Đang tải... (xem toàn văn)
Mục tiêu nghiên cứu của luận án nhằm xác định và lựa chọn các nhân tố cơ bản nhất có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp; trên cơ sở đó xây dựng mô hình và các giả thuyết nghiên cứu phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán các căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội.
1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU Câu 4: Các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cần xây dựng chiến lược giá bán hộ chung cư cao cấp nào? Đối tượng phạm vi nghiên cứu a- Đối tượng nghiên cứu Luận án tập trung nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá bán Chung cư cao cấp b- Phạm vi nghiên cứu + Phạm vi nội dung: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư cao cấp Trên thực tế, mục đích chủ đầu tư xác định mức giá bán hợp lý Tuy nhiên, luận án sử dụng phương pháp điều tra giá nên xem giá bán CCCC cảm nhận (của đối tượngkhảo sát) giá bán CCCC hỏi vấn Tác giả tập trung nghiên cứu nhóm nhân tố gắn liền với hộ bao gồm: 1/ Đặc điểm hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý hộ CCCC); 2/ vị tịa nhà vị trí hộ CCCC;3/ Môi trường xung quanh; 4/ Chất lượng dịch vụ (quản lý tòa nhà) 5/Thương hiệu chủ đầu tư +Phạm vi nghiên cứu: Phân khúc Chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội + Phạm vi thời gian: Số liệu thứ cấp từ năm 2010 đến 2018, số liệu sơ cấp thu thập năm 2019 giải pháp đến 2025 Quy trình nghiên cứu Quy trình nghiên cứu luận án gồm bước, nghiên cứu sơ nghiên cứu thức Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính phương pháp nghiên cứu định lượng Đóng góp đề tài Kết nghiên cứukhoa họcluận án năm qua tài liệu hữu ích dùng để tham khảo cho nhiều chủ thể liên quan đến thị trường bất động sản nói chung phân khúc CCCC nói riêng : 5.1.Các Chủ đầu tư nhận diện đa số nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản; đến giá trị tài sản; giá trị sử dụng; giá bất động sản nói chung giá CCCC nói riêng; 5.2.Khách hàng biết khiếm khuyết thường gặp từ chủ đầu tư yếu tố khách quan ảnh hưởng đến khoảng giá cận biên mua chất lượng hộ CCCC; từ có sở để đàm phán với CĐT về:1/ giá bán; 2/ chất lượng sản phẩm 3/ pháp lý; 5.3 Tổng hợp hệ luỵ tiêu cực gây tổn thất cho Chủ đầu tư- Khách hàng quan quản lý Nhà nước lỗi thường từ phía chủ đầu tư ( chủ quan) từ yếu tố khách quan khác; Từ hạn chế yếu tố tiêu cực gia tăng giá trị phái sinh cho sản phẩm CCCC; 5.4 Các quan nhà nước tham khảo để điều chỉnh văn pháp luật kịp thời điều tiết hoá giải hiệu khuyết tật cục thị trường BĐS nói chung phân khúc CCCC nói riêng; Kết cấu luận án Luận án kết cấu gồm chương, cụ thể sau: Chương 1: Phần mở đầu Chương 2: Tổng quan nghiên cứu sở lý thuyết nhân tố ảnh hưởng đến giá bán chung cư cao cấp Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư cao cấp Chương 5: Giải pháp kiến nghị Lý lựa chọn đề tài Xu hướng gia tăng dân số đô thị lớn ngày nhiều Nhu cầu nhà bình dân ln khan cho đại đa số cư dân Ngày có nhiều khách hàng giả xã hội có nhu cầu nâng cấp chất lượng chỗ Nhiều doanh nhân từ nước sang Việt Nam làm việc sinh sống có nhu cầu chọn nơi có nhiều tiện ích, mơi trường cảnh quan đẹp, dịch vụ đa dạng an ninh trật tự xã hội tốt Chung cư cao cấp ngày cao Chung cư cao cấp có nhiều chức sử dụng đa dạng khác nhau; kết hợp mục đích để ở,giải trí, kinh doanh văn phòng làm việc với mật độ sử dụng cao… nên loại hình nhà ởcao tầng cho đa gia đình đáp ứng đượcthị hiếu nhu cầu hưởng thụ chất lượng sống cho khách hàng giầu có - Thị trường phát triển tự thiếu kiểm sốt nhà nước; - Chưa có tiêu chí để phân loại chung cư cao cấp; - Giá bán phí dịch vụ q cao khơng tương xứng với chất lượng; - Chủ đầu tư thiếu nhiều thơng tin thị trường; -Giá bánvà loại phíquản lý dịch vụ cao bất hợp lý; -Chất lượng quản lý chung cư cung cấp dịch vụ yếu kém; -Báo chí đăng tải nhiều hình ảnh bất lợi cho dự án chủ đầu tư; -Chính sách nhà nước không quán, hay thay đổi; -Không định vị phân khúc khách hàng mục tiêu; -Chất lượng xây dựng kém; thiết bị điện-cơ-pccc gắn liền với cơng trình mau hỏng; sở hạ tầng kỹ thuật nhanh tải ; - Chủ đầu tư chậm tiến độ, không giao sổ hồng, sổ đỏ cho khách hàng, lấn chiếm không gian sinh hoạt chung cư dân… -Chủ đầu tư tự xếp hạng vềchung cư họ Thị trường bị nhiễu loạnvề quảng cáo, marketing, PR…nên khó xác định dự án có chất lượng gần với phân khúc chung cư cao cấp? nhiều dự án cố ý quảng cáo sai thật nhằm lừa dối khách hàng… Chính vậy, chủ đề "Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán Chung cư cao cấp - Nghiên cứu địa bàn Hà Nội" chọn làm đề tài luận án tiến sĩ Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hoá vấn đề lý luận giá bán hộ CCCC nhân tố ảnh hưởng giá bán hộ CCCC +Xác định lựa chọn nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC Trên sở đó, xây dựng mơ hình giả thuyết nghiên cứu phản ánh nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC địa bàn thành phố Hà Nội + Đo lường đánh giá thực trạng mức độ ảnh hưởng nhân tố (các biến độc lập) mơ hình đến giá bán hộ CCCC (biến phụ thuộc) + Xác định mức độ tầm quan trọng nhân tố đến giá bán hộ CCCC địa bàn thành phố Hà Nội + Làm rõ mức độ khác biệt mức độ tác động nhân tố theo đặc điểm riêng phân khúc khách hàng + Đề xuất giải pháp hàm ý quản lý cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS nhằm xác định giá bán chung cư cao cấp cách khoa học, phù hợp với thực tế đạt mục tiêu kinh doanh hiệu Câu hỏi nghiên cứu Câu 1: Tại cần phải nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ Chung cư cao cấp? Câu 2: Giá bán hộ CCCC thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng nhân tố chủ yếu nào? Tầm quan trọng nhân tố nào? Câu 3: Mức độ chiều ảnh hưởng nhân tố đến giá bán hộ CCCC thị trường Bất động sản Hà Nội nào? CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾTVỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CCCC 2.1 Tổng quan nghiên cứu giá nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2.1.1 Các cơng trình khoa học cơng bố nước ngồi Các cơng trình khoa học cơng bố nước ngồichủ yếu tập trung khía cạnh: (i) giá và định giá; (ii) hành vi mua nhà người tiêu dùng; (iii) giá trị nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, (iv) nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà Giá và định giá Andreas, (2008) đưa năm yếu tố trở ngại thực chiến lược định giá dựa vào giá trị Nigel cộng (2010) cho thấy u cầu người quản lý cần có nhìn chiến lược giá kiểm tra khả tăng giá, đặc biệt hoàn cảnh hậu khủng hoảng Stephan &Andreas (2013) tìm mối quan hệ tích cực định giá dựa vào giá trị (không phải định giá dựa vào cạnh tranh) kết hoạt động doanh nghiệp Các nghiên cứu sử dụng mơ hình Hedonic Griliches (1971), Thibodeau Malpezzi (1980) Theo Malpezzi (2003), trình phát triển, thị trường nhà ứng dụng rộng rãi mơ hình định giá Hedonic; nhà hàng hóa khơng đồng nhất; đồng thời nhu cầu người tiêu thụ không đồng như: hộ gồm nhiều yếu tố riêng biệt diện tích, chất lượng, vật liệu hoàn thiện…Phương pháp Hedonic sử dụng phổ biến ước tính giá trị đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung hộ Hành vi mua nhà người tiêu dùng Các nghiên cứu Richards (1996), Gibler & Nelson (1998), Daly cộng (2003), Tan (2011), Iman cộng (2012), Rong (2013)đề cập đến hành vi khách hàng đãtác động đến cảm xúc, nhận thức hành liên quan đến giá trị tài sản.(Các nhà hoạch định sách, nhà đầu tư, nhà đầu cơ, người mua người sử dụng) Giá trị nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Giá trị cốt lõi kinh tế khái niệm giá trị thị trường hình thành nên sở chủ yếu việc định giá bất động sản (Ozdileksa cộng sự, 2002) Theo Roulac (2007), mặt lý thuyết, giá trị tài sản xác định công sử dụng.Theo đó, người trả tiền cho quyền sử dụng tài sản Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản nhiều tác giả nghiên cứu, như: Olayinka cộng (1997): Biến cấu trúc, đặc điểm xung quanh dự án, đặc điểm cộng đồng, đặc điểm vị trí, đặc điểm mơi trường, đặc điểm thời gian; Adair cộng (1996): yếu tố bên ngồi nội bộ, sau nhóm thành bốn nhóm gồm biến tài sản, biến khoảng cách, biến mơi trường biến số tài chính; Roulac (2007): thương hiệu, vẻ đẹp tiện ích; Lorenz cộng ( 2011): Giá trị môi trường, giá trị xã hội, giá trị văn hóa, giá trị hình ảnh Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà Bên cạnh nghiên cứu nhân tố đơn lẻ ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà (Greenberg & Crossney (2005), Ziet cộng (2008), Hinkelman Swidler (2008) ) có nhiều nghiên cứu đề cập đến nhóm nhân tố, tiêu biểu như: Ozdilek cộng (2002) với nhóm chính: biến số vật lý, biến số mơi trường xung quanh biến số vị trí; Boris cộng (2005) đề xuất mơ hình nghiên cứu theo mơ hình định giá Hedonic (HPM): nhân tố xã hội, nhân tố vật lý, môi trường xung quanh, đặc điểm bất động sản; Muhamad cộng (2016) đánh giá đặc tính xây dựng, vị trí, khu phố có ảnh hưởng đến giá nhà Malaysia Từ kết nghiên cứu trên, giá bán hộ phụ thuộc vào nhóm nhân tố Nhóm thứ nhất, bao gồm: 1/các thuộc tính bên bên ngồi nhà;2/ Nhóm thứ hai chất lượng dịch vụ kèm; 3/ Nhóm thứ ba gắn với biến số nhân học 2.1.2 Tổng quan cơng trình khoa học công bố nước liên quan đến đề tài Các nghiên cứu trước (Nguyễn Mạnh Hùng cộng (2009), Phạm Văn Bình (2013), Nguyễn Quang Thu cộng (2013), Lục Mạnh Hiển (2014), Lê Văn Bính (2017), Nguyễn Tuấn Anh (2018)) trình bày phân tích ảnh hưởng nhân tố đến giá BĐS như: Diện tích khn viên; Khoảng cách đến trung tâm thành phố; Số tầng xây dựng vị trí nhà đất mặt tiền hay hẻm; ) chất lượng xây dựng hộ dịch vụ, quản lý hộ, ảnh hưởng sách hỗ trợ khách hàng,chính sách tài chính, biến số vật lý, biến số vị trí, biến số mơi trường xung quanh, nhân tố tài chính, nhân tố phi tài Song nghiên cứu hạn chế định phạm vi nghiên cứu, mẫu nghiên cứu; nghiên cứu lý thuyết nghiên cứu thực nghiệm để trình bày, phân tích tổng hợp cách đầy đủ nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS Các cơng trình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS tổng hợp bảng 2.5 2.1.3 Mơ hình lý thuyết vấn đề n cứu giải luận án Mơ hình lý thuyết xây dựng dựa tổng quan nghiên cứu sau: Định tính Cơ sở lý thuyết Thang đo nháp Cronb ach Alpha Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha + Tương quan biến tổng) EFA Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng số EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố) Định lượng Sơbộ Thang đo thức điều chỉnh mơ hình CFA Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích hợp mơ hình, trọng số CFA, tính đơn hướng, SEM + ANOVA Phân tích phương trình cấu trúc phân tích phương sai Phân tích sâu sau kiểm định lượng Giải thích sâu thơng tin mơ hình giả thuyết nghiên cứu sau kiểm định Định lượng thức Định tính H1 Mơ hình lý thuyết dựa tổng quan nghiên cứu Từ tổng quan nghiên cứu, hệ thống thang đo nhân tố mơ hình lý thuyết xây dựng với biến độc lập 43 thuộc tính thành phần thuộc tính thành phần nhân tố đặc điểm nhân (nhân tố đề xuất bổ sung từ mơ hình lý thuyết); biến phụ thuộc gồm thuộc tính thành phần Nhữngvấn đề nghiên cứu giải luận án: Luận án đề cập giải vấn đề bỏ ngỏ (khoảng trống) từ cơng trình nghiên cứu trước Luận án kế thừa phát triển lý luận hình thành giá BĐS nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCCtrên thị trường BĐS Hà Nội; hướng nghiên cứu đề tài góp phần bổ sung nghiên cứu trước bỏ ngỏ 2.2 Cơ sở lý luận giá nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2.2.1 Định nghĩa bất động sản, chung cư cao cấp& CCCC Dựa quy định, văn pháp luật, tác giả cho rằng: * Bất động sản loại tài sản, bao gồm đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với đất đai; kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định 2.2.2 Định nghĩa Chung cư cao cấp hộ chung cư cao cấp a- Chung cư cao cấp toànhà cao tầng để dịch vụ hỗn hợp; có suất đầu tư từ 20 triệu đồng/m2; có chất lượng sống cao tương đương với khách sạn từ trở lên b- Căn hộ chung cư cao cấp hộ khép kín thuộc sở hữu riêng khách hàng giả, có quyền đồng sở hữu đa tiện ích thuộc hộ chung cư cao cấp 2.2.2.Khái niệm chất phạm trù giá Smith (1776) sau Ricacdo (1871) cho rằng: Giá biểu tiền giá trị hàng hoá Người bán định nghĩa giá hàng hóa dịch vụ khoản thu nhập người bán nhận qua giao dịch.Giá giá trị hàng hố có mối quan hệ chặt chẽ với nhau; giá có mối quan hệ khăng khít với giá trị sử dụng hay giá trị hàng hoá; giá quan hệ kinh tế - xã hội 2.2.3 Đặc điểm giá trị giá bất động sản Giá trị cốt lõi hàng hoá Khái niệm giá trị thị trường hình thành nên sở chủ yếu việc định giá bất động sản (Ozdilek cộng sự, 2002) Về bản, giá trị thị trường tính mức giá giao dịch có khả xảy thị trường 2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá Các nhân tố bên (Các mục tiêu marketing, Marketing – mix; Chi phí sản xuất nhân tố bên khác); Các nhân tố bên (Đặc điểm thị trường cầu, chất cấu cạnh tranh nhân tố bên ngồi khác) - Thơng qua giá trị bất động sản: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bao gồm: (Đặc điểm vật lý, Tính chất pháp lý, Vị trí BĐS…) Ngồi ra, nhân tố thuộc chủ đầu tư có ảnh hưởng đến giá BĐS Đặc biệt, Smith (2010) nhấn mạnh nhân tố ảnh hưởng đến cảm nhận giá 2.3 Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu Trong số lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu, tiêu biểu là: Lý thuyết hành vi có kế hoạch; Lý thuyết hiệu ứng tài sản Lý thuyết vị chất lượng Các lý thuyết có liên quan đến nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư có liên quan đến số thuộc tính thành phần nhân tố Ngoài ra, số lý thuyết marketing, truyền thông tham chiếu sử dụng CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Bối cảnh nghiên cứu 3.1.1 Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2018 Cầu thị trường thể bảng 3.1 bảng 3.2 sau Bảng 3.1: Cầu bất động sản nhà đô thị Bảng 3.2: Cầu nhà khu vực đô thị Số nhà cho hộ gia đình (triệu căn) Số đơn vị nhà cần thay (2% năm) (triệu căn) Ước tính tổng nhu cầu đơn vị nhà (triệu căn) Tương đương diện tích sàn 2009-2014 1,37 0,68 2,05 317,7 2014-2019 1,52 0,68 2,2 341 Giai đoạn năm) ( Chỉ tiêu phấn đấu Đơn vị tính (triệu m2) 2010 2015 Dân số đô thị lớn Triệu (người) 26,45 36 Tỷ lệ % thị hóa % tổng DS 28,72 39 3,4 Bình quân đầu người/hộ Người/hộ 3,8 DT sàn T Mại bình quân m2/người 19,0 28 Triệu(căn) 6,70 10,30 Triệu m2 467,8 908 Tổng số hộ p.khúc Tổng diện tích m2 sàn thương mại Cung thị trường: Các sản phẩm bất động sản (BĐS) Hà Nội phân chia theo nhiều phân khúc khác nhau: BĐS để (nhà chung cư, đất nền, biệt thự, nhà riêng lẻ); BĐS thương mại (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại mặt bán lẻ); BĐS chuyên biệt (BĐS công nghiệp) Căn hộ chung cư cao cấpbị tồn đọng lớn thị trường BĐS.Nguồn cung quận đa dạngnhưng chủ yếu tập trung phân khúc trung cấp- cao cấp Giá bất động sản địa bàn Hà Nội có xu hướng tăng cao biên độ giao động lớn; giá bất động thay đổi theo chu kỳ chịu tác động lớn sách nhà nước mơi trường khách quan 3.1.2 Q trình phát triển mơ hình nhà đa gia đình tập trung địa bàn thành phố Hà Nội Quá trình phát triển xã hội từ nhà tập thể đến chung cư cao cấp thành phố Hà Nội trải qua giai đoạn: Giai đoạn từ năm 1954-1986 giai đoạn xây dựng nhà tập thể làm kết cấu gỗ nhà lắp ghép đơn giản Sau đó, Chung cư thương mại xây dựng Hà Nội năm 1987 Tòa nhà CT4B cao 09 tầng thuộc khu thị Bắc Linh Đàm Tiếp theo hàng loạt chung cư thương mại, chung cư tái định cư, chung cư giá rẻ loại hình chung cư mi ni đời Xu hướng tất yếu xây dựng mơ hình nhà chung cư cao tầng đô thị lớn địa bàn Hà Nội HCM 3.1.3.Đặc tính số CCCCđiển hình địa bàn Hà Nội a- Giá bán cao so với phân khúc chung cư thương mại; b- Đầy đủ tiện ích nội khu dịch vụ cơng ích xungquanh; c- Chất lượng cảnh quan nhân tạo môi trường sống đẳng cấp; d- Chất lượng dịch vụ đơn vị quản lý tồ nhà có uy tín; đ- Vị vị trí hộ làm gia tăng giá trị sống giá cả; e- Khách hàng thuộc phân khúc có nhiều tiền giả; 3.2 Phương pháp nghiên cứuvà mơ hình nghiên cứu 3.2.1 Phương pháp nghiên cứu định tính Phương pháp nghiên cứu định tính bao gồm: Mục tiêu đối tượng nghiên cứu; phương pháp chọn mẫu kỹ thuật áp dụng có chủ đích với đối tượng tham gia vấn thảo luận nhóm.Các câu hỏi mở nhân tố quan hệ cung cầu liên quan đến giá bán hộ CCCC; Đưa câu hỏi mở liên quan đến biến quan sát yếu tố theo ý kiến đối tượng vấn, nhận định thang đo nháp luận án ) 3.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng Mẫu nghiên cứu: lấy mẫu nghiên cứu sơ lấy theo quy tắc nhân (Hoàng Trong & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2009) Các phiếu điều tra gửi tới tổ chức, cá nhân (được ẩn danh người trả lời) để điều tra Đó nhà đầu tư, chủ sở hữu, sàn phân phối, người thuê nhà, người sử dụng, nhà quản lý, ban quản trị tòa nhà đơn vị khai thác quản lý tòa nhà… địa bàn Hà Nội Họ có cảm nhận đánh giá khác giá bán CCCC Phân tích liệu phần mềm SPSS 22.0 AMOS với công cụ: Thống kê mô tả; Kiểm định tin cậy khái niệm nghiên cứu; phân tích nhân tố khám phá; Phân tích khẳng định nhân tố; Phân tích tương quan; Phân tích hồi quy kiểm định giả thuyết nghiên cứu 3.2.3 Kết nghiên cứu định tính Đề xuất mơ hình nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu: Đặc điểm vật lý Vị &Vị trí hộ Mơi trường xung quanh Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư Phân khúc khách hàng Biến phụ thuộc (biến mục tiêu): cảm nhận giá bán hộ chung cư cao cấp Hà Nội; Biến độc lập (biến nhân tố): Nhóm nhân tố bên thuộc giá trị bất động sản (đặc điểm vật lý, vị trí vị thế, mơi trường xung quanh ); Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư; Đặc điểm nhân Biến điều tiết (nhân tố gắn với chủ đầu tư): Đặc điểm chủ đầu tư (vị uy tín thị trường, lực đầu tư kinh doanh ) Các giả thuyết nghiên cứu: H1: Đặc điểm vật lý hộ chung cư cao cấp có ảnh hưởng đến giá bán CCCC (giá bán tính theo diện tích m2) H2: Vị trí hộ vị tịa nhà có ảnh hưởng đến giá bán CCCC H3 : Môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến giá bán CCCC; H4: Chất lượng dịch vụ &quản lý có ảnh hưởng đến giá bán CCCC; H6: Đặc điểm chủ đầu tư (Vị uy tín; tài chính, kỹ thuật, quản lý; marketing) có ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC H7 : Các yếu tố giá bán CCCCcó mối quan hệ tương tác với Phát triển thang đo: Các thang đo biến độc lập biến phụ thuộc phát triển (thang đo lần 2): 1/Đặc điểm vật lý hộ gồm 10 thuộc tính thành phần; 2/Mơi trường xung quanh gồm 10 thuộc tính thành phần; 3/Vị trí hộ vị chung cư gồm 10 thuộc tính thành phần; 4/ Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư gồm 10 thuộc tính thành phần; 5/Đặc điểm phân khúc khách hàng gồm thuộc tính thành phần;6/Đặc điểm chủ đầu tư gồm thuộc tính thành phần Giá bán hộ CCCC gồm thuộc tính thành phần 3.2.3.4 Xử lý liệu Dữ liệu làm sạch, xử lý dựa phần mềm SPSS Sau tiến hành thống kê để mô tả liệu thu thập, thực kiểm định giá trị biến phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA; đánh giá độ tin cậy thang đo hệ số tin cậy Cronbach Alpha; Kiểm định mơ hình hồi quy đa biến Phân tích nhân tố khẳng định CFA - Luận án nghiên cứu tác động biến độc lập biến kiểm soát tới giá bán hộ CCCC Do đó, tác giả phân tích mơ hình hồi quy tuyến tính: Mơ hình bao gồm 05 biến độc lập biến phụ thuộc Mô hình bao gồm 05 biến độc lập, 01 biến kiểm sốt biến phụ thuộc Phương trình hồi quy bội cho nghiên cứu sau: GBCHCC (1) = β1 + β1*VT + β2*VL + β3*NK + β4*MT + β5*CL GBCHCC (2) = β1 + β2*VT + β3*VL + β4*NK + β5*MT + β6*CL + β7*DTTrong đó: GBCHCC: Giá bán hộ CCCC VT: Vị trí hộ vị chung cư VL: Đặc điểm vật lý hộ MT: Môi trường xung quanh CL: Chất lượng dịch vụ &quản lý chung cư NK: Đặc điểm nhân DT: Đặc điểm chủ đầu tư β 1: Hằng số β2, β3, β4, β5, β6, β7 hệ số hồi quy ε sai số ngẫu nhiên ... chung cư cao cấp có ảnh hưởng đến giá bán CCCC (giá bán tính theo diện tích m2) H2: Vị trí hộ vị tịa nhà có ảnh hưởng đến giá bán CCCC H3 : Mơi trường xung quanh có ảnh hưởng đến giá bán CCCC;... trị môi trường, giá trị xã hội, giá trị văn hóa, giá trị hình ảnh Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà Bên cạnh nghiên cứu nhân tố đơn lẻ ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà (Greenberg... trình nghiên cứu trước Luận án kế thừa phát triển lý luận hình thành giá BĐS nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCCtrên thị trường BĐS Hà Nội; hướng nghiên cứu đề tài góp phần bổ sung nghiên cứu trước