Tại sao địa tô là cơ sở khoa học của định giá đất

I – MỞ ĐẦUThị trường đất đai ở Việt nam đó được hỡnh thành và đang trong quỏ trỡnh phỏt triển bước đầu được mở rộng.Đến nay,cỏc tỏc nhõn tham gia vào thị trường này bắt đầu hoạt động cú

I – MỞ ĐẦU

Thị trường đất đai ở Việt nam đó được hỡnh thành và đang trong quỏ trỡnh phỏt triển bước đầu được mở rộng.Đến nay,cỏc tỏc nhõn tham gia vào thị trường này bắt đầu hoạt động cú hiệu quả tạo cơ sở cho tớnh ưu việt của thị trường này hoạt động.Quyền sử dụng đất là 1 trong những hàng húa quan trọng của thị trường đú.Vỡ thế giỏ đất cú 1 vị trớ đặc biệt trong thị trường đất đai,thu hỳt sự quan tõm của rất nhiều đối tượng.Đất đai là 1 nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức,cỏ nhõn,hộ gia đỡnh bởi vỡ đất đai là điểm tựa để sinh hoạt,lao động,sản xuất…tất cả mọi người đều cú nhu cầu cú chỗ ở,tất cả mọi

xó hội đều cần đất đai để phỏt triển.Cú thể núi khụng cú đất đai khụng cú sự tồn tại của xó hội loài người.tuy nhiờn đất đai lại ko thể được sản xuất đại trà như cỏc loại hàng húa khỏc bởi những đặc trưng của nú,vỡ thế đất đai ngày càng trở nờn khan hiếm,do vậy giỏ đất ngày càng được đẩy lờn cao Tuy nhiên, giá cả cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: địa tô, những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường: "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh", … , các chính sách của nhà nớc, …Ở đõy,chỳng ta chỉ xột tới ảnh hưởng của yếu tố địa tụ tới giỏ đất để từ đú trả lời cõu hỏi “Tại sao địa tụ là cơ sở khoa học để định giỏ đất?”

II- NỘI DUNG 2.1.Khái niệm địa tô:

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất

Ví dụ: Anh A thuê 1 mảnh đất để phục vụ mục đích kinh doanh với tổng thu hàng tháng là 300 triệu đồng trong đó có 200 triệu đồng tiền vốn đầu

tư và 20 triệu đồng tiền thuê đất phải trả cho chủ sở hữu đất

=> 20 triệu đồng đó được gọi là địa tô hay phí sử dụng đất

2.2 Địa tô qua các chế độ xã hội

Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội Trong chế độ chiếm hữu

nô lệ, Địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, Địa tô là phần sản phẩm thặng dư

do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt, có khi còn bao gồm cả một phần sản phẩm tất yếu Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại Địa tô Về thực chất, Địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của Địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại Địa tô: Địa tô chênh lệch, Địa tô tuyệt đối và Địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ

sở kinh tế để hình thành Địa tô tuyệt đối và Địa tô độc quyền cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn lại Địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với Địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản Ở Việt Nam,

ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc gia Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng Tuy hình thức Địa tô tuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại Địa tô.

2.3 Các hình thức địa tô

2.3.1 Địa tô chênh lệch(Còn gọi là địa tô cấp sai):

Là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất

có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có

vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Trong nông nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và không thuận lợi về vị trí Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất Do đó, những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức Địa tô chênh lệch Vậy Địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Nguồn gốc của Địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra

Có hai loại Địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và Địa tô chênh lệch II

Địa tô chênh lệch I là Địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất

có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

Địa tô chênh lệch II là Địa tô chênh lệch thu được do thâm canh Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp và của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước

2.3.2 Địa tô tuyệt đối

Làloại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết phải nộp cho địa chủ, do chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa Do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp, nên với một lượng tư bản ứng ra như nhau, có tỉ suất giá trị thặng dư như nhau, nhưng giá trị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp bao giờ cũng cao hơn trong công nghiệp Chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất đã ngăn trở sự tự do di chuyển tư bản từ các ngành khác vào nông nghiệp nên trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, giá trị của nông sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất chung Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm

và giá cả sản xuất chung chính là Địa tô tuyệt đối Nguồn gốc của Địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao động không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Trong chủ nghĩa tư bản, Địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động Việc quốc hữu hoá ruộng đất sẽ xoá bỏ chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xoá bỏ Địa tô tuyệt đối.

2.3.3 Địa tô độc quyền:

Là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa, thứ thu nhập phụ thêm thu được trong trường hợp giá cả của hàng hoá vượt quá giá trị của nó khi hàng hoá này được sản xuất ra trong điều kiện đặc biệt có lợi; một phần giá trị thặng dư được tạo ra bởi lao động làm thuê do người sở hữu ruộng đất chiếm đoạt Địa tô độc quyền hình thành khi bán hàng theo giá cả độc quyền

vượt quá giá trị của chúng Địa tô độc quyền tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành phố Địa tô độc quyền trong nông nghiệp thu được trên những ruộng đất có tính chất đặc biệt cho phép sản xuất những sản phẩm hiếm hay những loại sản phẩm biệt có nhu cầu cao hơn rất nhiều so với khả năng sản xuất chung Địa tô độc quyền trong công nghiệp khai thác hình thành ở những vùng khai thác các kim loại và khoáng chất hiếm hay những khoáng sản khác có nhu cầu trên thị trường vượt xa khả năng khai thác chúng, do đó giá cả thị trường của chúng thường cao hơn giá trị Trong tất cả các trường hợp đó, nhà tư bản thuê ruộng đất buộc phải trả cho chủ ruộng đất một khoản địa tô rất cao (gồm địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và Địa tô độc quyền) Địa tô độc quyền xuất hiện và phát triển ở các khu đất trong thành phố có vị trí đặc biệt về mặt xây dựng các trung tâm công nghiệp và thương mại, các toà nhà buôn bán lớn và các căn nhà cho thuê; biểu hiện dưới hình thức khoản tiền trả rất cao về thuê nhà hay thuê đất xây dựng Nhìn chung, những khu đất hiếm ngày càng có hạn, cho nên Địa tô độc quyền có xu hướng tăng lên

2.4.Quan hệ giữa địa tô và giá đất

Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa giá đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vài việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thứa đất đó, tức là quyết định mức địa tô của đất đó

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống

Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những yếu

tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ",

"cạnh tranh không lành mạnh" có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

a,Nhóm các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí thửa đất: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao thì giá trị của thửa đất càng lớn Mỗi thửa đất luôn tồn tại 2 vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất

Những thửa đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những mảnh đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối)

Đất ở khu vực trung tâm thủ đô

Đất ở khu vực Gia Lâm

Những thửa đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối)

Đất ở quốc lộ 1A

Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với việc xác định giá đất

-Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

- Địa hình nơi có thửa đất đó: địa hình cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất đó Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

Hà nội mùa lũ

-Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lạ

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên

đến giá trị của thửa đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu

mỡ của đát có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nếu đất đai có độ màu mỡ cao thì khi sử dụng để trồng các loại cây sẽ cho năng suất cao hơn so với những mảnh đất có độ màu mỡ thấp hơn, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho mục đích xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của thửa đất Đối với đất ở

đô thị, những thửa đất ở khu vực không khí trong lành, yên tĩnh thì giá đất sẽ cao hơn những khu vực khác

Ô nhiễm do nước thải khu công nghiệp ở Hưng Yên

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những thửa đất nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị của thửa đất bị sút giảm và ngược lại

b) Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ thửa đất: mức thu nhập hàng năm từ thửa đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của thửa đất đó, khi

khả năng tạo ra thu nhập từ thửa đất càng cao thì giá của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với thửa dất: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt tức là đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên thửa đất đó càng cao thì giá trị của thửa đất đó càng lớn

Ngoài ra, hai yếu tố chất đất và địa hình là 2 yếu tố ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp, trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước, điều kiện khí hậu, điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

III- KẾT LUẬN

Nh vậy địa tô là một yếu tố hết sức quan trọng cho việc định giá đất,

nó góp phần xây dựng khung giá đất, mặt khác còn thể hiện đợc chính sách quản lý đất đai của nhà nớc hơn nữa nó góp phần công bằng xã hội

Đất nước ta đó trải qua hàng nghỡn năm dựng nước và giữ nước trải qua nhiều giai đoạn ,nhiều thời kỡ ,mỗi thời kỡ tồn tại những hỡnh thức tư hữu khỏc nhau Và cho đến ngày nay, khi đất nước đang trờn đà phỏt triển để trở thành con rồng của chõu ỏ, thỡ những quan hệ sản xuất đó dần được hoàn thiện Nhưng để cú những quan hệ sản xuất và nền kinh tế như ngày nay là do Đảng và Nhà nước ta đó kế thừa , phỏt huy những gỡ đó cú mà chớnh tư tưởng của Mỏc đó làm kim chỉ nam dẫn đường cho những bước phỏt triển Là những sinh viờn quản lý đất của ngành TN&MT,chỳng ta phải tỡm hiểu kỹ những yếu tố tỏc động đến định giỏ đõt để từ đú điều chỉnh và giảm bớt những bất hợp lý về giỏ đất hiện nay

Nguồn: http://www.housinggroup.vn/Forum/tabid/191/forumid/31/postid/132/scope/posts/ Default.aspx

http://dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn/default.aspx?

param=142CaWQ9MzQ2NzcmZ3JvdXBpZD04JmtpbmQ9JmtleXdvcmQ9&page=5