Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất

Đại học quốc gia hà nội khoa Luật NGUYN TH VÂN ANH HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 50 Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học NGI HNG DN KHOA HỌC: PGS TS PHẠM DUY NGHĨA HÀ NỘI - 2008 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.QSD đất đặc trƣng pháp lý Việt Nam 1.2.Thị trƣờng QSD đất – Một khái niệm kinh tế, khái niệm pháp lý 13 1.3.Các yếu tố loại thị trƣờng QSD đất 17 1.4 Khái quát vai trò thị trƣờng QSD đất phát triển kinh tế 26 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐIỀU CHỈNH VỀ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 30 2.1 Khái lƣợc lịch sử hình thành phát triển hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh thị trƣờng QSD đất 30 2.2 Thực trạng hệ thống pháp luật thị trƣờng QSD đất Việt nam 35 2.3 So sánh pháp luật đất đai Việt nam điều chỉnh thị trƣờng QSD đất pháp luật số quốc gia giới 60 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 69 3.1 Nguyên tắc, định hƣớng 69 3.2 Đề xuất số giải pháp cụ thể 70 KẾT LUẬN 92 HỆ THỐNG TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 PHẦN MỞ ĐẦU CƠ SỞ KHOA HOC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 1 Cơ sở thực tiễn Ở Việt nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nƣớc thống quản lý Trong kinh tế Việt Nam đất đai tƣ liệu sản xuất thiết yếu, loại hàng hóa có giá trị nguồn nội lực quan trọng Để khai thác đƣợc triệt để tiềm từ đất, Nhà nƣớc trao QSD đất cho tổ chức cá nhân quản lý, sử dụng ổn định theo thời hạn định QSD đất loại tài sản quan trọng đƣợc coi loại hàng hóa có giá trị đƣợc đem vào giao dịch thị trƣờng, chịu quản lý Nhà nƣớc qui luật khách quan, tất yếu thị trƣờng Trong xu hội nhập kinh tế Thế giới, theo tổng kết nhà nghiên cứu thị trƣờng có ba loại thị trƣờng đóng vai trị cốt tử kinh tế thị trƣờng lao động, thị trƣờng vốn thị trƣờng bất động sản, “nóng – lạnh” thị trƣờng bất động sản ảnh hƣởng trực tiếp đến nhiệt độ sức sống hai thị trƣờng quan trọng lại, ảnh hƣởng đến tồn phát triển kinh tế quốc gia chí kinh tế tòan cầu Trong thị trƣờng Bất động sản, thị trƣờng QSD đất đóng vai trị tảng, mang tính định Ở Việt nam, thị trƣờng QSD đất thức tồn với tƣ cách thị trƣờng hợp pháp kể từ đất nƣớc bƣớc vào giai đoạn “Đổi mới” đánh dấu đời Luật Đất đai năm 1988 Kể từ đến nay, Nhà nƣớc ban hành Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 nhiều sách pháp luật đất đai với quan điểm tiến mà cốt lõi mở rộng quyền ngƣời sử dụng đất, khẳng định QSD đất loại hàng hóa có giá trị, loại quyền tài sản quan trọng nhằm tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho phát triển thị trƣờng QSD đất, tạo nội lực mạnh mẽ cho thị trƣờng kinh tế Việt nam Mặc dù có nhiều điểm tích cực, tiến bộ, ý tƣởng lập pháp sở tiếp cận, kế thừa ý tƣởng lập pháp đại số quốc gia có hệ thống pháp luật đất đai hiệu quả, nhƣng nhìn chung hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh thị trƣờng QSD đất bộc lộ nhiều điểm yếu điều chỉnh quan hệ thị trƣờng QSD đất Các yếu tố khách quan, qui luật kinh tế tất yếu thị trƣờng chƣa đƣợc coi trọng, bên cạnh yếu tố quản lý hành quan liêu, thiếu minh bạch, ý chí tồn chiếm ƣu Hiệu điều chỉnh pháp luật vào quan hệ thị trƣờng QSD đất chƣa cao Thị trƣờng QSD đất, thị trƣờng đầy tiềm năng, nguồn nội lực quan trọng lại không phát huy đƣợc hết hiệu thúc đẩy kinh tế phát triển Tình trạng đất đai sử dụng hiệu quả, lãng phí, tƣợng lách luật, quan hệ ngầm phổ biến, quyền ngƣời sử dụng đất bị vi phạm, thiếu công bằng, tranh chấp khiếu kiện bất bình nhân dân đất đai, chiếm vị trí hàng đầu bảng tổng kết tranh chấp xung đột lợi ích xã hội Xuất phát từ vai trò quan trọng QSD đất thị trƣờng QSD đất kinh tế, từ thực trạng điều chỉnh pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng cịn chƣa thực hiệu quả, nghiên cứu nhà khoa học thị trƣờng QSD đất chƣa đƣợc tổng kết, đánh giá cách có hệ thống làm nảy sinh nhu cầu cần nghiên cứu, đƣa giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất Việt nam Cơ sở khoa học Hiện nay, vấn đề hòan thiện pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất chủ trƣơng mà Đảng, nhà nƣớc quan tâm Điều đƣợc thể nhiều văn kiện, báo cáo trị Đảng chủ trƣơng chung Chính phủ nhiều Bộ ngành ví dụ Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Xây dựng, Bộ Tƣ pháp, Bộ tài … Bộ tài ngun mơi trƣờng, Bộ xây dựng, Bộ Tƣ pháp với tƣ cách đƣợc giao chủ trì xây dựng đề án luật có liên quan đến thị trƣờng QSD đất ví dụ nhƣ Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… tiến hành nhiều hội thảo, vài Đề tài khoa học nghiên cứu thị trƣờng QSD đất đề xuất nhiều giải pháp nhằm hòan thiện pháp luật thị trƣờng QSD đất Tuy nhiên, nghiên cứu chủ yếu xuất phát từ nhu cầu quyền quản lý nhà nƣớc, đơi cịn bị ảnh hƣởng lợi ích nhà quản lý nhu cầu nội tại, khách quan, chất thị trƣờng đƣợc trọng, quyền tự do, tự chủ chủ thể tham gia thị trƣờng QSD đất chƣa đƣợc coi nhƣ yếu tố quan trọng hàng đầu phát triển thị trƣờng Đã có số luận án khoa học Luật khoa học kinh tế có nghiên cứu hịan thiện pháp luật đất đai, nhiên luận án tùy góc độ khác thƣờng nghiên cứu thị trƣờng bất động sản vài quyền cụ thể ngƣời sử dụng đất số nghiên cứu đƣợc tiến hành từ trƣớc có Luật đất đai 2003, mà yếu tố “thị trƣờng” QSD đất bộc lộ hạn chế yếu tố nhƣ gía đất, quyền tự kinh doanh, tự định đoạt QSD đất chủ thể bị chi phối chí đƣợc định ý chí Nhà nƣớc chủ yếu Trên diễn đàn khoa học, có nhiều nghiên cứu có chất lƣợng, có trí tuệ thể sách, báo, giảng nhà khoa học, nhà nghiên cứu luật, kinh tế, xã hội hàng đầu nƣớc ta Các giá trị khoa học nghiên cứu lớn, nhiên cịn lãng phí chƣa đƣợc tổng kết chuyên đề đáng tiếc tƣ khoa học, thực tiễn có giá trị chƣa phải lúc gặp đƣợc tƣ nhà quản lý đƣợc nhà quản lý sử dụng tiến hành xây dựng dự án luật Luận văn đƣợc nghiên cứu sở tiếp thu có chọn lọc giá trị khoa học cơng trình nghiên cứu nhà nghiên cứu trƣớc đồng thời cố gắng phản ánh trung thực “hơi thở” thị trƣờng QSD đất ngày địi hỏi đƣợc bộc lộ cách rõ nét nhất, trọn vẹn yếu tố “thị trƣờng kinh tế hoàn hảo”, đầy biến động, sở có lựa chọn phân tích vụ việc cụ thể so sánh pháp luật số quốc gia có ảnh hƣởng lớn đến pháp luật Việt nam ví dụ nhƣ Trung Quốc, Mỹ, Anh, Thụy Điển… MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Trên sở nghiên cứu khoa học thực tiễn, luận văn cố gắng đạt đƣợc số mục đích cụ thể sau: - Bƣớc đầu làm rõ sở lý luận thực tiễn khái niệm QSD đất, thị trƣờng QSD đất Việt nam - Phác họa nét thực trạng thị trƣờng QSD đất thực trạng pháp luật đất đai điều chỉnh thị trƣờng QSD đất, sở có dẫn chứng, phân tích vụ việc thực tế - Cố gắng so sánh pháp luật đất đai điều chỉnh thị trƣờng QSD đất với pháp luật số nƣớc có nét văn hóa, quản trị nhà nƣớc gần gũi với Việt nam (Trung Quốc) số nƣớc có thị trƣờng bất động sản phát triển (Mỹ, Anh, Thuỵ Điển, Úc ) - Đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất Việt Nam theo nguyên tắc tôn trọng tối đa quyền tự chủ, tự định đoạt ngƣời có QSD đất qui luật khách quan thị trƣờng, hạn chế tối thiểu can thiệp hành cơng quyền vào thị trƣờng QSD đất, giải pháp pháp luật phải dựa sở gắn kết giải pháp kinh tế- kỹ thuật PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.1 Về Thị trường QSD đất: Thị trƣờng QSD đất phận quan trọng, tảng thị trƣờng bất động sản, nhiên, giới hạn đề tài đối tƣợng tập trung nghiên cứu giới hạn : - Thị trƣờng QSD đất với tƣ cách thị trƣờng diễn giao dịch mà Quyền sử đất đƣợc coi hàng hóa mục đích chủ yếu chủ thể kiếm tìm lợi nhuận - Thị trƣờng dịch vụ gắn liền với thị trƣờng QSD đất ( định giá, tƣ vấn, môi giới, quản trị bất động sản …) Thị trƣờng QSD đất tƣợng vừa mang tính kinh tế vừa mang tính pháp lý, đề tài tập trung chủ yếu vào phân tích khía cạnh pháp lý đối tƣợng Về pháp luật đất đai điều chỉnh thị trường QSD đất Hiện nay, theo tiêu chí phân loại ngành luật truyền thống Việt nam, văn pháp luật điều chỉnh thị trƣờng QSD đất nhiều đan xen nhiều ngành luật ví dụ Hiến pháp, Dân sự, Đất đai, Xây dựng, Kinh doanh - thƣơng mại, Hành chính, Hình sự, Tố tụng … Trong phạm vi nghiên cứu đề tài luận văn giới hạn việc nghiên cứu chủ yếu văn pháp luật đất đai, nhiên để đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ tác giả cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai mối quan hệ biện chứng với qui phạm có liên quan ngành luật khác 3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai đƣợc đề xuất mối quan hệ chặt chẽ với giải pháp kinh tế- kỹ thuật Tuy nhiên, đề tài Luật học nên phạm vi nghiên cứu tập trung vào giải pháp pháp luật PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: Nghiên cứu, phân tích, tiếp thu có chọn lọc nghiên cứu khoa học có giá trị nhà nghiên cứu trƣớc - Phƣơng pháp vấn chuyên gia: Tiếp thu, học hỏi ý kiến, phƣơng pháp, kinh nghiệm nghiên cứu, khảo sát nhà khoa hoc, thầy cô, cán công tác thực tiễn - Phƣơng pháp so sánh: Nghiên cứu, phân tích, so sánh có đánh giá, tổng kết pháp luật nƣớc có nét văn hóa, quản trị nhà nƣớc gần gũi với Việt nam ( Trung Quốc) số nƣớc có thị trƣờng bất động sản phát triển ( Mỹ, Anh) - Phƣơng pháp Khảo sát thực tiễn - xã hội học kiểm chứng: Tìm hiểu, phân tích đánh giá thực trạng pháp luật thực trạng phát triển thị trƣờng QSD đất sở phân tích nhu cầu, nguyện vọng chủ thể tham gia thị trƣờng, điều kiện kinh tế, xã hội thị trƣờng phân tích số vụ việc cụ thể để đƣa kết luận, đánh giá CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.QSD đất đặc trƣng pháp lý Việt Nam Dưới góc độ kinh tế, QSD đất đƣợc hiểu việc khai thác lợi ích có đƣợc từ đất, khai thác giá trị giá trị sử dụng từ đất Đất đai tƣ liệu sản xuất trọng yếu kinh tế nào, loại tài sản cố định có giá trị quốc gia Quá trình khai thác, sử dụng đất đai có q trình ln chuyển đất đai thị trƣờng nhƣ loại hàng hóa tạo giá trị đất đai giá trị gia tăng nhiều lần q trình sử dụng đất ví dụ sử dụng đất đai để trồng trọt thu đƣợc hoa lợi, cho th thu đƣợc lợi tức, sang nhƣợng thu đƣợc lợi nhuận … Dưới góc độ trị, QSD đất đƣợc hiểu việc sử dụng, khai thác đất đai để làm nơi bố trí dân cƣ, nơi diễn hoạt động sống ngƣời quan trọng xác định phạm vi lãnh thổ quốc gia, khẳng định chủ quyền quốc gia việc tự định vấn đề đối nội đối ngoại Lịch sử chứng minh hầu hết chiến tranh nổ Thế giới để tranh giành lợi ích quan trọng tranh giành QSD đất, tranh giành quyền chiếm giữ lãnh thổ quốc gia để từ giành quyền khai thác tài nguyên, lao động đất gây ảnh hƣởng đến trị văn hóa Ở Việt nam, mà sản xuất nông nghiệp đƣợc coi truyền thống, đất đai gắn bó máu thịt với ngƣời dân, ngƣời Việt đất đai khơng có giá trị vật chất mà cịn có giá trị tinh thần thiêng liêng nhiều hệ ngƣời Việt giành giữ tấc đất lao động cần cù máu xƣơng Đối với ngƣời Việt nam, đất đai gần gũi, gắn bó thiêng liêng gắn liền với Tổ quốc, quê hƣơng dân tộc Dưới góc độ xã hội, QSD đất đƣợc coi quyền tự nhiên ngƣời, quyền đƣợc khai thác nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng để tồn phát triển Con ngƣời sử dụng đất để sống, tồn khẳng định tham gia quan hệ xã hội Dƣới chế độ trị nào, cho dù luật pháp có qui định đất đai thuộc sở hữu cơng hay tƣ ngƣời cố gắng đấu tranh để giành đƣợc QSD đất nhƣ quyền tự nhiên Xã hội văn minh phạm vi quyền tự nhiên ngƣời cần đƣợc mở rộng, khẳng định tôn trọng Trong xã hội đại, ngƣời cố gắng tạo lập cho thật nhiều điều kiện để có đƣợc QSD đất Ngƣời Việt nam thƣờng quan niệm “ an cƣ lạc nghiệp” có đƣợc chỗ ở, mảnh đất thƣờng mục tiêu phấn đấu, làm việc, học tập tiêu chuẩn hạnh phúc gia đình, khẳng định địa vị xã hội khơng ngƣời Dưới góc độ pháp lý, QSD đất đƣợc hiểu loại quyền tài sản đƣợc nhà nƣớc giao công nhận cho tổ chức cá nhân Theo qui định Hiến pháp, Luật đất đai Bộ luật Dân sự, Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu có đủ ba quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tuyệt đối đất đai Nhà nƣớc trao quyền cho tổ chức cá nhân đƣợc chiếm hữu, sử dụng đất đai theo điều kiện thời hạn Nhà nƣớc qui định pháp luật Việc tách biệt quyền sở hữu đất đai tuyệt đối Nhà nƣớc QSD đất cá nhân, tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê công nhận QSD đất đặc trƣng pháp lý Việt nam Nhà nƣớc với tƣ cách chủ sở hữu thực quyền sở hữu cách trực tiếp thông qua hoạt động quan nhà nƣớc có thẩm quyền ( Chính phủ, UBND…) gián tiếp thông qua việc trao QSD đất cho cá nhân, tổ chức Cá nhân, tổ chức có QSD đất hợp pháp có quyền chiếm hữu, sử dụng đất đai, QSD đất họ so với Nhà nƣớc bị hạn chế, kiểm sóat ý chí nhà nƣớc, họ có quyền diện tích đất cụ thể đƣợc Nhà nƣớc 10 ngồi Thiếu tầm nhìn khoa học dẫn đến nhiều bất cập thị trƣờng QSD đất nhƣ tình trạng khu thị hình thành nhƣng thiếu sở hạ tầng đƣờng xá, bệnh viện, trƣờng học, điện nƣớc Một lƣợng lớn ngƣời nơng dân đất khơng có việc làm, khơng có chiến lƣợc đào tạo nghề hợp lý dẫn đến tình trạng ổn định xã hội, an tịan xã hội Thay đổi nhanh cấu đất từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp dẫn đến nguy an ninh lƣơng thực Qui hoạch đất đai không đồng với qui hoạch kiến trúc, xây dựng dẫn đến tình trạng loạt nhà cao tầng đô thị phải “cắt ngọn” gây thiệt hại cho nhà đầu tƣ, lãng phí, an tồn cho cơng trình Các thơng tin qui hoạch nên tổ chức khoa học đảm bảo yêu cầu kinh tế, kỹ thuật, thống qui hoạch sử dụng đất với qui hoạch kinh tế ngành, vùng, qui hoạch xây dựng Các thơng tin có liên quan đến qui hoạch phải đƣợc công bố công khai, minh bạch, quan quản lý nhà nƣớc phải có trách nhiệm cung cấp chịu trách nhiệm đảm bảo tính hợp pháp, xác thông tin qui hoạch.Muốn làm tốt công tác qui hoạch, kế hoạch cần làm tốt công tác dự báo, nắm bắt đƣợc xu hƣớng phát triển kinh tế, xã hội đại phƣơng Hiện nay, Luật đất đai qui định qui hoạch công khai, nhiên nhà đầu tƣ thị trƣờng QSD đất phải nhiều thời gian, chi phí để có đƣợc thơng tin qui hoạch, tính chịu trách nhiệm nghĩa vụ cung cấp thông tin qui hoạch quan nhà nƣớc chƣa thể rõ, khơng có hiệu quả, tạo rủi ro lớn cho thị trƣờng QSD đất 3.2.7 Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật tổ chức, hoạt động, trách nhiệm các thiết chế dịch vụ đất đai nhƣ luật sƣ, tƣ vấn, định giá, mơi giới đảm bảo tài chính, quản trị bất động sản, sàn giao dịch bất động sản Cần nghiên cứu hoạt động tổ chức Thế giới khu vực để có chiến lƣợc tổ chức, đào tạo, qui định qui chế hoạt động, trách nhiệm đảm bảo đáp ứng với cạnh tranh, hội nhập Cần tính đến liên kết 86 tổ chức với mơ hình Hiệp hội, trung tâm đào tạo luật sƣ, tƣ vấn, mơi giới có uy tín, có khả hoạt động khơng phạm vi quốc gia mà cịn có khả hoạt động, cạnh tranh môi trƣờng Quốc tế Gia nhập WTO, đặt doanh nghiệp nƣớc kinh doanh bất động sản, QSD đất phải chấp nhận thách thức cạnh tranh nên cần thiết có tầm nhìn chiến lƣợc tạo khung pháp lý đào tạo hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp Minh bạch hóa thị trƣờng, hạn chế thị trƣờng ngầm định rõ khung pháp lý cho phát triển giao dịch QSD đất qua sàn giao dịch, cơng khai hóa thơng tin Khung pháp lý cho hoạt động dịch vụ liên quan đến thị trƣờng QSD đất nên tập trung qui định rõ ràng loại hình, tổ chức, điều kiện, tiêu chuẩn doanh nghiệp, cá nhân hoạt động dịch vụ Các tổ chức hoạt động dịch vụ có quyền tự chủ giao dịch tìm khách hàng, giao dịch, giá dịch vụ, quyền nghĩa vụ, trách nhiệm bên sở thỏa thuận hợp đồng Ở thời điểm tại, loại hình dịch vụ cịn mẻ, cá nhân tổ chức hoạt động chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, đủ điều kiện đào tạo chuyên môn Việt nam chƣa nhiều, không nên hạn chế cán bộ, công chức tham gia tƣ vấn, dịch vụ thực tế qui định bị vi phạm nhiều, nảy sinh tiêu cực, tạo thị trƣờng dịch vụ “ngầm”, nhà nƣớc quản lý, kiểm soát đƣợc thị trƣờng dịch vụ Mọi cá nhân đủ điều kiện, trình độ hoạt động dịch vụ, cá nhân, tổ chức hoạt động dịch vụ chịu trách nhiệm sở hợp đồng kết ƣớc với khách hàng tài sản 3.2.8 Chuẩn bị yếu tố ngƣời cho thị trƣờng QSD đất : Chú trọng đào tạo chuyên nghiệp kiến thức thị trƣờng đạo đức cho ngƣời tham gia thị trƣờng nhà quản lý thị trƣờng QSD đất theo hƣớng chuyên nghiệp 87 Đối với nhà quản lý cần có kiến thức quản lý đại thị trƣờng QSD đất đạo đức nghề nghiệp, đơn giản, chun nghiệp hóa q trình quản lý nhà nƣớc theo hƣớng hành phục vụ Đối với chủ thể tham gia thị trƣờng cần đƣợc đào tạo chuyên nghiệp kể nhà đầu tƣ lẫn chủ thể đóng vai trị bổ trợ cho thị trƣờng nhƣ định giá, môi giới, tƣ vấn, quản trị… Cần luật hóa qui trình đào tạo chuẩn mực, nguyên tắc nghề nghiệp thống chế tài biện pháp trách nhiệm giúp chuẩn bị nguồn lực ngƣời cho thị trƣờng QSD đất chuyên nghiệp hiệu Tăng cƣờng tuyên truyền, phổ biến, giáo dục ý thức pháp luật nhân dân Hiên thấy bất cập thực sách pháp luật đất đai nhà nƣớc ta không việc khơng có pháp luật mà chủ yếu vƣớng khâu thực thi, ý thức pháp luật nhân dân thiết chế quyền lực chƣa nghiêm Luật đất đai ngành luật có tính ứng dụng đời sống cao, pháp luật liên quan đến đời sống, quyền lợi thiết thực đa số ngƣời dân nhu cầu hiểu biết pháp luật ngƣời dân cao, nhiên thấy ý thức pháp luật nhân dân lĩnh vực đất đai chƣa cao Kinh nghiệm số nƣớc ví dụ nhƣ Trung Quốc cho thấy sách pháp luật đất đai thể kiên cao nhà nƣớc, sách pháp luật đất đai đƣợc tuyên truyên nhiều hình thức, hƣớng dẫn cụ thể cho ngƣời dân, áp dụng với đối tƣợng cụ thể Kinh nghiệm nƣớc nhƣ Nhật bản, Thụy Điển nƣớc có ý thức pháp luật nhân dân cao, pháp luật đƣợc tự động tuân thủ nghiêm thông qua hệ thống giáo dục phổ thông, đặc biệt Nhật ngƣời ta áp dụng giáo dục ý thức pháp luật từ cấp học mẫu giáo, nhà trẻ hiệu Chính quyền số nƣớc nhƣ Mỹ, Anh, Thụy điển, Úc sử dụng hữu hiệu chế tài tài để nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật cơng dân, dụ ngƣời chủ sở hữu mảnh 88 đất khơng tự ngun trả thuế bị tính lãi suất cao từ khỏan nợ thuế, khỏan nợ thuế để quan nhà nƣớc có thẩm quyền phong tỏa tài khỏan cá nhân ngân hàng phải coi mảnh đất trở thành tài sản chấp cho khỏan nợ thuế, bị phát mại đến hạn Muốn thực thi pháp luật nghiêm có lẽ trƣớc tiên cần có hệ thống pháp luật hợp lý, minh bạch, dễ hiểu dễ áp dụng đồng thời phải có giải pháp phối hợp đồng bộ, hợp lý biện pháp quản lý hành chính, kinh tế- kỹ thuật , giáo dục 3.2.9 Tiến hành tổng kiểm tra, rà sóat hệ thống qui phạm pháp luật đất đai có nƣớc, xóa bỏ văn pháp luật trùng lắp, lạc hậu, mâu thuẫn vi phạm Luật đất đai Phân định rõ thẩm quyền ban hành văn pháp luật đất đai tránh tình trạng có q nhiều văn hƣớng dẫn pháp luật vấn đề nhiều quan, nhiều địa phƣơng nhƣ Cần xác định rõ hiệu lực điều chỉnh thống nhất, tối cao Luật Nên có hệ thống pháp luật đất đai đơn giản, thống dễ tìm hiểu, dễ cập nhật phù hợp với điều kiện nhận thức, áp dụng số đông ngƣời Việt nam 3.2.10 Xây dựng hệ thống pháp luật đất đai đƣợc đặt mối quan hệ thống đồng phù hợp với luật có liên quan đến thị trƣờng QSD đất, thị trƣờng bất động sản nhƣ Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh BĐS, Luật đầu tƣ, luật doanh nghiệp, luật Đấu thầu, luật thuế, Luật thƣơng mại, Luật đăng ký tài sản, Luật xây dựng, Luật nhà Cần có nghiên cứu, rà sóat lại xóa bỏ qui định có mâu thuẫn loại luật Cố gắng tập trung qui định khoa học theo hƣớng Bộ luật dân sự, Luật đất đai luật chung, luật chuyên ngành khơng đƣợc trái luật chung, luật chun ngành khơng qui định áp dụng luật chung Luật cần đƣợc thực thi nghiêm áp dụng thống phạm vi nƣớc Hạn chế tối đa việc có 89 nhiều văn hƣớng dẫn luật nhiều quan, nhiều cấp Hạn chế việc sửa đổi luật liên tục nhƣ 3.2.11 Cải cách chế xây dựng pháp luật cách luật khoa học, sở có phối hợp chuyên gia luật học, chuyên gia kinh tế, chuyên gia thực tiễn lĩnh vực đất đai, bất động sản Từ trƣớc đến nay, trì chế Quốc hội, Chính phủ giao cho Bộ nhƣ Bộ Tƣ pháp, Bộ tài nguyên môi trƣờng, Bộ Xây dựng soạn thảo dự án luật Bộ xuất phát từ tƣ quản lý cục bộ, lợi ích ngành, lĩnh vực quản lý mà làm luật, việc lấy ý kiến nhân dân đƣợc tiến hành nhƣng thực tế cịn mang tính hình thức Tƣ khoa học, thực tiễn có giá trị nhà nghiên cứu có uy tín lĩnh vực pháp luật kinh tế, đất đai nhiều chƣa đƣợc tiếp thu làm luật Cần có chế phản biện xã hội triệt để, thực tế, quan làm luật phải có nghĩa vụ giải trình chứng minh chịu trách nhiệm đề án luật xây dựng Cần nghiên cứu cố gắng tách riêng qui định quản lý nhà nƣớc đất đai phần qui định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất thị trƣờng QSD đất Bộ luật đất đai để tạo logic khoa học dễ áp dụng thực tiễn Bộ luật đất đai luật có tính ứng dụng cao, đƣợc quan tâm tầng lớp nhân dân với mức độ nhận thức, trình độ hiểu biết khác ngƣới sử dụng đất chủ yếu quan tâm đến phạm vi quyền nghĩa vụ mình, trình tự thủ tục cụ thể để xác lập, đảm bảo quyền Bộ luật đất đai cần có bố cục cách khoa học theo hƣớng rõ ràng, đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng Các qui phạm mang tính hành chính, kỹ thuật nhƣ qui hoạch, kế hoạch, đo đạc đồ, quản lý hồ sơ địa thuộc chức nhiệm vụ quan nhà nƣớc nên để văn pháp luật riêng Các trình tự thủ tục đền bù, cấp giấy chứng nhận, thu hồi vốn thủ tục hay thay đổi nên để văn dƣới luật 90 chuyên biệt qui định Bộ luật đất đai nên trọng vào qui định phạm vi quyền, nghĩa vụ cụ thể ngƣời sử dụng đất, điều kiện trình tự thực quyền đảm bảo dễ đọc, dễ hiểu dễ áp dụng Đây giải pháp để giảm thiểu vi phạm pháp luật đất đai xuất phát từ không hiểu hiểu chƣa luật diễn phổ biến nƣớc ta 3.2.12 Thực thi nghiêm thống pháp luật đất đai cấp, ngành Hệ thống chế tài thống nhất, rõ ràng, minh bạch, nghiêm khắc Hiệu lực hóa qui định pháp luật nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia thị trƣờng QSD đất ( nhà đầu tƣ đất, ngƣời chuyển nhƣợng, nhận chuyển nhƣợng hợp pháp, ngƣời hƣởng dụng QSD đất hợp pháp …) Minh bạch hóa chủ trƣơng, sách pháp luật Cơ chế kiểm tra giám sát chế tài minh bạch, hiệu quả, công Cần trọng đến hệ thống chịu trách nhiệm tài sản chủ thể tham gia thị trƣờng QSD đất đặc biệt từ phía quan Nhà nƣớc để đảm bảo bình đẳng quyền ngƣời sử dụng đất, nâng cao trách nhiệm quan nhà nƣớc 91 KẾT LUẬN Trong tâm lý, văn hóa truyền thống lâu đời ngƣời Việt nam, kinh tế đất nƣớc gắn bó với sản xuất nơng nghiệp, đất đai đƣợc coi tài sản quý giá bậc nhất, ngƣời Việt nam tâm niệm “có an cƣ lạc nghiệp”, “tấc đất, tấc vàng” sống nhiều hệ ngƣời lao động Việt nam phấn đấu cho mơ ƣớc có đƣợc mảnh đất, ngơi nhà riêng Luật Đất đai ngành luật gần gũi, thiết thực, ảnh hƣởng đƣợc đơng đảo ngƣời dân quan tâm có nhu cầu hiểu biết, tiếp cận giàu nghèo, vị trí, địa vị xã hội hay trình độ hiểu biết, học vấn… Đây ngành luật có tính ứng dụng cao đời sống thực tiễn Chính vậy, mơ ƣớc có Luật Đất đai ƣu việt, đơn giản dễ hiểu, dễ áp dụng có hiệu lực, hiệu không mơ ƣớc, nỗ lực quan nhà nƣớc mà mơ ƣớc hàng triệu ngƣời dân Có hệ thống pháp luật đất đai tốt, quan hệ đất đai đƣợc điều chỉnh hài hịa, hợp lý tiền đề quan trọng để có xã hội cơng bằng, văn minh phát triển ngƣời Với thời gian nghiên cứu, khả hiểu biết có hạn, ngƣời viết mong luận văn không đƣợc viết để hịan thành chƣơng trình đào tạo Sau Đại học thân mà cịn phần góp vào ƣớc mơ chung nhiều ngƣời Việt nam mong có đƣợc Bộ luật Đất đai hịan chỉnh để gìn giữ, quản lý, khai thác thật hiệu nguồn tài sản quý báu mà nhiều hệ ngƣời Việt đổ máu, mồ hôi nhiệt huyết để có đƣợc 92 HỆ THỐNG TÀI LIỆU THAM KHẢO I Văn pháp luật Bộ Tài (2007), Thông tư 145/2007/TT - BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực nghị định 188/2004 nghị định 123/2007 sửa đổi nghị định 188 phương pháp định giá đất khung giá đất Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2007), Thông tư 09/2007/TT – BTN MT Bộ tài nguyên môi trường ngày 02/08/2007 hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2006), Thông tư 04 ngày 13-6-2006 hướng dẫn thẩm quyền công chứng, chứng thực giao dịch đất đai Bộ Xây dựng (2007), Quyết định số 29/2007 ngày 31/12/2007 Bộ xây dựng ban hành khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS Chính phủ nƣớc Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định 181/ NĐCP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Chính phủ nƣớc Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy ̣nh về điều kiện hồ sơ cấp chứng môi giới bất động sản Chính phủ nƣớc Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định số 90/2006/NĐCP hướng dẫn thi hành luật nhà Chính phủ nƣớc Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định 93 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ qui định khung giá đất 10 Chính phủ nƣớc Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị số 16/2007/NQ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2007 Chính phủ Chương trình hành động Chính phủ thực Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X số chủ trương, sách lớn để kinh tế phát triển nhanh bền vững Việt Nam thành viên Tổ chức Thương mại giới 11 Chính phủ nƣớc Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất, thu hồi đất, thực QSD đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 12 Chính phủ nƣớc Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định 153/NĐCP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 13 Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày 08 tháng năm 2007 Thủ tướng Chính phủ việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 14 Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Chỉ thị số 18/2007/CT-TTg ngày 01 tháng năm 2007 Thủ tướng Chính phủ số biện pháp cấp bách kiềm chế tốc độ tăng giá thị trường để góp phần bình ổn giá bất động sản 15 Chính phủ nƣớc Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Chỉ thị 01/2008 Thủ tướng Chính phủ ngày 08/01/2008 số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản 94 16 Chính phủ nƣớc Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 thu tiền sử dụng đất 17 Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam - Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 nước 18 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1946, 1959, 1980, 1992, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai 1987, 1993, 1998, 2001, 2003 20 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật Dân 1995, 2005 21 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà 22 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động sản 23 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị số 57/2006 ngày 29/06/2006 Quốc hội kế hoạch sử dụng đất năm 2006 – 2010 nước 24 Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 23/2008 ngày 09/05/2008 ban hành qui định cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước địa bàn thành phố Hà Nội 25 Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 26/2008 ngày 28/05/2008 quy định hạn mức giao đất mới, hạn mức công nhận đất 95 đất có vườn, ao khu dân cư hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 kích thước, diện tích đất tối thiểu tách cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn Thành phố Hà Nội II 26 Sách, tài liệu chuyên khảo: Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2004), Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 nghị định 181/2004/NĐ-CP Chính phủ thi hành Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội 27 Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2002), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt nam, Đề tài cấp nhà nƣớc 28 Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2008), Báo cáo số 47/BC BTNMT ngày 21/03/2008 kết rà sóat văn qui phạm pháp luật hiệu lực 29 Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2008), Báo cáo số 53/BC BTNMT ngày 09/04/2008 kết kiểm tra thi hành Luật Đất đai 30 Bộ Tƣ pháp (2008), Báo cáo số 394/BXD-QLN ngày 10/03/2008 bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/CP 31 Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2008), Hội thảo “Hồn thiện chế sách cải cách thủ tục hành việc cấp phép dự án kinh doanh bất động sản ngày 27.6.2008 32 Ngơ Huy Cƣơng (2006), Góp phần bàn cải cách pháp luật Việt nam, NXB Tƣ pháp, Hà Nội 33 Ngô Huy Cƣơng (2003), Tổng quan luật tài sản, Journals of Economic- law 3/2003 96 34 Nguyễn Ngọc Điện (2007), Luật quyền tài sản Trung Quốc nhìn từ Việt Nam, Sài gịn tiếp thị 19/04/2007 35 Nguyễn Ngọc Điện (2005), Cần xây dựng lại khái niệm“quyền tài sản” luật dân sự, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 50 tháng 3/2005 36 Ngô Trọng Khang (2007), Tình hình đăng ký QSD đất quyền sở hữu nhà Hà nội, Tham luận hội thảo Đăng ký bất động sản - Bộ tƣ pháp 2007, Hà Nội 37 Phạm Duy Nghĩa ( 2006), Bài giảng chi phí giao dịch, rào cản kinh doanh ( chuyên đề Luật Kinh tế cho Cao học 11), Hà Nội 38 Phạm Duy Nghĩa (2006), Giáo trình luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia, Hà Nội 39 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, Chƣơng trình sau đại học, NXB ĐHQG, Hà Nội 40 Phạm Duy Nghĩa ( 2008), Ý kiến ngắn dự luật đăng ký tài sản, Hội thảo Bộ Tƣ pháp 5/2008 41 Phạm Duy Nghĩa (2004), Xung đột lợi ích doanh nghiệp liên doanh, Tạp chí khoa học pháp lý số 5/ 2004 42 Phạm Duy Nghĩa (2003), Cơ sở pháp luật kinh tế Việt Nam kinh tế phát triển bền vững tịan cầu hóa, NXB Chính trị Quốc gia tổ chức xúc tiến thƣơng mại Nhật bản, Hà nội 43 Phạm Hữu Nghị (2006), Bài giảng quyền sở hữu đất đai pháp luật đất đai 20 năm qua, ( chuyên đề Luật đất đai cho Cao học 11) 44 Phạm Hữu Nghị (2005), Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu tòan dân đất đai, Tạp chí nhà nƣớc Pháp luật 1/2005 97 Phạm Hữu Nghị (1997), Tiếp tục đổi hòan thiện luật đất đai điều 45 kiện kinh tế thị trường Việt nam, Tạp chí nhà nƣớc Pháp luật 1997 Nguyễn Minh Ngọc (2006), Nghề mơi giới vịng quay Bất động sản, Bộ 46 môn kinh doanh Bất động sản - Đại học Kinh tế quốc dân Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất 47 giao dịch dân - thương mại đất đai, Luận án TS Luật học Nguyễn Quang Tuyến (2004), Tìm hiểu Luật đất đai, NXB Cơng an nhân dân, 48 Hà Nội Nguyễn Quang Tuyến (2002), Thế chấp QSD đất , Tạp chí Nghiên cứu lập pháp 49 số 3/2002 Nguyễn Quang Tuyến (2005), Giáo trình luật đất đai, NXB Công an nhân dân, 50 Hà Nội Đặng Hùng Võ (2007), Vai trò thị trường QSD đất phát triển kinh tế 51 thị trường định hướng XHCN nước ta, Hội thảo Đăng ký bất động sản, Bộ Tƣ pháp 2007 Đặng Hùng Võ (2007), Minh bạch hóa thị trường bất động sản nước ta, 52 Hội thảo Đăng ký bất động sản, Bộ tƣ pháp 2007 Đặng Hùng Võ (2007), Phát triển thị trường bất động sản điểm đột phá 53 trình tiếp tục đổi mới, Hội thảo Đăng ký bất động sản, Bộ tƣ pháp III 54 Tài liệu nƣớc John B Corgel, David Cling (2001), Real estate perspectives , Boston, 2001 98 Lý Miên chủ biên, Tôn Gia Huyên dịch, Mục lục toàn tập văn pháp luật 55 pháp quy hành tài sản nhà nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa GS MASUMOTO Trƣờng Đại học Hitosubashi Nhật (2002), Hội thảo luật 56 đăng ký bất động sản, Bộ Tƣ pháp – vụ hợp tác Quốc tế , Dự án JICA RTJ Stein - Mastone (1991), Hệ thống xác lập quyền cấp giấy chứng nhận 57 sở hữu nhà/đất Torrens (Torrens Title), Mai Mộng Hùng biên dịch R.O.Rost H.G.Collins - Southwood Press Pty Ltd (1993), Định giá đền 58 bù thiệt hại đất ôxtraylia Mai Mộng Hùng biên dịch 59 Ralph E Boyer, Herbert Hovenkamp, Sheldon F.Kurtz (1991), The Law of Property, West Publishing Co 1991 GS ULF Jensen (2002), So sánh yếu tố luật pháp thị trường bất động 60 sản, Báo cáo hội thảo sách pháp luật đất đai bất động sản 19.11.2002 Bộ Tài nguyên môi trƣờng IV Web 61 www.hanoi.gov.vn 62 www.hochiminhcity.gov.vn 63 www Monre.org.vn (16/03/2008) 64 www.moc.gov.vn/Vietnam/DAOTAOBDS ( 9/4/2008) 65 www Tintuc nha dat.net (20/3/2008) 66 www.tuanvietnam.net (23/04/2008 ) 67 www tuoi tre online.vn (17/09/2007) 99 68 www Vietnam express.net ( 9/5/2008 ) 69 www.Vietnam express.net ( 23/2/2008) 70 www.vienkinhte.hochiminhcity.gov.vn 71 www Vietnannet.vn (05/06/2008 ) 72 www Vietnannet.vn (05/06/2008) 100