CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất 1.1.1. Khái niệm và phân loại đất 1.1.1.1. Khái niệm Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi một quốc gia và mỗi một dân tộc. Có thể nói là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động của năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Theo Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.” 1.1.1.2. Phân loại đất Tùy theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng đều nhằm mục đích nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý chúng. Có 2 cách phân loại chủ yếu sau: Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại như sau:  Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại: a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;  Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại: a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;  Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa: Việc xác định loại đất trên thực địa theo các căn cứ sau đây: - Theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; - Theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; - Theo đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. 1.1.2. Đặc điểm của đất Đất đai có bốn đặc điểm chủ yếu sau: Đặc tính không thể sản sinh và tái tạo của đất đai; Là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người; Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu của đất đai; Tính đa dạng và phong phú của đất đai. a) Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai Đất đai là một tài sản cố định, giới hạn về quy mô mà nguồn gốc của đất đai do quá trình phong hóa tự nhiên qua rất nhiều thời kỳ. Chính vì vậy mà đất đai không thể sản sinh được. Nhưng đất đai lai có khả năng tái tạo bởi lẽ : yếu tố quyết định chất lượng của đất đai chính là độ phì. Độ phì là một đặc trưng về chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục hồi và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người. Tùy vào mục đích sử dụng mà con người có các giải pháp để tái tạo hay cải thiện đất cho hợp lý. Chính vì đất không thể sản sinh được nên khi sử dụng phải hợp lý, tiết kiệm đi kèm là bảo vệ và tái tạo đất. b) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong quá trình hoạt động sản xuất. Bằng nhiều hình thức khác nhau, con người đã tác động vào đất đai để phục vụ lợi ích của mình. Tác động của con người có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất, từ đất xấu trở thành đất tốt hoặc thay đổi mục đích sử dụng. Tất cả những tác động ấy đã biến đất đai từ một sản phẩm tự nhiên trở thành sản phẩm lao động. Điều đó đúng trong mọi giai đoạn. Từ xã hội tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành tư bản và ruộng đất đã trở thành một quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ này ngày càng phát triển. Cho đến trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. c) Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai Sở hữu đất đai về bản chất sở hữu đất đai sở hữu toàn xã hội, bởi lẽ đất đai là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài sản chung của bộ lạc, cộng đồng. d) Tính đa dạng và phong phú của đất đai Do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau chính vì thế mà đất đai rất đa dạng và phong phú, có rất nhiều loại phù hợp với mỗi một mục đích sử dụng khác nhau. Điều đó, đòi hỏi con người khi sử dụng đất phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả. 1.1.3. Vai trò của đất Không phải ngẫu nhiên mà C.Mác nói rằng: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Đúng vậy, đất đai có một vai trò hết sức quan trọng đối với sự sống của xã hội loài người và sự phát triển của nền kinh tế. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là một bất động sản vô cùng quan trọng của mỗi một quốc gia. Nó tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với ngành công nghiệp( trừ ngành khai khoáng) , đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Bởi lẽ muốn xây dựng một nhà máy trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường sá đi lại trong nội bộ. Cùng với sự phát triển của ngành công nghiệp là sự phát triển của ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới. Đối với ngành nông nghiệp thì đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là đối tượng sản xuất vừa là công cụ sản xuất. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì đất đai có vai trò phát triển thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Quả thật, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định ( bất động sản), hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu nghèo của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chíh, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Chính vì thế mà khi sử dụng đất đai phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và phải luôn bảo vệ và cải tạo đất. 1.2. Giá trị của đất, các loại giá đất, cách xác định giá trị đất 1.2.1. Khái niệm về giá trị Theo W.Petty, nguồn gốc của giá trị là lao động và đất đai. Ông cho rằng: “ Lao động là cho còn đất đai là mẹ của mọi của cải.” Theo C.Mác, bất kỳ một hàng hóa nào cũng có hai thuộc tính, đó là giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong đó. Sản phẩm nào không chứa đựng lao động của con người thì không có giá trị. Khi phân tích các yếu tố cấu thành lượng giá trị của hàng hóa, C.Mác cho rằng: để sản xuất hàng hóa không những chỉ cần lao động, mà còn cần các yếu tố khác như công cụ nguyên vật liệu, nhà xưởng…, do đó lượng giá trị hàng hóa bao gồm cả giá trị cũ ( tức là giá trị của những tư liệu sản xuất hàng hóa) và giá trị mới ( tức là hao phí lao động sống). Trong quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người, vai trò của đất đai ngày càng quan trọng. Các quan hệ đất đai chuyển dần từ chỗ quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên sang các quan hệ kinh tế - xã hội. Quan hệ về đất đai không chỉ dừng lại ở các quan hệ đơn thuần về bề mặt diện tích đất đai mà còn bao gồm các công trình gắn liền với đất đai và khả năng sinh lợi của đất đai trước mắt cũng như lâu dài. Do vậy, giá trị đất đai được hiểu bao gồm cả giá trị bản thân đất đai và giá trị của các yếu tố trên đó cùng với khả năng sinh lợi mang lại cho chủ sở hữu. 1.2.2. Cách xác định giá trị của đất Khi đất được dùng để làm tài sản thế chấp thì giá trị của đất được xác định như sau: - Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp, tổ chức tín dụng xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay. - Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm thì giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất ( nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian sử dụng. - Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng đất. - Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất. - Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm. 1.3. Các quan điểm, sự cần thiết định giá đất 1.3.1. Các quan điểm về định giá đất Có rất nhiều quan điểm về định giá bất động sản ( đất), chẳng hạn: Theo điều 4 pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 thì Thẩm định giá là công việc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm, nhất định theo tiêu chuẩn cả Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” . Theo Giáo sư W. Seabrooke, viện đại học Portsmouth, Anh: Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Theo Giáo sư Lin Lan Yuan, trường xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Từ các quan điểm trên, ta rút ra một quan điểm chung cho định giá bất động sản ( đất) như sau: Định giá đất ( bất động sản ) là một nghệ thuật hay khoa học xây dựng giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư kinh tế. 1.3.2. Sự cần thiết định giá đất Định giá là một trong những dịch vụ rất quan trọng của dịch vụ kinh doanh bất động sản. Bởi vì, định giá giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định. Định giá đất là một trong những nghiệp vụ định giá tất yếu của định giá bất động sản. Việc định giá đất rất cần thiết. Chẳng hạn, khi khách hàng dùng bất động sản (đất) thế chấp khi chủ sở hữu của nó muốn thế chấp để vay vốn trong tổ chức tín dụng. Thông qua định giá khách hàng hiểu rõ hơn về giá trị của mảnh đất mà mình đang sử hữu. Còn tổ chức tín dụng như ngân hàng sẽ đưa ra được mức cho vay hợp lý thông qua giá trị định giá mảnh đất. Vì vậy, định giá là tất yếu và cần thiết. 1.4. Các căn cứ định giá và nguyên tắc định giá đất 1.4.1 Các căn cứ định giá đất Để định giá đất cần dựa vào các căn cứ sau: - Quy mô và vị trí của mảnh đất : quy mô m 2 đất ra sao, hình thể như thế nào, bề mặt, vị thế, vị trí, cảnh quan. - Chi phí cơ hội của đất: sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; xem đất có phù hợp với quy hoạch , pháp luật hay không. Về mặt kinh tế thì có tạo ra cho chủ sở hữu thu nhập cao nhất hay không. Về mặt kỹ thuật thì có khả năng xây dựng hay không. Thông qua chi phí cơ hội tính được tỉ lệ vốn hóa. - Sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Giá trị của đất bị tác động bởi nhiều yếu tố như yếu tố về xã hội, kinh tế, chi phí, môi trường. Các yếu tố này tác động vào giá của đất, vì thế khi định giá cần phải xác định xu hướng biến động của các nhóm yếu tố đó để xem tác động tích cực hay tiêu cực. Từ đó có phương pháp phù hợp. - Sự phù hợp và đóng góp của đất : Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng, phù hợp với quần thể xung quanh. Đóng góp đến từng bộ phận và đánh giá sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của đất xung quanh và ngược lại. - Khả năng cạnh tranh: dựa vào cung, cầu, giá cả. Về cung thì phải liệt kê các mảnh đất đã phê duyệt nhưng chưa sử dụng. Về cầu thì phải tìm hiểu được khách hàng tiềm năng và thu nhập của họ. Từ đó, cân đối được tỉ lệ về cung cầu. - Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất mang lại : Phải có một tầm nhìn rộng, xét đến trong tương lai xem mảnh đất có đem lại lợi ích hay làm giảm lợi ích hay không, điều đó làm tăng giá trị hay giảm giá trị của đất. Nếu tìm hiểu và ứng dụng được các căn cứ một cách đúng đắn và hợp lý thì sẽ đem lại kết quả cao trong hoạt động định giá. 1.4.2. Nguyên tắc định giá đất Trong định giá đất thường ứng dụng những nguyên tắc chủ yếu sau: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc cân bằng. - Nguyên tắc dự báo: Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của đất. Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động của các thị phần tham gia thị trường. Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm, từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràng buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay không. - Nguyên tắc thay đổi: Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thị trường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí. Về xã hội thì cần chú ý đến dân số, quan niệm dân số, quan niệm tiêu dùng Về kinh tế thì chú ý tới việc làm, thu nhập, tình hình phát triển kinh tế nói chung… - Nguyên tắc cung cầu: Giá cả được tạo dựng bởi quan hệ cung cầu, vì vậy phải phân tích cung, cầu về đất đai tại thời điểm định giá vì mức cân bằng chỉ diễn ra trong ngắn hạn. - Nguyên tắc cân bằng: Phân tích các yếu tố cân bằng bản thân đất như quy mô, hình thể. Đồng thời kết hợp phân tích yếu tố cân bằng giữa đất và các yếu tố xung quanh đất. 1.5. Quy trình định giá đất 1.5.1. Các bước tiến hành khi định giá 1.5.1.1. Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá - Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản cần định giá. - Xác định mục đích định giá. - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định giá. - Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác định đối tượng định giá. - Xác định thời điểm định giá : như giá trị pháp lý với một thời điểm cụ thể. - Xác định nguồn dữ liệu: nguồn thông tin, dữ liệu có được từ đâu, có đảm bảo độ tin cậy, chính xác không. - Xác định cơ sở giá trị của bất động sản: xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. 1.5.1.2. Lập kế hoạch định giá Căn cứ vào quy mô và phạm vi để lập kế hoạch định giá. Trong kế hoạch phải xác định rõ thời gian cần thiết để hoàn thành, công việc, nguồn lực, lập sơ đồ công việc từ đó xác định biểu mẫu cần thiết thu thập thông tin cung cầu, các mảnh đất có thể so sánh để xây dựng được đề cương của báo cáo định giá. 1.5.1.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin [...]... trên thị trường, đánh giá ảnh hưởng của xu hướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá; phân tích về khách hàng tiềm năng; phân tích nhu cầu và khả năng thanh toán - Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của mảnh đất 1.5.1.5 Xác định giá trị mảnh đất cần định giá Cần phải chỉ rõ sử dụng phương pháp, áp dụng phương pháp nào để chỉ ra giá trị của mảnh đất cần định giá Định giá viên cần phân tích... hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng và hòa hợp chỉ số giá trị 1.5.1.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá Báo cáo định giá có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng Có thể viết dưới dạng báo cáo đầy đủ, báo cáo vắn tắt, báo cáo có giới hạn Còn chứng thư định giá có mẫu quy định, chứng thư định giá nhằm mục đích thông báo cho khách hàng về kết quả định giá 1.6 Các phương pháp định giá đất. .. hơn hoặc tốt hơn) của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu Bước 5: So sánh với mảnh đất mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu Bước 6: Thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị từ phân tích các mảnh đất so sánh vào một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị đối với mảnh đất mục tiêu Khi thực hiện phương pháp định giá so sánh thì... có trên mảnh đất - Xác định ước lượng các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cần định giá vào ngày định giá có hiệu lực  Mặt tích cực - Đây là phương pháp dễ làm - Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho giao dịch và các mục đích chuyên biệt Việc ước tính giá trị theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn, kinh nghiệm của người định giá  Mặt hạn... đến giá trị của mảnh đất; các thông tin về các yếu tố tự nhiên 1.5.1.4 Phân tích thông tin Sau khi thu thập được thông tin thì phải tiến hành phân tích Đây là một khâu rất quan trọng - Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường của mảnh đất, chọn ra các mảnh đất có thể so sánh để định giá trên cơ sở này áp dụng phương pháp định giá - Phân tích thông tin về thị trường: phân tích hành vi ứng xử của. .. sánh thì phải thực hiện theo sáu bước cơ bản trên  Mặt tích cực -Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật - Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để định giá, so sánh  Mặt hạn chế - Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường hiện tại của mảnh đất nhưng chúng ta phải dựa vào các... xác định và có các cuộc mua bán BĐS loại này  Kỹ thuật áp dụng Giá đất = Giá bán BĐS – giá trị đóng góp của công trình  Yêu cầu Phương pháp chi phí chỉ thực hiện được khi xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo  Các bước thực hiện Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá, coi mảnh đất là mảnh trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất,... mảnh đất mục tiêu cần định giá về kiểu cách, điều kiện và vốn Bước 2: Tiến hành kiểm tra các mảnh đất so sánh để xác định giá trị của chúng và để khẳng định rằng các mảnh đất này có thể so sánh được Bước 3: Lựa chọn một số mảnh đất có thể so sánh được thích hợp nhất, có thể từ 3 đến 6 mảnh đất để tiến hành phân tích trong cùng khu vực thị trường Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau (... diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị - Chất lượng của thông tin phải cao và có thể so sánh được - Thị trường cần ổn định, khi thị trường không ổn định người định giá phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng đất phương pháp này  Các bước tiến hành Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các mảnh đất được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với mảnh đất. .. xét vị trí thực tế của đất so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý - Xem xét diện tích của mảnh đất b) Thu thập thông tin - Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của các mảnh đất có thể so sánh được - Thu thập thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường, về động thái của người mua, người bán tiềm năng - Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản . qua giá trị định giá mảnh đất. Vì vậy, định giá là tất yếu và cần thiết. 1.4. Các căn cứ định giá và nguyên tắc định giá đất 1.4.1 Các căn cứ định giá đất. hành khi định giá 1.5.1.1. Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá - Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất