Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 36 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
36
Dung lượng
56,65 KB
Nội dung
Cơsởkhoahọccủađịnhgiábấtđộngsản 1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1. Khái niệm chung về bấtđộngsản - Tài sản: Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng - Tài sản bao gồm: Vật có thực, tiền bạc, giấy tờ cógiá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ - Có nhiều cách phân loại tài sản tuỳ theo mụch đích quản lý và sử dụng, có một cách phân loại mà được quốc tế công nhận đó là phân chia thành độngsản và bấtđộngsản - Theo điều 181 Bộ luật dân sự: Bấtđộngsản là tài sản không thể di dời được bao gồm: • Đất đai; • Nhà ở, công trình xây dựng gắn lìên với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; • Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai; • Các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo điều luật này có thể hiểu bấtđộngsản bao gồm 4 nhóm tài sản chính đó là - Đất đai: Phải là đất đai không di dời được, phải là đất đã xác định chủ quyền, phải được đo lường bằng giá trị - Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với chúng, nhà ở: nhà cửa xây dựng cốđịnh như nhà ở, nhà trung tâm thương mại văn phòng công sở, khách sạn, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá cầu cống, bến bãi sân bay nhà xưởng …, các tài sản không thể tách dời các công trình xây dựng như máy điều hoà trung tâm các loại cây cảnh trồng trên đất để tạo cảnh quan cho công trình Các công trình phải có khả năng đo lường lượng hoá thành giá trị - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vuờn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thuỷ sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao, một số công trình khai thác hầm mỏ - Các tài sản khác theo quy địnhcủa pháp luật: tuỳ theo quy địnhcủa pháp luật 1.2. Khái niệm về địnhgiábấtđộngsản 1.2.1. Khái niệm về địnhgiáĐịnhgiá là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu của tài sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định 1.2.2.Khái niệm về địnhgiábấtđộngsảnĐịnhgiábấtđộngsản là một nghệ thuật, khoahọc về xác địnhgiá trị củabấtđộngsản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất địnhcó tính đến các đặc điểm củabấtđộngsản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị truờng bấtđộngsản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế Nói địnhgiábấtđộngsản là một khoahọc bởi vì nó thể hiện cách tính toán phân tích dữ liệu trong quá trình xác địnhgiá trị bấtđộngsản Nói địnhgiábấtđộngsản là một nghệ thuật bởi vì nó cần kỹ năng nắm bắt thông tin của người định giá, hỗ trợ cho quá trình đánh giá phân tích số liệu, nó cần một quan điểm riêng của người địnhgiá Như phần trên đã trình bày, bấtdộngsảncó thể là đất đai cũng có thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, địnhgiábấtđộngsản thực chất là địnhgiá đất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc địnhgiá các tài sản gắn liền với đất thì cũng không phải vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau, vì bấtđộngsản được hiểu là một đơn vị tương đối thống nhất về quyền chiếm hữu. Quyền sử dụng và về mục đich sử dụng. Hơn nữa bấtđộngsản là tài sản không di dời được nên giá trị bấtđộngsản luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị củabấtđộngsản là không giống nhau, chúng tuỳ thuộc vào từng bấtđộngsản từng vị trí củabấtđộng sản. Vì vậy việc xác định các quyền đối với bấtđộng sản; những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị củabấtđộngsản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá. 2. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNHGIÁBẤTĐỘNGSẢN 2.1. Vai trò củađịnhgiábấtđộngsảnCó thể nói địnhgiábấtđộngsảncó vai trò rất quan trọng trong hoạt động kinh tế địnhgiábấtđộngsản làm căn cứ cho các hoạt động: - Khi một bấtđộngsản cần phải chuyển quyền sử dụng; - Chuyển chủ sở hữu dưới các hình thức như mua bấtđộng sản, bán bấtđộng sản: - Thế chấp bấtđộng sản; - Địnhgiá để cho thuê; - Địnhgiá bảo hiểm; - Báo cáo tài chính, các lĩnh vực tái phát triển; Địnhgiá bao giờ cũng gắn với một bấtđộngsản cụ thể và tại một thời điểm xác định. Không thể địnhgiá một cái không xác định trong không gian cũng như không thể địnhgiá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản xác định tại một thời điểm là điều kiện để người địnhgiá tiến hành công việc định giá. Tuy mọi cuộc địnhgiá đều có cùng mục tiêu đó là xác địnhgiá trị củabấtđộngsản trên thị trường nhưng điều mà người địnhgiá quan tâm hơn trước khi tiến hành địnhgiá đó là giábấtđộngsản cần địnhgiá là loại giá nào: giá thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm giá trị tiềm năng và nhằm phục vụ cho mục đích gì: để Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, góp vốn liên danh bằng quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, v.v…hay dịch vụ cho người sử dụng đất cócơsở trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất v.v… Như vậy địnhgiábấtđộngsảncó vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, giúp cho Nhà nước cũng như người sử dụng có những quyết định đúng đắn trong quản lý sử dụng cũng như trong hoạt động kinh doanh và các hoạt động giao dịch dân sự khác. 2.2. Các căn cứ địnhgiábấtđộngsản 2.2.1. Các yếu tố cấu thành tạo nên bấtđộngsản Bao gồm các yếu tố như: đất đai, các công trình xây dựng, tài sản gắn liền đất đai… Nếu ta coi bấtđộngsản = đất đai + tài sản gắn liền với đất (công trình trên đất và các tài sản khác gắn liền với đất) thì giábấtđộngsản sẽ là tổng củagiá đất và giácủa các tài sản khác gắn liền với đất. 2.2.1.1. Cơsở hình thành giá đất • Địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Chế độ sở hữu về ruộng đất có các hình thức cơ bản sau: sở hữu nhỏ của nông dân tự do, sở hữu lớn của địa chủ của Nhà nước qua các thời đại. Xã hội tư bản, nông nghiệp tồn tại ba giai cấp đối lập nhau, nhưng có quan hệ chặt chẽ với nhau đó là địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và lao động làm thuê trong nông nghiệp. Người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền trả được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc và chủ ruộng đất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Số tiền trả đó dù trả về ruộng đất canh tác hay là đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, rừng gỗ …. Đều được gọi là địa tô. Đó chính là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ. Quyền đó đã đem lại cho chủ sở hữu một lợi ích cụ thể. Như vậy địa tô là một hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho chủ ruộng, trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa tô. Nhưng xét về bản chất kinh tế chỉ có thể nói: địa tô là một khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất. Địa tô được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai ….được gọi là địa tô chênh lệch I. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó không phải do công lao độngcủa nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện khách quan tự nhiên đem lại. Chủ tư bản thu được khoản lợi nhuận này bằng phương thức quảng canh vào thời kỳ bắt đầu khai thác nông nghiệp. Mặt khác chủ tư bản sau khi nộp cho cho chủ đất vẫn còn lợi nhuận bình quân. Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II là một hình thái địa tô có được trên cơsở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp, tức là do những những khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có, và chủ tư bản khai thác bằng phương thức thâm canh vào thời kỳ đã hoàn toàn làm chủ trong sản xuất nông nghiệp. Địa tô chênh lệch II có được do đầu tư liên tiếp trên cùng loạii đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định Tóm lại: Địa tô chênh lệch I và đia tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung – giá cả sản xuất cá biệt. Nếu theo giả thuyết trên thì các chủ tư bản kinh doanh trên đất xấu nhất, sẽ không phải nộp địa tô cho địa chủ, vì giá cả sản phẩm trên thị trường do giá cả sản xuất trên loại đất đó quyết định. Chủ ruộng đất đó sẽ không thu đuợc địa tô, như vậy có nghĩa là quyền sở hữu đất của chủ sử dụng đất coi như không tồn tại. Thực tế không phải như vậy, mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất một khoản tiền không phải dưới hình thái địa tô chênh lệch đó được gọi là địa tô tuyệt đối. Địa tô này bất kể có lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch giữa các thửa đất, hoặc giữa các mức đầu tư hay không đều phải nộp cho chủ ruộng đất. Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do cấu tạo hữu cơ tư bản khác nhau. Tóm lại, địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc và bản chất của địa tô cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư, do lao động không công của công nhân lao động nông nghiệp tạo ra. Nói cách khác địa tô chỉ là hình thức khác củagiá trị thặng dư. Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên tư bản nông nghiệp có quan hệ bóc lột với địa chủ do quyền tư hữu về ruộng đất sinh ra. Giá cả ruộng đất chính là địa tô tư bản hoá theo công thức Giá cả ruộng đất = địa tô / tỷ suất lợi nhuận Có thể nói địa tô sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chi phí sản xuất giảm làm cho giá cả nông phẩm giảm mà lợi nhuận vẫn tăng Trong quá trình xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợi nhuận thu được từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận đó trở thành trọng tâm. Mác đã có những kết luận sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trong quá trình sản xuất tư bản chủ nghĩa. Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm ba loại địa tô: Địa tô chênh lệch I tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất cùng diện tích; địa tô chêh lệch II do kết quả của cường độ đầu tư của người sử dụng đất tạo nên, và lợi nhuận của loại địa tô này phải thuộc vào người đầu tư vào đất; địa tô tuyệt đối là tạo thành do sự chênh lêch giữa giá cả sản xuất cá biệt có liên quan đến đất và giá cả thị trường. Như vậy thông qua xem xét sự hình thàng địa tô ta có thể thấy rằng, bản thân đất đai mang lại giá trị cho người sở hữu chúng vì nó trực tiếp tạo ra giá trị thặng dư. Điều này đã được sử dụng trong quá trình địnhgiábấtđộng sản. Địnhgiábấtđộngsản theo phương pháp lợi nhuận chính là quá trình phát triển lý thuyết của Mác về địa tô. • Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đuợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập nếu họ bán đất và gửi số tiền đó vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác địnhgiá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh bấtđộngsản thường sẽ có lãi. Nguời bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơsở để xác địnhgiá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và xo thể tính bình quân trong một khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của các nhân tố cá biệt. Trong phạm vi của nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau. Và như vậy có thể nói lãi suất ngân hàng quyết địnhgiá đất nói chung Thị trường kinh doanh bấtđộngsản phải được phát triển trong một thị truờng vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính thuận lợi. Khi đó các nhà đầu tư bấtđộngsản sẽ hành động dựa trên nguyên tắc so sánh chi phí và lợi ích. Tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng đất. Hay: tiền thuê đất = tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et. Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Ở đây nhà đầu tư coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do đó khoản chi cho tiền vay ngân hàng phải được coi như một khoản chi phí. Nếu Et càng lớn thì nhà đầu tư sẽ sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn. Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau : P l = Σ (P Lt / (1+r) t ) (t = 1; ∞) Trong đó P l là giá đất tính như giá trị của một tài sản P Lt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định r là tỷ lệ lãi suất • Quan hệ cung cầu bấtđộngsản - Cầu bấtđộngsản trên thị trường Trong một khoảng thời gian xác định, nhu cầu bấtđộngsản trên thị trường được xác định dựa trên 5 yếu tố ảnh hưởng lớn. cụ thể là : Giá cả bấtđộng sản: số lượng về cầu bấtđộngsản trên thị truờng liên quan nghịch đảo với giá trị thị trường của chúng. Nếu nhà ở một khu vực nào đó nằm trong một khu vực cho trước giảm giá, lúc đó số người mua bấtđộngsảncó khả năng thanh toán tăng lên và số lượng bấtđộngsản đòi hỏi (cầu) cũng tăng lên. Thu nhập của người tiêu dùng: Thu nhập của người tiêu dùng cao hơn sẽ tạo ra khả năng nhiều đơn vị hàng hoá (bất động sản) sẽ được mua sắm hơn. Giácủa các mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan là những mặt hàng thay thế hoặc là những mặt hàng bổ sung. Những dự kiến của khách hàng: Số lượng một mặt hàng được đòi hỏi dựa vào giácủa nó trong tương lai. Đối với người có nhu cầu về nhà đất, nếu họ dự kiến giácủa mặt hàng này trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽ tiến hành mua sắm mặt hàng này sớm hơn và ngược lại. Sở thích và tâm lý tiêu dùng của khách hàng: sự nhận thức về tính hữu dụng củasản phẩm được quyết định dựa nhiều trên sở thích và những phong tục tập quán của khách hàng. Ngoài ra độ tuổi, giới tính vị trí trong xã hội, nghề nghiệp, trình độ văn hoá sẽ quyết định loại sản phẩm mà họ sẽ mua. - Cung bấtđộngsản trên thị trường :Có 4 yếu tố quyết định đến số lượng cung của thị trường đó là : Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước: Lượng cung bấtđộngsản trên thị trường trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương. Sau đó là diện tích của từng loại đất trên địa phương đó. Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất của từng loại đất được sử dụng. Do đất đai là có giới hạn về không gian và vị trí do đó khi chuyển từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác thì tổng quỹ đất không đổi nhưng số lượng từng loại đất thì có sự thay đổi do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất của từng loại đất. Sự thay đổi giá cả bấtđộngsản trên thị trường: Khi giá cả bấtđộngsản trên thị trường biến động thì sẽ có tác động đến sự hình thành cung trên thị trường. Nếu giácủabấtđộngsảncó xu hướng tăng lên thì lượng cung bấtđộngsản sẽ có xu hướng tăng lên. Khả năng nguồn vốn tự cócủa nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốn và quản lý: Trong một khoảng thời gian khi mà lượng vốn và lao động (các nguồn lực đầu vào là ổn định) thì số lượng các bấtđộngsản được đưa vào thị trường là phù hợp với dự kiến. Nhưng nếu trong một thị trường các yếu tố đầu vào và vốn bị cạn kiệt thì số lượng bấtđộngsản được sản xuất sẽ hạn chế. Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: Những cải tiến và thay đổi công nghệ mới trong xây dựng bấtđộngsản theo chiều hướng ngày càng hiện đại hoá sẽ làm gia tăng chất lượng và số lượng các bấtđộngsản trên thị trường. Ngoài ra, sự xuất hiện của các sản phẩm thay thế cũng là một yếu tố làm tăng cung bấtđộngsản trên thị trường. 2.2.1.2. Cơsở tính giá các tài sản trên đất Các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu đó là nhà cửa và các công trình xây dựng khác. Căn cứ để tính giá trị của các tài sản trên đất chủ yếu dựa vào giá trị của các công trình trên đất. Bởi vì khi xem xét địnhgiábấtđộngsảngiá trị của công trình là một bộ phận quan trọng cấu thành nên giá trị củabấtđộngsản lúc nay giácủabấtđộngsảncó thể coi như : Giábấtđộngsản = giá đất + giá công trình = Chi phí đất + chi phí công trình - hao mòn - lỗi thời Giá trị hiện tại của công trình = Chi phí thay thế / tái tạo công trình - Tổng giảm giá tích luỹ công trình Tổng giảm giá tích luỹ của công trình là: phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do gì tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình so với giá thị trường củabấtđộngsản vào thời điểm định giá. Chúng ta sẽ nghiên cứu rõ hơn về tổng giảm giá tích luỹ trong phương pháp địnhgiá chi phí. 2.2.2. Chi phí cơ hội (sử dụng cao nhất tốt nhất) Việc sử dụng cao nhất tốt nhất củabấtđộngsản là việc sử dụng một cách hợp pháp hợp lý của mảnh đất hoặc củabấtđộngsản đã được cải thiện sự phù hợp được thể hiện về mặt vật chất và khả thi về tài chính Nó chịu sự tác độngcủa các lực lượng kinh tế tham gia thị trường việc sử dụng cao nhất tốt nhất đuợc coi là một nghiên cứu kinh tế. Là cơsở xác địnhgiá trị thị trường và đây sẽ là giá cao nhất Khi địnhgiá đất ta phải coi mảnh đất là mảnh đất trống Công trình coi như đã được cải thiện Sử dụng cao nhất tốt nhất đòi hỏi trả lời các câu hỏi + Sử dụng mảnh đất vào việc gì + Loại xây dựng hoặc cải thiện gì nên được làm và làm khi nào + Các cải thiện hiện tại nên được giữ nguyên hay hay nên thay đổi để bấtđộngsảncógiá trị hơn + Nếu có các thay đổi thì thay đổi như thế nào và khi nào 2.2.3. Những thay đổi của nền kinh tế - Luật đất đai là một yếu tố tác động rất lớn đến địnhgiá [...]... sánh với bấtđộngsản mục tiêu - Tiến hành kiểm tra các bấtđộngsảncó thể so sánh được để xác địnhgiá trị của chúng - Lựa chọn một sốbấtđộngsảncó thể so sánh được thích hợp với bấtđộngsản mục tiêu (Từ 3-6 bấtđộngsản để so sành với bấtđộngsản mục tiêu) - Phân tích giá bán của các bấtđộngsảnso sánh xác định sự khác nhau tốt hơn hoặc xấu hơn của mỗi bấtđộngsảnso sánh với bấtđộngsản mục... các lợi ích củabấtđộngsảnGiá trị thị trường củabấtđộngsản chính là giá trị hiện tại của các lợi ích tương lai mà bấtđộngsản mang lại cho nguời tiêu dùng Giá trị thị trường củabấtđộngsản = FV (giá trị tương lai) do đó người địnhgiá cần phải dự báo các xu hướng lợi ích đó 2.3 Các nguyên tắc định giábấtđộngsản 2.3.1.Nguyên tắc nhất quán Đòi hỏi địnhgiá trên một cơsởgiá trị sử dụng duy... trình đã giảm giáGiábấtđộngsản = Giá đất + Chi phí công trình đã giảm giá + Chi phí công trình phụ đã giảm giá Bước 7: Điều chỉnh giá trị tính củabấtđộngsản mục tiêu với giá trị của tài sản cá nhân đã được đưa vào tính toán chi phí - Giá trị toàn quyền sở hữu bấtđộngsản cần địnhgiá - Giá trị lợi ích mà người sở hữu bấtđộngsảncó được 3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí của công trình... củabấtđộngsản Các đặc điểm hợp lý củabấtđộngsản kích thước chất lượng xây dựng kiểu kiến trúc vật liệu xậy dựng, tuổi công trình các chức năng sử dụng, các tiện nghi và sự hấp dẫn củabấtđộngsản - Các đặc điểm kinh tế củabấtđộngsản - Mục đích sử dụng củabấtđộngsản - Những cấu thành giá trị không phải là bấtđộngsản 3.1.5.2.Các phương pháp điều chỉnh Thường lấy bấtđộngsản cần định giá. .. địnhgiá hàng loạt được định giáđịnhgiáđịnh kỳ 4-5 năm/ lần Nhờ có hoạt độngđịnhgiá tốt các nước có thể xác đinh rõ tài sản quốc gia, như ở Thuỵ Điển tổng giá thị trường củabấtđộngsản là 540 tỷ USD (Trong đó 350.000 bấtđộngsản nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ USD; 2.285.000 bấtđộngsản là nhà ở riêng giá trị 200 tỷ USD; 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 160.000 bấtđộngsản công nghiệp giá. .. phap so sánh giá bán rút ra từ thị trường) là phương pháp địnhgiá bằng cách so sánh một cách trực tiếp bấtđộngsản mục tiêu với các bấtđộngsản tương tự trên thị trường nhằm tìm ra các giá trị của nó từ các giao dịch trước đó 3.1.2 Cơ sởkhoahọc của phương pháp Giá trị thị trường củacủa mỗi bấtđộngsản là kết quả tổng hoà củagiá trị chủ quan (giá trị nội tại) và giá trị khách quan (giá trị do... Sức ép của nền kinh tế tạo nên: - Phân vùng quy hoạch - Thuế - Quy định về xây dựng + Sở thích của chủ sở hữu để xác định sự thích hợp củabấtđộngsản đó là xu hướng tiêu dùng và thu nhập của chủ sở hữu Các yếu tố cấu thành giá trị củabấtđộngsản bảo đảm tính cân đối Giá trị củabấtđộngsản duy trì bền vững khi các yếu tố đối ngược tác động qua lại lẫn nhau đạt trạng thái cân bằng Bấtđộngsản =... trình Nếu các yếu tố tạo nên bấtđộngsản là cân bằng thì giábấtđộngsản là tối đa Mối quan hệ này cho phép ta xác định tỷ lệ sinh lời hay tỷ lệ vốn hoá củabấtđộngsản là cao hay thấp + Nguyên tắc ngoại ứng: Các yếu tố bên ngoài tác động tích cực tiêu cực đến bấtđộngsản 3.3.3 Công thức tính giá trị củabấtđộngsản 3.3.3.1 Phương pháp vốn hoá trực tiếp Giábấtđộngsản Trong đó: = NOI/TNRTT Re... định giábấtđộngsản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giábấtđộngsản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt độngđịnh giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bấtđộngsản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế thế chấp bấtđộngsản diễn ra thuận lợi Hiện nay hoạt độngđịnhgiá bất. .. cũng sẽ làm thay đổi giá trị bấtđộngsản Ví dụ như sự thay đổi trong xu hướng về nhà chung cư chịu sự tác độngcủa 4 nhân tố: xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường Bốn nhân tố này sẽ tác động đến giá trị củabấtđộngsản là nhà chung cư 2.2.4 Sự thích hợp và đóng góp củabấtđộngsản Sự thích hợp: Giá trị củabấtđộngsản được tạo ra duy trì đến khi các đặc tính củabấtđộngsản thích hợp với cầu . của người định giá. 2. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Vai trò của định giá bất động sản Có thể nói định giá bất động sản. Cơ sở khoa học của định giá bất động sản 1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1. Khái niệm chung về bất động sản - Tài sản: Là của cải vật chất dùng