi Một biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân phổ biến biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Thế chấp quyền sử dụng đất coi biện pháp Nhà nước nhằm giúp đỡ, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có hội tăng thêm nguồn vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh tiêu dùng, thông qua nâng cao hiệu sử dụng đất Chính vậy, người sử dụng đất, quyền có ý nghĩa quan trọng bậc họ.Thế chấp quyền sử dụng đất quy định từ Quốc hội ban hành Luật đất đai 1993 Sau BLDS 1995 có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền tham gia vào giao dịch dân Đây sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền trình sử dụng đất Hiện nay, BLDS 2015 Luật đất đai 2013, Luật Nhà 2014, văn hướng dẫn thi hành quy định chấp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất xem hoàn chỉnh Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, pháp luật nói chung luật đất đai nói riêng khơng thể điều chỉnh kịp thời thỏa mãn hết quan hệ liên quan đến đất đai, vấn đề chấp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Thực tế cho thấy, tranh chấp Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất diễn nhiều liên quan đến chủ thể, đối tượng, hình thức hợp đồng Do vậy, cần có nhận thức đầy đủ, đắn quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để làm sáng tỏ quy định Trước thực trạng vậy, chọn đề tài “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo Pháp luật Việt Nam hành ” làm luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến nội dung Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, gần có số viết, tạp chí “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” – Nguyễn Thị Nga; “Một số ý kiến chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013” – Đỗ Thị Hải Yến, Pháp luật chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản chấp – Nguyễn Đức Khoa… Ở tầm nghiên cứu cao cơng trình nghiên cứu chun khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, lụân văn, luận án Thạc sỹ, tiến sỹ “Bình luận khoa học đảm bảo thực nghĩa vụ Luật dân Việt Nam” - TS.Nguyễn Ngọc Điện; “Bình luận khoa học BLDS 2015 nước CHXHCNVN” – PGS.TS Đỗ Văn Đại; luận án “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” – Nguyễn Thị Nga; luận văn “Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Huế” – Võ Cơng Hạnh… Những cơng trình hệ thống hóa quy định pháp luật luật dân sự, luật đất đai, vấn đề chấp; nghiên cứu thực trạng, để hoàn thiện pháp luật chấp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu chưa nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Mặt khác, cần nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam hành vấn đề cần thiết nhằm xem xét vấn đề phạm vi cụ thể Do đề tài cần thiết nhằm cung cấp thông tin đến bên chấp bên nhận chấp; góp phần hồn thiện khung pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Đề tài hướng đến việc nghiên cứu cách có hệ thống từ sở lý luận đến thực tiễn quy phạm pháp luật thực định hoạt động chấp tài sản; từ nêu vướng mắc, hạn chế, bất cập, tính khơng khả thi đời sống xã hội, vi phạm kỹ thuật xây dựng văn quy phạm pháp luật lĩnh vực Trên sở đó, đưa giải pháp đề xuất nhằm góp phần xây dựng hệ thống pháp luật việc chấp tài sản bên để việc thực hợp đồng chấp ngày hoàn thiện 3.2 Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận, thực tiễn liên quan đến Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Từ phân tích đặc điểm, nội dung Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; pháp luật thực định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thực trạng, định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 3.3 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung: Trên sở lý luận chung Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; đề xuất quan điểm, giải pháp bảo đảm thực pháp luật Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Việt Nam - Phạm vi không gian: Nghiên cứu vấn đề lý luận, thực tiễn Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Việt Nam, đồng thời có tham khảo pháp luật thực pháp luật chấp chấp quyền sử dụng ... PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 31 2.1 Nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với. .. pháp luật Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; đề xuất quan điểm, giải pháp bảo đảm thực pháp luật Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Việt Nam. .. chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất sau: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thoả thuận bên Theo đó, bên chấp dùng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất