4. Kinh nghiệm trong hoạt động định giá 1 Hoạt động định giá trên thế giớ
4.2.1.Giai đoạn trước
Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong thời kỳ này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị và một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức bóc lột và một bên là là kẻ áp bức bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng; kết qủa các cuộc mua bán trên không thể nói là kết quả thoả thuận của các bên, điều đó trái với các nguyên tắc của thị trường. Vì vậy giai đoạn này chưa thể coi là đã có thị trường bất động sản và đương nhiên chưa thể nói là đã có hoạt động định giá.
4.2.2. Giai đoạn 1946 – 1980
Đây là giai đoạn thị trường bất động sản nước ta bắt đầu được hình thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình thành của thị trường bất động sản nước ta chính là hiến pháp năm 1946 và sau này là điều 11 hiến pháp 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đối với đất đai nói riêng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954), sau này (1960 –1980) do hình thức sở hữu tập thể và sở hữu Nhà nước chiếm tuyệt đối. Mặt khác nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường cũng chưa hình thành và đó cũng là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản không phát triển ảnh hưởng tới các hoạt động định giá.
4.2.3. Giai đoạn 1980 – 1992
Đây là giai đoạn quan trọng đánh dấu sự chuyển mình từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước.
Đáng chú ý liên quan tới sự hình thành của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là các định chế về quyền sở hữu đất đai ghi trong hiến pháp 1980 Tại điều 19 Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Sau đó để cụ thể hoá điều 19 của hiến pháp tại điều 5 và điều 7 của luật đất đai 1988 quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở thị người nhận chuyển nhượng nhà có quyền sử dụng đất đối với ngôi nhà đó. Như vậy bằng các định chế pháp luật Nhà nước Việt Nam đã không thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trương bất động sản là nhà ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai vẫn đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong thời kỳ này về cơ bản là bị chia cắt, thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai là thị trường hợp pháp thị trường đất đai không được thừa nhận hợp pháp nhưng vẫn diễn ra dưới hình thức “ngầm” các hoạt động định giá có thể nói là không có một văn bản pháp lý nào đề cập đến hoạt động này mặc dù vẫn có sự giao dịch bất động sản trên thị trường.
4.2.4.Giai đoạn từ 1992 đến nay
Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định lại vị trí của Nhà nước về quyền sở hữu đối với đất đai. Tuy nhiên để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa một số quan hệ đất đai đã được quy định Điều 12 luật đất đai 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất”. Đây là lần đầu tiên giá đất và các phương pháp xác định giá đất được pháp luật quy định là định chế pháp lý và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại khoản 1 điều 13 luật đất đai 2003).
Đặc biệt ngày 10 tháng 12 năm 2003 chính phủ đã ban hành luật đất đai mới. Đây là một bộ luật có ý nghĩa quan trọng quyết định sự hình thành rõ nét thị trường bất động sản ở nước ta.
Điều 55 Luật đất đai 2003 quy định về giá đất là do uỷ ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định hoặc do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Với quy định này và sau này là nghị định 198 đã quy định các căn cứ và phương pháp xác định giá đất là điều kiện cơ bản cho hoạt động định giá hình thành một cách đồng bộ
Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển do đó vẫn còn tồn tại nhiều điều cần phải nghiên cứu làm rõ. Đặc biệt là trong hoạt động định giá bất động sản, làm sao để giá bất động sản được định giá sát với giá thị trường và là căn cứ quan trọng trong tính thuế của Nhà nước