BăGIÁOăDCăVẨăẨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTHẨNHăPHăHăCHÍăMINH NGUYNăMINHăDIPăTHO ÔăTHăHịAăTÁCăNGăNăGIÁăTRă TNGăTHểMăCAăTăAIă TIăTHẨNHăPHăCNăTH LUNăVNăTHCăSăKINHăT TP.ăHăCHÍăMINHăậ NMă2015 BăGIÁOăDCăVẨăẨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTHẨNHăPHăHăCHÍăMINH NGUYNăMINHăDIPăTHO ÔăTHăHịAăTÁCăNGăNăGIÁăTRă TNGăTHểMăCAăTăAIăTIă THẨNHăPHăCNăTH Chuyên ngành: KINHăTăPHÁTăTRINă(THMăNHăGIÁ) Mưăs:ă60310105 LUNăVNăTHCăSăKINHăT Ngiăhngădnăkhoaăhc: TS. NGUYNăHOẨNGăBO TP.ăHăCHÍăMINHăậ NMă2015 LIăCAMăOAN Tôiăxinăcamăđoanălunăvnăthcăsăắôăthăhóaătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmă caăđtăđaiătiăthƠnhăphăCnăTh” lƠăktăquăcaăquáătrìnhăhcătp,ănghiênăcuă khoaăhcăđcălpăcaăcáănhơnătôiădiăsăhngădnăca TS. NguynăHoƠngăBo. CácăsăliuăđcănêuătrongălunăvnăđcătríchădnăngunărõărƠngăvƠăđcă thuăthpătăthcăt,ăđángătinăcy,ăđcăxălỦătrungăthcăvƠăkháchăquan. KtăquănghiênăcuătrongălunăvnălƠătrungăthcăvƠăchaăđcăcôngăbătrongă btăkăcôngătrìnhănghiênăcuănƠoăkhác. TPHCM, ngày 24 tháng 04 nmă2015 Tácăgi MCăLC Trang DANHăMCăHÌNH, BNGăBIU DANHăMCăTăVITăTT PHN MăU 1 1.ăTínhăcpăthit caăđătƠi 1 2.ăMcătiêuănghiênăcu 2 3.ăiătngănghiênăcu 3 4.ăPhmăviănghiênăcu 3 5. Các công trìnhănghiênăcuăcóăliênăquan 4 6.ăPhngăphápănghiênăcu 4 6.1.ăSădngăkhungăgiáăđtădoănhƠăncăquiăđnhălƠmătiêuăchíăphơnătích 4 6.2. Xácăđnhăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóa 4 6.3.ăNgunăsăliu 5 6.4.ăPhngăphápătríchădăliu 6 6.5.ăPhngăphápăphơnătích 6 7.ăKtăcuăcaălunăvn 7 CHNGă1:ăCăSăLụăTHUYTăVăÔăTHăHịA,ăTăAI,ăCÁCăYUăTă TÁCăNGăNăGIÁăTRăTNGăTHểMăCAăTăAI 8 1.1.ăLỦălunăchungăvăđôăthăhóaăvƠăđtăđai 8 1.1.1.ăKháiănimăvăđôăthăhóa 8 1.1.2. Kháiănimăvăđtăđai 10 1.1.3.ăKháiănimăđtăđôăth 10 1.1.4.ăPhơnăloiăđtăđôăth 11 1.1.5.ăKháiănimăđtăădơnăcătiăđôăth 11 1.2.ăCăsălỦălunăvăgiáătrăcaăđtăđai 12 1.2.1.ăụănghaăcaăgiáătr 12 1.2.2.ăGiáătrăcaăđtăđai 13 1.3.ăCácăphngăphápăxácăđnhăgiáăđt 14 1.3.1. Phngăphápăsoăsánhătrcătip 15 1.3.2.ăPhngăphápăthuănhp 18 1.3.3.ăPhngăphápăchitătr 20 1.3.4.ăiuăkinăápădngăcácăphngăphápăxácăđnhăgiáăđt 22 1.4.ăCácăyuătănhăhngăđnăgiáăđtăăđôăth 23 1.5.ăGiáătrătngăthêmăcaăđtăđai 24 1.6.ăCăsălỦălunăvăcácănhân tătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiătrongă quáătrìnhăđôăthăhóa. 25 1.6.1.ăVătríătănhiên 25 1.6.2.ăQuyăhochăsădngăđt 26 1.6.3.ăuătăcăsăhătng 28 1.6.4.ăDoăyuătăthătrng 28 1.6.5.ăNgiăsădngăđtătrcătipăđuătăxơyădngădăán 28 1.7.ăMôăhìnhănghiênăcuăthcănghimăphơnătíchănhăhng cácăyuătăđnăgiáătră giaătngăcaăđtătrongăquáătrìnhăđôăthăhóa. 29 1.8.ăKinhănghimăcaămtăsăncătrongăquáătrìnhăđôăthăhóa 32 1.8.1.ăTiăAnh 32 1.8.2.ăTiăHƠnăQuc 34 Ktălunăchngă1 35 CHNGă2:ăTHCă TRNGăVăÔăTH HịA,ăTHăTRNGăTăAIăVÀ KTăQUăNGHIểNăCUăTHCăNGHIMăTIăTHÀNHăPHăCNăTH 37 2.1.ăTngăquanăvăthƠnhăphăCnăTh 37 2.2.ăKháiăquátăvăđôăthăhóaăvƠăthătrngăđtăđaiătiăthƠnhăphăCnăTh. 41 2.3.ăNghiênăcuăthcănghimăcácăyuătătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiă tiăthƠnhăphăCnăTh. 44 2.3.1.ăMôătămuăkhoăsát. 44 2.3.2.ăThngăkêămôăt. 46 2.3.3.ăKtăquăhiăquyămôăhình. 49 2.3.4.ăThoălunăktăquămôăhình. 53 Ktălunăchngă2 55 CHNGă 3:CÁCă GIIă PHÁPă XỂYă DNGă KHUNGă GIÁă Tă KHIă Ôă THă HÓA 55 3.1.ăGiiăphápătngăth. 56 3.2.ăăxutăgiiăphápăcăth. 57 3.2.1ă.ăiăviăyuătătngăgiáădoăcôngăbăquyăhoch. 57 3.2.2.ăiăviăyuătătngăgiáădoăNhƠăncăđuătăhătng. 57 3.2.3.ăiăviăyuătătngăgiáădoăngiăsădngăđtăđuătăhătng. 58 3.2.4.ăMôăhìnhăắNôngădơnăgópăvnăbngăgiáătrăquynăsădngăđt”. 58 3.2.5. Phát huy mô hìnhăTrungătơmăKhaiăthácăquăđt. 59 3.3.ăGiiăphápăđiuătităgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai. 59 3.3.1.ăiuătităgiáătrătngăthêmăca nhƠ,ăđtăkhiăphátătrinădăán. 59 3.3.2.ăiuătităgiáătrătngăthêmăcaăđtătrongăquáătrìnhănmăgiăquynăsădngă đt. 61 3.3.3.ă iuă tită giáă tră tngă thêmă caă đtă khiă chuynă nhngă vƠă phátă sinhă thuă nhp. 61 Ktălunăchngă3 62 PHNăKTăLUN 63 TÀIăLIUăTHAMăKHO PHăLCă1 PHăLCă2 PHăLCă3 PHăLCă4 DANHăMCăHÌNH, BNGăBIU Trang Bng 2.1. TómăttăgiáătrăcaăZ 45 Bng 2.2. Sămuătrongăvùngănghiênăcu 46 Bng 2.3. Thngăkêămôătăcácăbin 47 Bng 2.4. Ktăquăhiăquyămôăhình 50 Bng 2.5.ăTómăttămôăhình 51 Bngă2.6.ăPhơnătíchăANOVA 51 Bngă2.7.ăKimăđnhăđaăcngătuyn 52 Bngă2.8.ăKimăđnhăBreusch-Pagan-Godfrey 53 DANHăMCăTăVITăTT 1 UBND yăbanănhơnădơn 2 CLN Cơyălơuănm 3 CHN Cơyăhngănm 4 TP.CnăTh ThƠnhăphăCnăTh 5 QHXD Quyăhochăxơyădng 6 TXD uătăxơyădng 7 BS Btăđng sn 8 BSCL ngăbngăsôngăCuăLong 1 PHNăM U 1.ăTínhăcpăthităcaăđătƠi tăđaiăluônălƠăngunătƠiănguyênăquỦăcaămiăqucăgia,ălƠătăliuăsnăxută quanătrngăđă toăraăcaă ciăvtă chtăchoăsătnă tiăvƠăphátă trinăcaăxưăhiă loƠiă ngi.ăTuyănhiên,ăđtăđaiălƠăngunătƠiănguyênăthiênănhiênăcóăhn,ănênăvicăqunălỦ,ă sădngămtăcáchăhiuăquălƠăvnăđămƠătoƠnăxưăhiăquanătơmăvƠăđcăboăvăchtă chăbngăphápălut. Quáătrìnhăđôăthăhóaăđangădinăraăviătcăđănhanhăchóngătrênăcăncănhă hinănay.ăc bitălƠăăcácăkhuăvcătrungătơmăvƠăăgnăcácăthƠnhăphăln:ăDinătíchă đtă,ăđtăsnăxutăkinhădoanh,ăđtăkhuăvuiăchiăgiiătríăvƠăđtăsădngăchoănhiuă mcăđíchăkhácătngălênămnhăm.ăQuáătrìnhăđôăthăhóaăttăyuădnăđnăsăthayăđiă mcăđíchăsădngăđt, doăđóăđưălƠmătngăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai,ănhtălƠăđtăă vùngăvenăđô,ăđtănôngănghip . CnăThălƠămtătrongăbnătnhăthƠnhăphăthucăvùngăkinhătătrngăđimăcaă ngăbngăsôngăCuăLong, đcăthiênănhiênăuăđưiătăkhíăhu,ăcnhăquanăđnăthă nhng,ălƠmănênăsăniătingăăôngăNamăÁăvƠăthăgiiănhăvătríăđaălỦăcóănhiuă uăái.ăCnăThăđưăhiătănhngătimănngăniătriăcaăcăminăTơyăNamăBăvƠălƠă trungătơmăvnăhóa,ăkinhătă- xưăhi,ăanăninhă- qucăphòngăcaăkhuăvc,ălƠăđngălcă phátătrinăcaăvùngăngăbngăsôngăCuăLong. Doăđó,ătcăđăđôăthăhóaăăCnăThă dinăraănhanhăchóng,ăgiáătrăđtăcaăcácăkhuăvcăđôăthăhóaăgiaătngăkhôngăngng. TiăCnăThăcngănhătìnhăhìnhăchungăcaăcănc,ăgiáăđtăkhuăvcăđôăthă hóaăvƠăvenăđôăthăkhi chaăxácăđnhăđcăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóaă thìăvicăgiáăđtădoănhƠăncăquyăđnhăluônăthpăhnăgiáăthcătătrênăthătrngălƠă điuăkhôngăthătránhăkhi.ăHinătngănƠyăkhôngăchălƠmăhnăchăsăphátătrinănă đnh,ăbnăvng,ăminhăbch,ăcôngăkhaiăcaăthătrngăđtăđaiămƠăcònănhăhngătiêuă ccăđnătrinăvngătngătrngăcaănnăkinhătătrongăquáătrìnhăđiămiăvƠăhiănhpă toƠnăcuăđngăthiăđyănhanhăquáătrìnhăcôngănghipăhóaăvƠăhinăđiăhóaăđtănc.ă Bênăcnhăđó,ăgiáăđtăkhôngăsátăgiáăthătrngăcònăgơyăraătìnhătrngăkhiuăkinăvăđtă 2 đaiăcaăngiădơnăngƠyăcƠngăgiaătngăvƠăkéoădƠi,ănhăhngăđnăđiăsng,ăanăninhă xưăhi.ăNhnăthcăđcăvnăđănƠy,ăBăTƠiănguyênăvƠăMôiătrngăđangătinăhƠnhă lyăỦăkinăDăthoăNghăđnhăQuyăđnhăvăkhungăgiáăđtănmă2015,ăápădng cho nhómăđtănôngănghipăvƠăphiănôngănghip. Cùngă să quană tơmă caă NhƠă ncă vƠă viă gócă đă lƠă ngiă côngă tácă trongă ngƠnhăthmăđnh,ătácăgiănhnăthyătmăquanătrngăcaăvicăxácăđnhăgiáătrătngă thêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóaăđăgópăphnăchoăthătrngăbtăđngăsnăphátătrină năđnh,ăbnăvng,ăminhăbchăvƠăcôngăkhaiăcóăỦănghaăvôăcùngăquanătrng.ăLună vnă“ô th hóa tác đng đn giá tr tng thêm ca đt đai ti thành ph Cn Th” lƠănălcăcaătácăgiătrongăvicăđiuătra,ăkhoăsátăthătrng,ăxácăđnh,ăthmăđnhăgiáă đtăđaiăvƠătìmăraănhngănguyênănhơnătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiă đôăthăhóaătiăthƠnhăphăCnăTh.ăTácăgi nghiênăcuăvnăđănƠyăhyăvngăsălƠăcă săkhoaăhcăđángătinăcyăđăcácăcăquanăqunălỦănhƠăncăquiăđnhăkhungăgiáăđtă phùăhpăviăgiáăthătrngăvƠăhochăđnh, laăchnăchínhăsáchăquyăhochăphùăhp.ă ngăthiăcngăgiúpăchoăcácănhƠăđuătăcóăcáiănhìnătngăquanăvăgiáătrăthcăcaăbtă đngăsnăđăcóăgiiăphápăđuătăvƠăkinhădoanhăhiuăqu. 2.ăMcătiêuănghiênăcu Lunăvnătpătrungănghiênăcuăcácăvnăđăsau: Thănht,ăcungăcpăthôngătinăthcătăvăgiáăđtăđaiătrongăphmăviănghiênăcuă caăđătƠi; Thăhai, phơnătíchăthcătrngăgiáăđt caăcácăqun,ăhuynătrênăđaăbƠnăthƠnhă phăCnăTh; Thăba, xácăđnh các yu tăchínhănhăhngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtă đaiădoăđôăthăhóaămangăliăđăgiúpăchoăvicăthmăđnhăgiáătrăđtăđaiăđcăthunăliă và chính xác. Gópăphn giúpăchoăchínhăquynăđaăphngăcóăgiiăphápăhuăhiu đă đnhăgiáăđtăthíchăhp,ătăđóătinătiăvic qunălỦăth trngăđtăđaiăhiuăquăhn,ă bngăvicăphátăhuyăcácăyuătătácăđngătíchăccăvƠăhnăchăđnămcăthpănhtăcácă yuătătiêuăcc; [...]... ngh 13 1.2 - tính giá 14 dùng trong ( 1.3 ) 15 - 09 1.3.1 -CP ngày 15/5/2014) 16 - - - dân trí); 17 công; - So sánh, phân tích thông tin: = ± 18 - -CP; 1.3 -CP ngày 15/5/2014) giá cho thuê t 19 - tài chín = tính - = 20 1.3.3 -CP ngày 15/5/2014) 21 = - mòn p, bên ngoài) 22 = Gi = 1.3 Theo - 23 - - - C 1.4 Các g 24 1.5 25 nhân a 1.6 K mang i ; các 26 ; ; T 1.6 : hình thành các 27 i giá trên 28 1.6... ts d ch v t i là t th xu t, kinh doanh phi nông kinh doanh phi nông nghi không p i là t 5 2014 09 64 , Ghi chú An Bình, An Hòa, An Khánh, Xuân 73 An T 70 119 Ô Môn trung tâm trung tâm 31 t 34 32 40 32 Thành, 34 9 tâm 64 465 ven 6 : t nông nghi nông thôn, s t th th ng d t th xu t, kinh doanh phi nông m i, d ch v t i nông thô nghi p t t i nông thô t ts nx v t i t th m không ph ts d ch v t i là t th xu . 1.4.ăCácăyuătănhăhngăđn giá đtă đô th 23 1.5. Giá trătng thêm caăđt đai 24 1.6.ăCăsălỦălunăvăcácănhân t tác đngăđn giá trătng thêm caăđt đai trongă quáătrình đô th hóa. 25 1.6.1.ăVătríătănhiên. Doăđó,ătcăđ đô th hóa ăCnăThă dinăraănhanhăchóng, giá trăđtăcaăcácăkhuăvc đô th hóa giaătngăkhôngăngng. TiăCnăThăcngănhătìnhăhìnhăchungăcaăcănc, giá đtăkhuăvc đô thă hóa vƠăven đô thăkhi chaăxácăđnhăđc giá trătng thêm caăđt đai khi đô th hóa thìăvic giá đtădoănhƠăncăquyăđnhăluônăthpăhn giá thcătătrênăthătrngălƠă điuăkhôngăthătránhăkhi.ăHinătngănƠyăkhôngăchălƠmăhnăchăsăphátătrinănă đnh,ăbnăvng,ăminhăbch,ăcôngăkhaiăcaăthătrngăđt đai mƠăcònănhăhngătiêuă ccăđnătrinăvngătngătrngăcaănnăkinhătătrongăquáătrìnhăđiămiăvƠăhiănhpă toƠnăcuăđngăthiăđyănhanhăquáătrìnhăcôngănghip hóa vƠăhinăđi hóa đtănc.ă Bênăcnhăđó, giá đtăkhôngăsát giá thătrngăcònăgơyăraătìnhătrngăkhiuăkinăvăđtă 2. khung giá đtăphùăhpăvi giá thătrng. Trong chngă1 tác giătrìnhăbƠyăcăsălỦăthuytă v đô th hóa, ăđt đai, giá trăcaăđt đai, ăcácăphngăphápăxácăđnh giá đt đai và nhng nhân t tác đng giá trătng thêm caăđt đai. ăTiăchngă2