CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Thế chấp bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản Cho vay thế chấp bằng bất động sản của Ngân hàng là việc cho vay vốn của Ngân hàng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng thu nhập và bất động sản của chính khách hàng vay. Trong quan hệ tiền tệ này thì bên Ngân hàng đóng vai trò là bên nhận thế chấp, còn các cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp. Bất động sản được thế chấp bao gồm: + Nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất ( kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở) + Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm: • Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp/ tiền chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. • Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là : tổ chức kinh tế trong nước có quyền sử dụng đất nêu trên, doanh nghiệp nhà nước được nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004, được sử dụng tiền thuê đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp mà không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. • Quyền sử dụng đất ( không phải là đất thuê ) của hộ gia đình, cá nhân. • Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. • Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình được nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. 1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định riêng của từng Ngân hàng: + Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay. Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai. + Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. + Bất động sản phải không có tranh chấp, tức là bất động sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc bất động sản thế chấp, không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. + Đối với bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. 1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân Dịch vụ cho vay thế chấp của các Ngân hàng và các tổ chức tín dụng đóng vai trò là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người đầu tư, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển nền kinh tế chung của đất nước. Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng Trung ương. Từ những điều trên có thể thấy rằng cho vay thế chấp là một hoạt động quan trọng không chỉ đối bản thân các ngân hàng thương mại mà còn là yếu tố quan trọng thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển. Hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp là xu hướng tất yếu của nền kinh tế. 1.2. Định giá thế chấp bất động sản 1.2.4. Khái quát chung về định giá bất động sản 1.2.1.1 .Khái niệm định giá bất động sản + Khái niệm định giá : Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. + Khái niệm định giá bất động sản : Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế. 1.2.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản * Các căn cứ định giá bất động sản: - Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản. Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản, nó bao gồm quy mô, vị trí, các quyền lợi pháp lý của bất động sản, các yếu tố về vật liệu, lao động…các chi phí tạo ra bất động sản. - Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản chính là việc sử dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ảnh giá trị thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về mặt kinh tế, kỹ thuật và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lực lượng cạnh tranh trong thị trường, đất được coi như mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất cứ sử dụng hợp pháp nào và công trình trên đất được xem như đã được cải thiện. - Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là một nhân tố quan trọng trong nền kinh tế, là một hàng hóa đặc biệt trên thị trường chính vì vậy mà những sự biến động trong nền kinh tế cũng ảnh hưởng đền giá trị của bất động sản. Có bốn nhóm yếu tố là : xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. Những biến đổi này thường xuất phát từ nhiều khía cạnh khác nhau, đầu tiên phải kể đến là sự biến động của thị trường bất động sản, đây chính là thị trường trực tiếp trao đổi loại hàng hóa đặc biệt này. Lượng cung, cầu bất động sản hay những giai đoạn đóng băng, nóng sốt…của thị trường đều ảnh hưởng tới giá cả bất động sản vì vậy người định giá khi tiến hành quá trình định giá cần phải nghiên cứu kỹ tình hình thị trường tại thời điểm đó để có thể đưa ra được những quyết định chính xác. - Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản: Căn cứ này thể hiện ở sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư. Cần rất nhiều vốn đấu tư để tạo lập nên một bất động sản, trong khi đó lại có rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau đối với bất động sản đó. Chính vì vậy nếu mục đích sử dụng và mục đích đầu tư không thống nhất thì sẽ dẫn đến lãng phí và tốn kém. Sự phù hợp còn thể hiện trong sự đóng góp của từng bộ phận đến giá trị toàn bộ của bất động sản. Sự bất hợp lý trong bố trí không gian hay sự sai lệch trong tỷ lệ nào đó cũng có thể phá hỏng kiến trúc bất động sản. Những tác động ngoại ứng của bất động sản xung quanh trong cùng một quần thể cũng ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản và ngược lại. - Căn cứ vào yếu tố cấu thành của bất động sản: Đất( quy mô đất), công trình ( chất lượng của công trình )…Quan sát tỷ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành bất động sản với nhau như thế nào. Dựa vào tiêu chuẩn Việt Nam về xây dựng để xem việc bố trí công trình có phù hợp không… - Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: Phân tích cạnh tranh trong cung, cầu của bất động sản: kiểm kê bất động sản đã xây dựng, đang xây dựng, những dự án đã phê duyệt nhưng chưa xây dựng, giá hiện hành của bất động sản…, cạnh tranh nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng… - Căn cứ vào lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại: giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại cần được tính đến trong định giá. Giá trị này phụ thuộc vào từng loại bất động sản, trong đầu tư kinh doanh bất động sản giá trị đất ngày hôm này mua có thể thấp hơn trong tương lai. * Nguyên tắc định giá BĐS 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng đạt mức tối đa của bất động sản cho phép về mặt kỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy định của pháp luật. Nó bảo đảm cho bất động sản có giá trị cao nhất. Phương thức kinh tế dựa trên bằng chứng thị trường, phân tích các lực lượng tham gia thị trường để thấy được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Đối với đất: coi đất như một mặt đất trống và sẵn sàng cho sử dụng nào có hiệu quả nhất. Đây có thể được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. 2. Nguyên tắc cung - cầu: Nguyên tắc cung- cầu cho rằng: Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị trường. Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và tới giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản. 3. Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng: Bất động sản có sử dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau. Những bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn nhiều hơn. Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố: tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị, môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó. 4. Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của 1 bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự đóng góp của nó đó tới giá trị của bất động sản. 5. Nguyên tắc thay đổi : Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi các yếu tố trong thị trường, theo thời gian sử dụng. Có 4 nhóm yếu tố thay đổi tác động đến giá bất động sản là : xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. Qua quá trình sử dụng, bất động sản có thể bị hao mòn, lỗi thời làm cho giá của bất động sản thay đổi. 6. Nguyên tắc phù hợp : Giá trị của bất động sản được tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó để phù hợp với: - Cầu thị trường - Quần thể bất động sản xung quanh, thể hiện sự tuân thủ về pháp luật trong sử dụng và trong xây dựng - Môi trường ( làm cho bất động sản đạt mức hữu dụng lớn nhất) 7. Nguyên tắc cạnh tranh : Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia thị trường, do đó làm giảm lợi nhuận. Nghiên cứu các bất động sản cạnh tranh sẽ giúp người định giá xác định được điểm mạnh, điểm yếu của bất động sản. Đánh giá cạnh tranh trong: - Cung: so sánh các bất động sản trong mời chào trên thị trường - Cầu: sức mua trong mỗi khu vực - Cung – cầu: mối quan hệ cung – cầu Ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn và phù hợp với mình… 8. Nguyên tắc dự báo : Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của nó. Nguyên tắc này dựa trên các dự kiến về: thị phần của người tham gia thị trường, các yếu tố liên quan ảnh hưởng tới giá như là khả năng tiêu thụ sản phẩm thông qua tỷ lệ hấp thụ thị trường bất động sản, thu nhập dể dự báo giá cho thuê… 9. Nguyên tắc ngoại ứng : Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài và ngược lại. Có nhiều yếu tố làm tăng chi phí bất động sản, kéo theo giá bất động sản tăng. Do đó trong quá trình định giá cần quan tâm đến các ngoại ứng. 10. Nguyên tắc cân bằng: Giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thái cân bằng. Sự kết hợp giữa đất và công trình tạo nên hiệu quả tối ưu, do đó tạo ra sự cân bằng kinh tế, kết quả là đạt giá trị lớn nhất. Khi đã đạt hiệu quả tối ưu nếu đầu tư thêm thì giá trị của bất động sản cũng không thay đổi. * Áp dụng trong định giá thế chấp Muốn xác định giá trị bất động sản đạt kết quả tốt nhất thì việc tuân thủ theo các nguyên tắc trên là thực sự cần thiết đối với mỗi định giá viên. Giá trị của bất động sản chỉ thực sự chính xác khi nó được xem xét, đánh giá trên mọi khía cạnh. Song định giá viên cũng cần chú ý tới những nguyên tắc sau trong quá trình định giá thế chấp tại ngân hàng: - Thứ nhất là nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Việc bất động sản thế chấp đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất sẽ giúp giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng. Những bất động sản này thuộc quyền sở hữu hợp pháp, lợi ích đem lại là ổn định và khả năng chuyển nhượng bất động sản trên thị trường là không khó. Nếu người thế chấp không đủ khả năng trả khoản nợ vay thì việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ là dễ dàng hơn so với các bất động sản khác không đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất. - Nguyên tắc thứ hai là nguyên tắc thay đổi: Trong điều kiện thị trường bất động sản luôn luôn biến động, giá cả thị trường của bất động sản thế chấp cũng thay đổi theo thời gian do sự biến động của các yếu tố cấu thành nên bất động sản (giá đất và giá trị tài sản trên đất). Nhưng thường thì giá trị của bất động sản không giảm mà chỉ tăng theo thời gian do giá đất ngày càng tăng cao và giá trị tăng thêm lớn hơn sự giảm giá tích lũy của công trình do yếu tố lỗi hao mòn và lỗi thời theo thời gian. Vì vậy người định giá bất động sản thế chấp cần phải tính toán được những thay đổi của bất động sản cũng như của thị trường bất động sản để có thể ước tính được giá trị của bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tương lai. - Nguyên tắc thứ ba là nguyên tắc phù hợp: Khi định giá thế chấp, định giá viên cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản. Mỗi một bất động sản đều có mục đích sử dụng khác nhau, bị chi phối và ảnh hưởng của nhiều yếu tố xung quanh nó, vì vậy cần đặc biệt chú ý tới các bất động sản xung quanh và môi trường quanh bất động sản. Có như vậy thì kết quả đạt được mới thực sự chính xác và phù hợp với giá trị thực tế của bất động sản. - Nguyên tắc thứ tư là nguyên tắc dự báo: Để giảm thiểu các rủi ro trong quá trình định giá thế chấp bất động sản thì người định giá cần am hiểu thị trường và có đầu óc phán đoán chính xác thị trường. Nếu giá cả thị trường trong tương lai có biến động thì những rủi ro trong vay vốn cũng phần nào ít hơn vì đã nằm trong dự báo… 1.2.1.3. Quy trình định giá bất động sản * Xác định bất động sản cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá: - Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản cần định giá: + Pháp lý: Địa chỉ, vị trí, sở hữu về mặt pháp lý… + Kinh tế: Quy mô, diện tích đất, công trình xây dựng, tuổi công trình, bảo dưỡng, sửa chữa công trình… + Kỹ thuật: Kiến trúc, trang thiết bị tòa nhà, cấu trúc công trình… - Mục đích định giá: Định giá viên phải cùng với khách hàng xác định rõ mục đích định giá bất động sản. - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định giá bất động sản… - Những ràng buộc, hạn chế trong định giá bất động sản: Định giá viên phải đưa ra các giả thuyết đối với bất động sản định giá, không được kiểm tra đánh giá chất lượng trang thiết bị của bất động sản, không nghiên cứu, đánh đánh giá trong lòng đất, trên không phận của bất động sản. Chú ý: trong quá trình định giá nếu định giá viên thấy các điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và phải báo ngay cho lãnh đạo tổ chức ddanhss giá và báo ngay cho khách hàng. - Xác định thời điểm định giá: Giá trị pháp luật của bất động sản gắn với một thời điểm cụ thể, khác với thời điểm gửi báo cáo, ký kết hợp đồng. Thời điểm định giá có thể là hiện tại nhưng cũng có thể là một ngày nào đó trong quá khứ. - Xác định nguồn dữ liệu cần thiết trong định giá: Nguồn tự có, từ đồng nghiệp, cơ quan quản lý Nhà nước, thông tin đại chúng… - Xác định giá trị cơ sở của bất động sản: Giá trị thị trường, giá trị phi thị trường. * Lập kế hoạch định giá: - Căn cứ vào quy mô, phạm vi để lập kế hoạch về thời gian, công việc, nguồn lực, tiền, lao động… - Xây dựng biểu mẫu: Cung, cầu, bất động sản có thể so sánh… - Nguồn thông tin có thể khai thác: Dự thảo đề cương của báo cáo định giá. * Khảo sát thị trường và thu thập thông tin: - Khảo sát thị trường: + Vị trí thực tế của bất động sản so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. + Thu thập chi tiết thông tin bên trong và bên ngoài bất động sản. Lưu ý: Khi khảo sát thực địa để có đủ bằng chứng để định giá thì định giá viên phải chụp ảnh bất động sản. Đối với công trình dang xây dựng dở dang thì phải kết hợp khapr sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư. - Thu thập thông tin: + Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập cảu các bất động sản có thể so sánh được. + Thông tin về cung, cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người mua, người bán tiềm năng. + Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản. + Các thông tin khác: Số liệu kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị của bất động sản. Các thông tin vê đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá và các khu vực lân cận. Các yếu tố tự nhiên, kinh tê, xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng bất động sản… Để có được thông tin cần dựa vào: Nguồn khảo sát thực địa, thông qua giao dịch mua bán bất động sản bằng việc phỏng vấn các công ty kinh doanh, nhà thầu, ngân hàng, công ty xây dựng, thu thập trên phương tiện thông tin đại chúng, cơ quan quản lý nhà nước… Chú ý: Phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và thông tin đó phải được kiểm chứng đảm bảo độ chính xác. * Phân tích thông tin: - Đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần định giá. - Phân tích thông tin khảo sát hiện trường bất động sản từ đó chọn ra bất động sản có thể so sánh để định giá. - Phân tích thông tin thị trường: + Phân tích hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. + Xu hướng cung, cầu trên thị trường, đánh giá sự ảnh hưởng của xu hướng đó đến bất động sản cần định giá. - Phân tích khách hàng tiềm năng của bất động sản: Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng của bất động sản, nhu cầu và khả năng thanh toán… - Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản: + Xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật à tài chính cho phép, nó mang lại giá trị cao nhất cho chủ sở hữu. + Đánh giá cụ thể việc sử dụng bất động sản trên các khía cạnh: Tính hợp lý và khả thi trong sử dụng, xem xét sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng bất động sản, xem xét khía cạnh hợp pháp của bất động sản trong việc sử dụng, tính khả thi về mặt tài chính… * Xác định giá trị bất động sản cần định giá: [...]... của định giá thế chấp bất động sản Định giá bất động sản phụ thuộc vào mục đích định giá của khách hàng, mỗi một mục đích khác nhau lại có một loại định giá tương ứng như: Định giá cho việc mua bất động sản, định giá bán bất động sản, định giá bất động sản thế chấp, định giá cho thuê, định giá bảo hiểm… Tại các ngân hàng, khi xác định có cho khách hàng vay hay không, thì việc định giá tài sản thế chấp. .. sản Singapore : Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất đống sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế 1.2.2.2 Đặc điểm của định giá thế chấp bất động sản Định giá thế châp bất động sản là việc làm... bất động sản và mục đích của định giá giá trị bất động sản đó Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản. .. thế chấp bằng bất động sản + Cán bộ thẩm định giá trong ngân hàng thường dựa vào kinh nghiệm, ý kiến chủ quan của mình để định giá + Phương pháp xác định giá trị tài sản thế chấp cũng là nhân tố ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản, thường dẫn tới giá trị bất động sản bị giảm so với giá trị thức tế của nó - Các nhân tố bên ngoài ngân hàng: + Những quy định của pháp luật và Ngân hàng nhà nước về định. .. hưởng tới việc định giá thế chấp trong ngân hàng + Yếu tố thiên tai, lụt lội, môi trường xung quanh… cũng ảnh hưởng tới việc định giá tài sản là bất động sản 1.3 Kinh nghiệm định giá thế chấp của một số ngân hàng trong cả nước 1.3.1 Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng VP Bank Hà Nội - Ngân hàng VPBank đã xác định được mục tiêu của việc định giá bất động sản thế chấp là phải sát với giá thị trường... tài sản thế chấp vượt khả năng của ngân hàng cho vay + Các bên không thỏa thuận được giá trị tài sản thế chấp Các cơ quan này phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình - Phương pháp xác định giá trị tài sản thế chấp: + Giá trị tài sản thế chấp do Tổng giám đốc ngân hàng cho vay quy định trong từng thời kỳ căn cứ vào tính chất, mức độ thanh khoản của từng tài sản thế chấp và diễn biến của. .. người mua bất động sản tạo ra cầu bất động sản và những người đưa bất động sản ra bán sẽ tạo nên cung bất động sản Cung bất động sản có sự dịch chuyển chậm hơn so với cầu của nó Trong mối quan hệ cung - cầu, cầu thường thay đổi nhanh chóng hơn, chính vì vậy khi đi vào phân tích thị trường bất động sản thường đi vào phân tích cầu của bất động sản, từ đó xem xét mức giá bao nhiêu là đủ Giá bất động sản luôn... định giá bất động sản đó là: 1 Phương pháp định giá so sánh 2 Phương pháp định giá chi phí 3 Phương pháp vốn hóa 4 Phương pháp thặng dư 5 Phương pháp lợi nhuận Trong đó các phương pháp sau hay được áp dụng trong định giá thế chấp bất động sản: 1 Phương pháp định giá so sánh Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động. .. vay, ngân hàng yêu người đi vay thế chấp tài sản bảo đảm Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp trên thị trường để quyết định khoản vay có thể nhất cho bên thế chấp mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng Do đó việc định giá thế chấp bất động sản rất cần được quan tâm và chú ý 1.2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá thế chấp bất động sản - Các nhân tố bên trong ngân... với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu - Bước cuối cùng người định giá tiến hành hòa hợp các chỉ số giá trị từ phân tích bất động sản so sánh bằng 1 chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị với bất động sản mục tiêu Các yếu tố so sánh được áp dụng trong quá trình điều chỉnh là các đặc tính của bất động sản và của . CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Thế chấp bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: Bất động. 1.2.1.3. Quy trình định giá bất động sản * Xác định bất động sản cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá: - Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý,