Đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố cần thơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN MINH DIỆP THẢO ĐƠ THỊ HĨA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN MINH DIỆP THẢO ĐƠ THỊ HĨA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ Chuyên ngành: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN HỒNG BẢO TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Đơ thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm đất đai thành phố Cần Thơ” kết trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập cá nhân hướng dẫn TS Nguyễn Hoàng Bảo Các số liệu nêu luận văn trích dẫn nguồn rõ ràng thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, xử lý trung thực khách quan Kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác TPHCM, ngày 24 tháng 04 năm 2015 Tác giả MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Các cơng trình nghiên cứu có liên quan Phương pháp nghiên cứu 6.1 Sử dụng khung giá đất nhà nước qui định làm ti 6.2 Xác định giá trị tăng thêm đất đai thị hó 6.3 Nguồn số liệu 6.4 Phương pháp trích liệu 6.5 Phương pháp phân tích Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐƠ THỊ HĨA, ĐẤT ĐAI, CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI 1.1 Lý luận chung đô thị hóa đất đai 1.1.1 Khái niệm thị hóa 1.1.2 Khái niệm đất đai 1.1.3 Khái niệm đất đô thị 1.1.4 Phân loại đất đô thị 1.1.5 Khái niệm đất dân cư đô thị 1.2 Cơ sở lý luận giá trị đất đai 1.2.1 Ý nghĩa giá trị 1.2.2 Giá trị đất đai 1.3 Các phương pháp xác định giá đất 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15 1.3.2 Phương pháp thu nhập 18 1.3.3 Phương pháp chiết trừ 20 1.3.4 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 22 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị 23 1.5 Giá trị tăng thêm đất đai 24 1.6 Cơ sở lý luận nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm đất đai q trình thị hóa 25 1.6.1 Vị trí tự nhiên 25 1.6.2 Quy hoạch sử dụng đất 26 1.6.3 Đầu tư sở hạ tầng 28 1.6.4 Do yếu tố thị trường 28 1.6.5 Người sử dụng đất trực tiếp đầu tư xây dựng dự án 28 1.7 Mơ hình nghiên cứu thực nghiệm phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá trị gia tăng đất q trình thị hóa 29 1.8 Kinh nghiệm số nước q trình thị hóa 32 1.8.1 Tại Anh 32 1.8.2 Tại Hàn Quốc 34 Kết luận chương 35 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ ĐÔ THỊ HÓA, THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ 37 2.1 Tổng quan thành phố Cần Thơ 37 2.2 Khái quát thị hóa thị trường đất đai thành phố Cần Thơ 41 2.3 Nghiên cứu thực nghiệm yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm đất đai thành phố Cần Thơ 44 2.3.1 Mô tả mẫu khảo sát 44 2.3.2 Thống kê mô tả 46 2.3.3 Kết hồi quy mơ hình 49 2.3.4 Thảo luận kết mô hình 53 Kết luận chương 55 CHƯƠNG 3:CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG KHUNG GIÁ ĐẤT KHI ĐÔ THỊ HÓA 55 3.1 Giải pháp tổng thể 56 3.2 Đề xuất giải pháp cụ thể 57 3.2.1 Đối với yếu tố tăng giá công bố quy hoạch 57 3.2.2 Đối với yếu tố tăng giá Nhà nước đầu tư hạ tầng .57 3.2.3 Đối với yếu tố tăng giá người sử dụng đất đầu tư hạ tầng 58 3.2.4 Mơ hình “Nơng dân góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” 58 3.2.5 Phát huy mơ hình Trung tâm Khai thác quỹ đất 59 3.3 Giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm đất đai 59 3.3.1 Điều tiết giá trị tăng thêm nhà, đất phát triển dự án 59 3.3.2 Điều tiết giá trị tăng thêm đất trình nắm giữ quyền sử dụng đất 61 3.3.3 Điều tiết giá trị tăng thêm đất chuyển nhượng phát sinh thu nhập 61 Kết luận chương 62 PHẦN KẾT LUẬN 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHỤ LỤC PHỤ LỤC PHỤ LỤC DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1 Tóm tắt giá trị Z 45 Bảng 2.2 Số mẫu vùng nghiên cứu 46 Bảng 2.3 Thống kê mô tả biến 47 Bảng 2.4 Kết hồi quy mơ hình 50 Bảng 2.5 Tóm tắt mơ hình 51 Bảng 2.6 Phân tích ANOVA 51 Bảng 2.7 Kiểm định đa cộng tuyến 52 Bảng 2.8 Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey 53 UBND CLN CHN TP.Cần Thơ QHXD ĐTXD BĐS ĐBSCL PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quý quốc gia, tư liệu sản xuất quan trọng để tạo cải vật chất cho tồn phát triển xã hội loài người Tuy nhiên, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn, nên việc quản lý, sử dụng cách hiệu vấn đề mà toàn xã hội quan tâm bảo vệ chặt chẽ pháp luật Q trình thị hóa diễn với tốc độ nhanh chóng nước Đặc biệt khu vực trung tâm gần thành phố lớn: Diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất khu vui chơi giải trí đất sử dụng cho nhiều mục đích khác tăng lên mạnh mẽ Q trình thị hóa tất yếu dẫn đến thay đổi mục đích sử dụng đất, làm tăng giá trị tăng thêm đất đai, đất vùng ven đô, đất nông nghiệp Cần Thơ bốn tỉnh thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm Đồng sông Cửu Long, thiên nhiên ưu đãi từ khí hậu, cảnh quan đến thổ nhưỡng, làm nên tiếng Đông Nam Á giới nhờ vị trí địa lý có nhiều ưu Cần Thơ hội tụ tiềm trội miền Tây Nam Bộ trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng khu vực, động lực phát triển vùng Đồng sông Cửu Long Do đó, tốc độ thị hóa Cần Thơ diễn nhanh chóng, giá trị đất khu vực thị hóa gia tăng khơng ngừng Tại Cần Thơ tình hình chung nước, giá đất khu vực thị hóa ven thị chưa xác định giá trị tăng thêm đất đai thị hóa việc giá đất nhà nước quy định thấp giá thực tế thị trường điều tránh khỏi Hiện tượng không làm hạn chế phát triển ổn định, bền vững, minh bạch, công khai thị trường đất đai mà ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng tăng trưởng kinh tế q trình đổi hội nhập tồn cầu đồng thời đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước Bên cạnh đó, giá đất khơng sát giá thị trường cịn gây tình trạng khiếu kiện đất đai người dân ngày gia tăng kéo dài, ảnh hưởng đến đời sống, an ninh xã hội Nhận thức vấn đề này, Bộ Tài nguyên Môi trường tiến hành lấy ý kiến Dự thảo Nghị định Quy định khung giá đất năm 2015, áp dụng cho nhóm đất nông nghiệp phi nông nghiệp Cùng quan tâm Nhà nước với góc độ người cơng tác ngành thẩm định, tác giả nhận thấy tầm quan trọng việc xác định giá trị tăng thêm đất đai thị hóa để góp phần cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch cơng khai có ý nghĩa vơ quan trọng Luận văn “Đơ thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm đất đai thành phố Cần Thơ” nổ lực tác giả việc điều tra, khảo sát thị trường, xác định, thẩm định giá đất đai tìm nguyên nhân tác động đến giá trị tăng thêm đất đai thị hóa thành phố Cần Thơ Tác giả nghiên cứu vấn đề hy vọng sở khoa học đáng tin cậy để quan quản lý nhà nước qui định khung giá đất phù hợp với giá thị trường hoạch định, lựa chọn sách quy hoạch phù hợp Đồng thời giúp cho nhà đầu tư có nhìn tổng quan giá trị thực bất động sản để có giải pháp đầu tư kinh doanh hiệu Mục tiêu nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề sau: Thứ nhất, cung cấp thông tin thực tế giá đất đai phạm vi nghiên cứu đề tài; Thứ hai, phân tích thực trạng giá đất quận, huyện địa bàn thành phố Cần Thơ; Thứ ba, xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm đất đai thị hóa mang lại để giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai thuận lợi xác Góp phần giúp cho quyền địa phương có giải pháp hữu hiệu để định giá đất thích hợp, từ tiến tới việc quản lý thị trường đất đai hiệu hơn, việc phát huy yếu tố tác động tích cực hạn chế đến mức thấp yếu tố tiêu cực; MATTIEN NGUONDIEN NGUONNUOC ONHIEM TNHAPDAT QHOACHTREO MATDO N GIADATTANG KCTTDOTHI KCTMAI KCTRHOC KCDCHINH MATTIEN NGUONDIEN NGUONNUOC ONHIEM TNHAPDAT QHOACHTREO MATDO PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY MƠ HÌNH Descriptive Statistics Model Summary b Model R 776a a Predictors: (Constant), MATDO, QHOACHTREO, KCTRHOC, TNHAPDAT, KCDCHINH, ONHIEM, NGUONNUOC, MATTIEN, KCTTDOTHI, NGUONDIEN, KCTMAI b Dependent Variable: GIADATTANG ANOVA b Model Regression Residual Total a Predictors: (Constant), MATDO, QHOACHTREO, KCTRHOC, TNHAPDAT, KCDCHINH, ONHIEM, NGUONNUOC, MATTIEN, KCTTDOTHI, NGUONDIEN, KCTMAI b Dependent Variable: GIADATTANG Coefficients Model (Constant) KCTTDOTHI KCTMAI KCTRHOC KCDCHINH MATTIEN NGUONDIEN NGUONNUOC ONHIEM TNHAPDAT QHOACHTREO MATDO a Dependent Variable: GIADATTANG Predicted Value Residual Std Predicted Value a Std Residual a Dependent Variable: GIADATTANG Heteroskedasticity Test: Breusch-Pagan-Godfrey F-statistic Obs*R-squared Scaled explained SS Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 04/21/15 Time: 01:35 Sample: 465 Included observations: 465 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic) PHỤ LỤC BẢNG GIÁ ĐẤT SAU KHI ĐƯỢC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI – KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI NÀY PHỤC VỤ CHO VIỆC NGHIÊN CỨU CHẠY MƠ HÌNH VÀ KIỂM ĐỊNH ĐVT: đồng/m2 Nội dung (1) I Quận Ninh Kiều Đất trồng hàng năm vị trí Đất trồng lâu năm vị trí Đất nơng thơn vị trí Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị a) Đất đô thị (giá bình quân tuyến đường) b) Đất thị Hẻm vị trí đường hẻm c) Đất tiếp giáp trục giao thông Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị b) Đất đô thị Hẻm vị trí c) Đất tiếp giáp trục giao thơng II Quận Bình Thủy Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí Nội dung Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị a) Đất thị (giá bình qn tuyến đường) b) Đất đô thị Hẻm vị trí đường hẻm c) Đất tiếp giáp trục giao thông Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị b) Đất đô thị Hẻm vị trí c) Đất tiếp giáp trục giao thông III Quận Cái Răng Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị a) Đất thị (giá bình qn tuyến đường) b) Đất thị Hẻm vị trí đường hẻm Nội dung Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị b) Đất tiếp giáp trục giao thông IV Quận Ơ Mơn Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị a) Đất đô thị (giá bình quân tuyến đường) b) Đất thị Hẻm vị trí đường hẻm c) Đất tiếp giáp trục giao thông Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị c) Đất tiếp giáp trục giao thông V Quận Thốt Nốt Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị Nội dung a) Đất thị (giá bình quân tuyến đường) b) Đất tiếp giáp trục giao thông Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị b) Đất tiếp giáp trục đường giao thông VI Huyện Phong Điền Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nơng thơn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư) VII Huyện Thới Lai Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Nội dung (Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư) VIII Huyện Cờ Đỏ Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư) IX Huyện Vĩnh Thạnh Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư) ... khái niệm thị hóa đất đai, giá trị đất đai, phương pháp xác định giá trị đất đai, sở lý luận giá trị tăng thêm đất đai, yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm đất đai Dựa sở lý thuyết, tác giả đề... lý thuyết thị hóa, đất đai, giá trị đất đai, phương pháp xác định giá đất đai nhân tố tác động giá trị tăng thêm đất đai Tại chương tác giả sâu vào thực trạng thị hóa, thị trường đất đai kết nghiên... độ thị hóa Cần Thơ diễn nhanh chóng, giá trị đất khu vực thị hóa gia tăng khơng ngừng Tại Cần Thơ tình hình chung nước, giá đất khu vực thị hóa ven thị chưa xác định giá trị tăng thêm đất đai thị