Luận văn thạc sĩ đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố cần thơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN MINH DIỆP THẢO ĐƠ THỊ HĨA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN MINH DIỆP THẢO ĐƠ THỊ HĨA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ Chuyên ngành: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN HỒNG BẢO TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Đơ thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm đất đai thành phố Cần Thơ” kết trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập cá nhân hướng dẫn TS Nguyễn Hoàng Bảo Các số liệu nêu luận văn trích dẫn nguồn rõ ràng thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, xử lý trung thực khách quan Kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác TPHCM, ngày 24 tháng 04 năm 2015 Tác giả MỤC LỤC Trang DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu .3 Các cơng trình nghiên cứu có liên quan Phương pháp nghiên cứu .4 6.1 Sử dụng khung giá đất nhà nước qui định làm tiêu chí phân tích .4 6.2 Xác định giá trị tăng thêm đất đai thị hóa 6.3 Nguồn số liệu 6.4 Phương pháp trích liệu 6.5 Phương pháp phân tích .6 Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐẤT ĐAI, CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI 1.1 Lý luận chung thị hóa đất đai 1.1.1 Khái niệm thị hóa 1.1.2 Khái niệm đất đai 10 1.1.3 Khái niệm đất đô thị 10 1.1.4 Phân loại đất đô thị 11 1.1.5 Khái niệm đất dân cư đô thị 11 1.2 Cơ sở lý luận giá trị đất đai 12 1.2.1 Ý nghĩa giá trị .12 1.2.2 Giá trị đất đai 13 1.3 Các phương pháp xác định giá đất 14 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15 1.3.2 Phương pháp thu nhập .18 1.3.3 Phương pháp chiết trừ 20 1.3.4 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 22 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị .23 1.5 Giá trị tăng thêm đất đai 24 1.6 Cơ sở lý luận nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm đất đai q trình thị hóa 25 1.6.1 Vị trí tự nhiên 25 1.6.2 Quy hoạch sử dụng đất 26 1.6.3 Đầu tư sở hạ tầng 28 1.6.4 Do yếu tố thị trường 28 1.6.5 Người sử dụng đất trực tiếp đầu tư xây dựng dự án 28 1.7 Mơ hình nghiên cứu thực nghiệm phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá trị gia tăng đất trình thị hóa .29 1.8 Kinh nghiệm số nước q trình thị hóa .32 1.8.1 Tại Anh 32 1.8.2 Tại Hàn Quốc 34 Kết luận chương 35 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ ĐƠ THỊ HĨA, THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ 37 2.1 Tổng quan thành phố Cần Thơ 37 2.2 Khái qt thị hóa thị trường đất đai thành phố Cần Thơ .41 2.3 Nghiên cứu thực nghiệm yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm đất đai thành phố Cần Thơ 44 2.3.1 Mô tả mẫu khảo sát 44 2.3.2 Thống kê mô tả 46 2.3.3 Kết hồi quy mơ hình 49 2.3.4 Thảo luận kết mơ hình .53 Kết luận chương 55 CHƯƠNG 3:CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG KHUNG GIÁ ĐẤT KHI ĐƠ THỊ HĨA 55 3.1 Giải pháp tổng thể .56 3.2 Đề xuất giải pháp cụ thể 57 3.2.1 Đối với yếu tố tăng giá công bố quy hoạch .57 3.2.2 Đối với yếu tố tăng giá Nhà nước đầu tư hạ tầng .57 3.2.3 Đối với yếu tố tăng giá người sử dụng đất đầu tư hạ tầng 58 3.2.4 Mơ hình “Nơng dân góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” 58 3.2.5 Phát huy mơ hình Trung tâm Khai thác quỹ đất 59 3.3 Giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm đất đai .59 3.3.1 Điều tiết giá trị tăng thêm nhà, đất phát triển dự án 59 3.3.2 Điều tiết giá trị tăng thêm đất trình nắm giữ quyền sử dụng đất .61 3.3.3 Điều tiết giá trị tăng thêm đất chuyển nhượng phát sinh thu nhập 61 Kết luận chương 62 PHẦN KẾT LUẬN 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHỤ LỤC PHỤ LỤC PHỤ LỤC DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1 Tóm tắt giá trị Z 45 Bảng 2.2 Số mẫu vùng nghiên cứu 46 Bảng 2.3 Thống kê mô tả biến 47 Bảng 2.4 Kết hồi quy mơ hình 50 Bảng 2.5 Tóm tắt mơ hình 51 Bảng 2.6 Phân tích ANOVA 51 Bảng 2.7 Kiểm định đa cộng tuyến 52 Bảng 2.8 Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey 53 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT UBND Ủy ban nhân dân CLN Cây lâu năm CHN Cây năm TP.Cần Thơ Thành phố Cần Thơ QHXD Quy hoạch xây dựng ĐTXD Đầu tư xây dựng BĐS Bất động sản ĐBSCL Đồng sông Cửu Long PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai ln nguồn tài nguyên quý quốc gia, tư liệu sản xuất quan trọng để tạo cải vật chất cho tồn phát triển xã hội loài người Tuy nhiên, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn, nên việc quản lý, sử dụng cách hiệu vấn đề mà toàn xã hội quan tâm bảo vệ chặt chẽ pháp luật Q trình thị hóa diễn với tốc độ nhanh chóng nước Đặc biệt khu vực trung tâm gần thành phố lớn: Diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất khu vui chơi giải trí đất sử dụng cho nhiều mục đích khác tăng lên mạnh mẽ Q trình thị hóa tất yếu dẫn đến thay đổi mục đích sử dụng đất, làm tăng giá trị tăng thêm đất đai, đất vùng ven đô, đất nông nghiệp Cần Thơ bốn tỉnh thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm Đồng sông Cửu Long, thiên nhiên ưu đãi từ khí hậu, cảnh quan đến thổ nhưỡng, làm nên tiếng Đông Nam Á giới nhờ vị trí địa lý có nhiều ưu Cần Thơ hội tụ tiềm trội miền Tây Nam Bộ trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng khu vực, động lực phát triển vùng Đồng sông Cửu Long Do đó, tốc độ thị hóa Cần Thơ diễn nhanh chóng, giá trị đất khu vực thị hóa gia tăng khơng ngừng Tại Cần Thơ tình hình chung nước, giá đất khu vực thị hóa ven thị chưa xác định giá trị tăng thêm đất đai thị hóa việc giá đất nhà nước quy định thấp giá thực tế thị trường điều tránh khỏi Hiện tượng không làm hạn chế phát triển ổn định, bền vững, minh bạch, công khai thị trường đất đai mà ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng tăng trưởng kinh tế trình đổi hội nhập tồn cầu đồng thời đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước Bên cạnh đó, giá đất khơng sát giá thị trường cịn gây tình trạng khiếu kiện đất đai người dân ngày gia tăng kéo dài, ảnh hưởng đến đời sống, an ninh xã hội Nhận thức vấn đề này, Bộ Tài nguyên Môi trường tiến hành lấy ý kiến Dự thảo Nghị định Quy định khung giá đất năm 2015, áp dụng cho nhóm đất nơng nghiệp phi nông nghiệp Cùng quan tâm Nhà nước với góc độ người cơng tác ngành thẩm định, tác giả nhận thấy tầm quan trọng việc xác định giá trị tăng thêm đất đai thị hóa để góp phần cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch cơng khai có ý nghĩa vơ quan trọng Luận văn “Đơ thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm đất đai thành phố Cần Thơ” nổ lực tác giả việc điều tra, khảo sát thị trường, xác định, thẩm định giá đất đai tìm nguyên nhân tác động đến giá trị tăng thêm đất đai thị hóa thành phố Cần Thơ Tác giả nghiên cứu vấn đề hy vọng sở khoa học đáng tin cậy để quan quản lý nhà nước qui định khung giá đất phù hợp với giá thị trường hoạch định, lựa chọn sách quy hoạch phù hợp Đồng thời giúp cho nhà đầu tư có nhìn tổng quan giá trị thực bất động sản để có giải pháp đầu tư kinh doanh hiệu Mục tiêu nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề sau: Thứ nhất, cung cấp thông tin thực tế giá đất đai phạm vi nghiên cứu đề tài; Thứ hai, phân tích thực trạng giá đất quận, huyện địa bàn thành phố Cần Thơ; Thứ ba, xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm đất đai thị hóa mang lại để giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai thuận lợi xác Góp phần giúp cho quyền địa phương có giải pháp hữu hiệu để định giá đất thích hợp, từ tiến tới việc quản lý thị trường đất đai hiệu hơn, việc phát huy yếu tố tác động tích cực hạn chế đến mức thấp yếu tố tiêu cực; TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng việt Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013; Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất; Cục Thống kê thành phố Cần Thơ (2014), Niên Giám thống kê năm 2013; Đàm Trung Phường, 1995 Đô thị Việt Nam Hà Nội : NXB xây dựng Hay Sinh cộng sự, 2013 Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Hồng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008 Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS TP.HCM: nhà xuất Hồng Đức Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008 Thống kê ứng dụng kinh tế - xã hội TP.HCM: nhà xuất Thống kê Lê Khương Ninh, 2009 Đơ thị hóa giá đất ven thị Đồng sơng Cửu Long Tạp chí nghiên cứu kinh tế, số 372, tháng 5-2009, 28-39 Nguyễn Duy Thiện, 2011 Thẩm định giá bất động sản Hà Nội: Nhà xuất tài Nguyễn Ngọc Vinh Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012 Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản Nhà xuất Lao động - Xã hội Nguyễn Thanh Thủy, 2007 Đơ thị hóa vấn đề môi trường khu vực Vĩnh Ninh, thành phố Bắc Giang Luận văn tốt nghiệp, Đại học tài nguyên môi trường Hà Nội Viện nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, 2005 Báo cáo khoa học tổng kết đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng môi trường cho vùng có tốc độ thị hóa nhanh Hà Nội 10 Võ Kim Cương, 2013 Quản lý phát triển đô thị ý tưởng trải nghiệm Nhà xuất Thanh Niên Tiếng Anh 11 Benirschka, M va J.K Binkley, 1994, “Land Price Volatility in a Geograpically Dispersed Market,” American Journal of Agricultural Economics, 76: 185-195 12 Capozza, D.R va R.W Helsey, 1989, “The Fundamentals of Land Prices and Urban Growth,” Journal of Urban Economics, 26: 295-306 13 Cavaihes, J va P Wavresky, 2003, “Urban Influences on Periurban Farmland Prices,” European Review of Agricultural Economics, 30: 333-357 14 Plantinga, A.J va D.J Miller, 2001, “Agricultural Land Values and the Value of Right to Future Land Development,” Land Economics, 77: 56-77 15 Shi, Y.J., T.T Phipps va D Colyer, 1997, “Agricultural Land Values under Urbanizing Influences,” Land Economics, 73: 90-100 PHỤ LỤC BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT Mục tiêu khảo sát thu thập thông tin yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm đất đai trình thị hóa Sự trả lời khách quan Anh, Chị góp phần định thành cơng nghiên cứu giúp cải thiện sách đất đai, nâng cao minh bạch thị trường đất đai thành phố Cần Thơ Tất câu trả lời cá nhân giữ kín, công bố kết tổng hợp Cám ơn hợp tác quý Anh, Chị! Xin Anh, Chị cho biết số thông tin bản: Nghề nghiệp chủ hộ: □ Nhân viên văn phòng □Công nhân □Kinh doanh □Cán nhà nước □Khác Tuổi chủ hộ: □18-25 □25-30 □30-35 □35-40 □Trên 40 Giới tính chủ hộ: □Nam □Nữ Trình độ học vấn chủ hộ: □Cấp II-III □Trung cấp □Đại học □Sau đại học □Cao Đẳng Khoảng thu nhập bình quân /tháng hộ gia đình:………………………… Anh/ chị vui lịng cho biết số thông tin liên quan đến đất đai anh chị sử dụng sau: Diện tích đất anh/chị sử dụng là:…………… /m2 Đất đai tại/trước anh/chị mua bán với giá bao nhiêu:……………… (1.000 đồng) Trước thực chỉnh trang đô thị, giá trị đất đai anh/chị là:……………… (1.000 đồng) Khoảng cách từ vị trí đất anh/chị đến trung tâm thành phố là:…………/km Khoảng cách từ vị trí đất anh/chị đến trung tâm thương mại, chợ gần là:…………/km Khoảng cách từ vị trí đất anh/chị đến trường học gần là:…………/km Khoảng cách từ vị trí đất anh/chị đến đường giao thơng là:…………/km Tài sản anh/chị mặt tiền (đường chính, đường nội khơng bao gồm mặt tiền hẻm): □Đúng □Sai Nếu đánh giá chất lượng nguồn điện anh/chị sử dụng mức độ là: □ tốt □Khá tốt □Kém □Chưa có 10 Nếu đánh giá chất lượng nguồn nước anh/chị sử dụng mức độ là: □ tốt □Khá tốt □Kém □Chưa có 11 Nếu đánh giá môi trường sống anh/chị mức độ là: □ khơng bị ô nhiễm □bị ô nhiễm vừa phải □ô nhiễm nặng □ô nhiễm nặng 12 Hiện anh chị có cho thuê tự kinh doanh khu đất: □Có □Khơng Thu nhập bình qn tháng hoạt động là:………… (1.000 đồng) 13 Hiện khu đất anh chị có quy hoạch treo: □Có □Khơng Xin chân thành cảm ơn hợp tác anh/chị! PHỤ LỤC MA TRẬN HỆ SỐ TƯƠNG QUAN GIADATTA KCTTDO NG Pearson Correlation GIADATTANG KCTRHO KCDCH MATTIE NGUONDI NGUONN C INH N EN UOC ONHIEM TNHAPDA QHOACHT T REO MATDO 1.000 307 608 583 009 026 -.041 -.156 -.250 253 -.004 056 KCTTDOTHI 307 1.000 562 378 085 -.014 053 079 211 133 024 -.598 KCTMAI 608 562 1.000 693 103 -.072 101 068 074 056 210 -.100 KCTRHOC 583 378 693 1.000 107 -.103 101 086 124 050 159 -.070 KCDCHINH 009 085 103 107 1.000 -.640 536 403 057 063 190 -.144 MATTIEN 026 -.014 -.072 -.103 -.640 1.000 -.640 -.464 -.074 -.003 -.260 063 NGUONDIEN -.041 053 101 101 536 -.640 1.000 622 065 054 200 -.186 NGUONNUOC -.156 079 068 086 403 -.464 622 1.000 254 027 214 -.240 ONHIEM -.250 211 074 124 057 -.074 065 254 1.000 -.003 011 -.230 253 133 056 050 063 -.003 054 027 -.003 1.000 -.072 -.156 -.004 024 210 159 190 -.260 200 214 011 -.072 1.000 -.051 056 -.598 -.100 -.070 -.144 063 -.186 -.240 -.230 -.156 -.051 1.000 000 000 000 425 287 191 000 000 000 469 115 KCTTDOTHI 000 000 000 034 383 128 044 000 002 305 000 KCTMAI 000 000 000 013 060 015 073 055 112 000 016 KCTRHOC 000 000 000 011 014 014 032 004 141 000 066 KCDCHINH 425 034 013 011 000 000 000 110 087 000 001 TNHAPDAT QHOACHTREO MATDO Sig (1-tailed) THI KCTMAI GIADATTANG N MATTIEN 287 383 060 014 000 000 000 055 472 000 086 NGUONDIEN 191 128 015 014 000 000 000 082 124 000 000 NGUONNUOC 000 044 073 032 000 000 000 000 278 000 000 ONHIEM 000 000 055 004 110 055 082 000 478 408 000 TNHAPDAT 000 002 112 141 087 472 124 278 478 060 000 QHOACHTREO 469 305 000 000 000 000 000 000 408 060 137 MATDO 115 000 016 066 001 086 000 000 000 000 137 GIADATTANG 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 KCTTDOTHI 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 KCTMAI 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 KCTRHOC 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 KCDCHINH 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 MATTIEN 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 NGUONDIEN 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 NGUONNUOC 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 ONHIEM 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 TNHAPDAT 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 QHOACHTREO 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 MATDO 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY MƠ HÌNH Descriptive Statistics Mean GIADATTANG Std Deviation N 1290312 42955604 465 KCTTDOTHI 5.639720E0 10.8650532 465 KCTMAI 1.282688E0 4.6794549 465 KCTRHOC 1.152086E0 3.1843843 465 KCDCHINH 216000 3076375 465 MATTIEN 70 457 465 NGUONDIEN 1.40 494 465 NGUONNUOC 1.59 596 465 ONHIEM 1.31 480 465 3532.11 5144.794 465 04 193 465 4996.42 2865.172 465 TNHAPDAT QHOACHTREO MATDO Model Summaryb Change Statistics Model R R Square 776a Adjusted R Square 602 592 Std Error of the Estimate DurbinR Square F Change Change 27439779 602 df1 df2 Sig F Watson Change 62.190 11 453 000 1.412 a Predictors: (Constant), MATDO, QHOACHTREO, KCTRHOC, TNHAPDAT, KCDCHINH, ONHIEM, NGUONNUOC, MATTIEN, KCTTDOTHI, NGUONDIEN, KCTMAI b Dependent Variable: GIADATTANG ANOVAb Model Sum of Squares Mean Square df Regression 51.508 11 Residual 34.108 453 F 4.683 62.190 075 Total 85.617 464 a Predictors: (Constant), MATDO, QHOACHTREO, KCTRHOC, TNHAPDAT, KCDCHINH, ONHIEM, NGUONNUOC, MATTIEN, KCTTDOTHI, NGUONDIEN, KCTMAI b Dependent Variable: GIADATTANG Sig .000a Coefficientsa Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients Model t Std B (Constant) Error Collinearity Correlations Statistics Sig Zero- Beta order Partial Part Tolerance VIF 400 097 4.106 000 KCTTDOTHI 002 002 057 1.160 247 307 054 034 363 2.754 KCTMAI 034 005 375 7.544 000 608 334 224 356 2.807 KCTRHOC 048 006 357 8.598 000 583 375 255 511 1.958 KCDCHINH 001 056 001 020 984 009 001 001 553 1.808 MATTIEN -.025 042 -.026 -.587 557 026 -.028 -.017 445 2.247 NGUONDIEN -.025 039 -.029 -.635 526 -.041 -.030 -.019 429 2.330 NGUONNUOC -.074 029 -.103 -2.547 011 -.156 -.119 -.076 543 1.843 ONHIEM -.256 029 -.286 -8.974 000 -.250 -.388 -.266 864 1.157 1.810E-5 000 217 7.159 000 -.215 071 -.096 -3.009 003 1.304E-5 000 087 2.068 039 TNHAPDAT QHOACHTREO MATDO 253 319 212 959 1.043 -.004 -.140 -.089 856 1.169 056 097 061 497 2.012 a Dependent Variable: GIADATTANG Residuals Statisticsa Minimum Maximum 5.5269237E0 Mean Std Deviation N Predicted Value -4.5458204E-1 1290312 33318048 465 Residual -1.99893451E0 1.67567611E0 00000000 27112573 465 Std Predicted Value -1.752 16.201 000 1.000 465 Std Residual -7.285 6.107 000 988 465 a Dependent Variable: GIADATTANG Heteroskedasticity Test: Breusch-Pagan-Godfrey F-statistic Obs*R-squared Scaled explained SS 1.547023 16.83560 148.1064 Prob F(11,453) Prob Chi-Square(11) Prob Chi-Square(11) 0.1118 0.1128 0.0000 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 04/21/15 Time: 01:35 Sample: 465 Included observations: 465 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C KCDCHINH KCTMAI KCTRHOC KCTTDOTHI MATDO MATTIEN NGUONDIEN NGUONNUOC ONHIEM QHOACHTREO TNHAPDAT 0.169935 -0.049318 -7.66E-05 -0.000115 -0.000964 5.93E-06 0.024090 -0.020121 -0.022682 -0.052027 0.068001 7.68E-07 0.111577 0.063739 0.005221 0.006408 0.002228 7.22E-06 0.047799 0.045030 0.033246 0.032662 0.081640 2.90E-06 1.523025 -0.773754 -0.014666 -0.017968 -0.432584 0.821784 0.503973 -0.446838 -0.682237 -1.592882 0.832939 0.265392 0.1285 0.4395 0.9883 0.9857 0.6655 0.4116 0.6145 0.6552 0.4954 0.1119 0.4053 0.7908 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic) 0.036206 0.012802 0.314137 44.70284 -115.2913 1.547023 0.111767 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion Hannan-Quinn criter Durbin-Watson stat 0.073351 0.316167 0.547490 0.654381 0.589562 1.584554 PHỤ LỤC BẢNG GIÁ ĐẤT SAU KHI ĐƯỢC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI – KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI NÀY PHỤC VỤ CHO VIỆC NGHIÊN CỨU CHẠY MƠ HÌNH VÀ KIỂM ĐỊNH ĐVT: đồng/m2 Giá đất điều tra Nội dung Giá đất theo Giá đất đề khung giá xuất hành So sánh % Cao Phổ biến Thấp (2) (3) (4) Đất trồng hàng năm vị trí 250.000 220.000 162.000 162.000 220.000 135,80% 135,80% Đất trồng lâu năm vị trí 270.000 270.000 190.000 190.0000 270.000 142,11% 142,11% (1) (5) (6) (3)/(5) (6)/(5) (7) (8) I Quận Ninh Kiều Đất nơng thơn vị trí Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị a) Đất thị (giá bình qn tuyến đường) b) Đất đô thị Hẻm vị trí đường hẻm c) Đất tiếp giáp trục giao thông Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị b) Đất thị Hẻm vị trí c) Đất tiếp giáp trục giao thông II Quận Bình Thủy Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 1.738.000 1.600.000 1.000.000 1.000.000 1.600.000 160,00% 160,00% 1.217.000 1.120.000 700.000 700.000 1.120.000 160,00% 160,00% 29.600.000 23.900.000 14.200.000 14.200.000 23.900.000 160,79% 160,79% 9.000.000 6.000.000 7.600.000 4.900.000 4.900.000 7.600.000 154,22% 154,22% 5.400.000 3.800.000 3.800.000 5.400.000 140,87% 140,87% 20.700.000 6.300.000 4.200.000 16.700.000 10.000.000 10.000.000 16.700.000 160,79% 160,79% 5.300.000 3.500.000 3.500.000 5.300.000 154,22% 154,22% 3.800.000 2.600.000 2.600.000 3.800.000 140,87% 140,87% 213.000 199.000 152.000 152.000 199.000 131,02% 131,02% Giá đất điều tra Nội dung Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nơng thơn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị a) Đất đô thị (giá bình quân tuyến đường) b) Đất thị Hẻm vị trí đường hẻm c) Đất tiếp giáp trục giao thông Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị b) Đất đô thị Hẻm vị trí c) Đất tiếp giáp trục giao thông III Quận Cái Răng Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị a) Đất thị (giá bình qn tuyến đường) b) Đất đô thị Hẻm vị trí đường hẻm Cao Phổ biến Thấp Giá đất theo Giá đất đề khung giá xuất hành So sánh % (3)/(5) (6)/(5) 231.000 1.163.000 219.000 1.063.000 169.000 825.000 169.000 219.000 124,86% 124,86% 825.000 1.063.000 129,96% 129,96% 814.000 744.000 578.000 578.000 744.000 129,96% 129,96% 8.600.000 6.800.000 4.200.000 4.200.000 6.800.000 160,89% 160,89% 4.100.000 3.800.000 3.300.000 2.200.000 2.200.000 3.300.000 153,71% 153,71% 3.200.000 2.400.000 2.400.000 3.200.000 138,08% 138,08% 6.000.000 2.800.000 2.600.000 4.800.000 2.900.000 2.900.000 4.800.000 160,89% 160,89% 2.300.000 1.500.000 1.500.000 2.300.000 153,71% 153,71% 2.200.000 1.600.000 1.600.000 2.200.000 138,08% 138,08% 170.000 180.000 900.000 150.000 170.000 742.000 140.000 160.000 582.000 140.000 160.000 582.000 150.000 107,14% 107,14% 170.000 106,25% 106,25% 742.000 128,03% 128,03% 630.000 519,0 407,0 407,0 519,0 128,03% 128,03% 7.400.000 6.200.000 4.500.000 4.500.000 6.200.000 140,03% 140,03% 4.100.000 2.700.000 1.700.000 1.700.000 2.700.000 200,86% 200,86% Giá đất điều tra Nội dung Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị b) Đất tiếp giáp trục giao thơng IV Quận Ơ Mơn Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị a) Đất thị (giá bình qn tuyến đường) b) Đất đô thị Hẻm vị trí đường hẻm c) Đất tiếp giáp trục giao thông Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị c) Đất tiếp giáp trục giao thông V Quận Thốt Nốt Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nơng thơn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị Cao 5.200.000 2.900.000 Phổ biến Thấp Giá đất theo Giá đất đề khung giá xuất hành So sánh % (3)/(5) (6)/(5) 4.300.000 3.100.000 3.100.000 4.300.000 140,030% 140,030% 1.900.000 1.200.000 1.200.000 1.900.000 162,233% 162,233% 170.000 200.000 800.000 150.000 180.000 650.000 143.000 158.000 550.000 143.000 158.000 550.000 150.000 104,90% 104,90% 180.000 113,92% 113,92% 650.000 118,18% 118,18% 560.000 455.000 385.000 385.000 455.000 118,18% 118,18% 9.400.000 7.700.000 6.500.000 6.500.000 7.700.000 117,67% 117,67% 3.000.000 2.300.000 1.800.000 1.800.000 2.300.000 132,40% 132,40% 6.600.000 2.100.000 5.400.000 4.500.000 4.500.000 5.400.000 117,67% 117,67% 1.600.000 1.200.000 1.200.000 1.600.000 132,40% 132,40% 180.000 190.000 900.000 160.000 170.000 800.000 135.000 158.000 700.000 135.000 158.000 700.000 160.000 118,52% 118,52% 170.000 107,59% 107,59% 800.000 114,29% 114,29% 630.000 560.000 490.000 490.000 560.000 114,29% 114,29% Giá đất điều tra Nội dung a) Đất thị (giá bình qn tuyến đường) b) Đất tiếp giáp trục giao thông Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị b) Đất tiếp giáp trục đường giao thông VI Huyện Phong Điền Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư) VII Huyện Thới Lai Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Thấp Giá đất theo Giá đất đề khung giá xuất hành So sánh % Cao Phổ biến 13.010.000 2.570.000 11.120.000 6.980.000 6.980.000 11.120.000 161,91% 161,91% 2.550.000 1.590.000 1.590.000 2.550.000 158,67% 158,67% 8.640.000 1.800.000 7.380.000 4.780.000 4.780.000 7.380.000 159,24% 159,24% 1.780.000 1.110.000 1.110.000 1.780.000 158,67% 158,67% (3)/(5) (6)/(5) 110.000 144.290 528.570 110.000 132.860 464.290 110.000 128.570 342.860 110.000 128.570 342.860 110.000 100,00% 100,00% 132.860 103,06% 103,06% 464.290 135,12% 135,12% 370.000 325.000 240.000 240.000 325.000 135,12% 135,12% 2.770.000 2.300.000 1.730.000 1.730.000 2.300.000 138,66% 138,66% 1.940.000 1.610.000 1.210.000 1.210.000 1.610.000 138,66% 138,66% 84.770 125.380 366.150 83.080 118.850 346.150 83.080 111.460 330.770 83.080 111.460 330.770 83.080 100,00% 100,00% 118.850 105,86% 105,86% 346.150 103,85% 103,85% 256.310 242.310 231.540 231.540 242.310 103,85% 103,85% 1.690.000 1.180.000 1.410.000 1.030.000 1.030.000 1.410.000 143,34% 143,34% 990.000 720.000 720.000 990.000 143,34% 143,34% Giá đất điều tra Nội dung (Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư) VIII Huyện Cờ Đỏ Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư) IX Huyện Vĩnh Thạnh Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư) Cao Phổ biến Thấp Giá đất theo Giá đất đề khung giá xuất hành So sánh % (3)/(5) (6)/(5) 83.200 130.000 436,000 82.000 122.000 418.000 82.000 109.200 320.000 82.000 109.200 320.000 82.000 100,00% 100,00% 122.000 112,07% 112,07% 418.000 131,84% 131,84% 305,200 292.600 224.000 224.000 292.600 131,84% 131,84% 1.610.000 1.400.000 1.000.000 1.000.000 1.400.000 142,99% 142,99% 1.130.000 980.000 700.000 700.000 980.000 142,99% 142,99% 77.730 108.640 343.640 72.730 102.730 323.640 65.450 95.450 318.180 65.450 95.450 318.180 72.730 111,47% 111,47% 102.,730 107,78% 107,78% 323.640 101,36% 101,36% 240.550 226.550 222.730 222.730 226.550 101,36% 101,36% 1.670.000 1.380.000 1.010.000 1.010.000 1.380.000 144,84% 144,84% 1.170.000 960.000 710.000 710.000 960.000 144,84% 144,84% Nguồn: tính tốn tác giả theo phương pháp thẩm định giá trị đất đai ... khái niệm thị hóa đất đai, giá trị đất đai, phương pháp xác định giá trị đất đai, sở lý luận giá trị tăng thêm đất đai, yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm đất đai Dựa sở lý thuyết, tác giả đề... lý thuyết thị hóa, đất đai, giá trị đất đai, phương pháp xác định giá đất đai nhân tố tác động giá trị tăng thêm đất đai Tại chương tác giả sâu vào thực trạng thị hóa, thị trường đất đai kết nghiên... định giá đất 22 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị .23 1.5 Giá trị tăng thêm đất đai 24 1.6 Cơ sở lý luận nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm đất đai q trình thị hóa